Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia /2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (2399/2008)
ROMANIA
CURTEA DE APEL
SECȚIA A III-A CIVILĂ
SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ nr.
Ședinta publica de la 04.03.2008
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Andreea Doris Tomescu
JUDECĂTOR 2: Ioana Aurora Herold
JUDECĂTOR:
GREFIER:
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului formulat de recurenții - pârâți și -, împotriva deciziei civile nr.989/A/12.09.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți, -, -, și cu intimatul - pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică de la 25.02.2009 fiind consemnate în încheierea de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie și pentru a da posibilitatea părților să formuleze concluzii scrise, Curtea a amânat pronunțarea la data de 04.03.2009 când, a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față:
Prin sentința civilă nr.1164/26.02.2007, pronunțată de Judecătoria sectorului 4 B în dosarul nr-, a fost admisă cererea principală formulată de reclamanții - pârâți, și în contradictoriu cu pârâții - reclamanți și, cu pârâtul municipiul B prin Primarul General și cu intervenienta principală.
A fost admisă cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta.
S-a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului situat în B,-, sector 4, fiind obligați pârâții - reclamanți să lase reclamanților - pârâți și intervenientei în interes propriu, în deplină proprietate și liniștită posesie, apartamentul nr. 10, situat în B,-, etaj 4, sector 4, fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâții - reclamanți prin care s-a solicitat obligarea reclamanților - pârâți la încheierea contractului de închiriere al locuinței în litigiu pe o durată de 5 ani, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că, prin actul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2622/18.01.1937, a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B,- sector 4, imobil preluat de stat prin Decretul nr. 92/1950, la poziția 636 din Anexă.
Prin Dispoziția nr. 1211/5.08.2003 a Primarului General al Municipiului B, s-a dispus restituirea în natură în proprietatea numiților, și, a imobilului de la adresa menționată, mai puțin apartamentele vândute în baza Legii nr. 112/1995, prin contractele de vânzare - cumpărare nr. 47/1996, 2058/1997, 134/1996 și 130/1996, acesta din urmă încheiat de pârâții - reclamanți și.
Referitor la capătul 1 din cererea principală, constatarea nevalabilității titlului statului asupra imobilului în litigiu, instanța a constatat că a fost preluat de stat în temeiul Decretului nr. 92/1950, ale cărui prevederi erau în contradicție cu dispozițiile art. 15 și 17 din Constituția din 1923, cu art. 8 și 10 din Constituția din 1948 și art. 480 din Codul civil, precum și cu Declarația Universală a Drepturilor Omului, întrucât reprezentau o încălcare flagrantă a dreptului de proprietate, preluarea fiind abuzivă, iar statul neobținând un titlu valid de proprietate asupra acestui bun.
Referitor la capătul 2 din cererea principală - revendicare - instanța a constatat că acțiunea formulată reprezintă o cerere în revendicare promovată de fostul proprietar ( prin moștenitori cu calitate dovedită de actele depuse la dosar ), împotriva chiriașului cumpărător, care a dobândit imobilul de la stat în condițiile Legii nr.112/1995, ambele părți prevalându-se de un titlu, astfel că pentru stabilirea titlului preferabil, a procedat la analizarea valabilității fiecăruia.
Referitor la titlul pârâților- reclamanți, sub aspectul respectării prevederilor Legii 112/1995, la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare, instanța a constatat că prin adresa emisă de Comisia de aplicare a Legii 112/1995 la data de 29.07.1996 s-a solicitat SA să sisteze vânzarea imobilelor revendicate de foștii proprietari, conform listelor anexate, la poziția nr.486 figurând, cu cerere de restituire. De asemenea, prin adresa nr. 45114/29.03.1999 s-a confirmat că la data de 24.06.1996 la Comisia Locală de aplicare a Legii nr.112/1995, a fost depus dosarul nr. 624/1996, de către, prin care s-a cerut restituirea în natură a aceluiași imobil.
În ciuda acestor notificări, a fost încheiat contractul de vânzare - cumpărare nr. 130/7.08.1996, deși, din moment ce statul nu avea un titlu valabil asupra imobilului, nici nu îl putea transmite mai departe în mod valabil pârâților-reclamanți.
