Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 483/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.483
Ședința publică din data de 18.11.2008
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Aglaia Vălan
JUDECĂTOR 2: Georgeta Stegaru
JUDECĂTOR 3: Andreia Liana
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurenții pârâți, împotriva sentinței civile nr. 216/08.02.2008 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V- Civilă în contradictoriu cu intimații reclamanți, și intimații pârâți SC SA, MUNICIPIUL B PRIN PRIMAR GENERAL.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenții pârâți, prin avocat cu împuternicire avocațială de reprezentare la dosar, intimații reclamanți, prin avocat cu împuternicirea avocațială nr.-/22.09.2008 aflată la fila 32, lipsind intimații pârâți SC SA, MUNICIPIUL B PRIN PRIMAR GENERAL
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care,
Reprezentantul recurenților pârâți, învederează Curții că în susținerea motivului 2 de recurs solicită a se efectua o adresă către Primăria Municipiului B - Comisia de Aplicare a Legii nr.10/2001 în vederea înaintării relațiilor în sensul de a se specifica dacă pentru imobilul în litigiu s-a formulat notificare și care este stadiul acesteia. Solicită emiterea acestei adrese având în vedere și decizia pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție care tratează inadmisibilitatea acțiunii în revendicare.
Reprezentantul intimaților reclamanți, arată că se opune acestei cereri, motivat de faptul că la fila 34 din dosarul Tribunalului București -Secția a III a Civilă se află notificarea despre care se face vorbire.
Curtea, după deliberare, respinge proba solicitată de recurenții pârâți, ca nefiind utilă în soluționarea cauzei, iar decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nu reprezintă temei legal pentru aplicarea unor dispoziții.
Părțile prezente învederează Curții că nu mai sunt alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fondul cererii de recurs.
Reprezentantul recurenților pârâți, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea deciziei civile recurate, admiterea apelului declarat de apelanții pârâți, schimbarea sentinței civile nr.5075/2007 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 B și pe fond respingerea acțiunii ca neîntemeiată. În susținerea cererii de recurs, solicită a se avea în vedere că hotărârea instanței de apel este nelegală și netemeinică fiind dată cu aplicarea greșită a legii, conform art. 304 pct 9 Cod procedură civilă. Astfel, deși instanța de apel a luat act, așa cum se menționează și în practicaua hotărârii că apelanții reclamanți înțeleg să nu se mai folosească de înscrisul intitulat "testamentul olograf al lui făcut la 2.01.1951" în mod nelegal a considerat ca admisibilă acțiunea în revendicare formulată pe calea dreptului comun cu încălcarea regulii unanimității. Mai arată că în mod nelegal instanța de apel a reținut că în cauză nu se impune respectarea principiului unanimității în exercitarea acțiunii în revendicare, deoarece s-ar constitui o sarcină excesivă impusă succesorilor fostului proprietar, conform Deciziei O, în cauza Lupaș contra României. De asemenea, instanța de apel a nesocotit astfel dispozițiile art. 18 lit.c din Legea 10/2001, care prevăd acordarea de măsuri reparatorii prin echivalent, în situația în care imobilul a fost înstrăinat cu respectarea dispozițiilor legale. Concluzionând, solicită a se constata valabil contractul de vânzare cumpărare încheiat în baza Legii 112/1995 fără a exista vreun motiv de nulitate invocat de reclamanți - cauza ilicită și imorală. Astfel, constatând că titlul de proprietate al pârâților este un titlu legal și valabil încheiat, solicită a se acorda preferabilitate acestuia. Cu privire la cheltuielile de judecată, arată că își rezervă dreptul de a fi solicitate pe cale separată.
Interpelat fiind, reprezentantul recurenților pârâți arată că nu cunoaște dacă cealaltă ramură a familiei a intentat acțiune și că există pe rolul Judecătoriei sector 1 Boa cțiune în refacerea certificatului de moștenitor, întrucât în Arhivele județului B nu se mai regăsește acest certificat.
Reprezentantul intimaților reclamanți, solicită respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată. Solicită a se avea în vedere că numai reclamanții sunt îndreptățiți să formuleze acțiune în revendicare. De asemenea, arată că în ceea ce privește buna credință a se avea în vedere că încă din anul 1994 recurenții pârâți au închiriat locuința la diferite firme, iar la dosar există dovada că recurenții nu mai locuiesc în imobil.
Curtea reține cauza în pronunțare ce are ca obiect cererea de recurs formulată de recurenții pârâți, împotriva sentinței civile nr. 216/08.02.2008 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V- Civilă în contradictoriu cu intimații reclamanți, și intimații pârâți SC SA, MUNICIPIUL B PRIN PRIMAR GENERAL.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 5075/30.03.2007 pronunțată în dosar nr-, Judecătoria sectorului 1 Baa dmis cererea formulată de reclamanții, în contradictoriu cu pârâții, și MUNICIPIUL B, prin Primarul General, în consecință, a anulat contractul de vânzare - cumpărare înregistrat sub nr. 42/1/2.06.1997 și a dispus obligarea pârâților să lase reclamanților, în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul - apartament situat în B, sector 1,-,. 2 și teren aferent.
