Obligație de a face. Decizia 195/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 195/
Ședința publică din 27 mai 2009
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Mihaela Popoacă
JUDECĂTOR 2: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 3: Mariana Bădulescu
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurenta pârâtă C, cu sediul în C,-, - parter, împotriva deciziei civile nr. 6, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 12 ianuarie 2009, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă, domiciliată în C,-, -.B, parter,.18 și intimatul pârât MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR, cu sediul în C,-, având ca obiectobligația de a face.
La apelul nominal efectuat în cauză, se prezintă pentru recurenta pârâtă, avocat, în baza împuternicirii avocațiale aflată la fila 6 dosar, iar pentru intimata reclamantă, răspunde avocat, în baza împuternicirii avocațiale seria - nr. 45798 din 03 aprilie 2009, depusă la dosar, lipsind intimatul pârât.
Procedura de citare este legal îndeplinită, conform art. 87 și urm. Cod procedură civilă.
Grefierul de ședință se referă asupra cauzei, după care:
Întrebate fiind, părțile prezente, arată că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de depus în apărare și solicită acordarea cuvântului pe fond, pentru dezbateri.
Instanța ia act de declarația părților prezente, potrivit cu care acestea arată că nu mai au cereri prealabile de formulat sau probe de depus și, în temeiul dispozițiilor art. 150 din Codul d e procedură civilă, constată încheiată cercetarea judecătorească, acordându-le pe rând cuvântul, pe fond, pentru dezbateri.
Apărătorul recurentei pârâte, având cuvântul, reiterează concluziile expuse la termenul de judecată anterior, în sensul admiterii recursului așa cum a fost formulat și motivat, modificarea în tot a hotărârii atacate, privind admiterea apelului formulat de pârâta, cu consecința respingerii cererii intimatei reclamante ca nefondată; cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată astfel cum au fost dovedite.
Apărătorul intimatei reclamante, având cuvântul, pune concluzii de respingere a recursului ca nefondat; cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța sub nr- reclamanta a solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să oblige pârâții C și Municipiul C prin Primar la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul situat în C,-, etaj 1, și la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, a arătat că, în fapt, locuiește în apartamentul situat în municipiul C,-, etaj 1, în baza repartiției nr. 2528/10.09.1958, ulterior fiindu-i întocmit un contract de închiriere, prelungit în mod succesiv până în prezent. La data de 18.05.2006 reclamanta a formulat o cerere de cumpărare a apartamentului, la care nu a primit nici un răspuns.
A mai învederat reclamanta că ocupa apartamentul în mod efectiv la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995 și a optat pentru cumpărarea acestuia, apartamentul făcând parte din categoria celor pentru care nu operează obligația de restituire în natură către fostul proprietar. Până în prezent, imobilul nu a făcut obiectul vreunei cereri de restituire în natură formulată de către fostul proprietar sau moștenitorii acestuia, nici pe calea dreptului comun și nici pe cea a legii speciale.
În drept, au fost invocate disp. art.9 din Legea nr.112/1995, art.41din HG nr.11/1997 și art.274 Cod procedură civilă.
Pârâta Caf ormulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, arătând că aceasta este doar o încercare de evitare a procedurilor de vânzare a imobilelor din fondul locativ de stat, reglementate prin nr.37/2002, care presupun parcurgerea mai multor etape.
Față de complexitatea acestor operațiuni, instanța nu se poate substitui instituțiilor abilitate să efectueze vânzarea, obligarea acestora la a vinde spațiul constituind și o încălcare a principiului libertății de voință care guvernează materia contractuală.
Prin sentința civilă nr.15935/19.09.2008 Judecătoria Constanțaa admis acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții C și Municipiul C prin primar, obligând pârâții la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în baza prevederilor Legii nr.112/2005 în favoarea reclamantei, pentru apartamentul situat în C,-,.1, cu o suprafață utilă de 49,10 mp din acte și 49,88 mp din măsurători, precum și la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 358,30 lei, reprezentând taxă timbru, timbru judiciar și onorariu avocat.
În considerentele hotărârii, instanța a constatat că prin ordinul de repartiție nr.2528/10.09.1958 emis de către fostul Comitet Executiv al Consiliului Popular al Municipiului C reclamantei i-a fost repartizat spațiul locativ situat în C,-, etaj 1.În baza acestei repartiții, reclamantei i-a fost încheiat un contract de închiriere, care a fost prelungit în mod succesiv, fiind în derulare la data de 17.01.1996 când a intrat în vigoare Legea nr.112/1995.
În legătură cu apartamentul închiriat, reclamanta a formulat către pârâți o cerere de cumpărare în conformitate cu prevederile Legii nr. 112/1995.
Potrivit art.9 din lege, "chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art.14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului".
