Obligație de a face. Decizia 234/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
- Secția Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie
Decizia civilă nr.234/Dosar nr.-
Ședința publică din data de:-24 2008
PREȘEDINTE: Ligia Vâlcu- -- JUDECĂTOR 2: Camelia Juravschi
- - - - președinte secție civilă
-- -- JUDECĂTOR 3: Carmen Maria
- - grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanții și-, precum și a recursului declarat de pârâții și-, împotriva Deciziei civile nr.173/Ap din data de 20 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Brașov în dosarul civil nr.-, având ca obiect "obligația de a face".
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedură îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Dezbaterile în cauza de față, au avut loc asupra recursurilor în ședința publică din 18 2008, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate prin încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta decizie.
Instanța, pentru a da posibilitatea părților de a depune concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 24 2008.
Față de actele, lucrările și probele de la dosar, instanța, în urma deliberării, a pronunțat hotărârea de mai jos:
CURTEA:
Asupra recursului civil de față:
Constată că, prin Sentința civilă nr.8429/9 octombrie 2007 Judecătoriei Brașov, s-a admis acțiunea civilă formulată și precizată de reclamanții G și -, în contradictoriu cu pârâții și - și, în consecință, s-a dispus rezoluțiunea actului sub semnătură privată încheiat de părți în data de 29 iunie 1996, având ca obiect imobilul teren și construcție situat în,-, jud.
Au fost obligați pârâții să plătească reclamanților suma de 140.971 RON, reprezentând valoarea actualizată a dublului avansului achitat de reclamanți în vederea achiziționării imobilului menționat mai sus.
Au fost obligați pârâții să plătească reclamanților suma de 6.566,10 RON cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut în esență că, la data de 29 iunie 1996, reclamanții și pârâții au încheiat un act sub semnătura privata intitulat "Minută" și prin care pârâții recunosc faptul că au încasat de la reclamanți, suma de 30.000.000 lei cu titlul de avans pentru vânzarea casei situate în,-, jud.B, urmând ca părțile cumpărătoare să mai achite suma de 3.000.000 lei, la momentul perfectării actelor de vânzare-cumpărare în formă autentică. Prin același act, pârâții vânzători își iau obligația de a restitui reclamanților cumpărători, dublul sumei achitate de aceștia cu titlul de avans, în situația în care nu vor mai vinde casa respectivilor cumpărători.
Potrivit susținerilor părților, imobilul ce a făcut obiectul vânzării este cel înscris în CF nr.4589/A -, nr.top 1226/2, compus din curte intravilan de 261 mp. construcția existentă pe acest teren nefiind înscrisă în Cartea Funciară, iar potrivit extrasului de CF, asupra imobilului teren ce face obiectul vânzării sunt coproprietari pârâtul - cu cota de 2/3 și numita, născuta, sora pârâtului - cu cota de 1/3.
Față de această situație, existentă și în prezent, nu a fost posibilă perfectarea actului de vânzare - cumpărare în forma autentică.
Instanța de fond a mai reținut că pârâții dețin o Autorizație de construire nr.15/19.05.1993, eliberată de Consiliul Popular al Orașului, cu privire la casa compusă din parter și etaj, situată în,-, precum și un Certificat de urbanism de dare în folosință a respectivei construcții, înregistrat în data de 12.06.1996.
Mai mult, fapt recunoscut de pârâți la interogatoriu și probat prin înscrisul aflat la fila 43 din dosarul primei instanțe de fond, numita a lăsat procura autentică încă din anul 1996, în scopul reglementării situației juridice a imobilului și perfectării autentice a vânzării intervenită între părți.
În data de 11.12.1997. între pârâți și numiții și - a intervenit un act de partaj autentic prin care întreg imobilul teren mai sus identificat a fost atribuit în proprietate exclusivă pârâtului.
Cu toate acestea, până în prezent pârâții nu au înscris în CF construcția care, împreuna cu terenul menționat mai sus, fac obiectul actului sub semnătura privată încheiat de părți și nici nu s-au prezentat la notar pentru perfectarea actelor autentice de vânzare - cumpărare, cu toate că, astfel cum aceștia recunosc la interogatoriu, și-au luat angajamentul perfectării actelor autentice după încheierea partajului cu privire la respectivul imobil, partaj consfințit prin actul autentificat la data de 11.12.1997 de către "Miess " (fila 48 din primul dosar de fond).
Așa cum se reține și în considerentele deciziei pronunțate în recurs, prin martorul (audiat în prima instanță de fond) reclamanții au făcut dovada faptului că au întreprins numeroase demersuri pe lângă pârâți în vederea reglementării situației juridice a imobilului și perfectării actelor autentice, însă au fost întâmpinați de refuzul pârâților de a comunica cu aceștia.
