Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 428/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Operator 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-- 19.03.2009
DECIZIA CIVILĂ NR. 428
Ședința publică din 28 aprilie 2009
PREȘEDINTE: Rujița Rambu
JUDECĂTOR 2: Florin Șuiu
JUDECĂTOR: G -
GREFIER: - -
S-au luat în examinare recursurile declarate de reclamanții și și de pârâta împotriva deciziei civile nr. 41/05.02.2009, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Arad, pentru pretenții.
La apelul nominal, lipsă părțile.
Procedura completă.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 15.04.2009, când pronunțarea a fost amânată pentru datele de 21.04.2009 și 28.04.2009, încheierile făcând parte integrantă din prezenta decizie. În termenul de pronunțare pârâta recurentă a depus la dosar concluzii scrise.
CURTEA
Deliberând asupra recursurilor, constată:
Prin sentința civilă nr. 4960/1.07.2008, pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Arada admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamanții și împotriva pârâtei.
A admis în parte și cererea reconvențională formulată de pârâta împotriva reclamanților și.
A obligat pârâta să încheie cu reclamanții contract de închiriere pentru imobilul situat în A,-,.3A, înscris în CF nr. 55064, pe perioada 1.07.2008-1.07.2009, cu o chirie lunară de 805 lei.
A obligat pârâta să plătească reclamanților suma de 38.100 lei, reprezentând contravaloarea investițiilor, obligația devenind scadentă la data de 1.07.2009.
A stabilit în favoarea reclamanților un drept de retenție până la achitarea de către pârâtă a acestei sume.
A obligat reclamanții să-i plătească pârâtei suma de 22.500 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada 22.05.2004-30.06.2008.
A respins cererea pârâtei pentru evacuarea reclamanților din imobil.
A compensat cheltuielile de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că reclamanții ocupă imobilul în litigiu din anul 1970, inițial în baza unui contract de închiriere încheiat cu SC SA, iar apoi în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 149/1996 încheiat cu Statul Român, în baza Legii nr. 112/1995.
La data la care reclamanții au cumpărat apartamentul, în CF nr. 55064 era înscris dreptul de proprietate în favoarea Statului Român, în baza certificatului de vacanță succesorală nr.1177/1964/2.07.1965 și a unui act de partaj voluntar.
Prin decizia civilă nr.2422/8.10.2002, pronunțată de Curtea de APEL TIMIȘOARA, s-a constatat nulitatea certificatului de vacanță succesorală, iar prin decizia civilă nr.2152/8.11.2006 a aceleiași instanțe, s-a constatat nulitatea actului de partaj și a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți cu Statul Român; s-a dispus restabilirea situației anterioare prin înscrierea pârâtei în cartea funciară ca unic proprietar, cu titlu de moștenire și dotă.
În prezenta cauză, reclamanții au solicitat obligarea pârâtei la încheierea unui contract de închiriere în baza OUG 40/1999, obligarea la plata contravalorii investițiilor necesare și utile făcute în imobil și stabilirea unui drept de retenție până la plata acestei creanțe, iar pârâta-reclamantă-reconvențional a solicitat obligarea reclamanților pârâți-reconvențional la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului de la data de 22.05.2004 până la zi și evacuarea acestora din imobil.
În raportul de contraexpertiză efectuat de experții, B și, aceștia au identificat investițiile necesare și utile făcute de reclamanți. Aceste investiții au adus un spor de valoare imobilului de 38.100 lei.
De asemenea, experții au calculat contravaloarea lipsei de folosință a imobilului în perioada 22.05.2004 - 10.05.2008, în două variante, cu investiții și fără investiții.
Referitor la obligația de încheiere a unui contract de închiriere, instanța a reținut că, potrivit art. 6 din OUG 40/1999, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii 112/1995 și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul va încheia cu persoana care a cumpărat locuința și care o ocupă efectiv, la cererea acesteia, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani.
Raportat la împrejurările concrete ale speței, respectiv la faptul că începând cu 18 februarie 2004 pârâta a formulat acțiune în justiție pentru anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamanții și Statul Român și redobândirea în proprietate a imobilului, acțiune soluționată favorabil doar la data de 08.11.2006, prima instanță a reținut că prin obligarea pârâtei la încheierea unui nou contract de închiriere pe o durată de 5 ani ar aduce atingere dreptului de proprietate al pârâtei.
Invocând și prevederile art. 14 alin. 3 din nr.OUG 40/1999, care reglementează un termen de 1 an pentru notificarea chiriașului despre refuzul de a reînnoi contractul de închiriere, prima instanță a apreciat că un termen de un an este unul rezonabil pentru încheierea unui contract.
Întrucât pârâta a fost obligată să încheie un contract de închiriere cu reclamanții, aceștia vor avea un titlu locativ pentru imobil, astfel că acțiunea reconvențională în evacuare a fost respinsă.
