Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 189/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 189/A/2009
Ședința publică de la 26 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Monica Maria Cismaru
JUDECĂTOR 2: Carla Maria Cojocaru
Grefier -
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelurilor declarate de reclamanții și intervenienta, precum și de pârâta SRL Sibiu împotriva sentinței civile nr. 471/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-.
Se constată că în termenul de pronunțare acordat în cauză s-au depus concluzii scrise atât din partea apelanților reclamanți împreună cu înscrisuri și chitanță onorar de avocat, cât și din partea apelantei pârâte SRL Sibiu, formulate prin avocați.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din 19 2009, care face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA DE APEL
Asupra apelurilor civile de față:
Constată că prin acțiunea civilă formulată la 17.09.2008 sub nr- reclamantul în contradictoriu cu SC - K SRL Sibiu a solicitat:
- obligarea pârâtei la plata sumei de 4.473.120 lei echivalentul sumei de 1.200.000 Euro la data de 31.03.2008 curs BNR, conform prevederilor art. 4.2. lit. b din contract
- obligarea pârâtei la plata sumei de 8.748.642 lei echivalentul sumei de 2.380.000 Euro la data de 30.04.2008 curs BNR conform prevederilor art. 3.2 lit. c coroborate cu prevederile art.4.2 lit. a teza a doua din contract
- obligarea pârâtei la plata dobânzilor legale conform ratelor dobânzii de referință a BNR, defalcat pe sumele de la petitele 1,2, până la data plății efective
- obligarea pârâtei la plata sumei de 500.000 euro reprezentând daune morale, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că la 31.10.2007 între părți s-a încheiat un contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2050 de
-//-
către Biroul Notarului Public. Prețul integral al tranzacției a fost stabilit la suma de 11.900.000 Euro, la cursul BNR din data plății, conform prevederilor art. 3.1 din acesta, sumă din care până la data respectivă, inclusiv s-au achitat 8.320.000 Euro după cum urmează.
-700 000 Euro avans la data semnării antecontractului de vânzare cumpărare
-7.620.000 Euro contravaloare parțială preț convenit, la data semnării actului translativ de proprietate.
Diferența de 3.580.000 Euro, urma să fie achitată de către societatea pârâtă la momentul îndeplinirii unor obligații asumate de vânzător, după cum urmează:
- suma de 1.200.000 Euro în echivalent lei la cursul BNR din data plății, urma a fi achitată în condițiile respectării prevederilor art. 4.2 lit. b din contract, cu termen limită la data de 31.03.2008;
- suma de 2.380.000 Euro în echivalent lei la cursul BNR din data plății, urma a fi achitată în condițiile respectării prevederilor art. 4.2 lit. a din contract, cu termen limită la 30.04.2008.
În privința primei obligații asumate, acesta a constat, conform prevederilor art. 4.2 lit. b din contractul în speță, în prezentarea de către reclamant a unui set de declarații în formă autentică din partea proprietarilor terenurilor prin care va fi deviat traseul conductei de gaze naturale Copșa -Sibiu cu privire la constituirea asupra acestora a unui drept de servitute de acces.
Reclamantul susține că a îndeplinit această primă obligație la 7.03.2008 când a depus toate declarațiile necesare, însă societatea pârâtă a răspuns că refuză primirea acestora deși ele respectau întru totul proiectul tehnic și autorizația de construcție.
Referitor la cea de a doua obligație reclamantul susține că a îndeplinit-o, întrucât la 21.04.2008 a prezentat extrasul de CF din care reieșea că SC SA este proprietar asupra imobilului teren de sub stația de reglare și măsurarea gaze naturale nr.1 Sibiu și a depus toate diligențele pentru a crea posibilitatea practică și reală a unei întâlniri între cele două părți care să se finalizeze cu încheierea schimbului de terenuri. Întrucât această obligație este una de diligență și nu de rezultat reclamantul susține că și-a îndeplinit obligația deși contractul de schimb nu s-a semnat.
