Obligație de a face. Decizia 178/2008. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 178
Ședința publică de la 07 Mai 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Cristiana Angelescu
JUDECĂTOR 2: Viorica Olariu
JUDECĂTOR 3: Valeria Cormanencu
Grefier
La ordine fiind judecarea recursului civil declarat de recurenții și împotriva deciziei civile nr.722 din 22.10.2007, pronunțată de Tribunalul Iași, în contradictoriu cu intimații CONSILIUL LOCAL I-DIRECTIA DE ADMINISTRARE A PUBLIC SI PRIVAT și MUNICIPIUL I - PRIN PRIMAR, având ca obiect
obligație de a face;
La apelul nominal din ședința publică se prezintă avocat pentru recurenții - și, lipsă intimații.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a prezentat referatul asupra cauzei de către grefier care învederează că pricina - în stadiul procesual al recursului - se află la al treilea termen de judecată, procedura de citare este legal îndeplinită.
Avocat depune la dosar copia deciziei civile nr. 274 din 8 iunie 2007, pronunțată de Curtea de APEL IAȘI, în dosarul nr.19438/2006.
Instanța constată că nu este necesar a se comunica decizia depusă intimaților întrucât aceștia au fost parte în proces.
Nemaifiind cereri de formulat, se constată recursul în stare de judecată și s-a dat cuvântul la dezbateri.
Avocat, pentru recurenți, solicită admiterea recursului, desființarea deciziei tribunalului și a sentinței judecătoriei; admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, fără cheltuieli de judecată.
Susține că temeiul cererii reclamanților este acela prev. de art.43 lit. din legea nr.10/2001 potrivit cărora, pentru a se cumpăra spațiul de locuit este necesar a se îndeplini două condiții și anume: să existe contract de închiriere iar spațiul să nu fie revendicat de foștii proprietari.Art.42,43, și 44 din HG 498/2003 reglementează condițiile în care se pot înstrăina aceste spații.
S-a invocat că prin edictarea Legii ntr.10/2001 statul ar fi instituit o politică administrativă, dând un drept de preemțiune.
În imobil sunt 6 unități locative distincte, din care 4 au fost înstrăinate, conform actelor aflate la dosar.
admiterea recursului, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA DE APEL;
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 6138 din 28.05.2007 a Judecătoriei Iașis -a respins cererea formulată de reclamanții - și în contradictoriu cu pârâții Municipiul I, prin Primar și Consiliul Local I -
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că:
Reclamanții ocupă cu titlu de chirie imobilul situat în I,-, din 1996, în baza unor contracte de închiriere succesive.
Din adresa nr. 7477/2006 emisă de Primăria I rezultă că acest imobil a fost naționalizat prin Decretul nr. 111/1951, fiind preluat cu titlu valabil de către stat și deci nu face parte din categoria imobilelor a căror situație juridică este reglementată de Legea nr. 10/2001 așa cum susțin reclamanții, ci din categoria imobilelor a căror situație juridică este reglementată de Legea nr. 112/1995.
În concluzie, reclamanții-chiriași nu pot cumpăra acest imobil decât în condițiile stabilite de art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Condiția esențială în acest caz este ca reclamanții să fi avut calitatea de chiriași la data apariției acestei legi, condiții pe care aceștia nu o îndeplinesc, situație în care acțiunea acestora va fi respinsă.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții - și, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, motivat de faptul că în mod greșit s-a respins acțiunea lor deși au făcut dovada că au calitate de chiriași ai imobilului în litigiu, fiind titularii contractului de închiriere nr. 490 din 27.11.1996 care a fost ulterior prelungit prin contractul nr. 3641 din 04.06.1999, ultima modificare de acest gen operând la data de 26.01.2007 când s-a prelungit durata de valabilitate a contractului de închiriere până la 08.04.2009, că pe întreaga durată de derulare a acestor contracte și au îndeplinit toate obligațiile contractuale și că deși au formulat cerere de cumpărare a acestui imobil li s-a comunicat că nu îndeplinesc condițiile prevăzute de Legea nr. 112/1995, deși temeiul de drept invocat se întemeiază pe dispozițiile art. 43 din Legea nr. 10/2001 care reglementează posibilitatea înstrăinării unui astfel de imobil către chiriași care au un drept preempțiune la cumpărare, iar art. 52 din aceeași lege abrogă orice alte dispoziții contrare, instanța de fond pronunțând o hotărâre nelegală și fără corespondent probator.
