Obligație de a face. Decizia 1515/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(997/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 1515
Ședința publică din 9.11.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Daniela Adriana Bînă
JUDECĂTOR 2: Ioana Buzea
JUDECĂTOR 3: Doinița
Grefier -
- XX -
Pe rol se află pronunțarea asupra recursului declarat de recurentele pârâte și, împotriva deciziei civile nr. 1754 din 17.12.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă - și cu intimatul pârât.
Cauza are ca obiect acțiune civilă pentru obligația de a face.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 2 noiembrie 2009, care face parte integrantă din prezenta, când pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise și având nevoie de timp pentru a delibera, Curtea a amânat pronunțarea la data de 9 noiembrie 2009 și a decis următoarele:
CURTEA
Prin cererea înregistrată la data de 11.09.2007, sub nr-, pe rolul Judecătoriei sectorului 4 B, reclamanta - a chemat în judecată pe pârâții, și, solicitând instanței, pronunțarea unei sentințe prin care să fie obligați pârâții să încheie cu reclamanta contract de închiriere pentru apartamentul nr. 2 situat în B,-, parter, sector 4, constatând prelungit de drept termenul contractului, cu cheltuieli de judecată.
Motivându-și acțiunea, reclamanta a susținut că locuiește în acest apartament din anul 1969 în baza ordinului de repartiție nr. 3171/05.11.1969 și a contractului de închiriere de la aceiași dată, prelungit ulterior în temeiul Legii nr. 5/1973, a Legii nr. 17/1994 și a OUG nr. 40/1999, iar în baza Legii nr. 112/1995 a cumpărat acest apartament, astfel cum rezultă din contractul de vânzare - cumpărare nr. /29.11.1996.
Prin sentința civilă nr. 7106/22.12.2003 pronunțată de Judecătoria sectorului 4 B, irevocabilă prin decizia civilă nr. 1436/12.02.1997 pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a III a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie, s-a admis acțiunea formulată de reclamanții și (pârâtă în prezenta cauză) și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare nr. /29.11.1996, situație în care, sunt incidente, în opinia reclamantei, dispozițiile articolului 6 din OUG nr. 40/1999 și articolului 15 din Legea nr. 10/2001, pârâții fiind obligați să încheie cu aceasta un nou contract de locațiune.
Reclamanta a mai susținut că a solicitat pârâților intrarea în legalitate prin încheierea contractului de locațiune prevăzut de lege, dar aceștia au refuzat constant, situație în care a fost necesară intentarea prezentei acțiuni.
Pârâții au depus la dosar întâmpinare prin care au invocat excepția prematurității acțiunii reclamantei, cu motivarea că aceasta nu a fost notificată în vederea încheierii contractului de închiriere, excepția lipsei de interes și excepția inadmisibilității acțiunii, motivate de faptul că locațiunea reclamantei asupra apartamentului în litigiu s-a prelungit de drept. Pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Prin încheierea din ședința publică de la 14.11.2007, instanța de fond a respins excepțiile invocate de pârâți ca neîntemeiate, iar prin sentința civilă nr. 3084/28.05.2008 a admis acțiunea, a obligat pârâții să încheie cu reclamanta contract de închiriere pentru apartamentul în litigiu și să plătească acesteia suma de 10 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că actul de vânzare - cumpărare prin care reclamanta a dobândit apartamentul în litigiu de la stat, conform Legii nr. 112/1995, a fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, situație în care, au devenit incidente dispozițiile articolului 6 din OUG nr. 40/1999, iar pârâții, în calitate de proprietari recunoscuți de justiție erau obligați să încheie cu aceasta un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani.
Din probele administrate în cauză s-a reținut că pârâții nu au notificat-o pe reclamantă, situație în care aceasta i-a notificat solicitându-le încheierea unui contract de închiriere. Pârâții au refuzat, invocând nesolicitarea de către reclamantă a unei locuințe sociale, necesitatea satisfacerii nevoilor proprii de locuit și faptul că reclamanta ar fi adus apartamentului însemnate degradări, fără să producă însă dovezi în acest sens.
