Obligație de a face. Decizia 459/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 459
Ședința publică de la 20 Mai 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Oana Ghiță
JUDECĂTOR 2: Maria Cumpănașu
JUDECĂTOR 3: Costinela Sălan
Grefier - -
Pe rol, rezultatul dezbaterilor din data de 13 mai 2008 privind recursurile declarate de reclamanta și pârâtul G împotriva deciziei civile nr. 313 din 07 noiembrie 2007, pronunțată de Tribunalul Olt în dosar nr-, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal, au lipsit părțile.
Procedură legal îndeplinită.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din 13 mai 2008, care face parte integrantă din prezenta decizie, și când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a dispus amânarea pronunțării pentru data de azi 20 mai 2008.
CURTEA
Asupra recursurilor de față:
La data de 01.06.2006 s-a înregistrat sub nr.6406/2006 acțiunea civilă promovată de reclamanta în contradictoriu cu pârâtul G prin care s-a solicitat obligarea acestuia la ridicarea construcțiilor situate pe terenul reclamantei precum și obligarea acestuia la astuparea ușilor și ferestrelor existente la imobilul clădire aparținând pârâtului și situate pe latura vecină cu proprietatea reclamantei.
În motivarea acțiunii, reclamanta aratat faptul că prin sentința civilă nr.4546/23.09.2005, pronunțată de Judecătoria Slatina, definitivă și irevocabilă, au fost obligați pârâții și G să îi lase în deplină proprietate și liniștită posesie un teren în suprafață de 99 mp situat în localitatea S, județ O pe- cu vecinii la -, G, la --, la S-, la V-.
Arată reclamanta că pe terenul identificat în sentință în suprafață de 99 mp a fost edificată ilegal o construcție ce inițial a avut destinația de garaj, iar ulterior a fost amenajată ca spațiu comercial, respectiv unitate de alimentație publică dotată cu terasă ce ocupă restul terenului de 99 mp, aferent construcției.
Susține reclamanta că deși pârâtul are cunoștință de existența titlului executoriu sentință civilă pronunțată în revendicare, acesta refuză să își ridice construcția.
Mai arată reclamanta faptul că imobilul casă de locuit care se învecinează cu terenul revendicat are uși și ferestre ce se deschid spre proprietatea sa așa încât se impune astuparea acestora întrucât nu respectă servitutea de vedere.
Întrucât pârâtul refuză de bunăvoie să își ridice construcția situată pe terenul de 99 mp, solicită ca acesta să fie obligat să demoleze construcțiile, iar reclamanta să fie autorizată să demoleze ea însăși construcția, în măsura în care pârâtul nu va executa voluntar obligația de ridicare a construcție, precum și să fie obligat să își astupe ușa și ferestrele ce încalcă servitutea de vedere.
Acțiunea a fost întemeiată în drept fiind invocate dispozițiile art.1073 cod civil și art.494 Cod civil, a fost corespunzător timbrată în dovedire fiind solicitată proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul părților, proba testimonială, proba cu expertiza tehnică.
Pârâtul a formulat întâmpinare prin care s- apărat împotriva pretențiilor reclamantei susținând faptul că este cumpărător de bună credință atât în privința terenului de 246,12 mp, cât și asupra imobilului casă cu anexă garaj și terasă, așa cum rezultă din contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1157/20.06.2003, și pe cale de consecință este și constructor de bună credință în privința îmbunătățirilor aduse după cumpărare imobilului ce face obiectul contractului.
La aceeași dată - 10.10.2007 - pârâtul a formulat și cerere reconvențională, prin care a solicitat să se constate că în temeiul dispozițiilor art.494 Cod civil are un drept de retenție asupra imobilului construcție în privința cărei reclamanta solicită ridicarea, drept de retenție care urmează să fie menținut până la achitarea de către reclamantă a contravalorii construcției.
A arătat că prin sentința civilă dată în revendicare împotriva sa, instanța a respins capătul de cerere privind anularea contractului de vânzare - cumpărare constatând că este cumpărător de bună credință și prin urmare, susține pârâtul, pretenția reclamantei a fi obligat să ridice construcția este lipsită de temeinicie.
Pârâtul a mai arătat faptul că decizia data de ICCJ în recursul în interesul legii, prin care vânzătoarea a fost obligată să respecte dreptul de proprietate pentru terenul de 99 mp, este ulterioară contractului de vânzare - cumpărare prin care a dobândit garajul iar la momentul încheierii actului de vânzare atât el cât și vânzătoarea au fost contractanți de bună-credință.