În concluzie, instanța de fond a reținut că pârâții nu pot invoca în apărarea lor niciun argument care să justifice împrejurarea că nici până în prezent situația imobilului ce a făcut obiectul vânzării intervenite între părți nu a fost reglementată de aceștia, fiind evident că întreaga culpă a faptului că actele autentice nu sunt perfectate la aceasta oră, le aparține.
Instanța de fond a mai reținut această culpă și având în vedere contextul în care reclamanții de față au promovat prima acțiune în data de 06.10.2004, iar cu toate acestea, nici după trei ani de zile de la luarea la cunoștință a poziției reclamanților vânzători, pârâții nu au înțeles să își îndeplinească obligațiile asumate prin actul sub semnătură privată.
La soluționarea cauzei, instanța de fond a avut în vedere și dispozițiile art.969 Cod civil, potrivit cărora "Convențiile legal făcute au putere de lege între părți".
Este fără echivoc faptul că la baza acțiunii formulate stau prevederile art.969 Cod civil, deci existența unei convenții care naște obligații reciproce între părți.
Una din consecințele reciprocității obligațiilor din contractele sinalagmatice, o constituie rezoluțiunea pentru neexecutare, prevăzuta de dispozițiile art.1020 Cod civil, potrivit cărora, în cazul în care una dintre părți nu-și îndeplinește angajamentul luat, cealaltă parte poate cere rezoluțiunea contractului sau antecontractului, condiția rezolutorie fiind subînțeleasă.
Potrivit art.1021, teza a doua Cod civil, "Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să îi ceară desființarea cu daune interese". Dacă într-un contract bilateral, unul dintre contractanți nu își execută obligația, celălalt va putea fie să urmărească executarea ei, fie să ceară instanței rezoluțiunea contractului. Posibilitatea de a alege, este o favoare creată de legiuitor părții care a executat sau declară că este să își execute obligația.
Textul de lege nu instituie o ordine în exercitarea celor două variante în care se manifestă dreptul material la acțiune și nu trebuie interpretat în sensul că îl obligă pe creditor să ceară mai întâi executarea silită, iar dacă aceasta nu mai este posibilă, să ceară rezoluțiunea.
Legiuitorul a folosit în mod expres termenul de "alegere", ceea ce dă posibilitatea creditorului să opteze în favoarea rezoluțiunii, chiar dacă executarea în natură este posibilă. Sintagma "când este posibil" se referă la opțiune doar în ipoteza în care executarea în natură nu a devenit imposibilă ori lipsită de interes pentru creditor.
Astfel, rezoluțiunea contractului sau antecontractului de vânzare-cumpărare - sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic - intervine dacă sunt întrunite următoarele cerințe: una din părți să nu-și fi executat obligațiile ce îi revin, neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația, iar debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere.
În speță, instanța de fond a reținut că reclamanții cumpărători și-au îndeplinit întocmai obligațiile asumate prin contract, spre deosebire de vânzătorii pârâți care nici până în prezent - la mai bine de 11 ani de la încheierea actului - nu au reglementat situația juridică a imobilului ce a făcut obiectul vânzării. S-a mai reținut, de asemenea, că nici după punerea lor în întârziere - realizată prin promovarea acțiunii inițiale de chemare în judecată, în anul 2004, pârâții nu au acționat în sensul îndeplinirii obligațiilor asumate, astfel că nici în prezent imobilul construcție nu este înscris în CF, iar pârâtul nu apare ca fiind proprietarul tabular exclusiv al acestuia.
Din înscrisurile aflate la dosar, prima instanță a reținut că pârâții se află în posesia autorizației de construire și a certificatului de urbanism de dare în folosință, necesare întabulării construcției în CF și că, mai mult, posedă aceste documente de ani buni de zile, astfel că aceștia nu au putut oferi instanței nicio justificare pentru care nici până în prezent nu au reglementat situația juridică a imobilului vândut reclamanților, și pentru care au încasat prețul pretins.
Susținerile pârâților că actele lor s-au pierdut au rămas la stadiul de simple afirmații, neprobate.
Pe de altă parte instanța de fond a mai reținut că reclamanții nu pot cere executarea contractului, respectiv pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, câtă vreme nici până în prezent pârâții nu pot face dovada că sunt proprietarii tabulari ai întregului imobil vândut, casă și teren.
Față de toate aceste aspecte, văzând și înțelegerea recunoscută a părților, instanța de fond a pronunțat rezoluțiunea contractului și i-a obligat pe pârâți să restituie reclamanților dublul avansului achitat de aceștia, reactualizat în raport cu indicele de inflație.
unui contract sinalagmatic, pentru neexecutarea obligațiilor de către o parte contractantă, are ca efect repunerea părților în situația anterioară a încheierii contractului, prin restituirea reciprocă a prestațiilor, bineînțeles în măsura în care părțile solicită acest lucru.
