Obligația de a face. Decizia 19/2010. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 19/A/2010
Ședința publică de la 12 Februarie 2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Daniela Mărginean
JUDECĂTOR 2: Cristina Gheorghina Nicoară vicepreședinte
Grefier - -
Pe rol se află pronunțarea asupra apelului declarat de pârâții și " " SRL, împotriva sentinței civile nr.896 din 3 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul Alba în dosar cu nr.unic- având ca obiect obligația de a face, în contradictoriu cu reclamantul intimat.
Procedura este îndeplinită fără citarea părților.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din 29 ianuarie 2010 și 5 februarie 2010, care fac parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA DE APEL
Asupra apelului de față reține:
Prin acțiunea înregistrată sub nr- pe rolul Judecătoriei Blaj reclamantul a chemat în judecată pârâtul, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună obligarea acestuia la:
- plata chiriei/daune interese, în cuantum de 6063Eur/lună, pentru terenul înscris în CF 1228 de, începând cu data de 8.03.2005, până la pronunțarea sentinței;
- ridicarea construcțiilor și materialelor existente pe teren, pe cheltuiala sa, cu repararea stricăciunilor aduse cu ocazia efectuării operațiunii de ridicare;
- plata dobânzilor legale pentru sumele pe care trebuia să le achite cu titlul de chirie/daune interese;
- predarea terenului înscris în CF 1228 de;
- plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că a achiziționat terenul în litigiu la licitația publică, organizată în cadrul procedurii executării silite, procedând la întabularea dreptului său de proprietate.
După dobândirea proprietății, la sfârșitul lunii martie 2005, l-a somat pe pârât în legătură cu necesitatea încheieri unui contract de locațiune, pârâtul având construită pe teren o stație de distribuție carburanți.
Prin aceeași notificare, i-a comunicat pârâtului că, în situația neprezentării pentru încheierea contractului, înseamnă că acceptă să plătească o chirie de 3 Eur/mp, iar în cazul refuzului plății chiriei, să-și ridice construcțiile de pe teren.
Cu toată notificarea, pârâtul nu s-a prezentat pentru încheierea contractului, nu a plătit chirie și nu și-a ridicat construcțiile.
În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 480, 481, 482,494,1079, 1084 Cod civil.
Reclamantul și-a modificat și precizat acțiunea, filele 40, 61 și 62, chemând în judecată alături de pârâtul și pârâta SC SRL solicitând:
- obligarea ambilor pârâți la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului începând cu data de 8.03.2005 și până la data evacuării efective;
- constatarea dobândirii prin adjudecare la licitație publică a terenului înscris în CF 1228 de și prin accesiune a construcțiilor existente pe terenul dobândit la licitație publică;
- obligarea pârâților la recunoașterea dreptului de proprietate asupra terenului și construcțiilor, și evacuarea pârâților;
- plata cheltuielilor de judecată.
În subsidiar, s-a solicitat obligarea pârâților la ridicarea construcțiilor.
Întrucât dosarele nr. 7007,7008,7009/2005 ale Tribunalului Alba, au fost soluționate înaintea discutării cererii de suspendare, cererea nu a mai fost susținută prin notele de ședință din data de 13.04.2005, depuse de către pârâtul, prin care se motivează excepția lipsei calității procesule prin aceea că, în calitate de persoană fizică nu folosește terenul, din actele depuse la dosar și din recunoașterea implicită a reclamantului rezultând că terenul este folosit de SC SRL.
Prin cererea reconvențională formulată în cauză, pârâta SC SRL a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să constate că a dobândit dreptul de superficie asupra terenului în suprafață de 1656 mp teren, pe care are în proprietate o construcție compusă din mai multe obiective.
În motivarea cererii reconvenționale, pârâta a susținut că a dobândit acest drept în temeiul unei convenții cu pârâtul, fostul proprietar al terenului, convenție ce rezultă din faptul că acesta a solicitat autorizație de construcție pentru stația de carburanți, societatea neavând activitate la acel moment, convenția materializându-se în contractul de comodat, făcut public prin înscrierea la DGFP A și RC Reclamantul la momentul achiziționării terenului trebuia să verifice situația construcției și posesia exercitată de constructor asupra terenului.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 492 cod civil și art. 274 Cod procedură civilă.
Prin sentința civilă nr. 149/2008 Judecătoria Blajs -a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului, invocată de acesta.
