Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 525/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(578/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.525
Ședința publică de la 27 octombrie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Bianca Elena Țăndărescu
JUDECĂTOR 2: Simona Gina Pietreanu
GREFIER - - -
* * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea apelurilor formulate de apelanții-reclamanți, și de către apelantul-pârât MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, împotriva sentinței civile nr.70 din 20 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul-pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL.
are ca obiect - pretenții.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 20 octombrie 2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la această dată, care face parte integrantă din prezenta decizie; pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării, Curtea a amânat pronunțarea cauzei la data de 27 octombrie 2009, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra cererii de apel, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a civilă, la data de 26.03.2008, sub nr-, reclamanții și i-au chemat în judecată pe pârâții Municipiul B, prin Primar General, SC Nord SA și pe Ministerul Finanțelor Publice, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună obligarea pârâților la restituirea către reclamanți a sumei de 740.000, reprezentând prețul reactualizat, la valoarea de circulație a imobilului, și la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.
In drept, au fost invocate disp. art.50 din Legea nr.10/2001 și art.1337 și următoarele Cod civil.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că, în data de 30.09.1996, între reclamanți, în calitate de cumpărători, și Primăria Municipiului B, reprezentată prin Nord, în calitate de vânzătoare, a fost încheiat, în baza dispozițiilor Legii nr.112/1995, contractul de vânzare-cumpărare nr.331/27289, având ca obiect apartamentul situat în B, str. G-ral - nr.27,.1, parter, sector 1.
În data de 1 septembrie 1997, numitul a formulat, la Judecătoria sectorului 1 B, o cerere, prin care solicita instanței de judecată să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.331/27289/30.09.1996 și să oblige reclamanții să lase în deplină proprietate și posesie apartamentul în litigiu. Prin sentința civilă nr.1739/05.02.1998, Judecătoria sectorului 1 Baa dmis cererea, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare și i-a obligat să lase reclamantului, în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul menționat.
Împotriva acestei sentințe, reclamanți au declarat apel, soluționat prin admiterea acestuia, iar, pe fond, a fost respinsă cererea numitului, ca nefondată, așa cum rezultă din decizia civilă nr.3472 A/06.12.1999, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr.1872/1998.
Împotriva acestei decizii, a declarat recurs numitul, recurs soluționat prin admiterea acestuia și modificarea deciziei atacate, în sensul respingerii apelului, ca nefondat, așa cum rezultă din decizia civilă nr. 2025/06.11.2006, pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI, în dosarul nr-, sentința civilă nr. 1739/05.02.1998 a Judecătoriei sectorului 1 B devenind definitivă și irevocabilă.
Pentru a pronunța această soluție, instanțele au avut în vedere sentința civilă nr. 6509/16.05.1997, pronunțată în dosarul nr. 5055/1997, de Judecătoria sectorului 1 B, în contradictoriu cu, prin care s-a constatat că reclamantul este proprietarul imobilului situat în B, str.G-ral - nr.27, sector 1 și lipsa unui titlu de proprietate valid al statului asupra imobilului.
Reclamanții au arătat că au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu bună-credință, în condițiile Legii nr.112/1995, având toate avizele organelor de specialitate ale pârâtei Nord, nefiind notificați de nimeni și nefăcandu-se dovada faptului că au avut cunoștință despre existența vreunei cereri de restituire făcută în termen legal.
In acelasi sens, reclamanții sustin că au achitat integral prețul solicitat de Statul Român, la data încheierii contractului (30.09.1996), respectiv suma de 26.422.005 lei vechi, aceasta sumă fiind extrem de importantă, reprezentând valoarea de circulație a unui apartament similar în zona respectivă. După încheierea contractului și achitarea integrală a prețului, reclamanții susțin că au demarat o serie de lucrări de amenajare, renovare și dotare a apartamentului respectiv (absolut necesare datorate vechimii imobilului), cu totală bună-credință și cu certitudinea că dreptul de proprietate este obținut de la Statul Român, pe care îl considerau, la acel moment, cel mai serios și sigur vânzător. Menționează că, în urma lucrărilor de amenajare, renovare și dotare, valoarea apartamentului a crescut considerabil, acesta fiind finisat la un nivel de lux, așa cum rezultă din fotografiile și din expertiza extrajudiciară anexate. Astfel, au izolat, termic și hidro, întregul apartament, l-au consolidat parțial, au tencuit și zugrăvit, au realizat înlocuirea totală a instalațiilor sanitare, electrice și de încălzire, au separat instalația de gaz, au dotat apartamentul cu centrală termică proprie, au consolidat și refăcut în întregime garajul, depunând foarte multă muncă și investind o sumă importantă de bani în aceste lucrări.
