Obligația de a face. Decizia 509/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția Civilă, de Muncă și Asigurări Sociale,
pentru Minori și Familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 509/R/2008
Ședința publică din 29 februarie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Anca Adriana Pop JUDECĂTOR 2: Alina Rodina
JUDECĂTOR 3: Antoaneta
JUDECĂTOR: -- -
GREFIER:
S-a luat spre examinare recursul declarat de către reclamantul, împotriva deciziei civile nr.633/A din 8 noiembrie 2007, pronunțată de Tribunalul Cluj, în dosarul nr-, privind și pe pârâții intimați PRIMĂRIA MUNICIPIULUI C-N și CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă reclamantul recurent asistat de avocat, care depune împuternicire avocațială la dosar fila-19, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care, se constată că la data de 13 februarie 2008, s-a depus la dosar, prin registratura instanței, din partea pârâților intimați Primarul Municipiului C-N și Consiliul Local al Municipiului C, întâmpinare prin care solicită respingerea recursului formulat, un exemplar din aceste întâmpinării comunicându-se cu recurentul.
Reprezentantul reclamantului recurent arată că nu are cereri de formulat în probațiune.
Curtea, apreciază că la dosar sunt suficiente probe pentru justa soluționare a cauzei, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentantul reclamantului recurent solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare, fără cheltuieli de judecată.
În susținere arată că se impune rejudecarea cauzei pe fond, urmând să se admită efectuarea unei expertize judiciare pentru identificarea corectă a imobilului.
CURTEA:
Prin sentința civilă nr.4423 din 22 mai 2007 a Judecătoriei Cluj N, pronunțată în dosarul nr-, s-a respins actiunea civila formulata de reclamantul, impotriva paratei PRIMARIA MUNICIPIULUI C-N pentru lipsa calitatii procesual pasive.
S-a respins actiunea civila formulata de reclamantul impotriva pratului CONSILIUL LOCAL AL MUN. C-N, avind ca obiect obligatie de a face.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că prin contractul de inchiriere nr. 39332/2.06.2004, paratul Consiliul Local al mun. C-N a inchiriat reclamantului locuinta situata in C-N,-,. 8. In contract s-a stipulat la punctul 1, al 3 ca termenul de inchiriere este de 5 ani cu incepere de la data de 1.06.2004 pana la data de 8.04.2009. Insa in capitolul V al contractului se prevede ca actul este valabil pana la solutionarea revendicarii in baza Legii 10/2001, dar nu mai mult de un an.
Astfel exista o indoiala asupra termenului locatiunii, astfel incat acesta trebuia stabilit in conformitate cu art. 977 civ. Conform acestei dispozitii legale, cand există indoiala, conventia se interpreteaza in favoarea celui care se obliga. În ceea ce priveste durata locatiunii, respectiv durata de timp cat proprietarul imobilului se obliga sa asigure chiriasului folosinta bunului, aceasta este o obligatie a proprietarului, astfel incat, in speta de fata, conventia trebuie interpretata in favoarea acestuia, motiv pentru care instanta apreciaza ca durata locatiunii este de cel munt un an de la data inchierii contractului.
Având in vedere ca reclamantul a ramas in folosinta imobilului inchiriat, dupa expirarea termenului contractual, iar paratul i-a permis in continuare sa foloseasca imobilul, încasând chiria aferenta a operat tacita relocatiune in conditiile art. 1452 civ. astfel incat si in prezent reclamantul are calitatea de chirias.
Reclamantul a formulat la data de 18.05.2005, o cerere catre Consiliul Local mun. C-N, prin care a solicitat cumpararea locuintei din - - nr.4,. 8.
Prin adrsa nr-, Directia Fondului Imobiliar de Stat din cadrul Municipiului C-N, ii comunica reclamantului faptul ca imobilul este revendicat in temeiul Legii 10/2001, iar pana la solutionarea procesului aflat pe rolul instantelor de judecata, nu se poate proceda la vanzarea locuintei.
