Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 198/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI --SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.198
Ședința publică din data de: 19.11.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Georgeta Stegaru
JUDECĂTOR 2: Antonela Cătălina Brătuianu
GREFIER - - -
Pe rol se află soluționarea cererii de apel formulată de apelanții - reclamanți, și împotriva sentinței civile nr. 1535/F/10.12.2007 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimații - pârâți, - și SC C & D SRL.
Dezbaterile și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 12.11.2009 fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată ce face parte integrantă din prezenta, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise a amânat pronunțarea la data de 19.11 2009 când în aceeași compunere a decis următoarele:
CURTEA
Asupra apelului civil de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B - Secția Civilă sub nr. 14706/300/25.09.2006, reclamanții, au chemat în judecată pe pârâtul -, în calitate de reprezentant al firmei, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 10.000 RON lunar reprezentând echivalentul lipsei de folosință pentru imobilul situat în B, str. - - de nr. 4, corp D, sector 2, începând cu data de 02.06.2000, respectiv data de când pârâtul a cunoscut faptul că statul și autorul său & Co nu erau proprietari al imobilului și până la rămânerea definitivă a hotărârii; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că sunt moștenitorii defunctei, care a deținut întregul imobil situat la adresa sus menționată - compus din patru corpuri de clădire și teren în suprafața de 620 mp - în temeiul actului dotal nr. 12436/03.07.1912 și a contractului de vânzare - cumpărare nr. 3211/08.10.1935; imobilul a fost naționalizat abuziv în temeiul Decretului 92/1950.
După apariția Legii 112/1995, reclamanții au solicitat restituirea în natura a imobilului, cerere care nu a primit nici un răspuns.
În luna decembrie 1991, chiriașii care ocupau corpul D al imobilului au fost mutați în corpul A, iar corpul Daf ost transformat ilegal în spațiu comercial și închiriat către & Co.
Prin sentința civilă nr. 9586/18.09.1997 a Judecătoriei Sectorului 2 B, definitivă prin decizia civilă nr. 499/17.02.1 998 Tribunalului Municipiului B, reprezentanții statului au fost obligați să încheie contract de vânzare - cumpărare pentru acest spațiu comercial cu SC & Co SRL, contract care s-a și încheiat purtând nr. 2589/08.09.1998.
Ulterior, prin decizia civilă nr. 2022/20.11.1998 pronunțată de Curtea de Apel București, s-a dispus rejudecarea cauzei, astfel încât prin decizia civilă nr. 181/20.01.1999 s-a schimbat în tot hotărârea instanței de fond, iar acțiunea a fost respinsă ca neîntemeiată. Aceasta hotărâre a rămas definitivă și irevocabila prin decizia civilă nr. 1246/10.06.1999 a Curții de Apel București și, în consecință, față de prevederile art. 379/1 Cpc orice act de executare făcut în temeiul hotărârii judecătorești casate era desființat de drept.
Cu toate acestea, reprezentanții firmei & Co au vândut spațiul comercial pârâtului prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 2043/02.06.2000.
La data de 27.04.2000, reclamanții au introdus o acțiune în revendicare, restrânsă ulterior la constatarea nulității contractelor nr. 2589/1998, nr. 2043/02.06.2000, nr. 3101/1997, acțiune care, deși a fost respinsă, a constatat calitatea reclamanților de moștenitori legitimi și faptul că imobilul a fost preluat abuziv. în urma admiterii apelului, prin decizia civilă nr. -.02.2004, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare 1589/1998, încheiat între stat și & Co și, pe cale de consecința, și a contractului nr. 2043/02.06.2000, astfel cum rezulta din considerentele deciziei menționate și prin care s-a dispus obligarea reprezentanților & Co, să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul în cauză.
Au mai arătat reclamanții că, deși l-au notificat pe pârât încă din data de 02.03.2004, acesta a refuzat sa elibereze imobilul corp D îmbogățindu-se astfel fără justa cauză. Reclamanții au formulat o acțiune în revendicare în contradictoriu cu pârâtul, acțiune ce a fost admisă prin sentința civilă 448/18.0 1.2006, rămasă definitivă și irevocabilă.
Reclamanții au mai precizat că, încă din anul 2000, imobilul este ocupat fără drept de pârât, în condițiile în care titlul său de proprietate a fost obținut în condițiile arătate anterior și a devenit caduc prin ultimele hotărâri.
