Obligație de a face. Decizia 176/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.176
Ședința publică din data de: 26.03.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Carmen Georgeta Negrilă
JUDECĂTOR 2: Georgeta Stegaru
JUDECĂTOR 3: Melania
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de către recurenta - pârâtă împotriva deciziei civile nr. 1362A/04.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns intimații - reclamanți personal și asistată de avocat, cu împuternicire avocațială nr. -/05.03.2009, personal, lipsind recurenta - pârâtă
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care,
Apărătorul intimaților - reclamanți și solicită proba cu înscrisuri și în acest sens depune la dosar chitanțe de plată a chiriei. Învederează Curții că nu mai are alte cereri de formulat.
Curtea, după deliberare, admite proba cu înscrisuri formulată de apărătorul intimaților - reclamanți și și ia act că nu mai sunt alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fondul cererii de recurs.
Apărătorul intimaților - reclamanți și solicită respingerea recursului declarat de către SC SA ca nefondat. În combaterea recursului solicită a se avea în vedere că în acele spații nu locuiesc doar persoane care stabilesc raporturi de muncă cu unitatea angajatoare, iar persoanele care au calitatea de chiriași nu au contracte de închiriere accesorii la contractele de muncă. Mai arată că persoanele care au lucrat de-a lungul timpului în cadrul societății proprietare nu au avut niciodată contracte de închiriere pe spațiul respectiv, cu atât mai puțin contracte de închiriere accesorii la contractul de muncă, astfel că ceea ce interesează din punct de vedere al aplicabilității dispoziției legale, este situația de locuință construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, fiind lipsită de relevanță transformarea ulterioară a acestor unități în societăți comerciale. Concluzionând arată că, chiar dacă în urma procesului de divizare parțială, imobilul a trecut în proprietatea recurentei este obligată la vânzarea locuințelor ca și subiect de drept ce preia această obligație ca și continuator al unei unități de stat. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Curtea reține cauza în pronunțare ce are ca obiect soluționarea cererii de recurs formulată de către recurenta - pârâtă împotriva deciziei civile nr. 1362A/04.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.
CURTEA
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.242/14.01.2008, Judecătoria Sectorului 2 Bar espins excepția lipsei calității procesuale active, a admis acțiunea formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâta SC SA și a obligat pârâta să vândă reclamanților camera 4 din Căminul nr.2, situat în B,-, sector 2.
În ceea ce privește calitatea procesuală activă, prima instanță a reținut că beneficiul conferit de art. 7 al. 1 din Legea 85/1992 nu este condiționat de existența calității de chiriași la data intrării în vigoare a legii, ceea ce interesează fiind calitatea de chiriaș la momentul formulării solicitării de cumpărare, independent de momentul la care a fost dobândită.
Pe fondul cauzei, prima instanță a reținut că situația de fapt existenta este exclusă de sub imperiul art. 7 alin. 8 din lege nu numai prin raportare la măsura fondurilor utilizate, dar și prin prisma faptului că locuința a fost edificată anterior intrării în vigoare a legii, textul vizând ipoteza construirii viitoare a acestor locuințe.
În aceste condiții, a apreciat instanța de fond, rezultă că unica ipoteză de aplicare în speța a art. 7 alin. 8 din Legea 85/1992, ca o derogare de la principiul vânzării către chiriași a locuințelor construite din fondurile unităților de stat, conform art. 7 alin. 1 ar fi aceea în care s-ar reține măsura locuinței în litigiu de a fi locuința de serviciu, regim juridic care în speță nu a fost dovedit.
Pe de altă parte, nu rezultă în speță că locuințele din cadrul de nefamiliști construit de Întreprinderea B au avut, potrivit legii, destinația unor locuințe de serviciu, în sensul art. 55-56 din Legea 5/1973.
Faptul că, în concret, de-a lungul timpului, camerele din cămin au fost închiriate preponderent salariaților unității nu este suficient, în sine, pentru a legitima asimilarea acestor locuințe unor locuințe de serviciu.
