Obligație de a face. Decizia 245/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 245/
Ședința publică din 01 iulie 2009
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Mihaela Popoacă
JUDECĂTOR 2: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 3: Răzvan Anghel
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurenta pârâtă M, cu sediul în M, Intrarea Portului nr.1, județul C, împotriva deciziei civile nr. 795, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 06.12.2008, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în M, strada 1 decembrie 2. -ămin,.2,.218, având ca obiectobligația de a face.
La apelul nominal efectuat în cauză, se prezintă pentru recurenta pârâtă, avocat, în baza împuternicirii avocațiale aflată la dosar, iar pentru intimatul reclamant răspunde avocat, în baza împuternicirii avocațiale seria - nr. 40526 din 09.03.2009, aflată la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită, conform art. 87 și urm. Cod procedură civilă.
Grefierul de ședință se referă asupra cauzei, după care:
Apărătorul recurentei pârâte depune la dosar înscrisuri. Solicită amânarea cauzei, precizând că nu a avut cunoștință de înscrisurile aflate la dosar. Arată, totodată, că societatea se află în insolvență, aspect pe care astăzi l-a aflat de din înscrisuri ce emană de la domnul ministru; precizează că, la următorul termen de judecată va depune la dosar documente din care să rezulte că s-a declanșat procedura și va solicita suspendarea judecării cauzei. Solicită acordarea unui termen de judecată scurt pentru a face dovada celor susținute.
Apărătorul intimatului reclamant se opune față de cererea de amânare formulată în cauză, învederând că există dovada la dosar că s-a cunoscut despre înscrisuri printr-un delegat al societății și că recurenta pârâtă, prin apărător, își exercită abuziv drepturile procesuale.
Instanța constată că apărătorul intimatului reclamant a depus la dosar, în copie, confirmarea de primire (expediere și recepție) R 8012 din 18.11.2005, reprezentând cererea de cumpărare a garsonierei de către, dar este xerocopiată doar pe o parte, nu și verso.
pe reprezentantul intimatului reclamant să semneze pentru conformitate pe înscrisurile depuse astăzi la dosar, sens în care acesta procedează.
Întrebat fiind de către instanță despre acest aspect, apărătorul intimatului reclamant arată că originalul înscrisului se află la birou și îl va depune la dosar - dacă instanța apreciază astfel - până la sfârșitul ședinței de judecată.
Instanța pune în vedere apărătorului intimatului reclamant să depună la dosar înscrisul xerocopiat pe ambele fețe, până la sfârșitul ședinței de judecată.
Totodată,deliberând,respinge cererea de amânare formulată în cauză, având în vedere că susținerile apărătorului recurentei pârâte nu au fost probate.
Întrebate fiind, părțile prezente, arată că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de depus în apărare și solicită acordarea cuvântului pe fond, pentru dezbateri.
Instanța ia act de declarația părților prezente, potrivit cu care acestea arată că nu mai au cereri prealabile de formulat sau probe de depus și, în temeiul dispozițiilor art. 150 din Codul d e procedură civilă, constată încheiată cercetarea judecătorească, acordându-le pe rând cuvântul, pe fond, pentru dezbateri.
Apărătorul recurentei pârâte depune la dosar concluzii scrise.
Solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat și motivat, pentru ca, în conformitate cu art. 304 pct.7, 8 și 9 Cod procedură civilă, să modificați în tot hotărârea recurată, în sensul respingerii apelului formulat de și menținerea ca legală și temeinică a sentinței civile nr. 472/C din 02 martie 2007 a Judecătoriei Mangalia; cu cheltuieli de judecată.
Învederează că locuința din litigiu nu este o locuință de serviciu, ci una de intervenție. Blocul situat în Municipiul Maf ost construit din fondului Ap. și nu din fondurile statului.
Intimatul reclamant nu îndeplinește condițiile Legii nr. 85/1992. Acest gen de locuințe pot fi vândute numai persoanelor care au avut calitatea de angajat al societății.
