Obligație de a face. Decizia 1698/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale,
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 1698/R/2009
Sedința publică din: 01.07.2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Ana Ionescu
JUDECĂTORI: Ana Ionescu, Eugenia Pușcașiu Andrea Chiș
- -
GREFIER - -
S-au luat în examinare recursurile declarate de recurenții reclamanți și precum și recursurile declarate de către pârâții, //, //, //, împotriva deciziei civile nr. 61/A/2009, pronunțată în dosarul nr- de Tribunalul Cluj, privind și pe intimatul pârât, având ca obiect obligație de a face.
dezbaterilor și concluziile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 25.06.2009, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Prin sentința civilă nr.8029 din 24.06.2008 a Judecătoriei Cluj -N, s-a respins acțiunea reclamantului și și s-a admis acțiunea reconvențională și cererea de intervenție formulată de și s-a dispus evacuarea reclamanților-pârâți reconvenționali și și a pârâților, și din imobilul din C-N-, înscris în CF nr.- C, nr.top.12037/1.
Pentru a pronunța această hotărâre au fost reținute următoarele considerente:
Prin sentința civilă nr.916/2005 a Judecătoriei Cluj -N, irevocabilă ca urmare a respingerii recursului prin decizia nr.478/R/2006 a Curții de APEL CLUJ, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.30784/05.11.1996 încheiat între reclamanții și în calitate de cumpărători și SC ardealul SA având ca obiect locuința situată în-, s-a dispus rectificarea CF - C în sensul radierii dreptului de proprietate al reclamanților din prezenta cauză și și revenirii la situația de CF de sub 1 și 2.
Prin Dispoziția de restituire nr.41272/2006 a Primarului Municipiului C-N s-a pus în executare dispozițiile sentinței civile nr.916/2005 a Judecătoriei Cluj -
Potrivit dispozițiilor art.13 lit. b din OUG nr.40/1999 "în cazul contractelor de închiriere pentru spațiile cu destinația de locuințe proprietate particulară, prevăzute de art.1-7, ai căror titulari de contract sau membrii de familie menționați în contract sunt proprietari ai unei locuințe corespunzătoare ori au înstrăinat o locuință corespunzătoare, după data de 1 ianuarie 1990, în aceeași localitate. excepție contractele de închiriere ai căror titulari sau membri de familie menționați în contract au redobândit, ca foști proprietari sau moștenitori ai acestora, locuințe care sunt efectiv ocupate de chiriași persoane fizice, de una dintre persoanele juridice prevăzute de art.1 sau de o instituție publică".
Instanța a reținut că reclamanții și, precum și intervenienții, persoane care ar putea pretinde aceleași drepturi ca și reclamanții, nu sunt îndreptățiți la acordarea protecției stabilite prin OUG nr.40/1999 întrucât nu întrunesc condiția de a avea o nevoie locativă de natură să limiteze exercițiul dreptului de proprietate al pârâtului, astfel încât, solicitarea acestora de restrângere a dreptului fundamental de proprietate al pârâtului este neîntemeiată.
Astfel din copia CF nr.71019 C-N (88-90), instanța a reținut că intervenienta a dobândit prin cumpărare în anul 1993 dreptul de proprietate asupra unui apartament compus din 2 camere, o bucătărie, o de alimente, o baie, un vestibul, o debara, un balcon cu aferente și cota parte din terenul atribuit în folosință, apartament situat în C-N, str. -. Potrivit copiei CF nr.98794 C-N, reclamanții și au dobândit prin cumpărare în anul 1997 un apartament compus din o cameră, o bucătărie, o de alimente, o baie, un antreu, o debara, un balcon cu aferente și cota parte din terenul atribuit în folosința, apartament situat în C-N pe str.-, iar în 30.10.2006 au vândut apartamentul intervenientei forțate. În anul 1995 intervenienta a dobândit prin cumpărare, potrivit CF nr.87859 C dreptul de proprietate asupra unui apartament compus din 3 camere, o bucătărie, o de alimente, o baie, un antreu, o debara, un WC, o logie și 2 balcoane, cu aferente și cota parte din terenul atribuit în folosință. Potrivit extrasului CF nr.32148 C-N (87), intervenientul a dobândit prin cumpărare în anul 2000 dreptul de proprietate asupra unui apartament compus din 3 camere, o bucătărie, o alimente, o baie, un antreu, o debara, o logie, un, cu aferente, apartament situat în C-
În consecință, instanța a constatat că reclamanții și intervenienții nu îndeplinesc condițiile prevăzute de art.13 lit.b din OUG nr.40/1999 pentru a li se prelungi contractul de închiriere a imobilului situat în-, întrucât au dobândit după 1990 mai multe apartamente care satisfac nevoia locativă a acestora, motiv pentru care nu mai beneficiază de protecția instituită de legiuitor în favoarea chiriașilor aflați în stare de nevoie.
