Obligație de a face. Decizia 491/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 491R
Ședința publică de la 20 noiembrie 2008
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Carmen Georgeta Negrilă
JUDECĂTOR 2: Andreia Liana Constanda
JUDECĂTOR - - -
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurenta-pârâtă SC SA împotriva deciziei civile nr. 719A/27.05.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a IV- Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți și.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenta-pârâtă SC SA prin avocat, care depune în ședință publică împuternicirea avocațială nr. -/18.07.2008 și intimații - pârâți și, prin avocat, care depune în ședință publică împuternicirea avocațială nr. -/20.11.2008.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, învederându-se că recurenta-pârâtă SC SA nu a depus timbru judiciar și nu a făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru, deși a fost citată cu mențiunea de a-și îndeplini această obligație. De asemenea, se învederează instanței că la data de 17.11.2008 intimații - pârâți și au depus întâmpinare în 2 exemplare, care nu a fost comunicată.
Reprezentantul recurentei-pârâtă SC SA depune dispoziția de plată nr.30/20.08.2008, cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 4 lei și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
Curtea ia act de îndeplinirea obligației de a depune taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar aferente cererii de recurs de către recurenta-pârâtă SC SA și procedează la anularea acestora.
Se procedează la comunicarea unui exemplar al întâmpinării formulată de către intimații - pârâți și, către reprezentantul recurentei-pârâtă SC SA.
Reprezentantul recurentei-pârâtă SC SA învederează instanței că nu solicită acordarea unui termen de judecată pentru a lua cunoștință de conținutul întâmpinării care i-a fost comunicată în ședința publică de astăzi.
Părțile prezente prin apărător, învederează instanței că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de administra.
Curtea, constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat sau probe de administrat, acordă cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul recurentei-pârâtă SC SA solicită admiterea recursului formulat împotriva deciziei civile nr. 719A/27.05.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a IV- Civilă, modificarea în tot a hotărârii recurate, în sensul admiterii apelului formulat împotriva sentinței civile nr. 8189/31.10.2006 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B în dosarul nr- și schimbării sentinței apelate în sensul respingerii acțiunii reclamanților ca netemeinică și nelegală. Cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimaților - pârâți și solicită respingerea recursului formulat împotriva deciziei civile nr. 719A/27.05.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a IV- Civilă ca nefondat și menținerea hotărârii atacate ca legală și temeinică. Continuând, arată că în mod corect instanța de apel a reținut ca aplicabile în cauză dispozițiile art.7 alin.1 din Legea nr. 85/1992. De asemenea, arată că nu s-a demonstrat că spațiile locative sunt locuințe de serviciu. Totodată, arată că intimații - pârâți ocupă camera de 8 ani, iar momentan aceste locuințe se află pe punctul de a fi vândute. Fără cheltuieli de judecată. Depune practică judiciară.
Curtea reține în pronunțare cererea de recurs formulată de recurenta-pârâtă SC SA împotriva deciziei civile nr. 719A/27.05.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a IV- Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți și.
CURTEA,
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin acțiunea formulată la data de 22.11.2005, reclamanții pârâți și au chemat în judecată pe pârâta SC SA, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună obligarea acesteia să le vândă camera nr. 44 din Căminul 1 situat în imobilul cămin mixt din B,- A, sector 2, în condițiile prevăzute de art. 7 alin. 1 și 4 din Legea nr. 85/1992.
În motivarea cererii lor, reclamanții au arătat că locuiesc în calitate de chiriași în imobilul menționat, au un copil minor în întreținere și plătesc lunar sumele stabilite cu titlu de chirie de către proprietar.
Imobilul în care locuiesc este proprietatea pârâtei care l-a dobândit în baza Legii nr. 15/1990, în temeiul căreia societatea a devenit persoană juridică, iar bunurile aflate în administrarea acesteia, la momentul aplicării legii, au constituit patrimoniul noii societăți.
Căminul nr. 1 în care se află camera a cărei cumpărare o solicită a fost construit în anii 1970 și a fost destinat închirierii ca locuință pentru salariații sau elevii viitori salariați ai unității economice pârâte. S-a mai susținut că reclamanții îndeplinesc condițiile prevăzute de lege pentru a cumpăra camera pe care o ocupă.
