Obligație de a face. Decizia 138/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 138
Ședința publică de la 16 Aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Paraschiva Belulescu
JUDECĂTOR 2: Mariana Mudava
Grefier - -
Pe rol, judecarea apelului declarat de pârâta Universitatea, cu sediul în Tg.J,-, județul G împotriva sentinței civile nr. 186 din 08 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Gorj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă, domiciliată în Tg.J, str.- nr.50, județul G, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, a răspuns consilier juridic, pentru apelanta pârâtă Universitatea, și intimata reclamantă, reprezentată de avocații și.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care;
Avocat, pentru intimata reclamantă, a depus sentința civilă nr. 2284 din 17 aprilie 2006, pronunțată de Judecătoria Tg. J în dosarul nr. 5201/M/2006.
Instanța, constatând că nu mai sunt cereri de formulat și excepții de invocat, a apreciat cauza în stare de soluționare și a acordat cuvântul asupra apelului de față.
Consilier juridic, pentru apelanta reclamantă, a pus concluzii de admitere a apelului, schimbarea deciziei și pe fond respingerea acțiunii, depunând concluzii scrise în acest sens. A precizat că instanța nu a luat în considerare înscrisurile depuse de pârâtă, în mod greșit considerând procesul verbal de negociere drept antecontract.
Avocat, pentru intimata reclamantă, a susținut că procesul verbal de negociere este un veritabil antecontract de vânzare cumpărare, această susținere fiind dezvoltată pe larg în întâmpinarea depusă. A solicitat respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată.
Avocat, pentru intimata reclamantă, a achiesat la concluziile formulate de avocat.
CURTEA
Asupra apelului de față:
Prin cererea introdusă la Judecătoria Tg-J și înregistrată sub nr- reclamanta a chemat în judecată Universitatea Tg. J, solicitând ca prin sentința ce se va pronunța aceasta să fie obligată să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Tg-J,-, conform procesului-verbal de negociere nr.9657 /07.12.2007 și să-i plătească cheltuieli de judecată.
În motivare reclamanta menționează că la data de 9.11.2007 a depus o ofertă privind imobilul proprietatea sa situat la adresa mai sus menționată în urma căreia pârâta, prin comisia de negociere, s-a prezentat la sediul imobilului stabilind valoarea acestuia. În urma negocierilor, finalizate prin procesul-verbal nr.9657/7.12.2007, s-a stabilit o promisiune certă de vânzare la un preț de 1.700.000 lei, însă deși reclamanta și-a îndeplinit obligațiile ce-i reveneau pentru perfectarea vânzării, pârâta a refuzat ulterior perfectarea actului în formă autentică.
Prin sentința civilă nr. 2498/1.04.2008 pronunțată de Judecătoria Tg-J a fost admisă excepția necompetenței materiale a instanței, fiind declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Gorj - Secția Civilă, dosarul fiind înregistrat sub nr-.
Pârâta a solicitat respingerea acțiunii arătând că la data de 9.11.2007, în urma anunțului publicat, reclamanta a depus oferta de vânzare pentru imobilul în litigiu, numindu-se de către Senatul Universității comisia pentru achiziție construcție și teren aferent care a hotărât evaluarea imobilului de către un expert evaluator. Ulterior la data de 7.12.2007 comisia de negociere împreună cu delegatul reclamantei au încheiat procesul-verbal de negociere nr. 9657, însă la data de 19.12.2007 Senatul a respins achiziționarea imobilului proprietatea reclamantei hotărând achiziționarea unui alt imobil - situat în-, pentru care s-a perfectat contractul de vânzare-cumpărare.
Prin decizia nr.186 din 8 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Gorj în dosarul nr-, s-a admis acțiunea.
A fost obligată pârâta să încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare ce are ca obiect imobilul situat în Tg-J,-, județul G, în condițiile prevăzute prin procesul-verbal de negociere nr. 9657/7.12.2007. A fost obligată pârâta la 30.000 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.
S-a reținut că prin hotărârea Senatului Universității nr. 30 din data de 2.11.2007 s-a aprobat publicarea în mass media locală a unui anunț prin intermediul căruia Universitatea își exprimă disponibilitatea achiziționării unui imobil și a terenului aferent în localitatea Tg-J stabilindu-se în acest scop constituirea unei comisii pentru achiziție stabilindu-se totodată termen limită de achiziționare 15.12.2007.
Ca urmare a publicării anunțului reclamanta a depus la registratura pârâtei oferta de vânzare a imobilului proprietatea sa, situat în Tg-J,-. În urma deplasării comisiei la fața locului s-a hotărât evaluarea imobilului de către un expert evaluator în persoana expertului care a stabilit o valoare a imobilului la valoarea de piață de 2.376.695 lei. În continuarea procedurii între comisia de negociere și reprezentantul reclamantei s-a încheiat la data de 7.12.2007 procesul-verbal de negociere prin care s-a stabilit ca suma de achiziție a imobilului să fie de 1.700.000 lei cu obligația ca în cel mai scurt timp părțile să depună diligențele necesare pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
Reclamanta și-a îndeplinit obligațiile ce-i reveneau, respectiv efectuarea lucrărilor de cadastru și intabularea imobilului în cartea funciară, făcând totodată cerere de indisponibilizare a bunului imobil pentru 5 zile lucrătoare în vederea încheierii actului notarial.