În drept, au fost invocate disp. art. 23 al. 4/1 și art. 45/3 din legea 10/2001, modificată prin legea -, art. 480 și urm C civil.
În ședința publică din 30.10.2006, pârâtul - a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată și obligarea reclamanților la cheltuieli de judecată.
În motivare, pârâtul a arătat că prevederile legale invocate de reclamanți, respectiv art. 23 al. 4/1 și art. 45/3 din Legea 10/2001 nu sunt aplicabile în cauză, echivalentul lipsei de folosință putând fi cerut în contradictoriu cu SC SRL, în baza art. 998 civil.
A precizat pârâtul că imobilul a fost dobândit împreună cu soția sa la 02.06.2000, iar & Co a folosit acest spațiu în temeiul unui contract de închiriere și apoi în temeiul unui contract de comodat.
Titlul său de proprietate nu a fost desființat, întrucât prin sentința civilă nr. 414/2003 a fost respinsă acțiunea reclamanților, iar prin decizia civilă nr. 1007 fost constatat nul recursul declarat de reclamanți. Curtea de Apel București, prin decizia civilă nr. 168/2005, a respins cererea de revizuire, iar înalta Curte de Casație și Justiție, prin decizia civilă nr. 56/2006, a respins recursul declarat de reclamanți.
Pârâtul a mai arătat că Judecătoria Sectorului 2 B și Tribunalul București au admis acțiunea în revendicare, însă împotriva acestor hotărâri judecătorești pârâtul a declarat recurs solicitând și suspendarea executării acestora. În consecință, cererea reclamanților este neîntemeiată, imobilul fiind folosit în virtutea dreptului de proprietate dobândit de pârât și de soția sa și intabulat în cartea funciară.
Pârâtul a mai arătat că imobilul în cauză a suferit transformări radicale fiind consolidat și amenajat, valoarea sa crescând de peste 5000 de ori, astfel încât pârâtul și & Co sunt îndreptățiți să formuleze cerere de despăgubiri pe calea dreptului comun pentru sporul de valoare adus imobilului și că din 02.06.2000 și până în prezent a achitat taxele și impozitele aferente imobilului și a suportat toate cheltuielile legate de funcționarea societății comerciale. Reclamanții nu pot solicita echivalentul lipsei de folosință pe perioada 02.06.200 și până în prezent, pe de o parte pentru că în temeiul art. 1 și 3 din Decretul 167/1958, dreptul al acțiune este supus prescripției de 3 ani, iar pe de altă parte dreptul lor de proprietate nu s-a stins irevocabil.
La termenul de judecată din 30.10.2006, reclamanții au depus la dosar note de ședință prin care au invocat excepția puterii de lucru judecat a sentinței civile nr. 448/18.01.2006 a Judecătoriei Sectorului 2 B definitivă prin decizia civilă nr. 1303/06.07.2006, hotărâri din care rezultă că încă din aprilie 2000 pârâtul a luat cunoștință că statul nu era proprietar și, pe cale de consecință nici & Co. Conform art. 1429 civil, art. 25 din legea 114/1996, proprietarul are dreptul la despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului de la data când deținătorul a luat cunoștință de hotărârea prin care s-a stabilit că bunul nu aparține statului, despăgubiri care se cuvin proprietarului chiar dacă deținătorul a făcut unele amenajări.
La data de 27.11.2006, reclamanții au depus la dosar cerere de introducere în cauză a pârâtei C& D, arătând că solicită obligarea în solidar a pârâților, la plata sumei de - RON calculată de la data de 02.06.2000 și până la 02.11.2006, precum și în continuare până la respectarea hotărârilor judecătorești prin care pârâtul - este obligat să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul menționat.
În ședința publică din 07.02.2007, pârâta C& Daf ormulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată arătând că folosesc spațiul din str. - - de nr. 4, în baza unui contract de comodat încheiat cu proprietarii imobilului, - și a, contract ce expiră în anul 2008. Cererea reclamanților nu are temei legal întrucât pârâta nu ocupă abuziv spațiul, iar de la data încheierii contractului de comodat nu s-a pronunțat nici o hotărâre judecătorească din care să rezulte că imobilul nu este proprietatea comodanților.
Prin sentința civilă nr. 1731/07.03.2007, a fost admisă excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Sectorului 2 B și a fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.
a fost înregistrată la Tribunalul București Secția a V-a Civilă sub nr-.