Daunele morale sunt solicitate față de reaua credință a societății pârâte.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 32 lit. d, 42 lit. b și 3.2 lit. c raportat la art. 4.2 lit. a din Contract și art. 969 și următoarele, 983, 984, 1082.civ.
Acțiunea a fost timbrată cu -,14 lei și 5 lei timbru judiciar.
Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată întrucât reclamantul nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale în forma și termenul stabilit prin contract.
-//-
În realitate, la 31.03.2008 nu existau acordurile notariale ale tuturor proprietarilor pe terenul cărora urma să fie deviat traseul conductei de gaze naturale, iar cea de a doua obligație, care era o promisiune a faptei altuia, nu a fost îndeplinită.
Pârâta a formulat de asemenea cerere de chemare în judecată a altei persoane respectiv a solicitat introducerea în cauză în calitate de intervenient în interes propriu a numitei în baza art. 58. întrucât aceasta este semnatară a convenției dintre părți având calitatea de vânzător și poate pretinde aceleași drepturi ca și reclamantul. Cererea este justificată prin dorința de a se evita un nou litigiu.
Prin sentința civilă nr. 471/2009 Tribunalul a admis în parte acțiunea civilă formulată și precizată de reclamantul și cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta împotriva pârâtei K & K și în consecință:
- a fost obligată pârâta să plătească reclamantului și intervenientei suma de 8.748.642 lei echivalentul sumei de 2.380.000 euro cu titlu de diferență preț conform prevederilor art. 3.2. lit. c coroborat cu art. 4.2 lit. a din contactul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2050/31.10.2007 de notar public.
- a fost obligată pârâta să plătească reclamantului și intervenientei dobânda legală pentru perioada 30.04.2008 -17.09.2008 în cuantum de 323.639 lei.
- a fost obligată pârâta să plătească reclamantului și intervenientei dobânda legală aferentă sumei de - lei începând cu data de 17.09.2008 și până la data plății efective.
- a fost obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 93.909,33 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale.
- au fost respinse celelalte capete de cerere din acțiunea formulată și precizată și celelalte cereri ale intervenientei.
Pentru a pronunța această sentință Tribunalul a reținut următoarele:
La 31.10.2008 reclamantul și intervenienta în calitate de vânzători au încheiat cu pârâta în calitate de cumpărător contractul de vânzarea cumpărare autentificat sub nr. 2050 de Biroul Notarului Public -.
Prin contract s-au vândut mai multe imobile (terenuri) situate în intravilanul municipiului Sibiu, prețul fiind stabilit la 11.900.000 Euro la cursul BNR la data plății.
Plata prețului a fost prevăzută în art. 3.2 din contract astfel:
- suma de 2.317.280 ron, reprezentând echivalentul a 700.000 euro a fost achitată în contul domnului, cu nr.1 cu titlu de avans.
- suma de 25.475.946 ron, reprezentând echivalentul a 7.620.000 euro la cursul BNR de azi, s-a achitat la data autentificării prezentului contract, după cum urmează:
- suma de 18.789.346 ron s-a achitat cu OP nr. 5/31.10.2007 în contul domnului deschis la Bank Sibiu
-//-
- suma de 6.686.600 ron s-a achitat cu OP nr. 13/31.10.2007 în contul domnului deschis la BCR Sucursala Sibiu
- suma de 2.380.000 Euro urma a se achita în echivalent în lei la cursul BNR din data plății la data și sub condiția ca vânzătorul să îndeplinească obligația de la cap. 4.2 litera In cazul în care până la 30.04. 2008 vânzătorul nu îndeplinește această obligație, suma de 2.380.000 euro nu se mai achită, fiind reținută cu titlu de daune interese.
- suma de 1.200.000 euro urma a se achita în echivalent în lei la cursul BNR din data plății la data și sub condiția ca vânzătorul să îndeplinească obligația de la cap. 4.2 litera În cazul în care până la data de 31.03.2008 vânzătorul nu îndeplinește această obligație suma de 1.200.000 euro nu se mai achită, fiind reținută cu titlu de daune interese.