S-a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul împotriva pârâților și SC SRL cu sediul în de, citată și prin lichidator judiciar Casa de Insolvență Transilvania C
Au fost obligați pârâții să recunoască dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului în suprafață de 2021 mp, înscris în CF 1228 localității de, drept dobândit prin adjudecare la licitație publică iar societatea pârâtă să plătească reclamantului suma reprezentând echivalentul în lei la data plății a sumei de 5717 Eur, reprezentând contravaloarea actualizată a lipsei de folosință pentru terenul în litigiu stabilită pentru perioada 8.03.2005 - 27.11.2007, precum și a dobânzii legale aferente acestei sume, calculate de la data rămânerii definitive a sentinței, până la plata efectivă.
S-au respins celelalte pretenții din acțiune.
S-a respins cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă SC SRL împotriva reclamantului pârât.
A fost obligată societatea pârâtă să plătească reclamantului suma de 5380 lei cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel atât reclamantul cât și pârâții.
Prin decizia civilă nr. 162/A/2008 Tribunalul Albaa admis apelul declarat de pârâții și SC SRL de și apelul declarat de reclamantul împotriva sentinței civile nr. 149/2008 pronunțată de Judecătoria Blaj în dosar civil nr- și în consecință:
S-a anulat sentința atacată și reținut cauza spre competentă soluționare în fond de către Tribunalul Alba - Secția civilă.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut și motivat următoarele:
Prealabil cercetării apelurilor părților, tribunalul constată că valoarea obiectului litigiului de față este de peste 5 miliarde lei vechi, respectiv total chirie 194.016 euro și valoarea construcției, conform raportului de expertiză tehnică întocmit de expert tehnic judiciar - filele 226-248 fond- este de 5.056.366.777 lei ROL respectiv 505.636,67 RON materialele și 973.436.733 lei ROL manopera, respectiv 97.343,67 lei RON.
Față de valoarea de mai sus, s-a constatat incidența în cauză a disp. art. 2 pct.1 lit.b Cod pr.civilă, potrivit cărora competența materială de soluționare în fond a cauzei revine tribunalului, iar potrivit art. 13 Cod pr.civilă cererile privitoare la bunuri imobile se fac numai la instanța în circumscripția căreia de află imobilele.
Prin urmare, s-a constatat că sentința apelată a fost dată cu încălcarea competenței altei instanțe, acesta constituind motiv de nelegalitate care duce la anularea hotărârii astfel pronunțate, în baza art. 297 alin.2 Cod pr.civilă și reținerea cauzei spre judecare la instanța competentă, în speță Tribunalul Alba.
Urmare deciziei susmenționate, acțiunea a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului Alba sub dosar nr- la data de 24.02.2009.
Prin sentința civilă nr. 896/2009, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea civilă nr. 222/CC/2009, Tribunalul Albaa respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului.
S-a respins cererea reconvențională formulată de reclamanții reconvenționali SC " " SRL - prin lichidator judiciar Casa de Insolvență "Transilvania" SRL și împotriva pârâtului reconvențional.
S-a admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamantul împotriva pârâtului și a pârâtei reclamante reconvenționale SC " " SRL și în consecință:
S-a constatat că reclamantul este proprietar - prin adjudecare - asupra imobilului teren înscris în CF nr. 1228 de, cu nr. top 1357/1, în suprafață de 2021 mp începând cu data de 8.03.2005.
Au fost obligați pârâții să recunoască dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului mai sus identificat.
S-a dispus evacuarea societății pârâte de pe imobilul mai sus identificat.
Au fost obligați pârâții, în solidar, la plata sumei de 194.016 Euro, cu titlu de folos de tras (chirie), calculată pentru perioada 25.03.2005 - 11.02.2008 și, în continuare, o chirie de 3 Euro/mp pe lună până la o nouă convenție a părților, sau, după caz, până la predarea imobilului.
S-a respins capătul de cerere principală privind dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune asupra edificatelor de pe terenul mai sus identificat.
Au fost obligați pârâții principali în solidar la plata sumei de 14.067,7 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea reclamantului principal reprezentând taxa de timbru și timbru judiciar, pentru capetele de cerere admise, onorariul de avocat și de expert.
A fost obligat reclamantul principal la plata sumei de 2.247,2 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea pârâților principali reprezentând taxa de timbru pentru capătul de cerere respins.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut și motivat următoarele:
În data de 8.03.2005 reclamantul a dobândit prin adjudecare la licitație publică terenul, în suprafață de 2021 mp, înscris în CF 1228 de, înscriindu-și dreptul de proprietate în cartea funciară.