În această situație și în raport de dispozițiile articolului 6 din OUG nr. 40/1990, instanța de fond a apreciat că acțiunea reclamantei este întemeiată, iar pârâții se impune a fi obligați la încheierea contractului de închiriere prevăzut de lege.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții și criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin motivele de apel s-a susținut că instanța de fond a aplicat greșit legea atunci când a reținut că reclamanta este îndreptățită la încheierea unui nou contract de locațiune, deși aceasta făcea parte din categoria persoanelor exceptate prin articolul 13 lit. g din OUG nr. 40/1999 de la închiriere, deoarece a schimbat destinația apartamentului din spațiu de locuit în sediu de firmă.
S-a mai susținut de apelanți că în timpul în care a locuit în apartament, reclamanta i-a adus importante degradări, situație în care, instanța de fond ar fi trebuit de asemenea să rețină că nu este îndreptățită la aplicarea măsurii de protecție prevăzută de OUG nr. 40/1999.
În finalul motivelor de apel s-a învederat că reclamanta nu permite apelanților pârâți accesul în imobil pentru efectuarea reparațiilor necesare, termenul de închiriere prevăzut de OUG nr. 40/1999 a expirat, iar locuința este necesară apelanților care locuiesc, la rândul lor, cu chirie.
Prin decizia civilă nr. 1754/17.12.2008 Tribunalul București - Secția a Va Civilă a respins apelul ca nefondat.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că după desființarea contractului de vânzare - cumpărare al reclamantei prin hotărâre judecătorească, pârâții aveau obligația notificării acesteia în vederea încheierii unui nou contract de închiriere.
În situația în care nu și-au respectat această obligație și au cerut expres reclamantei să le elibereze apartamentul, s-a considerat că în mod corect instanța de fond a reținut că aceasta este îndreptățită să ocupe în continuare spațiul de locuit în litigiu, contractul său de închiriere fiind prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data desființării contractului de vânzare - cumpărare.
S-a considerat că și în ipoteza în care pârâții ar fi dovedit nevoia lor de locuit, nu erau incidente dispozițiile articolului 14 din OUG nr. 40/1999 referitoare la reînnoirea contractului, câtă vreme între părți nu fusese anterior încheiat vreun contract, pentru a se pune în discuție reînnoirea sau nu a acestuia.
Cu privire dispozițiile articolului 13 lit. g din ordonanță, invocate de apelantele pârâte, tribunalul a reținut că acestea nu sunt incidente în cauză, atâta timp cât modificarea destinației spațiului invocată de către aceștia a avut loc în perioada în care reclamanta intimată era proprietara apartamentului în baza actului de vânzare - cumpărare încheiat conform Legii nr. 112/1995, iar în prezent nu mai există, sediul firmei menționat la această adresă fiind radiat.
Cu privire la degradările aduse imobilului de către reclamanta intimată, instanța de apel a reținut că acestea nu au fost probate de apelanții pârâți, cum în mod corect a apreciat și instanța de fond. Simplul răspuns al reclamantei la interogatoriu prin care aceasta a recunoscut că nu a adus îmbunătățiri imobilului de 20-30 de ani a fost considerat de tribunal ca fiind insuficient pentru a face imputabilă reclamantei starea de degradare actuală a imobilului.
Pentru ipoteza în care intimata reclamantă ar refuza apelantelor pârâte accesul în imobil pentru efectuarea reparațiilor necesare s-a considerat că aceștia au la îndemână acțiuni specifice de drept comun și nu refuzul de a încheia contractul de închiriere.
Și împotriva deciziei instanței de apel au declarat recurs apelantele pârâte criticând-o pentru nelegalitate.
Prin motivele de recurs s-a reiterat excepția inadmisibilității acțiunii, susținându-se că reclamanta nu putea solicita obligarea lor la încheierea unui contract de închiriere pentru spațiul în litigiu, în condițiile în care era deja beneficiara unui contract prelungit de drept, astfel cum au reținut și instanțele anterioare.