Totodată, nu orice contract de închiriere încheiat ca un accesoriu al contractului de muncă determină încadrarea acelei locuințe în categoria locuințelor de serviciu, Legea 5/1973 reglementând distinct instituția contractului de închiriere accesoriu contractului de munca (art. 51-54) de regimul locuinței de serviciu (art. 55-56).
Împotriva acestei sentințe, a declarat apel pârâta, criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea cererii de apel, apelanta pârâtă a arătat că reclamanții nu au calitate procesuală activă, deoarece aceștia nu au avut calitatea de chiriași la data intrării în vigoare a Legii 85/1992.
Totodată, s-a mai susținut că sentința apelată este dată cu interpretarea greșită a dispozițiilor art.7 alin. 8 din Legea 85/1992, instanța de fond apreciind în mod greșit că aceste dispoziții legale se referă exclusiv la acele locuințe deținute și construite din fonduri proprii după intrarea în vigoare a acestei legi.
Apelanta a susținut că interpretarea corectă a acestor dispoziții este în sensul că ele vizează, în cazul deținerii, fără distincție, atât locuințele de serviciu construite din fonduri proprii după data intrării în vigoare a Legii 85/1992 cât și locuințele de serviciu construite înainte de această dată, indiferent dacă la data intrării în vigoare a acestui act normativ exista vreun contract de închiriere încheiat în mod valabil.
Intimații reclamanți au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului învederat ca prima instanță a pronunțat o hotărâre temeinică și legală.
Prin decizia civilă nr. 1362A/4.11.2008, Tribunalul București, Secția a III-a Civilă a respins apelul ca nefondat.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a apreciat că în mod corect instanța de fond a stabilit, sub aspectul situației de fapt, că locuința în litigiu este construită anterior intrării în vigoare a Legii 85/1992, această situație rezultând din cuprinsul materialului probator administrat în cauză.
Tribunalul a înlăturat susținerile apelantei-pârâte în sensul că în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 7 alin. 8 din Legea 85/1992, deoarece asemenea interpretare contravine scopului legii și restrânge aplicabilitatea dispozițiilor art. 7 alin. 1 din același act normativ care exceptează de la vânzare doar locuințele de intervenție.
Totodată, dacă legiuitorul dorea să facă referire și la alte tipuri de locuințe, a mai apreciat instanța de apel, avea posibilitatea prevederii exprese acestei excepții.
Or, în speță, locuința nu se încadrează în excepția prevăzută de Legea 85/1992.
Căminul de nefamiliști situat în- a fost construit în anul 1978 din fondurile întreprinderii B, iar spațiile locative în speță nu sunt locuințe de intervenție și nici de serviciu, fapt pentru care s-a apreciat că în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 7 alin. 1 din Legea 85/1992.
Prin urmare, ceea ce interesează din punct de vedere al aplicabilității dispoziției legale menționate este situația de locuință construită din fondurile economice sau bugetare de la stat, până la data intrării în vigoare a Legii 85/1992, fiind lipsită de relevanță transformarea ulterioară a acestor unități în societățile comerciale.
În acest context, s-a concluzionat că prima instanță în mod corect a reținut că reclamanții au calitate procesuală activă, aceștia având calitatea de chiriași la momentul formulării cererii de cumpărare, astfel încât le sunt aplicabile prevederile art. 7 alin. 1 din Legea 85/1992, având dreptul la cumpărarea locuinței.
În termen legal, împotriva acestei decizii, pârâta a promovat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, susținându-se că instanța de apel a dat o hotărâre cu aplicarea greșită a legii.
Astfel, în dezvoltarea motivelor de recurs, s-a învederat de către recurentă că
decizia atacată este dată cu interpretarea greșită a dispozițiilor art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, instanța de apel apreciind în mod greșit că aceste dispoziții nu s-ar aplica în privința imobilelor construite înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Interpretarea corectă a acestor dispoziții este în sensul că ele vizează, în cazul deținerii, fără distincție, atât locuințele de serviciu construite din fonduri proprii după data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 cât și locuințele de serviciu construite înainte de această dată.
Potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 8 "Unitățile economice sau bugetare pot să dețină și să construiască din fonduri proprii locuințe de serviciu, destinate închirierii salariaților acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare și eventuala înstrăinare a acestor locuințe se vor stabili de consiliile de administrație, respectiv de conducerile unităților."
Din interpretarea gramaticală și sistematică a dispozițiilor art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992 rezultă că norma vizează două ipoteze distincte în care unitățile economice decid cu privire la modul de administrare și eventuala înstrăinare a locuințelor:
- ipoteza în care unitatea economică deține locuințe de serviciu, destinate închirierii salariaților acesteia, și
- ipoteza în care unitatea economică construiește din fonduri proprii locuințe de serviciu, destinate închirierii salariaților acesteia.
Dacă pentru a doua ipoteză este evident ca legea se referă la locuințele de serviciu construite după data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, pentru prima ipoteza această distincție nu există, astfel că, în lipsa unei distincții exprese, deținerea poate avea ca obiect atât locuințele de serviciu construite după intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992 cât și locuințele de serviciu construite înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992. Pe cale de consecință, norma acoperă și cazul locuințelor existente la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Mai mult, dacă legiuitorul ar fi avut în vedere doar locuințele de serviciu construite după intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992 ar fi adoptat ca tehnică legislativă de redactare a textului menționarea cu prioritate a ipotezei ce vizează construcția locuințelor urmată de ipoteza deținerii acestor locuințe, situație în care era evident că se aveau în vedere locuințele de serviciu deținute de unitățile economice ca urmare a construcției lor după apariția Legii nr. 85/1992.
La art. 7 alin. 8 din lege, legiuitorul a reglementat distinct o excepție de la regula prevăzută la alin. 1 al art. 7, excepție care privește atât locuințele de serviciu construite înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992 cât și pe cele construite anterior acestui moment. Or, locuințele de serviciu sunt exceptate de la regula obligativității vânzării.
Prin interpretarea dată de tribunal normei instituite de dispozițiile art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992 este greșită și are consecința restrângerii domeniului de aplicare al normei, numai la imobilele construite după momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
, recurenta a mai susținut printr-un alt motiv de recurs că decizia atacată este pronunțată cu aplicarea dispozițiilor art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, normă inaplicabilă speței, întrucât sunt incidente dispozițiile art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, așa cum a susținut în primul motiv de recurs.
În cauză sunt îndeplinite condițiile cerute de dispozițiile art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992 pentru încadrarea în ipoteza acestei norme de excepție, astfel că recurenta pretinde că este singura care are dreptul exclusiv de decizie în ceea ce privește administrarea și, eventual, înstrăinarea camerei nr. 4 din căminul nr. 2 situat în- A, sector 2, cămin construit din fonduri proprii.
Acest cămin în care se află camera solicitată spre cumpărare de către intimați a fost deținut în proprietate de către SC și a fost construit din fondurile proprii ale Întreprinderii B, iar începând cu data de 06.02.2007 este proprietatea recurentei.
Dovada acestor susțineri a fost făcută cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei.
Recurenta precizează totodată că încă de la momentul construirii nr. 2 situat în- A, sector 2, camerele, inclusiv camera nr. 4, au fost destinate închirierii către salariații întreprinderii, reprezentând locuințe de serviciu, natură pe care o au și în prezent.
Astfel după darea în folosință a nr. 2, camerele au fost ocupate de salariații întreprinderii. Ulterior, din lipsă de solicitări din partea propriilor angajați, s-a acordat drept de folosință foștilor angajați ai sau unor persoane care nu au fost niciodată angajate ale, respectiv ale SC
Închirierea camerelor către alte persoane decât cele salariate ale sau ale recurentei nu a schimbat destinația inițială și natura acestora de locuințe de serviciu.
Dată fiind destinația acestor camere - pentru închiriere și în lipsa unor solicitări din partea propriilor salariați era absurd ca antecesoarea sa, și ulterior, recurenta, să nu acorde drept de folosință pentru camerele din cămin și altor persoane decât propriilor salariați, chiar dacă la expirarea contractelor de muncă ar fi putut să-i evacueze pe foștii săi angajați.
