Obligație de a face. Decizia 617/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 617
Ședința publică de la 18 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Buliga Georgeta
JUDECĂTOR 2: Gheorghiu Elena
JUDECĂTOR 3: Andronic Adriana
Grefier:
Pe rol pronunțarea cauzei civile privind pe recurenta și pe intimații Fundația "Pro ", Generale - Sucursala I, având ca obiect obligație de a face împotriva deciziei civile numărul 599 din 29 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsesc părțile.
Procedura este legal îndeplinită
S-a făcut referatul cauzei de către grefier din care rezultă că dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din 16 2009, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi.
Pentru ca părțile să depună concluzii scrise instanța a amânat pronunțarea pentru azi 18 2009.
În termenul de pronunțare atât recurenta cât și intimata Fundația "Pro " au depus concluzii scrise.
După deliberare,
CURTEA DE APEL
Prin sentința civilă nr. 5306/24.04.2008 pronunțată de Judecătoria Iași au fost respinse excepția lipsei calității procesuale active reclamantei, excepția lipsei calității procesuale pasive pârâtei Fundația "Pro " și excepția nulității cererii de chemare în judecată altor persoane.
Au fost respinse, ca neîntemeiate acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții Fundația "Pro " și Generale - Sucursala I și cerere de chemare în judecată altor persoane formulate de pârâta Fundația "Pro " în contradictoriu cu intervenientele și ca inadmisibilă.
fost obligată reclamanta la plata sumei de 2200 lei cheltuieli de judecată către pârâta Fundația "Pro ".
Pentru pronunța această sentință instanța de fond constatat că, prin cererea înregistrată pe rolul instanței sub nr.23584/245/19.11.2007, reclamanta a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții Fundația Pro și Generale - Sucursala I, să constate validitatea ofertei reale de plată urmată de consemnațiunea prețului vânzării imobilului situat în I,-, în valoare de 330.000 euro și subrogarea sa în drepturile cumpărătoarei Fundația Pro din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2422/03.10.2007.
În fapt, a motivat reclamanta că este chiriașă în imobilul situat în I,- încă din anul 1987, potrivit contractului de închiriere nr.3092.
În baza sentinței civile nr.581/18.09.2003 a Tribunalului Iași, Consiliul Local Iap redat imobilul noilor proprietari, I și, fiind încheiat procesul-verbal nr.9995/17.05.2004, în care s-a făcut mențiune despre existența chiriașilor în imobil.
Precizează reclamanta că ulterior înștiințării sale despre schimbarea proprietarului, prin adresa nr.13986/20.05.2004 a Consiliului Local I, a făcut mai multe demersuri pentru încheierea unui nou contract de închiriere cu noii proprietari dar aceștia au refuzat, situație în care, potrivit nr.OUG40/1999, vechiul contract s-a prelungit de drept.
De asemenea, în tot acest timp a înștiințat proprietarele imobilului că în situația în care îl vor vinde, reclamanta dorește să-l cumpere, având și un drept de preemțiune potrivit art.18 alin.1 din nr.OUG40/1999.
Deși au avut numeroase discuții privind vânzarea imobilului, proprietarele I și, încălcând dreptul de preemțiune al reclamantei, au înstrăinat imobilul Fundației Pro prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.422/03.10.2007 pentru suma de 330.000 euro.
Mai arată reclamanta că, aflând despre vânzarea imobilului, potrivit art.20 din nr.OUG40/1999, a comunicat creditorului Fundația Pro o somație privind oferta reală de plată a prețului vânzării și, motivat de faptul că acesta a refuzat primirea prețului, în conformitate cu dispozițiile art.588 Cod procedură civilă, a consemnat la. - Sucursala I, pe seama și la dispoziția creditoarei Fundația Pro, suma datorată, recipisa CEC nr.-/1/05.11.2007 în valoare de 330.000 euro fiind depusă la..
