Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 438/2008. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMANIA
Curtea de Apel Galați
Secția civilă
Decizia civilă nr.438/
Ședința publică din 30 iunie 2008
PREȘEDINTE: Elena Romila
JUDECĂTOR 2: Romeo Jirlăeanu
JUDECĂTOR 3: Valentina Gabriela
Grefier -
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanții și, domiciliați în F- jud. V, împotriva deciziei civile nr.102 din 3 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Vrancea.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 26 iunie 2008 și s-au consemnat în încheierea din aceeași dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea la data de 30 iunie 2008.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Examinând actele și lucrările dosarului, constată următoarele;
Prin cererea înregistrată sub nr- reclamanții și, în contradictoriu cu pârâta Bank România B, au solicitat obligarea la plata sumei de 53.959 USD sau echivalentul în lei - 140.293 lei reprezentând daune ca urmare a rezilierii înainte de termen a contractului de locațiune nr.1373/1999 și la plata cheltuielilor de judecată.
In motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii spațiului situat în F,-, având suprafața de 317 mp și o cotă de 12,5 mp teren concesionat aferent spațiului în cauză.
Au precizata că inițial acest spațiu a fost închiriat de pârâtă în calitate de locatar de la potrivit contractului de locațiune nr. 1373/16.04.1999.
Urmare a actului adițional la contractul de locațiune, după ce reclamanții au devenit proprietari au convenit cu pârâta preluarea locațiunii de la locatorul inițial în aceleași condiții.
Au menționat că termenul de închiriere era de 10 ani și curgea de la data semnării procesului verbal de predare - primire până la data de 16.04.2009, chiria fiind de 1.600 USD lunar, plus TVA.
Au arătat că părțile au fost de acord cu termenii contractului, urmând ca modificarea sau rezilierea acestuia să se facă cu acordul părților contractante și cu notificarea prealabilă a celeilalte părți cu 6 luni înainte.
Au menționat, că pârâta, după o perioadă de folosire a spațiului, în anul 2005 solicitat în scris rezilierea acestuia, potrivit notificării nr. 32059/22.07.2005, iar reclamanții și-au dat acordul scris în data de 30.09.2005, acord pe care l-au comunicat locatarei pârâte prin scrisoare recomandată.
Au precizat că ulterior pârâta le-a comunicat că renunță la cererea de reziliere a contractului printr-o nouă notificare.
Față de poziția pârâtei, reclamanții au arătat că au fost de acord cu cererea de menținere a contractului de locațiune, cu condiția ca la o nouă încercare de denunțare unilaterală a contractului să fie aplicate dispozițiile Cap. VI din contract.
Au arăta că pârâta nu a făcut nici o obiecțiune, însă printr-o altă notificare - nr. 31861/07.06.2006 a solicitat din nou acordul pentru încetarea contractului de închiriere începând cu data de 07.12.2006.
Reclamanții au menționat că la data de 15.11.2006 au comunicat pârâtei - acceptul și condițiile în care va putea avea loc rezilierea prevăzut de Cap. VI, art. 10 din contract și scrisoarea din 30.09.2005 privind plata daunelor în sumă de 53959 USD sau echivalentul în lei, reprezentând plata chiriei până la data expirării contractului.
Au precizat faptul că la conciliere, pârâta nu fost de acord, susținând că a respectat clauzele contractuale.
Prin sentința civilă nr.532 din 31.01.2008 Judecătoria Focșania respins acțiunea ca nefondată cu motivarea că denunțarea unilaterală poate fi făcută de oricare din părți producând efecte chiar dacă nu a fost acceptată de cealaltă parte conform art.1436 și 1443 Cod civil, că pârâta a respectat termenul de 6 luni prevăzut în contract astfel că în această perioadă reclamanții să poată încheia acest spațiu altei persoane.
S-a mai reținut că și potrivit art.24 al.a din Legea nr.114/1996 contractul de închiriere se poate realiza înainte de termenul stabilit, la cererea chiriașului, cu condiția notificării prealabile într-un termen de minim 60 de zile, iar faptul că reclamanții au
contractat credite pe care intenționau să le achite din chirie nu este de natură să justifice existența unui prejudiciu în cauza de față.
A mai reținut instanța că reclamanții nu au făcut dovada că de la 07.12.2006 nu au realizat venituri din chirii.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții și criticând-o ca fiind nelegală și netemeinică pentru următoarele considerente:
- nu s-a avut în vedere că pârâta a acceptat condiția plății prejudiciului după ce a solicitat menținerea contractului până la 20.04.2009. În acceptul reclamanților de menținere a contractului s-a făcut mențiunea expresă că la o nouă încercare de renunțare unilaterală a contractului se vor aplica disp.art.10 din contract în sensul că va datora daune interne.
- greșit prima instanță și-a motivat soluția pe art.1436 și 1443 cod civil și art.24 din Legea nr.114/1996 care se referă la închirierea spațiilor de locuit și nu a spațiilor comerciale cărora le sunt aplicabile disp.art.966 și următorii Cod civil privind convențiile.
