Obligație de a face. Decizia 39/2010. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL GALAȚI
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.39/
Ședința publică de la 27 Ianuarie 2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Luminita Cristea
JUDECĂTOR 2: Anica Ioan
JUDECĂTOR 3: Romeo Jirlăianu
Grefier - -
-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
Pentru astăzi fiind amânată soluționarea recursului civil declarat de reclamantul, cu domiciliul în M,-, -escăruș,.A,.4,.404 împotriva deciziei civile nr.780/12.12.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 15 ian.2010, când, instanța având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 27.01.2010, când,
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Din actele și lucrările dosarului rezultă următoarele:
Prin cererea formulata de reclamantul în contradictoriu cu pârâta - SA a solicitat Judecătoriei Mangalia obligarea pârâtei să-i vândă garsoniera situată în municipiul M,-, Cămin,.A,.4,.404, să oblige pârâta la daune cominatorii de 500.000 lei pe zi de la data rămânerii definitive a hotărârii ce se va pronunța în cauză și până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și să dispună obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
In motivarea cererii reclamantul a arătat că la începutul anului 2001 pârâta a încheiat în favoarea sa un contract de închiriere denumit "proces verbal de predare primire a suprafeței locative" pentru garsoniera de la adresa sus menționată. Contractul de închiriere a fost încheiat pentru un an însă, la expirarea acestuia a fost încheiat un alt contract în aceleași condiții, procedându-se în același mod.
In prezent locuiește în garsonieră în baza cobtractului de închiriere pentru 1 an, iar acest spațiu este unica posibilitate locativă.
Blocul în care este situată garsoniera a mai arătat reclamantul - a fost dat în folosință la începutul anilor 1970, fiind construit fdin fondurile statului, iar locuința nu este locuință de intervenție ci locuința de serviciu, astfel că, deși nu este salariat al pârâtei, beneficiază de prevederile art.7 alin.5 din Legea nr.85/1992 republicată.
A mai susținut că în temeiul art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, a solicitat de nenumărate ori conducerii pârâtei să-i vândă garsoniera însă, de fiecare dată, a fost refuzat, iar cererile scrise adresate în același sens nu i-au fost primite, motiv pentru care a promovat prezenta acțiune.
In drept au fost invocate disp.art.1, art.7 și art.19 din Legea nr.85/1992 republicată, Decretul-Lege nr.61/1992, Legea nr.114/1996 republicată, art.1082 cod civil și art.274 Cod procedură civilă.
In dovedirea cererii, reclamantul a solicitat administrarea probelor cu interogatoriul pârâtei, cu înscrisuri, martori etc.
Cererii i-au fost anexate copii de pe chitanțe care atestă achitarea chiriei.
Cererea a fost timbrată cu taxa judiciară de timbru în sumă de 146.000 ROL și timbru judiciar în valoare de 3000 ROL.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată arătând că este o societate comercială pe acțiuni având ca obiect de activitate prestarea de servicii de cazare în spații care alcătuiesc activele societății, iar în aceste condiții cauza nu are caracter civil ci comercial.
De asemenea, pârâta a formulat și cerere reconvențională solicitând evacuarea necondiționată a reclamantului și a membrilor familiei sale ca urmare a pierderii dreptului de uz a spațiului prin expirarea raporturilor de locațiune, obligarea acestuia la plata lipsei de folosință a spațiului deținut fără titlu la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâta a formulat și cerere de chemare în garanție a Statului Român, prin Ministerul Finanțelor și a APAPS B pentru aos prijini în prezenta cauză.
Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului, succesor legal al APAPS, în calitate de chemat în garanție, a depus întâmpinare la cererea de chemare în garanție, iar pe fondul cererii a solicitat respingerea acesteia ca neîntemeiată.
Prin sentința civila nr. 2155/07.11.2005 Judecătoria Mangaliaa declinat
competența de soluționare a cauzei în favoarea secției comerciale a Tribunalului Constanța.
Aceasta instanța la rândul său și-a declinat competența de soluționare în
favoarea Judecătoriei Mangalia - sentința civilă nr. 1246//21.03.2006.
În soluționarea conflictului negativ de competență prin sentința civilă Nr.
