Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 293/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR.293/
Ședința publică din 28 septembrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Gabriel Lefter
JUDECĂTOR 2: Mihaela Ganea
JUDECĂTOR 3: Vanghelița Tase
Grefier - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurenții-reclamanți, M, str.1 - 2. -ămin.3..306 județ C, M, str.1 - 2.-ămin.1..115 județ Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.3..306 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.2..207 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.1..110, M, str.1 - 2.-ămin.parter.22 judet C, M, str.1 - 2.-ămin.2..218 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.2..212, M, str.1 - 2.-ămin.2..210, judet Constanta, M, str.1 - 2.-ăminCMZ.3..321 judet Constanta M, str.1 - 2.-ămin.11 judet Constanta - împotriva deciziei civile nr.730 din 04.12.2008 pronunțată în dosarul civil nr- de Tribunalul Constanța, în contradictoriu cu intimații-reclamanți, M, str.1 - 2.-ăminCMZ.2..203 judet C, M, str.1 - 2.-ămin parter..15 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.217 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ăminCMZ.304 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.217, G, M, str.1 - 2.-ămin.122 B judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.6A, M, str.1 - 2.-ămin.322 judet Constanta, )., M, str.1 - 2.-ăminCMZ.217 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.315 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.221, judet Constanta, GH., M, str.1 - 2.-ămin.307 și M - M,- judet Constanta având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pentru recurenții-reclamanți avocat conform împuternicirii avocațiale nr.16/04.05.2009 (fila 59 dosar) lipsind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită, conform art.87 și urm.Cod pr.civilă.
După referatul grefierului de ședință;
Apărătorul recurenților-reclamanți depune un set de înscrisuri la dosarul cauzei în vederea comunicării și celorlalte părți.
Instanța constată că nu mai este necesară comunicarea acestor înscrisuri, care sunt deja cunoscute tuturor părților din prezenta cauză.
Apărătorul recurenților-reclamanți, având cuvântul, arată că în mod netemeinic și nelegal instanțele au respins cererile de obligare a intimatei să stabilească cuantumul chiriei; garsonierele fiind locuințe de serviciu în cauză sunt aplicabile prevederile nr.HG217/2007 care stabilesc anumite limite ale chiriilor pentru spațiile cu destinație de locuință de serviciu.
Solicită admiterea recursului, schimbarea în tot a deciziei recurate și pe fondul cauzei admiterea acțiunii cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.
Instanța rămâne în pronunțare asupra recursului.
CURTEA
Asupra prezentului recurs, constată:
Prin decizia civilă nr. 430/04.12.2008 a Tribunalului Constanța -secția civilă a fost respins ca nefondat apelul declarat de apelanții reclamanți, și formulată în contradictoriu cu intimata M și intimații reclamanți G și, împotriva sentinței civile nr. 391/C/21.02.2008 a Judecătoriei Mangalia.
Pentru a pronunța această soluție, Tribunalul - ca instanță de apel - a reținut că în speță reclamanții au solicitat instanței stabilirea chiriei datorate pârâtei M A, în calitate de locator, la nivelul celei aferente lunii mai 2005.
Părțile în cauză au încheiat contracte de închiriere ( apreciate ca valabile de către reclamanți, de vreme ce aceștia înțeleg să se prevaleze de acestea în acțiunile intentate împotriva societății pârâte ) și pe baza cărora se solicită obligarea locatorului la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare potrivit prevederilor Legii nr.85/1992.
Instanța de apel a reținut că dispozițiile (clauzele) contractuale inserate în contractele de închiriere - ce constituie legea părților conform art.969 civ. -prevăd că pârâta, în calitate de locator, stabilește cuantumul chiriei prin hotărâre a Consiliului de Conducere, astfel cum de altfel s-a și realizat în speță. Cum cuantumul chiriei nu este unul exorbitant și nici nu îmbracă forma unui abuz de drept, instanțele judecătorești nu pot interveni în relațiile contractuale stabilite de către părți prin acordul de voință liber exprimat.
Împrejurarea că locuința are sau nu caracterul de locuință de serviciu este lipsită de relevanță raportat la obiectul cererii de chemare în judecată, nr.HG217/2007 nefiind în vigoare la data promovării acțiunii și prin urmare neputând avea efecte retroactive.
S-a avut în vedere, totodată, că instanța de judecată nu poate stabili în cadrul acestui litigiu natura acestor locuințe, acest aspect fiind în căderea instanțelor învestite cu cererile de obligare la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr.85/1992.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanții, și, care au criticat soluția pe considerentul incorectei interpretări a probatoriului administrat în fond și apel.
Recurenții reclamanți au arătat că intimata Maa cționat cu rea-credință și a majorat chiria doar pentru unii dintre chiriași, după cum rezultă din chiar conținutul raportului de expertiză, în raport de existența ori inexistența raporturilor litigioase cu societatea.
S-a susținut faptul că instanța de apel nu a observat că decizia Consiliului de Conducere nu a fost prezentată la dosar și că, deși prin aceasta s-ar fi dispus majorarea chiriei pentru toți locatarii blocului, fișele de calcul atestă majorarea chiriei doar pentru unii dintre locatari; acest fapt exprimă în mod clar abuzul.