Prin cererea depusă la data de 04.06.2007, reclamanții au solicitat introducerea în cauză și a numitei a, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța aceasta să fie obligată în solidar cu ceilalți pârâți la plata lipsei de folosință asupra imobilului descris în acțiunea principală. Au precizat reclamanții că această pârâtă le încalcă abuziv proprietatea, nu are deschis rol fiscal și le opune o intabulare falsă (având nr. 12425/2006).
Prin sentința civilă nr. 1535/10.12.2007 a fost respinsă acțiunea astfel formulată și completată.
Pentru a dispune astfel, instanța a reținut în esență că:
Jurisprudența este unanimă în a aprecia că cel care trebuie să restituie integral proprietarului produsele civile ale imobilului este posesorul de rea credință.
Produsele civile sunt veniturile încasate din folosința unui bun fără ca valoarea bunului să fie diminuată.
Art. 485. Civ. a instituit excepția în virtutea căreia cel care posedă cu bună credință un bun, poate cere pentru sine produsele acestuia fără ca proprietarul să poată să le ceară.
Pârâții au posedat în temeiul unui just titlu, respectiv contractul de vânzare cumpărare care a avut drept scop să transfere proprietatea, dar nu și-a putut îndeplini scopul din cauză că (așa cum s-a constatat ulterior) nu era pe deplin valabil.
Cauza nevalabilității titlului, care îl împiedică să transmită proprietatea, era faptul că posesorul a dobândit lucrul de la altul decât de la adevăratul proprietar, care nu avea dreptul să înstrăineze lucrul.
Între just titlu și bună credință există o legătură strânsă. În genere, pentru ca un posesor să poată fi de bună credință, el trebuie să aibă un just titlu la baza posesiei sale, ceea ce face ca de obicei, buna credință să implice un just titlu.
În materie de dobândire a fructelor, justul titlu este un element al bunei credințe, aici neexistând decât buna credință întemeiată pe just titlu.
Determinarea momentului la care buna credință încetează este o chestiune de fapt, însă s-a considerat constant că introducerea unei cereri în justiție împotriva celui ce posedă un bun, face să înceteze buna credință a acestuia din urmă.
În ceea ce o privește pe pârâta a, împotriva acesteia nu a fost formulată acțiune în revendicare iar titlul său de proprietate nu a fost desființat prin nici o hotărâre judecătorească, astfel că în ceea ce o privește pe aceasta acțiunea formulată a fost apreciată ca neîntemeiată.
Deși este vorba de un litigiu cu privire la un bun comun, nu se poate reține că soția a fost prezentă juridic în proces prin mandatarul său, respectiv soțul chemat în judecată, apreciindu-se că nu operează prezumția de mandat tacit al soțului care nu a fost chemat în judecată decât în situația în care este vorba de acte de administrare efectuate de celălalt soț.
De altfel, conform procesului verbal din 02.05.2007, se află intabulat pe numele acestei pârâte prin încheierea nr. 12425/26.05.2006 drept de proprietate asupra corpului D cu nr. cadastral 42891/1 înscris în CF nr. 9700, cu titlu de construcție la /5.
Totuși, în situația în care s-ar impune restituirea fructelor civile (despăgubirea ce ar reprezenta chiria), este necesar a se avea în vedere că reclamanții solicită suma pretinsă de la pârâți în solidar pe perioada 02.06.2000-03.12.2007. Pârâtul - a deținut imobilul în baza unui contract de vânzare cumpărare care nu a fost desființat, ceea ce prezuma valabilitatea titlului. Acest titlu de proprietate a fost analizat abia în cadrul unei acțiuni în revendicare admise prin sentința civilă nr. 448/18.01.2006 Judecătoriei Sector 2 B, când de altfel s-a dispus și radierea înscrierii dreptului de proprietate al acestuia din Cartea Funciară, nr. 9700 la PI/1. Nu s-a reținut reaua credință a acestuia, ci doar faptul că titlul emană de la un vânzător al cărui titlu a fost viciat.
Prin urmare de la această dată se poate spune că s-a născut dreptul la acțiune, când s-a constatat că reclamantele sunt adevăratele proprietare. Însă, așa cum rezultă din încheierea CF, ulterior acestei date, la aceeași adresă a fost intabulat pe numele pârâtei a, dreptul de proprietate asupra corpului D cu nr. cadastral 42891/1 înscris în CF nr. 9700, cu titlu de construcție la /5.