33// 07.06.2006 Curtea de Apel C-ța a stabilit competenta de soluționare în favoarea Judecătoriei Mangalia.
Prin sentința civilă Nr.891/C/25.04.2007 Judecătoria Mangaliaa declinat
competența în favoarea Judecătoriei Constanța cu motivarea că dreptul de a cumpăra imobilul nu izvorăște din contractul de locațiune ci din dispozițiile Legii Nr.85/1992.
Prin sentința civilă Nr. 6985/21.04.2008 Judecătoria Constanțaa respins
excepția lipsei calității procesuale active, excepția lipsei calității procesuale pasive și cea a inadmisibilității acțiunii ca neîntemeiate, precum și cererea principală.
Totodată a admis cererea reconvențională în parte și a dispus evacuarea
reclamantului din spațiu, respingând cererea de plată lipsei de folosință.
În motivarea acestei soluții prima instanță a reținut că beneficiul de a
cumpăra locuința potrivit dispozițiilor Decretului nr.61/1990 și ale Legii nr.85/1992, precum și obligarea persoanei deținătoare de aov inde sunt condiționate în mod esențial de existența unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, precum și de existența unei locuințe în înțelesul dat de dispozițiile Legii nr.114/1996, iar în cauză spațiul locativ nu poate fi inclus într-o astfel de categorie, nefiind cu dependințele corespunzătoare dată de definiția actului normativ care reglementează regimul juridic al acestora.
S-a arătat astfel că spațiul locativ ocupat de către reclamant nu se încadrează în prevederile Legii nr.114/1996, care reglementează regimul juridic al locuinței, iar între părți nu au existat relații de tip angajat angajator, iar ultimul contract de închiriere încheiat a expirat și nu a mai fost prelungit prin acordul părților.
In ceea ce privește cererea reconvențională s-a reținut că la momentul actual nu mai justifică un titlu locativ valabil, astfel încât se justifică evacuarea reclamantului pârât și a familiei acestuia din imobilul situate în Municipiul M,-, -ămin,.A,.404, județul
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul.
Prin decizia civila nr. 780/12.12.2008 Tribunalul Constanțaa respins ca
nefondat apelul pentru următoarele considerente:
Potrivit dispozițiilor art.295 Cod procedură civilă instanța de apel va verifica în limitele căii de atac promovate aplicarea legii și stabilirea situației de fapt în raport de împrejurările deduse judecății și probatoriile administrate în cauză.
In speță, reclamantul a încheiat cu pârâta - CM SA C procesul verbal de predare a locuinței situată în Municipiul M,-, Bloc cămin,.A,.404, jud.C, fără a întocmi un contract de închiriere în formă scrisă cu această societate, termenul de folosire a spațiului locativ fiind de un an, până la 01.09.2005.
Motivele de critică ale hotărârii primei instanțe vizează atât modalitatea de soluționare a cererii de chemare în judecată principală privind obligația de a face, respectiv de a obliga pârâta - CM SA C la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în ceea ce privește locuința situată în Municipiul M,-, -escăruș.A,.404, județul C cât și cererea reconvențională formulată de către pârâta reclamanta - CM SA
Dispozițiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 reglementează faptul că, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului.
Normele mai sus invocate, reprezintă o excepție de la principiul autonomiei de voință, respectiv a libertății contractuale prevăzute de dispozițiile art.969 Cod civil, astfel încât, trebuie aplicate strict la cazurile și condițiile reglementate în mod expres prin actul normativ menționat.
Urmează a se avea în vedere și faptul că, acest act normativ a fost adoptat ca o măsură de protecție pentru chiriașii care ocupau spațiile locative realizate din fondurile statului și care au intrat în proprietatea unităților economice în procesul de privatizare, legea urmând să rezolve chiar situația celor care, la momentul adoptării acesteia aveau nevoie de o asemenea măsură.
Imprejurarea că aceasta constituia motivul care a determinat încălcarea principiului autonomiei de voință al părților și implicit și limitarea dreptului de proprietate sub aspectul prerogativei dispoziției, a reprezentat o nouă de acordare a unor drepturi la cumpărare de către chiriașii beneficiari ai unor asemenea contracte de locațiune la momentul adoptării legii.