Instanța de fond, procedând la compararea titlurilor părților în cauză a acordat preferabilitate titlului reclamanților - pârâți și intervenientei în interes propriu, în temeiul art. 480 Cod civil, obligând pârâții - reclamanți să lase imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie reclamanților și intervenientei.
Sub aspectul cererii reconvenționale, instanța de fond a constatat că pârâții-reclamanți nu se află în nici una din ipotezele legale în care să existe obligația reclamanților - pârâți de a încheia un contract de închiriere cu aceștia.
Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, prin decizia civilă nr.989A/12.09.2008, pronunțată în dosarul nr-, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanții-pârâți și împotriva acestei sentințe.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că apelanții-pârâți au invocat în favoarea lor, calitatea lor de cumpărători de bună-credință, cu respectarea strictă a prevederilor Legii nr.112/1995.
Tribunalul a apreciat că această apărare nu poate fi reținută în cauză, întrucât pe de o parte, buna-credință a pârâților nu valorează titlu de proprietate, această regulă fiind aplicabilă doar în materia bunurilor mobile, iar, pe de altă parte, așa cum a reținut și instanța de fond, apelanții-pârâți nu au fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, întrucât nu au fost respectate prevederile Legii nr.112/1995.
Tribunalul constată că apelanți - pârâți nu se pot apăra invocând faptul că aveau cunoștință că imobilul a fost preluat în posesia statului în baza Decretului nr. 92/1950, creând aparența de proprietate a statului, ci tocmai în virtutea acestei împrejurări, cu minime diligențe puteau verifica la Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, dacă există vreo pretenție asupra imobilului, iar buna credință i-ar fi obligat să aștepte soarta cererilor de restituire, prin emiterea unei decizii în baza acelei legi.
Chiar dacă se restituiau în natură doar apartamentele libere și apartamentele ocupate de foștii proprietari, aceasta nu îi îndreptățea pe apelanții - pârâți să încheie contractul de vânzare - cumpărare, câtă vreme prin adresa emisă de Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, anterior încheierii contractului, s-a solicitat SC SA să sisteze vânzarea tuturor imobilelor revendicate de foștii proprietari conform listelor anexate.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, au formulat recurs pârâții.
Prin motivele de recurs se arată că hotărârea este nelegală întrucât:
Hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă).
Susțin recurenții că:
Deși instanța de apel menționează că în cauză nu s-a constatat nevalabilitatea titlului statului anterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare al recurenților - pârâți, acest aspect nu este apreciat prin prisma dobândirii de bună credință a imobilului în litigiu în baza Legii nr. 112/1995, fiind minimalizat și interpretat ca o chestiune incidentă, care este supusă unei analize ce încalcă dreptul de proprietate al recurenților - pârâți, dobândit absolut legal.
Instanța de apel a pronunțat hotărârea cu încălcarea prevederilor art. 45 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 și contrar tuturor deciziilor Înaltei Curți de Casație și Justiție, care au statuat că restituirea imobilelor preluate fără titlu valabil și înstrăinarea prin acte de dispoziție este condiționată de constatarea prin hotărâre judecătorească a nulității actului de înstrăinare, în termenul prevăzut de Legea nr. 10/2001.
În cazul în speță, intimații - reclamanți, aveau posibilitatea ca în baza art. 45 art. 5 din Legea nr. 10/2001să inițieze o acțiune în nulitatea contractului de vânzare - cumpărare al pârâților. Nu au făcut acest lucru, prin urmare nu este posibil ca în prezent să se recurgă la comparația titlurilor pe dreptul comun, în contextul în care reclamanții au ignorat posibilitățile legale oferite de legea specială de a anula titlul pârâților.
Motivarea instanției de apel prin care s-a înlăturat buna credință în dobândirea imobilului de către recurenții -pârâți în sensul că regula ar fi aplicabilă doar în materia bunurilor mobile este fără replică, nivelul acesteia fiind extra juridic, în condițiile în care Legea nr. 10/2001 art. 45 alin. 2 specifică rolul bunei credințe în privința imobilelor dobândite în baza Legii nr. 112/1995.
