Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 928/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (288/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.928.
Ședința publică de la 28 mai 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Stere Learciu
JUDECĂTOR 2: Claudiu Marius Toma
JUDECĂTOR 3: Gabriela
GREFIER -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea asupra recursurilor declarate de recurentul pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL și de către recurenta pârâtă, împotriva deciziei civile nr.1547 A din 27.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți, -, SC SRL și intimatul pârât SC NORD SA.
are ca obiect - revendicare imobiliară.
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică de la 14.05.2009, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie, când curtea - pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării - a amânat succesiv pronunțarea la 21.05.2009 și la 28.05.2009, hotărând următoarele:
CURTEA,
Deliberând asupra recursurilor civile de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă la data de 08.08.2002 sub nr.5685/2002 reclamanta și au chemat în judecată pe pârâții, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B, MUNICIPIUL B, prin Primarul General și NORD, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.4012/20978/3.04.1997 și să fie obligați pârâții să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul situat în B, str.-.-, nr.3, corp B, parter,.7, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii imobilului susmenționat, conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat de autoarea lor, la data de 11.05.1933 și autentificat de Tribunalul Ilfov, Secția notariat sub nr.1222/11.05.1933 și transcris la grefa aceluiași tribunal sub nr.6368/11.05.1933.
Au mai susținut reclamanții că bunul a intrat în posesia statului în mod abuziv și fără nici un titlu în baza Decretului nr.92/1950, deși autoarea lor făcea parte din categoria persoanelor exceptate de la măsura naționalizării, la acea dată fiind văduvă și casnică.
Prin sentința civilă nr.3399/6.03.1998 a Judecătoriei Sectorului 1 B, Consiliul General al Municipiului Baf ost obligat să le restituie reclamanților imobilul situat în str.-.- - nr.3, sector 1.
Referitor la contractul de vânzare-cumpărare nr.4012/20978/3.04.1997 reclamanții au arătat că a fost încheiat prin fraudarea legii și îi lipsește cauza. La data de 17.01.1997 au formulat și trimis la pârâta Herăstrău Nord o cerere înregistrată sub nr.759/17.01.1997 prin care solicitau în calitatea lor de proprietari restituirea în natură a întregului imobil, încunoștințând această instituție că înțeleg să revendice imobilul, astfel încât să nu procedeze la efectuarea unor operațiuni juridice de înstrăinare a bunului.
În anul 1995 pârâta a vândut apartamentul situat în B,--119,.63,.10,.921, sector 3, anterior cumpărării imobilului proprietatea reclamanților, deși Legea nr.112/1995 prevedea ca o condiție pentru cumpărător ca acesta să nu mai aibă o altă locuință și să nu cumpere sau să vândă vreo locuință în localitatea în care cumpără.
Astfel, buna-credință este o condiție care ar fi trebuit să fie îndeplinită la momentul încheierii contractului atât de Primăria Municipiului B prin mandatarul său, cât și de către fostul chiriaș. Pârâta Primăria Municipiului B nu se poate prevala de existența bunei credințe, întrucât a formulat cerere de retrocedare în natură a bunului la Comisia de Aplicare a Legii nr.112/1995, în termenul prevăzut de aceasta, înainte ca vânzările să se fi efectuat (înregistrată în anul 1996).
Cu privire la capătul 2 de cerere reclamanții au precizat că se impune compararea titlurilor reclamanților cu cel al pârâtei.
Prin sentința civilă nr.576/20.06.2003 Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Prin decizia civilă nr.538/A/17.11.2003 Curtea de Apel București - Secția a IV-a Civilă a admis excepția autorității de lucru judecat, a admis apelul reclamanților și a schimbat în tot sentința, în sensul că a respins acțiunea reclamanților pentru autoritate de lucru judecat.
Recursul formulat de către reclamanți a fost respins prin decizia nr.4788/3.06.2005 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.
Împotriva deciziei de recurs, reclamanta și (în calitate de moștenitor al defunctului ) au formulat contestație în anulare, luându-se act de împrejurarea că urmare a decesului reclamantei, aceasta a fost moștenită de către.
Prin decizia nr.3159/24.03.2006 Înalta Curte de Casație și Justiție a admis contestația în anulare, a anulat decizia civilă nr.4788/3.06.2005, fixându-se termen pentru rejudecarea apelului, iar prin decizia nr.6146/22.06.2006 a aceleiași instanțe, s-a dispus scoaterea cauzei de pe rol și trimiterea dosarului către Curții de Apel București pentru soluționarea recursului.
