Obligație de a face. Decizia 1143/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ, DE MUNCĂ ȘI ASIGURARI SOCIALE,
PENTRU MINORI ȘI FAMILIE
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 1143/R/2009 | |
Ședința publică din 6 mai 2009 | |
Instanța constituită din: | |
PREȘEDINTE: Tania Antoaneta Nistor | --- - |
JUDECĂTORI: Tania Antoaneta Nistor, Traian Dârjan Marta | - - -- - |
GREFIER: | TARȚA |
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâta SC SA, împotriva deciziei civile nr. 9/A din 25 februarie 2009, pronunțată de Tribunalul Bistrița -N îndosarul nr-, privind și pe reclamantul, având ca obiect obligația de a face.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de29 aprilie 2009, a cărei încheiere face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Prin acțiunea civilă înregistrată sub nr.3725/190 din 13 noiembrie 2008 la Judecătoria Bistrița reclamantul -, a chemat-o în judecată pe pârâta SC SA B, solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța, să constate că între reclamant și pârâtă a intervenit reînnoirea de drept a contractului de închiriere nr.963/16.04.2004 prin tacita relocațiune asupra locuinței nr.29 și în consecință, să fie obligată pârâta să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare asupra locuinței de serviciu situate în B,-,.nr.29, la prețul calculat în temeiul Legii nr.85/1992, a Decretului-lege nr.61/1990 și a Decretului nr.93/1997, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentința civilă nr.4218/13.11.2008 a Judecătoriei Bistrița, s-a admis acțiunea precizată, intentată de reclamantul -, împotriva pârâtei SC SA B și în consecință, s-a constatat că între reclamant și pârâtă intervenit prin tacită relocațiune, prelungirea contractului de închiriere nr.963 din 16.04.2004, având ca obiect material locuința (garsonieră) nr.29, compusă dintr-o cameră și o baie, situată în municipiul B,-, parter.
A fost obligată pârâta să încheie cu reclamantul, în calitate de chiriaș al locuinței cu nr.29, situată în B,-, parter, contractul de vânzare-cumpărare pentru locuința menționată conform prevederilor Decretului-lege nr.61/1990 și a Legii nr.85/1992.
A fost obligată pârâta să îi plătească reclamantului suma de 27,06 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că între pârâtă și reclamant s-a încheiat contractul de închiriere nr.963/02.07.2004, cu privire la garsoniera nr.29, situată în B,-, proprietatea pârâtei, iar după expirarea termenului contractual de un an, pârâta a refuzat să îi mai prelungească contractul de închiriere, dar a continuat să încaseze chiria și cheltuielile de întreținere aferente acestui spațiu locativ, ceea ce echivalează cu tacita relocațiune, potrivit art.1437 civ.
Locuința în litigiu face parte din categoria celor construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat în perioada 1978-1980 și a devenit proprietatea pârâtei.
Situația juridică a acestor locuințe este reglementată de art.7 alin. (1) din Legea nr.85/1992, republicată, normă legală ce obligă la vânzarea locuinței către chiriași.
Prin decizia civilă nr.9/A din 25 februarie 2009 a Tribunalului Bistrița -N, s-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta SC SA B împotriva sentinței civile nr.4218/13 noiembrie 2008 a Judecătoriei Bistrița.
A fost obligată apelanta să îi plătească intimatului -, cheltuieli de judecată în apel în sumă de 250 lei.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut în esență că raportat la considerentele deciziei nr.5/2008 a Secțiilor Unite ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, obligația de a vinde nu impune condiția calității de angajat al unității proprietare și nici pe aceea de chiriaș la momentul intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, respectiv pe aceea a formulării cererii într-un anumit termen. Obligația vânzării este supusă condiției ca locuința să fi fost construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat.
Prin urmare, nu are relevanță că în perioada 1996-1997 acțiunile societății apelante au trecut în proprietate privată. Nu se poate reține încălcarea dreptului de proprietate al pârâtei apelante și nu există nicio rațiune pentru ca un imobil construit din fondurile de stat să intre gratuit în capitalul social al unei societăți private.
Raportat și la decizia Curții Constituționale nr.221/2008, singura obligație a pârâtei, este aceea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare la un preț stabilit în condițiile art.7 alin. (4) din Legea nr.85/1992, republicată.
Împotriva acestei decizii, a declarat recurs pârâta SC SA B, solicitând admiterea recursului și în principal respingerea ca neîntemeiată a acțiunii formulate de reclamanți, iar în subsidiar admiterea acțiunii dar cu respectarea a două condiții cumulative: stabilirea unui preț în conformitate cu dispozițiile art. 7 alin. (4) din Legea nr.85/1992 republicată în anul 1998 și obligarea reclamantului să achite prețul integral în termen de 30 de zile în această cauză, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului, pârâta a susținut că "reclamanta-intimată" nu a avut calitatea de angajat al societății și nici nu a fost chiriaș la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, astfel că nu este persoană îndreptățită să beneficieze de prevederile actului normativ.
Sentința atacată este neîntemeiată, deoarece recurenta a fost obligată să vândă imobilul (parțial) unei persoane neîndreptățite.
De la intrarea în vigoare a Legii nr.85/1992 și până în anul 2006, niciunul dintre chiriași nu și-a manifestat dorința de a cumpăra locuințele situate în căminele de nefamiliști.