În ceea ce privește suma de bani solicitată a fi restituită de către vânzător (aproximativ 200.000 Euro), arată că aceasta reprezintă valoarea de circulație a apartamentului respectiv la momentul actual.
Aceata solicitare se intemeiaza pe dispozițiile art.50 din Legea nr.10/2001, republicată, in care se foloseste termenul generic de "preț actualizat", fără a se preciza în ce mod va fi actualizat acesta, iar, prin aplicarea actualizării, doar "în raport de rata inflației", ar rezulta despăgubirea lor cu o sumă derizorie, în condițiile în care au fost obligați să achite valoarea de circulație a apartamentului la data cumpărării acestuia
În susținerea cererii, s-a invocat și hotărârea în cauza Raicu împotriva României, din data de 19.10.2006 (publicată în Of. nr. 597/29.08.2007), prin care Curtea a admis solicitarea reclamantei și a obligat Statul Român să o despăgubească pe aceasta la valoarea de circulație a bunului.
Prin sentința civilă nr.70 din 20.01.2009, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a admis excepția lipsei calități procesuale pasive a pârâtei SC Nord SA; a respins acțiunea împotriva pârâtei SC Nord SA, ca fiind îndreptată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă; a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Ministerul Economiei și Finanțelor, în ceea ce privește restituirea prețului reactualizat achitat de reclamanți; a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul B, prin Primar General, în ceea ce privește restituirea diferenței dintre prețul reactualizat și valoarea de circulație a imobilului; a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâții Municipiul B, prin Primar General, SC. Nord SA și Ministerul Finanțelor Publice; a obligat pârâtul Ministerul Economiei și Finanțelor la plata către reclamanți a sumei de 74.089 lei, reprezentând preț reactualizat, achitat conform contractului de vânzare-cumpărare nr.331/27289/1996, a respins, ca neîntemeiată, cererea reclamanților de obligare a pârâtului Municipiul B, prin Primar General, la diferența dintre prețul reactualizat și valoarea de circulație a imobilului; a admis, în parte, cererea reclamanților de obligare la plata cheltuielilor de judecată și a obligat pârâtul Ministerul Economiei și Finanțelor la plata, către reclamanți, a sumei de 1321 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând din onorariul de expertiză achitat și din onorariu de avocat.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că, la data de 30.09.1996, între vânzătoarea SC " Nord" SA, în calitate de reprezentant al Primăriei Municipiului B și reclamanți, în calitate de cumpărători, s-a încheiat, în temeiul Legii nr.112/1995, contractul de vânzare- cumpărare nr.331/-/1996, având ca obiect apartamentul situat în B,-, parter,.1, sector 1.
Prețul locuinței a fost de 26.422.005 Rol, care a fost achitat la data încheierii contractului.
Se observă că reclamanții au solicitat obligarea pârâților la restituirea sumei de 740.000 lei, reprezentând prețul reactualizat la valoarea de circulație a imobilului, invocând ca temei juridic art.50 din Legea nr.10/2001 și art.1337 și următoarele Cod civil.
Prima instanță, având în vedere temeiul juridic indicat, a apreciat că, de fapt, reclamanții solicită, pe de-o parte, prețul reactualizat al imobilului, iar, pe de altă parte, diferența dintre prețul reactualizat și valoarea de circulație a imobilului. Acest aspect rezultă și din concluziile pe fond expuse de reclamanți. În raport de aceste solicitări se verifică calitatea procesuală pasivă a pârâților.
Astfe, s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului SC "" Nord SA, în considerarea faptului că acest pârât nu a încasat prețul imobilului și că a participat, ca mandatar, în contractul de vânzare - cumpărare.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâtul Ministerul Economiei și Finanțelor, tribunalul a apreciat că acesta are calitate procesuală numai în ceea ce privește soluționarea capătului de cerere referitor la obligarea sa la plata prețului actualizat achitat de intimatul reclamant.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul B, prin Primar General, tribunalul a apreciat că acesta are calitate procesuală numai pe capătul de cerere referitor la obligarea sa la plata diferenței între prețul reactualizat și valoarea de circulație a imobilului.
Motivarea acestor excepții se sprijină pe faptul că prima instanță a reținut că, prin sentința civilă nr.1739/05.02.1998, pronunțata de Judecătoria Sector 1 B, în dosarul civil nr.16518/1997, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 2025/06.02.2006, pronunțata de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a III-a Civilă, a fost anulat contractul de vânzare-cumpărare, a fost admisă cererea formulată de câtre numitul și au fost obligați reclamanții din prezenta cauză să lase în deplina proprietate și posesie imobilul situat în B,-, parter,.1, sector 1.