Solicită instanței să aibă în vedere concluziile sale, pe larg dezvoltate, depuse la dosar.
Apărătorul intimatului reclamant, având cuvântul, pune concluzii de respingere ca nefondat a recursului formulat în cauză; cu cheltuieli de judecată.
Consideră că nu s-a făcut dovada că locuința este "de intervenție".
Arată că aceste locuințe au fost construite din fondurile statului, în al cărui patrimoniu se află, fiind unic acționar.
În raport de dispozițiile art.7 alin.5 din Legea nr. 85/1992 sunt îndreptățiți la cumpărarea locuințelor și persoanele care nu sunt angajate ale societății recurente. În anul 2007 intimatul reclamant a fost dat afară de recurentă pentru că a refuzat să își retragă cererea de chemare în judecată.
Se referă la o decizie a, din care rezultă că, în mod obligatoriu, aceste locuințe se vând indiferent de data contractului de închiriere.
Înainte de terminarea ședinței de judecată, se prezintă aceleași părți prin apărători.
Apărătorul intimatului reclamant depune la dosar, în original, declarația pe proprie răspundere a intimatului reclamant, domiciliat în sat, comuna și a lui, soți, din care rezultă că din anul 1992 nu au deținut în proprietate locuință pe teritoriul României, autentificată sub nr. 2904 din 17 iunie 2009 la BNP și din Depune, totodată, înscrisul xerocopiat și pe verso - după cum i-a fost pus în vedere la prima strigare, cu care face dovada trimiterii cererii de cumpărare a locuinței către societatea recurentă
Apărătorul recurentei pârâte arată că nu este suficient acest înscris.
Instanța, având în vedere dispozițiile art. 85/1992, care nu fac o asemenea precizare, cât și faptul că declarația este autentificată la notar, apreciază că este suficientă această probă.
Apărătorul recurentei pârâte solicită, ca și la prima strigare a cauzei, admiterea recursului așa cum a fost formulat și motivat. Arată că nu au fost avute în vedere dispozițiile art.7 alin.5 din Legea nr. 85/1992, republicată. Solicită cheltuieli de judecată. Arată că intimatul reclamant nu locuiește în locuința în litigiu din anul 1996 și nici nu a lucrat la SC Naval M
Apărătorul intimatului reclamant pune concluzii de respingere a recursului, ca și la prima strigare a cauzei; cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Mangalia sub nr. 1624 din 21 septembrie 2005, reclamantul a chemat în judecată pe pârâta Naval M solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâtei la vânzarea către reclamant, în baza prevederilor Legii nr. 85/1992 și ale Decretului-Lege nr. 61/1990, a garsonierei situate în mun. M, str. 1 - 2. -.2,. 218, jud. C, obligarea pârâtei la plata de daune cominatorii de 100 lei/zi de la data rămânerii definitive a hotărârii ce se va pronunța în cauză și până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la începutul anului 1992 i-a fost repartizată ca locuință de serviciu garsoniera de la adresa menționată și de la acest moment locuiește în imobil pe baza unor contracte de închiriere anuale, ultimul contract fiind încheiat sub nr. 65/26.02.1999.
Reclamantul a arătat că locuiește în garsonieră împreună cu soția și fiica sa și că aceasta reprezintă singura posibilitate locativă a familiei, că imobilul a fost construit din fondurile statului și dat în folosință la începutul anilor 70, iar garsoniera reprezintă o locuință de serviciu, iar nu locuință de intervenție din următoarele considerente: reclamanta nu este salariata pârâtei, nu îndeplinește nici o funcție în cadrul societății pârâte, achită lunar cheltuielile de chirie și de întreținere aferente contractului de închiriere, locuința nu este situată în incinta sau în apropierea sediului pârâtei.