Prin Hotararea nr. 4/18.01.2001, Consiliul Local al mun. C-N a aprobat vanzarea apartamentului nr. 8 din imobilul situat in C-N,-, insa in hotarare se mentioneaza ce pentru imobilele revendicate nu se vor incheia contracte, iar actul a fost adoptata anterior intrarii in vigoare a Legii 10/2001, care prin art. 4 indice 1 interzice vanzarea imobilelor ce au fost revendicate in temeiul acestei legi.
Din adresele de la fila 45 si 68 din dosar emise de Serviciul Evidenta Imobiliara din cadrul Primariei Mun. C-N, rezulta ca imobilul din C-N,- se afla in coproprietatea unor persoane fizice si a Statului Dupa preluarea de catre stat a unie parti din imobil, s-a facut o recompartimentare a imobilului, care insa nu a fost inscrisa in cartea funciara. Pentru apartamentele nr. 2c, 2a, 2b, 4, 6, 7b, 7a, 9, 10, 11 a si 12, aflate in administrarea Consiliului Local al mun. C-N sunt incheiate contracte de inchiriere, apartamentele nr. 3, 12a, 12b, 13b, si 14 au fost vandute chiriasilor, apartamentele nr. 1 si 5 au fost restiuite lui in baza Legii 112/1995. Cu privire la apartamentul nr. 8, acesta a fost proprietatea tabulara a lui si, tranmis cu titlu de mostenire in anul 1978 in favoarea lui, iar apoi vandut in anul 1979 in favoarea lui si Trata.
Din copia CF 1846 C de la filele 81-83 din dosarul acvirat 6031/2002 al Tribunalului Cluj, rezulta ca asupra apartamentelor nr. 1-7, 9-14 au fost proprietari tabulari si, aceste apartamente trecând in proprietatea statului R in anul 1957, in baza Decretului nr. 92/1950, acestea fiind imobilele revendicate in temeiul Legii 10/2001 de catre antecesorii proprietarilor tabulari.
Reclamantul a sustinut in actiune ca apartamentul nr. 8 nu este revendicat de catre si ca acesta a fost proprietatea lui si. Din cartea funciara mentionata rezulta ca acest apartament a fost proprietatea acestor persoane, dupa care a fost intabulat in favoarea lui, cu titlu de mostenire (B9), iar apoi a fost vandut in favoarea lui si Trata (-15).
Astfel din situatia de carte funciara rezulta ca apartamentul nr. 8 din imobilul situat in - - nr. 4 nu se afla in proprietatea Statului R in administrarea Consiliului Local al mun. C-
Prin decizia civilă nr.633 din 8 noiembrie 2007 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr-, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a constatat că prin cauza dedusă judecății în fața instanței de fond reclamantul a solicitat obligarea pârâților la incheierea unui contract de vânzare cumpărare pentru apartamentul pe care îl deține cu titlu de chirie situat în C-N, p-ța -, nr.4,.8.
Deși apelantul a susținut pe parcursul soluționării apelului că de fapt este vorba de apartamentul nr.3, scriptele depuse,în sprijinul acestei susțineri nu au creat pentru instanță convingerea veridicității afirmaților apelantului fața de cele rezultate din contractul de închiriere si din situatia de carte funciară precum și din relațiile cuprinse in conținutul adreselor depuse la dosar de pârât din care reiese cu certitudine faptul ca în urma recompartimentării, apelantul ocupă apartamentul nr.8.
În privința pârâtei Primăria Mun. C-N se constată că instanța de fond în mod corect a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a acesteia în condițiile in care potrivit dispozițiilor Legii 215/2001 privind administrația publică locală, primăria este o structura funcțională fără personalitate juridică astfel că ea nu poate sta în judecată în nume propriu ca titulară de drepturi si obligații.