Privitor la capătul de cerere din acțiunea principală legat de plata investițiilor, prima instanță a apreciat că reclamanții sunt îndreptățiți la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței, conform art. 43 din nr.OUG 40/1999, acest articol făcând aplicarea principiului îmbogățirii fără justă cauză.
Conform expertizei, investițiile s-au făcut în perioada în care reclamanții erau proprietari ai imobilului și profită pârâtei.
Prin urmare, pârâta a fost obligată să plătească reclamanților sporul de valoare adus apartamentului, în cuantum de 38.100 lei, cu scadența la data la care va înceta contractul de închiriere - 01.07.2009, iar până la plata acestei sume, conform art. 43 alin. 2 din nr.OUG 40/1999, reclamanții vor avea un drept de retenție asupra locuinței.
Referitor la cererea reconvențională având ca obiect obligarea reclamanților la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului pe perioada 22-05.2004 - la zi, prima instanță a considerat că, în baza principiului retroactivității efectelor nulității, efectele deciziei civile nr. 2152/08.11.2006 a Curții de Apel se produc de la data încheierii actului juridic anulat.
În baza principiului îmbogățirii fără justă cauză, având în vedere concluziile raportului de expertiză în varianta fără investiții, întrucât ar fi inechitabil ca reclamanții să plătească pentru investițiile pe care ei înșiși le-au făcut, luând în considerare și perioada de încă o lună de la efectuarea raportului de expertiză până la pronunțarea hotărârii, prima instanță i-a obligat să achite pârâtei suma de 22.500 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada 22.05.2004 - 30.06.2008.
Împotriva sentinței civile nr. 4960/1.07.2008 a Judecătoriei Arad au declarat apel atât reclamanții și, cât și pârâta, care au fost respinse ca nefondate, prin decizia civilă nr. 41/5.02.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-.
Tribunalul Arada reținut că, raportat la împrejurarea că la 18 februarie 2004 (pârâta din acest dosar) a formulat acțiune în justiție pentru anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamanții și și Statul Român, acțiune soluționată doar la 8 noiembrie 2006 prin anularea acestui contract, precum și în baza dispozițiilor art. 6 și 14 al.3 din OUG nr. 40/1999, art. 44 din Constituția României, art. 480 cod civil și art. 1 din Protocolul 1 la CEDO, în mod just a fost stabilit termenul de un an pentru încheierea unui contract de închiriere pentru perioada 1 iulie 2008- 1 iulie 2009 cu o chirie de 25 % din veniturile lunare ale reclamanților, conform art. 31 și 32 din OUG nr. 40/1999.
Ca o consecință a acestui contract de închiriere, în mod corect a fost respinsă și cererea pentru evacuarea reclamanților din apartament, acțiune care poate fi reiterată de pârâtă numai după data de 1 iulie 2009, data expirării închirierii.
În mod corect a fost soluționat și petitul din acțiunea reclamanților privind sporul de valoare adus apartamentului și instituirea unui drept de retenție în favoarea lor, precum și petitul din acțiunea reconvențională a pârâtei, fiind obligați reclamanții la plata contravalorii lipsei de folosință imobilului.
Împotriva deciziei civile nr. 41/5.02.2009 a Tribunalului Arad au declarat recurs în termenul legal atât reclamanții și, cât și pârâta.
În motivarea recursului, reclamanții au arătat că art. 31-32 din OUG nr. 40/1999 prevăd un nivel maxim al chiriei ce nu poate depăși 25% din venitul mediu net lunar pe familie, dar, date fiind împrejurările cauzei, consideră că 15% din venitul mediu net pe familie ar fi suficient, solicitând ca la acest nivel să fie stabilită chiria, cât și contravaloarea lipsei de folosință.
De asemenea, au susținut că în mod greșit au fost obligați la plata contravalorii lipsei de folosință începând cu data de 22.05.2004, când erau proprietari tabulari ai apartamentului, în loc de 8.11.2006, când prin hotărâre irevocabilă au fost anulate contractele de vânzare-cumpărare.
Au mai susținut că și pentru obligarea lor la plata contravalorii folosinței trebuia stabilită data scadenței la 1.07.2009, ca și în cazul obligării pârâtei la plata către ei a contravalorii investițiilor.
În drept, reclamanții au invocat art. 304 pct.9 Cod procedură civilă.
În motivarea recursului său, pârâta a arătat că instanța de apel nu a analizat motivele de desființare, ceea ce a dus la o hotărâre superficial motivată, echivalând cu o nemotivare a hotărârii.
A criticat cuantumul stabilit de instanță pentru chirie și pentru contravaloarea folosinței în sarcina reclamanților, în condițiile în care aceștia au o pensie lunară de 38.316 lei.
