Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 245/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția Civilă, de Muncă și Asigurări Sociale
pentru Minori și Familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR.245/A/2008
Ședința publică din 29 septembrie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Anca Adriana Pop
JUDECĂTOR 2: Silvia Nicorici
GREFIER: - -
S-au luat spre examinare, în vederea pronunțării, apelurile declarate de reclamantele și - și de intervenienta -- împotriva sentinței civile nr. 104 pronunțată de Tribunalul Cluj, la data de 01.02.2006, în dosarul nr. 1272/2004, privind și pe pârâții STATUL ROMÂN PRIN CONSILIUL LOCAL C, -, C, și, având ca obiect constatare preluare fără titlul valabil, constatare nulitate contracte vânzare cumpărare, rectificare CF prin restabilirea situației anterioare și revendicare imobil pe dreptul comun.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 15 septembrie 2008, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Se constată că prin serviciul de registratură al instanței, la data de 22 sept. 2008, intervenienta-apelantă -- și reclamantele- apelante și - au depus " Concluzii scrise " și " Precizări a concluziilor scrise ", formulând concluzii scrise și pârâții, depuse la filele 52-76.
CURTEA:
Prin sentința civilă nr. 104/1.II.2006 pronunțată în rejudecare după casare, în Dosarul nr. 1272/2004 al Tribunalului Cluj, s-a admis în parte acțiunea reclamanților și, precum și cererea de intervenție formulată de, în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Consiliul Local al Municipiului C-N, și, și în consecință:
- S-a constatat nelegalitatea trecerii imobilului înscris în CF 8011 C, nr. top. 1514 casă cu etaj din cărămidă, acoperită cu țiglă, la subsol 2 camere, 1 bucătărie în- în suprafață de 215 stjp în proprietatea Statului Român și s-a dispus anularea încheierii de CF 4327/29 noiembrie 1995;
- Totodată s-a dispus rectificarea și restabilirea situației anterioare de CF col. - C, nr. top. 1541/1/I în sensul radierii dreptului de proprietate al Statului și reînscrierea vechilor proprietari,
- Apoi s-a dispus rectificarea CF 8011 C în sensul radierii dreptului de proprietate al Statului și reînscrierea vechilor proprietari asupra imobilului cu nr. top. 1541/1/2,
- În final s-au respins capetele de cerere cu privire la rectificare CF și restabilirea situației anterioare de Cf în ceea ce privește apartamentele nr. 2, 3, 4 cu nr. top. 1541/1/II, 1541/1/III, 1541/1/IV și cererea privind constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâții, și și, precum și excepțiile invocate, reclamantele și intervenienta fiind obligate să plătească pârâtului 24.128.000 lei, pârâtei 20.000.000 lei, pârâților și 10.335.000 lei și și 14.135.000 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, Tribunalul a reținut că imobilul înscris în CF nr. 8011 C top. 1541, casă cu etaj din cărămidă, acoperită cu țiglă, la subsol cu 2 camere, 1 bucătărie, dependințe, la parter cu 4 camere, 1 bucătărie și dependințe, iar la etaj componență identică parterului, curte și grădină situate în-, în suprafață de 215. ( în realitate 215 st.p., ceea ce reprezintă 774.) a constituit proprietatea numiților și soția născută ( în realitate ).
Acest imobil, a fost preluat în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1950, înscriindu-și dreptul de proprietate prin încheierea de CF nr. 4327/29.XI.1955.
Fostul proprietar, a figurat în listele anexe la decret, poziția 140, deși decesul acestuia a survenit la 24.1949.
După preluare, imobilul s-a împărțit în două, respectiv imobilul cu nr. top. 1541/1 și construcții în suprafață de 274 mp, s-a transcris în favoarea Statului Român în CF - ( în realitate CF colectivă nr. 120.913 și CF individuală 120.914, nou înființate ) iar imobilul cu nr. top. 1541/2 teren și curte de 500. a rămas înscris în CF 8011
Ulterior, imobilul cu nr. top. 1541/1 ( în realitate clădirea din CF individuală și nu terenul ), a fost compartimentat, în patru apartamente cu nr. top. 1541/1/I - 1541/1/IV.
Apoi apartamentul 2 cu nr. top. 1541/1/II s-a vândut prin contractul nr. 33.115/6.III.1997 soților și, apartamentul nr. 3 având nr. top. 1541/1/III s-a vândut prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 32083 ( din 20.XII. 1996 ) soților și ( în realitate ), iar apartamentul nr. 4 cu nr. top. 1541/1/IV s-a înstrăinat prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 30813 ( din 6.XI.1996) soților și.
Toți cumpărătorii și-au intabulat dreptul de proprietate, respectiv apartamentul cu nr. top. 1541/1/III, a fost înscris în CF 121.538 C, apartamentul cu nr. top. 1541/1/IV a fost înscris în CF 121.247 C, iar apartamentul cu nr. top. 1541/1/I ( în realitate nr. top. 1541/1/II ) a fost înscris în Cf 124.898.
Excepția lipsei calității procesuale active a fost înlăturată, deoarece din actele de stare civilă depuse la dosar, reiese că defunctul a avut trei fiice:, și (în realitate ). Aceasta din urmă a decedat la data de 7.III.1973 ( în realitate 8.III.1943 ) rămânând ca moștenitor intervenienta ( în realitate ).