Judecătoria sectorului 2 B, prin sentința civilă nr. 8189/31.10.2006, pronunțată în dosar nr-, a admis acțiunea formulată de reclamanții și a obligat pârâta să vândă reclamanților camera nr. 44 din imobilul cămin mixt din B,- A din căminul 1, sector 2, în condițiile prevăzute de Legea nr. 85/1992.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
S-a apreciat că acest text de lege consacră un drept în favoarea chiriașilor care ocupă locuințele în condițiile anterior menționate și pe cale de consecință, stabilește în sarcina unităților care au în patrimoniu acele locuințe, obligația corelativă de a vinde chiriașilor locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat după intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992.
În cauză, reclamanții au făcut dovada că au calitatea de chiriași ai camerei nr. 44, situată în imobilul Căminul mixt nr. 1 din B,- A, sector 2, ceea ce înseamnă că sunt îndrituiți la cumpărarea acestei locuințe, fiind lipsită de relevanță împrejurarea că între părțile din proces nu s-a încheiat un contract de închiriere ce este un contract consensual, forma scrisă fiind cerută doar "ad probationem".
Pe de altă parte, însăși pârâta a recunoscut că reclamanții au plătit chiria, iar faptul că nu s-ar fi plătit chiria pentru ultimele luni, nu este de natură să conducă la concluzia inexistentei contractului de închiriere, cât timp nu s-a dispus rezilierea lui. În ipoteza în care reclamanții nu au plătit la zi chiria, această chestiune urmează să fie rezolvată cu prilejul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, când se vor stabili obligațiile de plată ce revin reclamanților în raport cu pârâta.
S-au înlăturat susținerile pârâtei în sensul că în cauză ar fi incidente dispozițiile art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, întrucât acele dispoziții legale au în vedere ipoteza în care unitățile economice sau bugetare au dobândit sau au construit din fonduri proprii locuințe de serviciu, destinate închirierii salariaților acestora, însă după data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992. Normele consacrate de alin. 1 și respectiv alin. 8 ale art. 7 din Legea nr.85/1992 au ipoteze diferite și art. 7 alin. 1 este norma incidentă în cauză. Or, din înscrisurile pricinii a rezultat că locuința ce formează obiectul litigiului, a fost construită anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Împotriva acestei sentințe, a declarat apel pârâta SC SA, criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând în esență, că s-a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, precum și a dispozițiilor art. 7 alin. 1 din același act normativ.
De asemenea s-a mai susținut că în mod greșit s-a făcut trimitere la practica Curții Constituționale, care nu vizează situații de fapt, ci numai aspecte de compatibilitate a legislației cu dispozițiile constituționale.
În cursul judecării apelului, la data de 27.03.2007 s-a depus o cerere de către apelanta pârâtă SC SA prin care se învederează instanței că a avut loc divizarea societății, iar imobilul în litigiu a intrat în patrimoniul numitei SC SA.
Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, prin decizia civilă nr. 825A/19.06.2007 a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC SA. A admis apelul apelantei pârâte, a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a respins acțiunea ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Pentru a hotărî astfel, instanța a arătat că din cuprinsul cererii formulată la data de 15.06.2007, rezultă că s-a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC SA, ca urmare a procesului de divizare parțială, printr-o hotărâre a Adunării generale, ce a fost publicată în Monitorul Oficial partea IV nr. 4067/20.12.2006.
În consecință, imobilul în litigiu a ieșit din patrimoniul apelantei, fiind transmis societății SC Real SA, așa încât obligația de vânzare nu mai incumbă apelantei pârâte, potrivit legii.
Împotriva deciziei pronunțată de tribunal, au declarat recurs reclamanții, criticând soluția pentru nelegalitate în raport de dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, susținând că de vreme ce s-a învederat în cauză că succesoarea pârâtei SC SA este SC Real SA, instanța avea obligația să o introducă în cauză pe aceasta din urmă.
Prin decizia civilă nr. 195 din data de 05.02.2008, Curtea de Apel Bucureștia admis recursul formulat de recurenții - pârâți și, a casat decizia nr. 825 A/19.06.2007 pronunțată în dosar nr- de Tribunalul București - Secția a III-a civilă și a trimis cauza aceluiași tribunal pentru rejudecarea apelului.
Pentru a hotărî astfel, Curtea de Apel Bucureștia reținut că acțiunea formulată de reclamanții și a fost introdusă la data de 22.11.2005, iar hotărârea a fost pronunțată la data de 31.10.2006 de Judecătoria sectorului 2 B în contradictoriu cu pârâta SC SA și că este neîndoielnic că la data pronunțării hotărârii de către instanța de fond, pârâta avea calitate procesuală pasivă, fiind proprietara imobilului în litigiu, imobil în care reclamanții sunt chiriași și au solicitat cumpărarea camerei în care locuiesc.
