Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 267/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL ORADEA
SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ
DOSAR NR-
COMPLETUL - I/
DECIZIA CIVILĂ NR.267/2009 -
Ședința publică din 17 februarie 2009
PREȘEDINTE: Bocșe Elena judecător
- - - judecător
R - - judecător
- - - grefier
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursurilor civile declarate de pârâții reclamanți reconvenționali, () toți domiciliați în O,-, județul B în contradictoriu cu intimații reclamanți CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI O, COMISIA LOCALĂ O PENTRU APLICAREA LEGII 18/1991, ambii cu sediul în O, nr. 1, județul B și cu intimații pârâți, domiciliați în O,- - 4, județul B, domiciliați în comuna, satul, nr. 247, județul B, COMISIA JUDEȚEANĂ B PENTRU APLICAREA LEGII 18/1991 cu sediul în O, Parcul, nr. 5, județul B, împotriva deciziei civile nr. 249 din 18 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr. 5204 din 17 septembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr. 5138/R/2006, având ca obiect: revendicare imobiliară.
Se constată că, dezbaterea cauzei a avut loc la data de 27 ianuarie 2009, când părțile prezente au pus concluzii ce au fost consemnate în încheierea de ședință din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta și când pronunțarea hotărârii a fost amânată pentru data de 03 februarie 2009, apoi pentru 10 februarie 2009, 17 februarie 2009, când:
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursurilor civile de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 5204/2007, pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr-, a fost respinsă ca nefondată cererea principală formulată de reclamanții Municipiul O prin Consiliul Local O, Primarul municipiului O și Comisia Locală pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 O împotriva pârâților, Comisia Județeană pentru aplicarea Legii 18/1991 B, și, a fost admisă în parte cererea reconvențională formulată de pârâții -reclamanți reconvențional, și împotriva pârâților, și, au fost obligați pârâții și să plătească pârâților-reclamanți reconvențional, și suma de 10.000.000 ROL reactualizată în raport cu indicele de inflație începând cu data de 30.07.1996 și până la plata în întregime a sumei, au fost obligați pârâții și să plătească pârâților-reclamanți reconvențional, și suma de 10.000.000 ROL, reactualizată în raport cu indicele de inflație începând cu data de 30.07.1996 și până la plata în întregime a sumei, au fost obligați pârâții și să plătească pârâților-reclamanți reconvențional, și suma de 24.500.000 ROL cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, Judecătoria Oradeaa reținut în fapt că prin titlul de proprietate 2403/1995 s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate asupra imobilului cu nr. top 7174/8 înscris în CF 68499 O în favoarea defunctei ai cărei moștenitori testamentari sunt pârâții de rd.1 și 2 ( certificatul de moștenitor 165/21.11.2002 eliberat de BNP - fila 53 ). După întabularea acestuia în cartea funciară, la data de 30.07.1996 a transmis pârâților și dreptul de proprietate prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat la data de 30.07.1996 la BNP G în schimbul sumei de 10.000.000 ROL achitați în întregime la acel moment.
Prin decizia civilă nr.495/A/2002 pronunțată în dosar nr.6706/2001, Tribunalul Bihor Oa constatat nulitatea absolută a titlului de proprietate reținându-se că defuncta nu era îndreptățită la reconstituirea dreptului de proprietate, numiții și soția acestuia fiind moștenitorii foștilor proprietari și.
Constituind mijlocul cel mai puternic de apărare a dreptului de proprietate împotriva oricăror atingeri provenite din partea unor terțe persoane, acțiunea în revendicare nu este reglementată expres în Codul Civil într-un capitol special. Singurele referințe făcute în acest sens privesc revendicarea mobiliară, reglementarea fiind inserata sub titlul prescripției (art.1909-1910 Cod civil). Tocmai de aceea regimul juridic al acțiunii în revendicare imobiliară a fost conturat de doctrină și jurisprudență pornindu-se de la prevederile art.480 Cod civil.