În baza dispozițiilor art.274 Cod procedură civilă, prima instanță i-a obligat pe pârâți și la plata cheltuielilor de judecată avansate de reclamanți în prezenta cauză.
Împotriva sus-menționatei sentințe, au declarat apel pârâții și -, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Tribunalul Brașov, prin Decizia civilă nr.173 din 20 mai 2008, a admis apelul pârâților și -, împotriva Sentinței civile nr.8429/09.10.2007, pronunțată de Judecătoria Brașov în dosarul civil nr-, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a obligat pârâții și - să plătească reclamanților G și - suma de 6.000 lei, reprezentând dublul avansului achitat de reclamanți, actualizată cu indicele de inflație începând cu data introducerii acțiunii civile - 06.10.2004 - până la data plății efective.
A înlăturat dispoziția privind obligarea pârâților la plata în favoarea reclamanților a sumei de 140.971 lei, reprezentând valoarea actualizată a dublului avansului achitat de reclamanți, actualizare calculată pentru perioada iunie 1996 - mai 2007 și a păstrat celelalte dispoziții ale sentinței civile.
A obligat intimații reclamanți să plătească în favoarea apelanților pârâți suma de 2.815 lei cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în apel.
Instanța de apel a reținut, în considerentele deciziei, următoarele:
Din conținutul actului sub semnătură privată dedus judecății, rezultă în mod cert intenția părților de a încheia la un moment ulterior actul de vânzare cumpărare, fapt care duce în mod logic la concluzia că actul sub semnătură privată ce face obiectul cauzei nu poate fi însuși contractul de vânzare - cumpărare, ci are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare, sau a unui antecontract de vânzare - cumpărare. Astfel, părțile au stipulat că la un moment ulterior semnării antecontractului - act sub semnătură privată - vor perfecta contractul într-o altă formă, care nu poate fi decât forma autentică.
Actul sub semnătură privată a fost încheiat în această modalitate deoarece promitentul vânzător, respectiv pârâtul, nu era la momentul respectiv proprietarul exclusiv al terenului pe care era amplasată construcția, ci era proprietarul unei cote-părți, coproprietarul fiind sora acestuia, numita, iar construcția nu era intabulată în cartea funciară. Or, în condițiile stării de coproprietate asupra terenului, nici construcția nu putea avea un alt regim juridic, fiind în raport de accesorietate cu terenul și având în vedere prezumția instituită de prevederile art. 492 Cod civil.
Rezultă că, în urma încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare, pârâții intenționau și s-au obligat în fața beneficiarilor cumpărători să obțină proprietatea exclusivă asupra construcției și terenului aferent acesteia, obligație mai dificil de executat, în condițiile în care se punea și problema răsturnării prezumției instituite de textul de lege mai sus menționat, pârâții și -, susținând pe parcursul procesului că imobilul construcție era bun comun edificat în timpul căsătoriei (termenul de judecată din data de 10.04.2007 - fila nr. 17 dos. fond II).
Este adevărat că pentru înstrăinarea unei construcții este aplicabil principiul consensualismului, nefiind necesară încheierea unui act autentic ad validitatem în acest sens. Dar chiar și dacă s-ar aprecia că obiectul convenției sub semnătură l-ar fi constituit doar construcția, este evidentă voința părților de a încheia ulterior actul de vânzare - cumpărare, voința lor fiind aceea de a da o altă formă convenției, fapt ce conferă caracter de antecontract de vânzare - cumpărare actului dedus judecății. În consecință, nu are relevanță sub acest aspect susținerea apelanților în sensul că terenul, nefăcând obiectul vânzării, nu era necesară încheierea în formă autentică a vânzării - cumpărării, deoarece, indiferent de obiectul convenției intitulată "Minută", părțile au stipulat perfectarea ulterioară a actului de vânzare - cumpărare, perfectare care nu ar putea îmbrăca decât o formă solemnă, forma autentică, din moment ce actul inițial era încheiat sub semnătură privată.
De altfel, la interogatoriile luate de prima instanță, pârâții au recunoscut că actul autentic nu s-a putut încheia deoarece nu au clarificat situația juridică a imobilului, fiind de acord cu admiterea acțiunii reclamanților și cu plata sumei de 60.000.000 lei vechi (întrebările de la pct. 4, 5 și 7 - filele nr. 43 și 44 din dos. fond I și întrebările de la pct. 6 și 8 - filele nr. 46 și 47 dos. fond II, după casare).