După apariția Legii nr. 112/1995, reclamantele și intervenienta în calitate de moștenitoare ale proprietarilor de CF, au depus cerere solicitând pentru imobilul în litigiu despăgubiri bănești, motiv pentru care apartamentele ce îl compun, au fost înscrise în lista locuințelor ce fac obiectul Legii nr. 112/1995, putând fi vândute chiriașilor, listă publicată în ziarul " Adevărul de C" din 8.III.1996.
În data de 24.II.1997, când deaja două apartamente au fost vândute și după expirarea termenului prevăzut de Legea nr. 112/1995, aceleași moștenitoare au depus o nouă cerere la Consiliul Local C, solicitând sistarea vânzărilor, întrucât imobilul în litigiu urmează a fi restituit în natură, acestora.
Apreciind că preluarea imobilului în litigiu, în proprietatea statului a fost abuzivă, neexistând identitate între persoana de la care imobilul a fost preluat și adevărații proprietari, iar pe de altă parte persoanele de la care s-a preluat erau exceptate de la naționalizare, Tribunalul a păstrat contractele de vânzare-cumpărare, considerând că pârâții au fost de bună credință.
În sprijinul acestei soluții, s-a adus ca argument faptul că la momentul vânzării, figura la CF ca proprietar Statul Român, apoi nu fusese înregistrată nici o acțiune în revendicare, pârâții nu au fost notificați, iar primele două contracte s-au încheiat în anii 1996, când reclamantele solicitaseră despăgubiri, iar noua cerere adresată Consiliului Local nu era opozabilă pârâților și nici mandatarului care a încheiat contractul, respectiv
textual dispozițiile art. 1 și 9 din Legea nr. 112/1995, Tribunalul a concluzionat că după expirarea termenului de 6 luni, prelungit cu încă 3 luni, în care persoanele îndreptățite puteau formula cereri, chiriașii puteau opta pentru cumpărare.
În cauză reclamantele și intervenienta, nu au cerut în termenul arătat, prevăzut de art. 14 din lege, restituirea în natură a imobilului, ci doar acordarea de despăgubiri.
Raportat la art. 1 din nr.HG 20/1996, vizând semnificația expresiei de " titlu ", printre actele normative enumerate fiind și Decretul 92/1950 și menționându-se ce se înțelege prin imobil naționalizat potrivit acestui decret, în final Tribunalul reține că la momentul perfectării actelor de înstrăinare, imobilul fusese trecut în proprietatea statului cu titlu și că pârâții au fost de bună credință, neavând cum să cunoască împrejurarea că la data intrării în vigoare a Decretului 92/1950, proprietarul tabular era decedat.
Excepția prescripției, privind rectificarea cărții funciare a fost respinsă, fiind apreciată ca nefondată, întrucât preluarea fiind una abuzivă, Statul Român nu poate fi considerat de bună credință, iar împotriva dobânditorului de rea credință, acțiunea în rectificare poate fi introdusă oricând.
Împotriva acestei sentințe rezumate mai sus, reclamantele și, precum și intervenienta, au declarat apel în termenul legal, solicitând schimbarea ei, în sensul admiterii în întregime a acțiunii introductive și a cererii de intervenție.
În motivare se arată în esență, că în mod corect, legal și judicios a reținut prima instanță că imobilul în litigiu a fost preluat de stat abuziv, adică mai exact spus fără titlu valabil, dispunându-se anularea încheierii de CF 4327/29.XI.1995 ( în mod corect 1955 ), situație în care imobilul nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.
Apoi, actele de înstrăinare s-au încheiat cu încălcarea Protocolului nr. 28871/1996, dintre Consiliul Local C-N și, astfel că aceasta din urmă nu putea vinde, iar pârâții nu putea cumpăra, fără viza impusă de acest Protocol.
De asemenea, ambele părții contractante au fost de rea credință, Statul Român oferind spre vânzare un imobil preluat fără titlu valabil, prin încălcarea Constituției din 1948 și art. 481 Cod civil, neputând face obiectul Legi nr. 112/1995.
La rândul lor, chiriașii cunoșteau că statul deține imobilul cu titlu precar ( obținut prin samavolnicie ), iar după anii 1989 urma să fie restituit. România devenind un stat de drept, s-au adoptat succesiv după această dată acte normative de restituire, începând cu Decretul nr. 42/1990 și Legea nr. 18/1991, și continuând cu Legea nr. 112/1995 art. 25, astfel că buna credință a chiriașilor cu privire la calitatea de proprietar a statului, este inexistentă.
Cele trei contracte de vânzare-cumpărare, nefiind încheiate cu bună credință, solicită a se constata nulitatea absolută a acestora, întrucât imobilul a fost preluat fără titlu valabil, iar simpla cercetare a cărții funciare invocată de pârâți, nu valorează bună credință, relevând în sprijinul acestei soluții practica judiciară internă și, respectiv cauza Păduraru contra României.
Dacă pârâții ar fi verificat conținutul cărții funciare, ar fi constatat că Decretul 92/1950 nu constituie titlu valabil, fiind contrar Constituției din 1948, art. 481 cod civil și tratatului de dintre România și aliate ratificat prin Legea nr. 304/1947.
