Obligația de a face. Decizia 1568/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR- (2097/2008)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B SECTI A III A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR.1568.
Ședința publică de la 6 noiembrie 2008
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Lavinia Dascălu
JUDECĂTOR 2: Cristian Olteanu
JUDECĂTOR 3: Rodica Susanu
GREFIER - - -
***** *****
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de recurentul pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL, împotriva deciziei civile nr.864 A din 24.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă și intimatul pârât SC AL SA.
are ca obiect - obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă intimata reclamantă personal și asistată de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.- emisă de Baroul București -Cabinet Individual, lipsind recurentul pârât Municipiul B prin Primarul General și intimatul pârât SC AL SA.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței, depunerea, prin serviciul registratură, la data de 31.10.2008 a ordinului de plată nr.4782, în cuantum de 4 lei, reprezentând taxa de timbru aferentă cererii de recurs și 0,15 lei timbru judiciar.
Intimata reclamantă, prin apărător, declară că nu mai are alte cereri de solicitat în cauză.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Intimata reclamantă, prin apărător, solicită respingerea recursului și menținerea ca temeinică și legală a deciziei atacate; depune concluzii scrise în acest sens.
Arată că, în contractul pe care reclamanta l-a încheiat în anul 1994 și care ulterior a fost prelungit, nu există nicio referire la faptul că apartamentul în cauză este o "locuință socială".
Mai arată că regimul juridic al imobilului putea fi schimbat de proprietar doar în baza unei Hotărâri a Consiliului General al Municipiului B, fapt ce reiese inclusiv din prevederile art.20 lit.g din Lg.nr.69/1991 respectiv art.38 lit.f din Lg.nr.215/2001 iar în lipsa acestui act administrativ rămân în vigoare dispozițiile Lg.nr.85/1992 și Decretul lege nr.61/1990.
CURTEA,
Deliberând, constată că prin sentința civilă nr.1938/26.02.2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 B, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții Primăria Municipiului B și, fiind obligați pârâții să încheie cu reclamanta, la cerere, contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, situat în B,-, - 55,.3,.43, sector 3.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin contractul de închiriere nr.489/08.07.1999, AL, în calitate de titular al dreptului de administrare privind fondul de locuințe proprietate de stat, a închiriat reclamantei apartamentul nr.43 al blocului V 55, situat în B,-,.3,.3, sector 3.
Potrivit relațiilor comunicate de către Direcția Investiții, din cadrul Primăriei Municipiului B, - 55 a fost finanțat din fonduri de stat și recepționat la terminarea lucrărilor în anul 1993.
Având în vedere dispozițiile art.1 din Decretul Lege nr.61/1990, în sensul că întreprinderile pentru vânzarea locuințelor și oficiurile specializate, pot vinde locuințe construite din fondurile statului, iar conform art.1 alin.1 din Legea nr.85/1992, aceste locuințe pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului în condițiile Decretului Lege nr.61/1990 și văzând și relațiile menționate, instanța a constatat că reclamanta era îndreptățită să cumpere apartamentul în litigiu.
Instanța a apreciat că nu are relevanță mențiunea olografă de pe contractul de închiriere - protecție socială, întrucât pârâții nu au făcut dovada existenței unei hotărâri adoptate de către, care să confere apartamentului în litigiu acest statut.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâtul Municipiul B prin Primarul General.
În motivarea cererii de apel, apelantul-pârât a arătat că încă de la încheierea contractului de închiriere, locuința închiriată de către intimata-reclamantă a avut destinația de locuință de serviciu. Or, potrivit dispozițiilor nr.HG391/1993 anexa 6, locuința socială nu poate fi înstrăinată.
Astfel, reclamanta a fost de acord să închirieze locuința în condițiile prevăzute de dispozițiile menționate anterior (HG nr.391/1993 anexa 6), prin semnarea contractului în care se stabilea destinația locuinței, precum și prin plata unei chirii modice, proprii acestui tip de închiriere.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.282-298 Cod procedură civilă.
Apelul a fost respins, ca nefondat, prin decizia civilă nr.864/A/24.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă.