Întrucât contractul de vânzare-cumpărare a fost anulat, a operat principiul repunerii părților în situația anterioară. Conform acestui principiu, tot ceea ce s-a executat în baza unui act anulat trebuie restituit, astfel încât părțile raportului juridic să ajungă în situația în care acel act juridic nu s-ar fi încheiat, iar acest lucru se poate face prin restituirea prestațiilor, respectiv, prin restituirea lucrului de către cumpărător, și prin restituirea prețului de către vânzător.
Articolul 50 alin.3 din OUG nr.184/2002 este o aplicare a acestui principiu, cu anumite derogări, numai în privința persoanei obligate în locul vânzătorului. Tribunalul a avut în vedere că, în drept, potrivit prevederilor art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificat prin nr.OUG184/2001 - norma de drept specială în materia restituirii prețului, aplicabilă în cauză - plata sumelor, reprezentând prețul actualizat, achitat de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desființate, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Finanțelor Publice, din fondul extrabugetar, constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995.
Dispozițiile art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995 stabilesc modalitatea de constituire a fondului extrabugetar asigurat pentru punerea în aplicare a legii menționate, fond ce se va alimenta, în principal, cu sumele obținute din vânzarea către chiriași a apartamentelor care nu s-au restituit în natura, reprezentând plați integrale, avansuri, rate și dobânzi, după deducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor.
Rezultă astfel că, prin însuși efectul Legii nr.112/1995, prețul plătit de cumpărător, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, perfectat în temeiul acestui act normativ, nu se încasa de cel ce întocmea documentația și actul de vânzare, ci era virat direct Ministerului Finanțelor Publice, Legea nr.10/2001 prevăzând, în mod expres, obligația de plată a prețului reactualizat în sarcina Ministerului Finanțelor Publice.
Mai mult, atât Legea nr.112/1995 (art.13 alin.6), cât și Legea nr.10/2001 (art.50 alin. 3), reprezintă legi speciale care derogă de la dreptul comun, conform principiului"specialia generalibus derogant", astfel încât, în cauză, nu-și mai găsesc aplicarea, în privința restituirii prețului, prevederile Codului Civil, care reglementează obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii (art.1337, 1341-1345 Cod civil) sau principiul restabilirii situației anterioare, ca efect al nulității actului juridic civil.
Acest raționament presupune constatarea legitimării procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice în procesul de fata, acesta fiind titularul obligației, în raportul juridic dedus judecații, în ceea ce privește cererea de restituire a prețului reactualizat, achitat de reclamanți la achiziționarea imobilului.
Restituirea prețului actualizat plătit de reclamanți nu înseamnă, potrivit art.50 alin.3 din legea nr.10/2001, și plata valorii de circulație a imobilului, ci doar achitarea de catre Ministerul Finanțelor a sumei ce reprezenta prețul imobilului la data cumpărării, sumă ce se va actualiza.
Reactualizarea prețului plătit de cumpărător se impune, întrucât, pe de o parte, chiar textul legii prevede expres acest lucru, iar, pe de altă parte, devalorizarea monedei reprezintă un eveniment extern contractului, ce a produs un prejudiciu reclamanților, care, în calitate de creditori al obligației, au dreptul la dezdăunarea integrală, reprezentând atât repararea pagubei, cât și beneficiul nerealizat, în raport de prevederile art.1073 și art.1084 Cod civil.
În consecință, instanța a admis capătul formulat de reclamanți împotriva pârâtului Ministerul Finanțelor Publice și a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți a sumei de 74.089 lei, reprezentând contravaloarea actualizată a prețului plătit în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.331/1996, astfel cum această sumă a rezultat din raportul de expertiză efectuat în dosar.
Referitor la cererea de restituire a diferenței dintre prețul reactualizat și valoarea de circulație a apartamentului, tribunalul a apreciat că, în cauză, calitate procesuala activă are pârâtul Municipiul
Având în vedere temeiul de drept invocat, tribunalul a avut în vedere că evicțiunea este definită ca reprezentând pierderea proprietății lucrului - în total sau în parte - sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. În acest sens, Codul civil prevede că vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului.
Obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune, atunci când evicțiunea rezultă din fapta unui terț, există, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: să fie vorba de o tulburare de drept; cauza evicțiunii să fie anterioara vânzării; cauza evicțiunii sa nu fi fost cunoscută de cumpărător.
