Obligație de a face. Decizia 1135/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 1135
Ședința publică de la 26 Octombrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Maria Cumpănașu
JUDECĂTOR 2: Stela Popa
JUDECĂTOR 3: Ionela Vîlculescu
Grefier - -
Pe rol, rezultatul dezbaterilor din ședința publică de la data de 19 octombrie 2009, privind judecarea recursului formulat de petenta COMPANIA NATIONALĂ DE FERATE CFR SA- SUCURSALA REGIONALĂ DE FERATE C împotriva deciziei civile nr.487 din 25 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj, în dosarul nr-,în contradictoriu cu intimata reclamantă. având ca obiect obligația de vânzare a locuinței în temeiul Legii nr.85/1992
La apelul nominal au lipsit părțile.
Procedura legal îndeplinită.
Dezbaterile din ședința publică de la 19 octombrie 2009 au fost consemnate într-o încheiere separată ce face parte integrantă din prezenta.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin cererea înregistrată la data de 03.06.2008, reclamanta a chemat in judecata pârâta Compania Națională CFR SA-Sucursala Regionala CFR C, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligata pârâta să îi vândă locuința situata în C,. - nr.11, Cămin CFR,.1,.13, jud.D, pe care o deține în calitate de chiriaș.
In motivare a arătat că, în fapt, deține în calitate de chiriaș al pârâtei, locuința menționată mai sus, compusa dintr-o cameră si dependințe comune, conform contractului de închiriere nr. 856/22.05.2007 și s-a adresat pârâtei pentru a-i vinde locuința, însă i s-a comunicat ca vânzarea se face la prețul de circulație pe piața imobiliară, ceea ce este contrar art.7, alin.4 din Lg.85/1992.
A arătat că potrivit acestor dispoziții locuințele construite din fondurile economice sau bugetare de stat, până la intrarea în vigoare a acestei legi - altele decât cele de intervenție - vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere la cererea acestora cu plata integrală sau în rate a prețului în condițiile prevăzute de lege. Evaluarea si vânzarea locuințelor pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la intrarea în vigoare a Lg.85/1992 se face in condițiile D-L nr. 61/1990 la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării.
Prin sentința civilă nr. 200/14 ianuarie 2009, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, fost admisă acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâta Compania Națională CFR SA-Sucursala Regionala CFR C.
A fost obligată pârâta să vândă reclamantei locuința situată în C,. -, nr.11, Cămin CFR,.1,.13, jud.D, cu prețul de 2.070 lei.
A fost obligată pârâta către reclamantă la plata sumei de 508,3 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru se pronunța astfel, instanța reținut că potrivit contractului de închiriere nr. 856/22.05.2007 pentru suprafețe cu destinație locuințe, Compania Națională "CFR" SA, în calitate de proprietar, și, în calitate de chiriaș, au încheiat contract de închiriere pentru locuința din Stația CFR C - Cămin Nefamiliști, camera nr. 13,-,. 13, județul D, din lista locuințelor CFR de serviciu, cu suprafața de 18,72 mp. cu o durată de închiriere de un an, cu începere de la 01.06.2007 până la 01.06.2008. S-a prevăzut ca la expirarea termenului, contractul poate fi reînnoit cu acordul ambelor părți și că tacita relocațiune nu operează.
A mai motivat că potrivit dispozițiilor art.7 Legea 85/1992 republicată, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-Lege 61/1990 și ale prezentei legi și că beneficiază de aceste prevederi și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare.
Potrivit acestor dispoziții legale, nu se prevede ca cererea titularului contractului de închiriere să fie formulată într-un anumit termen.
Legea 85/1992 a instituit în sarcina pârâtei o obligație de a face, acea de a vinde, iar reclamantei i s-a recunoscut un drept, acela de a cumpăra, iar refuzul pârâtei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în condițiile stabilite de lege, constituie o încălcare a dispozițiilor imperative ale legii.
La stabilirea prețului instanța a avut în vedere expertiza efectuată în cauză.
Împotriva sentinței sus menționate declarat apel pârâta, criticând- ca fiind nelegală și netemeinică, susținând că cererea de chemare în judecată a fost depusă după expirarea termenului de închiriere, astfel că reclamanta nu mai avea calitatea de chiriaș, condiție imperativă impusă de Legea nr. 85/1002, motiv pentru care aceasta nu are legitimitate procesuală activă, excepție invocată și prin întâmpinare.