Prin decizia civilă nr.189/24.10.2006 Curții de Apel București - Secția a IV-a Civilă a admis recursul declarat de reclamanții și, a casat decizia civilă nr.538/A/17.11.2003 a Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă, a admis apelul, a desființat sentința civilă nr.576/20.06.2003 a Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă și a trimis cauza la Judecătoria sectorului 1 B spre rejudecare.
Prin sentința civilă nr.5740/11.04.2007 Judecătoria sectorului 1 Baa dmis excepția autorității de lucru judecat și a respins acțiunea ca existând autoritate de lucru judecat.
Apelul formulat de către reclamanți împotriva acestei hotărâri a fost admis prin decizia civilă nr.1069/A/25.09.2007 a Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă, desființându-se sentința apelată și trimițându-se cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
Ca urmare a casării cu trimitere spre rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 la data de 18.02.2008 sub nr-.
La termenul din 14.04.2008, reclamanții au învederat că se judecă cu pârâții, Municipiul B și Herăstrău Nord
Prin sentința civilă nr.9107/30.06.2008, Judecătoria sectorului 1 Baa dmis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Herăstrău Nord, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul B, a admis în parte acțiunea precizată formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâții, Municipiul B, prin Primarul General și Herăstrău Nord, a respins pretențiile reclamanților, în contradictoriu cu pârâta Herăstrău Nord, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă; a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.4012/20978/3.04.1997; a obligat pe pârâta să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul nr.7, situat în B, str.-.- nr.3, corp B, parter, sector 1, compus din 3 camere și bucătărie în exclusivitate și wc în comun, în suprafață utilă de 55,35. precum și suprafața de 25,60. teren situat sub construcție și a luat act că reclamanții nu solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că numita a cumpărat imobilul situat în B, str.- -, nr.3, compus din teren în suprafață de 1.350. și toate construcțiile și îmbunătățirile existente pe teren prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.12221/11.05.1933 la Tribunalul Ilfov, Secția Notariat.
Analizând valabilitatea titlului statului în conformitate cu dispozițiile art.6 alin.3 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, instanța a apreciat că prevederile Decretului nr.92/1950, act normativ juridic în baza cărui s-a efectuat preluarea, contravin dispozițiilor Constituției din 1948, art.8, art.10 și art.16, potrivit cărora proprietatea particulară se bucură de o protecție specială, cetățenii Populare Române fiind egali în fața legii, iar exproprierile pentru cauză de utilitate publică se făceau pe baza unei legi și cu o dreaptă despăgubire stabilită prin justiție.
Totodată, prevederile Decretului nr.92/1950 contravin dispozițiilor legale în vigoare la acea dată, privitoare a proprietate, respectiv art.481 civ. potrivit căruia "nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică, primind o dreaptă și prealabilă despăgubire", precum și dispozițiilor tratatelor internaționale la care România era parte, privitoare la proprietate, și anume Declarația Universală a Drepturilor Omului.
Instanța a reținut că art.6 din Legea nr.213/1998 trasează clar problema valabilității preluării de către stat, reglementând expres că sunt preluate cu titlu valabil doar imobilele care au intrat în proprietatea statului cu respectarea legilor și a Constituției în vigoare la data preluării de către stat.
De altfel, legiuitorul a statuat că în sensul Legii nr.10/2001, prin imobile preluate în mod abuziv se înțelege și imobilele preluate de stat în baza Decretului nr.92/1950 (art.2 lit.a din Legea nr.10/2001, republicată).
Potrivit art.45 alin.2 din Legea nr.10/2001 "Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință".
În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.4012/20978/3.04.1997, instanța a constatat că efectele acestei sancțiuni juridice urmează a se produce între părțile actului juridic, calitate procesuală nu pot justifica decât părțile între care s-a încheiat actul în cauză.
Astfel, pârâta Herăstrău Nord a acționat doar ca mandatar al vânzătorului, fără a-și asuma drepturi și obligații proprii prin încheierea contractului, consecința fiind aceea că nu are calitate procesuală pasivă, urmând a se admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei și a se respinge pretențiile reclamanților în contradictoriu cu această pârâtă, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Reținând și împrejurarea că reclamanții, prin ultima precizare a cadrului procesual al acțiunii, au învederat că înțeleg să cheme în judecată pe pârâtul Municipiul B prin Primarul General, doar pe capătul de cerere având ca obiect constatare nulitate absolută contract de vânzare-cumpărare, precum și față de argumentele mai sus expuse cu privire la calitatea procesuală într-o asemenea acțiune, instanța a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul
Validitatea încheierii unui act juridic, a conformității sale cu legea, se analizează în funcție de momentul încheierii sale.
