Obligație de a face. Decizia 260/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
- Secția Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie
DECIZIA CIVILĂ NR.260/RDosar nr.-
Ședința publică din data de:-9 Octombrie 2008
PREȘEDINTE: Carmen Maria Tică- - -- JUDECĂTOR 2: Ligia Vâlcu
-- -- JUDECĂTOR 3: Camelia
- - - președinte secție civilă
- - grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanta, împotriva Deciziei civile nr.74/Ap din data de 17 martie 2008, pronunțată de Tribunalul Brașov în dosarul civil nr.-, având ca obiect "obligația de a face".
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedură îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în recurs în ședința publică din 2 octombrie 2008, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate prin încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta decizie.
Instanța, pentru a da posibilitatea recurentei să facă dovada timbrajului corespunzător și să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de 8 octombrie 2008, când, având aceeași componență și în vederea deliberării, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 9 octombrie 2008.
Față de actele, lucrările dosarului, în urma deliberării, instanța a pronunțat hotărârea de mai jos:
CURTEA:
Asupra recursului civil de față:
Constată că prin cererea de chemare în judecată, înregistrată la Judecătoria Brașov sub nr-, reclamanta a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul, obligarea pârâtului la reînnoirea contractului de închiriere pentru imobilul situat în,-, jud.
Prin cererea reconvențională formulată, pârâtul-reclamant reconvențional a solicitat ca, prin sentința ce se va pronunța, a se constata că reclamanta - pârâtă reconvențională ocupă apartamentul situat la parterul imobilului din,-, proprietatea sa, fără a deține un titlu locativ, evacuarea pârâtei reconvenționale și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
Prin Sentința civilă nr.6570/10.07.2007, Judecătoria Brașova admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă, a obligat pârâtul să reînnoiască contractul de închiriere nr.4770/09.05.2001 pentru o perioadă de 3 ani, cu începere de la data de 30.01.2007 până la data de 30.01.2010, în condițiile nr.OG40/1999 și a respins cererea reconvențională formulată de reclamantul reconvențional.
Prin Decizia civilă nr.74/17.03.2008, Tribunalul Brașova admis apelul declarat de pârâtul - reclamant reconvențional și, în consecință, a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta, a admis cererea reconvențională formulată de reclamantul reconvențional și a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în,- (fost nr.46).
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut următoarele:
Prin Sentința civilă nr.3462/17.02.1998 pronunțată de Judecătoria Brașov, rămasă irevocabilă, s-a dispus retrocedarea imobilului situat în,- (fost 46), jud.B, către proprietarii acestuia, și, punerea în posesie făcându-se prin Procesul verbal nr.132/2001 al executorului judecătoresc.
Prin Sentința civilă nr.8119/25.10.2004 pronunțată de Judecătoria București, rămasă irevocabilă, s-a luat act de tranzacția intervenită între părți, apelantului pârât-reclamant reconvențional revenindu-i în urma partajului, parterul imobilului, unde se află spațiul de locuit ce face obiectul prezentei cauze.
Acest spațiu de locuit a fost deținut de către intimata reclamantă - pârâtă reconvențional și de către soțul acesteia, în baza contractului de închiriere încheiat de B, iar ulterior restituirii imobilului, în baza contractului de închiriere încheiat cu cei trei proprietari ai imobilului, la data de 09.05.2001.
Potrivit art.3 din acest contract, durata închirierii era de 3 ani, cu începere de la data de 09.02.2001, inserându-se apoi o clauză, potrivit căreia, proprietarii imobilului vor prelungi contractul la cerere, pe tot timpul vieții chiriașilor G și.
În baza Sentinței civile nr.6577/2.07.2004, pronunțată de Judecătoria Brașova fost reînnoit contractul de închiriere încheiat de părți la data de 09.05.2001, pe o durata de 3 ani, respectiv din 9.02.2004 - 9.02.2007.