A reținut tribunalul că, în speță, se impune a fi clarificat caracterul locuinței închiriate de reclamantă, spre a se stabili dacă aceasta face parte din categoria locuințelor sociale. Locuințele sociale au o destinație și un regim juridic aparte, constituind excepția ce necesită o consacrare legală expresă, în considerarea statutului său special.
În absența unei consacrări oficiale, printr-o hotărâre emisă de, nu se poate recunoaște statutul de locuință de serviciu, astfel încât, regimul juridic al apartamentului în litigiu este dat de prevederile Legii nr.85/1992.
În lumina prevederilor art.1 alin.1,2,3 din Legea nr.85/1992, reclamanta are dreptul de a cumpăra locuința, simpla mențiune olografă aplicată pe contractul de închiriere nefiind de natură să atragă caracterul de locuință de serviciu; mai mult, clauzele contractului de închiriere permit posibilitatea subînchirierii, în timp ce art.49 din Legea nr.114/1996 consacră interdicția subînchirierii locuinței sociale, sub sancțiunea rezilierii contractului.
Nu operează în cauză nici excepțiile de la regula înstrăinării locuințelor, prevăzut la art.1 alin.2 și 3 din Legea nr.85/1992.
Împotriva deciziei a declarat recurs Municipiul B reprezentat de Primarul General, criticând soluția pentru nelegalitate în temeiul prevederilor art.304 cpt.9 Cod procedură civilă.
Recurentul a susținut, în esență, că instanța a aplicat greșit în cauză dispozițiile nr.HG391/1993, nr.OG19/1994, art.49 din Legea nr.114/1996 și Legea nr.213/1998, avându-se în vedere că încadrarea blocului în care se află apartamentul în discuție, în categoria locuințelor sociale, s-a stabilit prin programul construcțiilor de locuințe pe anul 1994, aprobat de Primarul General și Ministrul Lucrărilor Publice și Amenajarea Teritoriului.
Anterior apariției Legii nr.114/1996, toate locuințele din fondul locativ de stat, aveau caracterul de locuințe sociale, dacă nu se prevedea expres că acestea ar avea o altă destinație; nr.HG391/1993 definește locuințele sociale ca fiind locuințele realizate din fondurile Statului și autorităților publice locale și se repartizează familiilor sau persoanelor care nu pot realiza o locuință personală, datorită situației financiare precare, iar nr.OG19/1994 urmărește, deopotrivă, protecția socială a anumitor categorii sociale, chiar dacă nu definește expres noțiunea de locuință socială.
Precizează recurentul că reclamanta cunoștea și a acceptat caracterul de locuință socială al apartamentului închiriat, repartiția fiind obținută în considerarea protecției sociale de care avea nevoie, iar chiria stabilită având o valoare modică.
Potrivit Legii (Legea nr.114/1996 și Legea nr.213/1998), consiliile locale administrează fondul locativ și hotărăsc cu privire la acesta, iar locuințele sociale nu pot fi vândute și nu li se poate schimba destinația fără acordul proprietarului; locuințele din fondul locativ de stat, aparțin domeniului public al unităților administrativ teritoriale.
Intimata-reclamantă a formulat concluzii scrise detaliate, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Examinând legalitatea deciziei din perspectiva criticilor formulare și în raport cu cele reținute în considerente, Curtea apreciază că recursul este fondat pentru argumentele ce urmează a fi arătate.
Reclamanta ocupă spațiul în discuție, în baza contractului de închiriere nr.-/18.03.1994, prelungit prin contractul de închiriere nr. 489/08.07.1999, încheiat cu AL A, în calitate de administrator al locuințelor proprietate de stat.
Lucrările de construire a blocului V 55 -, în care se află spațiul în discuție, au fost finanțate din fonduri de stat, iar recepționarea acestora s-a realizat în anul 1993 (a se vedea adresa nr.85/30.01.2004, emisă de - Direcția de Investiții și Publice, fila 24 dosar fond).