Pretinsa adresă prin care s-a solicitat sistarea vânzării imobilelor revendicate de foștii proprietari este falsă, iar instanța de apel a respins cererea de înscriere în fals dezinteresată de stabilirea adevărului.
Această adresă nu fost niciodată înregistrată la SC Sa, tabelul cu înscrisurile revendicate prezentat, fiind înregistrat la această unitate după doi ani de la vânzarea imobilului în cauză.
Dacă s-ar admite o astfel de acțiune, în contextul dat, ar fi vorba de o încălcare a dreptului de proprietate al apelanților - pârâți, a securității raporturilor juridice create în baza Legii nr. 112/1995, cu ignorarea legislației interne a principiului bunei credințe (art. 46 alin. 2, art. 50 alin. 5 din Legea nr. 10/2001) și teoriei proprietarului aparent, pe un criteriu care nu este reglementat în legislația română respectiv al comparației de titluri, ceea ce ar aduce încălcarea art. 1 din primul Protocol adițional la Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale.
Legea specială derogă de la cea generală și pe cale de consecință domeniul în litigiu având reglementări ample și stricte ale legilor speciale (Legea nr. 112/1995 și Legea nr. 10/2001) nu se pot exercita acțiuni cum este cea în speță cu ignorarea pur și simplu a acestora.
Reclamanții nu au exercitat drepturile prevăzute de Legea nr. 10/2001 în termen, ceea ce a dus la consolidarea titlului de proprietate al pârâților și a drepturilor acestora considerate câștigate.
Inexistența unei hotărâi judecătorești care să fi anulat efectele Decretului nr. 92/1950 la data vânzării apartamentului în litigiu(august 1996), determină calitatea necontestată de proprietar a statului.
Însăși reclamanții, prin acțiunea în cauză au menționat că imobilul a fost preluat în posesia statului cu titlu de naționalizare în baza Decretului nr. 92/1950 poziția numărul 636, aspect care creează aparența că proprietar a fost statul.
Pârâții au cumpărat imobilul în litigiu cu bună credință, cu respectarea strictă a prevederilor Legii nr. 112/1995, buna credință se prezumă conform art. 1899 alin. 2 Cod civil.
Prin ultimul motiv de recurs se arată că titlul de proprietate al reclamanților nu se referă la imobilul pârâților și nu este valabil, neavând dată certă, având o altă adresă poștală, prețul înscris în contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2622 din 18 ianuarie 1937 la Tribunalul Ilfov - Secția notariat, nefiind achitat în integralitate etc.
Curtea, constată că, ultimul motiv de recurs este neîntemeiat întrucât:
Imobilul situat în B,- a fost proprietatea autorului reclamanților, dobândit conform contractului de vânzare - cumpărare din 18 ianuarie 1937 (fila 113 din dosarul nr- al Tribunalului București ), drept de proprietate înscris în cartea funciară provizorie a fostei comune B, la data de 22 august 1941 (filele 74, 154 și 155 din dosarul nr- al Tribunalului București ). În aceste condiții, restul criticilor privind data certă, o altă adresă poștală și neplata în integralitate a prețului din contractul de vânzare - cumpărare nu prezintă relevanță în dovedirea dreptului de proprietate.
Recursul este însă fondat pentru considerentele ce vor fi expuse:
Imobilul proprietatea autorului reclamanților a fost naționalizat în temeiul Decretului nr. 92/1950, la poziția 636 din Anexă.
Apartamentul nr. 10 din imobil a fost vândut pârâților și în baza Legii nr. 112/1995 prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 130/1996 (fila 9 din dosarul nr- al Tribunalului București ).
Prin dispoziția nr. 1211 din 05 august 2003 Primarul General al Municipiului B s-a dispus restituirea în natură a imobilului către reclamanții din prezenta cauză, mai puțin apartamentele vândute în temeiul Legii nr. 112/1995 printre care și apartamentul nr. 10 vândut pârâților.