Nici în fața primei instanțe, nici în recurs și nici în fața instanței de fond de rejudecare după casare, pârâții nu au susținut vreodată că obiectul convenției intitulată "Minută" l-ar fi constituit doar construcția, că această convenție ar fi reprezentat veritabilul contract de vânzare - cumpărare și că nu le revenea obligația perfectării actului autentic de vânzare - cumpărare. Dimpotrivă, prin nota de ședință depusă la fila nr. 32 primului dosar de fond, pârâții au susținut că înscrisul încheiat cu reclamanții nu poate fi calificat decât ca o promisiune de vânzare - cumpărare, respectiv un antecontract, prin care părțile s-au obligat să încheie în viitor contractul de vânzare - cumpărare. Apoi, în recurs și în rejudecare au formulat apărări doar cu privire la inexistența culpei lor relativă la neperfectarea actului autentic de înstrăinare al imobilului. Noile apărări referitoare la natura actului juridic dedus judecății au fost formulate pentru prima oară în prezentul apel.
Nu poate fi primită nici susținerea apelanților, în sensul că actul de vânzare - cumpărare nu trebuia încheiat în formă autentică, deoarece obiectul înstrăinării l-ar fi constituit doar construcția și că astfel nu le incumbă obligația de intabulare. Astfel, pornind de la interpretarea dată de apelanți obiectului convenției, chiar dacă legea nu prevede respectarea cerințelor înscrisului autentic pentru înstrăinarea construcțiilor, trebuie avut în vedere faptul că orice construcție este cu necesitate amplasată pe un teren, care de cele mai multe ori aparține cu titlu de drept de proprietate proprietarului construcției. Așadar, terenul și construcția formează un tot, nefiind de conceput înstrăinarea construcției fără terenul aferent. întotdeauna, cele două bunuri neputând fi practic despărțite, sunt înstrăinate printr-un singur act juridic, fapt pentru care actul trebuie să îmbrace forma autentică. Și în ipoteza în care totuși părțile s-au înțeles doar cu privire la înstrăinarea unei construcții, acest lucru nu s-ar putea realiza fără reglementarea situației juridice a terenului aferent construcției, părțile urmând a stipula instituirea unui drept de folosință sau de superficie asupra terenului aferent în favoarea cumpărătorului. Or, un asemenea drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, asupra unui imobil teren nu poate fi instituit decât prin încheierea unui înscris autentic, cerință necesară ad validitatem (art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, art.2 din Legea nr.54/1998, în vigoare la momentul încheierii antecontractului și art.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005, în vigoare în prezent).
În consecință, față de argumentele mai sus expuse, instanța de apel a considerat că nu are relevanță dacă obiectul convenției l-a constituit construcția și terenul aferent sau doar construcția, deoarece aceasta nu are natura juridică a unui veritabil contract de vânzare - cumpărare care să strămute proprietatea asupra imobilului în patrimoniul reclamanților ci este un antecontract de vânzare - cumpărare, prima instanță dând o calificare juridică și o interpretare corectă actului juridic dedus judecății. Drept urmare, pârâții aveau obligația reglementării situației juridice a imobilului construcție, inclusiv a terenului aferent și prezentării la notarul public în vederea încheierii actului de vânzare - cumpărare în forma autentică pentru ca vânzarea - cumpărarea, indiferent dacă privea doar construcția sau atât construcția cât și terenul, să poată fi operată în cartea funciară. Este evident că și în ipoteza susținută de apelanți relativă la obiectul convenției, atâta vreme cât situația juridică a terenului nu era clarificată reclamanții nu își puteau intabula dreptul de proprietate asupra construcției.
În plus, față de susținerile apelanților pârâți, în sensul că înscrisul sub semnătură privată ar reprezenta însuși actul de vânzare - cumpărare și că nu și-ar fi asumat obligația de intabulare a construcției, este greu de crezut că, în regim de carte funciară (indiferent de efectele care s-ar atribui intabulării - constitutivă de drepturi sau doar pentru opozabilitate față de terți), reclamanții să nu fi urmărit obținerea unui înscris a fi intabulat în cartea funciară și care să confere legitimitate dreptului lor de proprietate asupra unui bun atât de important.
În acest context, atitudinea pe care părțile au avut-o cu privire la imobil ulterior încheierii actului juridic dedus judecății, respectiv dacă reclamanții s-au purtat sau nu ca adevărați proprietari, dacă au închiriat sau nu imobilul martorului, dacă au efectuat sau nu reparații la imobil, dacă pârâții le-au permis sau nu liniștita folosire a imobilului, nu are nicio relevanță, motiv pentru care proba testimonială, respectiv reaudierea martorului în apel, a fost respinsă ca nefiind utilă soluționării cauzei.
Motivele de apel relative la reținerea culpei pârâților pentru neperfectarea actului de vânzare - cumpărare, respectiv pentru neîndeplinirea obligației de intabulare a construcției, sunt nefondate.
