Obligație de a face. Decizia 276/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 276
Ședința publică de la 26 Martie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Maria Cumpănașu
JUDECĂTOR 2: Gabriela Ionescu
JUDECĂTOR 3: Marin Covei
Grefier - -
Pe rol, judecarea recursului civil formulat de pârâta SC SA, împotriva deciziei civile nr. 513 din 20 decembrie 2007, pronunțată de Tribunalul Gorj în dosarul nr- în contradictoriu cu reclamantul și pârâta SC C SA - SUCURSALA MINIERĂ, având ca obiect obligație de a face
La apelul nominal, făcut în ședința publică, a răspuns intimatul reclamant, asistat de avocat, lipsind recurenta pârâtă SC SA și intimata pârâtă SC C SA - SUCURSALA MINIERĂ.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, după care;
Avocat pentru intimatul reclamant, a depus contractele de vânzare-cumpărare nr. 5/15.02.2008, 2/15.02.2008, 3/15.02.20084/15.02.2008 și nr. 8/15.02.2008 însoțite de procesul-verbal de predare-primire, protocolul încheiat la 20.05.1992, deciziile nr. 2010/05.06.2006, 2539/05.09.2006, 1797/15.05.2006, 1194/05.11.2007, 2540/05.09.2006, 2660/15.09.2006 și sentința nr. 2769/29.11.2005.
Instanța, apreciind cauza în stare de soluționare a acordat cuvântul asupra recursului.
Avocat pentru intimatul reclamant, a invocat dispozițiile art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului și a pus concluzii de respingere a recursului ca nefondat, menținerea deciziei pronunțată de Tribunalul Gorj ca temeinică și legală cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.
La sfârșitul ședinței de judecată s-a prezentat consilier juridic G pentru recurenta pârâtă SC SA, a depus delegația și a solicitat admiterea recursului așa cum a fost formulat.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin acțiunea înregistrată la 23.11.2005 reclamantul a chemat în judecată pârâta SC Energetic C SA - Sucursala Minieră solicitând să fie obligată să încheie cu reclamantul contract de vânzare cumpărare pentru imobilul situat în Tg. C, str. - -,.38,.2,.2, jud. G, la prețul calculat potrivit Decretului Lege 61/1990.
Prin sentința civilă nr. 329/10.02.2006, pronunțată de Judecătoria Tg.C în dosar nr-, a fost admisă acțiunea, a fost obligată pârâta să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul în litigiu la prețul de 2972,99 lei, cu cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr.331 din 18.04.2006 a Tribunalului Gorj, s-a respins apelul ca nefondat.
Recursul declarat de pârâtă a fost admis prin decizia civilă 2535/5.09.2006 a Curții de APEL CRAIOVA, care casat ambele hotărâri și a trimis cauza spre rejudecare, cu motivarea că Sucursala Minieră nu are personalitate juridică și pentru se cita în cauză Energetic C SA.
După rejudecare, Judecătoria Tg. C respins acțiunea prin sentința civilă 3045/11.09.2007, motivând că reclamantul nu are calitate procesuală activă, neavând calitatea de chiriaș, deoarece contractul de închiriere nr. 9224/1993 a fost încheiat cu, socrul reclamantului.
Prin decizia civilă 513/20 dec. 2007 Tribunalul Gorja admis apelul reclamantului, a schimbat sentința în sensul admiterii acțiunii. fost obligată pârâta să încheie cu reclamantul contract de vânzare cumpărare pentru apartament, la prețul de 3298 lei. S-a respins excepția lipsei calității procesuale active și a fost menținută sentința privind respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a Sucursalei Miniere. Intimata a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, tribunalul a reținut că reclamantul are calitatea de chiriaș deoarece prin actul adițional nr. 2/2007 la contractul de închiriere a devenit titularul contractului. S-a considerat că sunt aplicabile dispoz. art.7 din Lg.85/1992, potrivit căreia locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decr.Lg.61/1990 și Lg.85/1992, fiind prevăzute și condițiile de stabilire a prețurilor de vânzare a locuințelor.