Pe fondul cauzei s-a susținut că decizia instanței de apel este la rândul său nemotivată, iar prin menținerea sentinței instanței de fond, încalcă grav dispozițiile articolului 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului. A fost menționată cu titlu de exemplu decizia Curții Europene a Drepturilor Omului pronunțate în cauza Radovici și împotriva României în care s-a reținut că a-i obliga pe proprietari să păstreze locatarii în imobil timp de 5 ani fără posibilitatea de a le permite să primească o chirie egală cu cea practicată pe piața liberă, întrerupe justul echilibru între interesele aflate în justiție.
Invocând apoi dispozițiile articolului 304 pct. 8 Cod Procedură Civilă recurentele au susținut că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, atunci când a reținut că reclamanta a schimbat destinația spațiului în litigiu la o dată la care era proprietara acestuia, deși, în realitate schimbarea s-a făcut înaintea cumpărării de către reclamantă a apartamentului și fără acordul proprietarului, respectiv în anul 1993, spațiul fiind cumpărat în 1996.
În opinia recurentelor, instanța de apel a greșit și atunci când a reținut că schimbarea destinației spațiului nu mai reprezintă un impediment pentru încheierea contractului de închiriere, deoarece aceasta nu mai există în prezent, deși textul de lege care reglementează o astfel de situație de excepție nu distinge din acest punct de vedere, iar acolo unde legea nu distinge nici judecătorul nu are voie să distingă.
În continuare s-a susținut că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit dispozițiile articolului 13 lit. h și i din OUG nr. 40/1999 atunci când a apreciat că doar o acțiune a reclamantei ar putea duce la reținerea în sarcina acesteia a degradărilor imobilului, nu și simpla inacțiune, constând în neexecutarea timp de 20-30 de ani a unor lucrări de reparații sau întreținere, iar pentru asigurarea accesului în imobil în vederea efectuării reparațiilor ar exista alte acțiuni specifice.
În finalul motivelor de recurs s-a arătat că și în ipoteza în care s-ar accepta că reclamanta este îndreptățită la o nouă locațiune, conform articolului 6 din OUG nr. 40/1999, atât instanța de fond cât și cea de apel nu au avut în vedere faptul că data la care a început să curgă termenul de 5 ani este data de 15.11.2004, când hotărârea judecătorească prin care s-a desființat contractul de vânzare - cumpărare al acesteia a devenit definitivă și executorie.
Analizând decizia instanței de apel, în raport de dispozițiile articolului 304 pct. 5, 8 și 9 Cod Procedură Civilă, invocate de recurente și de criticile dezvoltate în scris de către acestea, Curtea va reține că recursul este fondat pentru următoarele considerente:
Excepția privind inadmisibilitatea acțiunii a fost invocată de recurentele pârâte prin întâmpinarea depusă la instanța de fond și respinsă de prima instanță prin încheierea de ședință din data de 14.11.2007 pentru motivele expuse în considerentele acestei încheieri.
Prin apelul declarat împotriva sentinței instanței de fond recurentele apelante pârâte nu au formulat nici o critică cu privire la dezlegarea dată de către prima instanță acestei excepții, situație în care nu mai pot invoca aceiași excepție în recurs.
Pe fondul cauzei, Curtea reține că, intimata reclamantă a intrat în posesia apartamentului în litigiu în baza unui contract de închiriere încheiat în anul 1969 și prelungit ulterior prin lege.
Prin contractul de vânzare - cumpărare nr. N 1139/29.11.1996 încheiat cu Primăria Municipiului B prin SC SA, în baza Legii nr. 112/1995, aceasta a dobândit, împreună cu soțul său, în prezent decedat, dreptul de proprietate asupra apartamentului, iar prin sentința civilă nr. 7106/22.12.2003 pronunțată de Judecătoria sectorului 4 B, definitivă prin decizia civilă nr. 1436/15.11.2004 pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a VII a Civilă și Litigii de Muncă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 1436/12.02.2007 a Curții de Apel București - Secția a III a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie, s-a constatat nulitatea absolută a acestui contract de vânzare - cumpărare, situație în care au devenit incidente dispozițiile articolului 6 din OUG nr. 40/1999, cum în mod corect au reținut și instanțele anterioare.
În baza acestui text de lege recurentele, în calitate de proprietari recunoscuți de justiție aveau obligația de a încheia cu intimata reclamantă, la cererea acesteia, un contract de închiriere.
