Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 317/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1455/2008)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.317
Ședința publică de la 16.02.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Daniela Adriana Bînă
JUDECĂTOR 2: Ioana Buzea
JUDECĂTOR 3: Doinița
GREFIER -
* * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea cererii de recurs formulată de recurenții-reclamanți și, împotriva deciziei civile nr.281 A din 22.02.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-pârâți G, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B și SC SA.
Dezbaterile în cauză au avut loc la data de 02.02.2009 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie. Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 09.02.2009 și apoi la 16.02.2009, când a decis următoarele:
CURTEA,
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 03.11.2005, sub nr.5231/2005, pe rolul Tribunalului București - Secția a V-a Civilă, reclamanții și au chemat în judecată pe pârâții G, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B și SC " " SA, solicitând instanței pronunțarea unei sentințe prin care pârâții G și să fie obligați să lase reclamantului în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul nr.5, situat în imobilul din B,-,.2, sector 1, iar pârâtul să fie obligat să lase reclamantului în deplină proprietate și liniștită posesie garajul nr.2 situat în același imobil.
Motivându-și acțiunea reclamanții au susținut că au fost proprietarii imobilului revendicat, în baza contractului de construire nr.3914/1967, imobil care a fost trecut în mod abuziv în proprietatea statului în baza dispozițiilor Decretului nr.223/1974. Pârâții G și au cumpărat apartamentul nr.5 din imobil în baza Legii nr.112/1995, iar pârâtul a cumpărat în baza aceleiași legi garajul nr.2 din imobil.
S-a solicitat de reclamanți ca, în urma comparării titlurilor de proprietate ale părților, instanța să rețină preferabilitatea titlului lor de proprietate asupra apartamentului și garajului menționate în petitul acțiunii și, pe cale de consecință, să oblige pârâții să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie aceste imobile.
Pârâta SC " " SA a depus la dosar întâmpinare prin care a invocat excepția necompetenței materiale a tribunalului, susținând că sunt aplicabile în speță dispozițiile art.1 Cod procedură civilă, care reglementează competența generală a judecătoriei, ca instanță de fond.
Prin sentința civilă nr.346/14.03.2006, Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a admis excepția invocată de pârâta SC " " SA și, pe cale de consecință, a declinat competența soluționării cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 1 B, în a cărei rază teritorială este situat imobilul revendicat prin acțiune.
La Judecătoria Sectorului 1 B cauza a fost înregistrată sub nr-.
La termenul de judecată din 04.12.2006 reclamanții, prin apărător, au invocat excepția de nelegalitate a deciziilor nr.457/1977 și nr.466/1977 emise de fostul Consiliu Popular al Municipiului B, prin care s-a dispus trecerea apartamentului menționat în acțiune în proprietatea statului, excepție respinsă de către instanță având în vedere obiectul dedus judecății și înscrisurile existente la dosar.
La data de 21.05.2007, Judecătoria Sectorului 1 Bap ronunțat sentința civilă nr.7909/21.05.2007, prin care a admis acțiunea formulată de reclamanți, a obligat pe pârâții G, și PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul nr.5, situat în imobilul din B,-,.2, sector 1, iar pe pârâtul să lase în deplină proprietate și liniștită posesie garajul nr.2 situat în același imobil, au fost obligați pârâții, în solidar, să plătească reclamanților suma de 3.800 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prin contractul de construire nr.3914/1967 încheiat cu Oficiul pentru Construirea de Locuințe Proprietate Personală, reclamanții au devenit proprietarii imobilului situat în B,-,.5, sector 3. Ulterior, imobilul a fost preluat de stat în baza Decretului nr.223/1974, iar după intrarea în vigoare a Legii nr.112/1995 a fost înstrăinat către persoanele ce-l ocupau în calitate de chiriaș, respectiv pârâților G și.
Comparând titlul de proprietate al reclamanților cu titlul de proprietate al pârâților, instanța a reținut că primul este preferabil, fiind singurul care provine de la adevăratul proprietar.
Împotriva sentinței instanței de fond au declarat apel pârâții, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin motivele de apel formulate de pârâta SC " " SA s-a invocat lipsa calității procesuale pasive a acestei instituții, susținându-se că aceasta a fost invocată și prin întâmpinarea depusă la dosar la data de 10.02.2006. În motivarea excepției s-a susținut că imobilul revendicat de reclamanți a fost înstrăinat în condițiile Legii nr.112/1995, situație în care doar chiriașii cumpărători au legitimare procesuală activă în cauză.