Cum în prezent dreptul de proprietate al reclamantelor nu a fost intabulat, iar în imobil se află și pârâtele a și SC SRL raportat la care nu a fost soluționat nici un litigiu, iar sentințele invocate nu le sunt opozabile acestora, a apreciat instanța că acțiunea nu este întemeiată.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții.
În motivarea apelului se susține în esență că:
În ce privește produsele civile ale imobilului în cauză, reprezentate de echivalentul lipsei de folosință (chiria), instanța de fond a apreciat în mod greșit că pârâții au posedat imobilul în baza unui just titlu, respectiv a Contractului de vânzare-cumpărare nr.2043/02.06.2000, aceeași instanță arătând și că titlul respectiv nu și-a putut îndeplini scopul deoarece nu era pe deplin valabil în condițiile în care pârâții au dobândit bunul imobil de la altul decât adevăratul proprietar.
Consideră apelanții că aceasta este o logică juridică ambiguă și total greșită, întrucât pârâții au fost de o totală rea-credință chiar de la data de 02.06.2000, când au încheiat contractul de vânzare - cumpărare, deoarece prin minime diligențe puteau ușor să afle că vânzătorul SC & Co nu mai era proprietar la data respectivă, așa cum rezultă din Decizia civilă nr. 2022/20.11.1998 a Curții de Apel București decizia civilă nr. 181 A/20.01.1999 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, precum și Decizia civilă nr. 1246/10.06.1999 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, rămasă definitivă și irevocabilă, așadar pârâții sunt datori să înapoieze reclamanților-apelanți productele.
Mai arată apelanții că instanța de fond a apreciat greșit și faptul că buna credință a pârâților ar fi încetat în momentul introducerii cererii de chemare în judecată, pentru că în realitate - așa cum au precizat anterior - aceștia au fost de totală rea-credință încă de la momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. 2043/02.06.2000, cu atât mai mult cu cât la momentul respectiv exista pe rolul Tribunalul București, secția a V-a civilă Dosarul de fond 2539/2000 în care -- a dobândit calitatea de pârât, dosar care s-a continuat cu judecata în apel la Curtea de Apel București, secția a III-a civilă care a pronunțat Decizia civilă nr. 359A/26.02.2004, în ale cărei considerente s-a reținut că: pârâta SC & Co a eludat și dispozițiile Legii nr. 112/1995 prin vânzarea în cascadă a imobilului aferent corpului D, deși acesta nu avea dreptul să vândă timp de 10 ani; lovit de nulitate absolută este și contractul încheiat de SC & Co și intervenientul --; contractul de vânzare cumpărare nr. 2043/02.06.2000 este nul absolut, deoarece imobilul făcea obiectul litigiului încă de la data de 27.04.2000, astfel că vânzarea lui la data de 02.06.2000 nu se putea face.
În ceea ce privește aprecierea instanței de fond - cu referire la pârâta -a - în sensul că împotriva acesteia nu a fost formulată acțiune în revendicare, iar titlul său de proprietate nu a fost desființat prin nicio hotărâre judecătorească, astfel că în ceea ce o privește pe aceasta acțiunea formulată nu este întemeiată, consideră apelanții că este rezultatul unei erori, fiind cunoscut faptul că acțiunea în revendicare este o acțiune reală, iar efectele unei astfel de hotărâri duc la considerarea titlului nepreferat ca fiind caduc, neavând nicio relevanță dacă în acțiunea în revendicare a fost sau nu chemată în judecată și soția lui --. De asemenea, este cunoscut și faptul că într-o acțiune în revendicare este analizată numai situația de drept, respectiv comparația celor două titluri de proprietate ale autorilor părților din proces, fără a se analiza și situația de fapt, ceea ce înseamnă că nu trebuie stabilită buna sau reaua-credință a pârâtului.
De altfel, instanța de fond a apreciat că titlul de proprietate al pârâtei -a nu a fost desființat prin nicio hotărâre judecătorească, dar a reținut și faptul că apelanții-reclamanți sunt adevărații proprietari ai imobilul în cauză, ceea ce înseamnă că instanța este într-o totală eroare, cei doi soți fiind în realitate permanent niște detentori precari, contractul lor de vânzare-cumpărare fiind desființat chiar de la data încheierii acestuia.