La data de 30.09.1996 și ulterior la 25.04.1997, acțiunile societății SA au trecut din proprietatea statului român în proprietate privată, iar la stabilirea prețului de vânzare al acțiunilor au fost luate în considerare toate activele societății, inclusiv imobilul care face obiectul unei acțiuni.
Căminul de nefamiliști a fost achitat de cumpărătorii acțiunilor, intrând în proprietate privată, iar imobilul face parte integrantă din capitalul social al societății recurente și diminuarea capitalului se poate face numai în condițiile speciale impuse de Legea nr.31/1990.
În lipsa unui capăt de cerere privind obligarea administratorilor să convoace adunarea generală extraordinară pentru a aproba reducerea capitalului social, acțiunea nu poate fi admisă, întrucât s-ar crea o neconcordanță între situația de fapt și situația de drept.
Reclamantul avea posibilitatea să își manifeste dorința de a încheia contracte de vânzare-cumpărare anterior datei la care s-a transferat dreptul de proprietate al acțiunilor și nu după ce dobânditorii acțiunilor au achitat un preț care includea și valoarea imobilului în cauză.
În aceste condiții, obligarea reclamantei la plată, ar însemna o încălcare a dreptului de proprietate, iar reclamantul nu avea calitatea de chiriaș la data publicării Legii nr.85/1992.
În ceea ce privește petitul subsidiar, recurenta a susținut că față de prevederile art.7 alin. (4) din Legea nr.85/1992, instanța trebuia să instituie în paralel cu obligația de a vinde, și obligativitatea reclamantului de a achita suma într-un anumit termen.
Ar fi incorect să fie obligată pârâta să vândă imobilul unei persoane care nu este dispusă să achite prețul stabilit de instanță.
Este posibil ca salariul minim brut pe economie care stă la baza expertizei de evaluare să se modifice, generând o neconcordanță între textul legii și hotărârea judecătorească bazată pe expertiză.
Nu este posibil ca un activ al unei societăți comerciale să fie blocat la infinit de chiriași.
Mai mult, prin sentința atacată nu s-a stabilit un preț, astfel că și din acest punct de vedere se impune reanalizarea dosarului.
Intimatul legal citat, nu s-a prezentat în instanță și nu a depus întâmpinare la dosar.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea reține următoarele:
În conformitate cu dispozițiile art.7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, republicată, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr.61/1990 și ale prezentei legi, iar alin. (6) al aceluiași articol prevede că beneficiază de prevederile alin. (1) și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare.
Prin urmare, calitatea de angajat a reclamantului în momentul formulării cererii de cumpărare a locuinței, nu este o condiție a cărei neîndeplinire să nu îl îndreptățească la cumpărarea acesteia, ci este nerelevantă.
În ceea ce privește calitatea reclamantului de chiriaș, aceasta a fost stabilită de instanțele de fond pe baza probelor administrate în cauză, probe care nu mai pot fi reanalizate de instanța de recurs, întrucât această cale extraordinară de atac poate fi exercitată numai pentru motivele de nelegalitate prevăzute expres de art.304 pr.civ. iar nu și pentru motive de netemeinicie.
Privatizarea societății recurente la data de 30.09.1996 și respectiv la 25.04.1997, ulterior intrării în vigoare a actelor normative ce reglementează înstrăinarea imobilului în litigiu, nu poate însemna ignorarea de către pârâtă a obligației legale de vânzare a locuinței la cererea chiriașului.
Nu era necesară formularea de către reclamant a unui capăt distinct de cerere prin care să se solicite obligarea administratorilor pârâtei să convoace adunarea generală extraordinară pentru a aproba reducerea capitalului social, această acțiune urmând să aibă loc ulterior, în baza hotărârii judecătorești irevocabile.
În cauză nu a avut loc o încălcare a dreptului de proprietate al reclamantei, pentru că în speță nu are loc substituirea consimțământului pârâtei la vânzare, ci stabilirea unei obligații de a face, pentru asigurarea executării obligației de a face impuse prin dispozițiile legale enunțate mai sus, coroborate cu art.1073-1077 și art.970 alin.(2) civ. care limitează legal principiul autonomiei de voință al pârâtei.
Prima instanță a stabilit condițiile în care urmează să aibă loc vânzarea-cumpărarea locuinței în litigiu, astfel că nu este întemeiată susținerea pârâtei-recurente, potrivit căreia nu s-ar fi stabilit un preț de vânzare.
Același art.7 din Legea nr.85/1992, republicată, prevede că evaluarea și vânzarea locuințelor prevăzute la alin. (1) și (2) și la art.1 alin. (1), pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a legii, se vor face în condițiile Decretului-lege nr.61/1990 și ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul nr.93/1977, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992.
Plata efectivă a prețului locuinței urmează să aibă loc integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, sau prin eșalonarea lui în rate lunare.
Pentru aceste considerente, în temeiul art.304 pct. 7,8,9 pr.civ. coroborat cu art.312 alin. (1) din același cod, se va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC SA B împotriva deciziei civile nr. 9/A din 25 februarie 2009 a Tribunalului Bistrița -N, pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 6 mai 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
--- - - - -- TARȚA
Red.DT: 7.05.2009
Dact.CA: 11.05.2009 - 2 ex.
Jud.fond.
Jud.apel:;
Președinte:Tania Antoaneta NistorJudecători:Tania Antoaneta Nistor, Traian Dârjan Marta