În actul de adjudecare s-a menționat faptul că terenul a fost proprietatea pârâtul
În anul 1999, pârâtul a solicitat și obținut o autorizație pentru construirea unei stații de carburant (fila 8 din dosar). Cu toate acestea construcția a fost realizată în regie proprie și recepționată de către pârâta SC, administrată de către pârât, la data de 1.04.1999, după cum rezultă din procesul verbal aflat la fila 52 din dosar.
Potrivit contractului de comodat acesta a transmis folosința imobilului casă și grădină intravilan în suprafață de 1656 mp pentru a servi societății ca benzinărie și sediu social, pentru o perioadă de 10 ani.
La registrul comerțului (fila 59), pentru elementul fondului de comerț intitulat benzinărie, s-a indicat ca mod de dobândire contractul de comodat, act ce nu este constitutiv de drepturi reale, specificându-se și durata - 10 ani, astfel încât, se poate reține că din fondul de comerț al societății face parte doar dreptul personal de folosință asupra imobilului, care este un drept temporar.
Nici mențiunea din bilanțul contabil, depus la dosar, referitoare la imobilizările corporale în construcții nu este edificatoare în condițiile în care se menționează la registrul comerțului ca făcând parte din fondul de comerț imobilului magazin situat în de nr. 75.
Cu privire la cele de mai sus deosebit de relevante sunt următoarele:
Nu s-a dovedit faptul că obiectul material al contractului de comodat îl constituie terenul în litigiu ci un teren cu casă și grădină în suprafață de 1656, identificat administrativ în de la nr. 292, număr la care este locuința de domiciliu a pârâtului, așa cum rezultă din acțiunile din prezentul dosar.
În altă ordine de idei, terenul în litigiu are o suprafață de 2021.p, iar cel care formează obiectul contractului de comodat are o suprafață de 1656.
Prin urmare, toate înscrisurile și stările de fapt relevate de probele invocate în susținerea acțiunii reconvenționale sunt echivoce creând concluzia că sunt făcute pro causa.
Dar cel mai important, concludent și relevant aspect în cauză este faptul că, indiferent de cele de mai sus, comodatarul estedoarun detentor precar ori precaritatea nu poate crea drept de superficie.
În baza art. 1562 Cod civil, pârâtul și-a păstrat calitatea de proprietar.
Dreptul de superficie se poate dobândi prin lege și prin convenție.
În speță, nu se regăsește nici unul dintre aceste moduri de naștere a dreptului de superficie. Așa cum s-a reținut mai sus, contractul de comodat nu constituie convenție aptă de a crea dreptul de superficie conform art. 492 Cod civil.
Legat de această convenție se reține că scopul său expres prevăzut, era acela de a se deschide de către societatea comodatară, pe acest imobil ( casă și grădină de la nr. 292) o benzinărie și sediu social; ori, la data încheierii acestui contract - 23 iulie 2003 - benzinăria există pe terenul în litigiu, fiind recepționată la data de 1.04.1999, așa cum rezultă din procesul verbal de la fila 52.
Proprietarul acestei construcții este pârâtul întrucât potrivit prevederilor art. 7 al. 9, așa cum a fost modificat prin Legea nr. 261 /7 iulie 2009 din Legea 50/1991 republicată, autorizația de construcții se eliberează doar proprietarul terenului, iar proprietar al construcției este persoană titulară a autorizației de construire.
Nu în ultimul rând se reține că, potrivit prev. art. 492 Cod civil, orice construcție făcută asupra pământului, este prezumată a fi făcută de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că este a lui, până se dovedește din contra.
Proprietar al terenului în litigiu era la acea dată pârâtul așa cum rezultă din Decizia civilă nr 544/2008 pronunțată de Tribunalul Alba, în dosar civil nr -, deci se prezumă că el este proprietar al construcției, contrariul nefiind dovedit.
Calitatea de proprietar al terenului și al construcției fiind întrunite în aceeași persoană - pârâtul - acesta are calitate procesuală pasivă, aceasta coroborată cu cele mai sus reținute referitor la contractul de comodat în cauză duc la concluzia certă că sub nici formă societatea reclamantă reconvențională nu poate dobândi un drept de superficie asupra terenului în litigiu, întrucât constructorul nu este aceasta, ci chiar proprietarul terenului.