Ulterior, în cursul judecării apelului, s-a depus la dosarul cauzei o cerere prin care s-a arătat că SC SA s-a divizat, urmare a adoptării hotărârii nr. 94 Adunării generale extraordinare a acționarilor din data de 22.01.2007, publicată În Monitorul Oficial nr. 499/13.02.2007.
Potrivit hotărârii de divizare, căminul ce face obiectul prezentului litigiu, a fost preluat de SC SA, fiind inclus în patrimoniul acestei societăți.
În consecință, s-a apreciat că SC Real SA, este succesoarea în drepturi a pârâtei SC SA și prin introducerea sa în cauză, urmează să dobândească calitate procesuală pasivă, înlocuind-o pe pârâta inițială.
Întrucât camera ce face parte din imobilul preluat de SC Real SA a intrat în patrimoniul acestei societăți, raportul juridic se stabilește între reclamanți și proprietarul imobilului, ceea ce înseamnă că recurenții - reclamanți sunt titularii acțiunii, iar titularul obligației ce este corelativ dreptului reclamanților, devine pârâta SC Real SA.
Apelanta-pârâtă a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților arătând că reclamanții nu au calitate procesuală activă în prezenta cauză întrucât nu aveau, la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, calitatea de chiriași ai camerei nr. 44 din căminul nr. 1, condiție obligatorie pentru a intra sub incidența dispozițiilor art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, dispoziții invocate ca temei în drept al cererii de chemare în judecată.
S-a mai susținut de către apelanta-pârâtă că susține în continuare excepția lipsei calității procesuale pasive a, întrucât societatea, începând cu data de 06.02.2007, nu mai este titularul dreptului de proprietate asupra nr. 1 situat în B,- A, sector 2, în care se află camera nr. 44 solicitată spre cumpărare de către intimații-reclamanți.
Ca urmare a procesului de divizare parțială realizat potrivit dispozițiilor Proiectului de divizare a societății publicat în nr. 4067/20.12.2006, Partea a IV-a aprobat prin Hotărârea nr. 94 Adunării generale extraordinare a acționarilor din data de 22.01.2007, publicată în nr. 499/13.02.2007, Partea a IV-a, cele două cămine de nefamiliști situate în B,- A, sector 2, au trecut în patrimoniul A.
Transmiterea dreptului de proprietate (având ca obiect cele două cămine) de la către s-a realizat la data de 06.02.2007, dată la care s-a efectuat înmatricularea în registrul comerțului a
La registrul comerțului a fost operată atât înmatricularea cât și mențiunea privind reducerea capitalului social al
Prin decizia civilă nr. 719A/27.05.2008, Tribunalul București, Secția a IV-a Civilă a respins ca nefondat apelul formulat de pârâtă.
Pentru a pronunța această decizie instanța de apel a apreciat că judecătoria a făcut o corectă apreciere asupra situației de fapt și a dispozițiilor legale aplicabile în materie.
S-a constatat că apelanta contestă faptul că intimații reclamanți ocupă o locuință de serviciu care a fost construită din fondurile proprii ale întreprinderii SA susținând că aceasta nu ar putea face obiectul decât dacă se stabilește astfel de consiliul de administrație, respectiv de conducerea unității, sens în care s-au invocat prevederile art. 7 al. 8 din Legea nr. 85/1992, prima instanță în mod greșit soluționând cererea în temeiul art. 7 alin. 1 din lege.
Potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 1 și 4, din Legea nr. 85/1992 republicată, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului în condițiile Decretului - lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi. Evaluarea și vânzarea locuințelor prevăzute la alin. 1 și 2 și la art. 1 alin. 1, pentru care nu sau încheiat contracte de vânzare - cumpărare până la data intrării în vigoare a prezentei legi, se vor face în condițiile Decretului - lege nr.61/1990 și ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul nr. 93/1977, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992. de prevederile alin. 1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare.
Potrivit art. 7 al. 8 din legea nr. 85/1992 unitățile economice sau bugetare pot să dețină și să construiască din fonduri proprii locuințe de serviciu, destinate închirierii salariaților acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare și eventuala înstrăinare a acestor locuințe se vor stabili de consiliile de administrație, respectiv de conducerile unităților.