Daca evicțiunea s-a produs, și cele trei condiții enumerate sunt îndeplinite, vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului, cu titlu de daune-interese, diferența dintre preț și sporul de valoare dobândit de lucru, între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare, sau dacă sporul a fost sau nu previzibil, ori vânzătorul de bună sau de rea-credința, potrivit dispozițiilor art. 1341 pct. 4 și art. 1344 Cod civil.
În acest sens, art.1344 cod civil prevede că, dacă lucrul vândut se află, la epoca evicțiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii în timpul evicțiunii.
Din această perspectivă, reclamanții pot solicita diferența dintre preț și sporul de valoare dobândit de lucru, între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, acest spor reprezentând, în realitate, creșterea valorii imobilului în perioada respectivă, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare.
În ceea ce privește legitimarea procesuală pasivă, în cadrul unei asemenea cereri, tribunalul a avut vedere ca obligația de garanție contra evicțiunii incumba vânzătorului bunului, acesta fiind, așadar, titularul obligației în raportul juridic dedus judecații, ce are ca obiect plata de daune-interese, reprezentând diferența dintre preț și sporul de valoare dobândit de imobil, ca efect al obligației de garanție contra evicțiunii.
Pe fondul capătului de cerere formulat în contradictoriu cu pârâtul Municipiul B, analizând condițiile evicțiunii în cauza dedusa judecații, instanța a constatat că primele două sunt îndeplinite, fiind vorba de o tulburare de drept, dreptul de proprietate asupra bunului invocat de numitul, evicțiunea fiind consecința acțiunii în justiție formulată de acesta, admisă prin sentința civilă nr.1739/05.02.1998, pronunțată de Judecătoria Sector 1 B, în dosarul civil nr.16518/1997, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr.2025/06.11.2006, pronunțata de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a III-a Civila, prin care reclamanții au fost obligați să lase, în deplina proprietate și posesie, imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.331/1996, iar, pe de altă parte, cauza evicțiunii, fiind anterioara vânzării, dreptul terțului asupra bunului revendicat preexistând încheierii contractului de vânzare cumpărare.
În ceea ce privește cea de-a treia condiție, aceasta rezida în necunoașterea cauzei evicțiunii de către cumpărător. Cu alte cuvinte, cumpărătorul trebuie sa fie de buna credința. Dacă el a avut cunoștința de pericolul evicțiunii înseamnă că a acceptat riscul, și problema răspunderii vânzătorului, în caz de realizare a riscului, nu se poate pune, contractul având caracter aleatoriu.
Sub acest aspect, în considerentele deciziei civile nr. 2025/2006, pronunțata de Curtea de APEL BUCUREȘTI, s-a reținut că actul de vânzare- cumpărare s-a încheiat cu încălcarea flagrantă a dispozițiilor Legii nr. 112/1995, reclamanții nedepunand minime diligențe pentru a cunoaște situația juridică a imobilului, anterior vânzării, întrucât, anterior acestei date, exista o cerere formulată de. Prin urmare, a reținut instanța, vânzarea imobilului către chiriași s-a făcut înainte de soluționarea cererii, fiind exclusă buna-credința.
Așadar, prin hotărârea menționata, care a condus la deposedarea reclamanților de bunul cumpărat, s-a reținut, cu putere de lucru judecat, reaua-credința a reclamanților la încheierea contractului de vânzare- cumpărare.
Prin urmare, având în vedere ca cea de-a treia condiție a evicțiunii nu este îndeplinita în cauza, reclamanții nu sunt îndreptățiți la plata daunelor- interese, reprezentând diferența dintre preț și sporul de valoare dobândit de imobil, în conformitate cu dispozițiile art.1344 Cod civil.
Pentru aceste motive, instanța a respins capătul principal de cerere formulat împotriva pârâtului Municipiul B, ca neîntemeiat.
Având în vedere prevederile art. 274 Cod procedură civilă și văzând că reclamanții au făcut cheltuieli de judecată și că acțiunea a fost admisă, în parte, tribunalul a obligat pârâtul Ministerul Economiei și Finanțelor la plata către reclamanți a sumei de 1321 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând din onorariul de expertiză achitat și onorariu de avocat, reținând că s-a admis doar un capăt de cerere din cele doua solicitate.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, criticând-o pentru motive de netemeinicie și nelegalitate.