Mai mult, contractul de vânzare-cumpărare al soților, a fost încheiat după adoptarea nr.HG 11/29.1997, astfel că procedura de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare trebuia sistată, întrucât reclamantele au sesizat în data de 24.II.1997 Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, că antecesorul lor era exceptat de la naționalizare și că nu poate fi vândut, urmând a fi restituit în natură succesoarelor proprietarilor tabulari.
Lista din ziarul local cu imobilele ce nu se pot vinde, nu confirmă buna credință a pârâților, deoarece numai organele abilitate pot hotărî dacă un bun este restituibil sau nu.
Or, în cazul de față aceste organe nu s-au pronunțat asupra acestui aspect, ceea ce înseamnă că exigența din dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, privind " imobilele ce nu se restituie ", nu este îndeplinită.
Deși prin cererea depusă inițial în 26.VII.1996, apelantele au cerut despăgubiri, ulterior în data de 24.II.1997, după adoptarea nr.HG 11/29.1997 și-au precizat cererea, solicitând restituirea în natură. menționată HG având caracter interpretativ, are efect retroactiv și asupra cererii inițiale și nu înseamnă că apelantele au renunțat la restituirea în natură.
Prin întâmpinările depuse de toți pârâții persoane fizice, precum și de Consiliul Local al Municipiului C-N, s-a solicitat respingerea apelului.
Inițial apelul reclamantelor și intervenientei, a fost respins prin Decizia civilă nr. 453/22.XI.2006 a Curții de APEL CLUJ pronunțată în Dosarul nr-, reținându-se buna credință a subdobânditorilor, însă urmare a admiterii recursului promovat de reclamante și intervenientă, prin Decizia civilă nr. 431/24.2008 pronunțată în Dosarul nr- al Înaltei Curți de Casație și Justiție, a fost casată hotărârea mai sus indicată, cu trimiterea cauzei aceleiași Curți de Apel, în vederea rejudecării apelului.
În decizia de casare, s-a reținutcă motivarea instanței de apel este contradictorie, reținându-se pe de o parte că la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare au fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995 și că HG11/1997 nu retroactivează, iar pe de altă parte că acest din urmă act normativ, nu a modificat și putea să modifice legea, având forță juridică inferioară, cu alte cuvinte că nu este o lege nouă.
Or, dacă actul normativ în discuție, nu este nou în raport cu vechea reglementare, nu se pune problema retroactivității. În realitate nr.HG 11/1997 a fost dată în aplicarea Legii nr. 112/1995, și explicitează care este câmpul de aplicare al Legii nr. 112/1995, în temeiul căreia numai imobilele preluate cu titlu puteau fi vândute.
Raportat la susținerile apelantelor, conform cărora apartamentul cumpărat de soții, nu se încadra în prevederile art. 1 alin. 3 din Normele Metodologice, așa cum au fost modificate, în sensul de a fi fost preluat de stat cu respectarea prevederilor art. I pct. 1-5 și art. II din Decretul 92/1950, nu au fost verificate de Curtea de Apel, deși în realitate nu se pune problema aplicării unei legi noi pentru o situație din trecut, ci a verificării modului în care au fost respectate dispozițiile în vigoare ale Legii nr. 112/95 și ale HG nr. 11/1997, la data încheierii contractelor.
De asemenea, nu s-a analizat modul în care au fost respectate dispozițiile Decretului nr. 92/1950 la preluarea imobilului de către stat, verificare ce era necesară, în contextul în care se susține că imobilul în litigiu a fost preluat fără titlu valabil și că prin urmare nu intră în câmpul de aplicare al Legii nr. 112/1995, în baza căreia s-au încheiat contractele a căror anulare se cere.
-se în continuare că hotărârile aplică și interpretează Convenția, iar acesta din urmă face parte din dreptul intern, judecătorii sunt obligați să respecte atât Convenția, cât și jurisprudența
De asemenea, deși reclamantele au solicitat să li se admită acțiunea în revendicare și restabilirea situației anterioare de CF, față de toți pârâții, acțiunea fiind întemeiată pe dreptul comun, Curtea de Apel nu s-a pronunțat asupra acestor petite, analizând doar valabilitatea contractelor.
În finalul deciziei de casare, Înalta Curtea recomandat ca în rejudecare, instanța de apel să aibă în vedere toate aspectele menționate anterior, inclusiv atitudinea subiectivă a părților, cu ocazia încheierii celor 3 contracte de vânzare-cumpărare.
Curtea examinând actele și lucrările dosarului, prin prisma motivelor de apel invocate, și ținând seama de îndrumările cu caracter obligatoriu ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, ce se impun a fi respectate de către instanțele inferioare, în virtutea dispozițiilor art. 315 alin. 1.pr.civ. în rejudecarea apelului, Curtea reține următoarele:
Date fiind erorile materiale neîndreptate, inadvertențele vădite și multiplele inexactități și omisiuni de esență, cuprinse în motivarea sentinței atacate, Curtea ca instanță de control judiciar, în cadrul unei căi de atac cu caracter devolutiv, va reconsidera starea de fapt reținută de prima instanță, corelativ întregului material probator existent la dosar.