În aceste condiții erau aplicabile disp.art.10 din contract nr.1373/1999 și pârâta trebuia să răspundă potrivit Capitolului VI din contract.
S-a mai arătat că potrivit art.3 din contract doar prelungirea acestui termen se poate face cu cel puțin 6 luni înainte de expirare și nu denunțarea unilaterală a contractului.
A solicitat admiterea apelului schimbarea sentinței și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
Prin întâmpinare intimata a solicitat respingerea apelului arătând că sentința este temeinică și legală, instanța făcând o corectă interpretare a dispozițiilor legale și a contractului încheiat de părți.
Tribunalul Vrancea, prin decizia civilă nr. 102 din 3 aprilie 2008 respins ca nefondat apelul.
Pentru a pronunța această hotărâre a reținut următoarele considerente;
ca și rezilierea contractului sunt sancțiuni care intervin pentru neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic.
Încetarea contractului intervine la expirarea termenului sau prin denunțare unilaterală a contractului de către una din părți.
Deși în sens larg rezoluțiunea sau rezilierea este tot o cauză de încetare a contractului ele nu se confundă cu denunțarea unilaterală întrucât ele intervin ca urmare a neexecutării culpabile a contractului spre deosebire de încetarea prin denunțarea unilaterală care nu presupune culpa vreunei părți în neexecutarea contractului.
În speță, pârâta a denunțat unilateral contractul de locațiune nr.1373/1999 prin adresa nr.3186/07.06.2006 prin care pârâta făcea cunoscut reclamanților denunțarea unilaterală a contractului solicitând încetarea contractului începând cu 07.12.2006.
Potrivit art.1436,1443 cod civil denunțarea unilaterală produce efecte chiar dacă nu a fost acceptată de cealaltă parte cu condiția ca această denunțare să fie comunicată părții într-un termen cerut de obiceiul locului. În speță pârâta a denunțat contractul cu 6 luni înainte termen rezonabil pentru ca reclamanții să poată lua măsuri pentru închirierea spațiului către alte persoane.
Dispozițiile legale susmenționate sunt aplicabile chiar dacă spațiul închiriat în speță este un spațiu comercial întrucât codul comercial nu conține dispoziții contrare situație în care sunt aplicabile dispozițiile codului civil.
Susținerea apelanților în sensul că nu sunt aplicabile aceste dispoziții legale ci art.10 din Capitolul VI din contract nu pot fi reținute întrucât prin art.10 din contract părțile au stabilit daune-interese pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor contractuale, deci pentru situația în care intervine neexecutarea contractului din culpa unei părți. Ori așa cum sa reținut mai sus denunțarea unilaterală nu este o neexecutare culpabilă a contractului situație în care pârâta nu poate fi obligată la daune-interese.
Art.3 din contract se referă la prelungirea termenului de închiriere cu acordul părților manifestat cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenului.
Dispozițiile acestui articol nu au relevanță pentru soluționarea prezentei cauze. Împrejurarea că pârâta prin denunțare unilaterală a stabilit ca termen de preaviz tot 6 luni trebuie analizată prin prisma dispozițiilor art.1436 și 1443 cod civil și nu a art.3 din contractul părților.
Și raportat la primul motiv de apel criticile aduse sentinței nu sunt fondate. Împrejurarea că anterior denunțării unilaterale din 07.06.2006 reclamanții la 30.09.2005 (fila 16 dosar fond) și-au dat acordul pentru continuarea contractului făcând mențiunea expresă, că la o nouă încercare de denunțare unilaterală a contractului va funcționa Cap.VI din contract" nu poate produce consecințe juridice atâta timp cât această clauză nu a fost acceptată expres de pârâtă, nu există la dosar o asemenea dovadă.
Impotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanții și, considerând că atât decizia pronunțată de instanța de apel, cât și sentința civilă nr. 532 din 31 ianuarie 2008 sunt nelegale, invocând dispozițiile art.304 pcz.8 și 9 Cod procedură civilă, pentru următoarele motive;
- Instanțele au interpretat greșit actul juridic dedus judecății, schimbând natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia;
- Hotărârile pronunțate au fost date cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
In dezvoltarea motivelor de recurs arată că hotărârile instanțelor de apel și de fond sunt nelegale întrucât sunt motivate în drept pe dispozițiile art.1436 și 1443 Cod civil și respectiv art.24 din Legea nr.114/1996 care se referă la închirierea spațiilor de locuit nicidecum a spațiilor comerciale cărora le sunt aplicabile dispozițiile art.966 și următorii Cod civil privind convențiile.
In art.10 din contractul nr.1373/1999 este stipulat expres că părțile își datorează daune - interese atât pentru prejudiciul suferit cât și pentru câștigul nerealizat în cazul neexecutării sau executării necorespunzătoare a obligațiilor.