Instanța de fond a mai reținut că, deși cererea de cumpărare a imobilului nr.20978/19.01.1996 a fost făcută doar de către numitul pentru apartamentul nr.7 compus din 2 camere, hol și bucătărie pentru care exista încheiat contractul de închiriere, contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în calitate de cumpărători atât de către numitul, cât și de către pârâta, iar apartamentul vândut avea 3 camere, bucătărie în exclusivitate și în comun wc.
De asemenea, la momentul efectuării vânzării, ca urmare a cercetărilor efectuate și consemnate chiar pe spatele cererii de cumpărare a imobilului nr.20978/19.01.1996 s-a menționat că la poziția nr.1223/dosar 768 figurează numita, care solicită despăgubiri, iar la poziția nr.1320/dosar 2885 figurează numitul, care solicită restituirea în natură.
Astfel, vânzătorul Municipiul Bap rocedat la înstrăinarea imobilului în cauză, deși avea cunoștință de existența unei cereri de restituire în natură din partea moștenitorilor fostului proprietar (nesoluționată), fiind fără relevanță împrejurarea că celălalt moștenitor solicitase despăgubiri. Până la soluționarea cererii de restituire în natură, pârâtul Municipiul B nu putea proceda la efectuarea unei înstrăinări în temeiul Legii nr.112/1995.
De altfel, din adeverința nr.531/12.02.2002 emisă de pârâta Herăstrău Nord a reieșit că numitul a depus sub nr.759/17.01.1997 o cerere prin care solicita sistarea vânzării imobilului din B, str.-.- nr.3, sector 1.
Prin sentința civilă nr.3399/6.03.1998 Judecătoria sectorului 1 Baa dmis acțiunea formulată de numiții, și și a obligat Consiliul Local al Municipiului B să restituie reclamanților imobilul situat în B, str.-.- nr.3, sector 1, compus din 3 corpuri de clădire, respectiv A - 2 apartamente, corpul B - 8 apartamente și corpul C - 2 camere, hol și dependințe.
Deși la momentul înstrăinării imobilului către pârâta și soțul acesteia, și anume 03.04.1997, pe rolul Judecătoriei sectorului 1 B se afla înregistrat dosarul nr.1157/1996, prin care, în contradictoriu cu vânzătoarea Municipiul B, se solicita de către moștenitorii fostului proprietar restituirea imobilului în cauză, existând deci litigiu pe rol.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.8292/04.08.1995 la Notariatul de Stat Local al Sectorului 3 B, pârâta vindea apartamentul nr.921 situat în B,- - 119,.63,.10, sector 3, în cuprinsul contractului se face mențiune despre împrejurarea că pârâta era căsătorită, imobilul fiind dobândit înainte de căsătorie.
Potrivit art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995 " excepție de la prevederile art.1 chiriașii titulari sau membrii familiei lor - soț, soție, copii minori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu".
Or, pârâta a înstrăinat în anul 1995 o locuință în municipiul B, fiind fără relevanță împrejurarea că imobilul era bun propriu, atâta timp cât nici textul de lege nu distinge în acest sens, iar ea a semnat contractul în calitate de cumpărătoare, dar având și calitatea de soție a titularului contractului de închiriere nr.52157/09.04.1992.
Pentru toate aceste argumente, instanța a constatat că atât pârâtul Municipiul B, în calitate de vânzător, cât și pârâta, în calitate de cumpărătoare, au fost de rea-credință la încheierea actului juridic, cu consecința că nu este incidentă situația de excepție prevăzută de art.45 alin.2 din Legea nr.10/2001, urmând a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4012/20978/03.04.1997.
Pe capătul de cerere având ca obiect revendicare, formulat în contradictoriu cu pârâta, instanța a reținut că față de prevederile art.2 alin.2 din Legea nr.10/2001, reclamanții și, în calitate de moștenitori ai unei persoane al cărui imobil a fost preluat fără titlu valabil, își păstrează astfel calitatea de proprietari avută la momentul preluării.