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.18-22 din nr.OUG40/1999 și art.586-590 Cod procedură civilă.
Pârâta Fundația Pro a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii, cu prioritate pentru lipsa calității procesuale active a reclamantei.
În susținerea acestei excepții, a invocat pârâta lipsa calității de chiriaș a reclamantei la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare astfel încât aceasta nu putea beneficia de efectele dreptului de preemțiune prevăzut de OUG nr.40/1999 și Legea nr.10/2001.
Precizează pârâta că odată cu expirarea termenului special de 5 ani, prevăzut de nr.OUG40/1999, reclamanta a pierdut calitatea de chiriaș, după luna aprilie 2004 prorogarea legală a închirierii nu și-a mai produs efectele, raportul locativ între și Primăria I încetând de drept la această dată.
Deși a fost înștiințată despre încetarea calității de proprietar a Primăriei I, reclamanta invocă operarea prelungirii de drept a contractului de închiriere care însă nu operează în cauză, întrucât tacita relocațiune presupune preexistența unui contract valabil încheiat care nu a existat între reclamantă și proprietarele I și în forma scrisă cerută de lege și nu a fost achitată niciodată vreo sumă cu titlu de chirie.
Considerentul legal pentru care nu a avut loc o prelungire a contractului de închiriere și reclamanta nu a beneficiat de protecție nr.OUG40/1999 este acela că aceasta deținea în proprietate locuințe sau imobile cu destinația de locuit, fapt interzis expres de art.13 lit.b) din actul normativ arătat.
Reclamanta nu are calitatea de a se subroga în drepturile cumpărătorului, potrivit dispozițiilor art.20 din nr.OUG40/1999, întrucât aceasta deținea în chirie doar suprafața de 84 mp din totalul de 500 mp suprafața utilă imobilului și 337 mp teren aferent, astfel încât dreptul său de preemțiune ar fi operat doar cu privire la corpul de clădire închiriat de reclamantă care forma obiectul contractului de închiriere.
Potrivit dispozițiilor Lg. nr.7/1996, opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurată doar prin publicitatea operațiunilor juridice privitoare la aceste drepturi.
Or, în speță, reclamanta nu a îndeplinit cerințele publicității imobiliare, întrucât, verificând extrasul de Carte funciară pentru imobilul din I,-, partea a III-a se constată că nu apare menționat contractul de închiriere al reclamantei.
A mai invocat pârâta excepția inadmisibilității formulării acțiunii de către reclamantă motivat de faptul că operațiunea consemnării prețului în favoarea cumpărătorului nu operează în speță, nefiind întrunită situația unică pentru care legiuitorul a instituit derogarea de la dreptul comun prin art.19 din nr.OUG40/1999, respectiv vânzarea imobilului către un terț în condiții mai avantajoase decât cele menționate în ofertă.
A invocat pârâta Fundația Pro și excepția lipsei calității sale procesuale pasive motivat de împrejurarea că între ea și reclamantă nu există nici un raport contractual, reclamanta nu se poate subroga în drepturile sale de cumpărător. Chiar dacă am accepta că reclamanta are un drept de preemțiune acesta nu se poate extinde pentru întreg imobilul compus din subsol, parter, etaj și mansardă, în suprafață de 500 mp și 337 mp teren, ci acesta ar fi limitat la suprafața pe care reclamanta ar fi deținut-o dacă ar fi avut calitate de chiriaș.
Pârâta Generale - Sucursala Iaf ormulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii pentru următoarele considerente:
Fundația Pro a contractat, la data de 03.10.2007, un credit de la BRD - Sucursala I în vederea cumpărării imobilului situat în I,-, vânzarea-cumpărarea având loc la aceeași dată, împrumutul bancar fiind garantat și cu imobilul revendicat.