Această reconsiderare, este imperios necesară în condițiile art. 261 pct. 5,.pr.civ. fiind strâns legată de soluția finală ce se va pronunța în apel, reflectată prin dispozitivul prezentei decizii, starea de fapt în pricina dedusă judecății se prezintă astfel.
Conform copiei xerox a colii de carte funciară în extenso nr. 8011 C nr. top. 1541, proprietari tabulari ai imobilului situat în C-N-, compus din casă pe trei nivele: subsol, parter și etaj, cu terenul aferent de 215 stjp. reprezentând 774 mp, au fost antecesorii apelantelor, și soția născută, intabulați în anii 1945 sub B 10-11 cu titlu de cumpărare, în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat în 5.VI.1940 ( filele 191-198 și 219-225 Dosar nr. 4610/1998 și respectiv Dosar nr. 1272/2004 ale Tribunalului Cluj ).
Acest imobil, în compunerea evidențiată în CF nr. 8011 C top. 1541, adică la subsol două camere cu dependințe, parter patru camere cu dependințe și la etaj patru camere cu dependințe, a trecut în întregime în proprietatea Statului Român și folosința Sfatului Popular C, intabulați prin încheierea CF nr. 4327/29.XI.1955 sub B 12-13, în baza Decretului de naționalizare nr. 92/1950 și listei anexă la acest decret.
Mențiunile de CF, de care se prevalează pârâții, operate în 21.VI.1940 și 15.VI.1943, deci anterior datei de referință - 6.III.1945, sub B 6-7 în coala de proprietate și respectiv sub C 24-26 în coala de sarcini, mențiuni depuse în traducere din limba maghiară la fila 42 dosar fond nr. 1272/2004 al Tribunalului Cluj, sunt irelevante în speță, de vreme ce au fost de mult radiate ori anulate, prin operațiunile posterioare de CF.
De altfel, raportul de expertiză tehnică efectuat de ing., a lămurit cu prisosință evoluția corectă a notărilor succesive operate la cartea funciară, începând cu anii 1938 și până la naționalizarea imobilului în litigiu, ce a avut loc în 29.XI.1955, concluzionându-se prin răspunsul la obiecțiunile pârâților, că inadvertențele invocate de aceștia și speculațiile avansate, în legătură cu erori intenționate sau neintenționate de CF, nu sunt confirmate de materialul documentar existent ( filele 113-127 și 140 Dosar nr. 1272/2004 al Tribunalului Cluj ).
Ce atare, în condițiile în care prin actul de naționalizare, s-a recunoscut calitatea de proprietari tabulari ai antecesorilor reclamantelor și intervenientei, imobilul fiind preluat de Statul Român de la și soția născută, aspect ce rezultă cu claritate din lista anexă la decret și din actele existente la filele 10-11 și 77 Dosar 4610/1998 al Tribunalului Cluj, vor fi înlăturate apărările pârâților, conform cărora proprietatea asupra imobilului litigios, ar fi aparținut unei instituții maghiare cu sediul la Budapesta.
Ulterior naționalizării, respectiv prin încheierea de CF nr. 2130/4.II.1997, imobilul a fost dezmembrat în două parcele cu numere top. noi. Mai exact, s-a format parcela cu nr. top. nou 1541/1 de 274 mp. cu construcția existentă, transcrise sub B 1-2 în proprietatea Statului Român și administrarea operativă a Consiliului Local al municipiului C-N, în CF colectivă nr. 120.913 ( unde terenul de 274 mp. constituie parte indiviză comună ) și respectiv CF individuală nr. 120.914 C-N top. 1541/1/I - 1541/1/IV, cuprinzând cele patru apartamente aflate în clădire, conform folosinței faptice a chiriașilor. ( 22-23, 199, 201 Dosar Tribunalul 4610/1998 ).
Cealaltă parcelă cu nr. top nou format 1541/2, teren și curte de 500 mp. s-a respins reînscris sub în CF inițială nr. 8011 C ( 17, 191-198 același dosar ).
În baza Protocolului nr. 28.871/30.VII.1996, încheiat între Consiliul Local al municipiului C-N și mandatara C, protocol menționat în toate contractele de vânzare-cumpărare, aceasta din urmă a înstrăinat prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 30.813/6.XI.1996, aparent nr. 4 cu nr. top. 1541/1/IV în suprafață utilă de 157,18 mp. soților și, intabulați sub B 1-2 prin încheierea nr. 3879/3.III.1997 în CF individuală nr. 121.247 C-N ( 20, 188-189 același dosar ).
Apoi, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 32.083/20.XII.1996, s-a înstrăinat din același imobil apartamentul nr. 3 cu nr. top. 1541/1/III în suprafață utilă de 89,16 mp. soților și, intabulați sub B 1-2 în CF individuală 121.538 C-N prin încheierea de Cf nr. 4.827/1997 ( filele 129, 182-183 același dosar ).
În final, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 33.115/6.III.1997, s-a înstrăinat și apartamentul 2 cu nr. top. 1541/1/II în suprafață utilă de 68,33 mp. soților și, intabulați sub B 1-2 în CF individuală nr. 124.898 C-N prin încheierea de Cf nr. 16.479/15.1997. ( filele 21, 45-46, 177-178, 205-206 același Dosar nr. 4610/1998 ).