Totodată, a respins cererea acelorași reclamanți formulată în contradictoriu cu pârâta SC SA, ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă, admițând în prealabil excepția cu acest obiect.
În considerentele sentinței, s-a reținut că reclamanții au formulat, la data de 24.07.1996, cerere de restituire în natură a imobilului situat în B,-, în baza Legii nr. 112/1995, cerere înregistrată sub nr. 2309/24.07.1996 la Primăria Sectorului 1
La data de 2.06.1997, s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare înregistrat sub nr-, în baza cererii chiriașilor cu nr. 1370/17.07.1996, pârâta SC SA, în calitate de "reprezentant al vânzătorului", procedând la înstrăinarea apartamentului nr. 2 din imobilul situat în B,-, în temeiul Legii nr. 112/1995.
La data de 08.08.2001, reclamanții au formulat, în baza Legii nr. 10/2001, cerere de restituire în natură a imobilului cerere înregistrată sub nr. 2664/08.08.2001 la Primăria Municipiului
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC SA, deoarece aceasta are calitatea de mandatar al vânzătorului, nu poate răspunde în cererea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare, ca atare instanța a respins cererea formulată în contradictoriu cu această pârâtă ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală.
În ceea ce privește admisibilitatea cererii în revendicare, Judecătoria a apreciat că dispozițiile art. 2 alin. 2 și art. 4 alin. 2 și 3 din Legea nr. 10/2001 conferă calitate procesuală reclamanților - astfel cum, de altfel, s-a reținut irevocabil prin decizia civilă nr. 1338/27.10.2005 pronunțată în dosarul nr. 3958/2004 al Curții de Apel București, Secția a III-a Civilă, iar, pe de altă parte, posibila existență a unor alți moștenitori nu conduce la inadmisibilitatea unei acțiuni în revendicare, constituind o sarcină excesivă impusă succesorilor fostului proprietar, ce conduce la încălcarea art. 6 din Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului (potrivit considerentelor Curții din cauza Lupaș contra României, hotărâre pronunțată la data de 14 decembrie 2006).
Pe fondul cauzei, instanța a reținut incidența prevederilor art. 6 din Legea nr. 213/1008, pe temeiul cărora a apreciat că trecerea imobilului în proprietatea statului, fără plată, a avut loc cu nerespectarea prevederilor art. 2 din Decretul nr. 92/1950, potrivit căruia erau exceptate de la naționalizare imobilele proprietatea funcționarilor, autorul reclamanților fiind funcționar public.
În condițiile în care însuși acest act normativ încălca prevederile constituționale în vigoare la acea dată, și pornind de la condiționarea valabilității titlului de respectarea actelor normativ în vigoare, așa cum a fost statuat de art. 6 din Legea nr. 213/1998, Judecătoria a conchis în sensul nevalabilității titlului statului asupra imobilului.
HG nr. 11/1997, în vigoare de la 13 ianuarie 1997, suspendase de drept vânzarea locuințelor ce au aparținut unor persoane din proprietatea cărora statul le-a preluat în mod abuziv, pe durata derulărilor procedurilor administrative și jurisdicționale, intenția legiuitorului fiind aceea de protejare a intereselor foștilor proprietari.
La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv 2 iunie 1997, fiind în derulare procedura administrativă declanșată de cererea reclamanților prin care aceștia pretindeau restituirea în natură a imobilului, buna credință nu poate fi invocată.
Instanța a înlăturat susținerea pârâților cu acest obiect, cu motivarea că pârâții, cunoscând existența cererii formulate în baza Legii nr. 112/1995, aveau obligația să se informeze pentru a se asigura că această cerere a fost soluționată definitiv.
Or, neexistând un astfel de demers, actul s-a încheiat de vânzător în frauda dreptului de proprietate al reclamanților, cu complicitatea și, în orice caz, pe riscul cumpărătorilor, operațiunea de înstrăinare, având o cauză i1icită, fiind nulă, conform prevederilor art. 948 cod civil ( fraus omnia corrumpit).
Pe cale de consecință, pârâții, neputând opune reclamanților un titlu valabil, au fost obligați să lase apartamentul în litigiu reclamanților, în deplină proprietate și liniștită posesie.
Apelurile declarate de reclamanți și pârâții și împotriva sentinței menționate au fost respinse ca nefondate prin Decizia nr. 216/8.02.2008 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V-a Civilă.
Pentru a pronunța această decizie, Tribunalul a apreciat, în ceea ce privește apelul reclamanților, că în mod legal prima instanță a apreciat că cererea completatoare, având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de închiriere pe care s-a bazat încheierea contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate formează obiectul cererii principale, a fost formulată cu depășirea termenului legal, întrucât în cursul unei proceduri judiciare etapa procesuală a primei zile de înfățișare este unică, indiferent de numărul ciclurilor procesuale pe care le parcurge dosarul și, in mod evident, aceasta nu poate exista în faza rejudecării determinată de casarea cu trimitere spre rejudecare pentru alt motiv decât cel al lipsei de procedură.
În mod legal, prima instanță nu a procedat la disjungerea cererii completatoare ori la judecarea sa separată.
De asemenea, în mod corect prima instanța a apreciat că nu are calitate procesuală pasivă, întrucât nu a fost parte în contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate se solicită a fi constatată și nici nu este posesor al imobilului pentru a avea calitate cel puțin în cererea de obligare a pârâților la lăsarea imobilului in proprietatea reclamanților.