S-a motivat că reclamantul a solicitat de nenumărate ori conducerii pârâtei să îi vândă garsoniera, însă a fost refuzat motivat de faptul că aceste garsoniere nu se vând, iar cererile scrise formulate în acest sens nu au fost primite de către conducerea societății pârâte.
Reclamantul a mai arătat că la momentul când a ocupat garsoniera aceasta era într-o stare deplorabilă și, cu acordul pârâtei, a efectuat mai multe îmbunătățiri: îndreptat pereți, zugrăvit, construit baie, pus gresie și faianță în baie și hol, schimbat instalația sanitară, montat chiuvetă, bazin, schimbat instalația electrică, montat ușă intrare, montat ușă interior, montat apometre.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.1, 7 și 19 din Legea nr. 85/1992, Decretul-Lege nr. 61/1990, Legea nr. 114/1996, art. 1082 cod civil și art. 274 Cod procedură civilă.
Cererii i-au fost anexate copii de pe următoarele înscrisuri: contractul de închiriere nr. 65/1999 încheiat cu pârâta, procesul-verbal de predare-primire a locuințe, certificatul de naștere al minorei și de căsătorie a reclamantului.
Societatea pârâtă a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ca nefondată a cererii reclamantului pentru următoarele motive: reclamantul nu este angajatul societății și ocupă garsoniera din anul 1992 în baza unor contracte de închiriere anuale, blocul a fost dat în folosință în anul 1974 și a fost construit din fondurile Ministerului Apărării Naționale, în acea perioadă societatea exista sub forma 02029, iar la data de 30.11.2001, în baza nr.HG 952/2001, s-a transformat în societate de sine stătătoare având ca acționar unic Ministerul Economiei și Comerțului, reclamantul nu a formulat nici o cerere de cumpărare a locuinței, iar îmbunătățirile pe care le-a făcut nu îi dau dreptul de a cumpăra garsoniera, ci dreptul de scutire de la plata chiriei pe o perioadă de 3 luni, potrivit clauzelor contractului de închiriere.
Pârâta a mai arătat că temeiul de drept a fost ales greșit de către reclamant, întrucât pârâtei îi sunt aplicabile disp. nr.OUG 130/2004 modificate prin Legea nr. 189/2005, lege specială care se aplică cu prioritate și potrivit cu care pârâta poate vinde locuințele pe care le are în patrimoniu titularilor contractelor de închiriere, disponibilizaților sau pensionarilor cu ultimul loc de muncă la societate, dar numai pe baza aprobării de către adunarea generală a acționarilor sau a consiliului de administrație.
S-a motivat că pârâta nu poate fi obligată la vânzarea locuințelor pe care le are în patrimoniu, reclamantul nu face parte din categoriile de persoane îndreptățite la cumpărarea garsonierei, iar acest spațiu de locuit nu reprezintă o locuință de serviciu, întrucât reclamanta nu are calitatea de angajat al societății pârâte.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115 Cod procedură civilă și dispozițiile nr.OUG 130/2004 modificate prin Legea nr. 189/2005.
Prin sentința civilă nr. 2139/2005 pronunțată de Judecătoria Mangaliaa fost admisă excepția necompetenței materiale a acestei instanțe și s-a dispus declinarea competenței de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanța, reținându-se că cererea de chemare în judecată are natură comercială și obiectul acesteia nu este evaluabil în bani.
Prin sentința civilă nr. 1173/COM/2006 pronunțată de Tribunalul Constanța, acțiunea formulată de reclamantă a fost calificată ca fiind patrimonială evaluabilă în bani, a fost admisă excepția de necompetență materială a tribunalului, s-a declinat competența de soluționare a cererii în favoarea Judecătoriei Mangalia, s-a constatat ivit conflictul negativ de competență și s-a dispus înaintarea dosarului la Curtea de Apel Constanța pentru soluționarea acestui conflict.