Respectând îndrumările date în recurs, prin decizia de casare, Curtea cenzurând valabilitatea actului de naționalizare, apreciază că raportat la dispozițiile art. II din Decretul nr. 92/1950, care excludeau de la naționalizare imobilele proprietatea anumitor categorii socio-profesionale (muncitorilor, funcționarilor, micilor meseriași, intelectualilor profesioniști și pensionarilor ), imobilul în litigiu a trecut în proprietatea Statului Român, fără titlu valabil.
Actele depuse de reclamante la filele 9-12 dosar inițial nr. 4025/1998 al judecătoriei Cluj -N, atestă neîndoielnic faptul că anterior naționalizării, proprietarul tabular a exercitat profesia de notar public și apoi notar de stat, începând cu anii 1935 și până la decesul survenit în 24.1949, iar soția acestuia a fost casnică, beneficiind în calitate de soție supraviețuitoare de pensie de urmaș, prin Decizia de pensionare nr. 929/1957 ( neexistând la acea dată copii minori rezultați din căsătoria acestora, care să poată beneficia de pensie de urmaș ).
În acest context, naționalizarea imobilului în litigiu făcându-se cu încălcarea dispozițiilor anterior enunțate, preluarea fără titlu valabil a imobilului în litigiu, nu comportă nici un fel de discuții.
În plus, având în vedere că prin precizarea de acțiune aflată la filele 33-36 Dosarul Tribunalului Cluj nr. 4610/1998, reclamantele au invocat ca temei juridic al acțiuni introductive art. 6 din Legea nr. 213/1998, Curtea reține că actul de naționalizare s-a înfăptuit și cu nerespectarea dispozițiilor art. 8,10-11 din Constituția din 1948.
Aceste dispoziții constituționale garantau dreptul de proprietate, acordându-i o protecție specială, exproprierea putând fi făcută numai pentru cauză de utilitate publică și cu o dreaptă și prealabilă despăgubire, ( ceea ce nu este cazul în speță ), în acest sens fiind și prevederile art. 481 Cod civil, încălcate de asemenea prin actul de naționalizare al imobilului în litigiu.
Prin urmare, trecerea imobilului în litigiu în proprietatea Statului Român, făcându-se indiscutabil fără titlu valabil, apare cu evidență faptul că acest imobil, în nici un caz nu putea face obiectul vânzării către chiriași, pentru simplul considerent că nu intra sub incidența Legii nr. 112/1995, al cărei domeniu de aplicare era strict limitat, referindu-se exclusiv la categoria imobilelor preluate cu titlu, nu și la cele preluate fără titlu valabil, cum este cazul în speță.
Pe de altă parte, dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, condiționează în mod expres vânzarea apartamentelor către chiriași, de nerestituirea lor în natură, foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, ceea ce înseamnă că rezolvarea cererilor formulate de persoanele îndreptățite la restituire, de către organele abilitate administrative sau judecătorești, era neîndoielnic prioritară oricărei vânzări pe seama chiriașilor. ( în acest sens este și orientarea practicii invocate de apelante, respectiv cauza Păduraru contra României din 1.XII.2005, relevată în paragraful 105 ).
Cu alte cuvinte, vânzarea apartamentelor în favoarea chiriașilor titulari ai contractelor de închiriere, în condițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, era afectată de condiția suspensivă a nerestituirii apartamentelor respective, foștilor proprietari ori moștenitorilor acestora, condiție de realizarea căreia, depinde însăși nașterea actului juridic al vânzării-cumpărării.
Rezultă așadar din interpretarea dispozițiilor art. 9, coroborat cu prevederile art. 17-18 din actul normativ menționat, că numai după finalizarea și epuizarea efectivă a tuturor procedurilor ( administrative și judecătorești ) conferite de legiuitor foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, se poate vorbi de împlinirea condiției suspensive, impusă de același legiuitor prin prevederile cu caracter imperativ vizând, circumscrierea obiectului vânzării, desemnat prin apartamentele " ce nu se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora ".
Or în cauza dedusă judecății, cererile moștenitoarelor proprietarilor tabulari, înregistrate în 24.VII.1996 și precizate în 24.II.1997, nu au fost soluționate de organele administrative abilitate, cel puțin până în anii 2001, ceea ce înseamnă că actele de înstrăinare, au fost perfectate înainte de nașterea legală a însăși dreptului la cumpărare, afectat de condiția suspensivă amintită.
Sintetizând cele ce preced, Curtea reține că toate cele 3 contracte de vânzare-cumpărare încheiate de Consiliul Local al municipiului C-N prin mandatar, cu soții și, și, precum și și, au fost încheiate cu încălcarea dispozițiilor art. 1 din Legea nr. 112/1995, care circumscriu strict obiectul de aplicare a acestui act normativ, precum și a prevederilor art. 9 din aceeași lege, ce instituie în mod expres condiția suspensivă asupra vânzării și respectiv cumpărării apartamentelor ocupate de chiriași, necunoașterea legii neputând fi invocat de către pârâți.