Intimații reclamanți au formulat întâmpinare la motivele de recurs prin care au solicitat menținerea deciziei recurate, întrucât este dată cu corecta aplicare a legii, în speță fiind incidente dispozițiile art. 7 alin. 1 din Legea 85/1992 în baza cărora au dreptul de a cumpăra camera pe care o ocupă în calitate de chiriași în căminul de nefamiliști aflat în proprietatea recurentei; s-a susținut totodată, că până în prezent recurenta a încheiat un număr de 30 de contracte de vânzare cumpărare, fără a se produce vreo astfel de probă.
În opinie majoritară, Curtea apreciază fondat recursul formulat, fiind întrunite cerințele ipotezei de nelegalitate privind pronunțarea deciziei cu greșita aplicare a legii, astfel încât urmează a fi admis, pentru cele ce se vor arăta.
Prin cererea dedusă judecății în cauză, reclamanții au solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună obligarea pârâtei să le vândă camera nr. 4 situată în Căminul 2 din B,-, sector 2, în condițiile art. 7 alin. 1 și 4 din Legea nr. 85/1992.
În motivarea cererii, s-a arătat în esență că locuiesc în calitate de chiriași, în camera din imobilul menționat proprietatea, încă din anul 2001, căminul fiind construit în anii 1970 cu destinația de locuințe pentru salariați sau elevi - viitori salariați ai fostei Întreprinderi, păstrându-și aceeași destinație până în prezent.
S-a mai susținut de intimați că imobilul descris anterior îndeplinește condițiile prevăzute de Legea nr. 85/1992 pentru a fi vândut chiriașilor și, de asemenea, că ei îndeplinesc condițiile reglementate de legea specială pentru a cumpăra camera nr. 4, respectiv: au calitatea de chiriași, au formulat cerere de cumpărare, iar unitatea proprietară a refuzat vânzarea respectivei locuințe.
S-a mai arătat că vânzarea de acțiuni ale A nu schimbat în vreun fel titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, iar pârâta, având personalitate juridică, este proprietarul bunurilor aflate în patrimoniul său.
Instanțele anterioare au apreciat în cauză că intimații reclamanță îndeplinesc criteriile legale pentru a beneficia de cumpărarea, la cerere, camerei ocupate, drept conferit de art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, în considerarea calității de chiriaș și a împrejurării că imobilul a fost construit, anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, din fondurile fostei Întreprinderi (antecesoarea recurentei).
Fără a contesta vreuna dintre împrejurările reținute de instanțe, recurenta - pârâtă a susținut că prevederile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 nu sunt aplicabile în speță, ci ale art. 7 alin. 8 din același act normativ.
Curtea reține că, deși nu s-a încheiat în scris, contractul de închiriere dintre reclamanți și fosta întreprindere (în drepturile și obligațiile căreia s-a subrogat ulterior societatea recurentă) a fost încheiat ca accesoriu al contractului de muncă în considerarea destinației inițiale a imobilului construit din fondurile acesteia.
Regimul juridic al locuințelor de serviciu, dată fiind afirmația intimaților în sensul că din anul 2001 s-au născut raporturile de locațiune dintre părți, este guvernat de art. 51 alin. 1 lit. a din Legea 114/1996, republicată, care prevede că fondul de locuințe de serviciu se compune din "locuințe existente, care, potrivit prevederilor legale, rămân cu destinația de locuințe de serviciu la data intrării în vigoare a prezentei legi", cum este și cazul de nefamiliști nr. 2 din-, sector 2 și, conform lit. b de la același text, din locuințe noi.