Mai mult decât atât astfel cum a retinut instanța de fond între primărie și reclamant nu s-a născut nici un raport contractual.
În ceea ce privește situația locativă a apelantului corect s-a apreciat ca acesta are calitatea de chiriaș operând referitor la contractul de închiriere încheiat, tacita locațiune în condițiile dispozițiilor art. 1452 cod civil astfel că din acest punct de vedere, ar putea fi beneficiarul unui contract de vânzare cumpărare însă nu în conditiile art.1977 Cod civil cum în mod eronat si-a întemeiat apelantul acțiune a în drept ci doar în condițiile dispozițiilor art. 42 alin. 3 din Legea 10/2001 republicată, contractul de închiriere fiind încheiat de apelant după intrarea în vigoare a acestei legi.
Potrivit dispozitiilor art. 42 alin. 1 din actul normativ mai sus menționat imobilele care în urma procedurilor prevăzute la capitolul III din lege, nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali, iar cele cu destinația de locuință pot fi înstrainate potrivit legislației în vigoare în conformitate cu alin.3 al textului, chiriașii având un drept de preemțiune.
Față de aplicarea acestui text instanța de fond a apreciat în mod corect faptul că apartamentul ocupat de reclamant nu se află în proprietatea Statului R și nici în administrarea Consiliul Local al Municipiului C-N raportat la situația de carte funciară din care reiese faptul că acest apartament constituie proprietate a tabulară a numiților și întabulati cu titlu de cumpărare în anul 1979 și raportat la faptul că astfel cum reiese din Dispoziția nr.6412 din 25.06.2007 emisă de Primarul municipiului C-N apartamentul ocupat de rec1amant nu a format obiectul cererii de restituire formulata de numitul cu privire la imobilul situat în p-ța -, nr. 4. Aspectul că din punct de vedere faptic Consiliul Local al Municipiului C-N deține acest apartament pe care l-a închiriat reclamantului nu conferă pentru consiliu dreptul de a încheia acte de dispoziție cu privire la acesta în condiții e în care apartamentul constituie proprietate a altor persoane.
Pe de altă parte textul art. 42 alin. 3 din Legea 10/2001 instituie o facultate și nu o obligație în ceea ce privește vânzare a apartamentelor pe care le-ar deține în administrare, dreptul de preemțiune al chiriașului fiind valabil în situația in care unitatea deținătoare s-a hotărât să vândă apartamentul chiriașul fiind preferat in raport cu terțe persoane în condiții egale de preț.
Prin urmare s-au apreciat nefondate criticile aduse de apelant hotărârii atacate atât prin prisma calității de proprietar si administrator a apartamentului cât și prin prisma faptului că ar putea fi beneficiarul unui contract de vânzare cumpărare încheiat cu Consiliul Local al Municipiului C-N în condițiile în care chiar el recunoaște că acesta constituie proprietatea numiților.
În mod eronat susține apelantul că instanța de fond ar reținut ca acest imobil nu ar fi fost revendicat de și acesta ar fi constituit principalul argument ar respingerii actiunii sale în conditiile în care astfel cum am arata mai sus pretențiile reclamantului au fost apreciate ca neîntemeiate relativ la faptul lipsei calității de proprietar a pârâtului.
Împotriva acestei decizii reclamantul a declarat recurs în termen legal, solicitând instanței admiterea acestuia, casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel.
În motivarea recursului reclamantul a arătat că hotărârea atacată este nelegală, deoarece instanțele de fond au interpretat în mod greșit contractul de închiriere pe care reclamantul l-a încheiat la data de 02.06.2004, cu pârâtul Consiliul Local al mun.C N, durata acestui contract fiind stabilită la 5 ani, până la data de 08.04.2009.
În mod eronat instanțele de fond au considerat că durata locațiunii este doar de 1 an de zile iar ulterior ar fi intervenit tacita relocațiune.