În ceea ce privește apărarea reclamanților - pârâți reconvenționali și a intervenienților în sensul că este esențial pentru soluționarea cauzei faptul că pârâtul - reclamant reconvențional nu a reușit să își înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară până în prezent, instanța a reținut că această apărare nu poate avea nici un efect, având în vedere că potrivit art.26 alin.1 și 2 din Legea nr.7/1996, " (1) Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înțelege să dispună de ele.
(2) În aceleași condiții sunt opozabile față de terți și drepturile reale dobândite de stat și de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri Judecătorești". Prin urmare, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate are efect de opozabilitate față de terți, iar nu efect constitutive de drepturi, iar reclamanților - pârâți reconvenționali și intervenienților dreptul de proprietate al pârâtului le este opozabil prin hotărâre judecătorească.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâții, și, iar prin decizia civilă nr.61 din 10.02.2009 a Tribunalului Clujs -a respins ca nefundat apelul acestora, reținându-se următoarele considerente:
Acțiunea reclamanților a fost întemeiată pe prev. art. 6 din OUG 40/1999 reclamanții invocând Decizia civilă 478/R/2006 a Curții de APEL CLUJ prin care a rămas irevocabilă Decizia civilă nr. 531/A/12.05.2005 a aceleiași instanțe privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamanții au dobândit imobilul în litigiu în temeiul Legii 112/1995.
Intimatul a beneficiat de dispozițiile Legii 10/2001 în sensul că imobilul i-a fost restituit în natură dobândind astfel calitatea de proprietar. Această calitate dobândită în temeiul legii exclude susținerea apelanților în sensul că acesta nu putea uza de acțiunea în evacuare, acțiune specifică raporturilor locative.
Această critică este nefondată și sub aspectul faptului că între proprietarul recunoscut de lege - - și reclamanți nu s-a încheiat un contract de locațiune, acest contract fiind încheiat între Statul Român și reclamanți.
Drepturile reale se apără pe calea acțiunilor în revendicare dar în cauză această acțiune în revendicare este reglementată în mod special prin dispozițiile Legii 10/2001.
Titlul Statului fiind desființat și apoi titlul reclamanților, orice critică a reclamanților cu privire la acest aspect este neîntemeiată.
Cât privește motivele invocate în memoriile depuse referitor la lipsa vreunui titlu al intimatului Tribunalul nu le-a analiza în raport de Sentința civilă 1938/1988 și mențiunile din CF 19882 C întrucât nu au făcut obiectul judecății de fond iar pe de altă parte, cu privire la titlul de proprietate al intimatului, problema a fost definitiv soluționată.
Apelanții au invocat "nevoia locativă" în care se află susținând că nu au avut și nu au o altă locuință - susținere formulată expres chiar la interogatoriile luate ( 83 urm.).
Art. 13 din OUG 40/1999 exclude în mod expres de la măsurile de protecție specială pe toți cei ce sunt proprietari ai unei locuințe sau care au înstrăinat o locuință după 01.01.1990, în aceeași localitate.
S-a dovedit în cauză că atât apelanții cât și unii dintre fiii lor au dobândit prin cumpărare mai multe imobile, după 01.01.1990 ( 87 urm.), această probă înlătură nevoia locativă la care OUG 40/1999 face trimitere în mod expres, pentru că, această nevoie locativă se apreciază începând cu data de 01.01.1990 așa cum prevede în mod imperativ textul menționat.
Acțiunea reclamantului având ca obiect nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare al reclamanților de azi a fost înregistrată în 2003 iar Sentința nr. 916 fost pronunțată la 21.01.2005.
Succesiunea dobândirii de către apelanți și apoi a înstrăinării imobilului dobândit după pronunțarea Sentinței civile nr. 916/2005 (înstrăinare ce s-a făcut în perioada în care apelul în contra Sentinței civile 916/2005 se afla pe rol) dovedește intenția vădită a apelanților de azi de a-și crea o situație favorabilă, respectiv o "nevoie locativă" care, în viziunea lor, să le confere protecția socială.