Or, câtă vreme imobilul în ansamblul său a fost construit de pentru a se asigura necesitățile locative ale propriilor săi angajați, fiind utilizat cu această destinație încă de la început, iar simpla împrejurare că apartamentele (camerele) din Cămin au fost excedentare în raport cu numărul propriilor săi angajați angajații săi și ulterior, ai recurentei, astfel încât au fost încheiate contracte de închiriere sau derulate raporturi locative, ca în speță, și cu alte persoane decât angajați ai locatorului, prin aceasta nu însemnă că regimul juridic inițial stabilit al imobilului s-a schimbat, neexistând o normă legală care să permită o astfel de interpretare.
Or, dacă s-ar admite că ar fi operat o schimbare de regim juridic, dat fiind caracterul de persoană juridică de drept privat și respectiv, calitatea recurentei de societate cu capital integral privat, singura concluzie plauzibilă ar fi aceea de stabilire a unor raporturi locative pe principiul libertății contractuale, conform art. 942 Cod civil, potrivit legii cererii și ofertei, și nicidecum reținerea incidenței art. 7 alin. 1 din Legea 85/1992.
Prin urmare, regimul juridic aplicabil imobilului fiind determinat în virtutea legii sub imperiul căreia s-a contractat (art. 51 alin. 1 lit. a din Legea 114/996, republicată), acesta nu trebuia dovedit de către pârâtă, astfel cum greșit au apreciat instanțele de fond.
Mai mult, acest regim trebuie respectat și în evaluarea dreptului la cumpărare invocat de către reclamantă în cauză.
Din această perspectivă, se observă că sunt aplicabile normele din art. 7 alin. 8 ale Legii nr. 85/1992, care se preocupă tocmai de situația locuințelor de natura celei în litigiu, topografia textelor indicând o reglementare a unei situații de excepție de la regula din alin. 1 al aceluiași art. 7.
Astfel, potrivit art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, "unitățile economice sau bugetare pot să dețină și să construiască din fonduri proprii locuințe de serviciu, destinate încheierii salariaților acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare și eventuala înstrăinare a acestor locuințe se vor stabili de consiliile de administrație, respectiv de conducerile unităților".
Această normă constituie o derogare de la alin. 1 al aceluiași art. 7, în sensul că nu impune vânzarea la cerere a spațiului locativ, astfel cum se prevede în cazul general al locuințelor construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii, altele decât locuințele de intervenție.
este explicabilă prin ipoteza particulară reglementată, ce are în vedere scopul deținerii de locuințe de serviciu, acela deja arătat, al satisfacerii nevoilor locative ale salariaților, care presupune libertatea unității de a gestiona un astfel de patrimoniu în funcție de date și împrejurări concrete.
Este de precizat că norma din alin. 8 este aplicabilă în speță, cum corect susține recurenta, independent de faptul că locuința în discuție este construită anterior anului 1989, din fondurile proprii ale fostei unități economice de stat, reorganizată după 1990 și ulterior privatizată.
Acest fapt incontestabil nu exclude incidența alin. 8 al art. 7 în favoarea alin. 1, ce se preocupă de acest tip de imobile.
Potrivit art. 7 alin. 8, unitățile economice pot "deține" și "construi din fonduri proprii" locuințe de serviciu, distincția vizând tocmai sursa fondurilor pe baza cărora s-a construit locuința respectivă.
Astfel, prima ipoteză se referă la preexistența în patrimoniu a unor spații deja construite, indiferent dacă din surse proprii ori din alte fonduri, fiind posibilă, așadar, deținerea de locuințe construite din fondurile fostelor unități economice de stat, dacă este vorba despre un imobil construit înainte de 1989.
Cea de-a doua ipoteză, vizează acte viitoare de construire a unor asemenea locuințe, descrierea acestei situații nefiind relevantă în speță decât în măsura în care servește delimitării clare a ipotezelor legale.
Or, această delimitare este certă, chiar dacă cele două ipoteze sunt legate prin conjuncția "și", ce ar presupune că se are în vedere o situație unică, cea pe care am arătat-o anterior ca fiind corespondentul celei de-a doua ipoteze. Conjuncția are în context o funcție adversativă, având tocmai menirea de a marca diferența dintre ipotezele legale.
