Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 923/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(2656/2008)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.923
Ședința publică de la 28.05.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Claudiu Marius Toma
JUDECĂTOR 2: Gabriela Sorina Prepeliță
JUDECĂTOR - - -
GREFIER -
* * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea cererilor de recurs formulate de recurenții-pârâți, și de recurentul-pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL, împotriva deciziei civile nr.690 din 20.05.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul-reclamant.
Dezbaterile în cauză au avut loc la data de 21.05.2009 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie. Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și a da posibilitate părților să depună concluzii scrise a amânat pronunțarea la data de 28.05.2009, când a decis următoarele:
CURTEA,
Asupra recursului civil de față, deliberând reține următoarele:
Prin decizia civilă nr. 690 din 20 mai 2008, Tribunalul București - Secția a III a Civilă respins apelurile declarate de apelanții - pârâți, și Municipiul B prin Primarul General, împotriva sentinței civile nr. 16512 din 28 noiembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 B, în dosar nr-, în contradictoriu cu intimatul - reclamant, ca nefondate.
Pentru a pronunța această decizie civilă, tribunalul a reținut că, prin sentința civilă nr. 16512 din 28 noiembrie 2007 Judecătoria Sectorului 1 Baa dmis acțiunea formulată de reclamantul în contradictoriu cu pârâții, și Municipiul B prin Primarul Generala, a contestat nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului situat în-,. 6, sector 1 și a obligat pârâții persoana fizica să lase reclamantului în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul menționat.
Examinând sentința apelată prin prisma motivelor invocate și în conformitate cu art. 295 Cod de procedură civilă, tribunalul a constatat următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 B la 04 februarie 2007 reclamantul a chemat în judecată pe pârâții Municipiul B, și, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nevalabilitatea titlului statului cu privire la imobilul din B,-,.1,. 6, sector 1, și să fie obligați pârâții persoane fizice să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul de mai sus.
În ceea ce privește excepția lipsei de interes în formularea primului capăt de cerere s-a reținut că reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 480 și 481 Cod civil, iar constatarea nevalabilității titlului statului a fost cerută ca premisă a acțiunii în revendicare.
Împrejurarea că Legea nr. 10/2001 are ca sferă de aplicare și imobilele preluate în baza Decretului nr. 92/1950 nu are relevanta în speță, instanța de judecată fiind investită cu o acțiune în revendicare întemeiata pe dreptul comun, acțiune admisibilă câtă vreme raportul juridic dedus judecații nu intră sub incidenta Legii nr. 10/2001.
Astfel, așa cum corect a apreciat prima instanță, reglementarea raporturilor dintre foștii proprietari și autoritățile investite cu soluționarea notificărilor formulate în temeiul Legii nr. 10/2001 nu se suprapun cu raporturile dintre foștii proprietari și chiriașii celor preluate abuziv, acestea din urmă neintrând în sfera de aplicare a legii speciale.
O altă interpretare ar reprezenta o limitare a accesului la justiție, ceea e ar reprezenta o denegare de dreptate.
Acțiunea în revendicare este instrumentul specific de apărare a dreptului de proprietate, nefiind limitată ca sferă de aplicare la ipoteza proprietarului neposesor versus posesor neproprietar, putând fi îndreptată șsi împotriva altei persoane care invocă un titlu de proprietate valabil cum este cazul în speță.
Prin urmare, buna - credință a chiriașilor cumpărători sau aparenta de drept, care salvează actul de la efectele nulității, nu poate paraliza acțiunea în revendicare, a adevăratului proprietar, indiferent de modul de soluționare a acțiunii în constatarea nulității contractului de vânzare - cumpărare.
Așa cum corect a apreciat prima instanță, titlul reclamantului transmis prin moștenire este mai bine caracterizat, fiind preferabil contractului de vânzare - cumpărare încheiat de pârâți cu statul.
Titlul statului nu poate fi considerat ca valabil câtă vreme Decretul nr. 92/1950 contravenea Codului civil precum și Constituției României în vigoare la acea dată, astfel că se impune concluzia unei transmiteri nevalabile a dreptului de proprietate către chiriași potrivit principiului că nimeni nu poate transfera mai multe drepturi decât a deținut.
Față de considerentele expuse și în conformitate tribunalul a respins apelurile ca nefondate.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs și precum și Municipiul B prin Primarul General.