Problema de drept a caracterului explicitar și interpretativ al Normelor Metodologice pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, respectiv a nr.HG 11/29.1997, dată exclusiv în aplicarea Legii nr. 112/1995, situație în care nu reprezintă o lege nouă și nu se pune problema retroactivității acestei HG, fiind tranșată irevocabil de Înalta Curte, instanța de apel a cenzurat în mod unitar valabilitatea celor trei contracte de vânzare-cumpărare, indiferent de data încheierii acestora, înainte sau după momentul intrării în vigoare a nr.HG 11/29.1997.
De asemenea, conform Protocolului nr. 28871/30.VII.1996, încheiat de Consiliu Local al municipiului C-N, cu în calitate de mandatar, acesta va încheia contracte de vânzare-cumpărare, cu titularii contractelor de închiriere a locuințelor ce se încadrează în prevederile art.9 din Legea nr. 112/1995 " numai după ce titularul de contract va obțineDE VÂNZAREde la Direcția de Administrare a Imobilelor de Stat, aplicată pe contractul de închiriere original ".
În cauza de față, înstrăinarea celor trei apartamente a avut loc fără să existe o astfel de viză, pe nici unul dintre contractele de închiriere care au stat la baza vânzării.
Or, lipsa vizei de vânzare impusă de Consiliului Local, echivalează cu lipsa totală consimțământului vânzătorului, fapt ce atrage sancțiunea nulității absolute a tuturor actelor de înstrăinare, fiind vorba de lipsa unui element constitutiv esențial, prevăzut de art.948 civil, pentru valabilitatea oricărei convenții.
În ce privește atitudinea subiectivă cumpărătorilor, la momentul încheierii celor trei contracte de vânzare-cumpărare, pe lângă aspectele prezentate anterior, ce atrag sancțiunea nulității absolute a contractelor, încheiate cu nerespectarea unor norme cu caracter prohibitiv, Curtea apreciază că aceștia au fost de rea credință, fără nici excepție, având în vedere următoarele motive.
În primul rând, toți chiriașii imobilului în litigiu știauab initio,că locuiesc într-un edificiu () care nu fost construit de Statul Român și prin simpla consultare conținutului cărții funciare, ar fi putut cunoaște fără îndoială că Statul Român nu era adevăratul proprietar al imobilului, fiind naționalizat în timpul regimului comunist, de la antecesorii apelantelor.
Apoi, cu diligențe minime la organele administrative abilitate, pârâții persoane fizice, ar fi putut să cunoască faptul că moștenitoarele proprietarilor tabulari, au promovat cereri pentru imobilul litigios, înregistrate sub nr.876/24.VII.1996 la Comisia Locală C-N pentru aplicarea Legii nr.112/1995, cereri materializate pe formular tipizat, în care apare ca fiind solicitată atât restituirea în natură imobilului, cât și despăgubiri, acestea din urmă fiind trecute în paranteză, ca măsură reparatorie subsidiară restituirii în natură. (filele 71 și 209 dosar nr.4610/1998 al Tribunalului Cluj ).
Mai mult, prin scriptul adresat aceleiași comisii și primit în data de 24.II.1997, cu confirmare de primire, reclamanta solicitat să se constate că imobilul în discuție, este exceptat de la naționalizare, făcând trimitere la profesia tatălui său, aceea de notar și cere insistent să nu fie vândut chiriașilor (fila 210 același dosar).
Pârâții în loc să facă investigațiile minime de rigoare, direct la organele abilitate prin Legea nr. 112/1995, să rezolve efectiv cererile foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, au preferat să dea crezare unui anunț convenabil acestora, respectiv unei liste deschise și incomplete cu "imobilele ce nu pot fi vândute", apărută în 8.III.1996 în ziarul "Adevărul de C".
Or, această listă nu prezintă nici un fel de relevanță juridică, în condițiile în care nu provine de la organul abilitat, fiind publicată în presă și nu afișată la sediul Consiliul Local al municipiului C-N, la nici măcar două luni de la intrarea în vigoare Legii nr. 112/1995 ce a avut loc în data de 19.1996. La momentul publicării listei amintite nici măcar nu expirase termenul de 6 luni prevăzut de art.14 din lege, pentru depunerea cererilor foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, așa încât lista respectivă, nu poate fi caracterizată decât ca prematură și incompletă, deoarece sfera imobilelor ce se restituie foștilor proprietari, putea fi determinată numai de organul abilitat în această privință și numai după expirarea termenului de 6 luni prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/95, prin analizarea efectivă tuturor cererilor foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora.
În schimb pârâții, fără să întreprindă nici un fel de investigații la CF, sau la Consiliul Local - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, s-au grăbit să cumpere pe riscul lor cele trei apartamente aflate într-o, situată într-o zonă rezidențială, chiar înainte ca Statul Român să-și fi intabulat măcar dreptul de proprietate asupra celor 4 apartamente aflate în clădire, în CF colectivă nr. 120.913 și individuală 120.914, înstrăinarea realizându-se și prin încălcarea dispozițiilor art. 26 teza ultimă din Decretul Lege nr. 115/1938.
Acesta este și motivul pentru care apar diferențe semnificative, între suprafețele pe care s-a intabulat ulterior Statul Român, și cele care figurează în contractele de vânzare-cumpărare, încheiate de mandatar, fără consimțământul expres al vânzătorului, materializat prin viza amintită anterior.
