Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 426/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(232/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.426
Ședința publică de la 3 martie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Mirela Vișan
JUDECĂTOR 2: Bianca Elena Țăndărescu
JUDECĂTOR 3: Simona
GREFIER -
* * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenta- reclamantă SC IMOBILIARE SRL, împotriva încheierii de ședință din data de 12.01.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă.
are ca obiect - pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurenta reclamantă SC Imobiliare SRL, prin reprezentant legal, în baza hotărârii AGA nr.4 din 15.10.2008 aflată la fila 12 din dosarul de apel, lipsind intimata pârâtă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează instanței împrejurarea că recursul nu a fost timbrat și nici motivat.
Reprezentantul recurentei - reclamante precizează că partea are angajat un avocat și solicită trimiterea dosarului la Tribunalul București deoarece nu a formulat cererea de recurs și nu înțelege să timbreze.
Curtea reține dosarul la a doua strigare având în vedere lipsa intimatei pârâte.
La a doua strigare a cauzei se prezintă recurenta reclamantă SC Imobiliare SRL, prin reprezentant legal, în baza hotărârii AGA nr.4 din 15.10.2008 aflată la fila 12 din dosarul de apel, lipsind intimata pârâtă.
La interpelarea instanței, reprezentantul recurentei - reclamante arată că nu cunoaște cine a formulat cererea de recurs și nu își însușește această cerere având în vedere că nu a fost nici semnată de parte.
Curtea, din oficiu, invocă nulitatea cererii de recurs, în conformitate cu dispozițiile art.312, 303 și 306 din Codul d e procedură civilă și acordă cuvântul pe acest aspect.
Reprezentantul recurentei - reclamante solicită să se constate nulitatea cererii de recurs.
CURTEA
Deliberând asupra cererii de recurs de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 B, la data de 22.02.2008, sub nr-, reclamanta Imobiliare a chemat în judecată pe pârâta, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 11.469,60 lei, reprezentând echivalentul sumei de 3.186 euro (comision pentru intermedierea unei tranzacții imobiliare), la plata dobânzii legale în sumă de 468,30 lei și în continuare până la data plății integrale a debitului, precum și la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat, în esență, că prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 09.03.2007, între pârâtă și SC SA, pârâta s-a obligat să cumpere de la promitenta-vânzătoare un apartament situat pe Bd. T, precum și să plătească reclamantei comisionul de intermediere, de 2% din valoarea tranzacției.
Cu toate că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile de intermediere, prin prezentarea ofertei și semnarea antecontractului, pârâta a refuzat plata comisionului, deși din extrasul de carte funciară rezultă că pârâta a cumpărat apartamentul în discuție. S-a mai susținut că promitenta-vânzătoare, fiind notificată, a efectuat benevol plata comisionului datorat, recunoscând astfel justețea pretențiilor reclamantei.
În dovedirea cererii, întemeiată în drept pe dispozițiile art. 969 - 970, art. 1073 Cod civil, art. 43 Cod comercial și nr.OG9/2000, reclamanta a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri și interogatoriu.
Pârâta a depus întâmpinare și cerere reconvențională, prin care a solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată și rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.32/9.03.2007, arătând, în esență, că vizionase apartamentul cumpărat înainte de a-i fi prezentat de reclamantă, că termenul stipulat în antecontract pentru perfectarea vânzării (16.03.2007) a expirat fără ca antecontractul în formă autentică să fi fost încheiat, iar reclamanta nu a întreprins nici un demers în acest sens, pretinzând un comision pentru care nu a făcut nimic; s-a susținut că pârâta a fost convocată de 2 ori la conciliere, neștiind cărei convocări să-i dea curs.
În dovedirea apărărilor și cererii formulate, pârâta a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri și interogatoriu.
Prin întâmpinare la cererea reconvențională, reclamanta a ridicat excepția inadmisibilității cererii, iar în subsidiar, a solicitat respingerea acesteia, ca neîntemeiată, arătând că nu sunt îndeplinite condițiile acțiunii în rezoluțiune, de vreme ce pârâta nu și-a îndeplinit propria obligație (plata comisionului) și nici nu intenționează să o facă. Pe de altă parte, nu se poate reține culpa reclamantei, de vreme ce promitenta vânzătoare este cea care nu finalizase documentele necesare, până la termenul stabilit prin antecontract; de altfel, ulterior contractul a fost totuși încheiat între aceleași părți și cu privire la același apartament.
Prin sentința civilă nr.3231/05.06.2008, Judecătoria Sectorului 4 Baa dmis, în parte, cererea principală, a obligat-o pe pârâta-reclamantă la plata sumei de 3.186 Euro, respectiv echivalentul în lei la cursul din ziua plății, dar nu mai mult de 11.469,60 lei, reprezentând despăgubiri civile, precum și la plata dobânzii legale, aplicabilă în materie civilă, aferentă acestei sume, de la 04.10.2007 până la data plății.