În cauza de față reclamantul a solicitat obligarea pârâtei la plata diferenței de 2 380 000 Euro și de 1.200.000 Euro, iar pârâta susține că aceste sume nu se datorează pentru că reclamantul și intervenienta nu au îndeplinit obligațiile contractuale, deci aceste sume trebuie reținute cu titlu de daune interese.
În primul rând, vânzătorii s-au obligat ca până la 30.04.2008 să prezinte un extras CF din care să rezulte că SC SA este proprietar asupra imobilului teren de sub Stația de și Gaze nr. l Sibiu ( ) și, de asemenea, să depună toate diligențele ca până la această dată să se încheie o promisiune bilaterală de schimb imobiliar între SC SA și pârâta cumpărătoare fără sultă, referitor la imobilul înscris în CF 54003/N Sibiu având număr cadastral 6163/2 în suprafață de 1682 p și imobilul teren de sub, conform schiței anexate la contract.
Această condiție contractuală cuprinde două obligații în sarcina vânzătorilor:
- o obligație de rezultat, respectiv prezentarea extrasului CF pe numele SC SA până la 30.04.2008, obligație îndeplinită de vânzător în termenul contractual și
- o obligație de mijloace (sau de diligență) respectiv vânzătorii se obligă să depună toate diligențele ca până la 30.04.2008 să se încheie o promisiune bilaterală de schimb imobiliar între SC SA și cumpărător, fără sultă.
Această obligație este calificată ca fiind una de diligență de către reclamant și ca o promisiune a faptei altuia (convenție de porte forte) de către pârâtă care susține neîndeplinirea obligației întrucât schimbul de terenuri nu s-a încheiat până la 30.04.2008.
Tribunalul a considerat că această obligație era una de diligență pentru că această natură juridică rezultă expres din contractul încheiat de părți ("vânzătorul se obligă să depună toate diligențele").
Interpretarea contractului în acest caz trebuie făcută literal întrucât părțile, respectiv cumpărătoarea, au beneficiat de reprezentare calificată la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, iar dacă s-ar fi dorit o altă calificare juridică s-ar fi folosit o altă formulare, respectiv vânzătorul ar fi fost
-//-
obligat să-l determine pe terț să încheie promisiunea de schimb sau s-ar fi prevăzut ca până la acea dată trebuie să se încheie promisiunea bilaterală de schimb.
Fiind vorba de o obligație de diligență, neîndeplinirea rezultatului prevăzut nu face să se presupună lipsa de diligență a debitorului obligației, deci neîndeplinirea obligației însăși, ci revine creditorului să facă dovada culpei de care a dat dovadă debitorul în executarea obligației sale, dovadă care în speță nu s-a făcut.
Pârâta a făcut dovada că schimbul nu s-a încheiat în termenul stabilit, dar nu și cine este culpabil de aceasta.
În plus, din actele dosarului rezultă că schimbul n-ar fi putut avea loc până la data stabilită din culpa pârâtei cumpărătoare.
Astfel, pârâta a dobândit imobilul ce trebuia să facă obiectul schimbului la 31.10.2007, iar la 5.11.2007 asupra acestui teren s-a notat ipotecă și interdicție de înstrăinare și grevare care au fost radiate abia la 19.06.2008.
In aceste condiții, indiferent de natura juridică a obligației, întrucât ne află în prezența unui contract sinalagmatic, pârâta nu poate pretinde reclamantului vânzător să-și îndeplinească obligația, cât timp nu și-a îndeplinit propria sa obligație, subînțelesă, aceea de a avea imobilul liber de sarcini pentru a putea perfecta schimbul. Acest fapt este evident cu atât mai mult cu cât SC SA este o societate cu capital de stat și nu ar fi acceptat schimbul cu un imobil ipotecat în favoarea unei bănci străine.
Ca urmare, prima obligație asumată de reclamant trebuie considerată a fi îndeplinită și diferența de preț de 2380.000 euro trebuie plătită de pârâtă.
