Obligație de a face. Decizia 1033/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(122/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.1033
Ședința publică de la 15 iunie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Doina Anghel
JUDECĂTOR 2: Cristina Nica
JUDECĂTOR 3: Mariana Haralambe
GREFIER - - -
* * * * * * * * * *
Pe rol pronunțarea asupra recursului formulat de recurenta - pârâtă, împotriva deciziei civile nr.10339 din 04.07.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V- a Civilă, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.
are ca obiect - obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă intimatul - reclamant, personal și asistat de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.-, emisă de Baroul București, aflată la fila 50 în dosar, intimatul - reclamant, reprezentat de același avocat, lipsind recurenta - pârâtă C Real
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care:
Apărătorul intimaților - reclamanți depune la dosar înscrisuri.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Apărătorul intimaților - reclamanți învederează faptul că instanța de apel prin decizia civilă nr.1039 A din 04.07.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în mod temeinic și legal a reținut că aplicabile în cauză sunt dispozițiile art. 7 alin. 1 din Legea nr.85/1992. Totodată, mai arată că, alin 7 al art. 7 din Legea nr.85/1992 reglementează situația locuințelor construite din fondurile unităților economice de stat.
Apărătorul intimaților - reclamanți învederează faptul că, Căminul de Nefamiliști situat în B,- A, a fost construit în anul 1978 din fondurile Întreprinderii B, în acest sens fiind depusă la dosarul de fond al cauzei Autorizația pentru Executarea de Lucrări nr.6-H/08.12.1978. De asemenea, mai arată că această unitate locativă este executată din fondurile unei unități economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi.
Apărătorul intimaților - reclamanți învederează faptul că spațiile locative în cauză nu sunt locuințe de intervenție și nici locuințe de serviciu, destinația acestor spații fiind inițial, aceea de locuințe de serviciu până în anul 1989, iar după acest an ca urmare a numeroaselor disponibilizări efectuate și a faptului că în aceste spații au fost cazate din ce în ce mai multe persoane care nu aveau nici o legătură cu A, și-au pierdut caracterul de locuință de serviciu.
Apărătorul intimaților - reclamanți învederează faptul că persoanele care locuiesc în acele imobile au calitatea de chiriași, așa cum au demonstrat și pe fondul cauzei, în ciuda faptului că nu au contract de închiriere încheiat cu societatea proprietară a acestor spații.
Apărătorul intimaților - reclamanți învederează faptul că în urma procesului de divizare parțială, imobilul a trecut în proprietatea SC Real SA la data de 06.02.2007, iar recurenta - pârâtă este obligată la vânzarea locuințelor ca și subiect de drept ce preia această obligație ca și continuator al unei unități de stat, dreptul său de dispoziție asupra acestor locuințe fiind limitate, deoarece a preluat un imobil care a fost construit din fondurile unei unități economice bugetare de stat.
Apărătorul intimaților - reclamanți solicită respingerea recursului, ca nefondat și menținerea deciziei atacată ca legală și temeinică, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA,
Asupra recursului din prezenta cauză;
Examinând actele și lucrările dosarului, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 22.11.2005, pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B reclamanții și au chemat în judecată pe pârâta SC SA, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea acesteia să le vândă camera nr. 82 Cămin 1, situată în Căminul mixt din B,- A, sector 2, în condițiile art. 7 al. 1 din Legea nr. 85/1992.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că ocupă în calitate de chiriași camera nr. 82, cămin 1, plătind chirie lunar, sumele fiind stabilite cu titlu de chirie. Au arătat reclamanții că imobilul în care locuiesc este proprietatea pârâtei dobândit de către aceasta în baza Legii nr. 15/1991, imobil construit în anii 1970 și destinat închirierii ca locuință pentru salariații sau elevii viitorilor salariați, păstrând utilizarea de locuință închiriată până în prezent, nefiind niciodată înstrăinat, titularul dreptului de proprietate fiind și în prezent pârâta.