In sistemul de publicitate al cărților funciare însă, datorită preciziei reglementării juridice a situației imobilelor, domeniul de aplicare a acțiunii în revendicare este restrâns. Concluzia se impune întrucât fiind întemeiat pe identificarea topografică a imobilelor înscrise în colile funciare și pe principiul publicității integrale a drepturilor reale imobiliare, în cadrul acestui sistem drepturile reale imobiliare se constituie, se modifică sau se sting prin înscriere în cartea funciară (art.17 din Decretul -lege nr.115/1938 aplicabil pentru soluționarea diferendului între părți prin prisma principiuluitempus regit actum).
Tocmai de aceea, în măsura în care un terț se găsește în posesia nelegitimă a unui imobil proprietarul (persoana care figurează în această calitate în cartea funciară) nu este obligat să promoveze o acțiune în revendicare, ci să ceară pe cale de acțiune posesorie punerea în posesie, cu excepția situației în care a lăsat să treacă un an de la data tulburării sau deposedării.
La această situație se adaugă și cele în care o persoană dobândește un drept real imobiliar fără înscriere în cartea funciară ( art.26 din Decretul - Lege nr.115/1938 ), iar imobilul se află în posesia altei persoane. Admiterea acțiunii într-o atare ipoteză presupune însă ca posesorul să nu dețină un titlu opozabil reclamantului.
Soluționarea litigiului nu poate avea în vedere regulile stabilite pe cale doctrinară și jurisprudențială în materia revendicării imobiliare în sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, ci cele care se desprind din dispozițiile Decretului - Lege nr.175/1938. Concluzia este firească întrucât întreaga construcție amintită (compararea titlurilor sau a posesiei) pornește de la o dificultate de ordin practic: imposibilitatea de a se proba că titlul exhibat emană de la adevăratul proprietar.
O atare dificultate nu este incidentă într-un sistem de publicitate real întrucât dacă în cartea funciară a fost înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în patrimoniul ei ( art.33 din Decretul - Lege nr.115/1938). Fiind vorba de o prezumțieiuris tantumintermediară, ea nu poate fi răsturnată decât pe calea unei acțiuni în rectificare de carte funciară al cărei regim este stabilit de art.34 - 37 din același act normativ.
Reclamanții nu au formulat o asemenea cerere până în prezent, ci numai în mod accesoriu în acest cadru procesual. In aceste condiții, instanța consideră că obligarea la lăsarea în deplină proprietate și liniștită posesie a imobilului echivalează cu radierea dreptului de proprietate al pârâților ( punctul 3 din cererea principală ). Or, o asemenea măsură nu se poate dispune pe calea unei acțiuni în revendicare, astfel încât, având în vedere că pârâții sunt înscriși ca titulari ai dreptului de proprietate în cartea funciară, în raport de cele arătate anterior s-a respinge cererea principală sub acest aspect ca nefondată.
În ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare ca urmare a aplicării principiuluinemo plus juris alium tranfere potest,prima instanță a reținut că acesta se află în strânsă legătură cu regulile referitoare la efectele nulității. În acest sens trebuie precizat în primul rând că desființarea unui act juridic duce, în principiu, la înlăturarea efectelor acestuia produse în intervalul dintre momentul încheierii sale sau intrării lui în circuitul civil și cel al desființării lui. Acest efect se produce atât în raporturile dintre părți, cât și dintre acestea și terțe persoane. Astfel, dacă se dovedește că transmițătorul nu putea constitui în favoarea subdobânditorului un anumit drept deoarece s-a desființat titlul lui, nici cel din urmă nu putea dobândi mai mult (nemo dat quod non habet).
Aplicarea strictă a acestui principiu ar duce la încălcarea principiului ocrotirii bunei - credințe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros și la cel al asigurării stabilității circuitului civil. Tocmai de aceea, în măsura în care se poate reține în privința unei anumite persoane incidența celor două principii, regula de mai sus nu își va găsi aplicabilitatea.
aceste reguli cuprinse în diferite dispoziții legale, art.33 din Decretul - Lege nr.115/1938 prevede că, cuprinsul cărții funciare, cu excepția îngrădirilor și excepțiilor legale, se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului nu era notată în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă s-a cunoscut pe altă cale această inexactitate.
Formularea textului legal duce la concluzia că în concepția legiuitorului interesează numai poziția terțului subdobânditor și nu a celui care transmite în favoarea acestuia dreptul. Cu alte cuvinte, nu interesează dacă vânzătorul a fost de bună sau rea-credință din moment ce prin intermediul acestei dispoziții s-a urmărit protejarea dreptului intrat în patrimoniul terțului. Numai în măsura în care s-ar invoca conivența frauduloasă a celor două părți ar prezenta importanță stabilirea poziției subiective a pârâților.