În al doilea rând, vânzătorii s-au obligat ca până la 31.03.2007 să prezinte acordul în formă autentică a tuturor proprietarilor terenurilor prin care va fi deviat traseul conductei de gaze naturale Copșa-Sibiu cu privire la constituirea unui drept de servitute asupra acestor terenuri. Neîndeplinirea acestei obligații, care este, evident, una de rezultat, dă dreptul cumpărătoarei să rețină din preț suma de 1.200.000 euro cu titlu de daune interese.
Tribunalul a constatat că această obligație nu a fost îndeplinită de vânzător și sub acest aspect acțiunea și cererea de intervenție au fost respinse.
Această obligație apare ca nefiind îndeplinită din două puncte de vedere:
- în primul rând, la încheierea contractului de vânzare cumpărare s-a avut în vedere un proiect de schimbarea a traseului conductei pentru care se obținuse autorizația de construire. Reclamantul nu a reușit să obțină acordul tuturor proprietarilor pe terenul cărora trecea această conductă, ca urmare, din proprie inițiativă și fără a exista acordul (sau cel puțin înștiințarea) pârâtei a efectuat un nou proiect, conform căruia conducta trecea prin alte terenuri.
Reclamantul a obținut acordul tuturor proprietarilor pe terenurile cărora trecea noul traseu al conductei, însă schimbându-se traseul, acesta nu mai corespundea cu autorizația de construcție.
Noua autorizație corespunzătoare traseului schimbat ( și pentru care reclamantul obținuse acordurile proprietarilor) se obține abia la 14.08.2008.
-//-
Obligația asumată de reclamantul vânzător trebuie interpretată funcție de scopul ei, care era devierea conductei, iar aceasta nu se putea executa legal la 31.03.2007, ci doar după obținerea autorizației la 14.08.2008.
Din al doilea punct de vedere obligația nu se consideră îndeplinită și pentru că Agenția Domeniilor Statului, proprietara unuia dintre terenuri, nu a exprimat acordul în formă autentică, deși aceasta era posibil prin intermediul reprezentanților săi legali.
Ca urmare acțiunea civilă formulată și precizată de reclamantul și cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta a fost admisă în parte, și a fost obligată pârâta să plătească reclamantului și intervenientei suma de 8.748.642 lei echivalentul sumei de 2380.000 euro cu titlu de diferență preț conform prevederilor art. 3.2. lit. c coroborat cu art. 4.2 lit. a din contactul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2050/31.10.2007 de notar public.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel atât reclamanții și, cât și pârâta SRL Sibiu.
Prin apelul declarat, reclamanții și, au solicitat admiterea acestuia, desființarea în parte a sentinței atacate în sensul admiterii în întregime a acțiunii formulate. Cu cheltuieli de judecată.
În drept s-au invocat art. 282 și urm. art. 274 Cod pr. civ.
În expunerea motivelor de apel se aduc critici privitoare la reținerea de către instanța de fond a faptului că autorizația obținută la data de 14.08.2008 ar reprezenta o nouă autorizație și astfel nu s-a respectat una dintre obligațiile contractuale asumate. Consideră falsă și eronată această reținere, întrucât reclamanții nu au avut nicio obligație contractuală referitoare la respectarea Autorizației de construire nr. 305/III - B - 1 /28.09.2007, făcând referire la art. 4.2 lit. b din contract potrivit căruia vânzătorul s-a obligat ca până la data de 31.03.2008 să prezinte acordul în formă autentică a tuturor proprietarilor de teren prin care va fi deviat traseul conductei de gaze naturale Copșa - Sibiu cu privire la constituirea unui drept de servitute asupra acestor terenuri. Mai mult, la dosarul cauzei există dovada scriptică a faptului că autorizația obținută la 14.08.2008 reprezintă modificarea autorizației de construire vechi, nu una nouă cum greșit se reține de prima instanță. Consideră că interpretarea clauzelor contractuale trebuie să se facă în funcție de voința comună a ambelor părți și nu de scopul principal dedus ca fiind urmărit de una din părți, iar dacă instanța ar fi considerat echivocă această clauză contractuală trebuia s-o interpreteze prin prisma art. 983 Cod civil.