Prin sentința civilă nr. 49/COM/2006 pronunțată de Curtea de Apel Constanțas -a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Mangalia, cererea fiind reînregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr. 1214 din 11.08.2006 (nr. unic -).
Prin încheierea pronunțată în ședința publică din data de 07.11.2006 instanța a respins ca neîntemeiată excepția prematurității formulării cererii, excepție invocată de pârâtă.
Pentru respingerea acestei excepții, instanța a reținut faptul că în cauză nu s-a făcut dovada împrejurării că dreptul invocat de reclamantă ar fi supus vreunui termen sau vreunei condiții suspensive, iar existența sau nu a unei notificări prealabile, ca și respingerea ofertei prealabile de cumpărare a spațiului de locuit ocupat de către reclamantă în baza contractului de închiriere încheiat cu societatea pârâtă nu sunt reglementate de legea invocată de reclamantă drept condiții de natură să afecteze actualitatea dreptului pretins ori să împiedice realizarea acestuia pe calea justiției.
Prin sentința civilă nr.472/C/02.03.2007 Judecătoria Mangaliaa respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantul, reținând următoarele:
Blocul situat în mun. M, str. 1 - 2. jud. Caf ost construit de 02647 C din fondurile Ministerului Apărării Naționale și a fost dat în folosință în anul 1974 în beneficiul fostei 02029 (copie proces-verbal de recepție). În anul 1998, 02029, aflată în subordinea Regiei Autonome ARMATEI, a primit indicativul 02533M iar în baza nr.HG 952/2001, ca urmare a reorganizării Companiei Naționale, a fost înființată pârâta Naval M, în subordinea Ministerului Economiei și Comerțului.
În baza procesului-verbal nr.375/06.02.1975, a procesului-verbal de recepție nr. 17/28.12.1974 și a fișei mijlocului fix, prin încheierea nr. 1191/2001 dată de Biroul de carte funciară din cadrul Judecătoriei Mangalias -a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra de nefamiliști în favoarea proprietarului (copie încheiere).
S-a mai reținut că blocul în care se află garsoniera litigioasă a avut inițial destinația de cămin de nefamiliști și dreptul de proprietate a fost intabulat în anul 2001 potrivit aceleiași destinații, reclamantul locuind în garsoniera situată în mun. M, str. 1 - 2. -.2,. 218, jud. C începând din anul 1992, în baza unor contracte de închiriere anuale încheiate cu societatea pârâtă.
A arătat instanta că în practica judiciară textul art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 a fost interpretat în sensul că beneficiul dreptului de a cumpăra este acordat numai titularului contractului de închiriere din momentul intrării în vigoare a legii nr.85/1992, nu și chiriașului ulterior acestei date, iar obligația corelativă și imperativă de a vinde la cerere, este instituită în sarcina persoanelor juridice la care se referă această lege.
În consecință, s-a aratat că obligația de a vinde nu se naște dacă cel ce avea calitatea de chiriaș la momentul intrării în vigoare a Legii nr.85/1992 nu a cerut sau nu cere a i se vinde locuința ce face obiectul contractului de închiriere. În același timp, această obligație nu se mai poate naște dacă raportul de locațiune a încetat, iar contractul de vânzare-cumpărare se poate încheia numai în considerarea calității de chiriaș, avută la momentul intrării în vigoare a Legii nr.85/1992.
S-a reținut că, în această din urmă ipoteză, locuința rămâne în proprietatea persoanei juridice deținătoare, nemaifăcând obiectul prevederilor art. 7 alin.1 din Legea nr. 85 din 22 iulie 1992, modul de administrare și eventuala înstrăinare stabilindu-se de către consiliul de administrație sau de către conducerea societății deținătoare astfel cum prevăd dispozițiile art. 7 alin. 8 din aceeași lege.