În primul rând, față de cele argumentate anterior în legătură cu natura juridică și interpretarea actului juridic dedus judecății, între motivele de apel există o strânsă legătură cauzală. Astfel, înlăturarea primelor motive de apel produc consecința logică a înlăturării celor relative la culpa pârâților pentru neîndeplinirea obligației de intabulare a construcției. După cum s-a arătat mai sus, pârâților le revenea această obligație, împrejurare pe care au recunoscut-o la interogatoriile luate atât de prima instanță de fond cât și de instanța de rejudecare a fondului și pe care nu au contestat-o decât prin prezentul apel.
Prima instanță a reținut în mod corect că nici până la momentul pronunțării sentinței civile apelate pârâții nu au clarificat situația juridică a terenului, pârâtul fiind proprietar al cotei părți de 2/3 din imobilul teren iar sora sa coproprietar al celeilalte cote de 1/3 iar construcția nu este intabulată, în condițiile în care numita împuternicise pe numita să vândă reclamantului G cota sa parte din teren, tocmai în scopul reglementării situației juridice a terenului și implicit a construcției (fila nr. 43 dos. fond I). Acest argument al primei instanțe este valabil și în apel deoarece nici în prezent situația juridică a terenului nu este reglementată (extrasul de la fila nr. 34 apel).
În ceea ce privește construcția, apelanții pârâți au făcut demersuri la Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară B pentru intabularea acesteia în cartea funciară abia după introducerea prezentului apel, cererea fiindu-le respinsă prin încheierea din data de 05.03.2008 deoarece nu au prezentat documentația cadastrală necesară și nu au achitat tariful pentru serviciul solicitat (fila nr. 36 dos. apel). Pârâții nu au făcut dovada că ar fi promovat apel împotriva încheierii de respingere, ceea ce face evidentă culpa lor în neexecutarea obligației asumate prin antecontract. Construcția nefiind evidențiată în cartea funciară iar regimul ei juridic în raport cu terenul aferent nefiind clarificat, încheierea unui act notarial autentic, indiferent dacă ar viza doar construcția și un drept de folosință asupra terenului sau ar viza ambele imobile, nu este posibilă.
Antecontractul se bucură de forța obligatorie a oricărui contract, încheierea pentru viitor a contractului de vânzare - cumpărare nefiind o simplă facultate a părților, fiind aplicabile dispozițiile art. 1020 Cod civil.
În consecință, prima instanță a dispus în mod corect rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor asumate de promitenții vânzători.
Consecințele rezoluțiunii nu au fost însă reținute pe deplin în mod corect de către prima instanță, ultimul motiv de apel al pârâților fiind în parte fondat.
Astfel, părțile trebuie repuse în situația anterioară încheierii antecontractului, restituindu-și una alteia tot ceea ce și-au prestat în temeiul contractului desființat iar beneficiarul cumpărător are dreptul la daune interese (art. 1021 Cod civil).
Fiind pe tărâmul antecontractului de vânzare - cumpărare, clauza având ca obiect restituirea de către promitentul vânzător a dublului sumei primite către beneficiarul cumpărător, în ipoteza desistării unilaterale a promitentului, constituie o clauză penală care, potrivit art. 1066 cod civil poate însoți orice obligație iar nu o convenție de arvună care este specifică vânzării cumpărării. Părțile au evaluat în cadrul convenției încheiate despăgubirile datorate de promitentul vânzător beneficiarului cumpărător, în ipoteza încălcării obligației asumate de către promitent. Cauza penală fixează anticipat valoarea prejudiciului cauzat creditorului prin neexecutare, instanța de judecată neavând dreptul să-i reducă sau să-i mărească cuantumul.
Însă prin actualizarea cu indicele de inflație a sumei cuprinsă în clauza penală instanța nu a procedat la modificarea cuantumului acesteia ci pur și simplu a transpus în timp cuantumul prejudiciului evaluat de părți. Astfel, cuantumul clauzei penale, în raport cu realitățile economice prezente de la momentul plății, este, în echivalent, același cu cel avut în vedere la momentul perfectării convenției. Reactualizarea clauzei penale cu indicele de inflației este prin urmare, o măsură de conservare a sumei avută în vedere de părțile convenției iar nu de modificare a cuantumului acesteia.
În mod evident, suma de 60.000.000 lei vechi din clauza penală nu mai acoperă prejudiciul efectiv evaluat de părți la momentul încheierii antecontractului - iunie 1996, câtă vreme după această dată, pârâții au achiziționat cu avansul încasat de la reclamanți - 30.000.000 lei - un apartament în B, după cum au recunoscut la interogatoriu, iar în prezent, dublul acestei sume nu ar putea acoperi o astfel de investiție imobiliară (întrebarea de la pct. 2, filele 41- 42 dos. fond I).