Tribunalul a apreciat că instanța de fond a încadrat corect situația de fapt reținută în speță, aplicând ca temei juridic art. 7 al. 1 din Legea nr. 85/1992, instanța de apel stabilind că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art. 7 al. 8 din Legea nr. 85/2002, astfel cum a susținut aplanata, întrucât locuința respectivă nu este o locuință de serviciu de a cărei administrare și eventuala vânzare să se ocupe consiliile de administrație, respectiv de conducerile unităților. Locuința ce formează obiectul litigiului a fost construită anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 din fondurile proprii ale Întreprinderii, având destinația de locuințe de serviciu, supuse închirierii, astfel încât sunt incidente dispozițiile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992.
În mod corect a reținut prima instanță că dispozițiile art. 7 al. 8 din Legea nr. 85/1992 nu sunt aplicabile, întrucât acestea se referă la unitățile locative construite ulterior intrării în vigoare a acestei legi. Unitatea de stat transformată în unitate comerciala în baza Legii nr. 15/1990 nu a construit și nici nu a deținut din fonduri proprii imobilul, acesta fiind construit din fondurile fostei unități bugetare de stat. În consecință din moment ce s-a stabilit că locuința a fost construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, este lipsită de relevanță transformarea ulterioară a acestor unități în societăți comerciale. Din moment ce locuința a fost preluată în patrimonial apelantei, aceasta a preluat și obligația impusă de lege privind vânzarea acesteia. Obligația aceasta este o obligație stabilită printr-o normă juridică imperativă în considerarea naturii bunului-in rem, astfel că nu poate fi interpretata ca o ingerință în dreptul sau de administrare sau de dispoziție.
Susținerile apelantei din care rezultă că locuința este o locuință de serviciu au fost înlăturate ca nefondate de tribunal.
Conform Legii nr. 114/1996, locuința de serviciu este unitatea locativă destinată funcționarilor publici, angajaților unor instituții sau agenți economici, acordată în condițiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale.
Locuințele de serviciu pot fi închiriate numai personalului unității beneficiar al fondului, reprezentând un accesoriu al contractului de muncă.
Tribunalul a mai reținut că intimații reclamanți nu au avut contracte de muncă cu apelanta pârâta, nefiind angajații acesteia. La fila 10 dosarului de apel există un tabel din care rezultă că intimatul reclamant este muncitor, iar intimata reclamanta nu a avut loc de muncă, fiind casnică, iar aceștia au ocupat camera 44 începând din data de 01.07.2000 achitând chirie apelantei.
Așa fiind, s-a apreciat că intimații reclamanți nu au ocupat o locuință de serviciu și potrivit art. 7 din Legea nr. 85/1992 beneficiază de prevederile alin. 1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare.
Mai mult decât atât, la momentul construirii celor doua cămine de nefamiliști nu era în vigoare Legea nr. 114/1996 care a introdus și explicat prima dată noțiunea de locuință de serviciu. După apariția Legii nr. 114/1996 nu s-a făcut dovada vreunei dispoziții prin care să se schimbe sau să se arate natura juridică a locuințelor din cele două cămine.
Referitor la motivul invocat de apelanta pârâtă, în sensul că instanța de fond a individualizat greșit locuința în litigiu, în sensul că a dispus în mod greșit obligarea pârâtei să vândă reclamanților "camera nr. 44 din imobilul nr. 12, căminul nr. 1, sector 2 în loc de camera 44 din imobilul situat în B,- A, sector 2, căminul 1", tribunalul apreciat că aceasta este o eroare materială strecurată în dispozitiv cu privire la individualizarea locuinței, iar acest aspect se poate rezolva în urma unei cereri întemeiate pe art. 281 Cod procedură civilă.
S-a apreciat ca neîntemeiată și excepția lipsei calității procesuale active invocată de apelantă prin motivele de apel pe baza celor desprinse din Decizia nr. 5/21.01.2008 pronunțată de ÎCCJ, prin care s-a admis recursul în interesul legii și s-a stabilit că dispozițiile Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ. Având în vedere cele statuate prin admiterea recursului în interesul legii, susținerile din apel în sensul că reclamanții nu au calitate procesuală activă întrucât nu aveau calitatea de chiriași ai imobilului respectiv la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, au fost apreciate ca neîntemeiate.
Cu privire la motivul de apel prin care s-a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a, s-a reținut că acesta nu se mai impune a fi analizat, întrucât această dezlegare a dat-o instanța de casare care a reținut transmisiunea de calitate procesuală pasivă, iar conform art. 315 Cod procedură civilă, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, sunt obligatorii.