Totodată, în conformitate cu dispozițiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, modificată, privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat se reglementează distinct situația locuințelor ocupate de chiriași în baza contractelor de închiriere perfectate până la data intrării în vigoare a acestui act normativ, întrucât, dacă s-ar accepta punctul de vedere exprimat de către apelantul-reclamant nu ar mai fi fost necesară prevederea cuprinsă în art.7 alin.5 din Legea nr.85/1992, care se referă la înstrăinarea locuințelor de serviciu, deținute sau construite din fonduri proprii de către unitățile economice și care vânzare se poate realiza numai cu acordul conducerii locatorului respectiv.
Prin adoptarea actelor normative mai sus menționate, s-a făcut distincție între situația chiriașilor cu contract de închiriere încheiat până la data intrării în vigoare a acestui act normativ de situația titularilor unor contracte de închiriere perfectate ulterior acestui moment, nu ar mai fi reglementat dispoziția menționată în aliniatul 5, al aceluiași articol, sau s-ar fi referit numai la locuințele construite din fonduri proprii, nu și la cele deținute de unitățile economice.
După modificarea Legii nr.85/1992, hotărârea de înstrăinare și condițiile translației dreptului de proprietate asupra locuințelor de serviciu se poate realiza numai în condițiile art.7 alin.5 deci numai cu acordul unităților economice, iar în lipsa acestui acord, instanțele de judecată nu au posibilitatea să dispună obligarea unităților la înstrăinarea acestor bunuri din patrimoniul lor și respectiv suplinirea acordului de voință al unei părți contractante.
In jurisprudență s-a statuat faptul că titularii contractelor de închiriere a suprafețelor locative construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, încheiate anterior modificărilor aduse prin legea nr.85/1992, modificate ulterior prin Legea nr.76/1994, pot solicita instanței de judecată obligarea unităților la încheierea contractelor de vânzare a suprafețelor locative respective, numai dacă acestea nu sunt locuințe de intervenție.
Prin urmare, dreptul de a cumpăra și respectiv obligația corelativă de a vinde se pot concretiza printr-un contract de vânzare-cumpărare a spațiului locativ respectiv, numai în considerarea calității de chiriaș, la momentul intrării în vigoare a legii, contractul de vânzare cumpărare cu privire la un bun fiind guvernat de principiul libertății de voință contractuală, astfel cum este acesta definitiv de dispozițiile art.969 cod civil, potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege, între părțile contractante.
A dispune obligarea reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamantul înseamnă chiar o ingerință în respectarea proprietății unei persoane, ceea ce contravine chiar dispozițiilor art.1 din Protocolul nr.1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului, norme care se aplică cu prioritate și implicit o limitare a dreptului de dispoziție asupra bunului de către titularul dreptului de proprietate, și instituie de fapt o limitare a principiului autonomiei de voință al părților.
In cauză, durata locațiunii încheiate de părți a fost determinată, respectiv pe o perioadă de un an, iar aceasta a expirat prin ajungerea la termen, la începutul anului 2005, fără a mai fi ulterior prelungit prin acordul de voință al părților contractante.
Prin urmare, reclamantului nu îi sunt aplicabile dispozițiile art.7 din Legea nr.85/1992, întrucât la data intrării în vigoare a respectivului act normativ acesta nu era beneficiarul unei locațiuni pentru imobilul în litigiu, valabil încheiată.
Pentru aceste considerente, Tribunalul a apreciat că în mod întemeiat prima instanță a dispus respingerea acțiunii principale și admiterea cererii reconvenționale formulată de către pârâta reclamanta - CM SA
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul, solicitând admiterea
acestuia, modificarea în tot a sentinței și a deciziei de apel și admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
În motivarea in drept a recursului a invocat art. 304 pct. 9 Cod procedură
civilă iar în motivarea în fapt a susținut că instanțele nu au judecat în mod temeinic și legal cauza, deși din toate probele rezultă că locuința pe care o ocupă în baza unui contract de închiriere este locuință de serviciu și că tot blocul cămin este format din astfel de locuințe de serviciu.