O altă eroare a instanței de fond este - în susținerea apelanților - aceea de a fi reținut că până la data de 10.12.2007, când s-a pronunțat hotărârea atacată prin apelul de față, dreptul acestora de proprietate nu a fost intabulat. În realitate, există depus în dosarul cauzei - la fila 47 - Încheierea nr. -/0 7. 06.2007 OCPIB, sect.2 prin care s-a admis intabularea dreptului de proprietate al acestora asupra imobilului în litigiu, cu titlu de constatare, /6, 7 și 8.
Consideră apelanții că instanța de fond trebuia să respecte cele statornicite prin încheierea din data de 05.03.2007 (a judecătoriei), irevocabilă, prin care s-a constatat că: acțiunea cu care a fost sesizată Judecătoria sect.2 B este o cerere accesorie revendicării imobilului și ca urmare supusă dispozițiilor art. 15 lit. r din Legea 146/1997, chiar dacă este îndreptată împotriva unui terț dobânditor, rațiunea textului legal aceea de a nu crea o sarcină oneroasă împotriva fostului proprietar prejudiciat deja prin preluarea abuzivă a imobilului și care are dreptul la restabilirea întocmai a dreptului de proprietate, inclusiv sub aspectul recuperării prejudiciului încercat prin lipsirea de folosință este verificată de asemenea în această ipoteză.
Apel scutit de taxa de timbru.
Intimații au formulat întâmpinare, prin aceasta susținând în netemeinicia criticilor aduse de apelanți sentinței atacate.
Susțin apelanții că este corectă concluzia primei instanțe în sensul că obligația de a restitui fructele civile revine numai celui ce a posedat cu rea credință bunul altuia, cât și că intimații pârâți au posedat imobilul din Str. - - de nr. 4, sector 2, B în baza unui titlu translativ de proprietate care, până în prezent, nu a fost desființat.
Precizează intimații că susținerile intimaților în sensul că ar fi lovit de nulitate contractul de vânzare-cumpărare 2043/2000 nu au acoperire în probele existente în dosar.
În ce o privește pe intimata a, se arată că nu a fost chemată în judecată, de către apelanții-reclamanți, într-o acțiune în revendicare a imobilului menționat.
Mai menționează intimații că au executat lucrări pentru amenajarea și consolidarea aceluiași imobil, sporindu-i semnificativ valoarea, astfel încât consideră că este nedrept ca reclamanții să primească o recompensă dobândind un bun a cărui valoarea a crescut considerabil concomitent cu obligarea intimaților la plata lipsei de folosință.
În apel, părților le-a fost încuviințate proba cu înscrisuri și, la solicitarea apelanților, a fost administrată și proba cu expertiză contabilă.
Analizând apelul în raport de actele și lucrările dosarului, de criticile formulate și de limitele stabilite prin art. 295 alin. 1.pr.civ. Curtea constată caracterul fondat al acestuia.
Considerentele avute în vedere sunt următoarele:
Prin pretențiile concret formulate de către reclamanții apelanți, potrivit cererii introductive și cererilor precizatoare/completatoare ulterior depuse, aceștia urmăresc a obține, de la pârâții-intimați, despăgubiri având ca echivalent contravaloarea lipsei de folosință asupra imobilului situat în B, str. - - de nr. 4, sector 2.
În argumentarea cererii de despăgubiri astfel formulate, reclamanții au expus o situație de fapt ce reliefează o conduită culpabilă, ilicită a pârâților, conduită constând în reținerea imobilului, și implicit lipsirea reclamanților de exercițiul atributului folosinței, care este componentă a dreptului lor de proprietate asupra acestui bun.
Prin raportare la pretențiile astfel formulate și la exigențele principiului disponibilității propriu procesului civil, instanța de fond în mod greșit a analizat situația litigioasă dintre părți în contextul reglementării relative la restituirea, către proprietar, a fructelor civile (culese sau nu) de către posesorul neproprietar al unui bun frugifer, respectiv al art. 485 - 487.civ. În speță nu erau pretinse asemenea fructe produse de bunul imobil, respectiv nu se imputa pârâților o mărire a patrimoniului, ci se reclama numai despăgubirea proprietarilor pentru atingerea adusă dreptului lor de proprietate.