S-a arătat că actele normative menționate realizează o măsura de protecție socială, în favoarea chiriașilor.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC Energetic C, motivând că reclamantul nu are calitatea de chiriaș, nefiind schimbat titularul contractului de închiriere anterior cu avizul locatorului, astfel că reclamantul nu are calitatea de a solicita vânzarea locuinței. S-a arătat, de asemenea, că legea 85/1985 nu este aplicabilă în speță, deoarece imobilul poate fi înstrăinat doar în temeiul OUG 130/2004, față de care trebuia calculată valoarea de înstrăinare a imobilului. A fost criticată decizia sub aspectul prețului stabilit de instanța de apel, arătându-se că prețul de vânzare trebuie stabilit la 12 495 lei. S-au invocat și alte hotărâri judecătorești date de instanțe de judecată în sensul celor solicitate de recurentă. S-a arătat că legea 85/1992 nu poate fi aplicată deoarece la data intrării în vigoare a acesteia locuința nu era finalizată, fiind dată în funcțiune la 4.11.1992.
La data de 19 martie 2008 intimatul a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului și arătându-se că stabilirea unui preț la valoarea de circulație încalcă prevederile art 6 și 13 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Recursul este fondat pentru următoarele considerente.
Contractul de închiriere este un contract consensual, forma scrisă a acestuia fiind necesară doar pentru dovedirea sa, iar între părți dovada poate fi făcută cu orice înscris din care rezultă voința lor de a închiria, cuantumul chiriei și obiectul locațiunii.
Este nefondată susținerea recurentei privind lipsa calității de chiriaș reclamantului și, de aici, lipsa calității procesuale active.
Inițial, apartamentul în care locuiește reclamantul a fost închiriat socrului reclamantului, prin contractul nr. 9224/19.11.1993, însă, prin actul adițional nr. 2/2007 Sucursala Minieră convenit ca reclamantul să aibă calitatea de locatar, stabilindu-se un nou cuantum al chiriei și perioada de valabilitate a contractului. Sucursala avea dreptul de a încheia acte de administrare, din categoria cărora face parte și contractul de închiriere, iar schimbarea titularului contractului s-a făcut cu acordul sindicatului, reclamantul fiind la data respectivă încadrat la unitatea locatoare.
Mai mult, din adresa 7290/12.10.2005 recurenta pârâtă recunoaște calitatea de chiriaș a reclamantului, comunicându-i acestuia că a fost aprobat cuantumul chiriei și invitându-l să își exprime intenția de a cumpăra locuința.
Aceste acte fac dovada deplină calității de chiriaș, astfel că excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului a fost corect respinsă de instanța anterioară.
Recurenta pârâtă s-a apărat în sensul că locuința, nefiind finalizată la data apariției legii 85/1992, nu poate face obiectul vânzării către chiriași. O astfel de apărare este fondată în ce privește obligația de a vinde potrivit legii 85/1992, însă obligația vânzării este instituită prin OUG 130/2004, act normativ special, adoptat pentru vânzarea locuințelor din patrimoniul unităților din domeniul energetic.
Astfel, legea 85/1992, a stabilit obligația unității proprietare de a vinde către chiriași locuințele care erau construite la data intrării sale în vigoare ( luna iulie 1992).
Sub aspectul obiectului vânzării, art. 7 alin 1 din lege se referă la locuințele construite, fiind evident că s-au avut în vedere acele locuințe care erau deja date în funcțiune, asupra cărora se încheiase procesul verbal de recepționare a lucrării între proprietar ( beneficiar) și constructor sau antreprenor. O astfel de interpretare era prevăzută expres în legea 4/1973, abrogată explicit prin legea 50/1991, dar rezultă și din natura contractului de construire a locuințelor, a contractului încheiat cu antreprenorul. Astfel, prin contract, antreprenorul se obligă să realizeze o construcție, până la termenul stabilit, dar data executării acestei obligații este data când are loc recepția finală a lucrării. Chiar dacă anterior datei recepționării lucrarea era edificată, antreprenorul nu se poate considera eliberat de obligația rezultată din contract până când nu este predat bunul beneficiarului. În atare ipoteză, orice drepturi sau obligații s-ar naște pentru beneficiar sau terți în legătură cu construcția, ele nu pot fi raportate decât la data recepționării lucrării, când dreptul de proprietate asupra întregii lucrări este transmis către beneficiar.