În termen legal, împotriva acestei decizii pârâta a promovat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
În motivarea recursului, se arată în esență că hotărârea atacată este dată cu interpretarea greșită a dispozițiilor art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992. Corecta interpretare a acestei norme este că ele vizează, în cazul deținerii, atât locuințele construite din fondurile proprii după data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, cât și cele construite anterior acestei date.
Prin alin. 8 al art. 7, legiuitorul a reglementat distinct o excepție de la regula consacrată în alin. 1 al art. 7, în cauză fiind întrunite cerințele acestei situații de excepție, aspect ignorat de către ambele instanțe de fond.
În cauză sunt incidente prevederile art. 7 alin. 8, față de împrejurarea că imobilul cămin este construit din fondurile proprii ale fostei Întreprinderi B, iar destinația locuințelor din acesta a fost de închiriere către salariații proprii. Închirierea camerelor către persoane care nu au calitate de salariați nu a schimbat destinația lor inițială.
În conformitate cu art. 7 alin. 8, Consiliul de Administrație al societății recurente este singurul îndreptățit să dispună cu privire la administrarea sau eventuala înstrăinare a Camerei nr. 44 din Cămin nr. 1 și, în această calitate, a emis Decizia nr. 1/11.11.2005 prin care a decis respingerea cererilor de cumpărare a camerelor din căminele de nefamiliști din str. -, așadar inclusiv a camerei în litigiu.
Această decizie a fost luată din considerente de protecție socială față de actualii și viitorii angajați ai societății, ținând cont de destinația de locuințe de serviciu a camerelor, în condițiile în care în urma procesului de fuziune al SC SA cu alte trei societăți, aprobat la data de 24.05.2005, fosta societate și-a mărit numărul de angajați iar acesta a continuat să crească, cererile de cazare în cămine a propriilor angajați fiind din ce în ce mai numeroase.
În aceste condiții, în anul 2005, SC SA nu avea niciun interes să vândă chiriașilor actuali camerele din cele două cămine, mai ales celor care își întemeiază în mod greșit cererea de vânzare pe prevederile art. 7 alin. 1 din Legea 85/1992, inaplicabile în speță.
Protecția socială nu trebuie să constea în obligarea unei persoane juridice în a-și înstrăina patrimoniul către o persoană sau un grup de persoane care nu au avut nicio contribuție la realizarea acelui patrimoniu, deoarece nu ar mai fi vorba despre protecție socială, ci despre introducerea arbitrariului și a voinței autorității în raporturile civile, fapt ce ar constitui o ingerință de neatins într-o societate democratică.
Conform art. 135 alin. 2 lit. f din Constituția României, statul trebuie să asigure "crearea condițiilor necesare pentru creșterea calității vieții", inclusiv prin măsuri de protecție socială.
Prin întâmpinarea formulată de către intimații-reclamanți se arată, în esență, că instanța de apel a reținut în mod legal și temeinic faptul că sunt aplicabile în speță prevederile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, față de situația locuinței în litigiu, care este aceea de locuință construită din fondurile unităților economice de stat, până la data intrării în vigoare a legii.
intimații că prevederile art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992 se referă doar la unitățile locative a căror existență sau construcție este ulterioară intrării în vigoare a legii, referindu-se la unitățile economice sau bugetare care au luat ființă în urma procesului de privatizare.
În cazul recurentei, unitate de stat transformată în societate comercială în temeiul Legii nr. 15/1990, căminul de nefamiliști nu este unul "deținut" (dobândit) din fonduri proprii, ci este unul construit din fondurile fostei unități economice bugetare de stat Întreprinderea
Nu s-au administrat probe în recurs, părțile depunând însă o serie de hotărâri judecătorești, cu titlu de practică judiciară.
Examinând decizia recurată în raport de criticile formulate, de actele și lucrările dosarului, Curtea constată că recursul este fondat.
Prin cererea dedusă judecății în cauză, reclamanții au solicitat instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună obligarea pârâtei să le vândă camera nr. 44 situată în Căminul nr. 1 din B,-A, sector 2, în condițiile art. 7 alin. 1 și 4 din Legea nr. 85/1992.
