Obligație de a face. Decizia 180/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ Nr. 180/
Ședința publică din 2 iunie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Vanghelița Tase
JUDECĂTOR 2: Eleonora Spiridon
JUDECĂTOR 3: Paulina Georgescu
Grefier - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurenta reclamantă, domiciliată în M,-, -ămin,. 2,. 201, jud. C, în contradictoriu cu intimata "COM CM", cu sediul în C, bd. - -, nr. 144, împotriva deciziei civile nr. 214 din 15.04.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța - secția civilă - în dosarul nr-, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenta reclamantă prin avocat în baza împuternicirii avocațiale seria - nr. 16312/2.06.2008 și intimata pârâtă prin avocat, potrivit împuternicirii avocațiale seria - nr. 71023/15.11.2006 aflată la fila 13 dosar de fond.
Procedura este legal îndeplinită, în conf. cu disp.art. 87 și urm. Cod pr. civilă.
Recursul este declarat în termen, motivat și timbrat cu 7 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
După referatul grefierului de ședință;
Avocatul recurentei reclamante solicită obligarea intimatei să depună la dosar înscrisuri referitoare la anularea contractelor de furnizare a apei reci și a energiei electrice către blocul în care este situată garsoniera, pentru a demonstra că de aproximativ un an și J recurenta a locuit în condiții improprii, fără apă și curent electric, situație în care nu se mai pune problema plății utilităților.
Avocatul intimatei pârâte solicită respingerea probei întrucât nu există legătură proba solicitată și obiectul acțiunii și nici nu există cerere reconvențională pentru plata utilităților.
Deliberând, instanța respinge proba solicitată de către avocatul recurentei reclamante ca nefiind concludentă și utilă cauzei.
Luând act că nu mai sunt alte cereri prealabile de formulat ori înscrisuri de depuse la dosar, instanța, fiind lămurită asupra cauzei, în temeiul art. 150 Cod pr. civilă declară dezbaterile închise, constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Având cuvântul pentru recurenta reclamantă, apărătorul acesteia critică soluțiile pronunțate în cauză susținând că atât instanța de fond cât și cea de apel au reținut greșit că recurenta nu avea contract de închiriere la data apariției Legii 85/1992. De altfel, prin decizia nr. 59/2008 Înalta Curte de Casație și Justiție a dat o interpretare clară Legii 85/1992 stabilind că prevederile acesteia se aplică și contractelor de închiriere care au luat ființă sub imperiul său. De prevederile acestei legi beneficiază și chiriașii care nu sunt salariații societății proprietare. În speță sunt îndeplinite cele trei condiții impuse de Legea 85/1992 și Decr.- Lege 61/1990, întrucât la momentul introducerii acțiunii reclamanta avea contract de închiriere, este o locuință construită din fondurile statului, societatea devenind proprietară ca urmare a procesului de privatizare, este format din locuințe de serviciu și se vând și celor care nu au fost salariații societății.
În concluzie, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea în tot a deciziei atacate în sensul admiterii acțiunii, cu consecința obligării intimatei pârâte să vândă recurentei reclamante locuința pe care o ocupă cu contract de închiriere, respingerea cererii reconvenționale și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxele de timbru și onorariile de avocat pentru cele trei faze procesuale.
Solicită de asemenea, amânarea pronunțării pentru concluzii scrise.
Pentru intimata pârâtă, avocatul acesteia, având cuvântul solicită respingerea recursului ca nefondat. Recurenta nu a fost salariatul societății, deci nu putea avea o locuință de serviciu. Instanța nu discută de locuința de intervenție pentru că nimeni până acum nu a putut califica acest bloc de nefamiliști, devenit spațiu de casare în realizarea obiectului de activitate al societății, drept locuință de intervenție.
Societatea pârâtă nu a preluat fără plată acest bloc, ci l-a dobândit prin propriile venituri, ca societate cu capital integral privat,prin cumpărare de acțiuni oferite la bursă de Statul Român.
Legea 85/1992 și Decr.-Lege 61/1990 se referă la vânzarea locuințelor construite din fondurile statului, inclusiv locuințele de serviciu, însă Legea 85/1992 a fost modificată prin Legea nr. 76/1994 care prevede că locuințele de serviciu destinate închirierii salariaților unităților economice sunt administrate și pot fi înstrăinate potrivit deciziilor consiliilor de administrație și că unitățile economice sau bugetare pot să dețină locuințe de serviciu ori, așa cum s-a arătat, recurenta nu a fost niciodată salariatul societății.
În speță, camera ce a făcut obiectul locațiunii nu este o locuință în sensul legii, pentru că nu cuprinde baie, bucătărie și alte dependințe, ci este un spațiu de cazare.
Depune concluzii scrise și practică judiciară pentru a fi avute în vedere la pronunțarea hotărârii.
Instanța rămâne în pronunțare asupra recursului.