Prin motivele de apel formulate de apelantul - pârât s-a susținut că reclamanta a încasat despăgubiri pentru cota sa de din imobilul revendicat prin acțiune, situație în care, instanța de fond ar fi trebuit să rețină că, cel puțin asupra acestei cote, statul are un titlu valabil de proprietate, preferabil în raport cu titlul invocat de reclamanți. A mai susținut că garajul revendicat prin acțiune a fost cumpărat în timpul căsătoriei sale cu care, deși este coproprietară a acestuia, nu a fost chemată în judecată.
Prin motivele de apel formulate de MUNICIPIUL B prin PRIMAR GENERAL s-a invocat lipsa calității procesuale pasive a acestui pârât, susținându-se că apartamentul și garajul revendicat nu se mai află în posesia statului.
Prin motivele de apel formulate de apelanții - pârâți G și s-a invocat lipsa calității procesuale pasive a pârâtei SC " " SA, dobândirea de către aceștia a dreptului de proprietate asupra apartamentului revendicat prin acțiune, ca efect al uzucapiunii scurte, precum și faptul că instanța de fond a greșit atunci când a apreciat că titlul de proprietate al reclamanților este mai bine caracterizat. În condițiile în care reclamanții au formulat și notificare în baza Legii nr.10/2001 s-a susținut de acești apelanți că acțiunea în revendicare întemeiată pe dreptul comun ar fi trebuit să fie respinsă ca inadmisibilă de către instanța de fond.
La termenul de judecată din 07.12.2008 apelanții G și au învederat că renunță la judecarea primului motiv de apel prin care se susținea că instanța de fond ar fi omis să se pronunțe asupra excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC " " SA.
Prin decizia civilă nr.281 A/22.02.2008, Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a admis apelurile formulate de pârâți, a modificat în tot sentința instanței de fond, în sensul că a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților - apelanți MUNICIPIUL B prin PRIMAR GENERAL și SC " " SA, a respins acțiunea față de acești pârâți pentru lipsa calității procesuale pasive și față de pârâții G, și, ca nefondată.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că la momentul promovării acțiunii de către reclamanți statul nu mai era titularul dreptului de proprietate asupra imobilului revendicat prin acțiune, situație în care pârâții SC " " SA și MUNICIPIUL B prin PRIMAR GENERAL nu aveau legitimare procesuală pasivă, apelurile declarate de aceste părți fiind apreciate ca întemeiate.
Cu privire la excepția inadmisibilității acțiunii, invocată prin motivele de apel formulate de apelanții - pârâți G și s-a considerat că este nefondată, procedura administrativă obligatorie prevăzută de Legea nr.10/2001 având în vedere imobilele aflate încă în patrimoniul statului, nu și pe cele înstrăinate chiriașilor în condițiile Legii nr.10/2001, cum este cazul imobilului revendicat de reclamanți.
Pe fondul cauzei, s-a reținut că nu s-au administrat probe în cauză în dovedirea susținerii apelantului - pârât, în sensul încasării de către reclamantă a despăgubirilor pentru cota de din imobil.
Cu privire la susținerea aceluiași apelant referitoare la nechemarea în judecată a soției sale, tribunalul a considerat că nu reprezintă un motiv de anulare sau schimbare a sentinței instanței de fond, câtă vreme reclamanții sunt cei care fixează cadrul procesual, potrivit principiului disponibilității, sancțiunea în acest caz fiind lipsa opozabilității hotărârii pronunțate față de această persoană.
Referitor la compararea titlurilor de proprietate exhibate de părți, s-a reținut că actul invocat de pârâții G și, a cărui valabilitate nu mai poate fi contestată conform art.46 din Legea nr.10/2001, este preferabil în raport cu titlul invocat de reclamanți, respectiv contractul de construire nr.3914/1967, ale cărui efecte au încetat la momentul aplicării dispozițiilor Decretului nr.223/1974.
S-a considerat că atâta vreme cât reclamanții au învestit instanța doar cu acțiunea în revendicare, nu se poate proceda la analiza legalității aplicării Decretului nr.223/1974 în privința reclamanților, iar titlul statului nu poate fi considerat ca fiind desființat.
Împotriva deciziei instanței de apel au declarat recurs reclamanții, criticând-o pentru interpretarea și aplicarea greșită a legii și invocând în drept dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă.
Prin motivele de recurs s-a susținut că în mod greșit instanța de apel a reținut că dreptul de proprietate al reclamanților a fost pierdut la momentul când s-a aplicat Decretul nr.223/1974, întrucât titlul statului nu a fost contestat.