Intimații au susținut că imobilul anterior descris îndeplinește condițiile prevăzute de Legea nr. 85/1992 pentru a fi vândut chiriașilor și, de asemenea, ei întrunesc cerințele reglementate de legea specială pentru a cumpăra camera nr. 44, respectiv: au calitatea de chiriași, au formulat cerere de cumpărare, iar unitatea proprietară a refuzat vânzarea respectivei locuințe.
S-a mai arătat că vânzarea de acțiuni ale A nu schimbat în vreun fel titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, pârâta, având personalitate juridică, este proprietarul bunurilor aflate în patrimoniul său.
Ambele instanțe de fond în cauză au apreciat că reclamanții - intimați îndeplinesc criteriile legale pentru a beneficia de cumpărarea, la cerere, camerei ocupate, drept conferit de art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, în considerarea calității de chiriași și a împrejurării că imobilul a fost construit anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, din fondurile fostei Întreprinderi (antecesoarea societății comerciale recurente).
Fără a contesta vreuna dintre împrejurările reținute de instanțe, recurenta - pârâtă a susținut că prevederile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 nu sunt aplicabile în speță, ci cele ale art. 7 alin. 7 și 8 din același act normativ.
Curtea reține că, deși nu s-a încheiat în scris, contractul de închiriere dintre reclamanți și fosta întreprindere (în drepturile și obligațiile căreia s-a subrogat ulterior societatea pârâtă) a fost încheiat ca accesoriu al contractului de muncă, la acel moment locatarul fiind angajat al societății locatoare.
În contextul unei asemenea naturi juridice a locuinței în litigiu, raportul de locațiune a continuat să se deruleze în condițiile în care s-a contractat, respectiv în considerarea raporturilor de muncă dintre părți.
Pe de altă parte, locuința este amplasată într-un cămin destinat salariaților, construit înainte de anul 1989 și folosit permanent cu această destinație, preluat ca atare în patrimoniul societății comerciale privatizate, ceea ce prezumă închirierea cu titlu de locuință de serviciu.
Acest regim juridic al locuinței trebuie respectat și în evaluarea dreptului la cumpărare invocat de către reclamantă în cauză.
Din această perspectivă, se observă că sunt aplicabile normele din alin. 7 și 8 ale Legii nr. 85/1992, care se preocupă tocmai de situația locuințelor de natura celei în litigiu, topografia textelor indicând o reglementare a unei situații de excepție de la regula din alin. 1 al aceluiași art. 7.
Astfel, potrivit art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992, "unitățile economice sau bugetare pot să dețină și să construiască din fonduri proprii locuințe de serviciu, destinate încheierii salariaților acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare și eventuala înstrăinare a acestor locuințe se vor stabili de consiliile de administrație, respectiv de conducerile unităților".
Această normă constituie o derogare de la alin. 1 al aceluiași art. 7, în sensul că nu impune vânzarea la cerere a spațiului locativ, astfel cum se prevede în cazul general al locuințelor construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii, altele decât locuințele de intervenție.
este explicabilă prin ipoteza particulară reglementată, ce are în vedere scopul deținerii de locuințe de serviciu, acela deja arătat, al satisfacerii nevoilor locative ale salariaților, care presupune libertatea unității de a gestiona un astfel de patrimoniu în funcție de date și împrejurări concrete.
Este de precizat că norma din alin. 7 este aplicabilă în speță independent de faptul că locuința în discuție este construită anterior anului 1989, din fondurile proprii ale fostei unități economice de stat, reorganizată după 1990 și ulterior privatizată.
Acest fapt incontestabil nu exclude incidența alin. 7 al art. 7 în favoarea alin. 1, ce se preocupă de acest tip de imobile.
Potrivit alin. 7, unitățile economice pot "deține" și "construi din fonduri proprii" locuințe de serviciu, distincția vizând tocmai sursa fondurilor pe baza cărora s-a construit locuința respectivă.
Astfel, prima ipoteză se referă la preexistența în patrimoniu a unor spații deja construite, indiferent dacă din surse proprii ori din alte fonduri, fiind posibilă, așadar, deținerea de locuințe construite din fondurile fostelor unități economice de stat, dacă este vorba despre un imobil construit înainte de 1989.
Cea de-a doua ipoteză vizează acte viitoare de construire a unor asemenea locuințe, descrierea acestei situații nefiind relevantă în speță decât în măsura în care servește delimitării clare a ipotezelor legale.