Nu în ultimul rând, contractul de vânzare-cumpărare nr.32.083/20.XII.1996 privind apartamentul nr.3 din imobil, încheiat de pârâtul și soția -, poartă inițial data de 4.II.1997, acoperită ulterior cu multiple X-uri. Acest amănunt de loc neglijabil, conduce la concluzia că acest act de înstrăinare a fost antedatat, ridicând mari semne de întrebare la adresa corectitudinii ambelor părți contractante, aspect ce întărește o dată în plus convingerea instanței asupra relei credințe cumpărătorilor.
Pe cale de consecință, Curtea față de ansamblul considerentelor expuse mai sus, în temeiul dispozițiilor art.282, 296 Cod proc.civ. va admite apelul reclamantelor și intervenientei și va schimba în totalitate sentința atacată, în sensul că va admite în întregime acțiunea introductivă precizată și extinsă reclamantelor, și, precum și cererea de intervenție în nume propriu formulată de intervenienta, conform dispozitivului prezentei decizii.
Constatând că imobilul în litigiu a trecut în proprietatea Statului Român, fără titlu valabil, Curtea în temeiul art.34 pct.1 din Decretul-Lege nr. 115/1938, va anula încheierea CF nr.4327/29.XI.1955 și parțial încheierea nr.2.130/4.II.1997, aceasta din urmă rămânând valabilă în privința dezmembrării și transcrierii imobilului în CF colectivă 120.913 și CF individuală 120.914, va dispune rectificarea CF prin radierea dreptului de proprietate al Statului Român și reînscrierea acestuia pe vechii proprietari, în CF inițială 8011 asupra imobilului de sub și în CF colectivă și individuală mai sus arătate, asupra apartamentului nr. 1 cu nr. top. 1541/1/
Reținându-se reaua credință a tuturor dobânditorilor subsecvenți, Curtea în temeiul art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001actualizată, text ce reprezintă doar o enunțare a vechiului principiu de drept comun, " resoluto iure dantins, resolvitur ius accipiens ", conform căruia nevalabilitatea actului principal atrage și nulitatea actelor subsecvente, va constata nulitatea absolută tuturor contractelor de vânzare-cumpărare.
De altfel, nevalabilitatea acestora a fost analizată și distinct de actul principal, fiind lovite de nulitate absolută, în virtutea nerespectării normelor cu caracter imperativ analizate anterior, a căror necunoaștere nu poate fi invocată.
Ca atare urmează a fi desființate, cu efect retroactiv cele 3 contracte de vânzare-cumpărare, dispunându-se repunerea părților în situația anterioară de CF, prin anularea încheierilor de CF, radierea dreptului de proprietate a tuturor subdobânditorilor și înscrierea dreptului de proprietate asupra celor 3 apartamente în favoarea vechilor proprietari.
Reclamantele și intervenienta, prin actele de stare civilă depuse la 60-72 dosar fond, au dovedit cu prisosință gradul de rudenie cu proprietarii tabulari, aceste acte reflectându-se cu exactitate și în arborele genealogic întocmit și depus la filele 41 același dosar.
Mai mult, reclamantele și intervenienta s-au prevalat și de certificatele de calitate de moștenitor nr. 93/2.IV.1998 și nr. 59/4.2001 eliberate de Notar Public după proprietarii tabulari și respectiv născută, din care rezultă că aceștia au avut trei fiice, respectiv căsătorită, căsătorită și căsătorită, aceasta din urmă fiind reclamanta din prezentul proces.
Conform acelorași certificate de calitate de moștenitor, intervenienta născută, vine direct la succesiunea bunicilor decedați în 24.1949 și respectiv 7.XI.1974, prin reprezentarea mamei sale predecedate în 8.III.1943, iar reclamanta este succesoarea proprietarilor tabulari în calitate de nepoată de fiică, mama ei (născută ) decedând în 4.III.1995.
În virtutea acelorași certificate, reclamantelor și intervenientei revenindu-le din întreg imobilul în litigiu, cote egale de câte 1/3 parte fiecare, cu titlu de moștenire și restituire în baza Legii nr. 213/1998, Curtea în baza art.480, 644, 659, 669 Cod civil, va admite și petitul vizând revendicarea aceluiași imobil și va dispune intabularea acestora în cote egale de câte 1/3 parte fiecare, cu titlul menționat.
Soluția pronunțată de instanța de apel, este în concordanță atât cu art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenție, cât și cu întreaga jurisprudență invocată de apelante, respectiv cauza Străin și alții contra României din 21.VII.2005, cauza Păduraru contra României din 1.XII.2005 și cauza Porțeanu contra României din 16.III.2006.
Pârâții fiind în culpă procesuală, în conformitate cu art.274 raportat la art.277 Cod proc.civ. vor fi obligați în solidar la plata tuturor cheltuielilor de judecată suportate de reclamante și intervenientă, în toate ciclurile procesuale și gradele de jurisdicție anterioare, în sumă totală de 401.788.000 lei vechi ( 40.178,8 RON ).