Prin decizia civilă nr. 722 din 22.10.2007 a Tribunalului Iașis -a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul I, excepția lipsei calității procesuale pasive a Primarului Municipiului I și excepția inadmisibilității acțiunii. Respinge apelul formulat de - și împotriva sentinței civile nr. 6138 din 28.05.2007 a Judecătoriei Iași, pe care o păstrează.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că:
Analizând cu prioritate excepțiile invocate de intimații-pârâți Consiliul Local I - și Municipiul I, prin Primar, prin întâmpinare, tribunalul constată că acestea sunt neîntemeiate și urmează să le respingă ca atare.
Referitor la excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului I se reține că acesta este o persoană juridică de drept public, cu patrimoniu și capacitate juridică deplină ce poate face acte de dispoziție cu privire la bunurile sale.
Reclamanții consideră că imobilul pentru care se solicită încheierea contractului de vânzare-cumpărare face parte dintre bunurile aparținând acestui pârât, care nu a dovedit contrariul, astfel cp este necesar ca acesta să figureze ca parte în cauza de față.
În ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a Primarului Municipiului I, reiese că acesta nu a fost chemat în judecată în nume propriu ci ca reprezentant al Municipiului I, astfel încât și această excepție urmează să fie respinsă.
În ceea ce privește excepția inadmisibilității acțiunii în baza art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 și art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 și aceasta este nefondată, în speță, imobilul nefiind revendicat în baza acestor legi.
Pe fondul cauzei se reține că reclamanții au chemat în judecată pârâții solicitând obligarea acestora la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în I,-.
Apelanții-reclamanți au calitate de chiriași ai acestui imobil din noiembrie 1996 în baza contractului nr. 490 încheiat cu Consiliul Local I - prelungit succesiv și valabil până în 2009 și și-au întemeiat acțiunea de față pe dispozițiile Legii nr. 10/2001 și nr.HG 498/2003.
Conform art. 47 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 imobilele care nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali, iar la alin. 3 se prevede că imobilele cu destinație de locuințe prevăzute la alin. 1 pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preempțiune.
Din interpretarea acestor dispoziții legale și cele cuprinse în nr.HG498/2003 de aprobare a Normelor Metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001,rezultă că vânzarea locuințelor către chiriași, după soluționarea procedurilor administrative conform Legii nr. 10/2001, constituie o facultate, o posibilitate lăsată de legiuitor, la latitudinea unității deținătoare a imobilului. Instanța de judecată nu poate obliga pârâții să vândă locuința închiriată reclamanților atât timp cât dreptul de dispoziție cu privire la vânzarea locuinței închiriate aparține în mod exclusiv pârâților, aceștia fiind singurii în măsură să aprecieze asupra utilității vânzării locuințelor închiriate pe care ei le dețin.
Față de aceste considerente, tribunalul va respinge apelul formulat de reclamanți și va păstra sentința apelată.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții - și, criticând-o pentru nelegalitate potrivit art. 304 pct. 7 și 9 Cod procedură civilă, întrucât cuprinde motive contradictorii și străine de natura pricinii, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, respectiv a dispozițiilor art. 43 alin. 32 din Legea nr. 10/2001, dispoziții ce nu fac referire la vreun termen până la care să fie îndeplinite condițiile cerute de lege și nici nu condiționează vinderea locuințelor către chiriași de existența calității de chiriaș la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, așa cum se susține prin hotărârea recurată, deși în conformitate cu dispozițiile art. 52 din Legea nr. 10/2001 se prevede că la data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă orice alte dispoziții contrare încât sub acest aspect, dispozițiile art. 6 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 sunt în contradicție cu dispozițiile art. 43 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, hotărârea pronunțată de tribunal fiind vădit nelegală și dată cu aplicarea greșită a legii.