În speță, la data intrării în vigoare a legii reclamanta era titulara unui contract de închiriere pentru apartamentul situat la etajul 1 al imobilului din- și ocupa acest apartament la data respectivă, așa cum prevăd disp. art.6 din HG nr.20/1996.De asemenea, apartamentul respectiv nu făcea parte din categoria imobilelor care se restituie în natură foștilor proprietari și nici nu a făcut obiectul vreunei cereri de restituire în natură formulată de fostul proprietar sau moștenitorii acestuia
Din înscrisurile aflate la dosar a rezultat că în cauză nu sunt incidente nici prevederile alin.6 din art.9 din Legea nr.112/1995 și nici cele ale art.10, care exceptează de la dreptul de a cumpăra imobilele pe chiriașii care au dobândit sau înstrăinat personal sau prin membrii familiei, o locuință proprietate personală după 01.01.1990 în localitatea de domiciliu, cât și locuințele cu afectațiune specială (de oaspeți, de protocol) sau cu dotări speciale (piscină saună, bar, videotecă sau cameră frigorifică), chiar dacă acestea din urmă nu mai sunt în funcțiune sau nu sunt utilizabile.
În consecință, fiind îndeplinite condițiile prevăzute de lege, instanța a admis acțiunea și a obligat pârâții să încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul respectiv.
Împotriva acestei hotărâri, pârâta Cad eclarat în termen legal apel.
În motivarea apelului, a susținut că în mod greșit prima instanță a apreciat că art.9 din Legea nr.112/1995 instituie un drept cu caracter special de cumpărare pentru chiriașul ocupant al unui imobil din fondul locativ de stat, în condițiile în care textul de lege este clar în sensul că titularii contractelor de închiriere pot opta pentru cumpărare, ceea ce nu instituie o normă cu caracter imperativ pentru unitățile în patrimoniul cărora se află astfel de imobile, ci doar un drept de preemțiune pentru cumpărare, însă doar în ipoteza în care s-ar dori vânzarea imobilului de către proprietarul acestuia.
Prin decizia civilă nr. 6, pronunțată la data de 12 ianuarie 2009, în dosarul nr-, Tribunalul Constanțaa respins apelul pârâtei C ca nefondat.
Pentru a pronunța această soluție instanța de apel a reținut, în esență, că în speță sunt aplicabile dispozițiile art.9 din Legea nr. 112/1995, iar obligarea apelantei alături de unitatea administrativ-teritorială la vânzarea spațiului locativ aflat sub incidența Legii nr. 112/1995 nu aduce atingere principiului libertății de voință, deoarece obligația de a vinde este o obligațiein rem, instituită în considerarea obiectului.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâta C care a criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod procedură civilă, susținând că, în mod greșit atât instanța de fond, cât și cea de apel au apreciat că art.9 din Legea nr. 112/1995 instituie un drept cu caracter special de cumpărare pentru chiriașul ocupant al unui imobil din fondul locativ de stat, în condițiile în care textul de lege este clar, în sensul că titularii contractului de închiriere pot opta pentru cumpărare, ceea ce nu instituie o normă cu caracter imperativ pentru unitățile în patrimoniul cărora se află astfel de imobile, ci doar un drept de preempțiune pentru cumpărare, însă doar în ipoteza în care s-ar dori vânzarea imobilului de către proprietarul acestuia.
Toate apărările fundamentate pe nr. 37/2002 au fost nelegal înlăturate, deși prin acest act normativ se reglementează procedura ce nu poate fi complinită de către instanța de judecată.
Analizând legalitatea hotărârii recurate, în raport cu criticile pârâtei C, se constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Legiuitorul de după 1989 a adoptat o politică socială constantă și a edictat o serie de măsuri de protecție a chiriașilor aflați în folosința fondului locativ de stat, constituit, la vremea respectivă, nu numai din acele locuințe construite de stat sau de unitățile economice sau bugetare de stat, ci și din locuințele preluate abuziv după data de 06 martie 1945, aparținând persoanelor fizice sau juridice, cu capital mixt sau privat.
proprietății private promovată și susținută de sistemul totalitar, în paralel cu exacerbarea superiorității dreptului de proprietate socialistă a întregului popor, au fost cauze care au contribuit la extinderea pe scară largă a proprietății de stat, sub toate formele pe care aceasta le-a îmbrăcat, au dus la crearea unui număr impresionant de locuințe în fondul statului, închiriate pe termene îndelungate, chiar zeci de ani, prin prorogări succesive legale, contra unor sume de bani modice. Aceasta a fost una dintre rațiunile pentru care obiectiv și legitim, statul a edictat o serie de măsuri de protecție a acestor categorii de chiriași, printre care și prevederea din art. 9 din Legea nr. 112/1995, acordându-le dreptul să cumpere locuințele la un preț preferențial, sub nivelul practicat pe piața liberă.
În speță, reclamanta a deținut locuința în litigiu cu titlu de chiriaș începând cu anul 1958, când, în baza Ordinului de repartiție nr. 2528 din 10 septembrie 1958 i-a fost încheiat un contract de închiriere reînnoit succesiv prin contractul nr. 5218/1994, 5218/2000, 5218/2002, conform înscrisurilor depuse la dosar.
soluționarea cererii reclamantei de vânzare-cumpărare a spațiului în litigiu, cu motivarea că spațiul urmează să fie înstrăinat potrivit metodologiei de vânzare a bunurilor imobile aparținând domeniului privat al Municipiului C, aprobată prin nr. 37/2002 și că nu este scos încă la vânzare, pârâții au refuzat de fapt încheierea contractului de vânzare-cum parare conform Legii nr. 112/1995, iar această atitudine îndreptățește chiriașul să își valorifice în instanță vocația la cumpărare, în limita drepturilor locative conferite prin contractul de închiriere.
