Obligație de a face. Decizia 1319/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 1319
Ședința publică de la 11 2009
PREȘEDINTE: Mariana Mudava
JUDECĂTOR 2: Mihaela Loredana Nicolau Alexandroiu
Judecător: - - -
Grefier: -
Pe rol, rezultatul dezbaterilor din ședința publică din data de 04 2009, privind judecarea recursului formulat de pârâta CONSTRUCȚII MONTAJ 1, cu sediul în C, str. -, nr. 20, jud. D, împotriva deciziei civile nr. 344 din 25 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în C,-, cămin 1, camera 216, jud. D, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal, au lipsit părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Dezbaterile din ședința publică de la data de 04 2009, au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin acțiunea formulată la 03.01.2008 la Judecătoria Craiova, la nr-, reclamantul a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să fie obligată pârâta SC Montaj 1 SA C, să-i vândă, în condițiile Legii 85/1992, locuința situată în C,-, cămin 1, camera 216, jud.
În motivare, s-a arătat că reclamantul deține, în calitate de chiriaș al pârâtei, o locuință, fostă proprietate de stat, care este situată în C,-, cămin 1, camera 216 și este compusă dintr-o cameră, iar B, vestibulul, grupul sanitar și bucătăria sunt comune, astfel încât are dreptul de aoc umpăra și, în mod corelativ, pârâta are obligația de a i-o vinde, din moment ce a înțeles să-și exercite dreptul prevăzut de lege.
În drept, a precizat temeiul juridic al acțiunii art. 7 din Legea nr. 85/1992.
La data de 08.02.200, pârâta SC Montaj 1 SA Caf ormulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii, arătând că deține căminul de nefamiliști nr. 1 din- de la înființare. În anul 1991, atunci când fostul de Generală Montaj () D, a fost reorganizat, din aceasta reorganizare au rezultat 5 societăți. Căminul de nefamiliști a fost construit în anii 1960 din fondurile proprii ale, împreună cu alte 4 cămine și o cantină, în ele fiind cazați angajații întreprinderii.
În toamna anului 2007 Consiliul de Administrație al societății a luat hotărârea de a vinde camerele, cu respectarea dreptului de preempțiune al chiriașilor. În acest sens s-a încheiat un contract cu o societate de experți evaluatori autorizați care au expertizat și evaluat camerele, în baza prevederilor Decretului-Lege nr. 61/1990, ale Legii 85/1992, ale Legii 70/1994. Astfel, prețul stabilit de către societatea respectivă și acceptat de pârâtă nu reprezintă prețul de circulație de pe piața imobiliară.
Prin sentința civilă nr. 16234 din 31 octombrie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, s-a admis acțiunea formulată de reclamant, a fost obligată pârâta să vândă reclamantului locuința situată în C,-, cămin 1, camera 216, la prețul de 31.107,65 lei și a fost obligată pârâta la 582 lei cheltuieli de judecată către reclamant.
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Reclamantul deține împreună cu familia sa, în calitate chiriaș, o cameră de locuit situată în C,-, cămin 1, camera nr. 216, județul
Locuința a fost închiriată de către societatea pârâtă reclamantului prin contractul de închiriere înregistrat sub nr. 420/15.03.2006 și acesta a solicitat ca și alți chiriași, cumpărarea în condițiile prevăzute de Legea nr. 85/1992.
Din atitudinea pârâtei, exprimată chiar și în întâmpinarea depusă în dosar, instanța a reținut că problema majoră este aceea a prețului cu care urma să se vândă locuința, reclamantul invocând dispozițiile Legii 85/1992, iar pârâta invocând, în stabilirea prețului, prețul de circulație pe piața imobiliară.
Pentru lămurirea acestui aspect, instanța a încuviințat efectuarea în cauză a unei expertize, specialitatea construcții civile, care a stabilit în condițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, prețul camerei, expertiză ce a fost contestată de către pârâtă, fiind încuviințate obiecțiunile formulate, răspunsul la obiecțiuni fiind depus la data de 23 octombrie 2008.
Instanța a apreciat că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 și a obligat pârâta să vândă locuința la prețul rezultat în urma efectuării expertizei.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantul și pârâta.
În motivarea apelului, apelantul reclamant a susținut că instanța de fond a admis acțiunea și a obligat pârâta să-i vândă locuința, însă nu la prețul stabilit prin raportul de expertiză, acela de 2088,7 lei, ci, probabil din eroare, la un preț de 31.107,65 lei stabilit printr-un raport de expertiză efectuat într-un alt dosar, neobservând că acest raport nu privea camera deținută de reclamant, fiind depus la dosar de către pârâtă pentru a justifica obiecțiunile făcute la raportul de expertiză.
Apelantul reclamant a solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței civile, în sensul obligării pârâtei să-i vândă locuința la prețul de 2088,77 lei, așa cum a fost determinat prin raportul de expertiză, întocmit de expert.
În motivarea apelului, pârâta SC Montaj 1 SA Cas usținut că instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, încălcând principiul disponibilității, în sensul că a determinat prețul la care să se facă vânzarea, în condițiile în care pârâtul nu a solicitat acest lucru.