Pentru considerentele de mai sus, acțiunea reconvențională va fi respinsă ca nefondată, precum și capătul de cerere principală privitor la dreptul de accesiune.
În ceea ce privește acțiunea principală așa cum aceasta a fost precizată, se reține următoarele:
Referitor la dreptul de accesiune, se constată că acesta este reglementat de art 493 și 494 Cod civil. Potrivit acestora, se poate naște un drept de accesiune, în următoarele cazuri:
- Dacă proprietarul terenului făcut construcții sau lucrări cu materiale străine, ceea ce nu este cazul în speță.
- Dacă construcțiile sau lucrările au fost făcute de către o treia persoană cu materialele ei, ceea ce, de asemenea, nu este cazul în speță.
În cauza de față, construcția fost făcută deproprietarul terenului de la data edificării construcției, cu materialele sale, respectiv de către pârâtul, conform celor de mai sus.
Prin urmare, art. 493 și. 494 Cod civil, reglementează nașterea unui drept de accesiune doar prin prisma calității persoanei care făcut construcția prin raportare la persoana proprietarului terenului pe care construit, la data la care construit.
Astfel, în cazul art 494 Cod civil, pentru a se putea dobândi un drept de accesiune asupra construcțiilor în cauză, ar trebui ca acestea să fi fost făcute de terță persoană în raport cu proprietarul terenului. Ori, în cauza dedusă judecății de față, construcția fost făcută de pe terenul proprietatea lui.
Împrejurarea că, ulterior edificării construcției, asupra terenului devenit proprietar terță persoană, prin adjudecare, nu este reglementată de lege ca și mod de dobândire a dreptului de proprietate prin accesiune, deoarece, constructorul - la data edificării construcției - trebuie să fie terț față de proprietarul terenului, iar nu proprietar al terenului să devină - ulterior edificării construcției - terță persoană în raport cu constructorul, indiferent dacă acesta este de bună sau de rea credință.
Față de cele ce preced, capătul de cerere principală privitor la dreptul de accesiune va fi respins
Instanța va admite capătul de cerere în constatarea dreptului de proprietate - prin adjudecare - al reclamantului principal asupra terenului în litigiu, având în vedere dispozițiile art 518 Cod pr civ potrivit cărora prin actul de adjudecare, proprietatea imobilului care făcut obiectul urmăririi silite - în speță terenul înscris în CF 1228 de cu nr. top 1357/1 în suprafață de 2021 mp- se transmite de la debitor - pârâtul - la adjudecatar - reclamantul. De la data adjudecării - 8.03.2005 - adjudecatar are dreptul la fructe și venituri.
Așa fiind, este întemeiat și capătul de cerere privind recunoașterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra imobilului mai sus identificat, de la data de 8.03.2005, precum și cererea privind plata folosului de tras, calculat, prin expertiza tehnică judiciară de specialitate, la suma de 194.016 Euro pentru perioada 25.03.2005 - 11.02.2008, pentru chirie de 3 Euro/ mp pe lună. Se va lua în calcul această chirie, întrucât la data de 25.03.2005 prin notificarea transmisă prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc a înștiințat pe pârâtul cu privire la necesitatea încheierii unui contract de închiriere asupra terenului, pe care se găsește edificată stația de distribuție de carburanți.
În notificarea trimisă prin intermediul executorului judecătoresc dat lui termen în vederea încheierii unui contract de locație. I- pus, de asemenea, în vedere că, în situația în care nu se prezintă să încheie contractul de locație, înseamnă că acceptă să plătească chirie de 3 euro/ metru pătrat / lună pentru terenul aferent construcției, utilităților, căilor de acces și zonei verzi.
De asemenea, prin aceeași somație de plată i- solicitat să facă plata chiriei, iar în cazul în care nu va proceda la plată să-și ridice construcțiile de pe proprietatea reclamantului.
Cu toate notificările făcute, până în prezent numitul nu s-a prezentat nici pentru încheierea contractului, nici pentru plata chiriei și nici să anunțe că și-ar fi ridicat construcția și celelalte bunuri de pe terenul reclamantului.
Obligația de plată chiriei folosului de tras se va trasa începând cu această dată 25.03.2005 și până la data eliberării imobilului sau până la nouă convenție părților, reținându-se în drept:
- art. 480 Cod civil care prevede că: " Proprietatea este dreptul ce are cineva de se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege ".
- art 482 Cod civil " Proprietatea unui lucru mobil sau imobil dă dreptul asupra tot ce produce lucrul și asupra tot ce se unește, ca accesoriu, cu lucrul într-un mod sau artificial. Acest drept se numește dreptul de accesiune".