În ceea ce privește apelul pârâților, s-a considerat că aspectul vizând constatarea nevalabilității titlului statului, invocat de pârâți ca fiind primul capăt de cerere, reprezintă o chestiune prealabilă în soluționarea capetelor de cerere privind constatarea nulității și revendicarea, potrivit precizării reclamanților.
Nici cel de-al treilea capăt de cerere - revendicare - nu este inadmisibil după intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001, întrucât pentru imobilele deja vândute la momentul intrării in vigoare a legii menționate, nu exista reglementată prin această lege o procedură de restituire, la acel moment neexistând o "unitate deținătoare" căreia să-i poată fi adresată o notificare de restituire în natură. Ca atare, singura posibilitate juridică a foștilor proprietari de a dobândi imobilul în natură de la cei care l-au dobândit până la intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 este revendicarea de drept comun.
Cererea de față nu este și nici nu poate fi asimilabilă contestației împotriva unei dispoziții emise de unitatea deținătoare în temeiul legii nr. 10/2001 pentru simplul fapt că nu au același temei, nu privesc aceleași părți, implică alte elemente de analizat, într-un cuvânt au naturi juridice complet diferite. Ca atare, excepția de necompetență materială întemeiată pe acest argument este vădit nefondată, iar solicitările privind disjungerea și declinarea sunt incompatibile cu stadiul procesual al cauzei.
Tribunalul a apreciat, totodată, că în mod corect, prima instanța a înlăturat înscrisurile cu privire la care pârâții înțeleseseră sa se înscrie în fals și cu privire la care reclamanții au învederat ca înțeleg să nu le mai folosească în cauză, întrucât în acest sens sunt dispozițiile art. 182 alin. 2 Cod procedură civilă. Pârâții nu își puteau "însuși" această probă, întrucât nu aveau interes. Astfel, chiar dacă s-ar fi urmat procedura falsului și s-ar fi declarat false respectivele înscrisuri, consecința în plan procesual ar fi fost tot înlăturarea acelor înscrisuri din ansamblul probator. "." acelor înscrisuri de către pârâți ar echivala cu recunoașterea valabilității lor și insistența pârâților ca aceste înscrisuri sa fie avute in vedere la soluționarea cauzei, contrar poziției procesuale de înlăturare a acestora înscrisuri, urmare a înscrierii în fals împotriva lor.
Tribunalul a apreciat că nu are temei excepția lipsei calității Municipiului B de reprezentant al Statului Român pentru primul capăt de cerere, întrucât aspectul privind valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului nu formează obiectul unei cereri de sine - stătătoare, ci se analizează în cadrul celorlalte cereri, așadar, în contradictoriu cu părțile care au calitate procesuală pasivă în capetele de cerere privind constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare, respectiv, revendicare.
Ceea ce interesează la constatarea nulității este dacă vânzătorul avea sau nu un titlu pe care îl putea transmite prin vânzare, iar la revendicare se analizează drepturile autorilor părților asupra bunului revendicat.
Or, în prezenta cauză, calitatea de vânzător nu a avut-o Statul Român, prin Ministerul Finanțelor, ci Municipiul B, în patrimoniul căruia figura bunul în litigiu, ca atare, aspectul considerat de apelanții pârâți ca fiind primul capăt de cerere a fost corect analizat de prima instanță în contradictoriu cu această unitate administrativ - teritorială.
Cât privește excepția lipsei de obiect a acestui "capăt de cerere" motivată de împrejurarea că legiuitorul a soluționat prin Legea nr. 10/2001 aspectul valabilității sau nevalabilității titlului statului, Tribunalul a analizat acest aspect cu ocazia analizării excepției inadmisibilității acestui "capăt de cerere".
Cât privește capătul de cerere privind constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare, Tribunalul a constatat că nulitatea invocată nu a fost aceea privind un act subsecvent unui act nul, ci a fost invocată nulitatea proprie a respectivului contract pentru nerespectarea la încheierea lui a dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
Or, așa cum în mod corect prima instanță a reținut, imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil, preluarea făcându-se cu încălcarea dispozițiilor art. II din Decretul 92/1950, dispoziții care exceptau de la naționalizare imobilul în considerarea calității proprietarului său de la acel moment. Ca atare, imobilul nu intra în sfera de reglementare a Legii nr. 112/1995, care avea în vedere doar imobilele preluate de stat cu titlu valabil.
În ce privește buna sau reaua-credință a pârâților la încheierea contractului de vânzare cumpărare, Tribunalul a constatat că aceștia, înțelegând să invoce în favoarea lor dispozițiile art. 8 din Legea nr. 112/1995 care le dădeau dreptul la cumpărare, aveau obligația implicită să facă demersurile necesare pentru a se asigura că imobilul pe care doreau să îl cumpere se încadra între cele al căror regim juridic era reglementat de legea menționată sau în privința acestuia erau aplicabile dispozițiile art. 25 din Legea nr. 112/1995.
De asemenea, aveau obligația de a se asigura ca sunt îndeplinite toate condițiile legale pentru încheierea vânzării.