Astfel, în conținutul motivelor de apel, a fost reiterată excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice, apelanta susținând că, pe plan procesual, calitate procesuală pasivă nu poate avea, într-o astfel de acțiune, decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare, în speță, Municipiul B, prin mandatar SC " Nord" SA, care trebuie să răspundă pentru evicțiune totală sau parțială, prin fapta unui terț, iar nu Ministerul Finanțelor Publice, care nu a fost parte contractantă în raportul juridic dedus judecății și căreia nu-i revine obligația de restituire a prestațiilor efectuate în baza actului atacat.
Un al doilea motiv de apel s-a raportat la faptul că instanța de fond, în mod greșit, nu a ținut seama de obiecțiunile la suplimentul de expertiză tehnică judiciară, formulate la termenul din 13.01.2009, și și-a însușit suma cuprinsă în suplimentul raportului de expertiză întocmit de expert, care a folosit o metodă nelegală de actualizare a sumei de 26.422.005 ROL, ignorând în totalitate dispozițiile exprese prevăzute de art.50 pct.3 din nr.HG250/2007.
Prin cel de-al treilea motiv de apel s-a criticat faptul că instanța de fond a apreciat că Ministerul Finanțelor Publice trebuie să plătească întregul preț actualizat, fără a ține seama de comisionul de 1% încasat de către SC " Nord" SA, în conformitate cu prevederile art.41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995.
În ceea ce privește obligarea Ministerului Finanțelor Publice la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1.312 RON, apelantul a apreciat că această dispoziție a instanței este nelegală, întrucât, chiar dacă această instituție va fi obligată să plătească prețul actualizat, culpa procesuală nu-i aparține acesteia, ci Primăriei Municipiului B, prin mandatar SC " Nord" SA, parte a contractului de vânzare - cumpărare nr.331/27289/1996, care răspunde pentru evicțiune, în temeiul art.1337 Cod civil, astfel încât este inadmisibilă obligarea la plata cheltuielilor de judecată potrivit art.274 Cod procedură civilă.
Împotriva aceleași sentințe au declarat apel și reclamanții și, solicitând admiterea apelului, schimbarea în parte a hotărârii apelate, iar, pe fond, admiterea cererii principale, astfel cum a fost formulată și obligarea pârâților la plata sumei de 740.000 lei.
Prin primul motiv de apel, apelanții - reclamanți au susținut faptul că Legea nr.10/2001, republicată, prevede restituirea prețului actualizat, fără a specifica dacă actualizarea se va face la valoarea de piață sau suma respectivă se va actualiza cu rata inflației, iar "unde legea nu distinge, nici noi nu trebuie să distingem"(ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus), astfel încât, avându-se în vedere că ei nu au împrumutat Statul Român cu o sumă de bani, ci au achitat valoarea de circulație stabilită, la acel moment, de vânzător, este evident că trebuie să fie despăgubiți cu suma reprezentând valoarea de circulație din acest moment.
În prezent dispozițiile Legii nr.1/2009, pentru modificarea și completarea Legii nr.10/2001, publicată în Monitorul Oficial nr.63/03.02.2009, au statuat, prin introducerea art.501, că cei aflați în situația lor au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare și, în cauză, nu poate fi invocată neretroactivitatea textului de lege menționat, întrucât, pe de o parte, prevederea privind restituirea prețului actualizat exista în textul legii, atât la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, cât și la momentul pronunțării hotărârii, iar, pe de altă parte, se pune problema soluționării unei situații juridice identice, instanțele de judecată neputând soluționa în mod diferit același cauze, numai în funcție de momentul sesizării instanței - înainte sau după apariția Legii nr.1/2009.
În acest sens, apelanții au arătat că prima instanță a făcut o greșeală fundamentală, considerând că actualizarea prețului nu se face la valoarea de circulație, ci se actualizează, fără a arăta în ce mod, astfel cum această sumă a rezultat din raportul de expertiză efectuat în acest dosar.
Apelanții au invocat și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (cauzaRaicu contra României), referitoare la această chestiune, arătând că Statul Român a fost condamnat, în mai multe rânduri, la restituirea prețului actualizat la valoarea de piață a imobilului, iar nu la restituirea prețului actualizat cu rata inflației.
Prin cel de-al doilea motiv de apel, s-a criticat faptul că instanța de fond a respins cererea subsidiară de obligare a intimatului - pârât Municipiul B la plata diferenței între suma actualizată cu rata inflației și valoarea de piață a imobilului, astfel cum au fost stabilite aceste valori în raportul de expertiză întocmit în cauză, întrucât Municipiul B, în calitate de vânzător, avea obligația de garanție contra evicțiunii, în condițiile art.1337 și următoarele din Codul civil.
