Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 507/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1884/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 507
Ședința publică din 20.10.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Mirela Vișan
JUDECĂTOR 2: Bianca Elena Țăndărescu
Grefier - - -
- XX -
Pe rol se află pronunțarea asupra apelului declarat de apelantul pârât Ministerul Finanțelor Publice, împotriva sentinței civile nr. 764 din 1.06.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimații reclamanți - și, cu intimatul pârât Municipiul B prin Primarul General și cu intimata chemată în garanție Herăstrău Nord
Cauza are ca obiect acțiune civilă pentru pretenții.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 13 octombrie 2009, care face parte integrantă din prezenta, când pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise și având nevoie de timp pentru a delibera, Curtea a amânat pronunțarea la data de 20 octombrie 2009 și a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea formulată la data de 08.05.2008, reclamanții - și au solicitat obligarea pârâților Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice și Municipiul B prin Primarul General la restituirea prețului actualizat plătit pentru achiziționarea apartamentului nr.2 situat în B,-, sector 1.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că la data de 14.04.1997 au încheiat cu Primăria Municipiului B, prin mandatar Herăstrău Nord, contractul de vânzare-cumpărare nr.4100/26898, având ca obiect imobilul arătat mai sus.
Prin decizia civilă nr.783/27.04.2005 a Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a IV-a Civilă, irevocabilă prin decizia civilă nr.1549/10.07.2006 a aceleiași instanțe, a fost constatată nulitatea absolută a actului de vânzare-cumpărare indicat anterior, apreciindu-se, în esență, că a fost încheiat cu eludarea dispozițiilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare.
Potrivit art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, chiriașii, ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, pot solicita restituirea prețului actualizat de la Ministerul Finanțelor Publice.
Pârâtul Municipiul B prin Primarul General a fost chemat în judecată în temeiul obligației de garanție împotriva evicțiunii impusă vânzătorului prin art.1337 și art.1341 Cod Civil.
La data de 12.12.2008, reclamanții au precizat cererea, solicitând restituirea prețului calculat la valoarea de circulație.
Pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice a formulat întâmpinare și cerere de chemare în garanție a Herăstrău Nord pentru restituirea comisionului de 1% încasat de această societate la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.4100/26898/14.04.1997.
Au fost invocate excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamanților, precum și excepția lipsei calității procesuale pasive a acestui pârât, excepții unite cu fondul cauzei.
Pentru evaluarea prețului actualizat al imobilului, instanța a dispus efectuarea unei expertize evaluatorii, raport depus la dosar la data de 30.10.2008.
Prin sentința civilă nr.3776/06.03.2009, Judecătoria sectorului 1 Baa dmis excepția necompetenței materiale (în dosarul nr-), a declinat competența de soluționare a cauzei privind pe reclamanții - și, pârâții Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, Municipiul B prin Primarul General și chemata în garanție Herăstrău Nord, în favoarea Tribunalului București, avându-se în vedere dispozițiile art.2 pct.1 lit.b Cod de procedură civilă (obiectul litigiului de față fiind peste valoarea de 500.000 lei).
La această instanță, cauza a fost înregistrată sub nr-.
Prin sentința civilă nr.764/01.06.2009, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins excepțiile invocate de pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, a admis în parte acțiunea precizată formulată de reclamanții - și, a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei de 8.710,9 lei, reprezentând reactualizare preț, a respins cererea de plată a valorii de circulație a apartamentului, precum și cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice în contradictoriu cu chemata în garanție Herăstrău Nord
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prin decizia civilă nr.783/2005 a Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a IV-a Civilă, irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare pe care reclamanții l-au încheiat cu Primăria Municipiului
Legea specială, respectiv Legea nr.10/2001, republicată, în vigoare la momentul nașterii dreptului reclamanților la recuperarea prețului achitat pentru apartamentul în litigiu, prevede și reglementează expres această posibilitate pentru persoanele ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate; totodată, aceeași lege statuează și cu privire la persoana juridică obligată a restitui prețul actualizat.
Drept consecință, este nefondată excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice.