De asemenea, a arătat că, fără a se ține seama de prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001, a fost obligată la plata față de reclamanți a contravalorii investițiilor, deși toate modificările s-au făcut fără acordul său.
În drept, pârâta a invocat art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Pârâta a formulat întâmpinare la recursul declarat de reclamanți, solicitând respingerea acestuia.
Examinând hotărârea atacată în raport cu motivele invocate, precum și din oficiu conform art. 306 al. 2 Cod procedură civilă, față de actele și lucrările dosarului, Curtea constată că recursurile reclamanților și pârâtei sunt neîntemeiate, urmând a fi respinse pentru considerentele care vor fi prezentate în continuare.
Analizând mai întâi motivele de recurs ale reclamanților, se poate observa că aceleași motive le-au invocat și în apel.
În privința aplicării dispozițiilor art. 31 și 32 din OUG nr. 40/1999, nu se poate reține o încălcare a acestor texte legale sau o aplicare greșită.
S-a stabilit chiria aferentă apartamentului închiriat la nivelul de 25% din veniturile (pensiile) reclamanților, nivel maxim prevăzut de art. 31 din OUG nr. 40/1999.
Prin urmare, nu se poate vorbi de nelegalitatea hotărârii atacate sub acest aspect.
În ceea ce privește cuantumul pretențiilor pârâtei reprezentând lipsa de folosință a apartamentului în perioada 22.05.2004- 30.06.2008, suma a fost calculată de experți prin raportare la chiriile practicate pe piața imobiliară și prin comparație directă cu apartamente situate în aceeași zonă, chiria luată în calcul în final fiind cea de 200 euro pe lună.
Pentru aceste pretenții ale pârâtei reclamante reconvențional nu se poate face aplicarea dispozițiilor art. 31 din OUG nr. 40/1999, întrucât un eventual contract de închiriere între aceasta și o altă persoană, excluși fiind reclamanții, nu ar mai fi fost supus dispozițiilor speciale ale OUG nr. 40/1999, ci dreptului comun.
Corectă a fost și data începând cu care s-a stabilit contravaloarea lipsei de folosință, respectiv data de 22.05.2004, făcându-se aplicarea principiului retroactivității efectelor nulității actului juridic, care se produc de la data încheierii actului juridic anulat.
În ceea ce privește data scadentă pentru plata sumei reprezentând contravaloarea lipsei de folosință, se poate observa că prima instanță nu a stabilit o asemenea dată pentru că nu s-a solicitat.
Reclamanții au solicitat în apel și acum în recurs să fie stabilită ca dată scadentă data de 1.07.2009, ca și în cazul obligării pârâtei la plata contravalorii investițiilor, însă asemenea cereri noi în căile de atac sunt inadmisibile.
În ceea ce privește recursul pârâtei, nu se poate reține că aceasta a fost obligată la plata către reclamanți a contravalorii investițiilor aduse imobilului în litigiu prin încălcarea dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001.
Dimpotrivă, aceste dispoziții legale au fost respectate în totalitate.
Art. 48 din Legea nr. 10/2001 prevede dreptul chiriașilor la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor (alin. 1), indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu (alin.2), stabilind și obligația de plată în sarcina persoanei îndreptățite (alin.2).
În speță, pentru evaluarea acestor îmbunătățiri aduse imobilului s-a efectuat o expertiză, prin care s-a constatat și faptul că lucrările au fost necesare și utile imobilului; prin urmare, și sub acest aspect a fost respectat art. 48 din Legea nr. 10/2001 (alin.3 și 4).
Aceste despăgubiri le-au fost acordate reclamanților și prin aplicarea art. 43 din OUG nr. 40/1999, care prevede, de asemenea, și dreptul de retenție asupra locuinței, până la achitarea sumei stabilite.
Celelalte critici ale pârâtei- referitoare la cuantumul despăgubirilor ce i se cuvin pentru lipsa de folosință a imobilului în litigiu- nu vizează vreun motiv de nelegalitate ce se poate încadra în dispozițiile art. 304 Cod procedură civilă, ci țin de temeinicia hotărârii și de modul de interpretare a probelor, aspecte ce nu pot fi verificate în calea de atac a recursului.
Față de aceste considerente, în baza art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, Curtea va respinge recursurile declarate de reclamanții și și de pârâta împotriva deciziei civile nr. 41/5.02.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursurile declarate de reclamanții și și de pârâta împotriva deciziei civile nr. 41/5.02.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 28.04.2009
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR 3: Gheorghe Oberșterescu
- - - - G -
GREFIER,
- -
Red. - 14.05.2009;
Tehnored. - 21.05.2009; 2 ex
Primă instanță: Judecătoria Arad
Judecător:
Instanță de apel: Tribunalul Arad
Judecători:;
Președinte:Rujița RambuJudecători:Rujița Rambu, Florin Șuiu, Gheorghe Oberșterescu