Or, această delimitare este certă, chiar dacă cele două ipoteze sunt legate prin conjuncția "și", ce ar presupune că se are în vedere o situație unică, cea pe care am arătat-o anterior ca fiind corespondentul celei de-a doua ipoteze. Conjuncția are în context o funcție adversativă, având tocmai menirea de a marca diferența dintre ipotezele legale.
Constatarea că alin. 7 acoperă inclusiv situația locuințelor de care se preocupă alin. 1, desprinsă prin interpretarea literală și teleologică, este confirmată prin coroborarea normei cu cea din art. 51 din legea cadru reprezentată de Legea nr. 114/1996, potrivit căruia "fondul de locuințe de serviciu se compune din: a) locuințe existente, care, potrivit prevederilor legale, rămân cu destinația de locuințe de serviciu la data intrării în vigoare a prezentei legi; b) locuințe noi".
Art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992 ilustrează tocmai cele două categorii de locuințe de serviciu, în speță, locuința integrându-se în cea de la lit.
conținută în alin. 8 față de alin. 1, explicabilă prin natura particulară a locuinței reglementate, rezidă în înlăturarea restricțiilor aduse exercițiului dreptului de dispoziție asupra locuințelor de natura celor prevăzute în alin. 1, în sensul că nu se mai impune obligația de a vinde în urma unei simple cereri a chiriașului, unitatea putând decide liber asupra vânzării unor astfel de locuințe.
Or, s-a dovedit că intimata, prin organele de conducere, nu a aprobat în cauză vânzarea locuințelor de serviciu din imobilul în care se află locuința în litigiu, astfel cum rezultă din Decizia nr. 1/11.11.2005 emisă la vremea respectivă de consiliul de administrație al SC SA (înainte de divizare și preluarea nr. 1 de către recurentă care s-a subrogat în drepturile și obligațiile antecesoarei sale cu privire la acest imobil).
Nu în ultimul rând, trebuie menționat că pârâta inițială SC SA, și succesoarea acesteia (ca urmare a procedurii de divizare a SC SA), SC Real SA, încă de la data promovării acțiunii pendinte, sunt unități cu capital social privat, situație în raport de care acestora nu le pot fi impuse obligații fundamentate pe rațiuni de justiție socială ori de protecție socială, în condițiile în care societățile comerciale sunt persoane juridice de drept privat, potrivit art. 1 din Legea nr. 31/1990, a căror organizare și funcționare constituie expresia libertății de asociere consacrată prin art. 37 din Constituția României, având dreptul de a-și administra patrimoniul potrivit cu scopul societății și cu interesul privat al acesteia.
Realizarea protecției sociale reprezintă o obligație a statului, context în care sunt relevante dispozițiile art. 135 alin. 2 lit. f din Constituția României, la care în mod corect recurenta a făcut referire, statul fiind cel care trebuie să asigure "crearea condițiilor necesare pentru creșterea calității vieții".
Așadar, chiar dacă s-ar admite că sunt incidente în speță prevederile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, nu se poate ignora că politica de protecție a unei categorii sociale (aceea a chiriașilor din locuințele construite anterior anului 1989) nu se poate materializa în impunerea unei obligații de vânzare către chiriași în sarcina actualelor persoane juridice de drept privat, chiar dacă în patrimoniul acestora se regăsesc locuințe de natura celor arătate.
În raport cu scopul limitării dreptului de proprietate asupra unor astfel de imobile - protecția chiriașilor -, este suficientă o reglementare a folosinței bunului, prin eventuala obligație de menținere a titlurilor locative (chiar și în această ipoteză, este de discutat dacă normele prin care se realizează protecția sunt previzibile și clare), însă impunerea unei obligații de vânzare depășește cadrul unei asemenea protecții, conturându-se drept o sarcină exorbitantă pentru actualii proprietari.
Ca atare, ar reprezenta o ingerință nejustificată în exercițiul dreptului de proprietate, din perspectiva prevederilor art. 1 alin. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția europeană pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, care nu răspunde exigențelor proporției rezonabile care trebuie păstrate de către stat între drepturile protejate prin normele restrictive și dreptul individual al proprietarului.
Față de considerentele expuse, Curtea constată că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a legii, confirmând hotărârea primei instanțe prin care intimata a fost obligată la încheierea contactului de vânzare - cumpărare cu reclamanții.
În temeiul art. 312 cu referire la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, Curtea va admite recursul și va modifica în tot decizia, cu consecința admiterii apelului în baza art. 296 Cod procedură civilă, a schimbării în tot a sentinței și a respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiate.