O astfel de interpretare contravine, în opinia recurenților, prevederilor constituționale în vigoare la data preluării imobilului de către stat care garantau proprietatea privată și prevedeau expres posibilitatea trecerii unui imobil în proprietatea statului doar în caz de utilitate publică.
În condițiile în care statul nu a avut niciodată un titlu valabil asupra imobilului, pârâții persoane fizice nu pot fi considerați proprietari ai imobilului revendicat, practica judecătorească statuând în mod constant că, în situația în care lipsește un just titlu, vânzătorul nu poate transfera dreptul de proprietate asupra imobilului.
Intimatul - pârât a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat lipsa calității sale procesuale pasive în cauză, iar pe fond, a solicitat respingerea recursului ca fiind nefondat.
În motivarea întâmpinării a susținut că în mod corect instanța de apel a reținut că recurenții - reclamanți au învestit instanța doar cu o cerere de revendicare prin comparare de titluri, nu și cu o cerere privind analiza legalității aplicării Decretului nr.223/1974. În condițiile în care titlul statului nu a fost contestat s-a susținut că în mod corect tribunalul a acordat preferabilitate titlului de proprietate al pârâților.
S-a susținut, totodată, că reclamanta a primit despăgubiri pentru cota de din imobilul pe care îl revendică, situație în care titlul de proprietate al acesteia nu mai poate fi considerat preferabil, câtă vreme imobilul a fost preluat la cererea sa.
Intimatul - pârât a învederat în continuare că, la data la care a cumpărat garajul în litigiu, era căsătorit cu, iar în lipsa chemării în judecată și a acesteia, nu poate avea calitate procesuală pasivă în acțiunea de revendicare formulată de reclamanți.
S-a susținut că garajul a fost cumpărat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, la o dată la care reclamanții nu făcuseră nici un demers pentru restituirea imobilului, buna sa credință la momentul încheierii actului neputând fi pusă la îndoială.
În finalul motivelor întâmpinării s-a susținut că acțiunea în revendicare formulată de reclamanți în baza dispozițiilor de drept comun nu putea fi primită de către instanță după intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001, fiind invocată în acest sens și decizia în interesul legii pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție la data de 08.06.2008, prin care s-a statuat că astfel de cereri nu mai pot fi admise după intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001, decât în măsura în care nu s-ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securității raporturilor juridice.
La termenul de judecată din 10.11.2008 intimații - pârâți G și, prin apărător, au invocat excepția lipsei calității de reprezentant a apărătorului recurenților și inadmisibilitatea acțiunii pentru lipsa capacității procesuale de folosință a reclamanților, solicitând instanței să pună în vedere apărătorului reclamanților să administreze dovezi atât cu privire la calitatea sa de reprezentant, cât și cu privire la faptul că reclamanții mai sunt în viață, susținând că există suspiciuni în acest sens.
La același termen de judecată instanța de recurs a respins excepția lipsei calității de reprezentant a apărătorului reclamanților, reținând că la fila 13 din dosarul de fond a fost depus contractul de asistență juridică încheiat la data de 12.09.2005, semnat de părți, cu privire la care pârâții nu au înțeles să se înscrie în fals.
La termenul de judecată din data de 16.02.2009 recurenții - reclamanți au fost prezenți personal în fața instanței de recurs și legitimați de către aceasta, situație în care intimații - pârâți G și, prin apărător, au învederat că nu mai înțeleg să susțină excepția privind lipsa capacității de folosință a acestora.
Tot la termenul de judecată din 16.02.2009 intimatul - pârât, prin apărător, a învederat că invocă, pe lângă excepția lipsei calității sale procesuale pasive, susținută și prin întâmpinare și argumentată prin nechemarea în judecată a soției sale, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, motivată prin încasarea de către aceasta a despăgubirilor pentru cota de din imobil.
Analizând cu prioritatea impusă de lege excepțiile absolute și dirimante invocate de intimatul - pârât, Curtea va reține că sunt neîntemeiate pentru următoarele considerente:
Intimatul - pârât a invocat excepția lipsei calității procesuale active a recurentei - reclamante motivat de faptul că aceasta a primit despăgubiri pentru cota sa din imobil preluată de stat în baza Decretului nr.223/1974.
În dosarul instanței de fond s-a depus decizia nr.46/14.01.1977 emisă de B din care rezultă preluarea cu plată a cotei de din apartamentul nr.5 situat la etajul 2 al imobilului din str.- (în prezent str.- -) nr.13, de la recurenta - reclamantă și adresa nr.543/24.02.2006, emisă de SC - SA din care rezultă că despăgubirile calculate pentru această cotă au fost de 20.000 lei și au fost achitate recurentei - reclamante, astfel cum rezultă din tabelul anexat adresei.