În mod greșit instanța de apel a stabilit că hotărârea nr.4/18.01.2001 prin care s-a aprobat vânzarea apartamentului deținut cu titlu de chirie, nu ar avea aplicațiune deoarece apartamentul este revendicat. Din nici o probă de la dosar nu rezultă această împrejurare, iar hotărârea mai sus arătat nu a fost desființată niciodată.
S-a procedat în mod voit la o confuzie cu privire la numărul apartamentului în care locuiește, neținându-se cont de faptul că, în decursul a peste 50 de ani, imobilul a suferit numeroase transformări, prin împărțirea acestuia în mai multe apartamente.
Apartamentul în litigiu a fost numerotat cu nr.21 în anul 1947, cu nr.17 în anii 1960 și cu nr.8 după 1989 și nu a aparținut niciodată numiților și.
Din CF nr.11152 nr.top.271/VIII rezultă că acest apartament este situat într-o clădire, corp distinct de clădirea inițială, la parter și nu la etaj, astfel încât instanțele de fond au fost induse în eroare cu privire la numărul acestui apartament.
Pârâta intimată Primăria mun.C N, prin întâmpinare a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii apelate ca fiind legală (13-14).
În susținerea poziției procesuale intimata a arătat că nu are capacitate juridică procesuală, este lipsită de personalitate juridică și nu poate să figureze în calitate de parte în proces, raportat la prevederile art.77 din Legea nr.215/2001.
Pârâtul intimat Consiliul Local al mun.C N, prin întâmpinare a solicitat respingerea recursului ca nefondat, și menținerea deciziei criticate ca fiind legală și temeinică (15-16).
În susținerea poziției procesuale, intimatul a arătat că în mod corect tribunalul a stabilit că apartamentul ocupat de reclamant nu se află în proprietatea statului Român și nici în administrarea Consiliului Local al mun.C N, raportat la situația de carte funciară din care reiese că acest apartament constituie proprietatea tabulară a numiților și.
Pe de altă parte, art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001, instituie o facultate și nu o obligație, în ceea ce privește vânzarea apartamentelor pe care le-ar deține în administrare Consiliul Local al mun.C N, dreptul de preemțiune al chiriașului fiind valabil în situația în care unitatea deținătoare s-a hotărât să vândă apartamentul chiriașului, acesta fiind preferat în raport cu terțe persoane, în condiții egale de preț.
Analizând decizia atacată prin prisma motivelor de recurs invocate și a apărărilor formulate, Curtea reține următoarele:
Astfel, reclamantul a încheiat cu pârâtul Consiliul Local al mun.C N contractul de închiriere pentru suprafețe cu destinația de locuință nr.39332 la data de 02.06.2004 având ca obiect locuința situată în CNP -ța - nr.4,.nr.8, compusă din 3 camere în suprafață de 97,49 mp. termenul de închiriere fiind de 5 ani cu începere de la data de 01.06.2004 până la data de 08.04.2009. La pct.V al contractului părțile au stipulat că această convenție este valabilă până la soluționarea revendicării în baza Legii nr.10/20901, dar nu mai mult de un an (5-7 dosar fond).
Din copia CF individuală nr.11152 C, nr.top.271/VIII, rezultă că.nr.8 este un corp de clădire destinct situat la parter, compus din 1 cameră, 1 bucătărie, 2 cămări, proprietarii tabulari ai acestuia fiind numiții și cu titlu de cumpărare în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sun nr.1002/15.02.1979 (124-125 dosar apel).
Ulterior, la 11.07.1989, sub din CF ind. nr.11152 C se corectează adresa imobilului din str. - nr.7, în - nr.4,.nr.3, iar la 06.09.1989 se face mențiunea că imobilul de sub este.nr.8.