Instanța a constatat că reclamantul din prezenta cauză nu are beneficiul art. 7 alin. 1 din lege, întrucât nu a avut calitatea de chiriaș al imobilului din litigiu la data intrării în vigoare a legii menționate, el plătind chirie numai din luna noiembrie 1992, iar ultimul contract de închiriere fiind încheiat între părți sub nr. 65/26.02.1999 pentru un termen de 12 luni.
A considerat instanța de fond că acceptarea susținerilor reclamantului, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată și obligării pârâtei la micșorarea patrimoniului propriu contrar voinței sale și făcând abstracție de interpretarea teleologică a dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 85/1992, ar constitui o gravă încălcare atât a dispozițiilor art. 480 Cod civil care definesc prerogativele dreptului de proprietate cât și a dispozițiilor art. 136 din Constituție, dispoziții potrivit cărora "Proprietatea privată este inviolabilă, în condițiile legii organice."
De asemenea, instanța a apreciat că înfrângerea principiului autonomiei de voință și obligarea pârâtei la a vinde imobilul litigios în condițiile în care reclamanta nu a dovedit apartenența la categoriile de persoane în beneficiul cărora a fost edictată norma de protecție socială invocată drept temei al cererii de chemare în judecată ar constitui o gravă atingere a dispozițiilor art. 1 alin. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, dispoziție potrivit căreia " nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional."
În termen legal, împotriva sentinței civile menționate mai sus a declarat apel reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În dezvoltarea motivelor de apel s-a arătat că Legea nr. 85/1992, republicată, a fost adoptată pentru a respecta unul din principiile de bază ale sistemului de drept, respectiv principiul egalității cetățenilor în fața legii, iar în anul 1990 fost adoptat Decretul Lege nr.61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație, beneficiind de acest act normativ și cetățenii care au încheiat contracte de închiriere după apariția Decretul Lege nr.61/1990.
S-a susținut că a fost creată o gravă inegalitate socială în sensul că, li s-a dat posibilitatea acordată chiriașilor din locuințele proprietate de stat de a cumpăra locuințele pe care le ocupau nu a fost recunoscută și chiriașilor din locuințele proprietatea societăților comerciale, inegalitate ce a fost înlăturată prin adoptarea Legii nr. 85/1992.
Cele două acte normative sunt legi civile speciale, care se aplică din momentul adoptării lor și care nu prevăd că locuințele se pot cumpăra numai de către chiriașii care beneficiau de contracte de închiriere în momentul intrării în vigoare a acestora.
Prin decizia civilă nr. 795 din 16 decembrie 2008, Tribunalul Constanțaa admis apelul reclamantului și a schimbat în tot sentința apelată, în sensul admiterii acțiunii.
A fost obligată pârâta să încheie în favoarea reclamantului contractul de vânzare - cumpărare, în baza Legii nr. 85/1992 republicată și a Decretului - Lege nr. 61/1990, pentru garsoniera situată în Municipiul M, strada 1 - 2. -MZ,. 2,. 218, jud.
A fost respinsă ca nefondată cererea privind obligarea pârâtei la plata de daune cominatorii.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, a fost obligată pârâta la 725 lei cheltuieli de judecată către apelant.
Pentru a pronunța această soluție Tribunalul Constanțaa reținut, în esență, că locuința în litigiu este o locuință de serviciu, construită din fondurile statului și dată în folosință înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1995, dispozițiile art.5 din acest act normativ fiind aplicabile în speță, chiar și în ipoteza în care locuința a fost închiriată reclamantului după intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâta Naval care a criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod procedură civilă, sub următoarele aspecte:
-Locuința în litigiu, alături de alte 14 garsoniere din blocul a fost calificată ca fiind locuință de intervenție prin Decizia nr. 357 din 21 decembrie 2004 a Directorului General al Naval M și nu poate fi vândută în temeiul Legii nr. 85/1992.
- Naval M este o societate comercială privatizată integral, iar obligarea acesteia la vânzarea unui bun din patrimoniul său echivalează cu o încălcare a drepturilor de proprietate privată, măsură contrară dispozițiilor art. 21 din Constituția României.