Mai arată că motivul real al întârzierii finalizării proiectului modificat, documentație asupra căreia pârâta nu a obiectat, nici la depunerea acesteia la sediul unității, îl reprezintă faptul că societatea pârâtă nu a respectat obligațiile stabilite în sarcina sa prin Avizul nr. 133/01.11.2007 al Mediaș, obligații de ordin tehnic. Consideră că aceste
-//-
întârzieri au fost provocate cu bună știință de către pârâtă, iar aceasta nu se poate prevala de propria turpitudine, fapt inadmisibil.
Consideră desuetă și lipsită de suport legal reținerea primei instanțe a faptului că Agenția Domeniilor Statului ar fi trebuit, prin reprezentanții săi, să emită o declarație notarială de acord cu privire la devierea traseului conductei de gaz pe terenul ce-i aparține. În condițiile în care actele emise de această instituție de stat, au, conform legii, caracter autentic prin însăși existența lor, consideră că Hotărârea nr. 113/26.03.2008 emisă de această instituție reprezintă în mod neechivoc, un acord definitiv și autentic.
Consideră că instanța de fond a omis să facă referire la reaua credință a societății pârâte, că nu a luat în considerare precizarea de acțiune formulată la data de 11.05.2009 prin care au fost recalculate dobânzile legale aferente petitelor 1 și 2 din acțiune și astfel a acordat mai mult decât permite legea în privința dobânzilor legale aferente petitului admis. În încheiere, arată că dintr-o omisiune materială instanța de fond nu a inclus în calculul cheltuielilor de judecată și onorariul avocațial, justificat cu act la dosar.
Prin apelul declarat pârâta SRL Sibiu a solicitat admiterea acestuia, modificarea în parte a sentinței civile nr. 471/2009 a Tribunalului Sibiu în sensul respingerii în întregime a acțiunii formulate de reclamanții. Cu cheltuieli de judecată.
În expunerea de motive arată că soluționarea prezentei cauze vizează calificarea acesteia ca fiind o convenție de "porte - ", ce se impune a fi interpretată prin prisma clauzelor cuprinse în art. 4.2 lit. a raportat la art. 3.2 lit. c din "contractul de vânzare-cumpărare imobil" autentificat sub nr. 2050/31.10.2007 de, adică din perspectiva analizei voinței părților la momentul negocierii și finalizării contractului, prezentând considerații doctrinare asupra convenției vizând promisiunea faptei altuia. Consideră eronată interpretarea dată de instanța de fond a clauzei cuprinse în art. 4.2 lit. a ca fiind în realitate două obligații distincte, una de mijloc și alte de rezultat. Astfel, s-a ignorat voința părților care au convenit încă din faza negocierilor ca pentru plata prețului calculat să existe garanția schimbului de proprietate concretizat printr-un act juridic, și nu s-a făcut diferență între obligația de rezultat și obligația de diligență, fiind ignorate prevederile art. 1312 cod civil privitoare la interpretarea prevederilor contractuale.
Reclamanții și au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului formulat de pârâtă.
Analizând hotărârea atacată prin prisma criticilor invocate, Curtea reține următoarele:
1.Apelul formulat de către reclamanții și este fondat în parte și va fi admis în limitele ce vor fi arătate:
Prima critică formulată de către apelanți vizează greșita respingere a primului capăt de cerere.
Instanța de apel apreciază că în mod corect prima instanță nu a cordat suma de 1.200.000 EURO, având în vedere că reclamanții nu și-au îndeplinit obligația corelativă asumată prin contract.
-//-
Potrivit art. 3.2 lit. d din contract, suma de 1.200.000 EUR urma a se achita de pârâtă, în echivalent în lei la cursul BNR din data plății, la data și sub condiția ca vânzătorul să îndeplinească obligația de la cap.4.2 lit.
Această obligație consta în prezentarea până la data de 31.03.2008 a acordului în formă autentică a tuturor proprietarilor terenurilor prin care va fi deviat traseul conductei de gaze naturale Copșa - Sibiu cu privire la constituirea unui drept de servitute asupra acestor terenuri.