Or, în cauză, pârâții nu au făcut dovada că au întreprins demersuri pentru a se asigura că, cel puțin aparent, statul avea titlu asupra imobilului.
Pe de altă parte, reclamanții formulaseră cerere de restituire care, la momentul vânzării, nu fusese soluționată, iar pârâții aveau obligația implicită de a aștepta soluționarea cererii de către comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, singura căreia legea ii dădea la acel moment dreptul să se pronunțe dacă imobilul intră în sfera de reglementare a legii și, în caz afirmativ, daca restituirea se face în natură sau prin echivalent.
Or, în lipsa unei soluții definitive a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 cu privire la cererea formulată de reclamanți, nici pârâții și nici vânzătoarea, mandatara acesteia sau angajați ai acestor instituții, nu aveau dreptul și nici competența legală să aprecieze sau să anticipeze asupra naturii soluției ce urma să fie dată de Comisie.
În măsura în care pârâții au acceptat cumpărarea fără ca cererea de restituire formulată de reclamanți să fie soluționată, și-au asumat riscul desființării contractului lor, iar asumarea unui astfel de risc este incompatibil cu buna-credință necesară salvgardării de la nulitate a actului, întrucât atât încălcarea cu bună știință a dispozițiilor legale, cât și simpla lor ignorare înlătură buna-credință în această materie.
Tribunalul a înlăturat și susținerea în sensul că art. 24 din Legea nr. 112/1995 este de natură a crea o aparență de drept care ar fi determinat pe pârâți să încheie actul cu credința că legalității acestuia, întrucât Legea nr. 112/1995 cuprinde și art. 25, care ar fi trebuit, alături de art. 1, să îi pună în gardă pe pârâți asupra faptului că imobilul ar putea să nu intre în sfera de reglementare a Legii nr. 112/1995, aspect care ar fi trebuit clarificat înainte de încheierea contractului.
Cât privește invocarea de către pârâți în susținerea bunei lor credințe a Hotărârii nr. 1/1995 a, Tribunalul a constatat că această hotărâre nu are nici o relevanță în cauză, întrucât privea acțiunile în revendicare și nicidecum soluționarea cererilor formulate în temeiul Legii nr. 112/1995 sau încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în temeiul aceleiași legi.
În ce privește capătul de cerere privind revendicarea, Tribunalul a constatat că sunt eronate, pentru motivele menționate în analiza soluției date capătului de cerere privind constatarea nulității, susținerile pârâților în sensul că titlul lor de proprietate, reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare este "un contract autorizat de Legea nr. 112/1995".
De asemenea, sunt eronate susținerile potrivit cărora Legea nr. 10/2001 ar fi instituit alte criterii de preferință ale titlurilor. Astfel, criteriile de preferință ale titlurilor de proprietate sunt analizate în cadrul acțiunii in revendicare. Legea nr. 10/2001 nu a reglementat acțiunea în revendicare, ci o procedură de restituire aplicabila în anumite condiții imobilelor ce intră in sfera ei de reglementare. acțiunea în revendicare, Legea nr. 10/2001 nu putea aduce modificări în ce privește criteriile de preferință ce se analizează în cadrul acesteia. În plus, susținerile menționate sunt total irelevante, întrucât contractul de vânzare-cumpărare invocat de pârâți drept titlu este nul pentru motivele arătate la analiza modului de soluționare a capătului de cerere privind constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare, iar între un titlu nul și un titlu valabil, comparația nu poate conduce decât la preferarea celui de-al doilea.
Împotriva deciziei menționate, au declarat recurs pârâții și, criticând-o pentru nelegalitate, în temeiul art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă și susținând, în esență, următoarele:
1. În mod greșit, a fost respinsă excepția inadmisibilității acțiunii în revendicare invocată din perspectiva încălcării principiului unanimității în exercitarea acțiunii, în considerarea naturii acestei acțiuni de act de dispoziție.
Astfel, s-a susținut că instanța de apel luat act că apelanții-reclamanți înțeleg să nu se mai folosească de înscrisul intitulat "testamentul olograf al lui făcut la 2.01.1951", ceea ce înseamnă că legitimarea procesuală activă se justifică numai prin certificatul de moștenitor nr. 61/1962, potrivit căruia moștenitorii defunctului (proprietarul imobilului la data naționalizării) au fost, autoarea reclamanților și .
Ca atare, alături de succesorii defunctei, ar fi trebuit să aibă calitatea de reclamanți și succesorii defunctului sau să se fi dovedit imposibilitatea obiectivă de a se exercita acțiunea în revendicare împreună cu aceștia, ceea ce nu s-a întâmplat, dovadă în absența căreia prezenta acțiune în revendicare este inadmisibilă.
Nu este viabil argumentul nstanței de apel în sensul că dispozițiile art. 2 alin. 2 și art. 4 alin. 2 și 3 din Legea 10/2001 ar determina ca acțiunea în revendicare să fie admisibilă, atât timp cât reclamanții și-au întemeiat acest capăt de cerere pe dispozițiile dreptului comun, art. 480 Cod civil, și nu pe dispozițiile Legii 10/2001, lege specială.
Recurenții au mai susținut că în mod nelegal instanța de apel a reținut că în cauză nu se impune respectarea principiului unanimității în exercitarea acțiunii în revendicare, deoarece s-ar constitui o sarcină, excesivă impusă succesorilor fostului proprietar, conform deciziei pronunțate de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Lupaș contra României.