Pe de altă parte, cu privire la titlul pârâtei și anume contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4012/20978/03.04.1997, s-a constatat nulitatea absolută a acestuia, efectele nulității retroactivând până la momentul încheierii actului juridic, consecința fiind că în prezent pârâta este posesoarea neproprietară a imobilului, considerent pentru care capătul de cerere având ca obiect revendicarea a fost admis.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel apelantul Municipiul B, prin Primarul General, criticând soluția instanței de fond pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului, s-a arătat că în mod greșit instanța a admis acțiunea reclamantei, pentru următoarele motive:
În opinia apelantului, sentința pronunțată este nelegală și netemeinică, instanța neținând seama la pronunțarea sa de toate înscrisurile depuse la dosarul cauzei.
Consideră că imobilul în litigiu a fost trecut în proprietatea statului cu titlu valabil, în baza Decretului nr.92/1950, titlu nedesființat printr-o hotărâre judecătorească, imobilul fiind ulterior cumpărat de apelanta intimată, chiriașă în baza unui contract de închiriere.
În aceste condiții, nu se poate reține că părțile contractante au fost de rea credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, titlul statului nefiind desființat, iar chiriașa îndeplinind toate cerințele prevăzute expres de Legea nr.112/1995 la achiziționarea imobilului.
Mai mult, reclamantei îi revenea sarcina să răstoarne prezumția bunei credințe prin administrarea de probe, lucru care nu s-a întâmplat, la dosarul cauzei nedepunându-se nici un fel de înscrisuri care să o răstoarne.
Prin întâmpinare, intimații și au arătat că instanța a analizat în mod obiectiv toate înscrisurile depuse de părți la dosar, considerentele instanței cât și concluzia acesteia fiind în concordanță cu acestea.
Nu poate fi reținută buna-credință a părților contractante, atât timp ct exista litigiu pe rol la momentul contractării, iar ambele părți aveau cunoștință despre intențiile de revendicare ale reclamanților.
Apelantul era parte în procesul de revendicare, iar cumpărătorul a fost înștiințat de către mandatarul acestuia despre intenția de revendicare, prin menține pe cererea de cumpărare, astfel încât au fost încălcate dispozițiile în vigoare.
Nu este de ignorat nici împrejurarea că reclamanții locuiau în același imobil cu fostul chiriaș cumpărător, care avea cunoștință și de la aceștia despre intențiile de revendicare.
Cu privire la excepția lipsei de interes formulată de către intimații reclamanți, tribunalul a constatat că această excepție este neîntemeiată.
Instanța de fond a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, reținând că atât vânzătorul, cât și cumpărătorul au fost de rea-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Atâta vreme cât apelantul a fost parte contractantă în încheierea acestui contract de vânzare-cumpărare, nu se poate considera că acesta nu are un interes născut și actual, legitim și personal în promovarea apelului de față, mai ales că instanța de fond a analizat și valabilitatea titlului statului cu care imobilul a fost preluat de către stat și a considerat că imobilul a fost preluat de către stat fără titlu valabil.
Prin decizia civilă nr.1547/A/27.11.2008 Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins excepția lipsei de interes în formularea apelului, ca neîntemeiată; a respins apelul formulat de apelantul Municipiul B, prin Primarul General, ca nefondat.
Împotriva deciziei civile de mai sus au formulat recurs recurenții pârâți Municipiul B, prin Primarul General și.
Recurentul Municipiul B, prin Primarul General, în baza art.304 pct.9 Cod de procedură civilă, învederează următoarele aspecte:
- să se stabilească cu precădere dacă a fost respectată legea la momentul încheierii actului;
- în cauză au fost respectate condițiile prevăzute de art.948 civ.
Recurenta a depus la dosar o cerere de recurs nemotivată.
Recursul formulat de Municipiul B, prin Primarul General este nefondat, urmând a fi respins, iar în ce privește recursul formulat de, Curtea constată că acesta este nul, nefiind motivat în termen, conform art.306 Cod de procedură civilă.
O primă critică formulată de către recurentul pârât Municipiul B, prin Primarul General privește modalitatea de soluționare a acțiunii, recurentul considerând că imobilul a trecut în proprietatea statului cu titlu valabil în baza Decretului nr.92/1950, acest titlu nu a fost desființat printr-o hotărâre judecătorească, iar imobilul a fost cumpărat de către chiriași, care deținea contract de închiriere al imobilului. Recurentul arată că nu se poate reține că părțile au fost de rea-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare atâta vreme cât titlul statului nu a fost desființat, iar reclamantei îi revenea sarcina să răstoarne buna credință.