Deși reclamanții au făcut vorbire, în argumentarea cererii introductive, de îmbogățirea fără justă cauză a pârâților-intimați - ca fundament legal al pretențiilor lor - instanța trebuia să observe, în conformitate cu prevederile art. 84 coroborat cu art. 129 alin. 5.pr.civ. că o un asemenea tip de acțiune nu era operant în speță câtă vreme ea are un caracter subsidiar, putând fi exercitată numai în acele situații în care cel ce pretinde micșorarea patrimoniului nu are o altă cale procedurală pentru valorificarea dreptului la reparație.
Ori, în speță, nu numai că însăși expunerea de motive făcută în conținutul cererilor reclamanților era de natură a plasa situația litigioasă dintre părți pe tărâmul răspunderii civile delictuale, dar și probatoriul administrat contura o situație aptă a fi circumscrisă acestui tip de acțiune în justiție și, în consecință, era exclusă posibilitatea de valorificare a dreptului dedus judecății de către reclamanți în coordonatele unei acțiuni în restituire.
Având în vedere caracterul devolutiv al căii de atac a apelului, Curtea va analiza pretențiile reclamanților în contextul răspunderii civile delictuale, corespunzător aspectelor concret deduse judecății prin cererile formulate în fața primei instanțe și apărărilor pe care intimații le-au formulat în același sens.
Imobilul din B, str. - - de nr. 4, sector 2, fost naționalizat de la autorii reclamanților în condițiile Decretului 92/1950, fiind astfel preluat de către stat.
La data 27.04 2000, reclamanții au promovat o acțiune în justiție referitoare la acest imobil, litigiu în cadrul căruia părțile (din acel proces) au formulat mai multe cereri de completare/lărgire a cadrului procesual și respectiv restrângere a acțiunii introductive.
Prin decizia civilă nr. 359/2004 pronunțată de Curtea de Apel București secția a III-a în menționatul litigiu, devenită irevocabilă, a fost admisă în parte acțiunea astfel precizată și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2589/1998, dispunându-se obligarea SC Co SRL să lase reclamanților, în deplină proprietate și posesie imobilul spațiu comercial situat în B, str. - - de nr. 4, sector 2.
Pârâții-intimați a și - au cumpărat același imobil de la SC Co SRL prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2043/02.06.2000.
Contrar celor susținute de apelanții-reclamanți, prin decizia civilă nr. 359/2004 a secția a III-a nu numai că nu s-a constat nulitatea acestui din urmă contract, dar în respectivul litigiu nici nu a existat o cerere prin care instanța să fi fost investită a analiza valabilitatea acestui act juridic.
Este adevărat că pârâtul - a participat în acel proces, însă introducerea lui în proces s-a realizat la solicitarea SC Co SRL (care a arătat că a vândut acestuia imobilul), iar nu în considerarea vreunei cereri a reclamanților care să vizeze stabilirea existenței sau nu a vreunui drept al acestuia în legătură cu imobilul ce îl cumpărase.
Considerentele unei hotărâri judecătorești se bucură de autoritate de lucru judecat numai în măsura în care sprijină dispozitivul acesteia. În condițiile în care în dispozitivul menționatei decizii nu se regăsește vreo dispoziție relativă la valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2043/2000, considerentele (aceleiași decizii) în care se face vorbire de incidența sancțiunii nulității și în privința acestei convenții nu sunt apte a produce efectul specific autorității de lucru judecat.
Aceasta este dealtfel și rațiunea pentru care, ulterior, reclamanții au fost nevoiți să formuleze o acțiune în revendicare împotriva pârâtului cumpărător, acțiune în cadrul căreia instanțele au procedat la compararea titlului exhibat de reclamanți cu menționatul contract, fiind astfel evident că titlul pârâtului a avut tratamentul juridic al unui act valabil.
Concluzionând, Curtea constată că prin declanșarea și soluționarea litigiului în care a fost pronunțată decizia civilă nr. 359/2004 a secția a III-a nu s-a stabilit nevalabilitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2043/2000 și nici nu s-a stabilit o preferință a dreptului de proprietate al reclamanților raportat la dreptul similar conferit pârâtului de acest contract.
Ca atare, nu este fondată susținerea reclamanților în sensul că pârâtul - ar fi deținut imobilul cu rea credință încă de la data cumpărării lui (care se situează în timpul derulării procesului în care s-a pronunțat decizia civilă nr. 359/2004).