În pofida promisiunii de vânzare-cumpărare dintre părți, la data de 19.12.2007 - prin hotărârea senatului nr.34, s-a respins achiziționarea imobilului proprietatea reclamantei aprobându-se achiziționarea unui alt imobil la un preț superior de 1.900.000 lei.
În privința acestui de-al doilea imobil s-a urmat aceiași procedură ca și în cazul reclamantei încheindu-se procesul-verbal de negociere din data de 19.12.2007 pentru un imobil în suprafață de 450. suprafață construită. Acest ultim proces-verbal de negociere a fost încheiat ulterior termenului limită de achiziționare stabilit prin art. 9 din Hotărârea nr.30 a Senatului Universității, care era 15.12.2007, respectiv la data de 19.12.2007. Prețul pentru al doilea imobil era mai mare pentru o suprafață construită mai mică (de 450. față de 650,04. cât oferise reclamanta), fără teren aferent în timp ce reclamanta la un preț mai mic oferise și 1175.
Procesul-verbal de negociere reprezintă de fapt o promisiune sinalag-matică de vânzare-cumpărare prin care părțile s-au angajat ferm să încheie în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul proprietatea reclamantei la prețul de 1.700.000 lei.
În concluzie, s-a apreciat că sunt întrunite condițiile pentru admisibilitatea acțiunii deoarece există un antecontract valabil încheiat în formă scrisă constând în procesul-verbal de negociere semnat de părți și având clauze ferme, antecontract dovedit în condițiile dreptului comun, există refuzul cumpărătorului de a autentifica actul de înstrăinare, reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract constând în efectuarea lucrărilor de cadastru și publicitate imobiliară, iar aceasta este proprietara imobilului înstrăinat, promitentul cumpărător fiind capabil să dobândească bunul.
Comisia de negociere a fost numită de senat și a fost împuternicită să achiziționeze un imobil; aceasta a procedat la încheierea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare cu reclamanta. Astfel fiind, senatul Universității nu mai era în măsură să hotărască în mod contrar printr-o hotărâre de senat, fără motivare și în condiții evident defavorizate pentru Universitate.
Împotriva sentinței a declarat apel pârâta Universitatea solicitând schimbarea în totalitate a acesteia, iar pe fond respingerea acțiunii. În motivarea apelului, apelanta pârâtă a susținut că hotărârea este nelegală câtă vreme instanța a considerat procesul verbal de negociere drept o promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare, prin care părțile s-ar fi obligat să încheie în formă autentică contractul de vânzare cumpărare pentru imobilul proprietatea reclamantei, la prețul de 170.000 lei.
Acest act nu reprezintă o promisiune de a contracta. Potrivit art.59 pct.t din Carta Universității, Senatul este competent să aprobe achizițiile de imobile; motivele pentru care acesta a refuzat achiziționarea imobilului în litigiu sunt legate de faptul că nu îndeplinea potrivit (față de viitoarea sa destinație) și, pe de altă parte, distanța la care acesta este situat în raport cu facultățile de bază.
Intimata reclamantă a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului susținând în esență că înscrisul intitulat proces-verbal de negociere, față de conținutul său, reprezintă finalizarea etapei de negociere dintre părți, etapă în care acestea au convenit un preț ferm, făcându-se mențiunea că prețul nu poate fi modificat sau actualizat și că părțile vor depune diligențele pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. În baza acestui act intimata s-a prezentat la notar unde a făcut demersurile necesare pentru perfectarea convenției. În mod abuziv apelanta pârâtă la 19 decembrie 2007 aprobat achiziționarea unui alt imobil și a respins achiziționarea imobilului în litigiu, fără ca în prealabil să fi existat vreo notificare, somație sau altă formă de înștiințare a intimatei, în legătură cu intenția de a nu mai contracta. S-a menționat, de asemenea, că nu se contestă calitatea Senatului de a aproba achizițiile publice, însă acest organ are obligația de a respecta legea și nu-și poate invoca propria culpă.
Apelul este fondat.
Potrivit art. 5 alin.2 din Legea nr. 247/2005, titlul X, în situația în care după încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract. Acesta este temeiul juridic ce stă la baza litigiului promovat de intimata reclamantă. Pentru a avea câștig de cauză în acest litigiu, intimata reclamantă avea obligația de a face dovada că între părția intervenitun antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu, respectiv că intimata reclamantă s-a angajat față de apelanta pârâtă să-i vândă în viitor bunul iar apelanta pârâtă s-a angajat față de intimata reclamantă să cumpere în viitor bunul în litigiu.
Curtea apreciază că nu este dovedit în cauză faptul că apelanta pârâtă și-ar fi asumat obligația de a cumpăra, în viitor, imobilul în litigiu.
Pentru a considera că a fost încheiată o convenție, un contract (inclusiv antecontractul de vânzare-cumpărare) este necesar să ne aflăm în fața unuiacord de voință. Prin acord de voință înțelegem faptul că o ofertă de a contracta s-a reunit cu acceptarea sa.