Fiind un element de natură subiectivăde legebuna-credință este prezumată incumbând persoanei interesate obligația de a proba reaua credință a părții adverse. În cazul de față ea reprezintă ignoranța cu privire la nevalabilitatea titlului transmițătorului, neavând nici o relevanță dacă îmbracă forma unei erori de fapt sau de drept.
Pentru a duce însă la desființarea contractului de vânzare - cumpărare atacat, e necesară ca și condiție suplimentară existența unei forme calificate de vinovăție contrare prevederilor art.968 cod civil și care să îmbrace forma fraudei la lege. Ea constă într-o încălcare intenționată de către părți, adesea prin utilizarea unor mijloace viclene, a dispozițiilor imperative ale legislației în vigoare, cu ocazia încheierii sau executării unui act juridic. Părțile recurg la un mijloc permis de lege pentru atingerea unui rezultat contrar prevederilor legale.
Din această perspectivă, instanța de fond a reținut că la data de 15.01.1993 între defuncta și pârâtul s-a încheiat un contract intitulat de "vânzare - cumpărare" prin care prima transmitea celui din urmă, în schimbul sumei de 60.000 ROL dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu ( fila 25 din dosar nr.15143/2002 al Judecătoriei Oradea ).
Din punct de vedere juridic, o asemenea convenție are valoarea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare ce dă naștere în sarcina promitentului-vânzător unei obligații de a face: de a încheia contractul în forma înscrisului autentic notarial. În caz de refuz beneficiarul promisiunii are deschisă, în virtutea principiului executării în natură a obligațiilor de a face ( art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 raportat la art.1073 și urm. Cod civil), calea unei cereri în executarea promisiunii dublată de una în prestație tabulară.
Admiterea lor presupune întrunirea mai multor condiții: existența unei promisiuni valabile, refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de vânzare-cumpărare, îndeplinirea obligațiilor de către partea care acționează și calitatea de proprietar asupra bunului a promitentului-vânzător.
Totodată, întrucât un asemenea contract nu dă naștere unei obligații de a da, calitatea de proprietar nu este necesară la data încheierii ei, ci la momentul pronunțării hotărârii judecătorești. Nu interesează din acest punct de vedere dacă promitentul este proprietar exclusiv sau numai asupra unei cote-părți ideale din bun, întrucât transferul dreptului de proprietate poate avea loc și în privința celei din urmă.
Încheierea ulterioară a contractului de vânzare - cumpărare în forma înscrisului autentic notarial nu constituie decât dovada clară a îndeplinirii de bună voie a obligațiilor asumate anterior de către defunctă în calitatea sa de promitentă vânzătoare. Ea nu a urmărit atingerea unui scop interzis de lege, ce a constituit o manifestare concretă a principiilor amintite. Tocmai de aceea, instanța consideră că nu este incidentă cauza de nulitate invocată.
Pe de altă parte, incidența prezumției exactității cuprinsului cărții funciare presupune întrunireasine qua nona două codiții: una pozitivă ( actul juridic să fie cu titlu oneros ) și una negativă ( inexistența vreunei acțiuni prin care să se conteste cuprinsul cărții funciare, respectiv necunoașterea pe altă cale a pretinsei inexactități ). Întrucât prima condiție este în afara oricărei îndoieli, a fost analizată cea de-a doua.
În privința acesteia, s-a reținut că sistemul de publicitate al cărților funciare a urmărit asigurarea unui echilibru între statica și dinamica circuitului civil. Simplul dubiu în privința legalității titlului transmițătorului face (spre deosebire de fostul sistem de transcripțiuni și inscripțiuni care pretindea o culpă calificată - art.712 alin.2 cod procedură civilă - în prezent abrogat) ca subdobânditorul să nu fi protejat prin prezumția amintită.
Totodată, fiind vorba de o atitudine subiectivă ( reprezentarea asupra calităților titlului transmițătorului) e necesar ca acest dubiu să existe la momentul încheierii contractului translativ de drepturi reale. Admiterea soluției contrare ar duce la răsturnarea siguranței dinamicii circuitului civil, ceea ce nu se poate accepta.