Referitor la prescripția dreptului la acțiune, instanța de fond a considerat că acest drept s-a născut la momentul rămânerii irevocabile a hotărârii de desființare a contractului de vânzare-cumpărare, în acest sens fiind și dispozițiile art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, ce fac referire expresă la această categorie de hotărâri irevocabile.
Ca atare, și excepția prescripției dreptului la acțiune este neîntemeiată.
Tribunalul a apreciat că, față de dispozițiile legii speciale avute în vedere și anterior art.50 din Legea nr.10/2001, care reglementează condițiile și persoana juridică obligată la restituirea prețului actualizat, nu sunt incidente în cauză dispozițiile dreptului comun în materia evicțiunii, în speță fiind aplicabile doar prevederile legii speciale.
Pe fond, cât privește apărările reclamanților, tribunalul a constatat că sunt aplicabile dispozițiile Legii nr.10/2001 în vigoare la momentul nașterii dreptului acestora la despăgubiri, urmând ca, raportat la art.50 alin.3 din lege, să fie obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți a sumei de 8.710,9 lei, reactualizarea prețului achitat de aceștia la achiziționarea apartamentului în dispută, iar nu prevederile Legii nr.1/2009, intrată în vigoare ulterior acestui moment și introducerii cererii de chemare în judecată.
Referitor la cererea de chemare în garanție, prima instanță a apreciat că pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice nu poate pretinde plata de către unitatea ce a intermediat, a prestat servicii la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a sumei reprezentând comisionul încasat de aceasta pentru munca depusă, cât timp în sarcina sa nu se poate reține vreo culpă în desființarea actului juridic. S-a făcut referire la chemata în garanție Herăstrău Nord.
În termen legal, împotriva acestei hotărâri, a declarat apel Ministerul Finanțelor Publice, arătând că hotărârea apelată este netemeinică și nelegală, pentru următoarele considerente:
1.Lipsa calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice. Având în vedere fundamentul juridic al cererii de chemare în judecată, apelanta a arătat că prin această acțiune trebuia chemată în calitate de pârât persoana care a comis fapta, conform art.998 - 999 Cod Civil, raportat la art.25 alin.2, 35 și 37 din Decretul nr.31/1954.
Or, în speță, dacă există vreo culpă, aceasta nu poate fi imputată Ministerului Finanțelor Publice.
Potrivit art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, pârâtul poate fi obligat la restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, numai în anumite condiții și anume, numai în situația expresă în care aceste contracte au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
În cauză, cererea are ca obiect acțiunea în revendicare, situație în care nu sunt întrunite aceste cerințe.
Pe de altă parte, potrivit principiului relativității efectelor contractului, efectele se produc numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dăuna unui terț. Or, Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului dintre Primăria Municipiului B și pârâți, a avut doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se vărsa sumele încasate de primărie.
Apelantul pârât a precizat că ar trebui instituită răspunderea vânzătorului pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț, aplicabile fiind dispozițiile art.1337 Cod Civil, ce nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziție specială (aceasta cu referire la art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001).
În situația în care pârâții au fost deposedați de imobilul ce face obiectul litigiului de față sunt întrunite condițiile unei tulburări de drept, de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicțiune totală a vânzătorului, respectiv Primăria Municipiului B, prin mandatar Herăstrău Nord, față de pretențiile privind restituirea prețului pentru imobilul în cauză.
2.Prin Legea nr.10/2001 s-au stabilit măsurile reparatorii pe care le pot obține foștii proprietari ai imobilelor, ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, iar acestea nu includeau valoarea de circulație a bunului.
Astfel, potrivit art.501din Legea nr.10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.
Așadar, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piață, trebuie îndeplinite două condiții: contractele să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 și, cea de-a doua, ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
Or, în speță, din decizia civilă nr.783/27.04.2005 pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a IV-a Civilă, rezultă că apartamentul ce face obiectul cauzei a fost cumpărat cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, reclamanții având cunoștință că imobilul a fost naționalizat, caz în care nu a putut fi susținută buna-credință la cumpărarea bunului.