Respectarea principiului unanimității în exercitarea acțiunii în revendicare nu poate reprezenta o încălcare a art. 6 din Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului, în condițiile în care reclamanții, o parte din succesorii fostului proprietar, au la îndemână și alte mijloace procesuale de apărare a dreptului de proprietate "afirmat", acest raționament decurgând din interpretarea per a contrario a argumentelor dezvoltate în cauza Lupaș contra României.
2. Hotărârea instanței de apel este nelegală și sub aspectul respingerii excepției inadmisibilității acțiunii în revendicare formulate după intrarea în vigoare a Legii 10/2001.
Considerând că Legea 10/2001 nu reglementează nicio procedură de restituire pentru imobilele deja vândute la momentul intrării sale în vigoare, nstanța de apel a încălcat dispozițiile art. 18 lit. c din lege, din a cărui nterpretare rezultă că rezolvarea acțiunii în revendicare nu se mai poate face în temeiul dreptului comun, prin compararea titlurilor de proprietate, ci numai în baza prevederilor acestei legi.
În consecință, legiuitorul a permis revendicarea imobilelor preluate abuziv în perioada 06.03.1945 - 22.12.1989 numai în condițiile Legii 10/2001, act normativ cu caracter special, ce se aplică cu prioritate față de prevederile art. 480 Cod civil, dreptul comun în materia revendicării.
În caz contrar, s-ar ajunge la situația în care dispozițiile Legii 10/2001 ar fi golite de conținut, în condițiile în care legea se interpretează în sensul de a produce efecte, și nu acela de a nu produce nici un efect.
Având în vedere aceste considerente, după data intrării în vigoare a Legii 10/2001, acțiunea în revendicare a imobilelor pe care le vizează acest act normativ, întemeiată pe dispozițiile dreptului comun este inadmisibilă, chiar dacă nu s-a declanșat procedura administrativă, prealabilă și obligatorie, prevăzută de legea specială.
3. Hotărârea instanței de apel este nelegală, fiind dată cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001.
Astfel, în mod greșit instanța de apel a înlăturat buna-credință a pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii 112/1995, buna credință rezultând din însuși faptul că, la momentul cumpărării, exista aparența titlului de proprietate al statului, întrucât apartamentul vândut a fost preluat de stat în baza dispozițiilor Decretului nr. 92/1950, în vigoare la data naționalizării.
În mod nelegal, instanța de apel a considerat că este lovit de nulitate contractul de vânzare-cumpărare pentru că imobilul preluat în baza Decretului nr. 92/1950 nu intra în sfera de reglementare a Legii 112/1995, fără se avea în vedere că vânzarea-cumpărarea s-a realizat anterior apariției Legii nr. 213/1998 care prevedea competența instanței de a stabili valabilitatea titlului statului numai de la data intrării ei în vigoare și că, până la momentul încheierii contractului, titlul statului nu a fost contestat și supus analizei instanței de judecată sub aspectul încălcării sau nu a prevederilor Decretului nr. 92/1950 la data naționalizării.
În condițiile în care, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, titlul statului nu fusese contestat, pârâții cumpărători persoane fizice au crezut tot timpul și au avut convingerea tot timpul și fără echivoc că statul este singurul proprietar al apartamentului.
Cererea depusă de reclamanți la Comisia pentru aplicarea Legii 112/1995, nu reprezintă o dovadă a nevalabilității titlului statului, cu atât mai mult cu cât, după depunerea ei, la 24.07.1996, reclamanții nu au mai făcut nici un demers pentru soluționarea ei.
Contrar considerentelor instanței de apel, în răstimpul de un an de zile între depunerea cererii de cumpărare a apartamentului, la 17.07.1996 și până la încheierea contractului de vânzare cumpărare în baza Legii 112/1995, respectiv la 2.06.1997, s-au făcut toate verificările privind situația juridică a imobilului, situația imobilului din-, sector 1 fiind clarificată, în sensul că, care formulase cererea, era îndreptățită doar la despăgubiri.
În mod nelegal, instanța de apel a considerat că pârâții nu au așteptat soluționarea cererii de către Comisia pentru Aplicarea Legii 112/1995, fără să aibă în vedere că din adresa Primăriei Sector 1, din 06.01.1997, comunicată SC SA, se confirma adoptarea de către Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 112/1995 a soluției acordării de despăgubiri.
În consecință, în mod nelegal instanța de apel a reținut că pârâții au acceptat cumpărarea apartamentului fără ca cererea formulată de reclamanți în baza Legii nr. 112/1995 să fie soluționată, probele din dosar demonstrând contrariul.
Au fost, astfel, respectate și Hotărârea nr. 117/1996 a Comisiei Municipale de aplicare a Legii 112/1995 și Dispoziția Primarului General al nr. 1449/08.10.1996.
În mod nelegal, instanța de apel a înlăturat aplicarea art. 24 din Legea 112/1995, care a creat pârâților aparența de drept că încheie contractul în condiții de perfectă legalitate.