Din actele depuse de reclamantă reiese că aceasta nu a respectat dispozițiile legale, nu a dovedit împrejurarea că ar fi avut inițiativa încheierii contractului de închiriere pe o durată de 5 ani, astfel încât, neîndeplinind procedura prealabilă reclamanta nu poate beneficia de prevederile temeiului legal menționat.
Din înscrisurile anexate, nu reiese că reclamanta ar fi locuit neîntrerupt în imobil de la data încheierii contractului de închiriere și până în prezent și nici care sunt demersurile pe care le-a făcut în acest sens pe lângă proprietarul imobilului.
Reclamanta nu a îndeplinit cerințele publicității imobiliare, pentru ca drepturile sale să fie opozabile terților, chiar și proprietarului, potrivit dispozițiilor art.19 lit. a) din Legea nr.7/1996, raporturile de locațiune încheiate pe cel puțin trei ani se înregistrează obligatoriu la biroul de carte funciară.
La termenul de judecată din 17.12.2007, pârâta Fundația Pro a formulat o cerere de chemare în judecată a altor persoane, respectiv a fostelor proprietare și I, în temeiul dispozițiilor art.57 Cod procedură civilă.
Intervenienta Iaf ormulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamantei motivat de următoarele aspecte: reclamanta a avut calitate de chiriaș până în anul 2004, din acel moment și până la data înstrăinării imobilului, 03.10.2007, reclamanta nu a manifestat interes în mod serios pentru cumpărarea imobilului.
Reclamanta a reziliat toate contractele cu furnizorii de utilități din luna august 2007, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare și s-a mutat de bună voie, predând cheile imobilului personal lui, la 28 august 2007.
Excepția lipsei calității procesuale active fost respinsă, instanța reținând:
Reclamanta a încheiat cu Consiliul Local al municipiului I contractul de închiriere nr.1/3092/03.03.1987, fila 17 dosar, în temeiul căruia a primit în folosință imobilul situat în I,-, în suprafață de 99 mp compus din trei camere și dependințe, o boxă în suprafață de 28,70 mp și 20 mp curte și grădină.
Urmare restituirii în natură a imobilului din-, foștilor proprietari, dispusă de către instanță prin sentința civilă nr. 581/18.09.2003 a Tribunalului Iași, la data de 17.05.2004, a fost încheiat procesul-verbal de predare-primire nr.9995, fila 15 dosar, prin care Consiliul Local Iap redat titularelor dreptului de proprietate imobilul compus din subsol, parter, etaj 1 și mansardă.
În procesul-verbal de predare-primire se menționează că la adresă figurează în baza contractelor de închiriere, anexate procesului-verbal, familiile:, și un spațiu locativ liber.
Este evident astfel, comparând cele două înscrisuri, că reclamanta avea calitate de chiriaș în imobilul din-, la data predării acestuia proprietarelor de drept, însă nu avea această calitate pentru întreg imobilul ci doar pentru o parte în suprafața mai sus arătată.
Prin adresa nr. 13986/20.05.2004, reclamanta a fost înștiințată de către Consiliul Local I despre schimbarea proprietarului.
Potrivit art. 9 alin.1 din nr.OUG40/1999, în cazurile prevăzute la art.2-7, cum este și situația în speță reglementată de art.1 și 7 din actul normativ menționat, între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, după caz.
Constată instanța că acest articol nu poate fi privit în mod singular și extras din conținutul actului normativ, interpretare pe care au dat-o cele două pârâte, procedura încheierii contractului de închiriere fiind prevăzută în continuare la art.10.
Astfel, în vederea încheierii noului contract de închiriere, prevede art.10 alin.1, în termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executor judecătoresc, data și locul întâlnirii, chiriașul fiind obligat să comunice proprietarului, în scris, cu confirmare de primire, cererea pentru încheierea unui nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.
În cauză, din înscrisurile administrate, reiese că fostele proprietare ale imobilului nu au urmat procedura notificării reclamantei, în calitate de chiriaș, pentru încheierea unui nou contract de închiriere, deși reclamanta a cerut aceasta, în scris, la data de 01.10.2004, filele 70-71 dosar.