-Reclamantul nu a fost salariatul societății, iar închirierea s-a făcut în anul 1992, după intrarea în vigoare a Legii nr.85/1992, pentru o perioadă de 12 luni, ulterior fiind prelungit anual.
Scopul închirierii l-a constituit obținerea unui profit, iar din anul 1999 reclamantului nu i s-a mai prelungit acest contract de închiriere.
-Greșit s-au acordat integral cheltuielile de judecată, cererea reclamantului fiind admisă în parte, fiindu- anunțat concediul.
În recurs, conform art. 305 Cod procedură civilă, s-a administrat proba cu înscrisuri: certificat de atestare fiscală nr. 63538 din 14 noiembrie 2008, emis de Primăria Municipiului M; declarația autentificată sub nr. 2904 din 17 iunie 2009 de BNP; cererea adresată pârâtei de către reclamant la data de 16 noiembrie 2005 în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare și dovada confirmării primirii acestei cereri.
Analizând legalitatea hotărârii recurate, în raport cu criticile pârâtei, se constată că recursul este nefundat pentru următoarele considerente:
Potrivit dispozițiilor art.1 din Legea nr. 85/1992, republicată, locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărare de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și cele prezentei legi.
Conform art.7 al. (1), locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
(6) al aceluiași articol precizează că beneficiază de prevederile alin. (1) și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare.
Se reține astfel că, susținerea recurentei pârâte în sensul că lipsa calității reclamantei de salariată a unității pârâte constituie un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi reținută ca întemeiată, în condițiile în care legea prevede în mod expres că beneficiază de dispozițiile de favoare la vânzarea-cumpărarea locuințelor de serviciu și chiriașii care nu au calitatea de salariați ai unității deținătoare a locuințelor de serviciu supuse Legii nr. 85/1992.
Din analiza textelor legale mai sus menționate rezultă că, dreptul de a cumpăra locuințe în temeiul Legii nr. 85/1992 și al Decretului-Lege nr. 61/1991 se naște numai în condițiile îndeplinirii cumulative a următoarelor cerințe:
- locuința să fie construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, anterior intrării în vigoare a Legii (29.07.1992);
- să nu fie o locuință de intervenție;
- titularul cererii să aibă calitatea de chiriaș al locuinței solicitate a fi vândute la momentul cererii de vânzare-cumpărare;
Din analiza actelor dosarului se reține că instanțele de fond și de apel au reținut corect că prima condiție este îndeplinită.
Blocul, în care este situată garsoniera nr. 218, situat în M, str. 1 - 2. județul Caf ost construit de nr. 02647 C din fondurile Ministerului Apărării Naționale și a fost dat în folosință în anul 1974 în beneficiul fostei nr. 02029. În anul 1998, nr. 02029, aflată în subordinea Armatei, a primit indicativul 02533M, iar în baza nr.HG 952/2001, ca urmare a reorganizării Companiei Naționale a fost înființată pârâta Naval M în subordinea Ministerului Economiei și Comerțului.
Blocul a fost intabulat în favoarea proprietarului, cu destinația de cămin de nefamiliști.
Și cea de-a doua condiție este îndeplinită, locuința în litigiu fiind o locuință de serviciu, iar nu de intervenție, așa cum a fost abuziv calificată de pârâtă prin Decizia nr. 357/21.12.2004 a Comitetului de Administrație al Naval M
Încadrarea locuinței în litigiu în categoria locuințelor de intervenție este nelegală, pârâta neavând competența să stabilească natura juridică a acestor spații de locuit, atribut exclusiv al legislativului și materializat prin dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 85/1992 modificată, în care sunt definite atât locuințele de serviciu, cât și locuințele de intervenție.