Este real că, potrivit art. 42 din Legea nr. 10/2001, republicată, imobilele cu destinație de locuințe care în urma procedurilor prevăzute la capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptățite pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preempțiune.
Recunoașterea dreptului de preempțiune în favoarea chiriașilor presupune posibilitatea legală a deținătorilor de a vinde unor terțe persoane atunci când oferta concretă a proprietarului nu se întâlnește cu acceptarea fermă a chiriașului.
Dar problema este căror categorii de chiriași le sunt incidente cele două acte normative evocate, cine sunt subiecții reglementărilor din art. 9 din Legea nr. 112/1995 și art. 43 din Legea nr. 10/2001, cum se rezolvă conflictul aplicării lor în timp.
Dată fiind contradictorialitatea evidențiată în cazul celor două texte legale, este important de știut cum se manifestă ele în timp, pentru că, de principiu, legea civilă începe să acționeze din momentul intrării în vigoare și nu are putere retroactivă. . că norma nouă nu are în vedere relațiile civile născute înaintea intrării ei în vigoare, ceea ce creează cadrul teoretic pentru coexistența unor legi diferite în intervalul necesar până la epuizarea raporturilor juridice.
Chestiunea se simplifică dacă se analizează câmpul de aplicare al celor două legi. prin prisma subiecților cărora li se adresează. In vreme ce Legea nr. 112/1995 se referă la chiriașii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbește despre chiriași, la fel și normele explicative din nr.HG 498/2003. sunt oferite în privința Legii nr. 112/1995, deoarece art. 6 din nr.HG 11/1997 stipulează că dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Rezultă că dreptul la cumpărare conferit titularilor contractelor de închiriere, corelativ obligației de vânzare în sarcina deținătorilor, este condiționat de valabilitatea contractului, dar și de împrejurarea ocupării efective a locuinței la data de 29 ianuarie 1996 - data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.
Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrăinare trebuie apreciat ca unul de natură patrimonială, ce-i asigură chiriașului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate și, odată câștigat prin întrunirea celor două cerințe inserate în nr.HG 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioară a altor dispoziții în materie. Dreptul de a cumpăra derivat din legea în vigoare nu poate fi înlăturat doar prin argumentul trecerii timpului și modificării legislative survenite la data depunerii solicitării de cumpărare, diferențierea între chiriașii care s-au grăbit să dobândească locuința și cei care au omis să ceară vânzarea până la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavând o rațiune obiectivă, legală.
Obligarea unității administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spațiului locativ aflat sub incidența Legii nr. 112/1995, în condițiile prevăzute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului său de dispoziție asupra bunului deoarece obligația de a vinde este o obligație in rem, instituită în considerarea obiectului (locuința preluată în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligație in personam, reglementată în considerarea subiectului, respectiv a unității administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere și că actualul titular al locuințelor supuse vânzării a deținut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislației de după 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecința crearea unor situații inechitabile, prin recunoașterea dreptului "noului" proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrăinării imobilelor aflate sub incidența Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriașul și-a exprimat opțiunea de a cumpăra.
In aprecierea existenței unei eventuale încălcări a dreptului de dispoziție al vânzătorului trebuie avut în vedere și faptul că obligația de a vinde este instituită printr-o dispoziție legală conformă prevederilor art. 41 din Constituție care, garantând dreptul de proprietate, prevăd expres și că limitele și conținutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.
"conținutul și limitele acestor drepturi" legiuitorul are în vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, în considerarea cărora stabilește dimensiuni și limite, iar dacă ne raportăm la cazul dedus judecății în speță, trebuie menționată obligația statului de a crea condițiile necesare pentru creșterea calității vieții, stabilită de art.134 alin. (2) lit.f) din Constituție și, mai ales, de a lua măsuri de protecție socială, de natură să asigure cetățenilor un nivel de trai decent, art. 43 alin. (1) din Constituției, or, prin art. 9 din Legea nr. 112/1995 legiuitorul realizează o măsură în acest sens.
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedură civilă, se va respinge recursul pârâtei C ca nefondat.
Obligă recurenta la 250 lei cheltuieli de judecată către intimata, conform art. 274 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil formulat de recurenta pârâtă C, cu sediul în C,-, - parter, împotriva deciziei civile nr. 6, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 12 ianuarie 2009, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă, domiciliată în C,-, -.B, parter,.18 și intimatul pârât MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR, cu sediul în C,-, având ca obiectobligația de a face.
Obligă recurenta la 250 lei cheltuieli de judecată către intimata.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 27 mai 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI,
- - - -
- -
Grefier,
- -
Red.hot.jud.fond
Red.dec.jud.apel
Red.dec.jud.recurs /11.06.2009
gref.AB/2 ex./19.06.2009
Președinte:Mihaela PopoacăJudecători:Mihaela Popoacă, Daniela Petrovici, Mariana Bădulescu