Astfel, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, apartamentul în litigiu intră în categoria "imobilelor ce nu se restituie", prevăzute de art. 8 din Legea 112/1995, statul avea aparența că este proprietarul apartamentului înstrăinat, ceea ce demonstrează buna-credință a pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Aceasta, cu atât mai mult cu cât reclamanții nu au notificat în nici un fel nici pe SC SA, nici pe pârâții cu privire la cererea depusă la Comisia pentru Aplicarea Legii 112/1995, cerere despre existența căreia părțile contractante au aflat prin propriile demersuri întreprinse.
Constatând, astfel, că titlul de proprietate al pârâților este un titlu legal și valabil încheiat, este preferabil celui al reclamanților, în aplicarea principiului "error communis facit ius".
Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate și a actelor dosarului, Curtea apreciază că recursul nu este fondat, pentru considerentele ce urmează:
1. Recurenții au formulat critici relative la încălcarea de către instanța de apel a principiului unanimității în exercitarea acțiunii în revendicare, în considerarea naturii acestei acțiuni de act de dispoziție.
În contextul acestor critici se impun mai multe precizări, legate de obiectul și cauza cererilor deduse judecății, procedându-se, când este cazul, la calificarea lor în raport de finalitatea urmărită de reclamanți:
Susținerile recurenților cu acest obiect pornesc de la premisa greșită că revendicarea (vizând în cauză apartamentul nr. 2 din imobilul situat în B,-, sector 1) ar reprezenta cererea principală formulată în cauză, pentru a aplica regula unanimității care o caracterizează, ca act de dispoziție.
Reclamanții au învestit instanța de judecată, în primul rând, cu soluționarea cererii în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare încheiat de către soții cu autoritatea administrativă locală în baza Legii nr. 112/1995, cerere căreia i-a fost alăturată pretenția de redobândire a înseși posesiei apartamentului în litigiu de la pârâți.
În acest cadru, este prioritară analiza legalității actului juridic menționat, ce influențează și modul de evaluare a cererii în revendicare, care a fost concepută în speță ca o consecință a cererii în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare.
Se observă că acest mecanism este recunoscut și de Legea nr. 10/2001, care nu poate fi ignorată în formularea unei cereri în justiție pentru desființarea retroactivă a contractelor nelegale de vânzare - cumpărare încheiate cu autoritatea administrativă locală de chiriașii imobilelor preluate abuziv, în termenii legii, de către stat. Dealtfel, în ambele faze procesuale s-au analizat cerințele de aplicare ale art. 45 reprezintă temeiul constatării nulității absolute, iar recurenții sunt de acord cu această încadrare juridică, motivele de recurs vizând tocmai modul de respectare a dispozițiilor art. 45.
În acest cadru procesual, cererea în revendicare alăturată celei în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare nu poate fi supusă dreptului comun, cât timp are drept finalitate restituirea în natură a unui imobil ce intră în sfera de reglementare a legii speciale și care prevede această restituire printre măsurile reparatorii posibile, inclusiv în urma desființării cu efect retroactiv a vânzării operate în baza Legii nr. 112/1995.
Este lipsit de relevanță că reclamanții au invocat explicit temeiul juridic al cererii ca fiind prevederile art. 480 Cod civil, calificarea cererii fiind necesară în raport de cauza juridică a primului capăt de cerere, de care depinde și judecarea celui de-al doilea, totodată, de finalitatea urmărită de reclamanți, anume posesia, ca stare de fapt, a imobilului.
Consecința unei astfel de aprecieri, prin care temeiul juridic al cererii de redobândire a posesiei de la chiriașii cumpărători a fost stabilit de către această instanță ca fiind reprezentat de Legea nr. 10/2001, este incidența dispozițiilor art. 4 alin. 2 și 3 din această lege.
Potrivit acestei norme, în ipoteza în care doar unul sau o parte dintre coproprietari a formulat notificare, cotele - părți ale celorlalți le profită celui sau celor care și-au manifestat expres intenția de a obține măsuri reparatorii.
Aceasta echivalează cu inaplicabilitatea regulii unanimității, care caracterizează exercițiul actelor juridice de dispoziție, din moment ce legea nu numai că nu condiționează obținerea măsurilor reparatorii de formularea notificării de către toți coproprietarii, dimpotrivă, sancționează pasivitatea celor care nu au depus notificarea în termenul legal cu decăderea din dreptul de a fi despăgubiți (art. 22 alin. 5), cu consecințele favorabile celor care au formulat notificare (art. 4).
Față de considerentele expuse, Curtea constată că instanța de apel a făcut o aplicare corectă a dispozițiilor Legii nr. 10/2001 în privința exercițiului dreptului la restituirea în natură a apartamentului în litigiu, în temeiul cărora devine irelevant dacă moștenitorii lui aveau sau nu vocația la cota de din dreptul de proprietate asupra imobilului, de pe urma autorului, cât timp nu au formulat notificare în temeiul Legii nr. 10/2001, astfel cum au procedat reclamanții, ca succesori ai.
În mod corect, astfel, a fost respinsă excepția inadmisibilității cererii în revendicare ce a fost motivată de neîntrunirea coparticipării procesuale active, urmând a fi înlăturate criticile recurenților pe acest aspect, inclusiv cele relative la modul de aplicare a principiului unanimității din perspectiva jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului.