Referitor la recursul formulat de și.
În esență, au motivat recursul în sensul că potrivit art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă, decizia recurată a fost dată cu încălcarea Legii nr. 10/2001.
Aceasta deoarece, Legea nr. 10/2001, ca lege specială, derogatorie de la dispozițiile art. 480 Cod civil, reglementează situația actelor de înstrăinare a imobilelor reluate abuziv de stat fără titlu valabil (chiar și în ipoteza prevăzută de Decretul nr. 92/1950). Este clar, că se aplica Legea nr. 10/2001, că buna credință și aparența în drept precum și protejarea titlului de proprietate al dobânditorilor cât și securitatea raporturilor juridice sunt temeiuri care guvernează Legea nr. 10/2001 și prin urmare reclamantul în calitate de persoană îndreptățită are al dispoziție acțiunea în revendicare numai dacă imobilul se află în proprietatea statului (filele 2 - 4 dosar curte).
Recursul este nefondat.
Este cert că acțiunea formulată la prima instanță (fila 1 dosar fond) este o acțiune în revendicare, bazată pe art. 480 cod civil (așa cum a definit-o practica judiciară prin compararea de titluri).
Acesta este cadrul procesual fixat de reclamant și nemodificat pe tot parcursul celor două cicluri procesuale (fond și apel).
Este adevărat că potrivit art. 20 și 21 din Legea nr. 10/2001 (în numerotarea intervenită până la modificarea acestei legi, prin Legea nr. 247/2005 și ulterior prin Legea nr. 1/2009) acțiunea în revendicare fondată pe dreptul comun (art. 480 - 481 Cod civil) era admisibilă numai dacă s-a introdus înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001.
Termenul de notificare a fost prelungit cu trei luni prin OUG nr. 109/2001 și cu încă trei luni prin OUG nr. 145/2001 precum și cu încă două luni prin OUG nr. 10/2003.
Or, după toate aceste prelungiri succesive ale depunerii notificărilor pentru ca litigiile să se soluționeze în baza Legii nr. 10/2001, încetau și se aplică prescripția, utilizându-se din nou, calea dreptului comun.
Oricum, numitul a uzat de prevederile Legii nr. 10/2001 deoarece prin Dispoziția nr. 4835 din 27 decembrie 2005 Primarului General al Municipiului B i-a fost restituit în natură apartamentul nr. 5 din același bloc (fila 124 dosar fond) prin acțiunea de față (în revendicare pe dreptul comun solicitând apartamentul 6).
De asemenea, sunt cunoscute modalitățile legale de dobândirea dreptului de proprietate anume accesiunea și uzucapiunea (ca moduri de dobândire originare). Mai exist și alte moduri de dobândire a proprietății (legea, contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică pentru bunurile imobile etc.).
B - credință (prin ea însăși) nu este mod de dobândire a proprietății imobiliare.
a practicii judiciare în aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru a justifica unele din acțiunile, fie de proprietarului care revendica, fie de anulare a contractelor de vânzare - cumpărare ale chiriașilor, tot în ideea de a ocroti proprietatea, a fost legiferată de Legea nr. 10/2001 (fostul art. 46 din legea înainte de a fi modificată prin Legea nr. 247/2005) dar constituie motiv de nulitate absolută în răspunderea civilă contractuală și nicidecum mod de dobândire legală a proprietății imobiliare.
Dar important în faptul că motivele de recurs nu pot fi primite, o constituie faptul că dacă s-ar accepta aceste motive s-ar încălca principiul disponibilității.
Potrivit principiului disponibilității, instanța este ținută să se pronunțe, în limitele investirii, numai cu privire la persoanele care au fost chemate în judecată și asupra obiectului determinat al pricinii, stabilit de reclamant prin cererea de chemare în judecată, deoarece nicio dispoziție legală, nu prevede posibilitatea instanței de a se pronunța asupra vreunei chestiuni necerută de părți și pusă în discuție din oficiu de instanță.
Or, reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe dreptul comun, a fost discutată și incidența Legii nr. 10/2001, prevedere reluată în apel.
De remarcat însă că Legea nr. 10/2001 nu a fost invocată pentru paralizarea acțiunii în revendicare, ci în constatarea nevalabilității titlului statului și excepțiilor de inadmisibilitate și a lipsei de interes.