Din adresa nr.93668/11.01.2007 emisă de Primăria mun.C N, reiese că în prezent imobilul situat în C N, P-ța - nr.4 se află în coproprietate între Statul Român și proprietarii particulari. După preluarea de către Statul Român a unei părți din acest imobil s-a făcut o recompartimentare a imobilului, neînscrisă în cartea funciară. Pentru apartamentele nr.2a, 2b, 2c, 4, 6, 7b, 7a, 9, 10, 11, 11a și 12 sunt încheiate contracte de închiriere iar apartamentele nr.3, 12a, 12b, 13 b și nr.14 au fost vândute deținătorilor contractelor de închiriere. Apartamentul nr.1 și 5 au fost restituite d-lui în baza Legii nr.115/1995 iar apartamentul nr.8 este proprietate particulară (45 dosar fond).
Totodată, prin adresa nr.25683/29.03.2007 emisă de primăria mun.C N, se arată că pârâtul Consiliul Local al mun.C N nu a înstrăinat nici un apartament care să fie numerotat cu nr.8 (66 dosar fond).
De asemenea, prin adresa nr.91853/29.10.2007 emisă de Consiliul Local al mun.C N rezultă că,.nr.8 situat în mun.C N P-ța - nr.4, conform actelor din dosarul de casă a fost identificat în numerotarea veche - cu nr..8 și 9 situat la etajul I (156 dosar apel).
Deși reclamantul, prin reprezentantul său, a solicitat la termenul de judecată din 27.09.2007, efectuarea unei expertize această probă a fost respinsă raportat la obiectul acțiunii și a cadrului procesual.
Prin dispoziția nr.6412/25.06.2007 a Primarului mun.C N, s-au restituit în natură numitului,.nr.2a, 2b, 2c, 4, 6, 7a, 7b, 9, 10, 11a, 12a, 12 b, din imobilul situat în P-ța - nr.4 (138-139 dosar apel).
Având în vedere că apartamentul în litigiu figurează în CF nr.11152 C ca fiind un corp de clădire distinct de restul imobilului situat în P-ța - nr.4, faptul că asupra acestui imobil s-a efectuat o recompartimentare a apartamentelor neoperată în cartea funciară, împrejurarea că acest apartament a fost închiriat de pârâtul Consiliul Local al mun.C N reclamantului, prin contractul de închiriere nr.39332/02.06.2004 iar ulterior acesta a negat încheierea contractului, Curtea apreciază că instanța de apel nu a procedat la clarificarea situației juridice a apartamentului deși reclamantul a solicitat în mod expres acest lucru în motivele de apel.
În opinia Curții, pentru justa soluționare a cauzei este necesară lămurirea situației juridice a apartamentului în litigiu prin administrarea unor probe noi constând în depunerea de către pârâtul Consiliul Local al mun.CNa dosarului de casă privind imobilul din P-ța - nr.4; a înscrisurilor care privesc recompartimentarea și renumerotarea apartamentelor din imobil, precum și efectuarea unei expertize tehnice judiciare în specialitatea construcții pentru identificarea corectă a apartamentului care face obiectul contractului de închiriere.
De asemenea, este necesară clarificarea titularului dreptului de proprietate asupra apartamentului deoarece există posibilitatea ca acest apartament să fi fost preluat de Statul Român iar preluarea să nu fi fost operată în cartea funciară.
Având în vedere că modificarea hotărârii atacate nu este posibilă fiind necesară administrarea de probe noi, Curtea în temeiul art.312 alin.1 pr.civ. va admite recursul reclamantului, va casa decizia criticată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
În rejudecare, tribunalul va administra proba cu înscrisurile mai sus menționate și proba privind efectuarea unei expertize tehnice judiciare de specialitate precum și orice alte dovezi necesare pentru justa soluționare a cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr. 633/A din 8.11.2007 a Tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr-, pe care o casează și dispune trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 29.02.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
--- - - - -- -
GREFIER
RED./MR
05.03.08/3 EX.
Președinte:Anca Adriana PopJudecători:Anca Adriana Pop, Alina Rodina, Antoaneta