Nu se poate împărtăși acest punct de vedere, întrucât la momentul vânzării apartamentului către chiriaș, vânzătorul avea abilitarea legală și trebuia să verifice în ce măsură preluarea imobilului de către stat s-a realizat cu sau fără titlu valabil, în ce măsură titlul statului este contestat de către foștii proprietari ai imobilului de la care acesta a trecut în proprietatea statului, nefiind necesar ca titlul să fie desființat printr-o hotărâre judecătorească.
Imobilul a trecut în proprietatea statului în temeiul Decretului nr.92/1950, de la autorul reclamanților, iar preluarea imobilului nu poate fi considerată decât una fără titlu valabil.
Instanța este abilitată să examineze valabilitatea titlului statului, în temeiul art.6 alin.3 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia. Această analiză se impune a fi făcută și întrucât instanța de judecată este învestită cu capătul de cerere ce are ca obiect constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, pentru a reține una dintre ipotezele prevăzute de dispozițiile art.45 din Legea nr.10/2001.
În raport de dispozițiile Constituției din 1948, sub imperiul căreia a fost adoptat Decretul nr.92/1950 și care, în art.11, prevedea că mijloacele de producție, băncile și societățile de asigurare, proprietate particulară, pot deveni proprietate de stat, bunuri ale întregului popor, doar pct.3 din art.1 al Decretului nr.92/1950 apare ca fiind constituțional.
În celelalte ipoteze, respectiv punctele 1, 2, 4 și 5 ale art.I din Decret, întrucât imobilul în discuție avea calitatea de locuință, iar locuințele, chiar închiriate nu sunt mijloace de producție, naționalizarea acestora a fost făcută cu încălcarea constituției atunci în vigoare, astfel că imobilul s-a preluat fără titlu valabil.
De altfel, nici o interpretare a textului, art.11 din Constituția vremii nu permitea o altă concluzie, înaintea acestui text, art.8 prevedea cu titlu de principiu că proprietatea particulară este recunoscută și garantată de lege; textele ulterioare, inclusiv art.11 erau prevederi de excepție care derogau de la principiul garantării proprietății private, iar excepțiile sunt de strictă interpretare și aplicare, ceea ce odată mai mult duce la concluzia că locuințele la care s-a referit Decretul nr.92/1950 nu puteau fi considerate "alte mijloace de producție" și deci nu puteau fi naționalizate.
Mai mult decât atât, concluzia nevalabilității titlului statului cu privire la imobilul în litigiu se impune chiar și în cazul în care instanța ar aborda problema Decretului nr.92/1950, plecând de la premisa că acesta și-a produs efectele în mod corect, fiind concordant cu ordinea constituțională instaurată în anul 1948 și că imobilele preluate în temeiul său, cu privire la care titlul statului nu este valabil, sunt numai acelea în cazul în care prevederile decretului au fost încălcate. În lumina unei asemenea concepții, ar trebui așadar analizată de la caz la caz preluarea fiecărui imobil în temeiul Decretului nr.92/1950 și ar trebui deci să se plece de la faptul că naționalizarea prevăzută de art.I pct.1 și pct.2 din decret era una "in personam" și nu "in rem".
Decretul nr.92/1950 arăta în art.II că sunt exceptate de la naționalizare imobilele aparținând muncitorilor, funcționarilor, micilor meseriași, intelectualilor profesioniști și pensionarilor. Decretul nr.524/1955, întregește prevederile art.II din Decretul nr.92/1950 și prevede că imobilele aparținând respectivelor categorii, pentru a fi exceptate de la naționalizare, trebuie să fi fost ridicate din venituri provenite din muncă.
Decretul nr.92/1950 este contrar și Declarației Universale a Dreptului Omului, la care România era parte semnatară și care prevedea în art.17 pct.1 și 2 că orice persoană are dreptul la proprietate, atât singură, cât și în asociere cu alții; nimeni nu poate fi lipsit arbitrar de proprietatea sa.
