Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 69/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR- (2126/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B SECTI A III A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR.69
Ședința publică de la 27 ianuarie 2010
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Andreea Doris Tomescu
JUDECĂTOR 2: Ioana Herold Petre
GREFIER - - -
***** *****
Pe rol se află pronunțarea asupra cererilor de apel formulate de apelanții reclamanți și, de către apelantul pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL și de către apelantul chemat în garanție MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, împotriva sentinței civile nr.435 din 26.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul chemat în garanție SC SA.
are ca obiect - pretenții.
Dezbaterile orale au avut loc în ședința publică de la 20 ianuarie 2010, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea pentru a da posibilitatea părților să formuleze concluzii scrise și pentru deliberare a amânat pronunțarea la data de 27 ianuarie 2010 când a decis următoarele:
CURTEA,
Deliberând asupra apelurilor civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a V-a Civilă la data de 28.09.2007 și ulterior precizată, reclamanții și au chemat în judecată pe pârâții STATUL ROMÂN prin MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR, MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL și, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea în solidar a pârâților la plata contravalorii de circulație de la momentul pronunțării hotărârii a imobilului situat în B,-, sector 2, pe care au fost obligați să îl restituie conform deciziei civile nr.38/13.01.2004 a Tribunalului București.
Prin sentința civilă nr.435/26.03.2009, Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a admis în parte acțiunea formulată de reclamanți, a obligat pârâtul Municipiul B prin primarul General să plătească reclamanților suma de 137.346 euro (în echivalent lei la data plății), reprezentând despăgubiri pentru evicțiune; a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei - și a respins ca atare acțiunea față de această pârâtă; a admis cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Municipiul B prin Primarul General, în contradictoriu cu chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice; a obligat chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice să plătească pârâtului Municipiul B prin Primarul General suma de 137.346 euro (în echivalent lei la data plății), reprezentând despăgubiri; a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice; a obligat pârâtul Municipiul B prin Primarul General la 1003 lei cheltuieli de judecată către reclamanți.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare cumpărare nr. NO 3950/08.07.1997, încheiat în temeiul Legii nr.112/1995 între Primăria Municipiului B, prin mandatar SC SA, în calitate de vânzător, și reclamanți, în calitate de cumpărători, aceștia din urmă au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului. 3 din B, bd. - nr. 141,. A, sector 2. Acest contract nu a fost niciodată desființat.
Prin sentința civilă nr.3692/21.05.2003 a Judecătoriei sector 2 B, irevocabilă prin decizia civilă nr.38/13.01.2005 a Curții de Apel București secția a IV-a civilă, reclamanții au fost obligați să lase în deplină proprietate și posesie imobilul sus menționat moștenitoarei foștilor proprietari,.
În raport de cele mai sus arătate, tribunalul a constatat că reclamanții au fost evinși de imobilul cumpărat în temeiul Legii nr.112/1995, astfel că devin aplicabile disp. art.1337 Cod Civil, conform cărora vânzătorul este de drept obligat a răspunde către cumpărător pentru evicțiunea, totală sau parțială, a lucrului vândut. Obligația de garanție pentru evicțiune revine, deci, vânzătorului, în speță pârâtul Municipiul B prin Primarul General și nu mandatarului acesteia, pârâta SC SA. Ca urmare, tribunalul a admis excepția lipsei calității procesuale pasive și a respins acțiunea ca atare față de această pârâtă.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor datorate de vânzător pentru evicțiune, tribunalul a reținut că potrivit art.1344 cod civil "dacă lucrul vândut se află, la epoca evicțiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentele valoriiîn timpul evicțiuniî.Așa cum rezultă din expertiza imobiliară efectuată în cauză (filele 110-117, 144-145) valoarea de circulație a imobilului. 3 din B, bd. - nr. 141,. A, sector 2 era, la data evicțiunii (13.01.2005 - data rămânerii irevocabile a sentinței civile nr.3692/21.05.2003 a Judecătoriei sector 2 B, prin care reclamanții au fost evinși), de 137.346 euro, sumă pe care pârâtul Municipiul B trebuie să o plătească reclamanților conform dispozițiilor legale sus menționate.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Municipiul B, tribunalul a reținut că prețul încasat de acesta pentru vânzarea imobilului. 3 din B, bd. - nr. 141,. A, sector 2 fost vărsat în fondul extrabugetar constituit la dispoziția chematului în garanție Ministerul Finanțelor Publice și că, potrivit art. 50 al. 3 din Legea nr.10/2001, așa cum a fost modificată prin Legea nr.1/2009, restituirea prețului de piață se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar menționat.