Pentru acestea s-a prevăzut că se vor stabili măsuri reparatorii, dispoziția comunicându-se și Direcției Generale a Finanțelor Publice.
Nu s-a formulat contestație împotriva acestei dispoziții (filele 7 și 8 din dosarul nr- al Judecătoriei Sectorului 4 B).
Pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 Baf ost înregistrată o acțiune în constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare - cumpărare încheiate de chiriași, dar aceasta a fost constatată perimată prin sentința civilă nr. 2354 din 22 aprilie 2004 Judecătoriei Sectorului 4 B, pronunțată în dosarul nr. 8363/2002. Sentința a rămas definitivă și irevocabilă prin nerecurare (fila 56 din dosarul nr- al Judecătoriei Sectorului 4 B).
Reținând această situație de fapt instanțele de fond și apel au considerat în mod greșit că ea nu are consecințe juridice în operațiunea de comparare a titlurilor de proprietate prezentate de părți și au dat preferabilitate titlului de proprietate al reclamanților, motivat de faptul că pârâții au dobândit imobilul de la unnon dominus, respectiv Statul Român.
Reclamanții nu au un bun de a fi protejat de art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și Libertăților Fundamentale ale Omului.
Pentru a exista o astfel de protecție, care să impună prevalența dreptului subiectiv afirmat de reclamanți, este necesar, potrivit jurisprudenței Convenției Europene a Drepturilor Omului (obligatorie pentru statele semnatare ale Convenției, în egală măsură ca și normele acesteia), să fie vorba de un bun actual al acestora (aflat în patrimoniul lor), calitatea de titular al dreptului fiindu-le recunoscută printr-o hotărâre judecătorească sau pe calea unor măsuri legislative de restituire, concretizând în patrimoniul părții existența unei speranțe legitime, de redobândire a bunului în materialitatea sa.
Or, în speță, nu numai că reclamanților nu li s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilului printr-o hotărâre judecătorească, ci acest drept a fost confirmat ca aparținând patrimoniului pârâților, ca urmare a perimării cererii de constatare a nulității absolute a contractelor de vânzare - cumpărare.
În aceste condiții instanțele nu mai puteau analiza buna credință a intimaților - pârâți la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, raportat la demersuri anterioare ale reclamanților, respectiv cererea depusă în temeiul Legii nr. 112/1995.
Împrejurarea că persoana interesată deși ar fi cunoscut sau ar fi trebuit să cunoască consecințele unei cereri de chemare în judecată perimate, dă expresie propriei sale culpe.
Posibilitatea legiuitorului de a stabili anumite termene pentru formularea unei acțiuni în constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare - cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 este în acord cu dispozițiile art. 44 din Constituție, din care rezultă că atât conținutul, cât și limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege.
Un drept care face obiectul unei contestații în justiție sau care apare doar ca o simplă pretenție ce se poate susține, nefiind, în realitate, admisibilă potrivit legislației și jurisprudenței naționale, nu ar putea constitui o "speranță legitimă", apărată de dispozițiile art. 1 din Protocolul nr. 1.
În plus, este de reținut că acest articol nu garantează dreptul la restituirea unui bun preluat în orice mod de autoritățile statelor înainte de intrarea în vigoare a Convenției cu privire la statul în cauză, decât în măsura în care acest stat și-a asumat o asemenea obligație concretizată cel puțin într-o "speranță legitimă" de redobândire a bunului.
Or, așa cum am arătat, faptul nesocotirii termenelor prevăzute de Legea nr. 10/2001 din culpa fostului proprietar nu constituie o violare a principiului garantării proprietății (constatarea ca perimată a unei cereri de chemare în judecată echivalează cu neformularea ei).
Potrivit jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului (hotărârea din 30 august 2007, în cauza () și ( - Std. Regatului Unit) instituția prescripției achizitive ori extinctive, nu reprezintă o atingere adusă în sine substanței dreptului de proprietate și, deci, o privare de proprietate în sensul art. 1 paragraf 1 din Protocol.