În condițiile în care articolul 10 din ordonanță nu face nici o distincție între contractele de închiriere reglementate de art. 2-7din ordonanță, modalitatea de încheiere a contractului de închiriere dintre părți era cea reglementată de acest articol, iar recurentele aveau obligația de aon otifica pe intimată, în condițiile impuse de această reglementare.
Neprocedând astfel, au devenit incidente dispozițiile articolului 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, iar contractul de închiriere al intimaților s-a prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani, de la data intrării în vigoare a ordonanței și până la 08.04.2004.
Reținerea instanțelor anterioare în sensul că acest termen ar fi început să curgă de la data rămânerii irevocabile a hotărârii prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare încheiat între intimata reclamantă și Primăria Municipiului B este nelegală, în condițiile neindicării unei dispoziții legale care să prevadă o altă modalitate de calcul a termenului, decât cea reglementată de articolele 2-7 din OUG nr. 40/1999.
Concluzia potrivit căreia intimata a beneficiat de prelungirea de drept a contractului său de închiriere, doar până la data de 08.04.2004 este impusă atât de dispozițiile OUG nr. 8/2004, prin care legiuitorul a înțeles să prelungească doar contractele de închiriere pentru spațiile locative aflate încă în proprietatea statului, dar și de dispozițiile articolului 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și de jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, creată în legătură cu aplicarea acestei dispoziții, obligatorie pentru instanțele naționale.
În această jurisprudență internațională s-a stabilit constant că restricțiile suferite de proprietarii locuințelor ocupate de chiriași ai statului, referitor la folosința bunurilor lor imobiliare și imposibilitatea în care s-au aflat de a obține plata unei chirii rezonabile, din cauza dispozițiilor defectuoase și a lipsurilor relevate în legislația locativă, au înlăturat echilibrul just care trebuie să existe între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general privind asigurarea unor locuințe sociale pentru chiriași.
S-a considerat injust și exorbitant transferul care se realizează de la stat la actualul proprietar, în ceea ce privește persoana care trebuie să asigure asemenea locuințe pentru categoriile defavorizate ale beneficiarilor spațiilor respective. Cu alte cuvinte, nu trebuie să fie stabilită în sarcina actualilor proprietari obligația de a pune la dispoziția chiriașilor, prin recunoașterea unor reînnoiri succesive ale contractelor de închiriere, locuințele câștigate în urma proceselor promovate în legătură cu imobilele preluate abuziv de către stat, această obligație trebuind să revină statului.
În consecință reținând că locațiunea intimatei reclamante asupra imobilului în litigiu a expirat la 08.04. 2004, ceea ce face a fi de prisos analizarea celorlalte motive de nelegalitate invocate de recurente, Curtea va dispune în baza articolului 312 Cod Procedură Civilă coroborat cu articolul 304 pct. 9 Cod Procedură Civilă admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei instanței de apel, în sensul admiterii apelului declarat de apelantele pârâte împotriva sentinței instanței de fond.
În baza articolului 296 Cod Procedură Civilă va schimba în tot sentința instanței de fond, în sensul că va respinge acțiunea formulată de reclamantă ca fiind neîntemeiată.
În baza dispozițiilor articolului 274 Cod Procedură Civilă instanța va obliga intimata reclamantă la 1.253 lei cheltuieli de judecată către recurentele pârâte.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurentele - pârâte și, împotriva deciziei civile nr. 1754 din 17 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - reclamantă - și cu intimatul - pârât.
Modifică în tot decizia recurată, în sensul că:
Admite apelul declarat de apelantele - pârâte și, împotriva sentinței civile nr. 3084 din 28 mai 2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 B, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - reclamantă - și cu intimatul - pârât, schimbă în tot sentința instanței de fond, în sensul că respinge acțiunea ca neîntemeiată.
Obligă intimata la 1.253 lei cheltuieli de judecată către recurent.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 09 noiembrie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
Red.
./
2ex./18.11.2009
-5.-;
Jud.4.-
Președinte:Daniela Adriana BînăJudecători:Daniela Adriana Bînă, Ioana Buzea, Doinița