Abordând această chestiune dintr-un alt punct de vedere, potrivit art. 1085 Cod civil, debitorul contractual care nu și-a executat obligațiile răspunde numai pentru prejudiciul cauzat, care a fost prevăzut ori era previzibil la momentul încheierii contractului, afară dacă prejudiciul nu provine din culpa sa gravă, asimilată dolului. monedei naționale, în condițiile de instabilitate economico - financiare existente după anul 1990 reprezintă un prejudiciu previzibil, este adevărat, nu sub aspectul calculului cu precizie a ratei inflației ci sub aspectul survenirii acestei împrejurări. În plus, dacă s-ar aprecia totuși că prejudiciul rezultat din devalorizarea monedei naționale nu era previzibil, atitudinea apelanților pârâți prin neexecutarea din iunie 1996 obligației asumate relativă la reglementarea situației juridice a imobilului în vederea perfectării actului de vânzare - cumpărare, îmbracă forma unei culpe grave, transpunând prejudiciul evaluat de părți pe tărâmul răspunderii civile delictuale unde răspunderea este integrală iar cel care a cauzat paguba răspunde atât pentru pagubele previzibile cât și pentru cele neprevizibile, deci și pentru devalorizarea cuantumului sumei cuprinsă în clauza penală.
Clauza penală accesorie reprezentând o evaluare convențională a daunelor interese care intervine în urma rezoluțiunii convenției principale, nu este datorată decât atunci când sunt întrunite condițiile acordării de despăgubiri. Condiția neexecutării culpabile a obligației asumate de către debitorul promitent este îndeplinită, după cum s-a analizat mai sus.
O altă condiție o reprezintă necesitatea punerii în întârziere a debitorului cu privire la executarea obligației sale, despăgubirile, inclusiv clauza penală, fiind datorate de la acest moment. Câtă vreme creditorul nu cere constatarea întârzierii debitorului prin formele specifice prevăzute de lege, se presupune că ea nu l-a păgubit. În speță, reclamanții creditori nu au făcut dovada că i-au pus în întârziere pe pârâții debitori prin notificare emisă de executorul judecătoresc, potrivit art. 1079 Cod civil, fapt pentru care punerea în întârziere a debitorilor pârâți s-a realizat prin chemarea lor în judecată la data de 06.10.2004.
În consecință, prima instanță trebuia să îi oblige pe pârâți la restituirea dublului avansului achitat, actualizat cu indicele de inflație, de la data punerii lor în întârziere - 06.10.2004 - și până la data plății efective iar nu de la data încheierii actului sub semnătură privată dedus judecății - iunie 1996.
Având în vedere aceste considerente, instanța de apel a admis apelul declarat de pârâții și - și a schimbat în parte sentința civilă sub acest aspect, înlăturând dispoziția de plată a clauzei penale actualizată pentru perioada iunie 1996 - mai 2007 și păstrând celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate.
În temeiul art.274 Cod procedură civilă, intimații reclamați au fost obligați să plătească apelanților pârâți suma de 2.815 lei cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în apel, reprezentând taxa judiciară de timbru, timbrul judiciar și onorariul avocațial (filele 19 și 33 dos. apel), nefiind posibilă reducerea sumei proporțional cu cuantumul pretențiile modificate în favoarea apelanților, în temeiul art. 276 Cod procedură civilă, câtă vreme nu s-a efectuat un astfel de calcul al pretențiilor în varianta admisă de instanța de apel. Un astfel de calcul nu s-a solicitat deoarece dispozitivul deciziei cuprinde criterii suficiente pentru a fi pus în executare, potrivit art. 371/2 alin.2 și 3 Cod procedură civilă.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs atât reclamanții G și -, cât și pârâții și -.
Recursul reclamaților se întemeiază pe dispozițiile art.304, pct.9 Cod procedură civilă.
În motivarea cererii de recurs, se arată că ambele instanțe au reținut culpa exclusivă a intimaților pârâți la neîncheierea în formă autentică a actelor de vânzare-cumpărare pentru imobilul obiect al convenției încheiate în data de 29.06.1996.
Pentru evitarea unei îmbogățiri fără justă cauză în patrimoniul pârâților, nu ar putea fi admisă o restituire a prestațiilor începând cu momentul introducerii acțiunii, întrucât nu ar fi echitabil, decât dacă pârâții vor fi obligați la suma pretinsă de 140.971 lei, ce reprezintă actualizarea valorii de 60 milioane din iunie 1996 până la data de 31 mai 2007.
De esența rezoluțiunii este repunerea părților în situația anterioară încheierii convenției, acestea fiind obligate să își restituie una alteia tot ce s-a prestat.