Constatarea că art.7 alin. 8 acoperă inclusiv situația locuințelor de care se preocupă alin. 1, desprinsă prin interpretarea literală și teleologică, este confirmată prin coroborarea normei cu cea din art. 51 din legea cadru reprezentată de Legea nr. 114/1996, potrivit căruia "fondul de locuințe de serviciu se compune din: a) locuințe existente, care, potrivit prevederilor legale, rămân cu destinația de locuințe de serviciu la data intrării în vigoare a prezentei legi; b) locuințe noi".
Art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992 ilustrează tocmai cele două categorii de locuințe de serviciu, în speță, locuința integrându-se în cea de la lit.
conținută în alin. 8 față de alin. 1, explicabilă prin natura particulară a locuinței reglementate, rezidă în înlăturarea restricțiilor aduse exercițiului dreptului de dispoziție asupra locuințelor de natura celor prevăzute în alin. 1, în sensul că nu se mai impune obligația de a vinde în urma unei simple cereri a chiriașului, unitatea putând decide liber asupra vânzării unor astfel de locuințe.
Or, s-a dovedit că intimata, prin organele de conducere, nu a aprobat în cauză vânzarea locuințelor de serviciu din imobilul în care se află locuința în litigiu.
Trebuie reluată precizarea că pârâta inițială SC SA, și succesoarea acesteia (ca urmare a procedurii de divizare a SC SA), SC Real SA sunt, încă de la data promovării acțiunii pendinte, unități cu capital social privat, situație în raport de care acestora nu le pot fi impuse obligații fundamentate pe rațiuni de justiție socială ori de protecție socială, în condițiile în care societățile comerciale sunt persoane juridice de drept privat, potrivit art. 1 din Legea nr. 31/1990, a căror organizare și funcționare constituie expresia libertății de asociere consacrată prin art. 37 din Constituția României, având dreptul de a-și administra patrimoniul potrivit cu scopul societății și cu interesul privat al acesteia.
Realizarea protecției sociale reprezintă o obligație a statului, context în care sunt relevante dispozițiile art. 135 alin. 2 lit. f din Constituția României, la care în mod corect recurenta a făcut referire, statul fiind cel care trebuie să asigure "crearea condițiilor necesare pentru creșterea calității vieții".
Așadar, chiar dacă s-ar admite că sunt incidente în speță prevederile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, nu se poate ignora că politica de protecție a unei categorii sociale (aceea a chiriașilor din locuințele construite anterior anului 1989) nu se poate materializa în impunerea unei obligații de vânzare către chiriași în sarcina actualelor persoane juridice de drept privat, chiar dacă în patrimoniul acestora se regăsesc locuințe de natura celor arătate.
În raport cu scopul limitării dreptului de proprietate asupra unor astfel de imobile - protecția chiriașilor -, este suficientă o reglementare a folosinței bunului, prin eventuala obligație de menținere a titlurilor locative (chiar și în această ipoteză, este discutabil dacă normele prin care se realizează protecția sunt previzibile și clare), însă impunerea unei obligații de vânzare depășește cadrul unei asemenea protecții, conturându-se drept o sarcină exorbitantă pentru actualii proprietari.
Ca atare, ar reprezenta o ingerință nejustificată în exercițiul dreptului de proprietate, din perspectiva prevederilor art. 1 alin. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția europeană pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, care nu răspunde exigențelor proporției rezonabile care trebuie păstrate de către stat între drepturile protejate prin normele restrictive și dreptul individual al proprietarului.
Față de considerentele expuse, Curtea constată că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a legii, confirmând hotărârea primei instanțe prin care intimata a fost obligată la încheierea contactului de vânzare - cumpărare cu reclamanții.
În temeiul art. 312 cu referire la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, Curtea va admite recursul și va modifica în tot decizia, cu consecința admiterii apelului în baza art. 296 Cod procedură civilă, a schimbării în tot a sentinței și a respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
În majoritate:
Admite recursul formulat de recurenta-pârâtă SC SA împotriva deciziei civile nr. 1362A/4.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.