De asemenea, Decretul nr.92/1950 încalcă și dispozițiile art.481 civ. potrivit cărora "nimeni nu poate fi solit a ceda proprietatea sa afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire", tocmai prin faptul că obligă cetățenii români să cedeze proprietatea în favoarea statului fără să existe o cauză de utilitate publică. Prin urmare, trecerea imobilului în proprietatea statului în condițiile Decretului nr.92/1950 nefiind subsumată cerințelor unei exproprieri în sensul art.481 civ. nu reprezintă un mod valabil de dobândire a proprietății, neputând constitui un mod valabil de dobândire a proprietății, neputând constitui un titlu al statului (în sensul art.645 civ.) ci are valoarea doar a unui instrument probatoriu autoconstituit de către stat pentru a justifica deposedare proprietarului.
Oricum, în cauză autoarea reclamanților era exceptată de la naționalizare, fiind casnică.
Se consideră că în mod corect instanța de fond a procedat la admiterea acțiunii și a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.4012/29078/03.04.1997.
Legea exclude "ab initio" sancțiunea nulității absolute, în cazul în care actul juridic de înstrăinare având ca obiect imobilele menționate mai sus a fost încheiat cu bună-credință, consacrându-se astfel, cu efect retroactiv, un caz de validare a unui act lovit de nulitate în care simpla bună-credință este nu numai necesară dar și suficientă pentru dobândirea unui drept real imobiliar de la o altă persoană decât adevăratul proprietar, cu alte cuvinte acest text nu dispune în sensul că înstrăinările către dobânditori de bună-credință sunt valabile, ci numai că ele nu sunt lovite de nulitate absolută.
Aplicarea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial nu poate fi inclusă în cazul imobilelor care cad sub incidența Legii nr.10/2001, în situația în care preluarea în patrimoniul statului s-a realizat în baza unui titlu nevalabil. În mod constant s-a statuat că anularea titlului de proprietate al transmițătorului cu titlu oneros al unui bun nu este de natură să atragă caducitatea actului subsecvent în ceea ce îl privește pe terțul subachizitor, în cazul în care acesta a fost de bună-credință, ceea ce se prezumă până la proba contrară.
În primul rând, în opinia instanței, buna credință nu trebuie să fie comună ambelor părți, adică bilaterală, întrucât, pe de o parte, legea nu distinge, iar pe de altă parte, rațiunea acestui text de lege constă în ocrotirea bunei - credințe, iar evitarea sancțiunii nulității să existe în persoana lui la data dobândirii imobilului.
Cât privește noțiunea de bună-credință, se apreciază că sunt aplicare, prin analogie, dispozițiile art.1808 civ. conform cărora buna credință este reprezentarea pe care o are achizitorul ca adevărat proprietar i-a transmis dreptul, fiind suficient să fie existent la momentul încheierii actului, întrucât " mala fides superveniens non nocet".
În al doilea rând, în cazul în care actul juridic de înstrăinare constă într-un contract de vânzare-cumpărare și având în vedere că este vorba de un imobil preluat fără titlu, ne aflăm în ipoteza vânzării lucrului altuia. Astfel, potrivit art.2 alin.2 din Legea nr.10/2001, proprietarii deposedați fără titlu și-au păstrat dreptul de proprietate după deposedare. Prin urmare, încheind un contract de vânzare-cumpărare asupra unui imobil preluat fără titlu, statul a înstrăinat un lucru aparținând proprietarului de la care imobilul a fost preluat așadar, un lucru al altuia.
Or, în dreptul comun, doctrina și jurisprudența au consacrat în cvasi-unanimitate soluția nulității absolute a unui astfel de contract în cazul în care ambele părți au fost de rea credință, pentru fraudă sau cauză ilicită, respectiv soluția nulității relative în ipoteza în care părțile sau cel puțin cumpărătorul a fost în eroare (viciu de consimțământ) asupra calității esențiale a vânzătorului (de proprietar al lucrului).
Este adevărat că, în practica judiciară și în doctrină s-a exprimat în mod izolat și opinia potrivit căreia vânzarea lucrului altuia ar fi lovită întotdeauna de nulitatea absolută, cu motivarea că atunci când cumpărătorul este de bună credință, am fi în prezența unei veritabile cauze false, întrucât acesta și-a reprezentat greșit contraprestația vânzătorului "non dominus" care este imposibil de realizat în temeiul actului respectiv, iar obligația fondată pe o cauză falsă "nu poate avea nici un efect", fiind așadar nulă conform art.966 civ.