Conform dispozițiilor art. 7 alin. (6) din Legea nr. 85/1992 modificată "locuințele de intervenție, în sensul prezentei legii, sunt cele destinate cazării personalului unităților economice sau bugetare care, prin contract de muncă, îndeplinesc activități sau funcții ce necesită prezența permanentă, sau în caz, de urgență, în cadrul unităților".
În cauză însăși pârâta prin întâmpinare a confirmat faptul că garsoniera nr. 218 a fost închiriată reclamantului începând cu anul 1992, iar acesta nu a fost niciodată salariatul său (fila 12 din Dosarul nr. 1624/2005 al Judecătoriei Mangalia ). Prin urmare, la momentul primului contract de închiriere în anul 1999 (dată ulterioară apariției Legii 85/1992 modif. și definirii locuinței de intervenție), garsoniera nr. 218 din blocul "" a avut destinația de locuință de serviciu, iar nu de intervenție, fiind închiriată unei persoane care nu era salariata pârâtei și, prin urmare nu erau îndeplinite condițiile art. 7 alin. (6) din Legea nr. 85/1992 modificată.
Calificarea acestei garsoniere, ca locuință de intervenție, în anul 2004, pe parcursul derulării contractului de închiriere cu reclamanta a fost abuzivă cu atât mai mult cu cât din totalul locuințelor situate în blocul "" au fost înstrăinate de către pârâtă 81 de garsoniere, și doar un nr. de 15 garsoniere au fost recalificate ca fiind locuință de intervenție.
Prin Hotărârea nr. II din 29.09.1997 pronunțată de Curtea Supremă de Justiție într-un recurs în interesul legii s-a statuat că actele prin care conducerile unităților consideră suprafețele locative locuințe de intervenție sunt supuse, în toate cazurile, controlului instanțelor judecătorești.
În concluzie, constatându-se că măsura Consiliului de Administrație al unității pârâte de calificare a garsonierei nr. 218, ca fiind o locuință de intervenție, în timpul derulării unui contract de închiriere cu reclamanta, care nu era salariata pârâtei la momentul închirierii locuinței, este abuzivă și urmează a fi cenzurată de instanța de judecată.
Faptul că, pârâta Naval M este în prezent o societate privatizată nu înlătură dreptul recunoscut de Legea nr. 85/1992 chiriașilor de a cumpăra locuința închiriată, având în vedere că, dispozițiile acestui act normativ sunt aplicabile tuturor societăților comerciale de naționalitate română, indiferent de forma de organizare, de natura capitalului sau de structura acționariatului, atât timp cât locuințele au fost construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii.
Caracterul de normă de justiție socială dat de legiuitor Legii nr. 85/1992 este recunoscut și de Curtea Constituțională prin numeroase decizii date cu privire la constituționalitatea art. 7 alin. (1) din acest act normativ (Decizia nr. 201/14.04.2005 - Monitorul Oficial nr. 472/3.06.2005; Decizia nr. 378/7.07.2005-Monitorul Oficial nr. 798/2.09.2005) decizii în cuprinsul cărora s-a stabilit că în cazul privatizării unităților din ale căror fonduri au fost construite locuințe ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare, obligația de vânzare către chiriași prevăzută de dispozițiile Legii nr. 85/1992, este o obligație "in rem" (privește locuința construită din fondurile unităților economice sau bugetare), iar nu o obligație "in personam", care ar fi avut în considerare societatea comercială ce a luat naștere pe calea privatizării.
Instanța constituțională a reținut și că, deși dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 instituie o limitare legală a exercițiului dreptului de proprietate a unităților economice sau al societăților comerciale asupra acestor locuințe o atare limitare este conformă prevederilor constituționale, aceasta justificându-se din punct de vedere juridic, social și moral întrucât chiriașii au contribuit la construirea acestor locuințe.
Acest fapt a impus, prin consacrare legală, dreptul chiriașilor de a cumpăra aceste locuințe în condiții privilegiate, soluția legislativă dând expresie obligației constituționale a statului de a asigura condițiile necesare pentru creșterea calității vieții și pentru un trai decent.