CURTEA
Asupra cererii de recurs;
Reclamanta a chemat în judecată pe pârâta C solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâtei la vânzarea către reclamantă, în baza prev. Legii 85/1992 și ale Decr.-Lege nr. 61/1990 a garsonierei situate în mun. M,-,. "",. 2,. 201, jud. C, obligarea pârâtei la daune cominatorii de 100 lei/zi de la data rămânerii definitive a hotărârii ce se va pronunța în cauză și până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, precum și la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamanta a arătat că la începutul anului 2005 i-a fost repartizată ca locuință de serviciu garsoniera de la adresa menționată și de la acest moment locuiește în imobil pe baza contractului de închiriere nr. 6665/29.08.2005.
Reclamanta a arătat că imobilul a fost construit din fondurile statului și dat în folosință la începutul anilor 1970,iar garsoniera reprezintă locuință de serviciu, nu locuință de intervenție întrucât reclamanta nu este salariata pârâtei, nu îndeplinește nicio funcție în cadrul societății pârâte, achită lunar cheltuielile de chirie și întreținere aferente contractului de închiriere, locuința nu este situată în incinta sau în apropierea sediului pârâtei.
Prin sentința civilă nr. 6940 din 5.06.2007 Judecătoria Constanțaa respins cererea reclamantei ca nefondată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că la data de 29.08.2005 între părți s-a încheiat contractul de locațiune nr. 6665 prin care pârâta, în calitate de proprietar, a închiriat reclamantei locuința situată în M,-,. "",. 2,. 201, jud. C, durata contractului fiind de 1 an, conform art. 4 în care se stipulează că este exclusă tacita relocațiune.
În același contract, la art. 3 se prevede că locuința este spațiu de cazare aparținând societății, nu are caracter de locuință de serviciu și nu poate fi cumpărată de chiriaș, fiind parte a activelor societății.
Potrivit art. 7 al.1 din Legea nr. 85/1992, în forma sa inițială de la data intrării în vigoare, cât și în forma republicată la 15.07.1998 " locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decr.-Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".
Împotriva acestei sentințe, în termen legal a declarat apel reclamanta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Tribunalul Constanța prin decizia civilă nr. 214 din 15.04.2008 a respins apelul reclamantei formulat împotriva sentinței civile nr. 6940/2007 a Judecătoriei Constanța, în contradictoriu cu intimata pârâtă
Pentru a pronunța o astfel de soluție tribunalul reține că temeiul de drept aplicabil în cauză îl constituie art. 7 din Legea 85/1992, așa cum a fost modificată prin Legea 76/1994, republicată la 15.07.1998, care prevede că " locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decr.-Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".
De asemenea, vor fi vândute la cerere, în condițiile prev. al.1 și cu respectarea dispozițiilor art. 1 al.3, titularilor de contracte de închiriere și locuințele care înainte de 6.03.1945 au aparținut regiilor autonome, instituțiilor și societăților cu capital de stat, mixt sau privat, care și-au încetat existența după această dată sau, după caz, au devenit, prin reorganizare, unități economice sau bugetare de stat.
Din interpretarea textelor de lege enunțate rezultă că sunt două condiții ce se cer a fi întrunite pentru ca instanța de judecată să oblige pârâta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare: locuințele să fie construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat și titularii contractelor de închiriere să își fi exprimat dorința de a le cumpăra, formulând în acest sens o cerere. Dispozițiile textului de lege sunt imperative, în conținutul al.1 al art. 7 legiuitorul folosind sintagma " vor", astfel ori de câte ori cele două condiții sunt îndeplinite, locuințele vor fi vândute titularilor contractului de închiriere.
Fiind dezlegată această problemă de drept, instanța este ținută a analiza dacă pârâtei îi incumbă obligația legală de a vinde, altfel spus dacă aceasta se încadrează în categoria unităților despre care face vorbire art. 7 al.1 al actului normativ menționat.
Din adresa nr. 2745 din 13.03.2007 ( fila 5 dosar - al Judecătoriei Constanța ) rezultă că societatea pârâtă este o societate pe acțiuni, cu un capital integral privat, prin cumpărarea acțiunilor societății acționarii persoane fizice sau juridice cumpărând întreg patrimoniul societății, atât partea sa de activ, cât și pe cea de pasiv, înscrisurile depuse în fața instanței de fond întărind susținerile pârâtei ( filele 7-17).
De asemenea, din interpretarea teleologică a textului art. 7 al.1 al actului normativ menționat rezultă că statul a înțeles să stabilească măsuri de protecție socială numai până în momentul în care și-a vândut participațiile la diferitele societăți comerciale, astfel încât aceste măsuri de protecție mai pot fi valabile numai pentru societățile comerciale, regiile autonome și instituțiile care gestionează în continuare bunuri din domeniul privat al statului.
În aceste condiții instanța a constatat că pârâta nu se circumscrie categoriei de societăți comerciale prevăzute de art. 7 al.1 din Legea 85/1992, astfel încât nu poate fi obligată să înstrăineze apartamentul în litigiu.