Se reține că această teză nu poate fi primită, având în vedere în primul rând faptul că, potrivit art.1897-1899.civ. uzucapiunea scurtă se întemeiază pe un just titlu și pe buna credință a posesorului, dar nu se poate întemeia pe un titlu nul, astfel încât, conform teoriei la care nu achiesăm, s-ar ajunge la inaplicabilitatea practică a textului legal mai sus menționat. În al doilea rând, se are în vedere împrejurarea că, în ipoteza actelor juridice menționate, cauza este falsă atunci când există eroare asupra motivului determinant, adică asupra scopului mediat, situație în care intervine sancțiunea nulității relative a actului juridic, dar numai dacă sunt îndeplinite cerințele erorii - viciu de consimțământ. În plus, în cazul în care s-ar admite sancțiunea nulității absolute a vânzării lucrului altuia, chiar și în ipoteza unui cumpărător de bună credință, nu ar mai putea interveni ratificarea vânzării de către adevăratul proprietar.
Referitor la problema interpretării art.46 al.2 din Legea nr.10/2001, se constată că acesta nu face altceva decât să consacre expres soluția nulității absolute a înstrăinării lucrului altuia, în cazul în care ambele părți au fost de rea credință. Acest text nu dispune însă în sensul că înstrăinările către subdobânditorii de bună credință sunt valabile, ci numai că ele nu sunt nule absolut. În consecință, potrivit regulilor generale, ele vor fi lovite de nulitate relativă - aceasta fiind guvernată de un regim juridic distinct de cel al nulității absolute. Interpretarea instanței se întemeiază și pe dispozițiile art.46 alin.1 din Legea nr.10/2001, text cu valoare de principiu, potrivit cu care "actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare având ca obiect imobile care cad sub incidența prevederilor prezentei legi - deci inclusiv imobilele preluate fără titlu valabil - sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. a contrario, în cazul în care actul de înstrăinare a fost întocmit cu încălcarea dispozițiilor legale în vigoare la data încheierii sale, înstrăinarea este și rămâne lovită de nulitate.
Examinând atitudinea subiectivă a pârâților la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în litigiu, Curtea apreciază că buna-credință se analizează în lumina dispozițiilor art.1898 al.1 civ. ca fiind acea convingere a cumpărătorului că titlul prin care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege spre a-i transmite proprietatea.
B-credință aptă să producă efecte juridice - și în cazul de față ar putea conduce chiar la recunoașterea și consolidarea dreptului de proprietate în patrimoniul dobânditorului - constă în credința eronată în existența unei situații juridice clare și necontestate și poate rezulta doar dintr-o aparență înșelătoare, iar nu dintr-o ignoranță. Reaua-credință constă în atitudinea celui care se prevalează de o situație căreia îi cunoștea sau trebuia să-i cunoască viciile.
Față de situația deosebită pe care o aveau bunurile ce au intrat în sfera de reglementare a Legii nr.112/1995, iar în prezent Legea nr.10/2001, Curtea apreciază că prezumția de bună-credință la încheierea actului de vânzare-cumpărare trebuie examinată mai exigent, având în vedere efectele pe care legea i le recunoaște.
Fără îndoială că prezumția de bună-credință, ce are un caracter relativ, poate fi combătută prin orice mijloc de probă, inclusiv printr-o altă prezumție, chiar judecătorească.
În situația de față, notorietatea abuzurilor comise de statul comunist cu ocazia "lichidării claselor exploatatoare" dă naștere unei prezumții simple de preluare cu titlu discutabil (nevalabil).
Prin urmare, Curtea apreciază că în speță nu sunt întrunite condițiile stricte care ar justifica lipsirea reclamanților, în calitate de moștenitori ai adevăraților proprietari, de dreptul lor, în favoarea terților subdobânditori, față de împrejurarea că aceștia au achiziționat bunul în condiții ce nu le sunt ireproșabile încât s-au angajat fără precauții în cumpărarea unui bun preluat de statul comunist în condiții notoriu îndoielnice din punct de vedere juridic, cu atât mai mult cu cât preluarea s-a făcut în mod abuziv.
Simpla ignoranță nu este suficientă pentru a da naștere bunei credințe, iar aparența titlului de proprietate al statului, singurul element din care ar putea fi dedusă buna-credință în cazul examinat, este una cât se poate de discutabilă, cu atât mai mult cu cât până la apariția Legii nr.112/1995, nu există un temei juridic pentru vânzarea imobilelor preluate de stat prin abuz, iar după intrarea în vigoare a acestei legi a fost posibilă doar înstrăinarea imobilelor preluate cu titlu.