S-a invocat faptul că toate construcțiile, inclusiv garajul a cărei demolare se cere, le-a dobândit prin contract și adus doar mici îmbunătățiri pentru a le face funcționabile: zugrăveli, tencuieli - fără a adăuga nici o construcție în plus pe teren.
S-a solicitat ca în ipoteza în care o expertiză ar confirma identitatea dintre terenul revendicat pe care reclamanta susține că este situat garajul și terenul din contractul de vânzare cumpărare pe care l-a încheiat cu vânzătoarea, să se aprecieze că soluția ridicării construcției nu este una dintre cele care să corespundă interesului economic, așa încât se impune menținerea construcțiilor.
În ceea ce privește astuparea ferestrelor și a ușilor, pârâtul a arătat că acestea au fost construite de fostul proprietar și reprezintă doar căi de iluminare și aerisire și prin urmare nu se impune blocarea lor.
Pentru aceste motive, a solicitat respingerea ca neîntemeiată a acțiunii promovată de reclamantă, cu obligarea acesteia la cheltuieli de judecată.
Întâmpinarea a fost motivată în drept invocându-se dispozițiile art.494 Cod civil, cererea reconvențională nu a fost motivată în drept, în dovedire fiind solicitată proba cu înscrisuri și proba cu expertiza tehnică de specialitate.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, proba cu expertiza, proba cu interogatoriul pârâtului, proba cu expertiza de specialitate topografie și construcții și a fost atașat dosarul civil nr.333/2005 al Judecătoriei Slatina.
Prin sentința civilă nr.3052/22.05.2007, Judecătoria Slatinaa respins acțiunea principală promovată de reclamantă precum și cererea reconvențională promovată de pârât, ambele sub aspectul tuturor capetelor de cerere.
S-a reținut în considerentele sentinței faptul că vânzătoarea a fost constructor de bună credință întrucât prin adeverința nr.8341/1996 Consiliul Local S s-a confirmat faptul că mama vânzătoarei deține în proprietate o suprafață de 240 mp, pe care ulterior a și înstrăinat-o iar faptul că autorizația de construire a fost emisă pentru- și nu - - nr.7 unde s-a ridicat construcția, nu este relevantă sub aspectul considerării relei credințe a.
Suprafața de 240 mp includea inițial cei 99 mp pe care s-a ridicat garajul, iar la momentul executării lucrării ar fi putut fi avute în vedere cel mult vecinătățile și nu neapărat numărul stradal.
autorizației de construire implică aspecte de ordin administrativ fără legătură cu poziția subiectivă a așa încât nici aceste aspecte nu sunt relevante în stabilirea intenției cu care a acționat constructorul Constatina.
Conform probatoriilor administrate se constată că acest garaj s-a construit în urma autorizației obținută de vânzătoarea în anul 1998 și nici anterior nici ulterior vânzătoarea nu a cunoscut că titlul său de proprietate este viciat iar buna credință se prezumă, proba relei credințe revenindu-i reclamantei.
De altfel hotărârile judecătorești prin care reclamantei i-a fost recunoscut dreptul de proprietate sunt ulterioare anului 1998 și nu pot fi luate în considerare în analiza bunei credințe a.
S-a concluzionat că nu există elemente care să conducă la dovedirea unei îndoieli în convingerea cu privire la legitimitatea titlului său, îndoială care ar fi dus la înfrângerea bunei sale credințe.
Sunt invocate dispozițiile art.494 Cod civil care lasă posibilitatea proprietarului terenului să solicite ridicarea construcțiilor numai de rea credință, nu și de bună credință.
Pe temeiul acestor dispoziții prim instanță a respins petitul privind demolarea construcției garaj amplasată pe terenul de 99 mp proprietatea reclamantei.
Cât privește obligarea pârâtului la astuparea ferestrelor și a ușii exterioare cu deschidere spre proprietatea reclamantei, s-a constatat că pe de o parte acestea sunt destinate iluminării și aerisiri, și chiar în măsura în care construirea lor eludează dispozițiile legale nu se poate dispune astuparea lor ci doar modificări de natură a nu pune pe proprietarul construcției de a fi lipsit de lumină și posibilitatea de aerisire, existând și alte modalități de remediere a încălcării distanței legale și de respectare a servituții de vedere.
Reclamanta nu a avut în vedere alte alternative, ci a solicitat astuparea acestor deschideri, și nu remedierea lor așa încât să fie respectate dispozițiile legale în materia raporturilor de vecinătate.
Cererea reconvențională promovată de pârât a fost respinsă, constatându-se că buna-credință a pârâtului în calitate de cumpărător nu are relevanță.