Prin sentința civilă nr. 8130/30.10.2006, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 Baf ost respinsă ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active, a fost admisă cererea și a fost obligată pârâta să vândă reclamanților în condițiile art. 7 al. 1 și 4 din Legea nr. 85/1992, camera 82/Cămin 1, situată în imobilul Căminul de nefamiliști, din B,- A, sector 2.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamanții locuiesc în Căminul de Nefamiliști din B,- A, sector 2, având calitatea de chiriași și achitându-și în toată această perioadă obligațiile ce le incumbă, achitând lunar pârâtei, contravaloarea chiriei corespunzătoare camerei închiriate, fapt atestat de chitanțele depuse la dosar.
Deși între părți nu s-a încheiat un contract de închiriere în formă scrisă (ca și instrument probator), instanța apreciază că reclamanții au făcut dovada raporturilor locative existente între ei și pârâtă prin faptul folosirii camerei nr. 82 - Căminul 1 din imobilul ce aparține pârâtei și cel al încasării de către aceasta din urmă, a chiriei ca preț al folosinței exercitate. Inexistența înscrisului probator, nu poate conduce la concluzia că reclamanții nu au un titlu locativ asupra camerei ocupate, întrucât în materia locațiunii, forma scrisă este prevăzută de lege doar ad probationem și nu ad validitatem.
Mai mult, în cadrul argumentelor invocate în apărare, în realitate pârâta nu existenta raporturilor locative.
În această situație, instanța a apreciat că s-a făcut dovada calității de chiriași a reclamanților.
Din coroborarea înscrisurilor anexate și anume cererea de admitere la finanțare, formulată de Întreprinderea B la data de 20.08.1973, adresa nr. -/19.11.1973, emisă de Centrala Industrială de Electronică și, autorizația pentru executare de lucrări nr. 6 H/1978 și procesul verbal de recepție finală nr. 24635/05.08.1981 al obiectivului de investiții Cămin de nefamiliști și adăpost, căminul de nefamiliști în care se află camera în care locuiesc reclamanții a fost construit din fondurile unei unități economice de stat, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Prin urmare, în speță sunt îndeplinite condițiile cumulative impuse de lege pentru a se putea dispune vânzarea și anume: locuința este construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la intrarea în vigoare a Legii nr.85/1992, iar reclamanții au calitatea de chiriași la momentul formulării cererii.
Împotriva acestei sentințe, a declarat apel pârâta SC SA, cererea fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București secția a V-a civilă sub nr-.
În motivare, se arată că instanța a respins în mod greșit excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților, iar sentința este dată cu interpretarea greșită a dispozițiilor art. 7 al. 8 din Legea nr. 85/1992.
În drept și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 242 al. 2, art. 282 și următoarele Cod procedură civilă, art. 7 al. 1 și 8 din Legea nr. 85/1992, art. 135 al. 2. f din Constituția României.
La data de 12.03.2007, intimații reclamanți și au depus la dosar întâmpinare, prin care s-a solicitat respingerea apelului, ca nefondat.
La data de 13.04.2007, apelanta a depus la dosar precizări, prin care a arătat că prin Hotărârea nr. 94 Adunării generale extraordinare a acționarilor SC Sa, din data de 22.01.2007, s-a aprobat divizarea sa. Ca urmare a procesului de divizare parțială, cele două cămine de nefamiliști situate în B,- A, sector 2 au trecut în patrimoniul SC Real SA, motiv pentru care a solicitat introducerea în cauză, în calitate de apelantă pârâtă, a acesteia.
Prin încheierea pronunțată la data de 16.04.2007, s-a dispus introducerea în cauză a SC Real SA, în calitate de apelantă-pârâtă.
Prin decizia civilă nr. 910/19.06.2007, pronunțată de Tribunalul București Secția a V-a civilă, în dosarul nr-, a fost admis apelul formulat, a fost schimbată în tot sentința civilă apelată în sensul că a fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților și respinsă acțiunea, ca fiind formulată de persoane fără calitate procesuală activă.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții, iar prin decizia civilă nr. 534/31.03.2008, pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTIa fost admis recursul, casată decizia recurată și trimisă cauza pentru rejudecarea apelului, instanța de recurs apreciind că reclamanții și-au dovedit calitatea procesuală activă.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București secția a V-a civilă sub nr-.
Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate, precum și probatoriului administrat și a dispozițiilor legale aplicabile în cauză, tribunalul a reținut următoarele:
În ceea ce privește prima critică, referitoare la lipsa calității procesuale active a reclamanților, s-a constatat că această chestiune a fost soluționată definitiv și irevocabil prin decizia civilă nr.534/31.03.2008, pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI, prin care a fost admis recursul și s-a reținut că reclamanții au calitate procesuală activă.
În ceea ce privește a doua critică referitoare la aplicarea greșită a dispozițiilor art. 7 al. 8 din Legea nr. 85/1992, nu poate fi reținută, deoarece acestea vizează locuințe construite ulterior intrării în vigoare a legii, în vreme ce art. 7 al. 1 din lege reglementează situația locuințelor construite din fondurile unităților economice de stat și preluate de persoanele juridice înființate conform Legii nr. 15/1990, cazul în speță.
Așadar, căminul de nefamiliști, unde este situată și camera reclamanților, a fost construit din fondurile fostei Întreprinderi de Stat -Întreprinderea B (devenită ulterior societate comercială, în condițiile Legii nr. 15/1990), anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, aspect decisiv în aplicabilitatea dispozițiilor art. 7 al. I din Legea nr. 85/1992 și, prin urmare, emiterea deciziei nr. 2/11.11.2005 nu prezintă relevanță în cauză.
Din această perspectivă, preluând în patrimoniu și incluzând în capitalul lor social asemenea imobile, cum sunt cele la care se face referire în art. 7 al. 1 din lege, respectivele persoane juridice au preluat, deopotrivă, obligația impusă de lege de vânzare către chiriași, în condițiile prestabilite legal, a acestor imobile, o obligație în considerarea naturii bunului (in rem), care este preluată odată cu bunul imobil și nu în considerarea persoanei căreia îi incumbă această obligație (in personam), în cauză fiind pe deplin aplicabile dispozițiile art. 7 al. 1 din Legea nr. 85/1992.
În ceea ce privește critica referitoare la faptul că instanța de fond nu a ținut cont de faptul că încă de la momentul construirii, căminul a fost destinat închirierii către salariații Întreprinderii, fiind astfel locuință de serviciu, se reține că locuința în litigiu nu constituie o locuință de serviciu, a cărei administrare și vânzare să poată fi hotărâtă de consiliile de administrație ale unităților deținătoare. Atât timp cât între părți nu există raporturi juridice de muncă (reclamanții ocupând în continuare camera pentru care plătesc chirie), locuința ocupată nu poate constitui locuință de serviciu, astfel cum a fost ea definită de Legea nr. 114/1996. Acest act normativ nu era în vigoare la data construirii de nefamiliști, în cadrul căruia se află și camera reclamanților, iar, drept consecință, nu se putea opera cu noțiunea de locuință de serviciu, așa cum susține apelanta, în cauză nefăcându-se dovada că a existat sau că există o dispoziție prin care să se fi schimbat natura juridică a locuințelor din căminul în litigiu.
În ceea ce privește critica referitoare la faptul că instanța de fond face în mod greșit trimitere la decizii ale Curții Constituționale, întrucât nu vizează ipoteza din prezenta cauză, iar protecția socială se realizează de către stat, prin intermediul instituțiilor sale și nu de către persoanele de drept privat, tribunalul a reținut că instanța de contencios constituțional a stabilit prin numeroase decizii că art. 7 al. 1 din legea nr. 85/1992 consacră o normă de justiție socială, chiriașii având posibilitatea să cumpere, în condițiile fixate de Legea nr. 85/1992, aceste locuințe, în considerarea contribuției lor și a stării materiale a acestora, limitarea dreptului de proprietate al apelantei, sub aspectul reglementării dreptului de dispoziție, ca atribut al dreptului de proprietate, întemeindu-se pe o bază legală, urmărind un scop legitim și fiind proporțională, din perspectiva necesității ei într-o societate democratică și a justificării sociale și morale, criteriile utilizate de instanța de contencios european de la Strasbourg în aprecierea respectării dreptului de proprietate reglementat de Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, drept care nu este absolut, putând fi supus astfel limitărilor, în condițiile deja enunțate și respectate în speța dedusă judecății. Având în vedere aceste considerente, tribunalul a apreciat că soluția instanței de fond este legală și temeinică și, ca urmare, a dispus respingerea apelului formulat de SC SA (continuat de SC Real SA) împotriva sentinței civile nr. 8130/30.10.2006, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, ca nefondat, prin decizia civilă nr. 1039A/04.07.2008, pronunțată de Secția a V-a Civilă.