A mai arătat ca prin decizia nr. 5 din 21.01.2008 Înalta Curte de Casație și
Justiția a stabilit ca prevederile Legii Nr. 85/1992 se aplica și contractelor de închiriere care au luat ființă sub imperiul său. A mai reiterat recurentul ca blocul a fost construit între anii 1974-1975 din fondurile statului și pârâta a devenit proprietara acestui bloc urmare procesului de privatizare. Față de această situație beneficiază de prevederile art. 7 alin.5 din Legea nr. 85/1992 și nu de cele ale art. 7 al.și.7 din același act normativ.
Recurentul a mai criticat hotărârile anterioare și pentru ca ambele instanțe au
interpretat eronat prevederile Legii nr. 85/1992, care nu are o aplicare limitată în timp în sensul ca beneficiază de aceasta doar chiriașii care aveau contractul de închiriere la data intrării sale în vigoare, din conținutul său nerezultând o astfel de interpretare. Mai mult prin decizia civilă Nr.5/21.01.2008 Înalta Curte de Casație și Justiție în recursul în interesul legii a statuat că locuințele de serviciu construite din fondurile statului se vând titularilor de contracte de închiriere, indiferent de data încheierii acestora.
Pârâta a solicitat respingerea recursului deoarece instanțele nu au reținut
caracterul de locuință de intervenție pentru ca nimeni nu a făcut o astfel de susținere așa cum eronat critica recurentul.
In întimpinarea sa a reiterat apărările din fata instanței de fond și a celei de
apel. Astfel a susținut intimata ca soluțiile instanțelor sunt legale deoarece în cauza nu este vorba de un contract de închiriere așa cum cere Legea nr. 114/1996,fiind compus doar dintr-o cameră iar dependințele în folosința comună, că recurentul a folosit acest spațiu în baza unui proces verbal încheiat după intrarea în vigoare a Legii Nr. 85/1992 ca acesta nu a avut niciodată calitatea de salariat a intimatei, că imobilul face parte din patrimoniul societății care este o firmă cu capital privat garantat de Constituția României și ca are ca obiect de activitate închirierea spațiilor de cazare.
Recursul declarat este întemeiat.
Instanțele de judecata au dat o interpretare eronată dispozițiilor legale
incidente in cauză.
Potrivit art.7 alin.1 ultim din Legea Nr. 85/1992, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor
contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
de prevederile alin. 1 și chiriașii care nu sunt angajații
unităților proprietare.
Analizând îndeplinirea acestor condiții în speță prima instanță a reținut că
reclamantul are calitatea de chiriaș în baza procesului verbal de predare primire a suprafeței locative care are caracterul unui contract de închiriere ca forma a locațiunii de drept comun. S-a respins ca nefondata susținerea pârâtei în sensul denunțării unilaterale a contractului de către reclamant în momentul refuzului plății chiriei majorate S-a reținut că potrivit actelor dosarului cererea de majorare a fost respinsa la data ulterioară introducerii prezentei cauze ceea ce face să fie îndeplinită condiția calității de chiriaș a solicitantului cumpărător.
De asemenea a reținut aplicabilitatea Legii nr. 85/1992 și contractelor de
închiriere după intrarea în vigoare a legii.
Judecătoria Constanța însa a respins acțiunea pe motivul că nu este
îndeplinită condiția de "locuință" în sensul reglementat de art.2 din Decretul-Lege nr. 61/1990 camera deținută de către reclamant nu constituie o locuință în accepțiunea textului.
In condițiile in care a formulat apel doar reclamantul instanța de apel
trebuia să verifice soluția primei instanțe doar sub aspectul îndeplinirii sau nu a celei de-a treia condiție prev. de art. 7 din Legea Nr.85/1992.
Tribunalul Constanța nu a verificat defel motivul pentru care a fost respinsă
acțiunea ci a reanalizat condiția aplicabilității legii la contractele ulterioare și valabilitatea contractului de închiriere, creându-i reclamantului o situație mai grea în propria cale de atac și totodată făcând și o aplicare greșită a legii.
Potrivit art. 329 pct. 3 teza 2 cod procedură civilă dezlegarea dată
problemelor de drept judecate în cadrul recursului în interesul legii, este obligatorie pentru instanțe.
In interesul legii cu privire la problema aplicabilității dispozițiilor Legii nr. 85/1992 republicată, Înalta Curte de Casație si Justiție a admis recursul în interesul legii și a stabilit ca dispozițiile acestei legi sunt aplicabile și contractelor de închiriere încheiate după data intrării in vigoare a acestui act normativ.