Modifică în tot decizia civilă recurată, în sensul că:
Admite apelul declarat de pârâta SC SA împotriva sentinței civile nr. 242/14.01.2008 a Judecătoriei sectorului 2
Schimbă în tot sentința civilă apelată, în sensul că:
Respinge cererea ca neîntemeiată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 26.03.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - -
GREFIER
Tehnored. CN
2 ex./5.05.2009.
Tribunalul București, Secția a III-a Civilă
Judecători - și
Curtea de Apel B - Sectia a IX-a Civila si pentru cauze privind Proprietatea Intelectuala
Opinie separata la decizia civila nr. 176R/26.03.2009 pronuntata in dosarul nr- in sensul respingerii recursului ca nefondat
Potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 "Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi."
Potrivit art. 7 alin. 8 din aceeasi lege "Unitățile economice sau bugetare pot să dețină și să construiască din fonduri proprii locuințe de serviciu, destinate închirierii salariaților acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare și eventuala înstrăinare a acestor locuințe se vor stabili de consiliile de administrație, respectiv de conducerile unităților."
In mod corect primele doua instante au interpretat dispozitiile art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992 in sensul ca acesta nu s-ar aplica imobilelor construite din fondurile unitatilor economice si bugetare de stat inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 85/1992 si in mod corect au retinut ca in cauza sunt incidente dispozitiile art. 7 alin. 1 din aceeasi lege.
8 al art. 7 din legea sus-mentionata are invedere alte locuinte decat cele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat pana la data intrarii in vigoare a legii, respectiv cele care, fiind construite din alte fonduri, au fost cumparate, primite donatie, mostenite ca urmare a constituirii unui legat (acestea intrand in sintagma "detine" cuprinsa in alin. 8), precum si cele construite din fonduri proprii dupa intarea in vigoare a Legii nr. 85/1992.
Aceasta interpretare a dispozitiilor art. 7 alin. 8 este confirmata de dispozitiile cuprinse in art. 8 din Legea nr. 85/1992 potrivit carora "Construcțiile prevăzute la art. 7, în curs de execuție și nerepartizate nominal până la data intrării în vigoare a prezentei legi, pot fi vândute cu aprobarea organelor de conducere ale persoanelor juridice care le au în proprietate, în condițiile art. 2".
Ca atare, din coroborarea dispozitiilor legale sus-mentionate rezulta pentru locuintele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii 85/1992, altele decât locuințele de intervenție, exista obligatia acestor unitati de a vinde aceste locuinte in masura in care titularii dreptului de cumparare isi exercita acest drept si solicita cumpararea locuintelor, in timp ce pentru locuintele construite din alte fonduri anterior intrarii in vigoare a legii nr. 85/1992 si detinute de unitatile mentionte, precum si pentru cele construite din fondurile unitatilor mentionate dupa intrarea in vigoare a legii, inclusiv cele aflate in curs de executie si nerepartizate pana la data intrarii in vigoare a legii, nu exista obligatia vanzarii lor, vanzarea putandu-se face doar cu aprobarea organelor de conducere ale persoanelor juridice respective.
A accepta interpretarea data de recurent, in sensul ca prin "alin. 8 al art. 7 legiuitorul a reglementat distict o exceptie de la regula prevazuta de alin. 1 al art. 7, exceptie care priveste atat locuintele de serviciu construite inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 85.1992, cat si pe cele construite anterior acestui moment", astfel ca "locuitele de serviciu sunt exceptate de la regula obligativitatii vanzarii", ar insemna a accepta ca in afara de exceptia expres prevazuta de alin. 1, respectiv cea vizand locuintele de interventie, ar mai exista o exceptie, cea a locuintelor de serviciu. Or, daca aceasta ar fi fost intentia legiuitorului, acesta putea prevedea aceasta exceptie in alin. 1, alaturi de cea care priveste locuintele de interventie, iar nu in alin. 8.
In consecinta, fata de cele retinute, se impunerea respingerea recursului ca nefondat.
Judecator
Președinte:Carmen Georgeta NegrilăJudecători:Carmen Georgeta Negrilă, Georgeta Stegaru, Melania