Or, corect cele două instanțe (de fond și apel) au soluționat cauza sub acest aspect, cererea de revendicare nefiind nicicum inadmisibilă, ci conforma probatoriului cel mult nefondată.
Ca atare, motivele formulate de recurență nu pot fi primite și se rețin a fi neîntemeiate.
Cu privire la recursul declarat de Municipiul B prin Primarul General.
În esență se motivează, tot în baza art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă invocându-se excepția lipsei de interes în constatarea preluării fără titlu a imobilului în litigiu în proprietatea statului, decurgând din modificările legislative, Legea nr. 247/2005 și invocându-se și prevederile Legii nr. 10/2001 (art. 2) și Legii nr. 213/1998 (art. 6) dar și faptul că odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 (invocându-se decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție din 09 iunie 2008) și faptul că Legea nr. 10/2004 este o lege specială (filele 6 - 7 dosar curte).
Așa cum s-a arătat și la recursul formulat de și, există într-adevăr această decizie, și Legea nr. 10/2001 este o lege specială în raport de dreptul comun.
Nu poate fi însă ignorat principiul disponibilității, mai ales că Legea nr. 10/2001 nu este invocat ca fiind cea care oprește cursul judecății așa cum reclamantul o investit cauza, că referitor la constatarea nulității, a nevalabilității titlului statului în preluarea imobilului.
Totodată excepția lipsei de interes a fost discutată și analizată de instanța de apel, care a argumentat corect respingerea acesteia.
Ca atare și aceste motive de recurs nu pot fi primite și sunt neîntemeiat.
A admite, că odată cu apariția Legii nr. 10/2001 nu s-ar putea apela la instituția dreptului comun, a acțiunii în revendicare (mod de apărare a proprietății) ar însuma modificarea esenței uneia din celei mai importante valori și instituții civile a statului de drept (proprietatea, care este garantată de Constituție) ar conduce la încălcarea dispozițiilor normelor CEDO referitoare la proprietate, ceea ce nu poate fi acceptat.
Ca atare, deoarece motivele de recurs sunt neîntemeiate, potrivit art. 312 alin. 1 Cod de procedură civilă recursurile vor fi respinse ca nefondate.
Văzând și art. 316 Cod de procedură civilă;
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
În majoritate:
Respinge recursul formulat de recurenții - pârâți, și Municipiul B prin Primarul General, împotriva deciziei civile nr. 690 din 20 mai 2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - reclamant, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 28 mai 2009.
Președinte, Judecător, Grefier,
Red.
.
2ex./01.07.2009
-3.-;
Jud.1.-
OPINIE SEPARA TĂ
În dezacord cu opinia majoritară, am exprimat punctul de vedere potrivit căruia recursul pârâților este fondat și se impune admiterea acestuia, modificarea decizie recurate, admiterea apelurilor, iar pe fond respingerea acțiunii, considerând că aceasta este neîntemeiată, având în vedere următoarele:
Obiectul litigiului dedus judecății îl constituie acțiunea în revendicarea imobilului situat în B,-,.6,.1, sector 1, întemeiată pe dispozițiile dreptului comun, respectiv art.480 Cod civil, instanța având de soluționat cauza prin compararea titlurilor părților, să stabilească care dintre acestea este preferabil.
Recurenții - pârâți și invocă titlu de proprietate asupra imobilului în litigiu, contractul de vânzare-cumpărare nr.3518/04.05.2000 încheiat cu Consiliul General al Municipiului B, ce a fost transcris în Registrul de al Judecătoriei sectorului 1 B sub nr.8941/15.06.2000, în timp ce intimatul - reclamant a dobândit imobilul pe cale succesorală de la fosta proprietară,.
Am apreciat că în cauză operează principiul error comunis facit jus, atâta vreme cât până la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare de către recurenți, respectiv 08 noiembrie 1996, titlul statului asupra imobilului nu fusese contestat de nimeni, nici măcar de reclamanți, care deși ar fi putut să beneficieze de prevederile reparatorii ale Legii nr. 112/1995, nu au formulat cerere de restituire în natură și nici o acțiune în revendicare a imobilului. Prin atitudinea lor pasivă a fost întărită convingerea chiriașilor cumpărători că apartamentul este proprietatea statului.