Potrivit avizului consiliului tehnico-economic nr. 35/2.04.2007 al a fost avizat studiul de soluție în varianta I-a, cu precizarea că beneficiarul va obține acordul tuturor proprietarilor de terenuri afectați de lucrările propuse (fila 256 dosar de fond).
În anexa nr. 1 cuprinzând tabelul cu recapitulația metrică pe deținători și categorii de folosință pentru devierea conductei de transport gaze naturale se menționează că vor fi afectate terenurile următoarelor persoane:, ADS
La dosar însă nu au fost depuse și nu s-a făcut dovada exprimării în formă autentică a acordului următoarelor persoane:, cu toate că în borderoul depus la fila 253 se menționează că au fost depuse declarații pe propria răspundere de către, lipsind în continuare declarația lui.
De altfel, prin adresa nr. 11/11.02.2008 pârâta SRL aduce la cunoștința reclamantului că,conform planșelor 1/3, 2/3 și a tabelelor care se regăsesc la fila 54 și 55 cu recapitulația proprietarilor afectați de proiect unele declarații depuse de dumneavoastră nu corespund cu proiectul vizat spre neschimbare, iar altele lipsesc, după cum urmează: declarații lipsă:,.
Lipsa acordului tuturor proprietarilor de teren a fost de altfel cauza care a determinat modificarea traseului inițial al conductei, aspect care rezultă și din corespondența purtată între reclamant și SC SRL B, aceasta din urmă menționând că,având în vedere dificultățile apărute în obținerea acestora- a acordurilor- -a fost necesară modificarea unei porțiuni de traseu.
Pe de altă parte, indiferent dacă se ia în considerare traseul inițial sau cel modificat, în ambele variate conducta de gaz trecea pe terenul proprietatea ADS.
În consecință, reclamanții trebuiau să obțină acordul în formă autentică și a acestui proprietar.
Sub acest aspect, instanța reține că ADS prin adresa depusă la fila 44 dosar apel precizează că adresa comunicată părții nu constituie acord final ci
-//-
doar o notificare asupra celor hotărâte asupra solicitării în vederea emiterii acordului final.
De altfel, acordul ADS trebuia să îmbrace forma autentică, adică să fie un act autentic.
Actul autentic este acela care s-a făcut cu solemnitățile cerute de lege, de un funcționar public, care are drept de a funcționa în locul unde actul s-a făcut - art. 1171 Cod civil.
Prin urmare, hotărârea Consiliului de administrație a ADS nu poate fi considerată un act autentic, întrucât nu emană de la un funcționar împuternicit în acest sens și cu solemnitatea cerută de lege.
Cum reclamanții nu au obținut acordul ADS în formă autentică sau măcar un acord final cu privire la solicitarea formulată, este evident că nu a fost îndeplinită obligația asumată prin contractul de vânzare cumpărare, motiv pentru care soluția primei instanțe sub acest aspect este temeinică și legală și are la bază o corectă interpretare a probelor de la dosar.
În ceea ce privește critica referitoare la acordarea unor dobânzi peste cuantumul celor solicitate, neținându-se seama de precizarea de acțiune depusă ulterior, instanța reține că nu se poate agrava situația părții în propria cale de atac, cu atât mai mult cu cât partea adversă nu are formulată nici o critică pe acest aspect în calea lor de atac.
Este întemeiată însă critica referitoare la neacordarea tuturor cheltuielilor de judecată dovedite, de către instanța fondului.
Astfel, instanța a acordat cu titlu de cheltuieli parțiale numai taxa judiciară de timbru pentru pretențiile admise, fără a acorda și onorariul avocațial.
Nu există nici o mențiune în hotărâre de ce nu au fost acordate și aceste cheltuieli de judecată.
Este posibil ca prima instanță să nu fi observat înscrisul de la fila 315 dosar de fond prin care reclamantul a vărsat în contul avocatului său, prin ordin de plată, suma de 123.000 EURO reprezentând onorariul avocațial.