Apelantul reclamant reconvențional a notificat-o la data de 21.12.2006 pe intimata, cu notificarea înregistrată la Biroul Executorului Judecătoresc, sub nr.272/2006, prin care i-a pus în vedere ca, în termen de 60 de zile de la expirarea contractului de închiriere reînnoit prin Sentința civilă nr.6577/2004 a Judecătoriei Brașov, să procedeze la predarea spațiului, întrucât nu mai intenționează să reînnoiască acest contract de închiriere, spațiul fiindu-i necesar pentru nevoile personale de locuit. Un alt motiv a fost și acela că intimata nu a achitat contravaloarea chiriei din martie 2004.
Față de această stare de fapt, instanța de fond a interpretat greșit dispozițiile legale incidente în cauză.
Legea specială de protecție a chiriașilor din locuințele retrocedate foștilor proprietari (nr.OG40/1999, modificată și completată) a reglementat etape succesive în raporturile juridice de locațiune, fiecărei etape fiindu-i specifică o procedură distinctă pentru continuarea acestor raporturi, în vederea garantării unei perioade de protecție; a fost lăsată la latitudinea părților doar durata implicita acestei perioade, durata continuării raporturilor de locațiune după retrocedarea imobilului fostului proprietar fiind singura variabilă.
Lipsirea de proprietate a proprietarului căruia imobilul i-a fost retrocedat este justificată de necesitatea protejării chiriașilor care au avut contracte de închiriere încheiate anterior retrocedării, în condițiile legii speciale de protecție, pe durata etapelor în care continuă raporturile juridice locative, respectiv pe durata prelungirii de drept a încheierii contractului, în condițiile art.10 sau ale art.11, alin.(1), și a reînnoirii speciale de drept prevăzute de art.14, alin.(1). Numai aceste etape sunt obligatorii pentru proprietar, fiind impuse de necesitatea protejării chiriașului o anumită perioadă de timp de la data retrocedării (sau a intrării în vigoare a ordonanței de urgență), apreciată a fi necesară chiriașului pentru rezolvarea situației sale locative.
A admite caracterul obligatoriu al reînnoirilor succesive, la inițiativa chiriașului, echivalează cu o lipsire nejustificată de proprietate, fiind rupt echilibrul just între interesul general al comunității, sub aspectul necesității protecției chiriașilor din locuințele preluate abuziv de către stat, și dreptul proprietarului de a-și exercita nestingherit atributele dreptului său de proprietate, prin suportarea de către acesta din urmă a unei sarcini speciale și exorbitante, constând în obligația de a respecta reînnoiri succesive, lăsate, ca număr, la discreția chiriașului, cât timp refuzul reînnoirii nu poate fi manifestat decât pentru cazurile expres și limitativ prevăzute de lege.
Față de aceste aspecte, clauza inserată la art.3, alin.2 din contractul de închiriere încheiat la 9.05.2001 este contrară atât dispozițiilor art.1415 Cod civil, potrivit cărora, locațiunea nu poate fi perpetuă, veșnică, ci se încheie pe o perioadă determinată, cât și dispozițiilor art.1 din Protocolul 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
În ceea ce privește plata chiriei, se constată că potrivit art.6 din Contractul încheiat de părți la data de 09.05.2001, plata acesteia se face direct pe bază de chitanță, unuia dintre proprietari, fără a se preciza locul plății.
Potrivit art.1104, alin.3 Cod civil, dacă părțile nu au stabilit locul plății, ea trebuie să se facă la domiciliul debitorului.
În cazul în care creditorul refuză plata, debitorul, pentru a nu fi obligat să suporte consecințele neexecutării obligației pe care el vrea să o execute, are posibilitatea de a face o ofertă reală urmată de consemnațiune, prevăzută de art.1114 - art.1121 Cod civil, respectiv de a-l pe creditor prin intermediul executorului judecătoresc să primească plata, iar în caz de refuz, de a consemna suma reprezentând contravaloarea chiriei, la dispoziția creditorului.
Potrivit înscrisurilor depuse de intimata-reclamantă pârâtă reconvențională, aceasta, fără a notifica pe unul dintre proprietari, a consemnat plata chiriei pe numele și la dispoziția numitului, până la data de 20.10.2006.
Împotriva deciziei, a declarat recurs reclamanta, solicitând modificarea în tot a acesteia, în sensul respingerii apelului declarat de pârâtul-reclamant reconvențional.