Aceleași considerente se regăsesc și în decizia civilă nr.1549/10.07.2006 pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a IV-a Civilă, în sensul că reclamanții puteau cu minime diligențe să afle că imobilul a fost solicitat în natură, anterior încheierii actelor de vânzare-cumpărare.
În apel nu au fost administrate probe noi.
Analizând sentința apelată prin prisma criticilor formulate, Curtea constată, în raport de dispozițiile art.295 Cod de procedură civilă, următoarele:
Prin cererea formulată la 08.05.2008, reclamanții - și au solicitat restituirea prețului actualizat plătit pentru achiziționarea apartamentului nr.2 din B,-, sector 1.
Temeiul juridic invocat de reclamanți a fost art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, întrucât contractul de vânzare-cumpărare pentru apartamentul în litigiu a fost constatat nul prin decizia civilă nr.783/27.04.2005 a Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a IV-a Civilă, irevocabilă prin decizia civilă nr.1549/10.07.2006 pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a IV-a Civilă.
Cât privește prima critică susținută de apelantul Ministerul Finanțelor Publice, Curtea constată că acest pârât are calitate procesuală pasivă în cauză.
Potrivit art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, în vigoare la momentul nașterii dreptului material la acțiune, cât și la data introducerii cererii de față, "restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești, definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar, constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare".
În consecință, în raport de situația de fapt dedusă judecății (desființarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă), nu se poate reține aplicarea normelor de drept comun în materia evicțiunii cât timp exista reguli speciale pentru soluționarea prezentei acțiuni. Se aplică principiul de drept "specialia generalibus derogant", cu atât mai mult cu cât nu este vorba de o deposedare de bun în urma admiterii unei acțiuni în revendicare, cum susține apelantul Ministerul Finanțelor Publice. Garanția pentru evicțiune reglementată de dispozițiile art.1337 și urm. cod civil se aplică doar în privința vânzărilor ce nu sunt supuse unor norme speciale, ca în cazul de față, când obiect al convenției dintre reclamanți și Primăria Municipiului B l-a reprezentat un imobil vândut în baza Legii nr.112/1995, preluat de la fostul proprietar.
În legătură cu cea de-a doua critică formulată de apelantul Ministerul Finanțelor Publice, ce vizează plata valorii de circulație a bunului pierdut de reclamanți, Curtea constată, pe de o parte, că instanța de fond a admis cererea formulată inițial, cu referire la restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii reclamanți, cărora prin hotărâre definitivă și irevocabilă li s-a desființat actul de vânzare-cumpărare, soluție necontestată în apel d e părțile interesate, iar, pe de altă parte, că apelantul, contrar criticilor din primul motiv de apel, face trimitere la dispozițiile legii speciale.
Art.501din Legea nr.10/2001 a fost introdus ulterior promovării acțiunii, prin Legea nr.1/2009, când legiuitorul a înțeles să facă distincție între contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, pentru desființarea cărora se restituie prețul de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare și contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, ce justifică doar restituirea prețului actualizat pentru imobilul în cauză.
În aceste condiții, critica apelantului nu poate fi reținută de instanța de apel, întrucât tribunalul a obligat doar la restituirea prețului actualizat pe pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, reținând că reclamanții - și au fost de rea-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.4100/26898/1997.
Având în vedere toate aceste considerente, Curtea, conform art.296 Cod de procedură civilă, va respinge apelul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelantul pârât MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, cu sediul în B,-, sector 5, citat și în B, str.-.-., nr.13, sector 2, împotriva sentinței civile nr.764/01.06.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți și, ambii cu domiciliul în B,-,.2, sector 1, intimatul pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL, cu sediul în B,-, sector 5 și intimata chemata în garanție HERĂSTRĂU NORD, cu sediul în B,-, sector 1.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 20 octombrie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
GREFIER
Red.
Tehnored.
8 ex/19.11.2009
---------------------------------------
- Secția a III-a - Ș-
Președinte:Mirela VișanJudecători:Mirela Vișan, Bianca Elena Țăndărescu