Împotriva acestei decizii civile, în termen legal, pârâta - apelantă Real Baf ormulat recurs, criticând-o sub aspectul nelegalității, pentru următoarele motive sesizate:
- decizia este dată cu interpretarea greșită a dispozițiilor art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, întrucât greșit au apreciat instanțele că aceste dispoziții legale au în vedere doar locuințele dobândite sau construite după intrarea în vigoare a legii, în loc de a se avea în vedere locuințele construite din fonduri proprii, atât după data intrării în vigoare, cât și înainte de această dată. Această concluzie rezultă din interpretarea gramaticală și sistematică a dispozițiilor, raportat la termenii "deține" și "construiește".
Astfel, în legătură cu termenul "deține", nu există nici o distincție expresă, astfel încât norma incidentă acoperă și situația locuințelor construite înainte de intrarea în vigoare a legii. Nici ca tehnică legislativă de redactare, nu s-a avut în vedere această situație, deoarece nu s-a menționat cu prioritate, ipoteza construcției urmată de ipoteza deținerii acestor locuințe. Prin art. 7 alin. 8, s-a instituit o excepție de la regula prevăzută în alineatul 1, privind vânzarea locuințelor, reținându-se în mod greșit, de către instanțe, că în cauză ar fi incident alineatul 1, locuințele de serviciu fiind exceptate de la regula obligativității vânzării.
Practic, în cauză, sunt îndeplinite toate condițiile impuse de art. 7 al.8 din lege, întrucât imobilul a fost construit din fondurile proprii ale, iar din 06.02.2007, este proprietatea recurentei, fiind deținut de recurentă. A enunțat probele pertinente sub acest aspect. Decizia este dată cu încălcarea art.7 al.1 din lege, care este de fapt, incident, recurenta având exclusiv dreptul de dispoziție asupra camerei nr.82;
- locuințele din cămin au fost și sunt locuințe de serviciu, fiind destinate închirierii către salariații Întreprinderii, iar de-abia ulterior, ca urmare a lipsei de solicitări din partea acestora, au fost închiriate și altor persoane care nu lucrau la societate, fapt care nu este însă de natură a le schimba natura juridică, conducerea putând permite continuarea folosinței locuinței sau nu. A invocat în continuare, paragrafe în acest sens din practica judiciară care a atestat caracterul de locuință de serviciu, al unor astfel de locuințe, prin raportare la destinația la momentul edificării lor și nu prin raportare la persoanele care le locuiesc;
- decizia nr. 1 din 11 noiembrie 2005 Consiliului de Administrație, a fost luată din considerentele protecției sociale față de actualii și viitorii angajați ai recurentei, cu cât mai mult cu cât numărul acestor s-a mărit foarte mult, în urma fuziunii mai multor societăți. Faptul neîncheierii în scris de contracte de închiriere, se explică tocmai prin intenția denunțării unilaterale, atunci când va fi cazul, a unor astfel de convenții. Decizia nr.1/2005 a fost luată de Consiliu în baza art.7 al.8 din Legea nr. 85/1992.
În concluzie, a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul admiterii apelului și schimbării în parte a sentinței apelate, în sensul respingerii acțiunii, ca nelegală și netemeinică.
Și-a întemeiat recursul pe prevederile art. 242 alin. 2, art. 299 și următoarele Cod de procedură civilă, art. 304 pct. 9, art. 312 Cod de procedură civilă, art. 7 alin. 1, 6 și 8 din Legea nr. 85/1992 și au depus practică judiciară.
Intimații - reclamanți și au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului, ca nefondat.