Recursul este nefondat.
Verificând actele și lucrările dosarului,instanța de recurs reține că:
Prin acțiunea introductivă de instanță reclamanții - și au chemat în judecată pârâții pentru a fi obligați la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în I,-.
Arată reclamanții că au calitate de chiriași ai acestui imobil fiind titulari ai contractului de închiriere nr. 490 din 27.11.1996 încheiat cu Consiliul Local I -, contract ce a fost prelungit succesiv, ultima modificare operând la 26.01.2007 când s-a prelungit durata de valabilitate până la 08.04.2009, că pe întreaga perioadă de derulare a contractului și-au îndeplinit toate obligațiile contractuale și că deși încă din anul 2002 au formulat cerere pentru cumpărarea locuinței pe care o dețin, pârâții refuză constant să le vândă imobilul, motivat de faptul că, contractul lor de închiriere a fost încheiat după apariția Legii nr. 112/1995, deși solicitarea lor se întemeiază pe dispozițiile art. 43 din Legea nr. 10/2001.
Curtea va reține că atât instanța de fond cât și cea de apel au interpretat și aplicat corect prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995 și ale art. 43 din Legea nr. 10/2001, considerând astfel justificat refuzul pârâților de a încheia contract de vânzare-cumpărare cu reclamanții pentru imobilul deținut în calitate de chiriași.
Astfel, art. 9 din Legea nr. 117/1995 prevede că, chiriașii titulari de contracte ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorii acestora, pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14 pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului.
Potrivit dispozițiilor art. 41din nr.HG 11/29.01.1997 pentru modificarea i completarea Normelor Metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 rezultă că "dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii".
Legea nr. 112/1995 a intrat în vigoare la data de 25.11.1995, iar contractul de închiriere al reclamanților nr. 490 fost încheiat la27.11.1996,după apariția Legii nr. 112/1995.
Potrivit art. 43 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 imobilele cu destinație de locuințe prevăzute la alin. 1, pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preempțiune.
Însă din dispozițiile cuprinse la art. 42 din Normele Metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, reiese că pentru imobilele cu destinație de locuințe care nu s-au restituit în natură, deținătorul actual dobândeștevocațiede a le înstrăina către chiriași, însă această înstrăinare se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 cu modificările ulterioare și Legii nr. 10/2001, republicată,cu modificările ulterioare.
Prin urmare, susținerea recurenților că solicitarea de a le fi vândută locuința deținută în calitate de chiriași se întemeiază doar pe dispozițiile art. 43, alin. 3 din Legea nr. 10/2001 și nu și pe dispozițiile Legii nr. 112/1995, este nefondată și nu poate fi reținută în cauza de față. Contractul de închiriere al acestora fiind încheiat după apariția Legii nr. 112/1995, încât și prin prisma acestor dispoziții invocate, aceștia nu îndeplinesc condițiile de a putea opta pentru cumpărarea imobilului deținut, cu atât mai mult cu cât în sarcina deținătorului actual al imobilului, legea a instituito vocațiede a înstrăina și nu o obligație expresă de a vinde.
Ca atare, această concluzie se impune și în temeiul principiului contractuale, pârâții neputând fi obligați să încheie un contract de vânzare-cumpărare în lipsa consimțământului expres al acestora și în lipsa unor dispoziții legale imperative care să prevadă o asemenea obligație în sarcina lor.
În raport cu situația de fapt astfel stabilită, de neschimbat în recurs, atât instanța de fond cât și cea de apel au statuat pe deplin legal faptul că în cauză nu sunt incidente dispozițiile art. 47 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, apreciind astfel că cererea reclamanților este neîntemeiată, acțiunea acestora fiind respinsă ca atare.