Împotriva deciziei civile a tribunalului a declarat recurs, reclamanta, criticând soluția ca fiind nelegală conform art. 304 pct. 9 cod pr. civilă, în sensul că hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal, fiind dată cu încălcarea legii.
Astfel, prin probatoriile administrate rezultă că garsoniera în care locuiește recurenta este locuință de serviciu, iar instanța a calificat-o ca locuință de intervenție.
Drept urmare, conf. art. 7 al.5 din Legea nr. 85/1992, beneficiază de dreptul de a cumpăra garsoniera, dar societatea refuză să o vândă, blocul fiind construit înainte de anul 1989 și prin urmare intră în categoria imobilelor care por fi înstrăinate în condițiile Legii 85/1992.
În sprijinul vânzării unor astfel de locuințe este și decizia civilă a Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 5 din 21.01.2008, care a statuat că locuințele de serviciu construite din fondurile statului, se vând titularilor contractelor de închiriere, indiferent de data încheierii acestora, adică ulterior intrării în vigoare a legii.
Contractul de închiriere, încheiat cu intimata privește un contract pentru locuințele de serviciu, care se încheia anual.
Examinând motivele de recurs și verificând probele administrate se rețin următoarele:
Recurenta reclamantă locuiește în imobilul intimatei, conform contractului de închiriere nr. 6665/19.08.2005.
Garsoniera este situată într-un bloc, construit din fondurile statului și dat în folosință în anul 1970, iar în prezent este proprietatea intimatei care a cumpărat public, acțiuni oferite la bursă de Statul Român, acțiuni care includ în contravaloarea lor și căminul în litigiu. Imobilul a fost dobândit din veniturile proprii ale societății care are capital integral privat.
Astfel, în cadrul procesului de privatizare, statul a vândut componente ale proprietății sale diferitelor societăți comerciale, în condițiile legilor de privatizare ( Legea nr. 55/1998, legea nr. 133/1996, nr.OUG 88/1997 modificată și completată prin legea nr. 99/1999 etc.), astfel că regimul juridic al acestora este al dreptului privat și nu de stat.
Față de noul regim juridic al acestor imobile, ca și cel din litigiu, dreptul de opțiune privind proprietatea proprie îl are titularul dreptului de proprietate și nu statul care a înstrăinat componente ale proprietății sale.
În acest context se impune precizarea că, Constituția și legile proprietății garantează dreptul de proprietate privată, cu excepțiile prevăzute de lege.
Pe cale de consecință, camerele - garsoniere sau apartamente - din blocul " ", nu sunt locuințe de serviciu sau de intervenție, în înțelesul Legii nr. 85/1992. Locuințele din acest bloc sunt spații de cazare, iar intimata în cadrul obiectului de activitate al societății se ocupă de închirierea contra cost a spațiilor.
Ca urmare, din contractul de închiriere, se poate constata, calitatea intimatei în raporturile contractuale de închiriere - de proprietar - cu plata chiriei și cu mențiunea că astfel de spații nu se înstrăinează, contractul semnat de ambele părți, fără obiecțiuni și care își produce efectele contractuale.
Mai mult, chiriașul nu are calitatea de salariat și nici nu a avut-o la data încheierii contractului, la societatea intimată, ca o condiție prevăzută de Legea nr. 61/1990 și legea nr. 85/1992 modificată prin legea nr. 76/1994.
În legătură cu decizia civilă a Înaltei Curți de Casație și Justiție, la care face referire recurenta, se poate constata că recursul în interesul legii face trimitere expresă la locuințele construite din fondurile statului, dacă își mențin statutul. În cauza dedusă judecății, blocul în care se află garsoniera în cauză, este proprietate privată a intimatei.
Aceeași decizie civilă face trimitere la contractele de închiriere, sediul materiei fiind Legea nr. 114/1996 - legea locuinței.Camera ocupată de recurentă nu este locuință în sensul actelor normative indicate ci o convenție internă, iar veniturile din chirii se înregistrează și se impozitează pe ansamblul veniturilor societății comerciale.
Față de considerentele de mai sus, în baza art. 312 Cod pr. civilă, instanța va respinge ca nefondat recursul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul civil declarat de recurenta reclamantă, domiciliată în M,-, -ămin,. 2,. 201, jud. C, în contradictoriu cu intimata "COM CM", cu sediul în C, bd. - -, nr. 144, împotriva deciziei civile nr. 214 din 15.04.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța - secția civilă - în dosarul nr-, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 2 iunie 2008.
Președinte, Judecători,
- - - -
Grefier, - -
- -
03 Iunie 2008
Jud.fond
Jud. apel;
Red.dec.jud.
9.07.2008
Dact.gref.
2 ex./10.07.2008
Președinte:Vanghelița TaseJudecători:Vanghelița Tase, Eleonora Spiridon, Paulina Georgescu