În recurs s-au administrat probe noi conform art. 305 Cod de procedură civilă: chitanțele de plată a contravalorii folosinței camerei, din martie 2009 și practică judiciară, înscris din 18.12.2008.
Curtea de APEL BUCUREȘTI s-a constatat legal sesizată și competentă material să soluționeze prezentul recurs date fiind prevederile art. 3 Cod de procedură civilă și ale art. 299 Cod de procedură civilă.
Verificând decizia pronunțată prin prisma motivului de recurs invocat, Curtea apreciază că recursul este nefondat pentru următoarele considerente;
În drept, în conformitate cu art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 republicată, "locuințele construite din fondurile economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".
Sub un prim aspect, ceea ce este relevant din perspectiva aplicabilității dispoziției legale privind realizarea vânzării - cumpărării, este situația de locuință construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, fiind lipsită de relevanță transformarea ulterioară a acestei unități în societate comercială sau structura acționariatului în cadrul acestor societăți, în sensul dacă statul mai deține sau nu acțiuni sau dacă a avut loc o privatizare integrală.
Din această perspectivă, este corectă susținerea intimaților - reclamanți că, preluând în patrimoniu și incluzând în capitalul lor social asemenea imobile, cum sunt cele la care face referire art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, respectivele persoane juridice au preluat, deopotrivă, obligația impusă de lege de vânzare către chiriași, în condițiile prestabilite legal, a acestor imobile, o obligație în considerarea naturii bunului (in rem), care este preluată o dată cu bunul imobil și nu în considerarea persoanei căreia îi incumbă această obligație (in personam), în cauză fiind pe deplin aplicabile dispozițiile art. 7 alin. 1 din Lege nr. 85/1992 republicată și nu ale al. 8, cum greșit consideră recurenta.
Din acest punct de vedere, Curtea constată că tribunalul a stabilit în mod expres în cadrul situației de fapt că locuința închiriată de intimați nu reprezintă o locuință de serviciu. Controlul jurisdicțional al prezentei instanțe de recurs este unul limitat exclusiv la verificarea legalității deciziei tribunalului, potrivit art.304 al.1 Cod procedură civilă, dar potrivit și abrogării vechilor motive de recurs prevăzute de art.304 pct.10 și 11 Cod procedură civilă, prin Legea nr. 219/2005, respectiv nr.OUG 138/2000, motive care repuneau în discuție temeinicia hotărârii și nu doar legalitatea acesteia.
Așadar, instanța de recurs este ținută de constatarea tribunalului în sensul că locuința nu era una de serviciu, astfel încât este evident că în cauză, nu este incident art. 7 alin. 8 din lege, menționat și interpretat de către recurentă, criticile sub acest aspect fiind așadar, nefondate.
Chiar dacă am aprecia că stabilirea caracterului de locuință de serviciu, deci stabilirea regimului juridic aplicabil locuinței, reprezintă un aspect de legalitate, Curtea ar constata că locuința în litigiu nu constituie într-adevăr o locuință de serviciu, a cărei administrare și vânzare să poată fi hotărâtă de consiliile de administrație ale unităților deținătoare. Atât timp cât între părți nu există raporturi juridice de muncă, locuința ocupată de reclamanți nu poate constitui o locuință de serviciu, considerente pe care le-a reținut și tribunalul și pe care Curtea și le-a însușit, ele fiind legale.
Așadar, chiar dacă ar fi să realizăm distincția cerută de recurentă, între ipotezele "deținere" și "construire" enunțate de alineatul 8 art. 7 din Legea nr. 85/1993, Curtea ar constata raportat la lipsa caracterului de serviciu al locuinței, neincidența acestui text legal în cauză. De altfel, în lipsa unui act oficial care să stabilească caracterul acestor locuințe, Curtea constată că revine instanțelor, obligația de a statua asupra regimului juridic al acestor locuințe. Împrejurarea că această locuință a fost construită de în perioada comunistă, nu este determinantă pentru stabilirea regimului său juridic, ci trebuie să se aibă în vedere destinația sa exclusivă, criteriu esențial, pentru stabilirea caracterului locuinței. Or, în cazul unei locuințe de serviciu, destinația sa exclusivă (care atrage acest caracter) este aceea de închiriereangajatului, astfel încât calitatea persoanei chiriașe de angajat devine și ea importantă pentru stabilirea felului locuinței în discuție, așa după cum natura juridică a unui bun poate suferi modificări în timp, pe măsura modificărilor intervenite în situația de fapt care-l privește.