În speță, prin necontestarea titlului statului, eroarea a fost comună și invincibilă, că subdobânditorii chiriași cumpărători au fost de bună - credință, întrucât orice demersuri ar fi întreprins ar fi constatat că reclamanții nu au revendicat apartamentul și că actul încheiat între stat ca proprietar aparent și chiriași a fost cu titlu oneros, consider preferabil contractul de vânzare - cumpărare față de titlul de proprietate al reclamanților, urmând ca din punct de vedere al dreptului comun acțiunea în revendicare să fie respinsă.
Raportând motivele de recurs la prevederile Convenției pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale și la jurisprudența Convenției Europene a Drepturilor Omului în cauză sunt incidente dispozițiile art. 1 din Protocolul nr. 1: "Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional.
Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuții sau a amenzilor".
Atât recurenții - pârâți cât și intimatul - reclamant au un bun în înțelesul Convenției. În ceea ce-l privește pe intimatul - reclamant se constată că împotriva dreptului lui de proprietate a operat deja o ingerință din partea statului, atât prin preluarea abuzivă a imobilului, cât și prin vânzarea apartamentului către chiriașul cumpărător (în condițiile în care statul nu putea înstrăina potrivit art. 1 din Legea nr. 112/1995 decât locuințele dobândite cu titlu).
În ceea ce-i privește pe recurenții chiriași cumpărători împotriva lor nu a operat o ingerință în dreptul lor de proprietate. S-ar ajunge la exercitarea unei ingerințe doar în măsura în care s-ar admite acțiunea în revendicare a intimatului - reclamant întrucât ar pierde dreptul lui de proprietate asupra apartamentului în litigiu.
S-a mai reținut de către Convenția Europeană a Drepturilor Omului că o privare de proprietate care să țină de cea de-a doua normă se poate justifica numai dacă se demonstrează în special că ea a intervenit din motiv de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege. Admiterea acțiunii în revendicare împotriva recurenților nu se încadrează însă în aceste excepții.
În plus, orice ingerință în exercitarea dreptului de proprietate trebuie să răspundă criteriului de proporționalitate. Trebuie păstrat un echilibru just între cerințele interesului general al comunității și imperativele protecției drepturilor fundamentale ale omului.
Convenția Europeană a Drepturilor Omului reține că echilibrul ce trebuie păstrat va fi distrus dacă persoana în cauză suportă o sarcină specială și exorbitantă (pierderea dreptului de proprietate pentru locuința pe care o au).
Prin admiterea acțiunii în revendicare împotriva pârâților chiriași cumpărători, apreciindu-se eventual că această ingerință ar avea "o bază legală" și ar servi unei cauze "de utilitate publică" (respectiv înlăturarea ingerinței exercitate de stat împotriva reclamantului), nu s-ar respecta criteriul de proporționalitate, întrucât recurenții nu ar putea obține după legea specială - Legea nr. 10/2001 - decât prețul reactualizat și cheltuielile efectuate cu apartamentul și nu o valoare reală de circulație a acestuia, fiind puși în situația de a suporta povara responsabilității statului care s-a făcut vinovat de ingerința în dreptul de proprietate al intimatului.
Pe de altă parte, reclamantul - intimat este protejat de Legea nr.10/2001, modificată prin OUG nr. 8/2007 care îi recunoaște dreptul la despăgubiri în bani de până la 150.000 Euro, dacă valoarea bunului ar fi mai mare pentru diferență ar fi putut beneficia de restul măsurilor reparatorii prevăzute de lege.
În acest sens, prin dispoziția nr.4834 din 27.12.2005 a Primarului General al Municipiului B s-a propus acordarea de măsuri reparatorii prin echivalentul pentru construcția vândută recurenților - pârâți în baza Legii nr. 112/1995, împreună cu terenul aferent imobilului situat în B, str.-. -, nr.5, sector 1.
Prin urmare, nu poate fi invocată în cauză o absență totală a despăgubirii.
În concluzie, am apreciat că o admitere a acțiunii în revendicare împotriva pârâților chiriași cumpărători ar duce la ruperea, în defavoarea lor, a justului echilibru ce trebuia păstrat între protecția proprietății și cerințele interesului general.
Judecător,
- - -
Președinte:Claudiu Marius TomaJudecători:Claudiu Marius Toma, Gabriela Sorina Prepeliță