A susținut că prima instanță nu a verificat calitatea de chiriaș a reclamantului, nefiind îndeplinită una din condițiile de admisibilitate a acțiunii, respectiv calitatea de chiriaș, că acesta nu a plătit chiria pe perioada ianuarie 2008 - 30 septembrie 2008, acumulând datorii, devenind incidente dispozițiile art. 4.1 din contract privind rezilierea contractului.
A mai susținut că instanța nu a ținut cont de obiecțiunile la raportul de expertiză, acesta fiind întocmit fără a se ține cont de coeficienții de actualizare pentru lucrările de expertiză tehnică și evaluare stabiliți prin buletinul documentar - Expertiză tehnică nr. 106/2008, care actualizează prețul tehnic la locuințe, în cauză prețul fiind stabilit la nivelul anului 1992 fără a se ține cont de actualizările legale, ori scopul legii a fost acela de a vinde chiriașilor în condiții favorabile și nu acela de a prejudicia diverse societăți comerciale cu capital de stat.
Prin decizia civilă nr. 344 din 25.05.2009, pronunțată de Tribunalul Dolj, s-a respins apelul pârâtei SC Montaj 1 SA, împotriva sentinței civile nr. 16234 din 31 octombrie 2008, pronunțată de către Judecătoria Craiova, în dosarul -, în contradictoriu cu apelantul reclamant. S-a admis apelul reclamantului, împotriva sentinței civile nr. 16234 din 31 octombrie 2008, pronunțată de către Judecătoria Craiova, în dosarul -, în contradictoriu cu apelanta pârâtă SC Montaj 1 SA, a fost schimbată în parte sentința atacată în sensul că a obligat pârâta să vândă reclamantului, locuința situată în C,-, cămin 1, camera 216, județul D, la prețul de 2088,7 lei, fiind menținute restul dispozițiilor sentinței atacate.
A fost obligtă apelanta pârâtă la plata către apelantul reclamant a sumei de 5,15 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța astfel, tribunalul a reținut următoarele:
În ceea ce privește apelul declarat de apelanta pârâtă SC Montaj 1 SA C, s-a reținut că nu a fost încălcat principiului disponibilității de către instanța de fond, în sensul că a determinat prețul la care să se facă vânzarea, reclamantul fiind cel care a fixat obiectul și temeiul juridic al cererii, instanța pronunțându-se asupra obiectului stabilit prin cererea de chemare în judecată.
Este neîntemeiată și critica cu privire la faptul că prima instanță nu a verificat calitatea de chiriaș a reclamantului, întrucât dovada existenței raporturilor de locațiune dintre părți a fost făcută cu contractul de închiriere pentru suprafețele cu destinația de locuință nr. 420/15.03.2006, în care la "alte clauze", s-a specificat că, la cumpărarea spațiului ocupat, are prioritate chiriașul.
Deși apelanta pârâtă a invocat neplata chiriei, pe parcursul judecării cauzei la instanța de fond nu a invocat aceste aspecte, ci doar neînțelegeri cu privire la prețul locuinței, ori din tabelul depus de apelanta pârâtă la dosar în apel, a rezultat că reclamantul a achitat chirie în luna ianuarie 2009 și aprilie 2009, având astfel calitatea de chiriaș, iar contractul de închiriere nu a fost desființat până la acest moment.
Criticile vizând prețul locuinței stabilit prin raportul de expertiză efectuat la instanța de fond, sunt neîntemeiate.
Prin Decretul-Lege nr. 61/1990 și actele normative ulterioare adoptate în același scop, statul a realizat o vânzare a locuințelor către chiriași, la prețuri ce nu corespund valorii reale ale acestora, având un evident caracter de protecție socială.
În condițiile în care stabilirea prețului se face potrivit art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, această situație nu este de natură să ducă la concluzia că s-ar prejudicia diverse societăți comerciale cu capital de stat, cum a susținut apelanta pârâtă.
În cauză, operează măsurile de protecție socială stabilite de legiuitor în favoarea chiriașilor cumpărători, care restrâng, pentru un motiv de interes general, libertatea contractuală, în concordanță cu dispozițiile art. 44 și art. 47 alin. 1 din Constituție.
Împrejurarea că s-a procedat la evaluarea imobilului supus vânzării de către pârâtă nu poate determina stabilirea prețului în baza altor criterii decât cele stipulate în art. 7 din Legea nr. 85/1992.
Refuzul pârâtei de a vinde locuința la alt preț decât cel care se determină potrivit art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 reprezintă un exercițiu abuziv al dreptului de proprietate.
În ceea ce privește apelul declarat de apelantul reclamant, acesta s-a apreciat ca fondat, întrucât, deși prețul stabilit prin raportul de expertiză întocmit la instanța de fond a fost de 2088,7 lei, instanța a obligat pârâta să vândă locuința reclamantului la un preț stabilit printr-un raport de expertiză efectuat într-un alt dosar, privind o altă locuință, raport depus de către pârâtă pentru a justifica obiecțiunile formulate la raportul de expertiză.