Cum pretențiile reclamanților au fost admise în parte, în mod corect instanța acordat cu titlu de cheltuieli de judecată taxa de timbru aferentă pretențiilor admise, însă trebuia să includă și onorariul avocațial, raportat la prevederile art. 274 Cod procedură civilă.
În consecință, se impune schimbarea sentinței sub acest aspect.
În ceea ce privește cuantumul acestora, ordinul de plată vizează suma de 123.000 Euro. Această sumă la data de 25.05.2009, data la care instanța a acordat cheltuielile de judecată, la un curs BNR de 4,1762 lei=1 Euro, echivalează cu 513.672,60 lei. Adăugându-se cheltuielile deja acordate de prima instanță, rezultă suma de 607.581,93 lei, la plata căreia urmează a fi obligată pârâta.
2. Apelul formulat de pârâta SC SRL Sibiu este nefondat și va fi respins pentru următoarele considerente:
Pârâta critică soluția primei instanțe în ceea ce privește acordarea
-//-
sumei de 2.380.000 Euro, apreciind că admiterea acestor pretenții are la bază o greșită calificare a clauzei cuprinse la art. 4.2 lit. a din contract, respectiv o obligație de mijloace și nu una de rezultat, cum de altfel părțile au convenit.
Clauza în discuție are următoarea formulare:
Vânzătorul se obligă ca până la data de 30.04.2008 să prezinte un extras CF din care să rezulte că SC SA este proprietar asupra imobilului teren de sub Stația de reglare și Gaze nr. 1 Sibiu (, identificat în schița anexată) și se obligă să depună toate diligențele ca până la această dată să se încheie o promisiune bilaterală de schimb imobiliar între SC SA și Cumpărător, fără sultă, privind imobilul înscris în CF nr. 54003/N Sibiu având nr. cadastral 6163/2 în suprafață de 1682 mp și imobilul teren de sub, conform schiței anexate (Anexa 4).
După cum se poate observa această clauză contractuală cuprinde în realitate două obligații asumate de către vânzători: prima, o obligație de rezultat, respectiv prezentarea unui extras CF, și a doua, o obligație de diligență, constând în depunerea tuturor eforturilor pentru încheierea unei convenții de schimb imobiliar.
Dacă îndeplinirea primei obligații nu a fost contestată de către pârâta cumpărătoare, aspect care rezultă cu claritate din adresa nr. 33/22.04.2008 emisă de pârâtă (fila 147 dosar de fond), în privința celei de a două părțile au păreri diferite în ceea ce privește calificarea acesteia.
În nici un caz instanța nu poate împărtăși punctul de vedere al pârâtei care consideră cea de-a doua obligație ca fiind una de rezultat și nu de mijloace (diligență).
Caracteristica obligației de mijloace este aceea că obligația debitorului nu constă în îndatorirea precizată de la început de a atinge un anumit rezultat determinat, ci în îndatorirea sa de depune toate diligențele necesare pentru ca rezultatul dorit să se realizeze.
Din însăși modul de formulare a clauzei contractuale rezultă că obligația asumată de vânzător este una de mijloace, deoarece obligația asumată de el a fost aceea de "a depune diligențele". Aceste diligențe vizau încheierea unui contract de schimb imobiliar, astfel că diligențele vânzătorului trebuiau să vizeze acest aspect.
Calificarea obligației ca fiind una de diligență are consecințe sub aspect probator, deoarece neatingerea rezultatului nu este, prin ea însăși, o dovadă a culpei, ci revine creditorului sarcina de a dovedi în mod direct împrejurarea că debitorul nu a depus, pentru atingerea rezultatului preconizat, prudența și diligența care erau obligatorii.
Din cuprinsul aceleiași adrese nr. 33/2008 rezultă că reclamantul a depus diligențele necesare pentru încheierea convenției, aspect care rezultă chiar din formularea acesteia, pârâta propunând încheierea convenției la sediul său, precum și din înscrisul depus la fila 214 dosar de fond.