Apelanta mai arătat că instanța de fond în mod eronat a interpretat dispozițiile Legii nr.85/1992 cu privire la calitatea de chiriaș reclamantei și nu ținut cont nici de dispozițiile Decretului -Lege 61/1990 referitoare la vânzarea de locuințe construite din fondurile statului prin care se stabilește sensul și natura unei locuințe, camera închiriată reclamantei nefăcând parte din categoria locuințelor ce reprezintă obiectul vânzării către populație.
Prin decizia civilă nr.487 din 25 iunie 2009, Tribunalul Dolja respins apelul declarat de pârâtă.
Tribunalul a reținut că reclamanta are calitatea de chiriașă a locuinței a cărei vânzare-cumpărare se solicită întrucât ocupă efectiv camera pentru care a achitat chiria, astfel că, deși în contractul de închiriere nr.856/2007 s-a prevăzut termenul de închiriere de 1 an, respectiv 1 iunie 20097 - 1 iunie 2008, plata chiriei efectuată de reclamantă și acceptată de pârâtă nu poate fi interpretată altfel decât o tacită relocațiune.
A mai reținut tribunalul în același sens că reclamanta a formulat cerere de cumpărare a locuinței anterior expirării locațiunii.
Privitor la încadrarea camerei din cămin la categoria de locuință în accepțiunea dată de art.2 din Decretului-Lege 61/1990, instanța de apel a argumentat că lipsa grupului sanitar și a bucătăriei proprii nu determină decât încadrarea locuinței întru-un standard de confort redus și că destinația de locuință aaf ost determinată la data construirii.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta Compania Națională de Ferate "CFR" SA reprezentată, prin delegare de competență, de către Sucursala Regională CFR
Prin motivele formulate a arătat că în mod eronat instanța de apel a reținut formularea cererii de cumpărare a locuinței de serviciu de către reclamantă, anterior promovării acțiunii întrucât la dosarul cauzei nu se află o asemenea cerere, astfel că în mod greșit a fost obligată la vânzarea locuinței fără a fi îndeplinită această condiție prevăzută de Lg.85/1992.
A arătat că numai dacă se dovedea refuzul său de a vinde locuința la cererea reclamantei, aceasta se putea adresa cu acțiune în instanță.
Cu privire la contractul de locațiune încheiat cu reclamanta a arătat că a fost încheiat pe durata unui an, durată ce a expirat anterior formulării cererii de chemare în judecată și că reclamanta nu mai avea calitatea de chiriașă - condiție imperativă cerută de Lg.85/1992 pentru îndreptățirea la cumpărarea locuinței.
A mai susținut că tacita relocațiune invocată de reclamantă nu a operat deoarece în contractul de închiriere s-au prevăzut clauze exprese în privința neoperării tacitei relocațiunii.
A invocat și ignorarea prevederilor Decretului-Lege 61/1991 prin care este definită locuința - precum și sechestrarea imobilului de către Ministerul Finanțelor Publice pentru plata unor creanțe bugetare, ceea ce ar constitui o indisponibilizare a imobilului.
Recursul este nefondat.
Instanța de apel a interpretat și aplicat corect în soluționarea cauzei dispozițiile Decretului Lege 61/1990, ale Legii 85/1991 și cele cuprinse în codul civil privitoare la tacita relocațiune.
Reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.7 din Legea 85/1992.
Potrivit acestora - locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-Lege 61/1991.
Din text rezultă că pentru admisibilitatea unei acțiuni prin care se cere obligarea locatorului la vânzarea locuinței este necesar ca cererea să privească o locuință construită din fondurile unităților economice ori bugetare de stat anterior intrării în vigoare a legii, ca locuința să nu fie una de intervenție, reclamantul să fie titularul contractului de închiriere a locuinței și să ceară cumpărarea locuinței.
În speță, din probatoriul administrat s-a reținut că locuința în litigiu întrunește aceste condiții - făcând parte dintr-un imobil construit cu scopul de a asigura locuințe pentru angajați și nu are regimul unei locuințe de intervenție, ci acela de locuință de serviciu - categorie de locuințe neexceptate de la vânzare.
Camera a cărei vânzare se cere este locuință în sensul legii - fiind situată într-un cămin construit cu această destinație.