Lipsa notificării chiriașului în vederea încheierii noului contract de închiriere este sancționată, potrivit art.11 din nr.OUG40/1999, cu prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere, neplata chiriei până la încheierea noului contract neputând fi invocată de către proprietar.
În aceste condiții, raportul locativ pe care reclamanta îl avea cu Consiliul Local I și ale cărui efecte au încetat în luna aprilie 2004, s-a prelungit de drept, fiind opozabil proprietarilor imobilului I și.
Prelungirea contractului de închiriere a operat și în cazul reclamantei, având în vedere că aceasta nu se încadrează în situațiile prevăzute de art.13 din nr.OUG40/1999, potrivit certificatului de atestare fiscală aflat la fila 85 dosar, reclamanta nu deține imobile proprietate, nefiind dovedită în cauză împrejurarea că ar fi înstrăinat o locuință după 1 ianuarie 1990.
Cât privește situația învederată de pârâta Fundația Pro privind calitatea de proprietar al unei locuințe în persoana fiicei reclamantei -, situație în care nu ar opera prelungirea contractului de închiriere, potrivit art.13 lit. b) nr.OUG40/1999, instanța constată că nu poate reține această susținere.
A reținut instanța, potrivit contractului de închiriere, că fiica reclamantei - a avut beneficiul contractului de închiriere, fiind menționată în contract alături de mama sa.
Imobilul cu care figurează înscrisă în cartea funciară -, nume pe care l-a dobândit prin încheierea căsătoriei, situat în I,-, este proprietatea soțului ei, G-, fiind dobândit de către acesta ca bun propriu, prin moștenire, astfel cum reiese din certificatul de moștenitor nr.2/11.01.2000.
Având calitatea de chiriaș, beneficiind de prelungirea contractului de închiriere, reclamanta se bucură de dreptul de preemțiune la cumpărarea locuinței, prevăzut de art.18 alin.1 din nr.OUG40/1999, în situația în care proprietarul refuză reînnoirea contractului întrucât intenționează să vândă locuința.
Notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere ține loc de ofertă de vânzare și trebuie să cuprindă prețul vânzării, sub sancțiunea nulității absolute, procedură care nu a fost urmată de proprietarele imobilului la înstrăinarea acestuia.
Astfel, la data de 03.10.2007 a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2422/03.10.2007, prin care și I au vândut Fundației Pro imobilul situat în I,-, compus din C1 - locuință, cu o suprafață construită la sol de 165 mp și teren aferent în suprafață de 337 mp.
A reținut instanța, conform art.19 din nr.OUG40/1999 că în situația în care locuința a fost vândută unui terț în condiții sau la un preț mai avantajos decât cel prevăzut în oferta adresată chiriașului care nu a acceptat această ofertă, chiriașul se poate subroga în drepturile cumpărătorului plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare.
Dreptul chiriașului de a se subroga în drepturile cumpărătorului se exercită potrivit dispozițiilor Codului d e procedură civilă, privind ofertele de plată și consemnațiuni.
A apreciat instanța că această cale a ofertei de plată și consemnațiunii în scopul subrogării în drepturile cumpărătorului este deschisă și chiriașului căruia nu i-a fost notificată oferta de vânzare a imobilului, în caz contrar acesta ar fi privat pe de o parte de dreptul de preemțiune la cumpărarea imobilului dar și de dreptul de a se subroga în drepturile cumpărătorului, deși lipsa notificării nu îi este imputabilă, situație în care, instanța va respinge excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei.
Față de excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Fundația Pro, instanța a apreciat că nu este întemeiată
Prin acțiunea de față reclamanta a chemat în judecată această pârâtă pentru ca, prin validarea ofertei reale de plată urmată de consemnațiunea prețului vânzării imobilului din I,-, să se subroge în drepturile Fundației Pro.