La momentul de referință (al finalizării execuției), regimul juridic al locuințelor cu pricina, era cârmuit de Legea nr.85/1992 și nr.HG391/1993, modificată ulterior prin nr.OG19/1994, iar în conformitate cu prevederile art.14, Anexa 1 din nr.HG391/1993, în virtutea competențelor stabilite prin Legea nr.69/1991, privind administrația publică locală, autoritățile publice aveau posibilitatea să rețină un număr de locuințe dintre cele realizate, pentru satisfacerea unor probleme sociale deosebite.
În exercițiul acestei atribuțiuni legale, autoritatea publică în proprietatea căreia au și intrat locuințele în discuție (Primăria Municipiului B), a întocmit prin intermediul Direcției de Investiții - Serviciul Prognoză, pregătirea investițiilor, relații contractuale, lista locuințelor propuse a fi realizate cu titlu de locuințe sociale, care cuprinde și blocul V 55, amplasat în - (fila 25 dosar fond).
Chiar dacă această inițiativă nu îmbracă forma unei decizii administrative, emisă de proprietarul blocului (art. 20 lit. g și art.18 alin.1 din Legea nr.69/1991), ea are semnificația unui atare act, de vreme ce emană de la autoritatea abilitată și exprimă neîndoielnic intenția atribuirii caracterului de locuință socială, pentru apartamentele situate în imobilul respectiv.
Mențiunea olografă înscrisă pe contractul de închiriere și pe anexele acestuia, reprezintă consecința directă a calificării regimului juridic al spațiului ce urma a fi închiriat și sublinierea caracterului social în scopul evitării oricăror interpretări ulterioare pe care chiriașii puteau să o facă (în scop speculativ).
Pe de altă parte, clauzele contractului de închiriere (cu referire la posibilitatea subînchirierii spațiului) nu sunt de natură să modifice întrucâtva regimul juridic al locuinței,stabilit prin lege(cu alte cuvinte forma nu poate impieta asupra substanței).
Decretul - Lege nr.61/1991 și Legea nr.82/1992 reprezintă, într-adevăr, o formă de protecție socială, astfel cum susține intimata-reclamantă, însă nu vizează categoria chiriașilor care ocupă locuințe sociale; accepțiunea mai largă a noțiunii de "protecție socială", înscrisă pe contract și anexele sale nu exclude caracterul de locuință socială cu privire la apartamentul în litigiu, de vreme ce întreaga documentație referitoare la atribuirea spațiului cuprinde specificația "locuință socială", astfel încât beneficiarul nu putea să primească spre închiriere un apartament având alt regim juridic.
Astfel cum s-a arătat, caracterul de locuință socială a fost dat de prevederile nr.HG391/1993 (art.14 anexa 1), și întărit ulterior prin nr.OG19/1994, iar nu de prevederile Legii nr.114/1996, care nu sunt incidente în speță, sens în care imposibilitatea înstrăinării (ca și a subînchirierii), nu reprezintă o consecință a retroactivității dispozițiilor acestui act normativ (art.47-49).
În sfârșit, posibilitatea achiziționării locuințelor construite din fondurile statului, pusă la îndemâna beneficiarilor prin art.1 din Legea nr.85/1992, vizează exclusiv acele locuințe care, potrivit legii, sunt susceptibile de a fi înstrăinate; or, tot legiuitorul a extras de la vânzare locuințele care intră în categoria celor sociale, astfel încât nu poate fi primită susținerea reclamantei referitoare la refuzul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, din motive de oportunitate sau pe criterii discriminatorii.
În consecință, în temeiul art.312 Cod procedură civilă, cu referire la art.304 pct.9 Cod procedură civilă, Curtea va admite recursul, va modifica decizia recurată, va admite apelul și va schimba în tot sentința apelată, în sensul că va respinge cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurentul-pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL, împotriva deciziei civile nr.864/A/24.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă și intimatul-pârât AL
Modifică decizia recurată.
Admite apelul.
Schimbă în tot sentința apelată, în sensul că respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 06.11.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red.
Tehnored. /2 ex./12.02.2009
- Secția a III-a Civilă -
-
Jud. Sectorului 3 B -
Președinte:Lavinia DascăluJudecători:Lavinia Dascălu, Cristian Olteanu, Rodica Susanu