Față de aceste împrejurări, tribunalul a admis cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Municipiul B prin Primarul General și a obligat chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice să plătească acestuia suma reprezentând cuantumul despăgubirilor la care pârâtul a fost obligat către reclamanți.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, tribunalul a reținut că potrivit art. 9 al. 5 din Legea nr.112/1995, unitățile specializate care evaluează și vând apartamente (în speță, chemata în garanție SC SA) aveau dreptul să încaseze un comision de 1% din prețul apartamentelor vândute în temeiul legii, neexistând dispoziții legale care să stipuleze restituirea acestui comision în caz de desființare a contractelor încheiate sau în caz de evicțiune. Nu se poate susține o îmbogățire fără justă cauză a unităților specializate sus menționate, deoarece comisionul era încasat în temeiul legii, pentru activitatea de evaluare și vânzare a locuințelor care făceau obiectul acesteia. În consecință, tribunalul a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în garanție formulată de Ministerul Finanțelor Publice.
În temeiul art.274 Cod de procedură civilă, tribunalul a obligat pârâtul Municipiul B la 1003 lei cheltuieli de judecată către reclamanți, sumă reprezentând contravaloarea onorariului de expertiză achitat de aceștia.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel chematul în garanție MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, pârâtul MUNICIPIUL B prin PRIMARUL GENERAL și reclamanții și.
În motivarea apelului, apelantul chemat în garanție MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE invocă excepția lipsei calității sale procesuale pasive, având în vedere următoarele considerente:
Astfel, arată că potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dăuna unui terț.
Ori, Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamanții și și Primăria Municipiului B prin mandatar SC - SA, este terț față de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului
In conformitate cu dispozițiile art.1337, art. 1341 și următoarele din Cod civil, solicită să se instituie răspunderea vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului B prin mandatar SC - SA, pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț.
Nici dispozițiile art.50 din Legea nr.10/2001 nu sunt de natură să determine introducerea în prezenta cauză a Ministerului Finanțelor Publice și să acorde calitate procesuală acestei instituții, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului.
reclamanților de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț.
Această tulburare de drept este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicțiune totală a vânzătorului, Primăria Municipiului, față de pretențiile privind restituirea valorii prețului pentru imobilul în cauză la prețul de circulație.
De asemenea, arată că nici în urma modificărilor aduse Legii nr.10/2001 prin Legea nr.1/2009 nu are calitate procesuala pasivă întrucât potrivit dispozițiilor art. 50 din Legea 10/2001:
"(21) Cererile sau acțiunile În justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare Încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995,cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru".
Or, având în vedere că în acest moment nu există o sentință definitivă si revocabilă în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, încheiate de către reclamanții și cu Primarul Municipiului B prin mandatar SC - SA, nu se poate justifica calitatea procesuală pasiva a Ministerul Finanțelor Publice.
Față de argumentele prezentate, consideră că Ministerul Finanțelor Publice nu are calitate procesuală pasivă în această cauză, și, pe cale de consecință, solicită admiterea apelului, modificarea sentinței civile atacate în sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice și în consecință respingerea cererii de chemare în garanție ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
In al doilea rând, critică hotărârea instanței de fond în ceea ce privește respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în garanție formulată de Ministerul Finanțelor Publice în contradictoriu cu chematul în garanție prin care a solicitat restituirea comisionului de 1% încasat de această societate la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. NO 3950/08.07.1997.
Din textul de lege menționat mai sus reiese clar că acest comision de 1% a fost reținut de mandatarul Primăriei Municipiului B, în speță, de SC SA.
De asemenea, instanța de fond a obligat Ministerul Finanțelor Publice la restituirea unei sume care nu a intrat niciodată în patrimoniul său, fapt reținut chiar de aceasta în considerentele sentinței de fond, provocând în acest fel un prejudiciu chematului în garanție.
In subsidiar, în măsura în care va fi respinsă această excepție ca neîntemeiata, pe fondul cauzei, solicită admiterea apelului și respingerea cererii de chemare în garanție ca neîntemeiată, având în vedere că, potrivit dispozițiilor prevăzute de art. 501din Legea 10/2001, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piață este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții: prima condiție este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
In speță, condiția referitoare la desființarea contractului de vânzare-cumpărare consideră că nu este îndeplinită, având în vedere că reclamanții nu au făcut dovada că contractul de vânzare-cumpărare cu nr.NO 3950/08.07.1997 ar fi fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
În motivarea apelului, pârâtul MUNICIPIUL B prin Primarul General invocă excepția lipsei calității sale procesuale pasive, pentru următoarele considerente:
Potrivit art.50 alin 3 din Legea nr.10/2001, completată și modificată prin Legea nr.1/2009 "restituirea prețului actualizat plătit de chiriași ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Finanțelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin 6 din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare".
