Obligație de a face. Decizia 259/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 259/2008-
Ședința publică din 19 februarie 2008
PREȘEDINTE: Pantea Viorel judecător
R - - judecător
- - - judecător
- - - grefier
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursurilor civile declarate de recurenta reclamantă domiciliată în O,-, -.D,.II,. 11, județul B și domiciliată în O,-, -.D,.1,.8, județul B, în contradictoriu cu intimații pârâți domiciliat în, nr. 631, județul B și ASOCIAȚIA DE proprietari "" cu sediul în O,-,.D,.11, județul B, împotriva deciziei civile nr. 403/A din 20 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, prin care a fost schimbată în totalitate sentința civilă nr. 536 din 25 ianuarie 2007 pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr. 9191/2005, având ca obiect: obligația de a face.
Se constată că, dezbaterea cauzei a avut loc la data de 05 februarie 2008, când părțile prezente au pus concluzii ce au fost consemnate în încheierea de ședință din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta și când pronunțarea hotărârii a fost amânată pentru data de 12 februarie 2008, apoi pentru 19 februarie 2008, când:
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursurilor civile de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 536/2007 pronunțată de Judecătoria Oradea, în dosar nr. 9191/2005, s-a respins acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții, și ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI "".
Pentru a pronunța această hotărâre, Judecătoria Oradeaa reținut că în lipsa consimțământului reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect înstrăinarea către pârâtul - a accesului secundar în scara blocului A 6,. D, situat în O,-, în care reclamanta este colocatară, a constituit din partea reclamantei un abuz de drept, ținând cont de faptul că înstrăinarea acestei părți din imobil s-a făcut în considerarea acoperii costului pentru efectuarea unor lucrări necesare imobilului pentru exploatarea acestuia în condiții normale. Instanța de fond a mai reținut că membrii asociației de proprietari dețin în proprietate blocul de locuințe, fiind proprietari exclusivi asupra apartamentelor și coproprietari asupra celorlalte spații și prin urmare, vânzarea spațiului liber din casa scării trebuie raportată la întreaga clădire, constituind sub acest aspect un act de bună administrare.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, apelanta a formulat apel, solicitând schimbarea sentinței atacate, în sensul admiterii acțiunii formulate.
Prin decizia civilă nr.403/A din 20 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, s-a admis ca fondat apelul civil formulat de apelanții domiciliată în O,-, - 6,. D,. II,. 11, jud. B, cod poștal - în contradictoriu cu intimații domiciliată în O,-, - 6,. D,. II,. 7, jud. B, cod poștal -, domiciliat în, nr. 631, jud. B, cod poștal - și ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI cu sediul în O,-,. D,. 11, jud. B, cod poștal -, împotriva sentinței civile nr. 536 din 25.01.2007 pronunțată de Judecătoria Oradea, pe care a schimbat- în totalitate, în sensul că, s-a admis acțiunea precizată formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții, - și Asociația de Proprietari "" și în consecință:
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5659 din 27.10.2005 de către Notarul Public, privind vânzarea spațiului de la intrarea în bloc - parter, împreună cu terenul aferent, situat în. D,. a 6, parter,-, înscris în CF 20378 O, cu nr. top. 4829/2 sub A 1. S-a dispus restabilirea situației de CF. anulându-se intabularea spațiului menționat mai sus în favoarea pârâtului -.
A fot obligat pârâtul - să ridice materialele de construcții depozitate în spațiul de la intrarea în bloc. Intimații au fost obligați la cheltuieli de judecată în cuantum de 542 RON în favoarea apelanților.
Pentru a pronunța în acest mod, tribunalul a reținut următoarele:
Obiectul cauzei îl reprezintă constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5659 din 27.10.2005, privind vânzarea spațiului de la intrarea în bloc, parter, situat în scara D, - 6, de pe-, înscris în CF 20378 O, cu nr. top. 4829/2 sub A 1.
Prin acest contract proprietarii apartamentelor din blocul A 6,. D de pe-, prin reprezentanta, au vândut intimatului - accesul secundar în scara blocului, în suprafață de 14,81 mp. Cu toate că apelanta, în calitate de coproprietară a părții din imobilul înstrăinat nu și-a dat consimțământul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, contractul s-a perfectat și pârâtul - a intrat în stăpânirea de fapt și de drept asupra acelei părți din imobil, intabulându-și în CF. dreptul de proprietate asupra acestui imobil.
Apelanta a solicitat prin acțiunea formulată să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului. Instanța a reținut că partea de imobil ce a format obiectului contractului de vânzare-cumpărare constituie proprietatea comună a tuturor proprietarilor apartamentelor situate în acea scară, inclusiv a apelantei. Dreptul de proprietate conferă apelantei atribuțiile de folosință, precum și dispoziție. În virtutea acestor atribuții, apelanta este îndreptățită să dispună de acel bun cum crede de cuviință, fără să încalce dreptul de proprietate al celorlalți coproprietari.
Conform art. 948 cod civil, condițiile de validitate a actelor juridice sunt: consimțământul, capacitatea, obiectul și cauza. Lipsa consimțământului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare este sancționată cu nulitatea absolută a contractului.
Văzând că la baza contractului de vânzare-cumpărare atacat prin acțiunea reclamantei apelante, lipsește consimțământul vreunuia dintre coproprietari, respectiv a apelantei, instanța văzând în drept și dispozițiile art. 948 cod civil, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare și a dispus repunerea părților în situația anterioară încheierii actului.