Astfel, la momentul încheierii contractului a cărui nulitate absolută se solicită a fi constatată în cartea funciară nu era notată nici o acțiune prin care să se conteste titlul defunctei. De altfel, o asemenea notare era practic imposibilă, din moment ce, pârâții și au cumpărat terenul anterior promovării de către Primarul mun. Oac ererii de desființare a titlului de proprietate emis pe numele defunctei. Ca atare, cea dintâi ipoteză amintită nu își găsește aplicabilitatea.
Cât privește cea de-a doua modalitate de cunoaștere a inexactității cuprinsului cărții funciare, instanța reține că acțiunile desfășurate de reclamanți și pârâții-reclamanți reconvențional prin care pârâții să fi luat cunoștință de nevalabilitatea titlului defunctei au fost ulterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare. În această ordine de idei, probele testimoniale administrate în cauză nu au putut conduce la concluzia că pârâților le-ar fi fost adusă la cunoștință neregularitatea emiterii titlului de proprietate desființat, astfel încât consideră că nici acest motiv nu poate fi reținut.
Referitor la cea de-a doua cauză de nulitate invocată numai de către pârâții - reclamanți reconvențional, după depunerea raportului de expertiză încuviințat în cauză - vilitatea prețului - prima instanță a reținut că una din condițiile de validitate impuse de art.1303 Cod civil în materia contractului de întreținere este ca prețul să fie serios. Aceasta presupune că el constituie o cauză suficientă a obligației vânzătorului de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Legea nu impune însă existența unei echivalente între preț și valoarea lucrului vândut, esențial fiind să nu existe o disproporție prea mare nesusceptibilă de o justificare firească.
Raportând prețul inserat în contractul a cărui desființare se solicită cu cel stabilit prin raportul de expertiză, rezultă că primul este de 6 ori mai mic decât valoarea estimată de către expertul Valoarea acestuia a fost confirmată de altfel și de martora, expert autorizat de Ministerul Justiției. Ca atare, instanța de fond a considerat că în mod normal aceasta este valoarea de tranzacționare a terenurilor de la acel moment.
Nu trebuie omis însă că, fiind în același timp și un element de fapt ce se stabilește în urma negocierilor purtate între părți, determinarea prețului final reprezintă rezultatul unor aprecieri de ordin subiectiv prin raportare la elemente exterioare stabilite de jocul cererii și al ofertei.
Martorul - vecin cu terenul în litigiu - a reliefat că valoarea acestora a crescut substanțial după anii 1998 - 1999 ca urmare a lucrărilor de canalizare efectuate. Valoarea indicată de el corespunde într-o bună măsură prețului stabilit de către părți, preț apropiat celui inserat în alte contracte de vânzare - cumpărare încheiate cu privire la terenuri din aceeași zonă ( contractele de vânzare - cumpărare autentificate prin încheierile nr. 951 și 954/12.01.1995 ).
Tocmai de aceea, instanța de fond considerat că prețul de 10.000.000 ROL stabilit de părți a reprezentat o cauză suficientă pentru defuncta pentru a transfera dreptul de proprietate către pârâții. Pe cale de consecință, instanța de fond a apreciat că cererea reconvențională este nefondată sub acest aspect.
În ceea ce privește obligarea pârâților la plata contravalorii imobilului instanța de fond a reținut că prin decizia civilă 495/A/2002 pronunțată de Tribunalul Bihor O și 490/2006 - R pronunțată de Curtea de Apel Oradeas -a statuat că pârâții - reclamanți reconvențional sunt singurele persoane îndreptățite la reconstituirea dreptului de proprietate după defuncții și. Tocmai de aceea, ca și chestiune prealabilă stabilirii întinderii obligației de plată, consideră că numai aceștia pot pretinde plata vreunei sume de bani, nu și reclamanții, cererea principală fiind, așadar, nefondată.