Astfel, apelanții au considerat că instanța de fond a interpretat în mod greșit dispozițiile art.1340 din Codul civil, câtă vreme, în contractul de vânzare-cumpărare nr. 331/27289/30.09.1996, nu există o clauză de exonerare de răspundere pentru evicțiunea vânzătorului, astfel că textul art.1340 din Codul civil nu își găsește aplicarea. În același sens, instanța de fond, reținând, în considerentele sentinței, reaua-credință, la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, a făcut o eroare gravă de apreciere a probelor din dosar, întrucât, pe verso-ul cererii de cumpărare a apartamentului în litigiu, în baza dispozițiilor Legii nr.112/1995, se specifică faptul că, la data de 26.09.1996, nu exista litigiu cu SC " Nord" SA, pentru acest apartament, iar cererea despre care se face vorbire, în decizia civilă nr.2025/06.11.2006, pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie, în dosarul nr-, nu le-a fost comunicată și nu au avut cunoștință de ea.
În susținerea cererilor de apel, au fost depuse de ambele părți înscrisuri, proba cu expertiză neputând fi administrată în cauză, întrucât imobilul în litigiu a suferit modificări structurale esențiale, după restituirea acestuia fostului proprietar și evacuarea apelanților reclamanți.
Examinând sentința apelată, prin prisma motivelor de apel, care fixează limitele devoluțiunii în cauză, conform art.295 alin.1 Cod procedură civilă, și analizând actele și lucrările dosarului, prin raportare la dispozițiile legale relevante în această materie, și la jurisprudența, invocată de apelanții - reclamanți, Curtea apreciază că apelurile sunt nefondate, pentru următoarele considerente:
Asupra apelului exercitat de apelanții - reclamați și, Curtea reține următoarele:
Sub un prim aspect, Curtea considera că, pentru a se putea analiza motivele de apel si solutia pronuntata in cauza, din perspectiva legalitatii, este necesara o incursiune in dispozitiile legale incidente in cauza.
Astfel, in conformitate cu art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicata, cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat, plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de plata taxei de timbru.
Legea nr.1/2009 pentru modificarea și completarea Legii nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945 - 22 decembrie 1989 introduce un nou alineat, alin.2^1, cu următorul cuprins: "cererile sau acțiunile în justiție, având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare - cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxele de timbru".
În același sens, art.50 alin.3 se modifică și va avea următorul cuprins:"restituirea prețului prevăzut la alin.2 și alin.2^1 se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor, din fondul extrabugetar, constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare".
Tot astfel, după art.50 se introduce un nou articol, art.50^1, cu următorul cuprins: "proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare; valoarea despăgubirilor, se stabilește prin expertiză".
Din interpretarea sistematică a acestor dispoziții legale, Curtea apreciază că, inclusiv după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/30.01.2009, publicată în Monitorul Oficial nr.63/03.02.2009, trebuie realizată distincția între prețul actualizat și prețul de piață al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, și această distincție functioneaza, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare - cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de vânzare - cumpărare, incheiat cu rea-credinta, ce reprezenta titlul sau de proprietate, ca o consecință a admiterii actiunii in nulitate, sau prin admiterea unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate.
Constatand ca, deși legislația evocată nu excelează prin rigoare, pentru că nu se înțelege care ar fi ipoteza în care contractele de vânzare - cumpărare, deși au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, pot fi totuși desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, Curtea apreciază că, menținându-se alin. 2 al art. 50, realizându-se modificarea de la alin.3 al art.50, care cuprinde ipotezele de la alin.2 și alin.2^1, și introducându-se art.50^1, este evidentă concluzia că, nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați), în sens larg, se impune acordarea valorii de piață, valorii venale a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare - cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr.112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare - cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, chiriașii au fost evinși, prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.
În acest punct, Curtea consideră necesar să analizeze și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, invocată prin motivele de apel, pentru a demonstra că se operează cu această distincție, existența sau nu a unui "bun" actual, în analizarea privării de proprietate și a despăgubirilor ce trebuie să însoțească o asemenea măsură.