Nu au relevanță sub acest aspect dispozițiile art 2 din legea 85/1992, deoarece textul se referă la o situație specială, aceea a locuințelor construite din fondurile statului, iar norma specială derogă de la norma de drept comun și nu poate fi aplicată decât situațiilor pe care le reglementează expres.
Legea a avut în vedere, practic, două categorii de locuințe: cele construite din fondul unităților economico sociale, pentru care s-a impus condiția de a fi construite la data intrării în vigoare a legii, și cele construite din fondurile statului, pentru carte s-a permis vânzarea chiar dacă erau în curs de execuție. Dacă s-ar fi intenționat a se institui obligația de vânzare pentru toate tipurile de locuințe, construite sau în curs de construire, s-ar fi făcut o referire expresă și în art 7 al legii, cu același conținut ca dispoziția din art 2.
În speță, s-a făcut dovada că blocul din care face parte locuința în litigiu, proprietatea recurentei a fost recepționate în luna noiembrie 1992, adică după intrare în vigoare a legii 85/1992. Prin urmare, drepturile stabilite de lege chiriașilor nu pot fi aplicate în speță prin raportare la legea 85/1992, cât timp una din condițiile existenței obligației unității de a vinde, aceea ca locuința să fi fost construită la data intrării în vigoare a legii, nu era îndeplinită.
Chiar dacă temeiul dreptului reclamantului de a cumpăra nu îl constituie legea 85/1992, există obligația unității pârâte de a vinde, în condițiile actului normativ special, așa cum s- arătat mai sus.
Recursul este fondat în ce privește cuantumul prețului de vânzare.
Vânzarea cumpărare de locuințe aflate în patrimoniul unor societăți comerciale reprezintă un contract căruia, prin legi speciale, i s-au prevăzut anumite clauze, condiții, pe care părțile contractante sunt ținute să le respecte, astfel că voinței de a contracta i-au fost adăugate de legiuitor anumite îngrădiri.
Potrivit art 4 din OUG 130/2004, stabilirea prețului pentru vânzarea cumpărarea de locuințe aflate în proprietatea unei societăți comerciale din domeniul energetic, din care face parte și recurenta pârâtă, se face după evaluarea acestora de evaluatori persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii.
" potrivit legii" introdusă în prima frază a articolului 4 din ordonanță i se pot da două interpretări. Prima, ar fi aceea că autorizarea evaluatorilor se face potrivit legii, deci sintagma ar privi substantivul evaluatori aflat înaintea virgulei, în propoziție. O astfel de interpretare nu poate fi primită deoarece în propoziția imediat următoare, ordonanța face referire expresă la selecționarea evaluatorilor, ceea ce duce la concluzia că ar fi fost inutil a se repeta de două ori în același text de articol că evaluatorii trebuie autorizați în condițiile legii.
Cea de a doua interpretare, apreciată de instanță ca fiind cea avută în vedere de legiuitor, este aceea că sintagma " potrivit legii" se referă la faptul că evaluarea propriu zisă se face potrivit legii, adică potrivit oricăror acte normative care stabilesc modalități de evaluare a imobilelor. Prin urmare, sintagma privește modul de evaluare, iar nu modul de numire sau autorizare evaluatorilor.
OUG 130/2004 nu cuprinde referiri la legea după care se face evaluarea locuinței, nu face trimitere la Decretul Lege 61/1990 sau la legea 85/1992, care, fiind legi cu caracter special, trebuie aplicate doar acelor situații care îndeplinesc toate condițiile stabilite de ele. În absența unei referiri exprese la o lege specială, dispoziția din art. 4 trebuie înțeleasă în sensul că evaluarea se face potrivit normelor generale de evaluare, avute în vedere de experții în materie, la care s-au raportat și evaluările făcute de pârâtă și care sunt diferite de prețul pieții.