În speță sunt aplicabile dispozițiile art.1079, alin.3 Cod civil, potrivit cărora debitul obligației este de drept în întârziere în situația în care obligația nu putea fi îndeplinită decât într-un timp determinat, ce debitorul l-a lăsat să treacă.
Atitudinea intimaților-pârâți de lăsare a trecerii timpului, de a încheia actele în formă autentică, nu poate rămâne nesancționată.
Prin decizia atacată nu numai că nu s-a făcut aplicarea principiului repunerii părților în situația anterioară încheierii convenției, dar se creează și o îmbogățire fără justă cauză în patrimoniul intimaților pârâți.
Cu privire la cheltuielile de judecată, acestea trebuiau admise numai în parte, dat fiind că acțiunea a fost modificată în privința cuantumului actualizării sumei de 6.000 lei.
În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâții arată că nu există nicio referire la imobilul-teren în cuprinsul convenției sub semnătură privată încheiat de părți.
Prezumția prevăzută la art.492 Cod civil nu poate prevala în fața dovezii incontestabile a dreptului de proprietate cu înscrisuri și mai mult, aceasta ar putea fi aplicabilă numai în cazul în care proprietarul terenului ar fi invocat accesiunea imobiliară.
Orice construcție se poate înstrăina valabil independent de existența vreunui titlu asupra terenului de sub imobil.
Având în vedere obiectul actului sub semnătură privată, instanța a dat o calificare juridică eronată acestuia, considerându-l un antecontract de vânzare-cumpărare și nu un veritabil contract de vânzare-cumpărare.
La momentul întâlnirii acordurilor de voință, a operat transferul dreptului de proprietate de la vânzători la cumpărători. Faptul că plata restului de preț ura să aibă loc la o dată ulterioară, sau că părțile urmau să încheie convenția și într-o altă formă, nu constituie decât o modalitate de executare a acesteia și nu o condiție de validitate.
Conduita ulterioară a părților denotă incontestabil că transferul dreptului de proprietate a operat de la data semnării.
În mod nelegal instanța a reținut că pârâților vânzători le incumbă obligația de întabulare a construcției obiect al convenției sub semnătură privată și, pe cale de consecință, a reținut culpa acestora.
Această obligație nu este prevăzută în cuprinsul actului dedus judecății și nu face obiectul obligațiilor asumate de către vânzători.
În mod nelegal s-a reținut culpa pârâților pentru neîndeplinirea obligației de întabulare a construcției, obligație pe care aceștia nu și-au asumat-o în cuprinsul convenției și, pe cale de consecință, a pronunțat rezoluțiunea cu obligarea pârâților la plata de daune interese.
Examinând decizia atacată în raport cu motivele invocate de recurenții pârâți, instanța constată că recursul este nefondat.
Critica invocată de recurenții pârâți, vizând obiectul convenției dintre părțile contractante, este nefondată. Înstrăinarea unei construcții nu s-ar putea realiza fără terenul aferent sau fără reglementarea situației juridice a terenului aferent construcției.
Construcția proprietatea înstrăinătorului face un tot cu terenul pe care este amplasată proprietatea aceluiași înstrăinător.
Indiferent de obiectul convenției, părțile au stipulat perfectarea ulterioară a actului de vânzare-cumpărare. aceste bunuri practic nu pot fi separate, chiar dacă regimul înstrăinării lor este diferit din punct de vedere al formei actului, ele sunt înstrăinate cu necesitate într-un singur act juridic.
Nefondată este și critica privind natura juridică a convenției încheiate de părți.
În cazul construcțiilor obiect al antecontractului de înstrăinare, sub semnătură privată, situate în regimul de publicitate prin cărțile funciare, situația este diferită, datorită faptului că dobândirea dreptului de proprietate, se realizează numai prin înscrierea titlului în cartea funciară. Această înscriere în cartea funciară are efect constitutiv de drepturi reale și nu numai efectul opozabilității operațiunii față de terți.
În acest sistem de publicitate, dreptul de proprietate asupra unui imobil nu se dobândește prin actul de înstrăinare indiferent că este valabil încheiat în formă autentică, sau sub semnătură privată, ci numai prin înscrierea actului în cartea funciară, conform art.17 din Decretul-Lege nr.115/1938.
Prin urmare, pentru a ne afla în prezența unui veritabil contract de vânzare-cumpărare, cerința încheierii actului în formă autentică este impusă și de necesitatea înregistrării valabile a actului în sistemul de publicitate prin cartea funciară, înstrăinare ce nu se poate realiza decât dacă actul s-a încheiat într-o formă solemnă, fiind în afara prevederilor legale ca întabularea în cartea funciară a înstrăinării unei construcții să se facă în temeiul unui act sub semnătură privată.