Astfel, Curtea apreciază că prezenta cauză se diferențiază în mod esential de cauzaRaicu contra României, hotararea din 19 octombrie 2006, pentru că, în acea hotărâre, fusese respinsă, în mod irevocabil, acțiunea în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, ce constituia titlul de proprietate al reclamantei Raicu, constatându-se că acel contract a fost încheiat cu bună-credință, însă, prin intermediul unei căi extraordinare de atac, cea a recursului în anulare, exercitată de un terț, oficial al statului - procurorul general, a fost desființat titlul reclamantei, care constituia un "bun", în sensul autonom convențional, și reclamanta a suferit o privare de proprietate, incompatibilă cu principiile apărării dreptului de proprietate, astfel cum este acesta protejat pe terenul art.1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, pentru care trebuie să primească o despăgubire proporțională, sub forma unei indemnizații raportate la valoarea venală a bunului de care a fost lipsită.
Or, în speța dedusă judecății, contrar susținerilor apelanților - reclamanți, potrivit cărora ar fi fost de bună - credință la încheierea contractului de vânzare - cumpărare nr. 331/27289/1996, s-a stabilit în mod irevocabil că buna-credință a acestora este exclusă, în condițiile în care, cu minime diligențe, aceștia puteau lua cunoștință de cererea de restituire a imobilului, înregistrată de reclamantul, în condițiile Legii nr. 112/1995, anterior încheierii actului de vânzare - cumpărare între pârâți, respectiv la data de 18.07.1996, astfel cum rezultă din decizia civilă nr. 2025/06.11.2006, pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie, prin care s-a menținut sentința civilă nr.1739/05.02.1998, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 B, care constatase nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare nr. 331/27289/30.09.1996.
Astfel, în opinia Curții, aceste aspecte de drept, dezlegate în mod irevocabil, printr-o hotărâre ce se bucură de o prezumție de validitate, nu mai pot fi repuse în discuție în prezentul apel, urmând a se constata că, în cauză, a intervenit desființarea titlului de proprietate al apelanților - reclamanți și, ca urmare a nerespectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995, cu consecința aplicării regulilor care guverneaza efectele nulitatii contractelor și a restituirii prețului reactualizat, iar nu a valorii de circulație a imobilului în litigiu, astfel cum ar fi putut fi acordată aceasta, în ipoteza în care s-ar fi considerat că și reclamanții sunt în posesia unui titlu valabil, deci, a unui "bun", în sensul art.1 din Primul Protocol adițional la Convenție.
Tot astfel, Curtea nu poate fi de acord cu argumentul reclamanților, potrivit căruia, la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare, prețul plătit a fost unul la valoarea de circulație a imobilului, câtă vreme Legea nr. 112/1995 a stabilit prețuri sociale, speciale, și imobilele ce au format obiectul acestei legi nu au fost vândute prin raportare la prețurile existente pe piața liberă. Aceasta este si aprecierea Inaltei Curti de Casatie si Justitie, enuntata in decizia din 5 noiembrie 2007, pronuntata in recurs in interesul legii, in sensul ca imobilele achizitionate in temeiul Legii nr. 112/1995 au fost dobandite "in condiții speciale, de regula, avantajoase pentru dobânditori".
In ceea ce priveste aplicarea regulilor evictiunii, invocate de catre apelanti, Curtea, desi retine că, in sensul său etimologic, evicțiunea desemnează pierderea unui drept prin judecata -evincere est vicendo in judicio aliquid auferre- considera necesar sa sublinieze că, in opinia sa, in cauza, nu sunt incidente acestea reguli, intrucat evictiunea presupune un contract de vanzare-cumparare valabil încheiat, in ipoteza in care contractul translativ de proprietate, cu titlu oneros, se desfiinteaza, ca o consecinta a admiterii actiunii in nulitate, devenind aplicabile principiile ce guverneaza efectele nulitatii, respectiv desfiintarea contractului cu efect retroactiv, cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara (restitutio in integrum).
Astfel, in temeiul acestor principii, tot ceea ce s-a executat in baza unui act juridic anulat trebuie restituit, pentru ca partile raportului juridic sa ajunga in situatia in care acest act nu s-ar fi incheiat, si, cum obligatia fiecaruia dintre partile contractului sinalagmatic, desfiintat retroactiv, desi executata, apare ca si cand nu a existat vreodata, restituirea prestatiilor se intemeiaza pe plata lucrului nedatorat.
Pentru aceste argumente, Curtea apreciază că este nefondat motivul de apel, prin care se invocă faptul că instanța de fond ar fi interpretat în mod greșit dispozițiile art. 1337, 1340 si 1341 Cod civil, care reglementeaza conditiile generale ale răspunderii vanzatorului pentru evicțiunea provenind din faptul unui tert si indemnizatiile datorate in caz de evictiune totala.