2. Recurenții au criticat respingerea excepției inadmisibilității cererii în revendicare și din perspectiva procedurii prevăzute de legea specială, care este obligatorie și exclude formularea unei cereri întemeiate pe dispozițiile dreptului comun după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001.
Curtea a dezlegat deja, prin considerentele expuse la pct. 1, chestiunea temeiului juridic al cererii, în sensul că cererea de față, vizând restituirea în natură a apartamentului în litigiu, depinde de soluționarea cererii principale și se supune aceleiași legi, respectiv Legea nr. 10/2001, temei juridic ce concordă cu cel susținut de către recurenți ca fiind aplicabil în cauză.
Aceasta înseamnă că proprietarul deposedat anterior anului 1945 nu este îndreptățit doar la măsuri reparatorii în echivalent, în condițiile art. 18 lit. c, astfel cum pretind recurenții în considerarea contractului de vânzare - cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, ci și la restituirea în natură, cât timp legea specială recunoaște aptitudinea proprietarului de a dobândi însăși posesia, pe calea unei acțiuni în justiție formulate împotriva chiriașului cumpărător pe temeiul art. 45 din Legea nr. 10/2001.
Constatând că excepția a fost invocată numai în considerarea temeiului juridic indicat de către reclamanți pentru cel de-al doilea capăt de cerere, cu ignorarea caracterului accesoriu al acestei cereri față de cererea principală, Curtea apreciază că argumentele expuse anterior sunt suficiente pentru conturarea concluziei legalității soluției adoptate de instanța de apel, în sensul că cererea este admisibilă, fiind corect respinsă excepția invocată de recurenți.
3. În ceea ce privește valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți în baza Legii nr. 112/1995, în aplicarea dispozițiilor art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, sunt corecte susținerile recurenților - pârâți în sensul că legiuitorul a urmărit menținerea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate "cu bună-credință", în considerarea principiului ocrotirii bunei credințe a dobânditorului unor astfel de imobile și al stabilității actelor juridice civile încheiate.
Este de precizat că premisa analizei de față o constituie preluarea imobilului fără titlu valabil de către stat ulterior anului 1945, deoarece recurenții nu au formulat critici pe acest aspect reținut de către ambele instanțe de fond, dimpotrivă, au susținut incidența în cauză a dispozițiilor art. 45 alin. 2, care se preocupă tocmai de regimul juridic al contractelor de vânzare-cumpărare având ca obiect imobile preluate fără titlu.
În asemenea context, instanța de apel a apreciat în mod legal că actul de vânzare-cumpărare din cauză este lovit de nulitate, deoarece apartamentul în discuție nu intra în sfera e reglementare a Legii nr. 112/1995, care avea în vedere doar imobilele preluate de stat cu titlu valabil, cât timp chiar art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 prevede o atare sancțiune în ipoteza imobilelor preluate fără titlu valabil.
Este adevărat, însă, că această constatare nu este suficientă pentru ca sancțiunea nulității să-și producă efectele, astfel cum se arată în mod corect prin motivele de recurs, din moment ce legiuitorul a prevăzut expres o derogare de la regula sancțiunii nulității, anume în cazul în care bunul a fost dobândit cu "bună - credință".
Instanța de apel a analizat întrunirea în cauză a unei asemenea atitudini subiective în persoana recurenților, chiar dacă nu s-a raportat în concret la dispozițiile art. 45 alin. 2, arătând că, în măsura în care pârâții au acceptat cumpărarea fără ca cererea de restituire formulată de reclamanți să fie soluționată, și-au asumat riscul desființării contractului lor, iar asumarea unui astfel de risc este incompatibil cu buna-credință necesară salvgardării de la nulitate a actului, întrucât atât încălcarea cu bună știință a dispozițiilor legale, cât și simpla lor ignorare înlătură buna-credință în această materie.
Această apreciere, criticată de către recurenți, este corectă, pentru următoarele considerente:
Pentru a opera protecția legală, nu este suficientă simpla bună - credință, constând în credința subiectivă a cumpărătorului că vânzătorul este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, fiind necesară întrunirea unei situații obiective apreciate ca reflectând o situație de eroare comună și invincibilă, în care s-ar fi aflat orice persoană în locul cumpărătorului.
Fiind vorba despre principiul de drepterror communis facit jus, recunoscut de literatura de specialitate ca aplicabil în materia efectelor nulității unui act juridic, în cazul subdobânditorului cu titlu oneros al bunului aparținând altei persoane decât vânzătorul - pe care înșiși recurenții l-au invocat în cauză -, nu operează vreo prezumție de bună - credință (care, dealtfel, este consacrată legal, prin art. 1899 alin. 2 Cod civil, doar în ipoteza particulară a dobândirii dreptului de proprietate asupra unui imobil prin prescripția achizitivă de scurtă - durată), ambele condiții de aplicare a principiului enunțat trebuind a fi dovedite de către cel care îl invocă, respectiv recurenții - pârâți din cauză.
B - credință cerută în acest caz trebuie să fie absolută, lipsită de orice culpă sau îndoială.