Curtea apreciază că reaua credință a acestui pârât trebuie reținută începând cu data la care reclamanții l-au acționat în judecată prin acțiunea în revendicare prin comparare de titluri (26.10.2005, după cum rezultă din sent. civ. 448/18.01.2006 a Judecătoriei sector 2 B) pentru că de la acest moment reclamanții au înțeles să conteste legitimitatea posesiei pe care o exercita în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2000, opunându-i propriul titlu de proprietate.
Ca atare, numai de la această dată conduita pârâtului poate fi considerată ca una ilicită, de natură a duce atingere dreptului de proprietate al reclamanților, prin refuzul de a le pune acestora la dispoziție imobilul pentru care dețin un titlu de proprietate mai bine caracterizat.
Pentru perioada anterioară acestui moment, reclamanții înșiși au fost în culpă pentru imposibilitatea de folosire a imobilului de vreme ce cunoșteau situația juridică a bunului încă din anul 2000, când SC Co SRL a dezvăluit faptul vânzării imobilului către pârâții, și chiar a atras în proces cumpărătorul oferindu-le astfel reclamanților posibilitatea să îi opună propriile drepturi și/sau să conteste drepturile achizitorului.
Prin sentința civilă nr. 448/2006 a fost soluționată acțiunea în revendicare promovată de către reclamanți împotriva pârâtului -, dispunându-se în sensul obligării acestui pârât să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie imobilul situat în B, str. - - de nr. 4, sector 2, corp D și al radierii înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al acestui pârât.
Cum hotărârile judecătorești, de principiu, sunt apte a produce efecte exclusiv față de părțile din proces și succesorii cu titlu particular ai acestora, iar pârâtele a și SC C & D nu au fost părți în litigiul în care s-a pronunțat sentința civilă nr. 448/2006 și nici nu sunt succesori cu titlu particular față de pârâtul -, menționata sentință nu poate fi privită ca act generator al vreunei obligații (corelative dreptului de proprietate al reclamanților) față de aceste două pârâte, astfel cum pretind apelanții-reclamanți.
Dealtfel, inopozabilitatea față de pârâta aas entinței civile nr. 448/2006 fost constatată cu autoritate de lucru judecat prin decizia civilă nr. 940A/03.07.2008 a Tribunalului București secția a IV-a civilă și decizia civilă nr. 354/19.02.2009 (în litigiul în care se solicita ca, în baza sent. civ. 448/2006, să se radieze din cartea funciară dreptul de proprietate al acestei pârâte).
Astfel fiind, Curtea apreciază că atâta vreme cât, în ce o privește pe pârâta, nu s-a stabilit în cadrul unei acțiuni în revendicare că titlul său - reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare nr. 2043/2000 - nu i-ar conferi legitimitatea de a deține imobilul menționat anterior, conduita acesteia de nu îl pune la dispoziția reclamanților nu poate fi calificată ca una ilicită, generatoare de prejudicii pentru reclamanți.
Pârâta C & D SRL a fost numai un detentor precar al imobilului, având folosința acestuia în temeiul unui contract de comodat încheiat în anul 2002 (filele 16-17 dosar ) cu pârâții persoane fizice (al căror drept de proprietate nu fusese contestat de reclamanți, și era opozabil terților prin intabularea lui în cartea funciară nr. 9700).
Cum societatea pârâtă dobândise folosința imobilului de la ceilalți doi copârâți, și cel puțin unul dintre aceștia a avut pe tot parcursul procesului pendinte același statut juridic (de proprietar al cărui titlu nu a fost evins de cel al reclamaților), nici conduita pârâtei - de a păstra folosința imobilului - nu poate fi apreciată ca una culpabilă.
Având în vedere considerentele expuse, Curtea constată că numai pârâtul -, continuând să rețină bunul după momentul la care a fost chemat în judecată de reclamanți în acțiunea în revendicare prin comparare de titluri, a avut o conduită contrară obligației de a se abține de la îngrădirea dreptului de proprietate confirmat în justiție reclamanților cu privire la imobilului din str. - - de nr. 4, sector 2, iar această conduită echivalează cu o faptă ilicită.
Pârâtul este în culpă pentru această conduită de vreme ce reclamanții i-au solicitat în mod repetat să le respecte dreptul de proprietate și să conformeze sentinței civile 448/2006, iar el a refuzat să dea curs acestor solicitări până la momentul punerii în executare silită a acestei hotărâri judecătorești, respectiv la data de 11.06.2008.