Raționamentul expus de instanta de apel, desi cu argumente diferite de cele ale instantei de fond, validează solutia acestei instanțe, potrivit căreia restituirea prețului actualizat restituit de reclamant nu înseamnă, conform dispozițiilor speciale ale Legii nr.10/2001 republicate și Legii nr.1/2009, în speța dedusă judecății, și plata valorii de circulație a imobilului, ci doar achitarea de către Ministerul Finanțelor Publice a sumei ce reprezenta prețul imobilului la data cumpărării, sumă ce se va actualiza în raport de rata inflației.
Asupra apelului exercitat de apelantul - pârât Ministerul Finanțelor Publice, Curtea reține următoarele:
În ceea ce privește primul motiv de apel, prin care se reiterează, de catre apelantul parat Ministerul Finanțelor Publice, excepția lipsei calității procesuale pasive în raportul juridic dedus judecății, în considerarea răspunderii pentru evicțiune, Curtea îl apreciază ca nefondat, întrucât, prin dispozițiile speciale ale Legii nr. 10/2001, reluate și extinse în dispozițiile Legii nr. 1/2009, se prevede în mod expres că plata sumelor, reprezentând prețul reactualizat, plătit de către chiriași ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Finanțelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, astfel încât legitimarea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice rezultă ope legis (in virtutea legii) și această normă specială derogă de la normele generale ale Codului civil privind efectele nulitatii si restituirea prestatiilor de catre vanzatorul care se presupune ca ar fi incasat pretul.
Asupra celui de-al doilea motiv de apel, prin care se invocă faptul că instanța de fond nu a luat în considerare obiecțiunile la suplimentul de expertiză tehnică judiciară formulată la termenul din 13.01.2009, însușindu-si suma cuprinsă în suplimentul raportului de expertiză, întocmit de experta, Curtea retine ca aceaste obiectiuni au fost respinse motivat de catre prima instanța, întrucât acestea s-au referit la indicele de inflație aplicat, iar apelantul nu a invocat argumente care sa combata concluziile expertizei administrata cu respectarea garantiilor procesuale ale ambelor parti.
Cu privire la cea de-a treia critică, prin care se invocă faptul că apelantul - pârât Ministerul Finanțelor Publice nu ar trebui să plătească întregul preț actualizat, fără a ține seama de comisionul de 1% încasat de SC " Nord" SA, Curtea consideră că este neîntemeiată, câtă vreme art.50 alin.3 din Legea nr.1/2009 reglementează restituirea prețului, după caz, prețul de piață al imobilelor sau prețul actualizat plătit de chiriași, în integralitatea sa, fără a se reține comisionul de 1% încasat de unitatea ce administra bunul.
In ceea ce priveste critica referitoare la acordarea cheltuielilor de judecată, Curtea apreciază că, reglementându-se legitimarea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice, în raportul juridic având ca obiect restituirea prețului încasat în baza contractelor de vânzare - cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, și stabilindu-se, în cauză, obligația de a restitui prețul actualizat al imobilului în litigiu în sarcina apelantului - reclamant Ministerul Finanțelor Publice, se impune obligarea acestuia și la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces.
Asupra îmbunătățirilor necesare și utile aduse imobilului în litigiu, Curtea consideră că se impune precizarea că, potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001, republicata, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 1/2009, chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor prin îmbunătățiri necesare și utile, indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii revenind, insa, persoanelor îndreptățite, astfel cum au fost acestea definite în art. 3 din Legea nr.10/2001, si, împotriva acestora, chiriașul cumparator, caruia i s-a desfiintat contractul, cu efect retroactiv, trebuie sa se îndrepte pentru a-si realiza creanța.
Pentru considerentele expuse, Curtea, in temeiul art. 296 Cod procedura civila, va respinge, ca nefondate, apelurile declarate de apelanții - reclamanți, și de către apelantul - pârât MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE împotriva sentinței civile nr.70 din 20.01.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimatul - pârât MUNICIPIUL B, prin PRIMARUL GENERAL.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondate, apelurile declarate de apelanții - reclamanți, ambii cu domiciliul în B,-,.3, sector 1 și cu domiciliul ales în B,-,.40 bis,.21, sector 2, la avocat, și de către apelantul - pârât MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, cu sediul în B,-, sector 5, împotriva sentinței civile nr.70 din 20.01.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - pârât MUNICIPIUL B, prin PRIMARUL GENERAL, cu sediul în B,-, sector 5.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 27.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
- -
Red.
Tehnodact.
Ex.8/16.11.2009
Secția a IV-a Civ. -
Președinte:Bianca Elena ȚăndărescuJudecători:Bianca Elena Țăndărescu, Simona Gina Pietreanu