În consecință, locuința nefiind una de serviciu, nu se poate invoca aplicabilitatea în cauză a art. 7 alin. 8 din lege, prin raportare la categoria locuințelor "deținute", fiind așadar incident, art. 7 alin. 1 din același act normativ. Tocmai împrejurarea că locuința a fost construită în perioada de până la intrarea în vigoare a legii, din fondurile B - unitate economică de stat, aspect invocat de recurentă, reprezintă elementul care atrage incidența acestei norme legale. Decizia nr. 1/2005 a recurentei nu poate fi reținută ca incidentă așadar, pentru că ea se grefează pe art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, articol care, așa cum am arătat, nu este aplicabil în cauză.
Așadar, cei doi intimați beneficiază astfel de prevederile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 enunțate anterior.
Legea nu distinge, după cum societatea deținătoare a acestor locuințe este sau nu privatizată, iar a aprecia, dincolo de voința legiuitorului, că pot fi vândute acele locuințe aflate doar în patrimoniul societăților cu capital de stat, înseamnă a adăuga la lege, ceea ce nu este permis, potrivit principiului ubi lex non distinquit nec nos distinguere debemus.
Ceea ce interesează din punctul de vedere al aplicabilității dispoziției legale privind realizarea vânzării - cumpărării, este situația de locuință construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, fiind fără relevanță transformarea ulterioară a acestor unități în societăți comerciale, irelevantă fiind și structura acționariatului acestor societăți (situația dacă statul mai deține vreo cotă din acțiunile societății).
Preluând în patrimoniu și incluzând în capitatul lor social astfel de locuințe prevăzute de art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, respectivele unități economice, transformate în societăți comerciale au preluat deopotrivă, obligația impusă de lege privind vânzarea acestor locuințe și modalitatea în care se va face.
Obligația de vânzare către chiriași, în condiții prestabilite de lege este o obligație în considerarea naturii bunului (in rem) și nu in personem, respectiv în considerarea titularului ei și de aceea, ea este preluată o dată cu bunul, împreună cu dreptul subiectiv corelativ și nu stinsă o dată cu transformarea fostei unități economice în societate comercială, astfel cum sugerează recurenta - pârâtă în recursul său.
Impunerea de către legiuitor ca vânzarea să se facă la un anumit preț, reprezintă limite legale în care urmează să se manifeste libertatea contractuală a părților, astfel că refuzul de a contracta cu respectarea condițiilor legii, apare ca fiind nejustificat.
De altfel, soluția de respingere a acestui recurs se impune în mod obligatoriu, raportat la Decizia în Interesul Legii, nr. 5 din 21 ianuarie 2008 Înaltei Curți de Casație și Justiție, decizie obligatorie pentru toate instanțele românești, potrivit art. 329 alin. 3 Cod de procedură civilă.
În cuprinsul acestei decizii obligatorii, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație, construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ, precizând în mod expres în cuprinsul considerentelor acestei decizii, faptul că: " Obligația de a vinde, intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: locuințele să fie construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unității proprietare, iar locuințele să nu facă parte din categoria celor de intervenție, în sensul dispozițiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.
Totodată, este de observat că legea nu condiționează obligativitatea vânzării de existența unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiționată doar situația locuințelor, care, potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 1 din lege, au fost "construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi".
Așadar, obligația de vânzare a acestor imobile este una in rem, în raport cu natura obiectului (locuință construită din fondurile unităților economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii), și nu o obligație in personam, derivată din calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a legii-.
De altfel, rațiunea acestei interpretări este impusă nu numai de conținutul neechivoc al textelor de lege menționate, dar și de scopul adoptării acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chiriaș al unei locuințe construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, să devină proprietar al locuinței respective, prin cumpărare, în anumite condiții de preț și creditare.