Determinarea întinderii sumei presupune luarea în considerare a faptului că în măsura în care, printr-o normă specială se stabilesc reguli derogatorii de la dreptul comun, ele își vor găsi aplicabilitatea cu prioritate (specialia generalibus derogant). Astfel, art. III alin. 24din Legea nr. 169/1997 modificată prevede că în cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită prețul actualizat fostului proprietar rămas fără teren. Ca atare, a obligat pârâții să plătească pârâților - reclamanți reconvențional suma de 10.000.000 Rol reactualizată în raport de indicele de inflație începând cu data de 30.07.1996 și până la plata în întregime a sumei.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată solicitate, instanța de fond a reținut că ele constau în taxă de timbru, onorariu avocațial și onorariul expertului desemnat în cauză. Ținând seama că pe delegațiile de reprezentare avocațială pentru pârâții nu este inserat vreun onorariu și că a fost admisă în parte cererea reconvențională, a obligat pârâții să plătească pârâților - reclamanți reconvențional suma de 24.500.000 ROL cu acest titlu.
Împotriva acestei hotărâri în termen legal, apelanții și și respectiv apelanții, și au declarat apel.
În apelul formulat de apelanții și s-a arătat că def. avea cunoștință că nu este îndreptățit la terenurile deținute de familia și, însă a profitat de conjunctura constituirii dreptului de proprietate în baza L 19/1991. Astfel, deși a fost moștenitoare a antecesorilor proprietari ai imobilului, instanța de fond în mod nelegal a dispus obligarea lor la plata în favoarea pârâților reclamanți reconvenționali a contravalorii imobilului actualizat cu indicele de inflație.
Prin apelul formulat de apelanții, și s-a solicitt modificarea sentinței atacate în sensul constatării nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2482/30.07.1996, de BNP G și pe cale de consecință, să se dispună restabilirea situației de CF privind imobilul în discuție și restabilirea situației anterioare intabulării titlului de proprietate nr.1403 și obligarea Comisiei Locale și Județene de aplic. L 18/1991 la emiterea unui titlu de proprietate pe seama reclamanților reconvenționali asupra imobilului nr. top 7174/8 în suprafață de 6000 mp, iar în subsidiar solicită obligarea moștenitorilor defunctei respectiv a pârâților și la plata către reclamanții reconvenționali a contravalorii terenului în suprafață de 6000 mp. situat pe-. având nr. top 7174/8 cu titlu de despăgubiri.
În motivarea apelului formulat se arată că numitul a fost de rea credință în momentul cumpărării imobilului în discuție întrucât cunoștea în 1993 că achiziționează un teren asupra căruia nu există nici un act doveditor. Mai mult, cumpărătorul trebuia sau putea să cunoască existența unui litigiu asupra acestui teren decurgând din caracterul public al litigiilor care se poartă la orice nivel de judecată. Apelanții mai arată că este o diferență foarte mare între prețul de circulație stabilit prin expertiza de la dosar la nivel de 1996 și prețul trecut de părți în contractul autentic, impunându-se astfel anularea contractului de vânzare cumpărare pentru preț derizoriu. Apelanții mai arată că instanța de fond era obligată să le acorde despăgubiri raportat la prețul de circulație al terenului aferent anului 1996 și nu raportat la prețul pe care pârâții l-au trecut în actul autentic de vânzare cumpărare.
Prin decizia civilă nr.249/A din 18 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, au fost respinse ca nefondate apelurile civile introduse de către apelanții, și. în nr.7. jud. B, și . în nr.247. jud. B în contradictoriu cu intimații CONSILIUL LOCAL O, COMISIA LOCALĂ O PENTRU APLICAREA L 18/1991, și,. în O str. - nr.2-4 jud. B, COMISIA JUDEȚEANĂ B PENTRU APLICAREA L 18/1991, împotriva sentinței civile 5204 din 17.09.2007, pronunțată de Judecătoria Oradea pe care a păstrat-o în totalitate.
Au fost obligați recurenții la cheltuieli de judecată în cuantum de 200 lei în favoarea intimaților și.
Pentru a pronunța în acest mod, tribunalul a reținut următoarele:
Prin titlul de proprietate nr.2403/1995 s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate asupra imobilului cu nr. top 7174/8 înscris în CF 68499 O în favoarea def.. După întabularea acestuia în CF. a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului pârâților și prin contractul de vânzare cumpărare autentificat la data de 30.07.1996, la BNP G în schimbul sumei de 10.000.000 ROL achitați în întregime la acea dată.