Pentru toate aceste considerente, raportate la motivele de recurs invocate și care nu sunt fondate, urmează a se respinge recursul formulat de - și împotriva deciziei civile nr. 722 din 22.10.2007 a Tribunalului Iași, pe care o va menține.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge recursul formulat de - și împotriva deciziei civile nr. 722 din 22.10.2007 a Tribunalului Iași, pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 07.05.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
-
cu opinia separată
Grefier,
Red.
Tehnored.
Tribunalul Iași:,
28.05.2008
2 ex.-
OPINIE SEPARATĂ
în sensul admiterii recursului, casării deciziei civile nr.
722/22.10.2007 a Tribunalului Iași și a sentinței civile
nr. 6138/28 mai 2007 Judecătoriei Iași și admiterii
acțiunii formulate.
Prin sentința civilă nr. 6138/28.05.2007 a Judecătoriei Iașis -a respins cererea formulată de reclamanții - și, domiciliați în I,- în contradictoriu cu pârâții Municipiul I prin Primar și Consiliul Local I -
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că reclamanții ocupă cu titlu de chirie imobilul situat în I,- din 1996 în baza unor contracte de închiriere succesive, imobilul având o situație juridică reglementată de Legea 112/1995.
În concluzie, reclamanții chiriași nu pot cumpăra acest imobil decât în condițiile stabilite de art. 9 din lege.
Condiția esențială în acest caz este ca reclamanții să fi avut calitatea de chiriași la data apariției legii, condiție pe care aceștia nu o îndeplinesc.
Împotriva sentinței civile nr. 6138/28.05.2007 a Judecătoriei Iași au formulat apel reclamanții și.
Prin decizia civilă nr. 722/22 octombrie 2007 a Tribunalului Iași se respinge excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul I, excepția lipsei calității procesuale pasive a Primarului Municipiului I și excepția inadmisibilității acțiunii.
Respinge apelul declarat de reclamanții - și, împotriva sentinței civile nr. 5138/28.05.2007 pronunțate de Judecătoria Iași, sentință pe care o păstrează.
Reclamanții au calitatea de chiriași ai imobilului respectiv din noiembrie 1996 în baza contractului nr. 490/1996 încheiat cu pârâtul Consiliul Local I -, contract prelungit succesiv și valabil până în 2009.
Din interpretarea dispozițiilor art. 97 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 și ale nr.HG 498/2003 rezultă că vânzarea locuințelor către chiriași după soluționarea prealabilă - conform Legii 10/2001 constituie facultate, o posibilitate lăsată de legiuitor la latitudinea unității care este proprietara imobilului.
Pârâții nu pot fi obligați să vândă locuința închiriată reclamanților în temeiul dispozițiilor art. 47 alin. 3 din Legea 10/2001 deoarece s-ar încălca principiul contractelor, dreptul de proprietate garantat de art. 44 alin. 2 din Constituția României și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor și Fundamentale ale Omului.
Împotriva deciziei civile nr. 722/22 octombrie 2007 Tribunalului Iașia declarat recurs - și.
Se critică decizia recurată pentru următoarele motive:
- s-a făcut dovada în fața instanței de fond că reclamanții au calitatea de chiriași ai imobilului din I,-, fiind titulari ai contractului de închiriere nr. 490/27.11.1996 încheiat cu Consiliul Local I - Direcția de Administrare a Public și Privat. Contractul a fost legal prelungit sub nr.3614/4.06.1999, ultima modificare de acest gen operând la data de 26.01.2007 când a fost prelungită durata de valabilitate a contractului de închiriere până la data de 8.04.2009.
- încă din anul 2002, recurenții au formulat cerere pentru cumpărarea locuinței.
- art. 43 din Legea nr. 10/2001 reglementează posibilitatea înstrăinării acestor imobile către chiriași care au și un drept de preempțiune la cumpărare.
- legea impune două condiții pentru a putea cumpăra locuința:
- solicitanții să aibă calitatea de chiriași iar locuința să nu fi fost revendicată de foștii proprietari.