Susținerile instanței de fond că înstrăinarea unei părți din imobil constituie un act de administrate, raportat la întregul imobil, nu a fost reținută, întrucât înstrăinarea unei părți din imobil constituie un act de dispoziție, transmițându-se dreptul de proprietate asupra imobilului de la vânzător la cumpărător. De asemenea, nu a fost calificat nici ca rea credință refuzul apelantei de a înstrăina acea parte din imobil, proprietarul fiind îndreptățit să-și exercite atribuțiile dreptului de proprietate asupra bunului cum crede de cuviință.
Tot ca o consecință a executării dreptului de proprietate în plenitudinea sa, instanța a admis și capătul de cerere privind obligarea intimatului - de a-și ridica materialul de construcție depozitat în spațiul de la intrarea în bloc, întrucât prin depozitarea acestor materiale se aduce atingere drepturilor de proprietari a colocatarilor blocului în discuție.
Împotriva acestei decizii, în termen a declarat recurs pârâta recurentă, solicitând în principal casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei pentru rejudecare la Tribunalul Bihor, iar în subsidiar modificarea în totalitate a hotărârii atacate, în sensul menținerii ca temeinice și legale a hotărârii primei instanțe, fără cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului se arată că prin hotărârea atacată i s-a încălcat petentei dreptul la apărare, prin neluarea în considerare a cererii de amânare, aflată la fila 13 din dosarul de apel.
Pe de altă parte, contractul de vânzare cumpărare în litigiu este un contract legal. Intimata este vinovată de exercitarea abuzivă a drepturilor sale, inclusiv a atribuțiilor dreptului de proprietate, prin aceea că refuză nejustificat participarea la ședințele adunării generale, la suportarea cheltuielilor comune, respectiv la buna administrare a imobilului, încălcând interesele personale și drepturile celorlalți proprietari de apartamente.
În drept, invocă dispozițiile art. 299 și următorii, art. 304 pct. 6, 8, 9, art. 312 alineat 5 Cod procedură civilă, Legea 114/1996, OUG. 85/2001, HG. 400/2003.
Recurs a declarat și reclamanta recurentă, recurs nemotivat.
Examinând recursurile prin prisma motivelor invocate, precum și din oficiu, Curtea reține următoarele:
Referitor la recursul declarat de reclamanta, s-a solicitat la ultimul termen de judecată a se lua act de renunțarea la judecarea acestuia, sens în care instanța va dispune conform art. 246 Cod procedură civilă.
În ceea ce privește recursul declarat de pârâta recurentă este de menționat faptul că prin hotărârea Asociației de Proprietari din 19 octombrie 2005, proprietarii unui număr de 16 apartamente din scara D, au decis vânzarea accesului secundar al scării
Ulterior, la întocmirea contractului de vânzare cumpărare și-au data acordul toți coproprietarii de apartamente mai puțin reclamanta.
Scopul urmărit prin această tranzacție a fost acela de a acoperi din banii obținuți, reparațiile și investițiile necesare a fi efectuate la spațiul comun al imobilului, care altfel ar fi fost greu, dacă nu imposibil de suportat de către proprietari, în marea lor majoritate pensionari.
M parte din aceste reparații și investiții au și fost realizare, (montat interfon, ușă nouă la intrarea principală, zugrăvit scara, reparat fațada blocului etc.).
Toate aceste lucrări se înscriu în categoria lucrărilor de administrare, întreținere și reparație a proprietății comune, la care sunt obligați toți proprietarii condomeniilor, conform Legii 114/1996 și OG85/2001.
Aceștia au obligația de a contribui la întreținerea și reparația spațiilor și instalațiilor și să ia măsuri pentru repararea și menținerea funcționalității lor.
În acest context, refuzul reclamantei de a contribui la buna administrare a imobilului, respectiv refuzul acesteia de a semna contractul de vânzare cumpărare poate fi calificat ca un abuz de drept, ceilalți proprietari neputând fi siliți să asiste pasiv la degradarea continuă a spațiilor și instalațiilor comune din imobil, cu repercursiuni negative asupra condițiilor de viață ale acestora.
Față de considerentele mai sus reținute, Curtea urmează în temeiul art. 312 alineat 1 coroborat cu art. 316 și 296 Cod procedură civilă, să admită recursul declarat de pârâta, să modifice hotărârea atacată, în sensul respingerii apelului și menținerii în totalitate a sentinței instanței de fond, fără cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Ia act de renunțarea la recurs a petentei domiciliată în O,-, -.D,.II,. 11, județul
ADMITE ca fondat recursul introdus de pârâta domiciliată în O,-, -.D,.1,.8, județul B, în contradictoriu cu reclamanta domiciliată în O,-, -.D,.II,. 11, județul B, intimații pârâți domiciliat în, nr. 631, județul B și ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI "" cu sediul în O,-,. D,.11, județul B, împotriva deciziei civile nr. 403 din 20 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor pe care o modifică în sensul că respinge apelul declarat de reclamanta și menține în totalitate sentința civilă nr.536/25.01.2007 a Judecătoriei Oradea.
Fără cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică de azi, 19 februarie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - R - - - - -
Red.dec.- /07.03.2008
Jud.fond.
Jud.apel. -
Dact./11.03.2008, Ex.2
Președinte:Pantea ViorelJudecători:Pantea Viorel, Roman Florica, Bocșe Elena