De vreme ce în speță reclamanții nu au contestat decizia de restituire parțială în natură obținută în condițiile Legii nr. 10/2001, iar acțiunea în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare al pârâților a fost constatată ca fiind prescrisă, soluția instanțelor de fond de admitere a acțiunii în revendicare este nelegală, fiind dată cu nesocotirea art. 2 și 45 din Legea nr. 10/2001. Câtă vreme reclamanții nu au obținut o hotărâre judecătorească de natura celei prevăzute de art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, ei nu au, așa cum am mai arătat, un bun în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1. Dimpotrivă, pârâții sunt cei care, la data introducerii acțiunii în revendicare au un bun în sensul Convenției și care îl reprezintă legitimă dedusă din dispozițiile legii speciale.
De asemenea, reclamanta nu putea pretinde existența unei speranțe legitime de redobândire a bunului în materialitatea lui, ca urmare a măsurilor legislative de restituire adoptate de stat, raportat la situația de fapt concretă.
Potrivit art. 18 alin. 1 lit. c din Legea nr. 10/2001 (republicată) măsurile reparatorii se stabilesc numai prin echivalent, atunci când imobilul a fost înstrăinat cu respectarea dispozițiilor legale.
De altfel, prin dispoziția nr. 1211/2003 a Primarului General al Municipiului B, necontestată, s-a prevăzut dreptul la măsuri reparatorii pentru acest apartament.
A considera că indiferent de circumstanțele concrete, dobânditorul imobilului trebuie deposedat de bun pentru ca acesta să poată fi restituit în natură fostului proprietar ar însemna să se accepte că diminuarea vechilor atingeri ale proprietății să creeze noi prejudicii disproporționate, în sarcina dobânditorului actual.
În acest sens, în jurisprudența Convenției Europene a Drepturilor Omului s-a statuat (cauza Raicu României) că persoanele care și-au dobândit bunurile cu bună-credință nu trebuie să fie aduse în situația de a suporta ponderea responsabilității statului care a confiscat în trecut aceste bunuri.
Altminteri, s-ar încălca criteriul proporționalității, dobânditorul bunului neavând la îndemână o acțiune care să ducă la acordarea unei compensații, cu o valoare apropiată, în mod rezonabil, de valoarea imobilului.
Legea nr. 1/2009, prevede acordarea de despăgubiri, dar numai pentru chiriașii ale căror contracte de vânzare - cumpărare au fost desființate, nu și pentru cele care sunt valabile.
Ca atare, norma de protecție a art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului este incidentă situației pârâților și de natură să conducă la respingerea acțiunii îndreptate împotriva lor.
În ceea ce privește cererea vizând constatarea nevalabilității titlului statului, Curtea constată că aceasta nu poate fi analizată ca un capăt de cerere separat (așa cum de altfel a constatat și instanța de apel - fila 12 alin. 5), ci în cuprinsul acțiunii în revendicare, ce urmează a fi respinsă ca neîntemeiată pentru considerentele arătate mai sus.
Față de cele reținute, pentru motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă, recursul va fi admis și hotărârea atacată va fi modificată.
În temeiul art. 296 Cod de procedură civilă va fi admis apelul declarat de pârâți, sentința va fi schimbată în parte, în sensul că se va respinge ca nefondate acțiunea și cererea de intervenție în interes propriu. Se vor menține restul dispozițiilor sentinței.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurenții-pârâți și, împotriva deciziei civile nr.989A/12.09.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-reclamanți, intimatul-pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL și cu intimata-intervenientă .
Modifică decizia recurată, în sensul că:
Admite apelul formulat de apelanții-pârâți și, împotriva sentinței civile nr.1164/26.02.2007, pronunțată de Judecătoria sectorului 4 B în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-reclamanți, intimatul-pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL și cu intimata-intervenientă .
Schimbă în parte sentința apelată, în sensul că:
Respinge acțiunea și cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta, ca neîntemeiată.
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 11.03.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
Red.
Dact. /
2 ex./18.05.2009
- Secția a III-a Civ. -;
Jud. Sectorului 4. -
Președinte:Andreea Doris TomescuJudecători:Andreea Doris Tomescu, Ioana Aurora Herold