De asemenea, în art.3 din contract este prevăzut termenul de 10 ani pentru închirierea și doar prelungirea acestui termen se poate face cu cel puțin 6 luni înainte de expirare nu și denunțarea unilaterală a contractului.
Rezilierea contractului este prevăzută în art.12 cu o notificare prealabilă de 6 luni condiționată însă de acordul părților contractante, acord pe care însă, a doua oară nu l-au dat.
Mai arată că, această obligație este legea părților convenită de către acestea expres în contract, iar instanța nu era în măsură să o interpreteze în alt mod.
Intimata - pârâtă Credit Europe Bank România B (fostă Bank România B), prin întâmpinare a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Consideră că reclamanții fac confuzie între rezilierea și denunțarea unilaterală a contractului de locațiune, acestea fiind două modalități care au ca principal efect încetarea relațiilor contractuale.
Că în cauza de față nu se poate reține culpa băncii, aceasta nu a solicitat încetarea contractului de locațiune prin acordul părților, aspect reglementat de art.3, ci a notificat intenția de denunțare unilaterală a acestuia cu respectarea termenului de 6 luni stipulat în contract.
Nu este susținută de nici un document afirmația făcută de reclamanți în dezvoltarea motivelor de apel din care rezultă că Banca a fost de acord cu modificarea contractului în sensul că va plăti chiria până la finalul termenului de închiriere.
Verificând legalitatea hotărârii recurate prin prisma motivelor de recurs invocate, constată recursul fondat, pentru următoarele considerente;
Potrivit dispozițiilor art.969 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Dispozițiile art.1436 și 1443 Cod civil, pe care instanțele și-au întemeiat soluția nu au aplicabilitate în speța de față.
Astfel, ne aflăm în situația în care una din părți, respectiv locatarul într-un contract de locațiune cu termen determinat denunță unilateral contractul, înainte de expirarea termenului stipulat în contract.
Dispozițiile art.1436 Cod civil reglementează situația încetării de la sine a contractului cu trecerea termenului (alin.1) și în alin.2 situația contractului fără termen.
De asemenea, art.1443 Cod civil reglementează situația chiriașului din contractul de locațiune în cazul vânzării bunului închiriat, ceea ce nu este cazul în speță.
Astfel, examinarea efectelor contractului implică analizarea clauzelor prin prisma principiului obligativității contractuale între părțile contractante, acordând prioritate voinței comune a părților.
Potrivit dispozițiilor art.3 din contract, termenul închirierii este de 10 ani, iar potrivit dispozițiilor art.12 modificarea sau rezilierea contractului se face numai cu acordul părților contractante.
In art.10 din contract, părțile au prevăzut o răspundere contractuală în cazul neexecutării sau executării necorespunzătoare a obligațiilor.
Pornind de la natura juridică a contractului, reținem că părțile au obligații reciproce, iar pentru pârâtă - locatar obligația principală era să folosească bunul închiriat și să achite chiria până la "sfârșitul contractului".
unilateral contractului, fără a avea acordul locatorului este evident că este o cauză de neexecutare a contractului ceea ce atrage răspunderea contractuală.
Reclamantul chiar a făcut dovezi în sensul că denunțarea unilaterală a contractului i-a creat un prejudiciu, în condițiile în care în contul chiriei ce urma să o încaseze de la pârâtă a contractat un credit bancar.
Față de considerentele expuse mai sus și văzând și dispozițiile art.312 alin.1 Cod procedură civilă, va admite recursul, va modifica în tot decizia recurată, va admite apelul și în rejudecare va schimba în tot sentința civilă nr.532/2008 a Judecătoriei Focșani jud. V, va admite în parte acțiunea în sensul că va obliga pârâta să achite reclamanților suma de 131.489,87 lei cu titlu de daune interese, și va obliga pârâta să achite reclamanților suma de 12.807 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Văzând și dispozițiile art.274 Cod procedură civilă, va obliga pârâta la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru și onorariu avocat la fond, apel și recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanții și, domiciliați în F- jud. V, împotriva deciziei civile nr.102
din 3 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Vrancea, pe care o modifică în tot în sensul că;
Admite apelul formulat de reclamanți și în rejudecare;
Schimbă în tot sentința civilă nr. 532 din 31 ianuarie 2008 pronunțată de Judecătoria Focșani jud. V, și în consecință;
Admite în parte acțiunea și obligă pârâta Bank România B, să achite reclamanților suma de 131.489, 87 lei cu titlu de daune - interese.
Obligă pârâta să achite reclamanților suma de 12.807 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 30 iunie 2008.
Președinte Pentru Judecător, Pentru Judecător,
- - - -, - -,
aflat în, în conf. aflată în, în conf.
cu disp.art.261(2) pr. cu disp.art.261(2) pr.
Președinte, Președinte,
Grefier
Red. /4.07.2008
Tehn.
2 ex./8.07.2008
fond -
apel - -
Președinte:Elena RomilaJudecători:Elena Romila, Romeo Jirlăeanu, Valentina Gabriela