S-a reținut de asemenea că îmbunătățirile efectuate - zugrăveli, tencuieli - nu se încadrează în categoria "plantații, lucrări sau construcții" individualizate de art.494 Cod civil nefiind construcții distincte de cea inițială dobândită de pârât, ameliorările și îmbunătățirile descrise nu intra sub incidența textului de lege.
Petitul privind dreptul de retenție a fost respins, constându-se că reclamanta nu a înțeles să invoce accesiunea, și prin urmare dreptul de retenție nu devine operant.
S-a concluzionat că nici constructorul și nici dobânditorul ulterior nu pot forța proprietarul în sensul acceptării unei variante de despăgubire
Împotriva sentinței a declarat apel în termen reclamanta.
În motivarea apelului reclamanta apelantă a susținut că în mod eronat prima instanță a reținut calitatea de constructor de bună credință a vânzătoarei.
A solicitat reclamanta ca sub acest aspect să fie avut în vedere faptul că toate actele translative de proprietate invocate de înstrăinători și de ultimul dobânditor se referă la o casă și un teren situate în-, și nu în str..- - nr.7 acolo unde s-a ridicat construcția.
Prin urmare toate construcțiile în litigiu au fost edificate cu rea credință pe terenul proprietatea sa, cu atât mai mult cu cât, arată reclamanta, ea a triumfat în acțiunea în revendicare pentru suprafața de 99. conform deciziei nr.4567/6 noiembrie 2003 Înaltei Curți de Casație și Justiție.
Cu privire la autorizația de construire, reclamanta a arătat că în dosarul nr.7596/1996 Primăria a depus o întâmpinare prin care arată că pârâta nu a făcut dovada modului în care a dobândit terenul din- (fila 12 dosar apel)
Se solicită ca instanța să aibă în vedere faptul că această construcție a fost ridicată în pofida ordonanței președințiale prin care s-a dispus sistarea lucrărilor în condițiile în care executarea silită a acestei hotărâri a fost finalizată cu procesul verbal întocmit de executorul judecătoresc la data de 9 martie 1999 și prin care a constatat oprirea lucrărilor.
Față de aceste aspecte, apreciat reclamanta că există dovezi incontestabile din care să rezulte că autoarea lucrărilor a fost de rea credință și este îndreptățită să ceară ridicarea lucrărilor ce se situează pe terenul său.
Contractul de vânzare cumpărare prin care a dobândit cota de 2/8 din suprafața de 240. și nu întreaga suprafață de 240. a fost lipsit de eficiență juridică prin decizia dată în recursul în anulare de ICCJ.
Cât privește ușile și ferestrele a căror astupare a solicitat-o, a invocat reclamanta faptul că acestea sunt amplasate cu încălcarea raporturilor de vecinătate, iar astuparea poate fi realizată în condiții tehnice care să asigure atât iluminarea cât și aerisirea.
Apelul nu a fost motivat în drept, a fost corespunzător timbrat, în dovedire nefiind solicitate probatorii.
Pârâtul a formulat întâmpinare, prin care aratat că nu există nici o minimă îndoială în privința bunei sale credințe în calitate de cumpărător, cu atât mai mult cu cât toate caracteristicile construcțiilor și terenului pe care le-a cumpărat se regăsesc intabulate în cartea funciară a localității
Lucrările pe care le-a efectuat la aceste construcții au fost doar lucrări de întreținere, și nu lucrări noi care să o păgubească pe reclamantă.
Chiar prin sentința dată în revendicare împotriva sa, instanța a respins capătul de cerere privind anularea contractelor de vânzare cumpărare, iar hotărârile judecătorești pronunțate de instanțe în contradictoriu cu vânzătoarea nu-i sunt opozabile.
Cât privește ferestrele a căror astupare o solicită reclamanta, apreciat pârâtul că prima instanță în mod corect a reținut că imobilul său casă de locuit nu mai are surse de aerisire și nici de iluminare directă așa încât nu se poate dispune astuparea lor.
Pe cale de consecință, solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat.
Întâmpinarea nu a fost întemeiată în drept, solicitându-se să fie avute în vedere la pronunțarea deciziei probatoriile administrate în fața primei instanțe.