Susținerea potrivit căreia obligația de întabulare nu ar face obiectul convenției este neîntemeiată, în condițiile în care vânzătorul este obligat ca la încheierea unui act translativ de proprietate cu titlu oneros, să dea cumpărătorului act pentru întabulare, sau să efectueze demersuri în vederea înscrierii în cartea funciară pe numele dobânditorului pentru a realiza scopul convenției, respectiv strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător.
Împrejurarea că părțile au înțeles să dea un caracter solemn actului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, rezultă din conținutul acestuia, în sensul că voința părților a fost aceea de achitare a diferenței de preț la momentul semnării actului juridic în formă autentică.
Pe de altă parte, a susține că partea care s-a obligat la transmiterea proprietății nu s-a obligat și la efectuarea demersurilor în vederea înscrierii în cartea funciară, este contrazisă de răspunsurile la interogatoriu ale recurenților pârâți.
Recurenții pârâți nu pot invoca în apărarea lor argumente de natură să justifice împrejurarea că nici până în prezent situația juridică a imobilului care a făcut obiectul vânzării dintre părți nu a fost reglementată de acestea.
Construcția nefiind evidențiată în cartea funciară, iar regimul ei juridic în raport cu terenul aferent, nefiind clarificat, încheierea unui act autentic nu este posibilă. Obligația pentru întabularea construcției aparține în exclusivitate promitenților vânzători, în calitate de proprietari ai imobilului teren.
Întrucât antecontractul se bucură de forța obligatorie a oricărui contract, neexecutarea culpabilă a obligațiilor asumate de către promitenții vânzători, avut drept consecință rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Recursul reclamanților G și - este întemeiat.
Cauza având ca obiect restituirea de către promitentul vânzător a dublului sumei primite către beneficiarul cumpărător, constituie o convenție de arvună.
Dacă vânzarea nu s-a executat din cauza culpei uneia din părțile contractante, art.1298 Cod civil decide că partea în culpă pierde arvuna dată sau o restituie îndoit, afară numai dacă partea care nu este în culpă cere executarea contractului.
se înfățișează deci ca un fel de clauză penală, stipulată pentru cazul când vânzarea nu s-ar mai realiza din culpa din părți și care corespunde în intenția presupusă a părților, cu determinarea convențională și anticipată a daunelor ce va trebui să plătească partea din a cărei culpă nu s-a putut executa contractul.
Probatoriul administrat în cauză, atestă cu deplină evidență că din momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare până în prezent, pârâții nu au efectuat demersurile necesare în vederea înscrierii construcției în cartea funciară, în vederea perfectării actului de vânzare în formă autentică.
Ori, una din consecințele reciprocității obligațiilor din contractele sinalagmatice o constituie rezoluțiunea pentru neexecutare prevăzută de art.1020 Cod civil. De esența rezoluțiunii este repunerea părților în situația anterioară încheierii convenției, acestea fiind obligate să își restituie una alteia tot ce s-a prestat.
Pentru evitarea unei îmbogățiri fără justă cauză în patrimoniul pârâților, nu ar putea fi admisă o restituire a prestațiilor începând cu momentul introducerii acțiunii, decât dacă pârâții ar fi obligați la suma reprezentând actualizarea valorii de 60 de milioane primite în luna iunie 1996.
Față de considerentele relevate mai sus, în temeiul art.312 Cod procedură civilă, recursul pârâților urmează să fie respins, iar recursul declarat de reclamanți va fi admis, decizia civilă atacată modificată, în sensul respingerii apelului pârâților și a păstrării sentinței civile a Judecătoriei Brașov, ca fiind temeinică și legală.
Reținându-se culpa procesuală a recurenților pârâți, în temeiul art.274 Cod procedură civilă, vor fi obligația la plata cheltuielilor de judecată către recurenții reclamanți, în sumă de 1978,31 lei.
.//.
Pentru aceste motive,
În Numele Legii,
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurenții pârâți și-, împotriva Deciziei civile nr.173/20.05.2008 a Tribunalului Brașov.
Admite recursul declarat de recurenții reclamanțiGși -, împotriva Deciziei civile nr.173/20.05.2008 a Tribunalului Brașov, pe care o modifică în tot, în sensul că:
Respinge apelul formulat de apelanții pârâți și -, împotriva Sentinței civile nr.8429/9 octombrie 2007, pronunțată de Judecătoria Brașov, pe care o păstrează.
Obligă recurenții pârâți să plătească în favoarea recurenților reclamanți G și -, suma de 1978,31 lei cu titlul de cheltuieli de judecată efectuate în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 24.09.2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
Red.:- /20.10.2008
Dact.:-/ 3 ex./27.10.2008
Jud.apel:-; -
Jud.fond:- -
Președinte:Ligia VâlcuJudecători:Ligia Vâlcu, Camelia Juravschi, Carmen Maria