Decretul-Lege 61/1990 definește locuința ca o suprafață locativă care cuprinde una sau mai multe camere, bucătărie și alte dependințe, formând o unitate de sine stătătoare, determinată ca atare prin construcția sa. Reclamanta a închiriat o cameră și dependințele comune ale blocului de locuințe, așa încât imobilul fiind construit din fondurile unei foste unități economice de stat pentru o atare ipoteză, legiuitorul a creat facilitatea cumpărării acestor locuințe de către titularul contractului de închiriere prin art.3 din Decretul-Lege 61/1990 și respectiv art.7 din Legea 85/1992.
Prin urmare, sunt întrunite condițiile cerute in rem pentru cumpărarea locuinței.
Sunt întrunite și condițiile privitoare la titularul locațiunii.
Reclamanta a încheiat contract de închiriere a locuinței în litigiu cu pârâta.
Locațiunea s-a încheiat pe durata unui an - de la 1 iunie 2007 până la 1 iunie 2008. Deși la 1 iunie 2008, durata locațiunii expira, reclamanta, cu acordul tacit al pârâtei a continuat să ocupe locuința, din înscrisurile depuse, rezultând că pârâta a acceptat plata chiriei chiar pentru lunile iulie, august 2008.
Este adevărat că în contractul de închiriere s-a prevăzut că tacita locațiune nu operează dar și că reînnoirea locațiunii este posibilă cu acordul părților.
În accepțiunea legii (art.1437 și 1452 civ.), locațiunea se consideră reînnoită dacă după expirarea contractului locatarul rămâne în folosința lucrului, fără ca locatorul să-l împiedice, deci cu permisiunea acestuia.
După expirarea locațiunii, reclamanta a rămas în locuință, a plătit în continuare chiria, fără ca pârâta să se opună, ceea ce se poate interpreta ca o reînnoire a locațiunii prin acordul părților după data de 01.06.2008.
Pe de altă parte, reclamanta a susținut, iar pârâta nu a contestat, că anterior promovării acțiunii - deci în perioada locațiunii - reclamanta a cerut pârâtei vânzarea locuinței, iar aceasta nu s-a opus vânzării, dar a pretins ca reclamanta să plătească prețul de piață al locuinței și nu cel reglementat de Decretul-Lege 61/1990.
Acțiunea reclamantei este admisibilă, în condițiile în care a solicitat pârâtei să-i vândă locuința în baza art.7 din Legea 85/1992, iar aceasta a pretins ca vânzarea să se facă la prețul pieții - situație în care reclamanta s-a adresat instanței pentru a se constata îndreptățirea de a cumpăra locuința la prețul reglementat de Legea 85/1992 raportat la Decretul-Lege 61/1990.
Legea nu prevede un termen înăuntrul căruia să se formuleze cererea de cumpărare, așa cum corect au reținut instanțele. Ceea ce cere legea este calitatea reclamantei de titulară a contractului de închiriere la data formulării cererii.
În raport de considerentele arătate se apreciază că reclamanta avea această calitate la data formulării cererii.
Prin urmare, nu se confirmă susținerile recurentei nici sub aspectul neîntrunirii condițiilor subiective cerute de lege.
Cât privește sechestrul asigurator invocat ca un impediment la vânzarea locuinței se constată că s-a înființat asupra imobilului după pronunțarea sentinței prin care pârâta a fost obligată să-i vândă reclamantei locuința și că sechestrul nu s-a înscris în cartea funciară - spre a fi opozabil terților.
Pe de altă parte, prin efectul subrogației în cazul vânzării locuinței, sechestrul trece asupra prețului obținut din vânzare, ca element ce înlocuiește bunul vândut.
Față de toate aceste considerente și în baza art.312 pr.civ. urmează a se respinge, ca nefondat, recursul.
În baza art.274 pr.civ. se obligă recurenta către intimata reclamantă la plata cheltuielilor de judecată suportate de aceasta în recurs, în sumă de 500 lei, constând în onorariu apărător conform chitanței nr.751 din 16 oct.2009 depusă la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta COMPANIA NATIONALĂ DE FERATE CFR SA- SUCURSALA REGIONALĂ DE FERATE C împotriva deciziei civile nr.487 din 25 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj, în dosarul nr-,în contradictoriu cu intimata reclamantă.
Obligă pârâta la 500 lei cheltuieli de judecată către intimata reclamantă.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 26 Octombrie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
04.11.2009
Red.jud.-
Tehn.MC/2 ex.
Președinte:Maria CumpănașuJudecători:Maria Cumpănașu, Stela Popa, Ionela Vîlculescu