Prin decizia nr.313 din 7 noiembrie 2007, pronunțată de Tribunalul Olt în dosarul nr-, s-a admis apelul declarat de apelanta reclamantă domiciliată în localitatea P, str.- -, -5,.C,.6, județul O împotriva sentinței civile nr.3052/22.05.2007 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul civil nr.6406/2006 în contradictoriu cu intimatul pârât G domiciliat în localitatea S,-, județul
S-a schimbat în parte sentința, în sensul că:
S-a admis în parte acțiunea formulată de reclamantă domiciliată în localitatea P, str.- -, -5,.C,.6, județul
A fost obligat pârâtul G să-și demoleze construcțiile situate pe terenul de 99. individualizat în raportul de expertiză topo fila 136-137 dosar fond cu vecinii: la Nord - str.-- -, la Sud - fosta proprietate, la imobilul casă de locuit a pârâtului G - fosta proprietatea, a Vest - drum de servitute (fosta proprietate și G) cu lungimea de 19,8. cuprins între str. - - și fosta proprietate și o lățime corespunzătoare de 5. pe toată această lungime, situat în localitatea S, Județul O, construcții indicate în raportul de expertiză - filele 69-73 dosar fond: garaj auto dotat cu terasă comercială la nivelul superior, platformă betonată în curte, gard despărțitor, gard confecție metalică și să ridice materialele rezultate din demolare.
A fost obligat pârâtul G să zidească (astupe) ușa din lemn de brad în tăblii montate pe zidul casei situat la limita hotarului despărțitor al proprietății sale și al reclamantei, direcția și Vest, ușă situată la parterul imobil casă de locuit al pârâtului din localitatea S, jud.O,-.
A fost obligat pârâtul intimat G la plata către reclamanta apelantă a sumei de 1272 lei cheltuieli de judecată fond și apel.
S-au menținut restul dispozițiilor primei instanței.
Pentru a decide astfel, Tribunalul a reținut că autoarea pârâtului, a fost de rea credință la momentul edificării construcției garaj și terasă, fiind chemată în judecată în ordonanță președințială de sistare lucrări, astfel că solicitarea reclamantei de demolare a construcției este fondată, și reprezintă o manifestare a prerogativelor normale pe care le conferă dreptul de proprietate.
S-a apreciat că cererea de astupare a ferestrelor și ușii este întemeiată doar în parte, întrucât deschiderile de vedere servesc, totodată, și nevoilor de iluminare și aerisire, astfel că pretenția reclamantei de desființare completă a acestora, și nu de modificare, apare ca excesivă.
Cererea reconvențională s-a apreciat ca nefondată, întrucât s-a reținut că proprietarul terenului nu și-a manifestat voința de a-și exercita dreptul de accesiune, prin însușirea construcției, astfel că nu a operat îmbogățire fără justă cauză în detrimentul pârâtului.
Nu s-a dat curs cererii reclamantei de a fi autorizată să ridice ea însăși construcțiile pe cheltuiala pârâtului, pentru a se da o minimă posibilitate ca acesta să efectueze operațiunile în mod voluntar, în caz contrar, reclamanta având la îndemână procedura de autorizare reglementată de art.580/2, cod pr. civ.
Împotriva acestei decizii civile,în termen legal, au declarat recurs atât reclamanta, cât și pârâtul, criticând-o pentru nelegalitate.
În motivele de recurs ale reclamantei, s-a criticat respingerea cererii alternative de a fi autorizată să demoleze construcțiile pârâtului, pe cheltuiala acestuia. În acest sens, a arătat că dispozițiile legale cuprinse în art.580, ind.2, cod pr. civ.la care i-a fost sugerat de către Tribunal să recurgă, nu exclud aplicarea prevederilor art. 1075, 1076, cod civil, în caz contrar s-ar încălca dreptul la un proces echitabil, prin impunerea în sarcina creditorului a obligației de a promova o nouă cerere adresată instanței, specifică fazei de executare.
Totodată, recurenta reclamantă a criticat și respingerea capătului de cerere având ca obiect servitutea de vedere cât privește ferestrele edificate pe linia de hotar, pe laturile de nord și vest. Se arată că este evident că, solicitând închiderea completă a acestora, întrucât nu sunt realizate la distanța minimă față de hotar, prevăzută de Codul civil, s-a cerut implicit și mai puțin, respectiv modificarea acestora în condiții de natură să asigure doar aerisirea și iluminatul, astfel că susținerea instanței de apel că, prin admiterea cererii în servitute în această din urmă manieră s-ar încălca principiul disponibilității, este lipsită de suport juridic.