În considerentele acestei decizii s-a arătat ca legea nu condiționează
obligativitatea vânzării de existenta unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiționată doar situația locuințelor, care potrivit dispoz. art. 7 alin.1 din lege, au fost construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii.
S-a mai reținut în considerentele deciziei invocate mai sus ca, rațiunea
acestei interpretări este impusă nu numai de conținutul neechivoc al textelor de lege menționate, dar și de scopul adoptării acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chiriaș al unei locuințe construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinței respective, prin cumpărare, în anumite condiții de preț și de creditare.
În cazul in care legiuitorul ar fi dorit ca de dispozițiile acestei legi să
beneficieze doar o anumită categorie de chiriași, respectiv cei care aveau contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a actului normativ, excluzându-i deci pe chiriașii ulteriori, ar fi prevăzut în mod expres aceasta.
Pe de altă parte,prin dispozițiile art. 2 alin.2și 3, art.6 alin 2 si ale art.7
alin.7și 9 din Legea nr.85/1992 se stabilesc în mod expres, imperativ și limitativ categoriile de locuințe care nu pot fi înstrăinate.
Așadar, în mod greșit Tribunalul au respins apelul reclamantului cu
motivarea că legea nu se aplică și contractului reclamantului care s-a încheiat după apariția Legii nr. 85/1992.
Tot nelegală este și reținerea de către instanța de apel neaplicării Legii
nr.85/1992 întrucât contractul de închiriere expirase la începutul anului 2005 fără a mai fi prelungit ulterior prin acordul de voință al părților.
Sub acest aspect s-a pronunțat judecătoria și pârâta nu a declarat apel, astfel
ca instanța de apel nu mai trebuia sa reanalizeze si să schimbe constatările primei instanțe. Reclamantul are calitatea de chiriaș pentru cele reținute de prima instanță dar și pentru ca potrivit art.1437 Cod civilă după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie atunci se consideră locațiunea ca reînnoită, efectele ei se reglementează după dispozițiile relative la locațiunea fără termen care impun notificarea concediului. In cauză nu există nici o notificare din partea pârâtei.
Cu privire la noțiunea de locuință însă Curtea apreciază că prima instanță a
dat o interpretare limitată dispozițiilor legale, atâta vreme cât o astfel de interpretare nu se regăsește în conținutul Legii nr. 85/1992.
In aceste condiții Curtea apreciază ca recursul reclamantului este întemeiat și
urmează a fi admis.Ca efect va modifica decizia de apel în sensul admiterii apelului și a schimbării în parte a sentinței cu privire la fondul cauzei. In rejudecare se va admite acțiunea reclamantului și va fi obligata pârâta să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu reclamantul în condițiile Legii nr. 85/1992 și a Decretului-Lege nr.60/1990 asupra spațiului de locuit din căminul,.404 ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 1442/01.03.2005. Ca efect se va respinge cererea reconvenționala în totalitate.
Văzând și dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul reclamantului, cu domiciliul în M,-, -escăruș,.A,.4,.404 împotriva deciziei civile nr.780/12.12.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-.
Modifică decizia civilă nr.780/12.dec.2008 a Tribunalului Constanța în sensul că admite apelul reclamantului împotriva sentinței civile nr.6985 din 21.04.2009 a Judecătoriei Constanța pe care o schimbă în parte și în rejudecare:
Admite acțiunea principală.
Obligă pârâta - CM SA C să vândă reclamantului locuința nr.404,.4,.A, -ămin, din-, M, compusă dintr-o cameră de 15,09 mp. și hol de 04,63 mp. - baie 19,72 mp WC 19,72 și hol 59,67 mp, conform Legii nr.85/1992 și Decretului-Lege nr.61/1990.
Respinge cererea reconvențională.
Obligă pârâta intimată să plătească 521,6 RON cheltuieli de judecată către reclamant în toate fazele de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 27 Ianuarie 2010.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - -
Grefier,
- -
Red.AI-28.01.2010
Dact.MH-12.02.2010/6 ex.
Fond: judecător
Apel: judecători:-
Președinte:Luminita CristeaJudecători:Luminita Cristea, Anica Ioan, Romeo Jirlăianu