Se reține, de asemenea, că nici susținerea recurentei pârâte, legată de faptul că spațiul închiriat reclamantei nu constituie o locuință în înțelesul legii, întrucât constă numai dintr-o cameră și un hol, în care reclamanta și-a amenajat și un grup sanitar, nu înlătură dreptul chiriașului de a cumpăra spațiul, destinația acesteia de locuință neputând fi negată în condițiile în care chiar pârâta a închiriat-o cu această destinație.
În ceea ce privește calitatea reclamantei de chiriaș în imobilul în litigiu se reține că aceasta s-a aflat în raporturi locative cu pârâta începând cu anul 1999, și până în prezent neintervenind nici o hotărâre judecătorească de reziliere a contractului de închiriere pentru neplata chiriei și nici de evacuare a acesteia din garsoniera nr. 218.
Anunțarea concediului printr-o notificare prin care reclamantul era somat să părăsească locuința începând cu data de 14.02.2008, ca urmare a expirării contractului de închiriere, nu poate constitui un impediment la vânzarea-cumpărarea garsonierei, în condițiile în care reclamantul se afla în litigiu cu pârâta, pentru perfectarea actelor de vânzare-cumpărare, începând cu anul 2005, iar refuzul pârâtei de a-i înstrăina reclamantei locuința a fost exprimat fără echivoc, notificarea concediului fiind urmarea acestei atitudini abuzive a pârâtei.
În ceea ce privește faptul că reclamanta a folosit locuința după 1992 și contractul de închiriere s-a încheiat abia în 1999, după intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992 se reține că acesta nu poate constitui un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, legea nefăcând nici o distincție între chiriașii din locuințele de serviciu închiriate anterior anului 1992 și persoanele care au dobândit această calitate ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
În acest sens, Înalta Curte de Casație și Justiție, prin Decizia Civilă nr. 5/21.01.2008 pronunțată într-un recurs în interesul legii, a statuat că "dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractului de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ".
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedură civilă, se va respinge recursul pârâtei.
Se reține a fi nefondată și critica ce vizează greșita obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în apel, reprezentând onorariu avocat și taxa timbru, în condițiile în care apelul reclamantului a fost admis, iar hotărârea primei instanțe a fost schimbată în sensul obligării pârâtei la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
Este real faptul că instanța de apel a respins capătul de cerere ce viza obligarea pârâtului la plata de daune cominatorii până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, dar intimata pârâtă, aflată în culpă procesuală nu a solicitat în apel reducerea onorariului de avocat, iar la stabilirea cheltuielilor de judecată instanța de apel a avut în vedere cheltuielile efectuate atât în fața instanței de fond, cât și în apel d e partea care a triumfat în prezentul litigiu.
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedură civilă, se va respinge recursul pârâtei ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil formulat de recurenta pârâtă M, cu sediul în M, Intrarea Portului nr.1, județul C, împotriva deciziei civile nr. 795, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 06.12.2008, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în M, strada 1 decembrie 2. -ămin,.2,.218, având ca obiectobligația de a face.
Respinge ca nefondată cererea intimatului de obligare a recurentului la cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 01 iulie 2009.
Pentru Președinte de complet, - -, aflat în concediu de odihnă, conform art. 261(2) Cod procedură civilă, semnează Președinte de instanță, | JUDECĂTORI, - - Pentru judecător - -, aflat în concediu de odihnă, conform art. 261(2) Cod procedură civilă, semnează Președinte de instanță, |
Grefier,
- -
Red.hot.jud.fond
Red.dec.jud.apel
Red.dec.jud.recurs /06.07.2009
gref.AB/2 ex./17.07.2009
Președinte:Mihaela PopoacăJudecători:Mihaela Popoacă, Daniela Petrovici, Răzvan Anghel