A solicitat admiterea recursului,modificarea ambelor hotărâri, în sensul admiterii în totalitate a acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
Apelantul pârât a criticat hotărârea instanței de apel, pentru următoarele motive:
Tribunalul a făcut o aplicare greșită a dispozițiilor art. 494, Cod civil, care prevăd că în situația în care constructorul pe terenul altuia a fost de bună credință, proprietarul terenului nu poate obține demolarea construcțiilor, această posibilitate fiind deschisă doar în ipoteza de rea credință. Or, la data când autoarea pârâtului, a edificat construcția, nu avea cunoștință despre litigiul în revendicare promovat de reclamantă împotriva sa. Astfel, așa cum rezultă din actele depuse la dosar, autorizația de construire a fost emisă în decembrie 1998, iar reclamanta a obținut o ordonanță de sistare a lucrărilor în data de 8.03.1999, iar cu prilejul punerii în executare a acestei hotărâri, executorul judecătoresc a constatat la data de 9.03.1999, că lucrările erau deja edificate. În intervalul de timp cuprins între data obținerii autorizației de construire și data încheierii procesului verbal de executare, autoarea pârâtului nu a avut cunoștință despre dreptul de proprietate asupra terenului de care se prevala reclamanta, având convingerea că edifică lucrările pe terenul său, în suprafață de 240. cu privire la care îndeplinise inclusiv măsurile de publicitate imobiliară.
Până la momentul ridicării construcțiilor, reclamanta nu a adus la cunoștința pârâtului că îi contestă dreptul de proprietate și nici nu a procedat la notarea interdicției de înstrăinare, deși potrivit art. 21 din Legea 7/1996, avea această posibilitate legală.
Recurentul pârât a mai arătat că hotărârile judecătorești prin care au fost soluționate litigiile dintre reclamantă și autoarea pârâtului sunt ulterioare anului 1998 și nu prezintă relevanță în aprecierea atitudinii subiective a pârâtului la edificarea construcțiilor, iar actul de vânzare cumpărare prin care a dobândit imobilul își păstrează valabilitatea, nefiind anulat la cererea reclamantei.
S-a mai arătat că, față de caracteristicile imobilului din-, așa cum sunt menționate în Cartea Funciară, nu se poate reține că ar fi realizat construcții noi, ci doar că a edificat lucrări de întreținere a celor existente.
S-a criticat și soluția de restituire către reclamantă a suprafeței de 99. în condițiile în care titlul de proprietate al pârâtului nu a fost niciodată desființat, precum și faptul că imobilul în litigiu fiind dobândit în devălmășie, nu poate fi restituit doar de către el, iar hotărârile pronunțate în cauză nu îi sunt opozabile soției sale, care nu a fost parte în cauză.
A solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei din apel,în sensul respingerii apelului, și menținerea ca legală și temeinică a sentinței primei instanțe.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304, pct.8 și 9.
La dosarul cauzei s-au depus: taxa de timbru, timbru judiciar.
Recurenta reclamantă a formulat întâmpinare față de recursul pârâtului, la data de 4.03.2008, solicitând respingerea acestuia ca nefondat.
Pentru soluționarea criticilor formulate de părți, Curtea, potrivit art. 305, cod pr. civ. a dispus completarea probatoriilor, pentru a dovedi data la care autoarea pârâtului, a fost citată în cauza civilă având ca obiect revendicarea terenului de către reclamantă, promovată la data de 29 aprilie 1998.
La termenul din 13 mai 2008 s-au depus la dosar următoarele înscrisuri: copia deciziei civile nr. 64/12.01.2000 a Tribunalului O l t, copia autorizației de construire nr. 558/29.12.1998, adresa nr. 5011/1999 emisă de Primăria S, adresa nr. 1287/1998 a Ministerului Public, copia ordonanței de adjudecare nr. 3798/6 oct.1936, precum și alte acte ce existau la dosarul cauzei.
Ambele recursuri sunt fondate, și se vor admite, pentru considerentele care succed:
Cererea în demolarea construcțiilor edificare de pârât este intrinsec legată de stabilirea calității de constructor de bună sau de rea credință a executatului.
Noțiunea de " bună credință", în accepțiunea art. 494, Cod civil, se interpretează într-un sens mai larg decât noțiunea generală de bună credință, căci nu este limitată doar la ipoteza în care există un titlu care întemeiază convingerea eronată a autorului lucrării că este proprietar și asupra terenului, sau titular al altui drept real care-i conferă prerogativa dreptului de proprietate asupra lucrării, ci este incidentă și în situațiile în care se dovedește pasivitatea sau acceptul proprietarului terenului pentru edificarea construcțiilor.
Potrivit art. 1899, alin.2, Cod civil, buna credință se prezumă, iar cel care invocă absența sa trebuie să facă dovada contrară.