Concluzia care se impune este aceea că reclamanții nu pot pretinde a se încheia contractul de vânzare cumpărare al locuinței ce nu era recepționată de proprietar anterior lunii iulie 1992 la prețul special stabilit de legea 85/1992 iar în situația în care locuința este proprietatea unei societăți comerciale din domeniul energetic, vânzarea trebuie făcută în condițiile actului normativ special, OUG 130/2004. Potrivit acestuia, evaluarea locuinței pentru stabilirea prețului de vânzare nu se face prin raportare la legea 85/1992, ci la legislația cu caracter general în materia evaluării construcțiilor, respectiv Decretul 93/1977.
O astfel de interpretare a legii, respectiv a OUG 130/2004 nu este discriminatorie și nu încalcă dreptul reclamantului la un proces echitabil, în sensul art 6 din CEDO.
Potrivit art 14 din convenție, constituie discriminare aplicarea unui tratament, unui regim juridic diferit unor situații similare, fără existența unor diferențieri obiective. Așadar, art 14 interzice aplicarea unei diferențe de tratament unor situații analoage sau comparabile ( Hotarârea Marcks Belgiei din 13.06.1979 și Hotărârea Beian României din 6.12.2007).
În speță, însă, legea specială diferențiază calitatea de chiriaș în funcție de unitatea care are în patrimoniu locuința ce urmează a fi cumpărată și, mai mult, legea cu caracter general, nr 85/1992, nu poate fi aplicabilă cât timp una din condițiile cerute de ea pentru existența obligației de vânzare nu era îndeplinită și anume aceea de a fi construită locuința la data intrării sale în vigoare.
Prin urmare, nu există identitate de situație între chiriașii are au cumpărat locuința potrivit actului normativ general și cei cărora li se aplică actul normativ cu caracter special, iar acolo unde nu există identitate de situație se pot institui tratamente juridice diferite.
OUG 130/2004 îndeplinește condițiile calitative cerute legii de Curtea europeană a drepturilor omului, fiind o lege accesibilă și previzibilă. Astfel, dreptul la cumpărarea locuințelor și prevederea specială a stabilirii prețului în condițiile art. 4 este conținut într-un act normativ compatibil cu principiul preeminenței dreptului recunoscut în preambulul CEDO, care oferă suficiente garanții împotriva încălcărilor arbitrare ale drepturilor recunoscute chiriașilor.
Prețul stabilit în condițiile art 4 din OUG 130/2004, deși mai mare decât cel calculat potrivit Decretului Lege 61/1990, nu este unul la nivelul pieței imobiliare, ci un preț accesibil, calculat de experți pe baza unui decret care cuprinde criterii de evaluare fixe, expres determinate, ceea ce asigură protejarea intereselor și drepturilor chiriașilor.
Potrivit art 304 pct 9 c, constatând că tribunalul a făcut o greșită aplicare a dispoz art 4 din OUG 130/2004, se va admite recursul și în temeiul art 312.c se va modifica în parte decizia în sensul că se va stabili prețul de vânzare al locuinței la suma de 12 495 lei. Se vor menține restul dispozițiilor deciziei, privind modul de soluționare a cererii pentru obligarea la cheltuieli de judecată la fond și în apel și privind obligația de a vinde stabilită în sarcina pârâtei.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâtul C împotriva deciziei civile nr. 513/20 dec. 2007 pronunțată de Tribunalul Gorj în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâta C - SUCURSALA MINIERĂ și reclamantul.
Modifică decizia, în parte, în sensul că stabilește prețul de vânzare al locuinței situată în Tg.C, str.- -,.38,.10,.2, jud.G, la suma de 12 495 lei.
Menține restul dispozițiilor deciziei.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 26 martie 2008.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.jud.-
4ex/31.03.2008
a-N,
Președinte:Maria CumpănașuJudecători:Maria Cumpănașu, Gabriela Ionescu, Marin Covei