Judecătoria Sectorului 4 Bar espins excepția inadmisibilității cererii reconvenționale, a respins cererea reconvențională, ca neîntemeiată și a obligat-o pe pârâta-reclamantă la 1.211,60 lei cheltuieli de judecată către reclamanta-pârâtă.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că între, în calitate de promitentă-vânzătoare, pârâta, în calitate de promitentă-cumpărătoare și reclamanta IMOBILIARE (în continuare, "agenția"), în calitate de prestator de servicii de intermediere, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr.32/09.03.2007, prin care promitenta-vânzătoare s-a obligat să vândă promitentei-cumpărătoare apartamentul situat în B,- A,. 2,. 9, sector 4, pentru un preț de 159.300 euro, părțile obligându-se să încheie promisiunea de vânzare în formă autentică, până la data de 16.03.2007, la. -.
Potrivit art. D din contract, pârâta și s-au obligat să plătească agenției reclamante câte un comision de 2% din "valoarea tranzacției" (prețul convenit), "pentru intermedierea tranzacției".
Din extrasul informativ al nr. 55687/N din B, sector 4, rezultă că pârâta și soțul acesteia, au cumpărat apartamentul de la promitenta-vânzătoare, prin contractul de vânzare-cumpărare nr.2762/26.06.2007, autentificat la BNP, intabulat prin încheierea nr.-/27.06.2007 de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară - B, sectorul 4.
la conciliere pentru neplata comisionului de intermediere, promitenta-vânzătoare, a cărei denumire actuală este (extras emis de ONRC la 16.10.2007) a convenit, la data de 12.11.2007, să plătească reclamantei suma de 11.665 lei, reprezentând rest de plată din comisioanele datorate, între altele, pentru antecontractul nr.32/9.03.2007, plata a fost efectuată la 14.11.2007.
S-a constatat că reclamanta și-a îndeplinit propriile obligații de intermediere, acestea având ca obiect esențial prezentarea ofertei de vânzare către pârâtă, în calitate de potențială cumpărătoare, precum și facilitarea întâlnirii între părțile antecontractului, respectiv a încheierii acestuia.
Faptul că dezmembrarea cărții funciare în care erau înscrise mai multe apartamente a fost realizată abia prin încheierea nr.-/3.05.2007 pronunțată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară - B, sectorul 4, deci ulterior termenului de 16.03.2007, stabilit de altfel nu pentru perfectarea vânzării, ci a antecontractului în formă autentică, nu este imputabil reclamantei, aceasta nefiind proprietara imobilului și neavând nicio abilitare legală ori practică pentru a determina procurarea tuturor actelor necesare vânzării.
Considerând că reclamanta trebuia să se implice în concret pentru finalizarea dezmembrării cadastrale și a actelor de proprietate necesare, pârâta interpretează în mod greșit întinderea obligațiilor asumate de reclamantă, în fapt serviciile prestate - și remunerate prin comisionul convenit, de 2 % din preț, fiind acelea de facilitare a negocierilor între cele 2 părți și a încheierii antecontractului.
Nici faptul că pârâta ar fi vizionat anterior același apartament, prin intermediul altei agenții imobiliare - împrejurare necontestată de reclamantă în cuprinsul concluziilor scrise - precum și faptul că reclamanta nu a avut exclusivitate în prezentarea ofertei nu determină concluzia inexistenței unor prestații din partea reclamantei, câtă vreme pârâta este cea care a ales, de bunăvoie, să încheie antecontractul de vânzare-cumpărare prin intermediul agenției reclamante, recunoscând astfel explicit prestarea serviciilor de intermediere de către aceasta și obligația de a plăti comisionul, drept contraprestație.
Totodată, în condițiile în care pârâta însăși a înțeles să renunțe - implicit, dar neîndoielnic - la beneficiul termenului extinctiv convenit (16.03.2007) și să încheie totuși vânzarea cu privire la același apartament și cu aceeași promitentă-vânzătoare, fără a solicita rezoluțiunea în raport cu această parte - singura în culpă pentru nerespectarea termenului - ea nu mai poate invoca depășirea termenului în raporturile sale cu reclamanta.
Încheierea vânzării în condițiile arătate, înseamnă că serviciile de intermediere prestate de reclamantă și-au atins scopul, astfel încât pârâta datorează comisionul la care s-a obligat, nefiind îndeplinite condițiile rezoluțiunii antecontractului, întrucât reclamanta și-a îndeplinit propriile obligații.
Au fost apreciate ca lipsite de relevanță și apărările referitoare la lipsa calității de reprezentant legal a numitului -, câtă vreme acesta a fost împuternicit de societate să încheie antecontractul, cea mai bună dovadă că promitenta-vânzătoare s-a considerat valabil obligată prin convenția încheiată fiind chiar perfectarea ulterioară a vânzării, respectiv plata comisionului de intermediere către reclamantă.