Prejudiciul produs reclamanților este unul cert în condițiile în care aceștia au fost lipsiți de folosința bunului pe care îl dețin în proprietate, bun care era susceptibil de exploatare sub forma închirierii lui; astfel, despăgubirea pretinsă de reclamanți - constând în echivalentul unei chirii medii pe care ei ar fi putut să o obțină în situația în care nu ar fi fost împiedicați să folosească bunul - fiind formulată în baza unui criteriu obiectiv de cuantificare a întinderii prejudiciului încercat de aceștia.
de cauzalitate între fapta ilicită reținută în sarcina pârâtului și prejudiciul suferit de reclamanți este de asemenea dovedită în speță, fiind evident - în raport de situația de fapt anterior reținută - că atitudinea pârâtului de a reține bunul (și chiar de a ceda folosința acestuia, prin prelungirea contractului de comodat încheiat cu societatea pârâtă) după momentul în care reclamanții i-au contestat în justiție dreptul de a deține imobilul, și chiar ulterior datei la care s-a pronunțat sent. civ. 448/18.01.2006 a provocat lipsa de folosință suferită de reclamanți, iar atributul folosinței include și elementul patrimonial.
Față de considerentele expuse, Curtea constată că, pentru perioada cuprinsă între momentul la care reclamanții l-au acționat în judecată prin acțiunea în revendicare (26.20.2005) și acela la care imobilul a fost eliberat (10.06.2008), sunt întrunite elementele răspunderii civile delictuale în ce îl privește pe pârâtul -, situație în care, potrivit prevederilor art. 998-999.civ, pretențiile reclamanților sunt în parte întemeiate.
Trebuie menționat că, deși anterior s-a reținut că celelalte pârâte au deținut și ele bunul și conduita acestora nu poate fi apreciată ca una culpabilă, această situație nu îl poate exonera pe pârât de obligația de a suporta consecințele propriei conduite culpabile.
În ce privește pretențiile formulate față de celelalte două pârâte, potrivit considerentelor anterior expuse, Curtea constată că nu pot fi reținute ca întrunite elementele răspunderii civile delictuale, astfel că soluția primei instanțe de respingere a cererii îndreptate împotriva acestora este corectă.
Pe cale de consecință, în temeiul art. 296.pr.civ. Curtea va admite apelul reclamanților și va dispune schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul că va obliga pârâtul - la plata către reclamanți a sumei de 90.296,5 lei cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosință asupra imobilului în perioada 26.10.2005-10-06.2008.
Cuantumul despăgubirilor a fost determinat în raport de chiria medie stabilită, pentru perioada menționată, prin expertiza efectuată în cauză.
În ce privește apărarea pârâților persoane fizice referitoare la împrejurarea că ar fi efectuat o serie de îmbunătățiri ce au sporit semnificativ valoarea imobilului din str. - - de, Curtea apreciază că nu putea fi reținută ca relevantă în speță de vreme ce aceștia nu au investit instanța cu o cerere (reconvențională) prin care să solicite stabilirea unui asemenea drept de creanță și, eventual, compensarea acestuia cu cel pretins de reclamanți.
Pe de altă parte, problema restituirii către reclamanți a aceluiași imobil ori a ceea a constatării nulității contractului de vânzare cumpărare nr.2043/2000 nu sunt unele care să poată fi dezlegate în procesul pendinte pentru că cererile formulate în cauză nu au un asemenea obiect și, ca atare, instanța nu a fost legal investită să pronunțe vreo soluție pe aceste aspecte.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulat de apelanții - reclamanți, și toți cu domiciliul în B,-,. 83, sectorul 3, împotriva sentinței civile nr. 1535/F/10.12.2007 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimații - pârâți, - ambii cu domiciliul în B,-, sectorul 1și SC C & D SRL cu sediul nr. 18, - se. 5,. 2,. 29, sectorul 2.
Schimbă în parte sentința civilă apelată, în sensul că:
Admite în parte acțiunea precizată.
Obligă pârâtul - la plata către reclamante a sumei de 90.296,5 lei cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosință asupra imobilului în perioada 26.10.2005 - 10.06.2008.
Ia act că nu s-au solicită cheltuieli de judecată.
Cu recurs.
Pronunțată în ședință publică, azi, 19.11.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - - -
GREFIER
- -
Red.GS
.red.
8 ex./06.01.2010
Jud Fond Secția a V-a Civilă
Președinte:Georgeta StegaruJudecători:Georgeta Stegaru, Antonela Cătălina Brătuianu