Prin procesul-verbal încheiat la 04.09.2007 ( 17 fond) s-a menționat că în imobil locuiesc reclamanții, fiica și nepoata.
Prin precizarea de acțiune ( 20) reclamanții au solicitat ca la stabilirea chiriei să se țină seama de faptul că în imobil locuiesc 5 adulți și trei minori, între aceștia fiind menționați și fiii care dețin câte o locuință proprietate personală.
Dispozițiile cuprinse la cap. III din OUG 40/1999 referitor la stabilirea și plata chiriei, sunt greșit interpretate de apelanți deoarece, chiria se stabilește în raport de veniturile familiei așa cum aceasta este definită la art. 32.
Dacă apelanții au solicitat a se lua în considerare numărul de persoane ce locuiesc în imobil, evident că se dorește încheierea contractului în favoarea tuturor celor ce locuiesc în imobil căci numai într-o atare situație s-ar putea lua în considerare solicitarea din precizarea de acțiune.
Așadar sub aspectul existenței situației de excepție prev. la art. 13 și a pretenției reclamanților cu privire la persoanele ce trebuie avute în vedere la încheierea contactului, aceștia nu îndeplinesc condiția legală pentru a se prevala și a beneficia de dispozițiile de protecție socială.
Intenția vădită a apelanților de a încheia contractul de închiriere pentru întreaga familie extinsă rezultă și din faptul că în apelul declarat, toți apelanții arată că au domiciliul în C-N-.
Nici sub aspectul nevoii locative apelanții nu intră în categoria celor ocrotiți întrucât în mod direct și intenționat și-au creat o falsă aparență de nevoie prin dobândirea și apoi înstrăinarea unui apartament propriu.
Atâta vreme cât OUG 40/1999 prevede expres dobândirea sau înstrăinarea unei locuințe după data de 01.01.1990, susținerile apelanților în sensul că nevoia lor locativă trebuie raportată la situația actuală este profund contrară legii și este o afirmație de circumstanță tocmai datorită faptului că această falsă nevoie locativă a fost creată în mod deliberat și cu scopul restrângerii exercițiului dreptului de proprietate al adevăratului proprietar.
Tribunalul s-a referit la o falsă nevoie locativă în raport de textul de lege menționat și de situația efectivă pe care apelanții și-au creat-o în mod deliberat, OUG 40/1999 neavând în vedere situația locativă chiar precară pe care chiriașii și-o constituie în mod deliberat.
Din mențiunile CF 98794 C ( 91) Tribunalul a reținut și faptul că imobilul înscris a fost bunul propriu al numitului A-, dobândit în 1994, imobil pe care apelanții l-au dobândit prin cumpărare în 1997. Aceste mențiuni exclud ideea avansată și nedovedită în sensul că apartamentul ar fi fost bun comun al fiicei apelanților împreună cu primul soț.
Tribunalul a reținut că nu există nici erorile de judecată ale instanței de fond, susținute ca și critici de netemeinicie și nelegalitate, toate probele confirmând faptul că reclamanții nu îndeplinesc condițiile impuse de art. 6 din aceeași OUG pentru ca intimatul să poată fi obligat la încheierea contractului de locațiune.
Jurisprudența depusă la dosar în mod legal a fost ignorată de instanța fondului pentru considerentele deja expuse cu referire la specificul acțiunii în evacuare în prezenta cauză.
A mai reținut tribunalul și faptul că prin precizările de la fila 56 apelanții contestă dreptul de proprietate al intimatului și își susțin calitatea de victime ale aplicării abuzive a legilor - prin prisma propriei situații - omițând a observa obstinația lor cu privire la acest imobil proprietate a altei persoane.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții, și, solicitând modificarea ei în sensul respingerii acțiunii reconvenționale și admiterii acțiunii principale.
Criticile aduse hotărârii instanței de apel vizează nelegalitatea ei sub următoarele aspecte:
Astfel recurenții susțin că, instanța de apel a făcut o greșită interpretare și aplicare a legii, fiind prezent motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.9 pr.civ.
Se mai susține că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii sau străine de natura cauzei, motiv de recurs prevăzut de art.304 pct.7 pr.civ.
Un al treilea motiv de recurs în opinia recurenților îl constituie faptul că instanța a greșit actul dedus judecății, schimbându-i natura sau înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic - art.304 pct.8 pr.civ.