Analizând atitudinea subiectivă a garajului și terasei, la momentul edificării acestora, prin prisma susținerilor reclamantei din acțiune, și respectiv, a apărărilor corelative ale pârâtului din întâmpinare, așa cum au fost reluate prin motivele de recurs, se rețin următoarele:
Din probele administrate în cauză a rezultat că pe terenul în suprafață de 99. proprietatea reclamantei - aspect tranșat în mod irevocabil, cu putere de lucru judecat între părți prin nr. 4504/23.09.2005 a Judecătoriei Slatina -, autoarea cu titlu particular a pârâtului a edificat o construcție tip garaj cu terasă deasupra, pe care, împreună cu terenul, a înstrăinat-o acestuia, prin contractul de vânzare cumpărare, la data de 20.06.2003.
Împrejurarea susținută de reclamantă, în sensul că autoarea pârâtului ar fi construit nu pe terenul din-, pentru care justifica titlu de proprietate, și pentru care obținuse autorizație de construire, ci pe terenul de la nr. 7, aceeași stradă, este contrazisă de concluziile raportului de expertiză specialitatea topografie, întocmit la prima instanță de exp. tehnic ( filele 134-137 ), care a arătat că suprafața de 99.p, menționată în nr. 4564/23.09.2005 este inclusă în suprafața de 246, 12. dobândită de pârât prin contract de vânzare cumpărare, și că pe această suprafață s-au edificat construcțiile a căror demolare se solicită prin prezenta acțiune.
Cât privește atitudinea subiectivă a la data edificării lucrărilor, nu se poate reține că acesta a acționat cu rea credință, în sensul că a cunoscut, sau cu diligențe minime, putea să cunoască că dreptul său de proprietate asupra terenului este contestat și că o terță persoană exibă pretenții asupra acestuia.
Astfel, autoarea a obținut autorizația de construire nr. 558 la data de 29.12.1998 ( fila 44, dosar prima instanță ), și în temeiul acesteia, a început edificarea lucrărilor care, la data de 9.03.1999, erau deja finalizate. Acest aspect reiese din cuprinsul procesului verbal de executare a nr. 59/8.03.1999 a Judecătoriei Slatina ( filele 161 și 162), prin care a fost admisă cererea de ordonanță președințială având ca obiect sistare lucrări, act de executare în cuprinsul căruia se precizează că erau deja construite la acea dată: garajul cu fundația din beton, și gard de fier la stradă.
Autorizația de construire depusă de reclamantă în recurs, purtând mențiunea în partea dreaptă că terenul pe care se construiește, din-, este proprietatea autorității administrative locale și este revendicat de reclamantă nu poate fi apreciată ca o probă concludentă, câtă vreme pe celelalte copii, inclusiv certificate, de pe acest act nu există această adăugire. Prin urmare, nu se poate considera că solicitantului i s-a eliberat autorizația cu această mențiune, și în acest mod luat cunoștință despre demersul reclamantei de a-și redobândi bunul imobil.
Nu se poate reține susținerea recurentei reclamante, în sensul că în intervalul decembrie 1998- martie 1999, autoarea pârâtului ar fi aflat despre promovarea acțiunii în revendicare împotriva sa, neexistând nici o dovadă la dosar în acest sens.
Este adevărat că la data de 29.04.1998, reclamanta a introdus o acțiune pentru anularea nr. 311/1995, a Comisiei Județene de aplicare a Legii 112/1995, însă în forma sa inițială, cererea a fost îndreptată doar împotriva pârâților Primăria S, și Consiliul județean O - Comisia Jud. de aplicare a Legii 112/1995. Ulterior, la data de 22 februarie 1999, s-a conceptat în cauză și, care, evident, a fost citată pentru termenul următor, în luna martie 1999, așa cum rezultă din considerentele deciziei civile nr. 64/12.01.2000 a Tribunalului O l t, depusă în recurs.
Prin urmare, autoarea pârâtului, a aflat că este chemată în judecată, pentru revendicarea terenului de 99. în cursul lunii martie 1999, când, așa cum s- arătat mai sus, lucrările de construire ale garajului cu terasă erau deja finalizate, de la acest moment încetând practic buna sa credință.
Celelalte înscrisuri depuse de reclamantă în susținerea tezei de rea credință nu pot contura o asemenea ipoteză.