În condițiile în care contractul de vânzare-cumpărare (din 2.06.1997) a fost perfectat după apariția HG nr. 11/1997 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 (publicată la 4.02.1997), este exclusă o asemenea atitudine subiectivă, deoarece, potrivit art. 1 alin. 5 din acest act normativ, "Imobilele care nu intră sub incidența Legii nr. 112/1995 și pentru care nu există titlu valabil constituit în favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare a despăgubirilor, formulate de persoanele îndreptățite pe cale judecătorească, potrivit dreptului comun".
Ca atare, după adoptarea acestei hotărâri de guvern, era posibilă oricând formularea unei acțiuni întemeiate pe dreptul comun, prin care adevăratul proprietar să solicite restituirea în natură a apartamentului, ceea ce înseamnă că potențiala cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 era afectată de riscul recunoașterii posesiei pe cale judecătorească în favoarea adevăratului proprietar, risc pe care pârâții din cauză și l-au asumat, cu consecința imposibilității existenței unei atitudini de bună - credință, astfel cum a fost definită anterior.
Chiar și formularea unei cereri de restituire în natură în baza Legii nr. 112/1995 de către adevăratul proprietar era suficientă pentru înlăturarea bunei - credințe a dobânditorului, cât timp aceasta nu fusese soluționată până la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare între pârâți.
Recurenții din cauză nu demonstrează că cererea reclamanților, înregistrată sub nr. 2309/1996 la Comisia pentru aplicarea Legii 112/1995, era efectiv soluționată la data de 2.06.1997, în absența depunerii la dosar a unei decizii administrative în acest sens și, dealtfel, nici nu afirmă acest lucru, ci doar că, bazându-se pe informațiile comunicate de către autoritățile administrative locale, au avut convingerea că cererea reclamanților era deja soluționată, anume în sensul respingerii restituirii în natură.
Cât timp nu s-a dovedit, însă, că cererea de restituire în natură fusese respinsă, credința pârâților că acest lucru s-a produs efectiv reprezintă o simplă convingere subiectivă, care nu poate fundamenta buna - credință cerută pentru aplicarea principiuluierror communis facit jus.
De asemenea, nu este viabilă, din aceeași perspectivă, apărarea recurenților în sensul că, din moment ce titlul statului nu fusese contestat până la momentul încheierii contractului, au avut convingerea tot timpul și fără dubiu că statul este singurul proprietar al apartamentului.
Chiar dacă Legea nr. 213/1998 nu era încă în vigoare, după cum s-a arătat, și dispozițiile HG nr. 11/1997 au permis proprietarilor să formuleze cereri în justiție cu finalitatea restituirii în natură a imobilelor preluate de stat fără titlu, a căror soluționare presupunea tocmai analiza valabilității titlului statului.
Deși argumentele deja expuse sunt suficiente pentru conturarea concluziei netemeiniciei criticilor recurenților, este de menționat că în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului creată în aplicarea articolului 1 al Protocolului nr. 1 la Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, chiar în cauzele românești soluționate de C (începând cu cele trei cauze - pilot:, și ), s-au stabilit regulile de evaluare a ingerințelor în exercițiul dreptului de proprietate al titularilor imobilelor preluate de stat după 1945, din categoria cărora face parte și imobilul în litigiu.
Concluzia raționamentului formulat în acest context este că "vânzarea de către stat a bunului altuia către terți, chiar dacă aceștia sunt de bună credință, și chiar atunci când este anterioară confirmării în justiție în mod definitiv a dreptului de proprietate al altuia, constituie o privare de bun (de exemplu, în cauza, paragrafe 39, 43 și 59; cauza, paragraf 32, și cauza Penescu, paragraf 26, în care, mai tranșant, se precizează chiar că vânzarea de către stat a bunului adevăratului proprietar, în temeiul Legii nr. 112/1995 care nu permitea vânzarea decât a bunurilor naționalizate legal, o împiedică să beneficieze de dreptul său, cu atât mai mult cu cât, pentru această privare, nu i-a fost acordată nicio despăgubire).
Ca atare, pentru a exista o privare de bun a adevăratului proprietar, este lipsită de relevanță nu numai recunoașterea titlului acestuia, implicit, a nevalabilității preluării de către stat, la un moment ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, însă chiar faptul încheierii contractului cu bună - credință, ceea ce confirmă necesitatea redobândirii de către adevăratul proprietar a înseși posesiei, ca stare de fapt, cu putință a se realiza doar urmare a desființării contractului de vânzare-cumpărare al chiriașului.
Față de considerentele expuse, Curtea constată că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a legii în aprecierea validității contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, nefiind întrunit cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, motiv pentru care va respinge recursul ca nefondat, în aplicarea art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă.
Conform art. 274 Cod procedură civilă, va obliga recurenții la cheltuieli de judecată către intimatul -, în cuantum de 595 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții pârâți și împotriva sentinței civile nr. 216/08.02.2008 pronunțate de Tribunalul București, Secția a V-a Civilă în contradictoriu cu intimații reclamanți, și intimații pârâți SC SA, MUNICIPIUL B PRIN PRIMAR GENERAL.
Obligă recurenții la plata către intimatul - a sumei de 595 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 18.11.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - -
GREFIER
Red.
Tehnodact.
2 ex./ 23.01.2009
Judecători apel - V:
Președinte:Aglaia VălanJudecători:Aglaia Vălan, Georgeta Stegaru, Andreia Liana