Se va face aplicarea dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
În majoritate:
Admite recursul formulat de recurenta pârâtă SC SA, împotriva deciziei civile nr. 719A/27.05.2008 a Tribunalului București, Secția a IV-a Civilă, pronunțată în dosar nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți și.
Modifică în tot decizia, în sensul că:
Admite apelul.
Schimbă în tot sentința și pe fond:
Respinge cererea ca neîntemeiată.
Obligă intimații reclamanți la 404,15 lei cheltuieli de judecată recurentei pârâte.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 20.11.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
- - - -
Tehnored. CN
2 ex./23.12.2008
Tribunalul București, Secția a IV-a Civilă
Judecători - și
Cu opinia separată a doamnei judecător, în sensul respingerii recursului ca nefondat.
În opinie separată, se apreciază că recursul este nefondat, instanțele de fond și de apel dând o corectă interpretare dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 85/1992.
Dispozițiile art. 7, în întregul lui, trebuie privite și interpretate în mod unitar, având în vedere scopul urmărit de legiuitor.
Astfel, potrivit alin.1 al acestui articol,locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi."
Prin urmare, esențial în a stabili dacă aceste dispoziții sunt sau nu aplicabile, este situația locuinței, respectiv faptul de a fi fost construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, precum și modalitatea ocupării ei, respectiv existența unui contract de închiriere valabil încheiat.
Astfel cum în mod corect a motivat instanța de apel, ipoteza prevăzută sub aliniatul 8 al aceluiași articol este una distinctă și ea privește situația în care, după momentul intrării în vigoare a legii, unitățile economice,pot deține și construi din fonduri proprii locuințe de serviciu", având, în aceste condiții, deplina libertate de a decide, prin organele proprii de decizie, modul în care urmează să le administreze sau să le înstrăineze.
În cauză, locuința în discuție a fost construită anterior anului 1990, potrivit procesului verbal de recepție finală încheiat la 5.08.1981 (fila 43 dosar fond), iar reclamanții intimați locuiesc în camera nr. 44 de nefamiliști în discuție, având calitatea de chiriași, pe care și-au păstrat-o și ulterior vânzării de acțiuni de către societatea proprietară, divizării acesteia și trecerii în proprietatea recurentei, fosta societate fiind cea din fondurile căreia a fost construit Căminul, aspect susținut și necontestat în cauză.
Din această perspectivă, este lipsită de relevanță transformarea ulterioară a susmenționatei unități economice în societate comercială, structura acționariatului și eventuale alte modificări survenite prin includerea în activele societății și actele de dispoziție cu privire la aceste active.
Preluând în patrimoniu și incluzând în capitalul lor social imobile ce se încadrau în dispozițiile art. 7 alin.1 din Legea nr. 85/1992, persoanele juridice nou constituite în aplicarea dispozițiilor Legii nr. 15/1990 sau cele care au preluat active ale acestora, ulterior, în cadrul procesului de privatizare, au preluat și obligațiile impuse de lege în legătură cu dreptul de dispoziție asupra acestora.
În acest fel, obligația de vânzare către chiriași, stabilită de lege în considerarea naturii bunului - ca fiind construit din fonduri ale fostelor unități economice sau ale statului, a căpătat caracterul unei obligațiiin rem, transmițându-se către dobânditorii ulterior ai bunului, respectiv față de recurenta pârâtă, care trebuie să fie astfel ținută la îndeplinirea ei.
Recurenta nu poate susține cu temei că i-ar fi încălcat sau i s-ar îngrădi dreptul de proprietate, odată ce în momentul dobândirii dreptului a avut reprezentarea exactă a tuturor obligațiilor instituite de lege în legătură cu bunul aflat în discuție, astfel că și libertatea sa contractuală urma a se realiza în condițiile prevăzute de lege.
Din această perspectivă, nici analiza cauzei prin prisma dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului nu poate conduce la o altă soluție, existența ingerinței fiind prevăzută de lege, în considerarea unui scop legitim, acela al unei protecții sociale de altă natură decât cea a reglementării folosinței bunurilor, astfel cum a apreciat și Curtea Constituțională prin Decizia nr. 525/27 iunie 2006 date în analiza, în cauza de față, a excepției de neconstituționalitate a prevederilor art. 7 alin.1 din Legea nr. 85/1992.
PREȘEDINTE
- -
Președinte:Carmen Georgeta NegrilăJudecători:Carmen Georgeta Negrilă, Andreia Liana Constanda