Mențiunea făcută în acest tabel la poziția 30, privind achitarea de către stat a sumei de 20.000 lei pentru cota indiviză din imobil preluată de la recurenta - reclamantă, nu este semnat de către aceasta, situație în care, instanța de recurs nu poate reține ca fiind pe deplin dovedită susținerea făcută de intimatul - pârât.
Pe de altă parte, încasarea unor astfel de despăgubiri de către recurenta - reclamantă nu ar putea-o lipsi pe aceasta de dreptul și calitatea de a revendica în instanță cota sa parte din imobil ci ar putea naște, cel mult în favoarea statului, un drept de creanță.
Acest drept rezultă atât din dispozițiile de drept comun care reglementează proprietatea, cât și din reglementarea cuprinsă în legile speciale de reparație care nu fac nici o distincție în ceea ce privește restituirea imobilelor, din punct de vedere al despăgubirilor primite. Mai mult de atât, prin articolul 20 din Legea nr.10/2001 s-a prevăzut expres dreptul la restituirea în natură a bunurilor ce intră sub incidența legii și cu privire la persoanele ce au primit deja despăgubiri în baza Legii nr. 112/1995.
Același intimat - pârât a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive, având în vedere faptul că garajul revendicat de recurenții - reclamanți de la acesta a fost dobândit la o dată la care era căsătorit, situație în care, ar fi trebuit chemată în judecată și soția acestuia.
Analizând această excepție, Curtea va reține că o reprezintă certificatul de căsătorie nr.- eliberat de Consiliul Popular al Sectorului 1, aflat la fila 9 din dosarul de apel, din care rezultă că la data de 24.11.1976, intimatul - pârât s-a căsătorit.
Nu s-au administrat însă probe din care să rezulte că intimatul - pârât era căsătorit și la data încheierii actului de vânzare - cumpărare nr-, respectiv la 23.06.1999, cu atât mai mult cu cât în acest act figurează în calitate de cumpărător doar intimatul - pârât, fără să se facă măcar mențiune privind faptul că acesta ar fi fost căsătorit la acea dată.
Cererea în constatarea nulității absolute a unui act de vânzare - cumpărare se judecă în contradictoriu cu părțile care figurează în act, calitatea bunului imobil cumpărat prin act având relevanță juridică doar din punctul de vedere al opozabilității hotărârii ce se va pronunța în final în cauză.
În ceea ce privește recursul declarat de recurenții - reclamanți, Curtea va reține că este fondat pentru următoarele considerente:
Prin cererea de chemare în judecată adresată instanței de fond, recurenții - reclamanți revendică de la intimații - pârâți apartamentul nr.5 situat în imobilul din B,-,.2 și garajul situat la aceiași adresă, invocând preferabilitatea titlului lor de proprietate față de titlurile invocate de către pârâți.
Acțiunea în revendicare imobiliară este acea acțiune reală prin care proprietarul, care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestui bun de la posesorul considerat de el ca nefiind proprietar.
O astfel de acțiune, întemeiată pe dreptul comun, se judecă de către instanța de judecată prin compararea titlurilor de proprietate invocate de părți, iar atunci când aceste titluri provin de la autori diferiți, cum este și cazul dedus judecății, această comparare nu se poate face legal decât prin compararea drepturilor autorilor de la care provin cele două titluri.
În consecință, în condițiile în care titlurile invocate de intimații - pârâți proveneau de la stat, o soluționare legală a acțiunii de revendicare formulată de recurenții - reclamanți, nu se putea face fără verificarea legalității titlului statului asupra imobilului.
Neprocedând astfel și reținând că nu poate analiza legalitatea titlului statului pentru că reclamanții nu au formulat un capăt de cerere distinct, în acest sens, tribunalul a pronunțat o hotărâre nelegală.
În condițiile în care tribunalul nu a analizat pe fond această legalitate, Curtea va reține că sunt incidente în cauză dispozițiile articolului 312 Cod Procedură Civilă care impun admiterea recursului și trimiterea cauzei pentru rejudecare la aceiași instanță de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge excepțiile invocate de intimatul.
Admite recursul formulat de recurenții - reclamanți și, împotriva deciziei civile nr.281 A/22.02.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimații - pârâți G, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B și SC " " SA.
Casează decizia și trimite cauza pentru rejudecare la aceeași instanță de apel.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 16.02.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
Red.
./
2 ex./27.02.2009
TB-5 -;
Jud.1 -
Președinte:Daniela Adriana BînăJudecători:Daniela Adriana Bînă, Ioana Buzea, Doinița