Însăși evoluția reglementărilor legale în materie, prin succesiunea lor logică (Decretul-lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 114/1996), reflectă opțiunea puterii legiuitoare de a lua măsuri de protecție socială, dând posibilitatea tuturor chiriașilor să cumpere locuințele pe care le ocupă."
Totodată, în partea de început a deciziei, prezentând problema de drept controversată dedusă judecății, Înalta Curte de Casație și Justiție se referă în paragraful 3 la "obligația imperativă corelativă de a vinde, instituită în sarcinapersoanelor juridice deținătoareale unor astfel de locuințe".
Se constată așadar, evident, că Înalta Curte de Casație și Justiție nu a impus drept condiție a încheierii unui astfel de contract, calitatea de persoană juridică la care statul să fie unicul acționar sau cel majoritar. Înalta Curte în interpretarea prevederilor Legii nr. 85/1992, nu realizează nici un de fel de distincție între persoanele juridice deținătoare ale locuințelor, după cum însăși Legea nr. 85/1992 nu distinge în acest sens.
Stabilind expres, prin decizia în interesul legii menționată, care sunt condițiile limitative necesare pentru perfectarea unui astfel de contract, decizia fiind obligatorie pentru judecătorii naționali, conform art. 329 alin. 3 Cod de procedură civilă, instanța nu poate decât să se conformeze și să verifice îndeplinirea acestor condiții prevăzute, la cazul concret.
Mai mult, potrivit jurisprudenței constante a Curții Constituționale ( a se vedea deciziile nr. 625 din 03 octombrie 2006, nr. 525 din 27 iunie 2006), care au analizat aceeași situație a invocatei privări de dreptul de proprietate, a unei societăți comerciale de drept privat, prin obligarea sa la încheierea contractelor, în baza Legii nr. 85/1992, contenciosul constituțional a reținut că:" n cazul privatizării unităților din ale căror fonduri au fost construite locuințe ce fac obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare, obligația de vânzare către chiriași, prevăzută de dispozițiile Legii nr.85/1992, este o obligație in rem (locuința construită din fondurile unității economice sau bugetare), iar nu o obligație in personam, care ar fi avut în considerare societatea comercială ce a luat naștere pe calea privatizării. Ch iar dacă dispozițiile art.7 din Legea nr.85/1992 instituie o limitare legală a exercițiului dreptului de proprietate al unităților economice sau al societăților comerciale asupra acestor locuințe, o atare limitare este conformă prevederilor constituționale invocate de autorul excepției. Justificarea se impune atât din punct de vedere juridic, cât și social și moral, întrucât chiriașii au contribuit direct sau indirect la construirea acestor locuințe, fapt ce a impus instituirea unei norme de protecție socială ce a consacrat dreptul chiriașilor de a le cumpăra în condiții speciale, soluție legislativă care dă expresie obligației constituționale a statului de a asigura cetățenilor condițiile necesare pentru creșterea calității vieții și pentru un trai decent".
Potrivit art. 11 alin.3 din Legea nr. 47/1992, deciziile Curții Constituționale ( fără a distinge după cum excepțiile au fost admise sau nu), sunt general obligatorii.