În dezvoltarea motivelor de recurs se invocă autoritatea de lucru judecat a Sentinței civile nr.6577/02.07.2004, care a fost cenzurată prin dispozițiile primei instanțe.
În ceea ce privește locul plății, recurenta arată că în speță sunt aplicabile dispozițiile Codului civil, relativ la cherabilitatea părții, iar nu la portabilitatea ei.
Prin întâmpinarea formulată în cauză, intimatul pârât a solicitat respingerea recursului, arătând că, în prelungirea de drept a contractului de închiriere nu poate la nesfârșit, fără nicio limitare în timp, fiind contrară dispozițiilor art.1415 Cod civil, locațiunea neputând fi perpetuă, veșnică și ereditară.
În acest sens, sunt invocate dispozițiile art.1104 Cod civil, potrivit căruia plata trebuie să fie efectuată la locul convenit de părți, iar în contractul de închiriere se prevede că plata se va face direct pe bază de chitanță unuia dintre proprietari.
Examinând decizia în raport cu actele, lucrările dosarului și cu motivele de recurs, Curtea reține următoarele:
Încheierea actelor juridice este guvernată de principiul libertății de voință a părților contractante.
Voința juridică ce stă la baza contractului trebuie să se circumscrie în necesitatea de ordin juridic pe care o configurează dispozițiile art.5, art.966 și art.968 Cod civil.
În speță, se reține faptul că actul juridic înregistrat la Direcția Generală a Finanțelor Publice B - Administrația Finanțelor Publice sub nr.4770/2001, opozabil părților, respectă dispozițiile menționate și dă dreptul reclamantei la prelungirea la cerere, pe timpul vieții, a contractului de închiriere.
Acest contract este încheiat pe o durată nedeterminată și nu contravine în niciun fel dispozițiilor art.1415 Cod civil, cum în mod greșit a reținut instanța de apel, întrucât acest articol interzice înființarea locațiunilor ereditare, ceea ce nu vizează însă speța de față.
Contractul de închiriere devine obligatoriu potrivit prevederilor art.969 Cod civil, părțile fiind ținute de obligațiile stabilite în cuprinsul acestuia.
În cauză nu sunt aplicabile dispozițiile internaționale și ale Constituției privind nerespectarea dreptului de proprietate invocate generic de pârâtul - reclamant reconvențional în cuprinsul întâmpinării, în condițiile în care titularii dreptului de proprietate au dispus liber asupra prerogativelor acestuia, în baza principiului libertății de voință.
Din interogatoriul luat de către reclamantă în dosarul nr.2505/2004 al Judecătoriei Brașov, pârâtului din acea cauză, rezultă că pentru imobilul în litigiu reclamant a achitat întotdeauna la timp chiria.
Refuzul pârâtului - reclamant reconvențional de a încasa chiria, nu poate fi imputat reclamantei, în condițiile în care, după ieșirea din indiviziune a foștilor proprietari, nu s-au stabilit condițiile plății, având în vedere că anterior pronunțării Sentinței civile nr.8119/25.10.2004 a Judecătoriei Sectorului I B, plata chiriei se făcea către ceilalți coproprietari.
Pentru aceste considerente, în baza prevederilor art.312, alin.1 Cod procedură civilă, Curtea va admite recursul declarat de recurenta - reclamantă, împotriva Deciziei civile nr.74/2008 a Tribunalului Brașov, pe care o va modifica în tot, în sensul respingerii apelului formulat de apelantul pârât reconvențional și păstrării Sentinței civile nr.6570/2007 a Judecătoriei Brașov.
Pentru aceste Motive,
În Numele Legii,
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenta reclamantă împotriva Deciziei civile nr.74/17.03.2008 a Tribunalului Brașov, pe care o modifică în tot, în sensul că respinge apelul declarat de apelantul pârât - reclamant reconvențional, împotriva Sentinței civile nr.6570/10.07.2007 a Judecătoriei Brașov.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 9 octombrie 2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
Red.:-/10.11.2008
Dact.:-/ 3 ex./11.11.2008
Jud.apel:-; - Șt.;
Jud.fond:-.
Președinte:Carmen Maria TicăJudecători:Carmen Maria Tică, Ligia Vâlcu, Camelia