Prin decizia civilă nr.495/A/2002 rămasă irevocabilă pronunțată în dosar nr.6706/2001, Tribunalul Bihora constatat nulitatea absolută a titlului de proprietate reținându-se că defuncta nu era îndreptățită la reconstituirea dreptului de proprietate, numiții și soția acestuia fiind moștenitorii foștilor proprietari tabulari și.
Prin acțiunea formulată s-a solicitat anularea contractului de vânzare cumpărare prin care def. a înstrăinat imobilul numiților și soția, deși nu era proprietară.
Examinând buna credință a dobânditorului cu titlu oneros, și soția, instanța a constatat că în conformitate cu dispozițiile art. 33 din DL 115/1938 dacă în CF. a fost înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în patrimoniul ei. De asemenea, la momentul încheierii contractului a cărui nulitate absolută se solicită a fi constatată, în CF nu era notată nici o acțiune prin care să se conteste titlul defunctei. Mai mult, din probele testimoniale administrate în fața instanței de fond a rezultat indubitabil că pârâții au luat cunoștință de nevalabilitatea titlului defunctei ulterior încheierii contractului de vânzare cumpărare atacat. Ori, cauzele de nulitate ale unui act se examinează prin raportare la momentul încheierii actului.
Față de aceste aspecte și ținând cont și de principiul ocrotirii bunei credințe a subdobânditorilor unui bun cu titlu oneros și cel al asigurării stabilității circuitului civil, instanța a constatat că numiții au fost de bună credință la data încheierii contractului de vânzare cumpărare atacat.
Referitor la vilitatea prețului invocat de apelanți, instanța a constatt că prețul înserat în contract reprezintă o cauză suficientă a obligației vânzătorului de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării, legea neimpunând existența unei echivalențe între preț și valoarea lucrului vândut, ori între prețul stabilit prin raportul de expertiză și cel din contract, nu există o disproporție nesusceptibilă de o justificare firească, astfel încât, instanța a apreciat că prețul consemnat în contract este un preț serios.
În ceea ce privește cererea subsidiară din apelul formulat de apelanții, și, instanța de apel a constatat că în conf. cu disp. art III al.2/4 din L 169/1997 în cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită prețul actualizat fostului proprietar rămas fără teren. Prin urmare, în mod legal instanța de fond a obligat pârâții să plătească pârâților reclamanți reconvenționali suma de 10.000.000 ROL actualizat în raport de indicele de inflație începând cu data de 30.07.1996, data încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Referitor la criticile formulate de apelanții și prin motivele de apel, tribunalul a constatat că, aceștia invocă anumite probleme de drept privind calitatea de moștenitor care au fost soluționate irevocabil prin dec.civ.nr.495/A/2002 pronunțată în dos.nr.6706/2001 a Tribunalului Bihor intrând astfel sub putere de lucru judecat.
Împotriva acestei decizii, în termen au declarat recurs pârâții - reclamanți, și, solicitând modificarea hotărârii atacate și implicit a hotărârii instanței de fond, în sensul admiterii cererii reconvenționale, urmând - în principal - a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr.2482 din 30.07.1996, restabilirea situației anterioare de CF. și obligarea Comisiei Locale și Județene de aplicare a Legii 18/1991 la emiterea unui nou titlu de proprietate pe seama reclamanților reconvenționali pentru suprafața de 6000 mp. iar în subsidiar obligarea moștenitorilor defunctei, pârâții și la plata către reclamanții reconvenționali a contravalorii terenului în litigiu, reactualizat, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului se arată că hotărârea atacată este nelegală și netemeinică pentru următoarele considerente:
- trebuia reținută reaua - credință a cumpărătorului: astfel acesta cunoștea în anul 1993 că achiziționează un teren asupra căruia nu exista nici nun act doveditor, respectiv nu era eliberat încă titlu de proprietate, nici nu era identificat în adeverința provizorie de proprietate, nu era făcută punerea în posesie și nu era efectuată compensarea la nivelul comisiei de aplicare a Legii 18/1991, aceasta din urmă fiind făcută doar în 1995, ulterior încheierii contractului; de asemenea, cumpărătorul trebuia sau putea să cunoască existența unui litigiu asupra acestui teren, decurgând din caracterul public al litigiilor care se poartă la orice nivel de judecată, respectiv a dosarului 2995/1996 având ca obiect nulitatea titlului;