- și art. 483 Cod civ " sau industriale ale pământului, fructele civile se cuvin proprietarului în puterea dreptului de accesiune".
Chiriile sau orice fel de venituri care s-ar putea obține de pe urma exploatării imobilelor reprezintă fructe civile care, în temeiul textului de lege sus-menționat, se cuvin de drept proprietarului imobilului.
nerealizat ( folosul de tras ) solicitat de reclamant reprezintă venit pe care, în calitate de proprietar al terenului ocupat de pârâți, l-ar fi putut realiza în condițiile exploatării legale bunului sau folosul pe care ar fi putut să îl realizeze prin exercitarea prerogativei posesiei asupra bunului, dacă nu ar fi fost lipsit de această prerogativă, prin faptul exercitării ei de către pârâți.
avut în vedere la stabilirea acestei valori chiriei de 3 Euro / mp / lună notificarea din 25.03.2005, potrivit căreia, chiria de 3 euro/ mp / lună este acceptată de pârâtul în cazul în care nu se prezintă să încheie contractul de închiriere cu reclamantul.
Suma solicitată nu este exagerat de mare. La stabilirea folosului de tras, ca preț lipsei folosirii terenului se ține seama de destinația pe care reclamantul a dat- acestui teren.
Or, terenul se pretează desfășurării unei activități comerciale.
Nu poate fi vorba de un " teren dezafectat " sau " de " un teren agricol " așa cum susțin pârâții, atâta timp cât rezultă în mod clar, neechivoc, din probele de la dosar, că este vorba de un teren de 2.021 mp p. care își desfășoară activitatea un comerciant, fiind vorba, de un teren destinat desfășurării de activități comerciale.
Expertizele efectuate în cauză stabilesc în mod clar că terenul nu poate fi utilizat pentru culturi agricole ( fiind vorba de construcții, rezervoare, pentru carburant, etc.), fiind exclus orice calcul al folosului de tras raportat la eventuale culturi agricole.
Notificarea făcută de reclamant pârâtului se referă la chirie de 3 Euro/lună, p, nefiind vorba nicăieri de chirie anuală.
Nu se poate calcula folosul de tras pe baza prețurilor de vânzare cumpărare de terenuri, rezultate din antecontractele de vânzare cumpărare depuse de pârâți în probațiune, întrucât, acestea nu au nici o legătură cu imobilul din litigiu ( nu se poate stabili pe baza lor valoarea imobilului din litigiu ).
Dreptul la dobânda aferentă sumei datorate cu titlu de folos de tras se naște odată cu dreptul la folosul de tras, fiind datoră, în cazul de față începând cu data de 08.03.2005 - dată la care s- născut dreptul la folosul de tras și se datorează până la plata efectivă.
Devenind proprietarul terenului, în virtutea dispozițiilor art 494 Cod civil, reclamantul are dreptul de obliga la ridicarea construcției sau, de ține pentru el construcțiile edificate pe terenul proprietatea sa, cu achitarea contravalorii materialelor și a muncii, reclamantul optând pentru păstrarea construcției, însă fără a solicita acesta sau proprietarului construcției plata contravalorii construcției.
În cauza de față și pârâta SC " " SRL are calitate procesuală pasivă, întrucât,deși, așa cum s- reținut mai sus, contractul de comodat creează echivocitate în privința obiectului său material, totuși această pârâtă ocupă fără un drept neechivoc imobilul în litigiu ( S- arătat că identificarea făcută prin contractul de comodat nu corespunde, în mai multe privințe acestui imobil). Așa fiind, este admisibil și capătul de cerere în evacuare acesteia.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții - reclamanți reconvenționali și SC " " SRL, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În expunerea criticilor se arată următoarele:
1. - este nelegală soluția instanței de fond de respingere a excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului, întrucât acest pârât nu folosește terenul în litigiu, aspect de nelegalitate ce rezultă din înscrisurile depuse la dosar și recunoașterea reclamantului din cuprinsul întâmpinării;
Construcția s-a realizat de către societatea comercială " " SRL în scopul propriu, iar din 1999 până în prezent a folosit cu titlu de proprietar această construcție.
Astfel, pârâtul nu a folosit în nume propriu nici construcția și nici terenul aferent acesteia.