Pârâta a apreciat totodată că un comision de 2% din prețul convenit constituie o sumă foarte mare, nejustificată în raport de aportul real al reclamantei la încheierea tranzacției. A fost acceptată ideea că agențiile imobiliare pretind comisioane semnificative persoanelor care doresc să vândă ori să cumpere imobilul, dar acest fapt, poate în sine regretabil, nu constituie un argument valabil din punct de vedere juridic, pentru a eluda forța obligatorie a contractului încheiat, având între părți are putere de lege (art. 969 Cod civil).
Tocmai forța obligatorie a contractului și buna-credință care trebuie să guverneze executarea acestuia, odată încheiat (art. 969 și art. 970 alin.2 Cod civil), determină înlăturarea unui astfel de raționament, care tinde post factum să deprecieze prestația cocontractantului, în scopul neîndeplinirii propriei prestații.
Prima instanță a constatat că acțiunea este întemeiată, iar în temeiul art. 969, art. 970 alin.2 și art. 973 Cod civil, a admis-o în parte și a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 3186 euro, în echivalent lei la cursul BNR din ziua plății, dar nu mai mult de 11.469,60 lei, reprezentând despăgubiri civile, precum și dobânda legală, aplicabilă în materie civilă, aferentă acestei sume, de la 4.10.2007, până la data plății.
A arătat prima instanță că, admiterea în parte, în modalitatea arătată, s-a impus întrucât reclamanta nu a indicat modul de calcul al sumei de 11.469,60 lei (pretinsă prin acțiune și care nu poate fi depășită, potrivit art. 129 alin.6 Cod procedură civilă) și nici al sumei de 468, 30 lei, pretinsă cu titlu de dobândă legală, dar pentru o perioadă nespecificată.
Pârâta datorează dobânda legală aplicabilă în materie civilă, începând cu data de 4.10.2007, data la care a fost pusă în întârziere prin notificarea nr. 18057/4.10.2007 emisă de (fila 9, dovada comunicării fila 10); nu s-a putut susține că pârâta nu ar fi primit notificarea, în condițiile în care nu a făcut dovada altui domiciliu, iar pe de altă parte, din cuprinsul întâmpinării, rezultă implicit că cele două convocări la conciliere au fost totuși primite (fila 27).
În raport de considerentele expuse, s-a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile rezoluțiunii, însă această împrejurare nu determină inadmisibilitatea în sens procedural a cererii reconvențională - excepția inadmisibilității fiind respinsă, ca neîntemeiată - și netemeinicia acestei cereri.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, prima instanță a obligat pârâta căzută în pretenții la plata sumei de 1.211,60 lei, cheltuieli de judecată către reclamantă, reprezentând 805 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, 166, 60 lei, respectiv 240 lei cheltuieli notificări premergătoare judecății (fila 11, filele 16-17).
Împotriva acestei sentințe a formulat recurs, la data de 06.08.2008, recurenta-pârâtă-reclamantă, solicitând admiterea recursului și modificarea în tot a sentinței atacate, în sensul respingerii cererii principale și admiterii cererii reconvenționale.
Cererea de recurs a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a III-a Civilă, la data de 13.08.2008.
Prin încheierea de ședință de la 12.01.2009, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a scos cauza de pe rol și a dispus înaintarea acesteia Secției Comerciale a aceleiași instanțe, în temeiul dispozițiilor art.3 pct.12, art.4 și art.56 Cod comercial.
Împotriva acestei încheieri a formulat recurs, la data de 23.01.2009, recurenta-reclamantă-pârâtă Imobiliare; cererea de recurs nu a fost motivată și nici semnată.
În ședința publică de la 03.03.2009, reprezentantul legal al Imobiliare, domnul, a învederat Curții că persoana juridică pe care o reprezintă nu a exercitat calea de atac a recursului, împotriva încheierii pronunțate de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, la data de 12.01.2009.
Curtea, văzând dispozițiile art.3021alin.1 litera d, coroborate cu dispozițiile art.316, 298 și 133 alin.1 Cod procedură civilă, va declara nulă cererea de recurs, pentru lipsa semnăturii.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
În temeiul art.133 alin.1 Cod procedură civilă, declară nulă cererea de recurs, formulată de recurenta-reclamantă-pârâtă IMOBILIARE, împotriva încheierii de ședință din data de 12.01.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-pârâtă-reclamantă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 03.03.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- -
GREFIER
Red.
Tehodact.
2 ex/17.03.2009
- Secția a III-a Civ. -
-
-
Jud. Sectorului 4. - Secția Civ. -
****
Președinte:Mirela VișanJudecători:Mirela Vișan, Bianca Elena Țăndărescu, Simona