Această sumă este compusă din taxele de timbru impuse de instanțe și timbru judiciar, precum și onorarii avocat, justificate prin chitanțele aflate la filele 5, 50 - Dosar nr.6040/2001 al Curții de APEL CLUJ, fila 85 Dosarul Înaltei Curți de Casație și Justiție nr.1882/2002, fila 206 Dosar nr.1272/2004 al Tribunalului Cluj, fila 50 - Dosarul Înaltei Curți de Casație și Justiție nr- și filele 45-49 Dosar nr- al Curții de APEL CLUJ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul reclamantelor și și intervenientei, împotriva sentinței civile nr. 104/1.II.2006 pronunțată în dosar nr. 1272/2004 al Tribunalului Cluj, pe care o schimbă în totalitate, în sensul că admite în întregime acțiunea introductivă, precizată și extinsă, a reclamantelor și precum și cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta, în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local al municipiului C-N, și, moștenitoarele acestuia fiind și, și decedată în cursul procesului, moștenitorii acesteia din urmă fiind și C, și și în consecință:
- Constată că imobilul înscris în nr. 8011 C top. 1541, compus din casă pe 3 nivele, cu subsol, parter și etaj, curte și grădină în suprafață de 215 st.p. (774.) situată în C -, a trecut în proprietatea St.. fără titlu valabil.
- Dispune anularea încheierii nr. 4327/29.XI.1955 și parțial încheierea nr. 2130/4.II.1997 și rectificarea nr. 8011 C, prin radierea dreptului de proprietate al Statului Român și a dreptului de folosință a fostului S Popular C, de sub B 12-13 și B 16 și reînscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului de sub cu nr. top. 1541/2 teren în suprafață de 500. pe vechii proprietari și soția născută, cu titlu de cumpărare în părți egale.
- Dispune anularea încheierii de nr. 2.130/ 4.II.1997 atât din colectivă 120.913 top. 1541/1 cât și din individuală nr. 120.914 C-N și radierea din ambele cărți funciare menționate, a dreptului de proprietate al Statului Român și de administrare operativă al Consiliului Local al municipiului C-N, intabulate în ambele cărți funciare sub B 1-2, și înscrierea dreptului de proprietate în favoarea vechilor proprietari și născută, cu titlu de cumpărare în părți egale, asupra apartamentului nr. 1 cu nr. top. 1541/1/I, situat în subsolul imobilului din-, compus din 3 camere și dependințe, în suprafață utilă de 111,91. și asupra corespunzătoare acestui apartament, în cotă de 22,91/100 parte, descrise în CF colectivă nr. 120.913 top. 1541/1.
- Constată nulitatea absolută a tuturor contractelor de vânzare-cumpărare privind apartamentele aflate în imobilul situat în C-N,-, încheiate de Consiliul Local al municipiului C-N în calitate de vânzător, prin mandatar, în baza protocolului nr. 28871/30.VII.1996, după cum urmează:
- nr. 30.813/6.XI.1996 încheiat cu cumpărătorii și soția, având ca obiect apartamentul nr. 4 în suprafața utilă de 157,18.
- nr. 32.083/20.XII.1996 încheiat cu cumpărătorii și soția, având ca obiect apartamentul nr. 3 în suprafață utilă de 89,16. și
- nr. 33.115/6.III.1997 încheiat cu cumpărătorii și soția, având ca obiect apartamentul nr. 2 în suprafață utilă de 68,33.
Dispune anularea încheierilor de CF nr. 3879/3.III.1997, nr. 16.478/15.1997 și nr. 4827/1997 și radierea drepturilor de proprietate intabulate sub B 1-2, în favoarea tuturor dobânditorilor subsecvenți din CF individuală 121.247 C-N top. 1541/1/IV, CF individuală 121.538 C-N top. 1541/1/III, CF individuală nr. - C-N top. 1541/1/II și CF colectivă nr. 120.913 top. 1541/1, respectiv, -, și.
Dispune intabularea dreptului de proprietate în favoarea vechilor proprietari și născută, cu titlu de cumpărare în părți egale, asupra celor trei apartamente cu nr. top. 1541/1/II - 1541/1/IV în CF individuale nr. 121.247 C-N, nr. 121.538 C-N și CF nr. 124.898 C-N precum și în CF colectivă nr. 120.913 top. 1541/1, asupra corespunzătoare acestor apartamente.
Dispune intabularea dreptului de proprietate în favoarea reclamantelor și și a intervenientei, cu titlu de moștenire și Legea nr. 213/1998, în cote egale de câte 1/3 parte fiecare, asupra tuturor imobilelor, înscrise sub în CF nr. 8011 C top. 1541/2, în CF individuală 120.914 C-N top. 1541/1/I, CF individuală 124.898 C-N top. 1541/1/II, CF individuală 121.538 C-N top. 1541/1/III, CF individuală 121.247 C-N top. 1541/1/IV, precum și în CF colectivă nr. 120.913 C-N top. 1541/1 asupra corespunzătoare celor trei apartamente enumerate mai sus.
Obligă în solidar pârâții Consiliul Local al municipiului C-N, C, și să plătească reclamantelor și și intervenientei suma de 401.788.000 lei vechi, reprezentând 40.178,8 RON, cheltuieli de judecată în toate instanțele.
Decizia este definitivă.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Dată și pronunțată în ședința publică din 29.IX.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
--- - - - - -
la.
semnează grefier șef,
RED.
DACT.
14 EX./01.10.2008.
JUD.FOND..
Președinte:Anca Adriana PopJudecători:Anca Adriana Pop, Silvia Nicorici