S-a reiterat de către recurenți chestiunea calificării acestor spații locative ca fiind locuințe de serviciu, cărora le sunt aplicabile disp. art. 7 alin. 6 din Legea nr. 85/1992, apreciindu-se că instanțele urmau a analiza îndeplinirea cumulativă a condițiilor privitoare la construirea locuinței din fondurile statului, existența calității de locatari a recurenților reclamanți și neîncadrarea locuințelor în categoria celor de intervenție; s-a apreciat că în mod eronat a fost înlăturat aspectul aplicabilității prevederilor nr.HG 217/30.03.2007 care stabilește anumite limite ale chiriilor pentru spațiile cu destinație de locuință de serviciu și peste care nu se poate trece chiar prin acordul de voință al părților.
Recurenții reclamanți au conchis în sensul că intimata a majorat chiria în mod arbitrar, după bunul plac, pentru a-i determina pe locatarii cu care are litigii în justiție să renunțe la dosarele de cumpărare a acestor spații.
S-a solicitat, în consecință, admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei recurate, iar pe fondul cauzei, admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și obligarea intimatei la toate cheltuielile de judecată.
În drept, au fost invocate prevederile art. 299 și urm. Cod proc. civilă, art. 304 pct. 9 cod proc. civilă, art. 312 și art. 274 cod proc. civilă.
Analizând criticile formulate prin prisma temeiurilor de nelegalitate, care în esență s-ar subsuma vechilor disp. ale art. 304 pct. 11 cod proc. civilă
( abrogat însă prin nr.OUG 138/2000 ), se va reține că recursul este nefondat.
Astfel, între motivele de critică în recurs și obiectul cererii de chemare în judecată există, astfel cum au reținut și instanțele de fond și apel, o neconcordanță evidentă, de vreme ce pretențiile reclamanților au vizatobligarea societății pârâte la stabilirea nivelului chiriei lunare la cel al lunii mai 2005, până la soluționarea raporturilor litigioase dintre părți.
În mod corect instanța de apel a confirmat soluția instanței de fond, arătând că nu se poate impune locatorului un anumit nivel al chiriei ( stabilit discreționar de către locatar ca fiind cel al lunii mai 2005 ) câtă vreme însuși contractul de închiriere - legea părților - permite societății, prin organele sale de conducere, să majoreze cuantumul chiriei pentru locuințele ocupate de reclamanți.
Celelalte împrejurări evocate, legate de majorarea diferențiată a chiriei în raport de existența sau inexistența unor litigii pe rolul instanțelor și de reaua-credință ori natura discriminatorie a acțiunilor societății locatoare, nu pot fi analizate în contextul dat de obiectul prezentei cereri de chemare în judecată, ele putând însă fundamenta alte pretenții ale locatarilor recurenți.
Nu prezintă relevanță sub aspectul justei soluționări a cauzei, astfel cum în mod corect a reținut și instanța de apel, calificarea dată acestor spații locative, anume, încadrarea lor în categoria locuințelor de serviciu, câtă vreme acest aspect nici nu a fost negat de către societatea pârâtă, iar părțile sunt implicate în alte litigii care vizează clarificarea acestui aspect; pe de altă parte, temeiul prezentei obligații de a face, ca de altfel și cel al măsurii locatorului de majorare a chiriilor, îl constituie clauza specifică din contractul de închiriere, fără a avea relevanță dacă spațiul locativ constituie sau nu, în înțelesul dat de Legea nr. 85/1992, locuință de serviciu.
În fine, critica referitoare la greșita aplicare a legii în sensul înlăturării incidenței dispozițiilor nr.HG 217/2007 este în mod evident neîntemeiată, întrucât la data sesizării instanței ( 19.12.2005 ) acest act normativ nu fusese adoptat, iar prevederile sale nu pot constitui fundamentul controlului jurisdicțional de legalitate a măsurii locatorului, dispusă în cursul lunii octombrie 2005, de ajustare a nivelului chiriilor.
Față de toate aceste considerente, constatând că instanța de apel a soluționat în mod corect criticile formulate asupra soluției fondului și că, în speță, nu se poate reține incidența disp. art. 304 pct. 9 cod proc. civilă, recursul urmează a fi respins ca neîntemeiat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca neîntemeiat, recursul civil declarat de recurenții-reclamanți, M, str.1 - 2. -ămin.3..306 județ C, M, str.1 - 2.-ămin.1..115 județ Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.3..306 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.2..207 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.1..110, M, str.1 - 2.-ămin.parter.22 judet C, M, str.1 - 2.-ămin.2..218 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.2..212, M, str.1 - 2.-ămin.2..210, judet Constanta, M, str.1 - 2.-ăminCMZ.3..321 judet Constanta M, str.1 - 2.-ămin.11 judet Constanta - împotriva deciziei civile nr.730 din 04.12.2008 pronunțată în dosarul civil nr- de Tribunalul Constanța, în contradictoriu cu intimații-reclamanți, M, str.1 - 2.-ăminCMZ.2..203 judet C, M, str.1 - 2.-ămin parter..15 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.217 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ăminCMZ.304 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.217, G, M, str.1 - 2.-ămin.122 B judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.6A, M, str.1 - 2.-ămin.322 judet Constanta, )., M, str.1 - 2.-ăminCMZ.217 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.315 judet Constanta, M, str.1 - 2.-ămin.221, judet Constanta, GH., M, str.1 - 2.-ămin.307 și M - M,- judet Constanta.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică,astăzi 28.09.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
Grefier
- -
Jud.fond:
Jud.apel:;
Tehnored.dec.jud./27.10.2009
Tehnored.disp.gref./27.10.2009
2 ex.
Președinte:Gabriel LefterJudecători:Gabriel Lefter, Mihaela Ganea, Vanghelița Tase