Acțiunea în revendicare este acțiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar al terenului revendicat, or instanța reține că SC " " SRL este cea care exercită posesia și folosința asupra benzinăriei. Însă reținerea instanței că din fondul de comerț face parte doar dreptul personal de folosință al imobilului este greșită.
2. - în ce privește societatea comercială " " SRL se impunea respingerea acțiunii ca inadmisibilă și nelegală, fiind introdusă față de o persoană fără calitate.
Precizarea de acțiune prin care a fost introdusă în judecată societatea, prin care se introduce în cauză un alt pârât, nu are temei juridic, astfel că această precizare de acțiune este inadmisibilă și nelegală, nefiind întrunite cerințele art. 64 - 66 Cod procedură civilă.
3. - dispoziția instanței de obligare în solidar a celor doi pârâți la plata unei chirii exorbitante de 6063 Euro pe lună pentru un teren arător intravilan în suprafață de 2021 mp este netemeinică și nelegală deoarece:
- prețul de adjudecare al întregului teren s-a ridicat la 162 milioane lei vechi, în timp ce valoarea chiriei lunare stabilite de instanța se ridică la suma de 254.646.000 lei vechi. Reclamantul nu a cumpărat teren cu construcții, ci un teren agricol intravilan;
- terenul în cauză a fost un teren dezafectat ce figura în CF ca teren agricol;
- nivelul unei eventuale chirii este valoarea pe diferite forme de cultură, cea mai valoroasă fiind cultura viței de vie, din raportul de expertiză de specialitate agricolă rezultând folosul de tras de pe urma acestui teren;
- toate înscrisurile depuse de reclamant pentru a justifica suma uriașă au fot eliberatepro causași nu au legătură cu chiria care se poate pretinde pe un teren agricol fără construcții.
4. - soluția instanței este nelegală și în ceea ce privește modul de soluționare a cererii reconvenționale privind constatarea dobândirii de către societatea apelantă a dreptului real de superficie asupra suprafeței de 1656 mp.
Prin întâmpinare, intimatul a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
În apel nu s-a solicitat încuviințarea de probe noi.
Examinând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate și având în vedere dispozițiile art. 295 Cod procedură civilă, Curtea constată apelul fondat pentru următoarele considerente:
E de necontestat că reclamantul este proprietar asupra terenului în suprafață de 2011 mp cu titlu de adjudecare la licitație, înscris în CF 1228 de, nr. top 1357/1, ce și-a întabulat dreptul de proprietate cu încheierea nr. 374/2005.
Potrivit actului de adjudecare (fila 7 dosar 1523/2005 a Judecătoriei Blaj ) reclamantul a adjudecat terenul în litigiu pentru suma de 162.000.000 lei vechi, fost proprietatea pârâtului.
În actul de adjudecare se precizează că terenul a fost vândut lipsit de orice sarcini.
De asemenea, e de necontestat că pe o parte din teren, respectiv 1656 mp, se află edificată o construcție - stație de carburanți.
Această construcție a fost realizată în baza autorizației de construire nr. 4/5922 din 8.01.1999 eliberată de Consiliul Județean A ca urmare a cererii adresate de petentul.
Potrivit înscrisurilor de la dosar, respectiv procesul verbal de recepție preliminar nr. 1/01.04.1999, stația de carburanți construcție a fost realizată în regie proprie de către investitorul SC " " SRL.
Prin urmare, aceste construcții, aflate pe terenul proprietatea reclamantului, s-au edificat cu mult înainte de dobândirea dreptului de proprietate prin adjudecare la licitație publică în 2005.
Potrivit dispozițiilor art. 480 Cod civil, acțiunea în revendicare este acțiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar.
Reclamantul nu a făcut dovada, contrar dispozițiilor art. 1169 Cod civil, că pârâtul folosește terenul în litigiu.
Mai mult, din actele și lucrările dosarului rezultă fără echivoc că terenul proprietatea reclamantului este folosit de către societatea pârâtă SC " " SRL prin exploatarea stației de carburanți edificată pe teren.
Prin urmare, prima critică adusă hotărârii atacate este întemeiată întrucât pârâtul nu are calitate procesuală pasivă, nefăcându-se dovada că folosește terenul în litigiu.
Este adevărat că contractul de comodat încheiat în 2003 între proprietarul de atunci al terenului, și societatea pârâtă, nu transmite dreptul de proprietate ci posesia și folosința imobilului.
Însă, în cazul acțiunii în revendicare, cum este speța de față, nu prezintă relevanță păstrarea proprietății asupra terenului de către pârâtul (proprietate pierdută în 2005 în favoarea reclamantului prin vânzare la licitație publică) ci tocmai posesia și folosința terenului.