-//-
Faptul că promisiunea nu a fost efectiv încheiată până la data specificată în contract nu este imputabilă reclamantului, deoarece potrivit adresei nr. 35/25.04.2008 (fila 149 dosar de fond) pârâta aduce la cunoștința reclamantului că schimbul de terenuri nu a fost aprobat de Consiliul de Administrație al SC SA datorită lipsei rapoartelor de evaluare a terenurilor, pârâta urmând să depună toate eforturile pentru finalizarea procedurii de evaluare, până la termenul stabilit, o procedură similară urmând a fi derulată și de SC SA.
Pe de altă parte, la data de 25.04.2008 pârâta este încunoștințată de către SC SA că pentru încheierea promisiunii este necesară transmiterea cu celeritate a raportului de evaluare a terenului evaluat la valoarea de piață, întocmit conform standardelor în vigoare, de un evaluator autorizat și atestat conform legii.
Nedepunerea acestor rapoarte de evaluare nu poate fi în nici un caz imputată reclamanților, întrucât aceștia nu și-au asumat o astfel de sarcină, astfel că neatingerea obiectivului stabilit în termenul prevăzut prin contract nu poate constitui culpa reclamanților.
Pârâta a susținut că este vina reclamanților că nu s-a încheiat convenția în termenul stabilit, deoarece de la momentul depunerii extrasului CF și până la momentul în care au aflat de necesitatea evaluării terenului a fost o perioadă extrem de scurtă de timp, ceea ce a făcut imposibilă încheierea convenției de schimb în termen util.
Instanța reține că reclamantul a încunoștințat pârâta (fila 219 dosar de fond) că abia la sfârșitul lunii aprilie va avea loc ședința AGA a SRL, încă din data de 28.02.2008, obligația de evaluare a terenurilor fiind adusă la cunoștința pârâtei de către SC SRL doar la data de 25.04.2008, aspect care de asemenea nu poate fi imputat reclamanților.
Clauza nu poate fi interpretată ca fiind promisiunea faptei altuia (convenția de porte-), deoarece vânzătorul nu și-a asumat obligația de a determina SC SA să încheie promisiunea de schimb, ci și-a asumat obligația de a depune toate diligențele în acest sens, prin urmare o obligație de mijloace și nu de rezultat.
Prin urmare, prima instanță a făcut o corectă interpretare a actelor de la dosar, soluția sub acest aspect fiind temeinică și legală.
Față de cele menționate, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, instanța va admite apelul declarat de reclamanții și împotriva sentinței civile nr. 471/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu pe care o va schimba în parte numai sub aspectul cuantumului cheltuielilor de judecată datorate la fond de către pârâtă pe care le stabilește la suma de 607.581,93 lei, cu menținerea celorlalte dispoziții ale sentinței atacate și va respinge apelul declarat de pârâta SC SRL Sibiu.
În cauză au solicitat cheltuieli de judecată apelanții reclamanți, apelanta pârâtă susținând că-și va recupera cheltuielile pe cale separată.
Având în vedere că apelul reclamanților a fost admis numai în ceea ce privește cuantumul cheltuielilor de judecată, raportat la prevederile art. 274
-//-
(continuarea deciziei civile 189/A/2009 dată în dosar -)
Cod procedură civilă, aceștia sunt îndreptățiți la cheltuieli de judecată constând în onorariul avocațial în sumă de 4000 lei (fila 60), fără a se acorda și taxele judiciare, întrucât capetele de cerere pentru care s-a achitat această taxă nu au fost admise.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite apelul declarat de reclamanții și împotriva sentinței civile nr. 471/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr-.
Schimbă în parte sentința atacată numai sub aspectul cuantumului cheltuielilor de judecată acordate și rejudecând cauza în aceste limite:
Obligă pârâta să plătească reclamantului suma de 607.581,93 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței atacate.
Respinge apelul declarat de pârâta SC SRL Sibiu împotriva aceleiași sentințe.
Obligă intimata SC SRL Sibiu să plătească apelantului suma de 4.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 26.11.2009.
Președinte, - - - | Judecător, - - - |
Grefier, - |
Red. /Tehn.
5 ex/11.01.2010
-
Președinte:Monica Maria CismaruJudecători:Monica Maria Cismaru, Carla Maria Cojocaru