Răspunderea pentru evicțiune presupune două elemente cumulativ prevăzute de lege, respectiv, plata prețului și despăgubiri pentru prejudiciul cauzat.
În speță, cele două elemente prevăzute de lege pentru existența răspunderii pentru evicțiune nu sunt întrunite. Acțiunea de față este una în pretenții, respectiv obținerea unei sume de bani care potrivit legii 112/1995 și HG 20/1996 nu au intrat în bugetul, ci au intrat în contul Ministerului d e Finanțe. Unul din elementele esențiale ale răspunderii pentru evicțiune - prejudiciul, nu a fost indicat, dovedit, iar despăgubirile pentru acest prejudiciu nu au fost arătate și nu au fost timbrate.
Pentru toate aceste considerente, întrucât apelantul apreciază că nu are calitate procesuală pasivă, solicită admiterea excepției invocate și respingerea acțiunii față de acesta, ca neîntemeiată.
În ceea ce privește obligarea pârâtului la plata către reclamanți a sumei de 1003 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, consideră că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art.274 Cod de procedură civilă, fiind nejustificate, iar în situația în care nu va fi avută în vedere această susținere, solicită diminuarea cuantumului acestora, conform art.274 alin.3 Cod de procedură civilă.
Prin apelul declarat de reclamanții și, se solicită admiterea căii de atac exercitate, modificarea hotărârii atacate, în sensul admiterii în tot a acțiunii, cu consecința obligării intimatului la plata contravalorii de circulație a imobilului situat în B,-, sector 2, pentru următoarele motive:
1. În mod nelegal, instanța de fond a apreciat că despăgubirile datorate de intimat trebuie calculate prin raportare la momentul evicțiunii. legilor speciale de reparație.
Interpretarea dată de instanța de fond art.1344 Cod civil este greșită, întrucât textul legal menționat nu instituie regula despăgubirii cumpărătorului cu valoarea imobilului calculată la momentul producerii evicțiunii, ci impune luarea în considerare a valorii de circulație a imobilului, plus diferența de valoare ce s-ar fi produs în plus la momentul evicțiunii față de data vânzării.
2.Incidența art.501alin.1 din Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
De asemenea, alin.2 al textului de lege invocat, prevede că "valoarea despăgubirilor prevăzute la alin.1 se stabilește prin expertiză. Prin urmare, valoarea de circulație a imobilului este de 219.725 Euro, așa cum s-a stabilit prin expertiza efectuată în dosar.
În sensul acordării despăgubiri lor calculate la valoarea actuală a imobilelor este și jurisprudența CEDO, care stabilește că 46.Curtea estimează, în condițiile speței, că restituirea apartamentului litigios reclamantei, al cărei drept de proprietate a fost confirmat prin decizia definitivă din 12martie 2001 de Curtea de Apel București, ar plasa persoana interesată într-o situație echivalentă cu cea în care s-ar fi găsit dacă prevederile articolului 1din Protocolul nr.1 nu ar fi fost contestate. În loc ca Statul pârât să restituie apartamentul într-un termen de trei luni începând cu ziua în care decizia prezentă devine definitivă, Curtea decide că el va trebui să acorde solicitantei, ca despăgubiri, o sumă corespunzătoare valorii actuale a apartamentului.
Examinând apelurile prin prisma criticilor formulate, curtea reține că sunt nefondate pentru următoarele considerente.
Cu privire la calitatea procesuală pasivă în prezentul litigiu, curtea reține că, în mod corect prima instanță a reținut că Municipiul B, în calitate de parte contractantă are calitate procesuală pasivă, în cauză fiind incidente dispozițiile art. 1337. civil referitoare la răspunderea pentru evicțiune.