Or, contractul de comodat realizează transmisiunea posesiei și folosinței în favoarea societății pârâte pe o durată de 10 ani.
De altfel, societatea pârâtă nu contestată că folosește terenul revendicat de reclamant prin exploatarea propriei stații de carburanți.
În consecință, societatea pârâtă are un drept de proprietate asupra construcțiilor și un drept de folosință asupra terenului pe care sunt edificate construcțiile.
Acest drept de folosință nu derivă din contractul de comodat încheiat în 2003, cu mult după finalizarea construcției în 1999, în regie proprie de către societatea pârâtă, astfel cum s-a arătat mai sus.
Constructorul imobilului, societatea pârâtă, trebuie considerată de bună credință, contractul fiind încheiat în baza unei convenții între proprietarul fondului la vremea respectivă, pârâtul și constructor - SC " " SRL și a unei autorizații valabil emise.
Prin urmare, construcția fiind edificată în condiții de plină legalitate, la timpul respectiv, trebuie apreciat că pârâta are asupra terenului pe care este amplasată stația de carburanți un drept de folosință legal constituit.
Potrivit art. 492 Cod civil, orice construcție, plantație sau lucru, făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, pe cheltuiala sa, și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contra.
Prin aceste dispoziții este instituită prezumția relativă de proprietate asupra construcției amplasate pe un teren, în favoarea proprietarului terenului, constructorul având posibilitatea de a înlătura prin proba contrară și devenind astfel titularului unui drept de superficie, drept ce presupune dreptul de proprietate asupra construcției și un drept de folosință asupra terenului, aflat în proprietatea alte persoane.
În speță, proba dreptului de proprietate al societății pârâte asupra construcției - stație de carburant amplasată pe terenul fost proprietatea pârâtului la data edificării și în prezent proprietatea reclamantului, declarat la licitația publică, a fost făcută, fiind înlăturată prezumția de proprietate consacrată de art. 492 Cod civil.
Există așadar un drept de superficie în patrimoniul societății pârâte, proprietara construcției, drept ce se impune a fi recunoscut.
Însă reclamantul, proprietarul actual al terenului, este privat de folosința terenului grevat de construcție.
Față de această lipsă de folosință, societatea pârâtă trebuie să-l despăgubească pe reclamant, despăgubire ce echivalează cu o chirie pentru terenul folosit de societatea pârâtă pentru perioada cât reclamantul a devenit proprietar asupra terenului - 8.03.2005 și până la data pronunțării prezentei hotărâri.
Societatea va fi obligată să plătească chirie pentru tot terenul întrucât suprafața liberă nu poate fi folosită de către reclamant.
Suma stabilită de către instanța de fond este nelegală, astfel că susținerile apelanților ce fundamentează motivul 3 de apel sunt întemeiate.
Nelegal instanța de fond a reținut 3 Euro/mp potrivit notificării reclamantului din 25.03.2005, constatând că această chirie este acceptată de pârâtă în cazul neprezentării pentru încheierea unui contract de închiriere.
În primul rând, e de menționat că societatea pârâtă nu a fost notificată de către reclamant.
În al doilea rând, suma de 3 Euro/mp pe lună solicitată de către reclamant nu a fost acceptată de societatea pârâtă și nici nu poate fi considerată acceptată potrivit dispozițiilor codului nostru civil.
Pentru stabilirea unei chirii, prin încheierea unui contract de închiriere, este necesar acordul ambelor părți conform art. 969 Cod civil. În situația dată, acest acord nu a existat, iar simpla ofertă (notificare), cerere, nu poate conduce la încheierea unui contract.
De asemenea, tăcerea, în cazul contractului de închiriere, nu valorează acceptare (bineînțeles cu excepțiile prescrise de codul civil în cazul tacitei relocațiuni - ceea ce în speță e exclus).
Prin urmare, nu se poate reține că pârâtul a acceptat plata unei chirii de 3 Euro/mp pe lună prin neprezentarea pentru încheierea unui contract de închiriere cu reclamantul, urmare notificării acestuia din urmă.
De altfel, această sumă apare excesiv de mare comparativ cu valoarea imobiluluiteren - agricoladjudecat pentru suma de 162 milioane lei vechi și având în vedere că stația de carburanți este proprietatea societății pârâte și nu a reclamantului.
depuse la dosar de către reclamant nu pot fi avute în vedere întrucât acestea vizează livrare de carburanți iar reclamantul nu este proprietarul construcției ci doar al terenului.