- aceeași rea - credință trebuia reținută și în sarcina numitei, aceasta recunoscând că a participat ca mandatară a lui la procurarea titlului de proprietate eliberat pe numele acesteia; totodată prin decizia civilă 299/R/2006, Curtea de Apel Oradeas -a pronunțat cu privire la un alt contract încheiat în 1996, prin care a încercat să sustragă și alte terenuri de la efectul restabilirii situației anterioare prin depunerea unei copii de adeverințe de proprietate care poartă alte notațiuni pe verso decât cele existente la OCOT;
- referitor la "prețul derizoriu" - atât din expertize de specialitate, cât și din declarația de martor a unui alt expert, rezultă diferențe mari între prețul trecut în contract și prețul real, cel puțin raportat la anul 1996, motiv ce duce la nulitatea actului de vânzare cumpărare;
- în subsidiar, în ipoteza menținerii contractului de vânzare cumpărare, apreciază că se impunea obligarea moștenitorilor defunctei la plata de despăgubiri raportat la prețul de circulație și nicidecum raportat la prețul trecut în actul de vânzare - cumpărare.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimații Primarul Municipiului O și Comisia Locală de aplicare a Legii 18/1991 au arătat că se opun categoric pretențiilor noi formulate de recurenți față de Comisia Locală de aplicare a Legii 18/1991, apreciind că nu se poate schimba în recurs calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot face alte cereri noi.
Întâmpinare au depus și intimații și, solicitând respingerea recursului ca nefondat, apreciind că cererea recurenților de obligare a intimaților la valoarea de piață a imobilului litigios nu are suport legal.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, precum și din oficiu, Curtea reține următoarele:
Prin titlul de proprietate nr.2403/1995, s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu în favoarea defunctei, ai cărei moștenitori testamentari sunt pârâții și.
După întabularea dreptului de proprietate în CF. imobilul a fost înstrăinat pârâților și prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat la data de 30.07.1996, în schimbul sumei de 10.000.000 ROL. achitată integral în momentul încheierii actului.
Ulterior, prin decizia civilă 495/A/2002 a Tribunalului Bihors -a constatat nulitatea absolută a titlului de proprietate, reținându-se că nu defuncta era îndreptățită la reconstituirea dreptului de proprietate ci numiții și soția acestuia, aceștia fiind moștenitorii foștilor proprietari tabulari și.
Referitor la cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare mai sus evocată, în mod corect instanțele de fond și apel au apreciat că nu se poate reține reaua credință a cumpărătorilor și, neexistând probe în acest sens.
Astfel, art. 32-33 din Decretul - Lege 115/1938, prevăd că dreptul real înscris în folosul unei persoane se prezumă că există în patrimoniul ei, dacă în momentul dobândirii dreptului nu era notată în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă conținutul ei sau dacă nu s-a cunoscut pe altă cale această inexactitate.
Din formularea textului legal rezultă că interesează doar poziția subdobânditorului, nu și cea a vânzătorului, altfel spus nu are relevanță dacă vânzătorul a fost de bună sau rea credință, câtă vreme prin dispoziția legală mai sus evocată se urmărește protejarea dreptului intrat în patrimoniul terțului.
Revenind la situația cumpărătorului, rezultă din actele dosarului că la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare nu era notată nici o acțiune în CF. prin care să se conteste titlul defunctei, lucru care de altfel nici nu era posibil dat fiind faptul că acțiunea în nulitatea titlului a fost promovată după încheierea contractului.
Dacă reaua - credință a cumpărătorului nu poate fi reținută la data încheierii contractului în formă autentică (1996), cu atât mai puțin ar putea fi ea reținută la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare din data de 15.01.1993.
O asemenea promisiune dă naștere în sarcina promitentului vânzător, doar a unei obligații de a încheia în viitor contractul în formă autentică, nefiind necesară la momentul încheierii promisiunii nici măcar calitatea de proprietar, această calitate trebuind să existe doar la momentul încheierii contractului în formă autentică sau la momentul pronunțării hotărârii judecătorești prin care se dispune executarea promisiunii.