Curtea constată că, de asemenea, pronunțarea deciziei nr. 871 din 09 octombrie 2007 Curții Constituționale, nu este hotărâtoare în cauză, întrucât această decizie are ca premisă, o altă situație decât cea la care se referă deciziile nr. 625/2006 și nr. 525/2006 ale aceleași instanțe constituționale. Toate aceste decizii sunt corecte și nu se exclud reciproc, pentru că ele privesc premise diferite:dacă în cazul societăților comerciale ca prezenta, este de notorietate că privatizarea lor s-a realizat în condiții avantajoase pentru ele, tocmai în considerarea transmisiunii și a unor obligații specifice către ele (cum ar fi această obligație scriptae in rem, asupra locuințelor construite din fondurile statului, al căror regim juridic privind obligativitatea vânzării, la un anumit preț, l-au cunoscut foarte bine aceste societăți, la momentul privatizării și al preluării lor), pentru realizarea astfel a unui echilibru între interesul lor particular și cel public, nu mai puțin, în cazul vânzării spațiilor proprietatea privată a statului, cu destinația de cabinete medicale, OUG nr. 110/2005 a fost declarată neconstituțională, plecându-se evident de la premisa că aceste cabinete medicale nu s-au privatizat cu acordarea avantajelor privatizărilor societăților prim - menționate, ca măsură de echilibru față de impunerea anumitor obligații specifice (cum e cea prevăzută de Legea nr. 85/1992), întrucât nu au fost impuse la privatizarea cabinetelor medicale, astfel de obligații specifice. Neexistând, în cazul cabinetelor medicale, astfel de obligații suplimentare, legale și justificate social, cum există în cazul locuințelor construite din fondurile statului, ocupate de chiriași, atunci nu există nici o justificare rezonabilă a stabilirii unor prețuri de cumpărare a spațiilor cabinetelor medicale, sub nivelul valorii de piață a lor.
Este evident că premisele sunt diferite în cadrul deciziilor Curții Constituționale menționate, astfel încât decizia nr. 871/2007 nu înlătură statuările din deciziile relevante menționate anterior, întrucât decizia nr. 871/2007 privește o situație juridică diferită de prezenta, proprietatea societăților juridice (privatizate integral sau nu) deținătoare de locuințe construite din fondurile statului, fiind încă de la început (anterior și ulterior privatizării), circumstanțiată de aceste obligații specifice, cunoscute de societățile privatizate care, în contul acestor obligații, au beneficiat de condiții avantajoase, notorii de privatizare, pe când proprietatea cabinetelor medicale (medicii neconstituind o categorie defavorizată, precum chiriașii din locuințele construite de stat), nu a fost grevată de obligații suplimentare la data privatizării serviciului de asistență medicală.
Așadar, în cazul societăților precum recurenta din această cauză, fiind dobândit un drept de proprietate sui generis, afectat de anumite obligații legale, cunoscute (dispozițiile legale fiind cunoscute de toți deținătorii săi, potrivit principiului general - nemo censetur ignorare legem), acceptate și însușite la momentul dobândirii sale (în urma privatizării), nu se poate concluziona că îndeplinirea actuală a acestor obligații de către debitorul său
(societatea comercială deținătoare a locuinței construite din fondurile statului), îl privează de proprietate, pe acest debitor.
Așadar, în cauză, nu are loc nici o nerespectare a art. 480 - 481 cod civil sau o îngrădire a dreptului de proprietate prin impunerea unui preț, aceasta nevenind în contradicție cu art. 44 din Constituție, astfel cum s-a pronunțat Curtea Constituțională în deciziile date în această materie, întrucât textul de lege aplicabil cauzei consacră o normă de justiție socială, chiriașii având posibilitatea să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit în mod direct sau indirect, în vechiul sistem comunist.
În consecință, Curtea apreciază că instanța de apel a pronunțat o hotărâre judecătorească legală în cauză, interpretând și aplicând în mod corect prevederile art. 7 alin. 1 din lege și constatând neincidența alineatului 8 al aceluiași articol, care de asemenea, a fost corect interpretat, astfel încât motivul de recurs prevăzut de art. 304 cpt. 9 Cod de procedură civilă nu este fondat.
Pentru ansamblul acestor considerente, în temeiul art. 312 Cod de procedură civilă, Curtea va respinge prezentul recurs ca nefondat, iar în baza art. 274 Cod de procedură civilă, va lua act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN
NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenta - pârâtă, cu sediul în B, sector 2,. de, nr. 3-5, tronson 1C,. 1, împotriva deciziei civile nr.10339 din 04.07.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V- a Civilă, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și, cu domiciliul ales la Cabinetul de Avocat, cu sediul în B,-,. 3,. 12, sector 1.
Ia act că intimații nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 15.06.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red. 8.07.2009
Tehnodact. / 2 ex./07.09.2009/
- Secția a V-a Civ. -;
Jud. Sectorului 2. - Civ. -.
Președinte:Doina AnghelJudecători:Doina Anghel, Cristina Nica, Mariana Haralambe