Astfel, suma exorbitantă stabilită de către instanța de fond nu are nici o justificare legală.
În consecință, Curtea constată că reclamantul este îndreptățit la contravaloarea lipsei de folosință conform expertizei contabile efectuată în dosar nr. 1523/2005 - Judecătoria Blaj în varianta efectuată în funcție de oferta de vânzare teren pe piața imobiliară, respectiv suma de 2265 Euro/an (filele 425 - 429) respectiv 188,75 Euro pe lună și care reprezintă o chirie rezonabilă ( 1574 Euro pentru 2005, 2089 Euro pentru 2006, 2054 Euro pentru 2007, 2054 Euro pentru 2008 și 2054 Euro pentru 2009+190 Euro pentru ianuarie 2010).
De asemenea, reclamantul, față de dispozițiile art. 1088 Cod civil, este îndreptățit la dobânzi legale începând cu data întocmirii acțiunii - 29.11.2005 și până la data plății efective.
Pentru considerentele expuse, Curtea, în temeiul dispozițiilor art. 296 Cod procedură civilă, va admite ca fondat apelul pârâților și va schimba în tot sentința atacată. Va fi admisă excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtului și va fi admisă în parte acțiunea principală și va fi obligată societatea pârâtă să plătească reclamantului suma reprezentând echivalentul în lei la data plății a sumei de 10.015 Euro reprezentând contravaloarea actualizată echivalenței lipsei de folosință pentru terenul în suprafață de 2021 mp înscris în CF 1228 al localității de pentru perioada 8.05.2005 - 12.02.2010 precum și a dobânzii legale aferente acestor sume calculată de la data de 29.11.20005 până la data plății efective. Restul capetelor de cerere vor fi respinse. Va fi admisă și cererea reconvențională astfel cum a fost formulată.
Acțiunea principală va fi respinsă față de pârâtul.
Față de soluția dată celor două cereri, cheltuielile de judecată vor fi compensate, atât în fond cât și în apel.
Se mai impune a se menționa că susținerile apelatului ce se vor a fundamenta motivul 2 de apel nu pot fi primite.
Reclamantul, prin precizarea de acțiune, nu a invocat prevederile art. 64 - 66 Cod procedură civilă. Prin această precizare nu s-a solicitat înlocuirea pârâtului inițial cu un nou pârât, SC " " SRL.
Această completare de acțiune s-a făcut în termen procedural și având în vedere dispozițiile art. 132 Cod procedură civilă.
În consecință, acțiunea principală formulată în contradictoriu cu societatea pârâtă se impunea a fi soluționată.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite apelul declarat de către pârâții și SC " " SRL prin administrator special împotriva sentinței civile nr. 896/2009 pronunțată de Tribunalul Alba în dosar nr-, pe care o schimbă în tot.
Admite excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtului.
Admite în parte acțiunea principală formulată de către reclamantul în contradictoriu cu pârâta SC " " SRL și în consecință obligă pârâta să plătească reclamantului suma de 10.015 Euro reprezentând echivalentul lipsei de folosință pentru terenul în suprafață de 2021 mp înscris în CF 1228 de, sau echivalentul în lei la data plății, pentru perioada din 8.05.2005 - 12.02.2010 precum și a dobânzii legale aferente acestei sume calculate de la data de 29.11.2005 până la data plății efective.
Respinge restul capetelor de cerere.
Respinge acțiunea principală formulată în contradictoriu cu pârâtul ca fiind introdusă față de o persoană fără calitate procesual pasivă.
Admite cererea reconvențională formulată de către SC " " SRL în contradictoriu cu reclamantul pârât reconvențional.
(continuare minuta deciziei civile nr. 19/A/2010 din dosar nr-)
Constată că SC " " SRL are un drept de superficie asupra terenului în suprafață de 1656 mp înscris în CF 1228 de sub nr. top 1357/1 compus din dreptul de folosință asupra terenului și dreptul de proprietate privitoare la construcțiile aflate pe acesta.
Compensează cheltuielile de judecată.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 12.05.2010
Președinte, - - | Judecător, - - - |
Grefier, - - |
Red.
Tehnored. /6 ex/15 Februarie 2010
Jud. fond:
Președinte:Daniela MărgineanJudecători:Daniela Mărginean, Cristina Gheorghina Nicoară