În ceea ce privește prețul contractului, în mod corect s-a reținut că legea nu impune existența unei echivalențe între prețul din contract și valoarea lucrului vândut, prețul din contract fiind până la urmă rezultatul negocierii părților, în determinarea acestuia un rol important avându-l factorul subiectiv, precum și raportarea la o serie de elemente exterioare decurgând din jocul cererii și al ofertei.
Indiferent însă de prețul stabilit în contractul prin care s-a înstrăinat terenul pentru care s-a anulat titlul de proprietate al vânzătoarei, esențial pentru foștii proprietari, respectiv pentru moștenitorii acestora este faptul că potrivit legilor de retrocedare a imobilelor preluate abuziv, acestora trebuie să li se asigure o reparație echitabilă, care poate consta fie în restituirea în natură a imobilului, fie acordarea unui alt imobil de aceeași valoare în compensare, fie acordarea de drepturi bănești reprezentând valoarea de circulație actuală a imobilului.
Dacă restituirea în natură nu mai este posibilă, în schimb se impunea ca instanța de fond să verifice posibilitatea acordării de teren în compensare, ori plata de despăgubiri bănești reprezentând valoarea actuală de circulație a imobilului, sens în care ar fi trebuit pusă în discuția părților necesitarea introducerii în cauză a Statului Român prin Ministerul Finanțelor, față de practica CEDO care consideră că procedura de acordare a despăgubirilor prev. de art. 24 alin.2 din Legea 18/1991 în conformitate cu dispozițiile Capitolului V din titlul VII al Legii 247/2005, nu asigură o reparație efectivă, Fondul Proprietatea nefiind funcțional.
Față de considerentele mai sus reținute, Curtea urmează în temeiul art. 312 alin.1 și 5 coroborat cu art. 316 și 296 Cod procedură civilă să admită recursul, să caseze în parte hotărârea tribunalului în sensul admiterii în parte a apelului declarat de, și împotriva sentinței civile 5204/17 septembrie 2007 Judecătoriei Oradea, pe care o va desființa în parte cu trimitere spre rejudecare cu privire la capătul subsidiar din acțiunea reconvențională formulată de pârâții - reclamanți reconvenționali, și, mai precis cu privire la stabilirea despăgubirilor pentru terenul în litigiu, ocazie cu care se va pune în discuția părților eventuala introducere în cauză a Statului Român prin Ministerul Finanțelor, așa cum de altfel au cerut - în subsidiar - recurenții, prin concluziile scrise.
Urmează a fi menținute restul dispozițiilor din decizia Tribunalului (privitoare la apelul petenților ), respectiv sentința Judecătoriei Oradea privind cererea petenților Municipiul O, Consiliul Local O, Primarul municipiului O și Comisia Locală pentru aplicarea Legii 18/1991
Întrucât hotărârea atacată nu a fost casată în ceea ce îi privește pe intimații și, urmează ca recurenții să fie obligați față de aceștia, în baza art. 274 Cod procedură civilă la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 500 lei reprezentând onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
ADMITE ca fondat recursul civil introdus de pârâții reclamanți reconvenționali, () toți domiciliați în O,-, județul B în contradictoriu cu intimații reclamanți CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI O, COMISIA LOCALĂ O PENTRU APLICAREA LEGII 18/1991, ambii cu sediul în O, nr. 1, județul B și cu intimații pârâți, domiciliați în O,- - 4, județul B, domiciliați în comuna, satul, nr. 247, județul B, COMISIA JUDEȚEANĂ B PENTRU APLICAREA LEGII 18/1991 cu sediul în O, Parcul, nr. 5, județul B, împotriva deciziei civile nr. 249/A din 18 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o casează în parte în sensul că admite în parte apelul declarat de, împotriva sentinței civile nr.5204/17 septembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Oradea, pe care o desființează în parte cu trimitere spre rejudecare, cu privire la capătul subsidiar din acțiunea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvenționali, și.
Obligă recurenții să plătească părților intimate și suma de 500 lei cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică, azi 17 februarie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - R - - -
Red.dec.- /03.03.3009
Jud.fond.
Jud.apel. -
Dact./06.03.2009
Ex.2
Președinte:Bocșe ElenaJudecători:Bocșe Elena, Pantea Viorel, Roman Florica