Curtea reține că, dispozițiile art. 50 din legea 10/2001, în forma anterioară adoptării legii 1/2009, își găsesc o reglementare specială exclusiv în cazul ererilor sau acțiunilor în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, situații în care Ministerului Finanțelor Publice îi revine obligația restituirii acestor sume, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995. Prin urmare, aceste dispoziții confereau calitate procesuală pasivă Ministerului Finanțelor exclusiv în situația în care au fost anulate contractele de vânzare - cumpărare, ceea ce nu este cazul în prezentul litigiu. Orice altă interpretare a prevederilor legale speciale arătate ar face imposibilă acordarea de despăgubiri în aceste situații și nu se poate accepta ca cei care au cumpărat imobilele în litigiu, fiind de bună credință la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, să nu beneficieze de nici o măsură reparatorie ca urmare a deposedării lor ulterioare. Contrar celor susținute de apelanta - pârâtă cu privire la acest aspect, curtea consideră că în asemenea ipoteze își găsește aplicare numai dreptul comun în ceea ce privește evicțiunea și efectele acesteia (reglementările Codului Civil), consecință firească a împrejurării că legea reparatorie specială, Legea nr. 10/2001, în forma anterioară legii 1/2009 nu are în vedere posibilitatea exercitării unor acțiuni în revendicare întemeiate pe prevederile art. 480.civ. (așadar, pe dreptul comun în materie) împotriva proprietarilor persoane fizice pentru restituirea imobilelor ce fac obiectul acestei legi reparatorii și nu reglementează ca atare nici situațiile ce pot apărea în cazul admiterii cererilor și obligării la restituirea imobilelor către foștii proprietari.
Or, în raport de dispozițiile art. 1337 și urm. civ. vânzătorul are obligația de a plăti cumpărătorului evins atât prețul primit, cât și daunele interese cuprinzând și sporul de valoare dobândit de lucru până la data evicțiunii.
Cât privește obligarea pârâtei Primăria Municipiului B la plata cheltuielilor de judecată, corect a reținut prima instanță că, în raport de dispozițiile art. 274. Pr. Civ datorează cheltuieli de judecată. Cu privire la posibilitatea reducerii cuantumului acestor cheltuieli, curtea reține că aceasta este o chestiune de apreciere pusă de legiuitor la dispoziția instanței, și nu o obligație, astfel că nici această critică nu poate fi primită.
Tot astfel, nu sunt întemeiate criticile formulate de apelantul Ministerul Finanțelor Publice privind admiterea cererii de chemare în garanție întrucât, potrivit dispozițiilor legii 10/2001 restituirea sumelor se face din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Curtea apreciază că, prin aceste dispoziții legale, legiuitorul a înțeles să stabilească expres instituția ce urmează să achite efectiv sumele datorate. Că este așa, rezultă și din faptul că, în aceste situații particulare în care au fost înstrăinate imobilele în condițiile legii 112/1995, cel care a încasat efectiv prețul acestor vânzări nu a fost Primăria Municipiului B, ci Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, el fiind cel care trebuie să răspundă și în cazul evicțiunii cumpărătorului, prin admiterea cererii de chemare în garanție.
Nu sunt întemeiate nici criticile vizând restituirea comisionului de 1% încasat de - SA, corect reținând instanța de fond că această societate comercială a încasat o sumă de bani reprezentând un preț al serviciului prestat, independent de evicțiunea vânzătorului, neexistând nici o dispoziție legală care să prevadă restituirea acestui comision.
Nu pot fi primite nici criticile formulate de apelanții - reclamanți, în mod corect reținând instanța de fond că pârâții datorează valoarea imobilului la momentul evicțiunii. Astfel, pe de o parte dispozițiile art. 1344. civil statuează că, în caz de evicțiune, cumpărătorul are dreptul la prețul vânzării și excedentul valorii imobilului de la momentul evicțiunii, și nu cum eronat susțin apelanții la valoarea imobilului plus diferența de valoare. Pe de altă parte nici critica legată de necesitatea determinării valorii imobilului prin expertiză nu este întemeiată, întrucât instanța de fond a stabilit suma datorată prin expertiză, în raport fiind solicitate două valori, prin raportare la momentul evicțiunii și la momentul introducerii acțiunii, în mod corect fiind omologată valoarea prin raportare la momentul evicțiunii.
Pentru aceste considerente în baza art. 296.pr.civ. curtea respinge apelurile ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de apelanții - reclamanți și domiciliați în B, B- dacian 141,. 3,. 3, sector 2 și cu domiciliul ales la "" în B, șos. - nr. 4 - 8, -,. 8, sector 1, de către apelantul pârât Municipiul B prin Primarul General cu sediul în B,-, sector 5, și de către apelantul chemat în garanție Ministerul Finanțelor Publice cu sediul în B,-, sector 5, împotriva sentinței civile nr. 435 din 26 martie 2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul chemat în garanție SC - SA cu sediul în B,-, sector 2, ca nefondat.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 27 ianuarie 2010.
Președinte, Judecător, Grefier,
Red.
./
10ex./02.03.2010
-5.-
Președinte:Andreea Doris TomescuJudecători:Andreea Doris Tomescu, Ioana Herold Petre