Astfel, adresa nr. 5011/29.03.1999 emisă de Primăria S este ulterioară datei finalizării lucrărilor, și este, totodată irelevantă, la fel ca și adresa nr. 15827/25.11.1998, a Primăriei S, și adresa nr. 1287/13.11. 1998, emisă de Parchetul de pe lângă Tribunalul O l t, căci nu dovedesc că s-a adus la cunoștința contestarea dreptului său de proprietate asupra terenului.
Cât privește adresa nr. 13413/ 10.11.1998, conținutul său cuprinde o serie de inadvertențe, în sensul că se face referire la cererea autoarei pârâtei pentru obținerea autorizației de construire, or, din observarea actului eliberat la data de 29.12.1998, reiese că o atare solicitare a fost formulată la data de 7.12.1998, ceea ce înseamnă că la data redactării adresei nr. 13413 nu era înregistrată la autoritatea emitentă. În plus, nici acest înscris nu probează că persoana care construia a luat cunoștință despre pretențiile reclamantei referitoare la teren.
Este de subliniat că la momentul ridicării construcției titlul translativ de proprietate al lui nu fusese desființat, nu exista nici un indiciu că aceasta a cunoscut despre existența vreunui viciu al contractului său, valabilitatea acestuia fiind consfințită inclusiv prin nr. 4564/23.09.2005 a Judecătoriei Slatina, prin care s-a respins cererea reclamantei de constatare a nulității absolute a actului. În plus, în registrele de publicitate imobiliară nu a existat nici o mențiune, la momentul demarării lucrărilor, și nici ulterior, până la finalizarea acestora, privind un eventual litigiu asupra terenului.
Critica recurentului pârât referitoare la imposibilitatea admiterii acțiunii în revendicare a reclamantei, în condițiile constatării valabilității titlului său de proprietate este inadmisibil de examinat, existând autoritate de lucru judecat sub acest aspect, față de nr.4564/2005, rămasă irevocabilă.
În aceste condiții, cum titularul acțiunii nu a făcut dovada că în perioada edificării lucrărilor a căror demolare se solicită, respectiv decembrie 1998 - martie 1999, constructorul a știut că terenul este proprietatea altei persoane sau că dreptul său de proprietate face obiectul unei contestații în justiție, Curtea apreciază că nu s-a infirmat calitatea sa de constructor de bună credință, și potrivit art. 494, Cod civil, reclamanta, ca proprietară terenului, așa cum a fost consfințită irevocabil, în contradictoriu cu pârâtul și autoarea sa, nu poate opta pentru desființarea construcțiilor. Ea dobândește, în măsura în care va înțelege să să-și exercite acest drept, prin accesiune imobiliară artificială, dreptul de proprietate asupra lucrărilor, și are posibilitatea legală de a alege doar în ceea ce privește modalitatea de despăgubire a.
În consecință, cererea de demolare nu este întemeiată, și se impune a fi respinsă, fiind fondate apărările pârâtului în sensul constatării calității sale de constructor de bună credință.
În mod subsecvent, cererea de autorizare a reclamantei de a ridica construcțiile pe cheltuiala pârâtului rămâne fără obiect.
Omisiunea citării în cauză a soției pârâtului, codevălmașă asupra construcțiilor în litigiu, nu afectează de nelegalitate hotărârile de fond, căci calitatea de pârât se dobândește ca efect al principiului disponibilității, prin chemarea în judecată de către reclamantă. În măsura în care se pune în discuție un drept al cărui titular nu a fost parte în litigiu, acesta poate invoca inopozabilitatea hotărârii judecătorești pronunțate.
Cererea reconvențională a pârâtului având ca obiect instituirea unui drept de retenție asupra construcției până la achitarea de către reclamantă a despăgubirilor aferente este prematur formulată, și se va respinge în temeiul acestei excepții.
Proprietarul terenului, reclamanta, are posibilitatea de a-și valorifica sau nu dreptul născut asupra construcțiilor prin accesiune imobiliară artificială, neputând fi obligată să acționeze în acest sens, căci dreptul de accesiune este un drept potestativ.
Aceasta înseamnă că până la momentul în care proprietarul terenului nu va promova o acțiune în realizarea dreptului său de accesiune, cu care nu a investit în subsidiar instanța în acest litigiu, acțiune în cadrul căreia să se stabilească cuantumul creanței, iar aceasta să devină exigibilă, dreptul de retenție al acestuia nu poate fi instituit, iar soluția de respingere a cererii reconvenționale este corectă.
C de-al doilea capăt de cerere din acțiunea principlă având ca obiect exercitarea dreptului de servitute este fondat.
Potrivit art. 612, cod civil, nici unul dintre vecini nu poate face o deschidere de vedere în zidul comun fără consimțământul celuilalt vecin.