- indiferent de momentul în care chiriașii au încheiat contractele de închiriere, art. 43 din Legea 10/2001 nu face nici o distincție.
- este cert că imobilul în litigiu nu a fost revendicat în baza Legii 10/2001 iar a limita dreptul persoanelor care nu au contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii 112/1995 echivalează cu crearea unui regim discriminatoriu între diferitele categoriei de chiriași.
- refuzul intimaților de a vinde recurenților -reclamanți cu destinația de locuință din I,- este nejustificat.
Recursul formulat este întemeiat.
Locuința situată în I,- se află în domeniul privat al statului și în administrarea Consiliului Local
Prin contractul de închiriere nr. 490/27.11.1996, Consiliul Local al Municipiului I în calitate de titular al fondului de administrare a fondului locativ de stat a închiriat locuința recurenților care o stăpânește și în prezent, având contract de închiriere valabil până la 8.04.2009.
Încă din anul 2002 recurenții au formulat cerere pentru cumpărarea locuinței care face obiectul prezentului dosar.
Prin adresa nr. 7477/2006 emisă de Primăria Municipiului I, imobilul a fost naționalizat prin Decretul 111/1951, astfel că nu face parte din categoria imobilelor a căror situație juridică este reglementată prin Legea 10/2001 ci din categoria imobilelor a căror situație juridică este reglementată de Legea 12/1995 șinu figurează revendicat în baza Legii 10/2001.
Potrivit dispoziției înscrise în art. 42 alin. 1 din Legea 10/2001, imobilele care în urma procedurilor prevăzute de Cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite, rămân în administrarea deținătorilor actuali, în speță, imobilul din I,- a rămas în administrarea Consiliului Local al Municipiului I, aspect ce nu a fost contestat de către niciuna dintre părțile litigante.
Alineatul 3 al aceluiași articol stipulează că imobilele cu destinația de locuințe prevăzute în alin. 1, pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preempțiune.
Prin acest text de lege, statul a urmărit realizarea unui interes general de ordin social -economic care vizează transferul dreptului de proprietate asupra acestor categorii de imobile către chiriași, ca o măsură de protecție a acestora.
Astfel, Consiliul local al Municipiului I nu poate aprecia fără o bază rezonabilă că vânzarea locuințelor prevăzute la alin. 3 art. 42 din Legea 10/2001 constituie o facultate, pe care înțelege să o exercite sau nu, după cum dorește.
O asemenea conduită este în dezacord cu interesul general urmărit de legiuitor prin textul de lege mai sus menționat și dă naștere la arbitrariu cu consecința discriminării unor chiriași în raport cu alții.
Cenzurarea conduitei administratorului în justiție și obligarea acestuia de a se conforma voinței legiuitorului nu poate fi considerată ca reprezentând o încălcare a principiului contractuale - așa cum a susținut intimatul - cât timp statul român a adoptat o politică în materia locativă în virtutea dreptului său de a dispune de o marjă de apreciere în ceea ce privește definirea interesului public cât și în alegerea modalității concrete de realizare a acestuia.
În condițiile în care locuințele nu se restituie foștilor proprietari deposedați de stat, chiriașii sunt cei care au "opțiunea" cumpărării acestor locuințe și nu administratorul Consiliului Local al Municipiului I, poate opta în a nu vinde locuința.
Ca atare natura juridică a dreptului intimatei cu privire la imobilele supuse vânzării a fost interpretată greșit de instanțe, acestea golind de conținut dispozițiile Legii 10/2001.
Administratorul locuinței trebuia să se conformeze voinței legiuitorului care a derogat de la principiul contractuale în ceea ce privește acordul la vânzarea locuințelor.
În raport de toate aceste considerente și de prevederile art. 312 Cod procedură civilă se va admite recursul, se vor casa hotărârile pronunțate, cu admiterea acțiunii formulate de - și.
Judecător
- -
Red.
Tehnored.
2 ex.
28.05.2008
Președinte:Cristiana AngelescuJudecători:Cristiana Angelescu, Viorica Olariu, Valeria Cormanencu