Astfel recurenții susțin că reglementarea specială privind apărarea drepturilor reale imobiliare consacrate prin Legea nr.10/2001, nu asimilează o acțiune în revendicare cu acțiunea în evacuare. Cele două acțiuni revendicarea și evacuarea sunt și rămân diferite prin natura lor, fiecare având un regim juridic propriu.
Or, susțin recurenții, - nr.40/1999 conține o reglementare de protecție socială chiriașilor de natură să restrângă dreptul proprietarului beneficiar al retrocedării imobilului abuziv preluat de către stat de solicita în justiție evacuarea chiriașilor deținători ai imobilului retrocedat.
Se susține că erau incidente dispozițiile art.6 din OUG nr.40/1990 și ca atare executarea de către proprietar a dreptului de folosință cu privire la imobilul retrocedat este practic suspendată pentru perioada pentru care acesta este obligat prin lege să încheie contract de închiriere cu deținătorul imobilului respectiv, indiferent dacă proprietarul respectă obligația legală instituită în sarcina sa de a încheia contract de închiriere cu deținătorul imobilului, iar acțiunea în evacuare este inadmisibilă pentru perioada de timp în care a fost în ființă contractul de închiriere dacă acesta ar fi fost perfectat.
Ca atare, susțin recurenții, nu se poate solicita evacuarea recurenților câtă vreme aceștia nu au statutul de detentori precari ci acela de chiriași cumpărători ai acelui imobil, și al căror contracte de vânzare-cumpărare a fost anulat prin hotărâre judecătorească.
Recurenții mai susțin că, instanța de apel a făcut o interpretare greșită a dispozițiilor art.13 din OUG nr.40/1999.
Se susține că nevoia locativă la care face referire instanța de apel, nu se raportează la perioada ultimilor 10 ani, anterior intrării în vigoare a Legii nr.10/2001, respectiv OUG nr.40/1999 ci la situația patrimonială a chiriașilor, existentă în momentul intrării în vigoare a acestor acte normative, pentru că altfel s-ar încălca principiul neretroactivității legilor, potrivit căruia, legea dispune numai pentru viitor.
Se arată astfel că, dobândirea de către recurenți prin cumpărare a unei locuințe și apoi înstrăinarea ei de către aceștia după pronunțarea sentinței civile nr.916/2005 nu a fost făcută pe rațiunile retinute de instanța de apel ci a fost făcută în ideea de a fi protejate interesele fiicei lor în cadrul partajării bunurilor dobândite în timpul căsătoriei.
Se învederează că recurenții și sunt la o vârstă înaintată și că evacuarea lor din imobilul din litigiu ar avea pentru ei consecințe deosebit de grave, întrucât nu au altă alternativă locativă, iar faptul că unii dintre intervenienți au în prezent problema locativă rezolvată, situația lor nu poate fi generalizată în privința recurenților și.
Cu privire la acești recurenți se învederează faptul că practic ei au fost expropriați de 2 ani - o dată în anii 1980 ocazie cu care li s-a atribuit în folosință locativă imobilul din litigiu, iar a doua oară prin sentința civilă nr.916/2005 prin care s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare prin care aceștia au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu.
Intimatul prin întâmpinarea depusă la filele 9-11, s-a opus admiterii recursului.
Examinând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs invocate, dispozițiilor art.304 pct.7, 8 și 9.pr.civ. Curtea de apel reține următoarele:
Acțiunea reclamanților și vizează obligarea pârâtului la încheierea unui contract de închiriere pe durata de 5 ani în ce privește imobilul din C-,motivat de faptul că, încî din 27.07.2007 i-a comunicat pârâtului intenția lor de a încheia contractul de închiriere, dat fiind faptul că prin sentința civilă nr.916/2005, contractul lor de vânzare-cumpărare cu privire la acest imobil a fost anulat.
Este real că prin sentința civilă nr.916/2005 a Judecătoriei Cluj -N s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.30784 din 05.11.1996 încheiat între reclamanții și în calitate de cumpărători și SC SA, având ca obiect locuința situată în-, numai că dispozițiile imperative ale art.13 din OUG nr.40/1999 prevăd că nu se aplică prelungirea contractelor de închiriere în cazul în care titularii contractului sau membrii de familie menționați în contract sunt proprietarii unei locuințe corespunzătoare, ori au înstrăinat o locuință corespunzătoare după data de 1 ianuarie 1990, în aceeași localitate (art.13 lit.b din OUG nr.40/1999).