Oferta de a contracta trebuie să îndeplinească mai multe condiții printre care aceea de a fiprecisă și completă. Numai o ofertă precisă și completă face posibil ca simpla sa acceptare să echivaleze cu perfectarea contractului. Oferta adresată publicului dintr-o anumită unitate administrativ-teritorială de a cumpăra un imobil, fără a se specifica alte elemente, reprezintă o ofertă generală și nu una precisă și completă. Simpla sa acceptare nu are drept efect încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare.
În speță, apelanta reclamantă a făcut inițial o ofertă publică de cumpărare a unui imobil. Față de natura bunului ce urma a fi achiziționat (construcție și teren aferent) oferta nu a putut avea un conținut precis, complet, detaliat ci a avut un caractergeneral. Această ofertă generală de achiziționare a unui imobil a fost urmată deoferteconcrete, detaliate devânzarece au fost formulate de diverși proprietari de imobile. Aceste din urmă oferte au avut un caracter concret, precis (referindu-se la imobile bine individualizate sub aspectul întinderii suprafeței terenului, a suprafeței construite, a amplasamentului etc).
Pentru a ne afla în prezența acordului de voință în speță, respectiv a antecontractului de vânzare-cumpărare, era necesar caofertaconcretă de a vinde pe care a formulat-o intimata reclamantă să fi fost acceptată de către apelanta pârâtă. Această acceptare, în cauză, urma să îmbrace forma uneihotărâri a senatuluiapelantei, prin care acesta își exprima acordul de a cumpăra imobilul în litigiu. Un asemenea act nu a fost emis ci, dimpotrivă, apelanta pârâtă, la aceeași dată, respectiv prin hotărârea nr. 34 din 19 decembrie 2007, ales între imobilul în litigiu și cel situat în Tg. J,- și a decis cumpărarea celui de al doilea imobil. Faptul că astfel a decurs procedura de achiziție, respectiv că au fost purtate negocieri cu proprietarii a două imobile, rezultă din procesul-verbal încheiat cu ocazia ședinței extraordinare a Senatului apelantei, act aflat în copie la filele 39, 40 din dosarul de fond. Nu prezintă relevanță aspectul că negocierile cu proprietarul imobilului ce a fost în final achiziționat au demarat mult mai târziu decât cele purtate cu reprezentantul intimatei. Esențial în cauză este dacă oferta care a fost făcută de intimată a fost sau nu acceptată de apelantă. Curtea apreciază că în speță actul de acceptare nu a avut loc.
Actul de acceptare a ofertei de vânzare a unui imobil este un act dedispozițiecare angajează efectiv persoana juridică, situație în care, potrivit Decretului nr. 31/1954 (alin. 1 al art. 35 - în conformitate cu care ersoana p. juridică își exercită drepturile și își îndeplinește obligațiile prinorganelesale), acest act nu poate emana decât de la organul de conducere care are atribuții în acest sens. Procesul-verbal de negociere întocmit de comisia de achiziție desemnată de organul de conducere este un act pregătitor, menit săverifice și concretizeze(prin discuții cu ofertantul) toate elementele ofertei de vânzare. Comisia de achiziție nu poate lua decizia finală (respectiv nu poate accepta oferta) în locul organului de conducere colectivă care are atribuții în acest sens.
Potrivit art. 59 lit. t din Carta Universității " " din Târgu -J și art. 15 litera s din Regulamentul de funcționare internă a acestei instituții, Senatul - în calitate de organism principal de conducere colegială al apelantei - are, printre alte atribuții, pe aceea dea aprobaachizițiile de imobile. Această aprobare nu poate fi interpretată ca fiind una pur formală. Dimpotrivă, numai ca urmare a acestui act de aprobare urma să ia naștere obligația apelantei de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare. Rezultă, per a contrario, că sarcina comisiei desemnate de a fost aceea de a verifica ofertele și de a negocia prețul. Acceptarea efectivă a ofertei (care, dacă intervinea, urma să fie o acceptare pură simplă - clauzele convenției fiind finalizate în cadrul discuțiilor purtate cu proprietarul bunului de către comisia de negociere) era atributul Senatului - în calitate de organul de conducere colectivă al apelantei, nu a comisiei de negociere.
Întrucât în cauză nu a intervenit acordul de voință între părți cu privire la perfectarea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, nu sunt întrunite cerințele art. 5 alin.2 din Legea nr. 247/2005, titlul X, pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 296 Cod pr. civilă, se impune a fi admis apelul. Va fi schimbată sentința în sensul că se va dispune respingerea acțiunii.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de pârâta Universitatea, cu sediul în Tg.J,-, județul G împotriva sentinței civile nr.186 din 08 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Gorj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă, domiciliată în Tg.J, str.- nr.50, județul
Schimbă sentința în sensul că respinge acțiunea formulată de reclamanta împotriva pârâtei Universitatea.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 16 Aprilie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.
Tehn.4 ex
29.04.2009
Președinte:Paraschiva BelulescuJudecători:Paraschiva Belulescu, Mariana Mudava