Nu este întemeiată nici critica apelantei pârâte că instanța de fond nu a ținut cont de obiecțiunile la raportul de expertiză, întrucât obiecțiunile au fost încuviințate, expertul răspunzând motivat la acestea.
Nu poate fi luată în considerare o valoare prin aplicarea unui coeficient de actualizare de 9158,225, așa cum a solicitat pârâta, din moment ce singura modalitate de actualizare prevăzută de legea specială este cea a indexării cu prevederea clară a criteriilor de indexare, respectiv de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 și nu se poate considera că obligarea pârâtei la vânzarea imobilului la prețul stabilit prin raportul de expertiză ar fi nelegală, criticile apelantei pârâte pe aceste aspecte fiind neîntemeiate.
În termen legal, împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta CONSTRUCȚII MONTAJ 1 A, criticând-o pentru nelegalitate, deoarece în mod greșit instanța de apel a respins cererea de suspendare a cauzei, conform art. 244 alin.1 Cod pr. civ. și pentru încălcarea dispoz. art. 7 alin.4 din Lg. 85/1992, privind evaluarea și vânzarea locuințelor, norme care prevăd determinarea prețului la momentul încheierii contractului, în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la acea dată.
Criticile formulate sunt întemeiate parțial.
În ceea ce privește motivul legat de aplicarea dispoz. art. 244 alin.1 Cod pr. civ. acesta este neîntemeiat având în vedere că legea nu obligă instanța la suspendarea cauzei în ipotezele prevăzute de textul de lege, ci lasă la latitudinea acesteia luarea măsurii de suspendare (textul prevede "instanța poate suspenda cauza").
Critica legată de încălcarea dispoz. art. 7 alin.4 din Lg. 85/1992 este însă întemeiată, deoarece această normă legală stabilește că locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a acestei legi, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere, în condițiile DL 61/1990 și ale acestei legi. 4 din lege precizează că evaluarea locuinței se va face completată cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul 93/1977, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Lg. 85/1992.
Prin urmare, legea stabilește o metodologie expresă de calcul a valorii locuințelor vândute la momentul cumpărării, or, ambele instanțe s-au raportat, așa cum rezultă din expertiza întocmită în cauză, de către ing., la indicele de inflație corespunzător lunii decembrie 2006.
Acțiunea a fost formulată de reclamant la data de 8.02.2008, iar în dosarul cauzei nu există vreo dovadă cu privire la momentul la care reclamantul a solicitat apelantei intimate vânzarea locuinței.
Pe de altă parte, din Hotărârea Consiliului de administrație din 23.11.2007 rezultă că la acea dată s-a aprobat vânzarea nr. 1 din C,-, iar din copia contractului de închiriere existent în dosar rezultă că reclamantul a devenit chiriașul intimatei, la 15.03.2006, prin actul adițional din 2007 fiind prelungită perioada de valabilitate a contractului de închiriere până la data de 01.01.2008.
Prețul este unul din elementele de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare, art. 1361 cod civil precizând expres că principala obligație a cumpărătorului este de a plăti prețul la ziua și locul determinat prin contract, stabilirea acestuia făcându-se în conformitate cu dispozițiile legale imperative privitoare la regimul plății, în condițiile Lg. 85/1992, republicată.
Cu toate că această critică a fost formulată în calea de atac a apelului, instanța a analizat-o formal, făcând trimitere la dispozițiile art. 7 din Lg. 85/1992, fără a verifica în concret modalitatea de calcul efectuată de expert. Așa cum s-a arătat mai sus, prin raportul de expertiză s-a făcut o evaluare raportat la indicele de inflație față de decembrie 2006, deși indexarea prețului stabilit în condițiile DL 61/1990, completat cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul 93/1977, trebuia să se facă în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Lg. 85/1992.
Se impune deci refacerea raportului de expertiză în evaluarea prețului de vânzare a locuinței, în funcție de dispozițiile legii și, deoarece tribunalul, ca instanță devolutivă, nu a refăcut raportul de expertiză pentru a stabili în concret prețul de vânzare la momentul cumpărării, se constată că nu a existat o pronunțare asupra motivelor de apel legate de modalitatea de stabilire a prețului, ceea ce impune rejudecarea apelului.
Urmează ca, aplicând art. 312 alin.5 Cod pr. civ. să se admită recursul, să se caseze decizia și să se trimită cauza spre rejudecarea apelului la Tribunalul Dolj.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâta CONSTRUCȚII MONTAJ 1, cu sediul în C, str. -, nr. 20, jud. D, împotriva deciziei civile nr. 344 din 25 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în C,-, cămin 1, camera 216, jud.
Casează decizia civilă și trimite cauza spre rejudecarea apelului la Tribunalul Dolj.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 11 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - - -
-
Grefier,
Red. jud. -
Tehn.
4 ex./27.11.2009
Președinte:Mariana MudavaJudecători:Mariana Mudava, Mihaela Loredana Nicolau Alexandroiu