În speță, contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat la data de 3.04.1997 cu pârâta și soțul acesteia,. Deși locuința vândută a fost preluată fără titlu, contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat nul absolut pentru încălcarea prevederilor art.1 din Legea nr.112/1995, decât dacă se reține reaua-credință a subdobânditorilor.
Dată fiind situația specială a acestor imobile și necesitatea reglementării regimului juridic al acestora prin lege specială de reparație, Legea nr.10/2001 prin articolul 45 alin.2 a consacrat cu titlu de excepție de la efectele nulității absolute pentru fraudă la lege principiul de drept comun al eficacității aparenței în drept pentru ipoteza vânzării lucrului altuia.
Cumpărătorii la momentul încheierii contractului puteau cunoaște cu minime diligențe că titlul statului era contestat prin cererea de restituire în natură a imobilului depusă de foștii proprietari în temeiul Legii nr.112/1995 la Comisia de Aplicare a Legii nr.112/1995 de sector și nesoluționată până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Rezultă așadar, că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorii pârâți au cunoscut ori puteau cunoaște cu minime diligențe faptul că foștii proprietari contestă valabilitatea preluării acelei locuințe și deci, titlul statului.
În condițiile în care, proprietarii au făcut demersuri pentru restituirea în natură a imobilului, chiriașii ar fi trebuit să se abțină de la cumpărarea bunului, iar vânzătorul de a înstrăina un imobil despre care nu știa cu certitudine că îi aparține.
Pe de altă parte, nu contează în ce modalitate ar fi fost rezolvată cererea de restituire a imobilului formulată în temeiul Legii nr.112/1995, ci faptul că părțile care au încheiat contractul de vânzare-cumpărare ar fi trebuit să aștepte rezolvarea acesteia, urmând ca ulterior să se încheie contractul de vânzare-cumpărare. Cumpărătorii ar fi trebuit să refuze încheierea contractelor în măsura în care nu aveau convingerea că nu tratează cu adevăratul proprietar al imobilului.
Prin sentința civilă nr.3399/6.03.1998 a Judecătoriei sectorului 1 B pronunțată în dosarul nr.1157/1996 s-a admis acțiunea formulată de către reclamanții, și și a fost obligat Consiliul Local al Municipiului B să restituie reclamanților imobilul situat în B, str.-.- nr.3, compus din trei corpuri de clădire.
Se observă așadar, că această hotărâre judecătorească s-a pronunțat anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr.112/1995, astfel că reaua credință a vânzătorului este pe deplin dovedită întrucât în litigiul de care s-a făcut vorbire anterior -ul a fost parte, astfel că a avut la cunoștință faptul că titlul statului era contestat, așadar nu ar fi trebuit să înstrăineze imobilul atâta vreme cât exista un litigiu pe rol ce viza dreptul de proprietate asupra imobilului.
Principiulerror communis facit justrebuie aplicat exclusiv din perspectiva cumpărătorului a cărui bună-credință este apreciată independent de atitudinea vânzătorului sub aspectul informării de către acesta a cumpărătorului în legătură cu situația juridică a imobilului. B-credință, ca eroare scuzabilă, se apreciază subiectiv în persoana subdobânditorului și este prezumată relativ de lege, iar aparența asupra calității de proprietar a statului se fondează pe o eroare comună, iar aceasta era posibil de surmontat prin diligențe normale de către pârâți.
Cum locuințele vândute au fost preluate fără titlu valabil de către stat, în condițiile art.9 din Legea nr.112/1995, nu puteau fi vândute și dată fiind reaua-credință a tuturor părților la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, vânzarea nu poate fi decât nulă pentru încălcarea prevederilor art.1 din Legea nr.112/1995 (cauza de nulitate a fraudei la lege).
În consecință, Curtea va constata nul recursul formulat de recurenta pârâtă și va respinge ca nefondat recursul formulat de recurentul pârât Municipiul B prin Primarul General.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Constată nul recursul declarat de recurenta pârâtă împotriva deciziei civile nr.1547/A/27.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații reclamanți, -, și intimatul pârât NORD
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul pârât MUNICIPIUL B prin PRIMARUL GENERAL, împotriva deciziei civile nr.1547/A/27.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații reclamanți, -, și intimatul pârât NORD
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 28 mai 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - - -
GREFIER
Red.
Tehnodact.
2 ex/11.06.2009
-------------------------------------------------------
- Secția a V-a -
-
Jud.Sector 1 -
Președinte:Stere LearciuJudecători:Stere Learciu, Claudiu Marius Toma, Gabriela