Textul de lege se referă expres și restrictiv doar la deschiderile de vedere, ceea ce înseamnă, prin aplicarea regulii de interpretare per a contrario( prin opoziție), că deschiderile de iluminare și aerisire realizate în zidul comun, sunt permise, chiar și în lipsa acordului celuilalt vecin.
Servitutea de vedere este o restrângere legală, cu caracter reciproc, a exercitării dreptului de proprietate imobiliară în raporturile dintre vecini, prin consimțământul părților sau prin uzucapiune fiind posibilă constituirea unei servituți contrare, astfel încât deschiderile de vedere să fie edificate la distanțe mai mici decât cele legale.
Raportul de expertiză tehnică specialitatea construcții civile întocmit la prima instanță de exp. tehnic ( filele 130-132 ) a evidențiat că există deschideri - ușă și ferestre - edificate la construcția pârâtului, pe zidul despărțitor cu proprietatea reclamantei, pe laturile de nord și vest, folosite atât pentru vedere, cât și pentru aerisire și iluminare.
Susținerea pârâtului potrivit căreia aceste deschideri au fost edificate în urmă cu 80 ani, și astfel prin uzucapiune s-a dobândit servitutea contrară de a avea ferestre și uși la o distanță mai mică decât cea legală, inclusiv pe linia de hotar, a fost infirmată de concluziile aceluiași raport de expertiză, la finele căruia s-a arătat că deschiderile au fost montate în anul 1996.
Potrivit dispozițiilor legale mai sus enunțate, reclamanta este îndreptățită să obțină obligarea pârâtului la desființarea deschiderilor de vedere. Față de faptul că aceleași ferestre și ușa servesc și scopurilor de aerisire și iluminare, iar în privința acestora nu există interdicții legale, privind amplasarea față de linia de hotar, căci nu mai există aceleași rațiuni impuse de asigurarea relațiilor de bună vecinătate, Curtea apreciază că ar fi excesivă măsura obligării pârâtului la desființarea totală a deschiderilor, urmând ca acesta să fie obligat la modificarea ferestrelor, în așa manieră încât să se asigure doar aerisirea și iluminarea, nu și vederea, și să zidească ușa din lemn de brad.
Admiterea capătului de cerere în obligația de a face în această modalitate nu încalcă principiul disponibilității titularului acțiunii, căci cerând mai mult - închiderea completă a deschiderilor - este evident că a solicitat și mai puțin, respectiv, adaptarea ferestrelor doar pentru nevoile de aerisire și iluminare, astfel că instanța nu acordă o extra petita. Acest argument a fost expus de reclamantă și prin motivele de recurs subsumate criticii vizând respingerea cererii sale în servitute.
Față de considerentele arătate, se apreciază că hotărârea instanței de apel a fost dată cu aplicare greșită a dispozițiilor art. 494, și 612, Cod civil, fiind incident motivul de modificare prevăzut de art. 304, pct.9, cod pr. civ.
Văzând și dispozițiile art. 312, și 296, cod pr. civ. se vor admite ambele recursuri, se vor modifica ambele hotărâri, în sensul că se va admite în parte acțiunea, va fi obligat pârâtul să modifice ferestrele pe linia de nord și vest, în așa fel încât să asigure doar iluminarea și aerisirea, și să zidească ușa din lemn de brad.
Se vor menține restul dispozițiilor referitoare la respingerea cererii în demolare și la respingerea cererii reconvenționale.
Potrivit art. 276, Cod pr. civ. se vor compensa cheltuielile de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursurile declarate de reclamanta și pârâtul G împotriva deciziei civile nr. 313 din 07 noiembrie 2007, pronunțată de Tribunalul Olt în dosar nr-.
Modifică ambele hotărâri, în sensul că admite în parte acțiunea.
Obligă pârâtul să modifice ferestrele de la imobilul proprietatea sa pe latura de Nord și de Vest edificate pe hotarul despărțitor, în modalități de natură să asigure doar iluminarea și aerisirea, și să zidească ușa din lemn de brad în tăblii montate pe zidul casei, la limita hotarului despărțitor pe direcția Nord și Vest, situată la parterul casei de locuit a pârâtului.
Menține restul dispozițiilor sentinței civile referitoare la respingerea capătului de cerere în demolare și la respingerea cererii reconvenționale.
Compensează cheltuielile de judecată.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 20 Mai 2008.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.-/ 27.05.2008
Tehn./4 ex
Președinte:Oana GhițăJudecători:Oana Ghiță, Maria Cumpănașu, Costinela Sălan