Prin prisma acestor dispoziții legale, atât instanța de fond, cât și cea de apel au reținut că nici reclamanții și nici intervenienții nu pot beneficia de acordarea protecției stabilite prin OUG nr.40/1999, întrucât după data de 1 ianuarie 1990 au dobândit și apoi au înstrăinat alte imobile, respectiv cel din-,.41 (sub B5 și 6 și sub B7 din CF 98794 C - fila 92 dosarul instanței de fond și respectiv filele 93-95 dosarul instanței de fond), apartamentul nr.45 din-, CF 87859
Raportat la această stare de fapt, ce rezultă fără posibilitate de echivoc din actele de la filele 92-95 din dosarul instanței de fond, instanța de fond și cea de apel au dat eficiență dispozițiilor art.13 lit.b din OUG nr.40/1999.
Față de această situație fiind incidente dispozițiile exprese și imperative ale art.13 lit.b din OUG nr.40/1999, susținerile recurenților suntt nu numai nefondate ci și fără suport juridic.
Pentru aceleași considerente instanțele au apreciat ca întemeiată acțiunea recurenților. Or, față de obiectul dedus judecății, dispozițiile art.13 lit. din OUG nr.40/1999 sunt incidente, astfel că instanța de apel a făcut o legală interpretare și aplicare a legii, nefiind prezent nici unul din motivele de recurs invocate de recurenți.
Dreptul de retenție invocat de recurenți în recurs reprezintă de fapt o cerere nouă în această cale extraordinară de atac,în condițiile în care nu a format petit al acțiunii introductive.
Cum, nici în apel și nici în recurs nu pot fi formulate cereri noi, solicitarea recurenților în sensul constatării dreptului lor de retenție asupra imobilului din litigiu, urmează a fi înlăturată, fiind inadmisibilă în această cale de atac.
Acest drept de retenție poate fi solicitat de recurenți în acțiunea înregistrată sub nr- pe rolul Judecătoriei Cluj -N, unde recurenții și au solicitat obligarea lui la plata sporului de valoare adus imobilului din-.
Intervenienta a formulat o cerere de intervenție, cerere precizată la filele 55 ca fiind în interesul recurenților, invocând dispozițiile art.49 alin.1 și 3.pr.civ. și art.51 pr.civ.
Astfel, intervenienta a arătat că proprietar asupra imobilului în litigiu nu poate fi, întrucât imobilul i-a aparținut ei, și că înaintat o acțiune la Judecătoria Cluj -N înregistrată sub dosar civil nr- împotriva lui pentru recunoașterea dreptului ei de proprietate asupra imobilelor casă cu teren din C-N-, precum și radierea din CF a dreptului de proprietate înscris de aceasta în CF.
Potrivit art.51 pr.civ. cererea de intervenție în interesul uneia din părți se poate face chiar înaintea instanței de recurs.
Din această perspectivă, cererea de intervenție în interesul recurenților, a fost depusă de intervenienta, în această fază procesuală.
Pe fond, însă cererea de intervenție este nefondată, urmând a fi respinsă în condițiile în care dreptul de proprietate invocat de aceasta intervenienta nu este actual și în condițiile în care Dispoziția nr.41272/20.12.2006 emisă de Primarul Municipiului C-N prin care s-a dispus restituirea în condițiile Legii nr.10/2001, a imobilului din- către, produce efecte juridice atit în ce privește situația juridică imobilului cit și a calității de persoană îndreptățită a lui la masurile reparatorii prevazute de Legea nr.10/2001 privind retrocedarea și restituirea în natură a imobilului din litigiu.
Astfel, față de cele expuse, instanța urmează a respinge atât recursul declarat de recurenții, și, cât și cererea de intervenție formulată de în interesul recurenților.
In temeiul art 274 c pr civ urmeaza a fi obligati recurentii sa plateasca intimatului suma de 119o lei cheltuieli de judecata in recurs
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții, și, împotriva deciziei civile nr. 61 din 10.02.2009 a Tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Obligă recurenții să-i plătească intimatului suma de 1190 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Respinge cererea de intervenție accesorie formulată de.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 1 iulie 2009.
PREȘEDINTE JUDECATORI GREFIER
- - - - - - - -
plecată în concediu de plecată în concediu de
odihnă, semnează odihnă, semnează
vicepreședintele instanței vicepreședintele instanței
Red./Dact.
2 ex./28.07.2009
Jud.fond: și
Președinte:Ana IonescuJudecători:Ana Ionescu, Eugenia Pușcașiu Andrea Chiș