În calitate de cumpărătoare a imobilului, de la proprietarele și I, având în vedere dispozițiile art.18-20 din nr.OUG40/1999, este evident că Fundația Pro are calitate procesuală pasivă în cauză, motiv pentru care instanța urmează să respingă excepția invocată.
Pe fondul cauzei, instanța a respins acțiunea reclamantei pentru următoarele considerente:
Conform procesului-verbal de predare-primire nr.9995/17.05.2004, fila 15 dosar, Consiliul Local Iap redat titularelor dreptului de proprietate, I și, imobilul situat în I,-, compus din subsol, parter, etaj 1 și mansardă.
În procesul-verbal de predare-primire se menționează că la adresă figurează în baza contractelor de închiriere, anexate procesului-verbal, familiile:, și un spațiu locativ liber.
Din coroborarea acestui înscris cu contractul de închiriere încheiat de reclamantă cu Consiliul Local I reiese în mod evident, că reclamanta folosea, în calitate de chiriaș, doar o parte a imobilului din-, respectiv 3 camere și dependințe în suprafață de 99 mp, o boxă în suprafață de 28,70 mp și 20 mp curte și grădină.
Astfel, reclamanta a beneficiat de prelungirea contractului de închiriere, potrivit art.11 din nr.OUG40/1999 în aceleași condiții în care a fost încheiat și contractul inițial, respectiv pentru aceeași suprafață locativă, în aceleași limite exercitându-se și dreptul său de preemțiune la cumpărare, recunoscut de același act normativ.
La data de 03.10.2007 a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2422/03.10.2007, prin care și I au vândut Fundației Pro imobilul situat în I,-, compus din C1 - locuință, cu o suprafață construită la sol de 165 mp și teren aferent în suprafață de 337 mp, fiind înstrăinat astfel întreg imobilul în sens de construcție ca un tot și terenul aferent, pentru suma de 330.000 euro.
Urmare refuzului creditoarei Fundația Pro de a primi de la reclamantă prețul vânzării, nefiind de acord ca aceasta să se subroge în drepturile sale, refuz consemnat în procesul-verbal încheiat la. la data de 31.10.2007, fila 13 dosar, reclamanta a consemnat suma de 330.000 euro la CEC la dispoziția pârâtei cu recipisa nr.-/1/05.11.2007 înregistrată în registrul de valori al.
Reclamanta a făcut pârâtei oferta reală și a consemnat întreaga sumă reprezentând prețul vânzării imobilului din-, solicitând instanței să valideze oferta care va avea ca efect subrogarea reclamantei în drepturile de cumpărător ale pârâtei Fundația Pro, dobândind astfel dreptul de proprietate asupra imobilului.
Deși vânzarea imobilului s-a făcut cu nesocotirea dreptului de preemțiune al reclamantei, instanța apreciază că oferta reală nu poate fi validată în condițiile în care aceasta a fost făcută pentru întreg imobilul, construcție și teren, reclamanta având un drept de preemțiune la cumpărare doar pentru o parte a locuinței, respectiv cea care a format obiectul contractului de închiriere iar dispozițiile art.1114-1115 și ale nr.OUG40/1999 nu prevăd posibilitatea validării parțiale a ofertei de plată.
În ce privește cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de pârâta Fundația Pro, instanța constată că aceasta îndeplinește cerințele de formă prevăzute de art.57 Cod procedură civilă, motiv pentru care a respins excepția nulității cererii invocată de reclamantă.
A respins cererea ca inadmisibilă având în vedere că potrivit dispozițiilor art.57 alin.1 Cod procedură civilă, oricare dintre părți poate să cheme în judecată o altă persoană care ar putea să pretindă aceleași drepturi ca și reclamantul, în speță, persoanele chemate în judecată I și, în calitate de foste proprietare ale imobilului nu pot pretinde aceleași drepturi ca și reclamanta, respectiv validarea ofertei de plată și subrogarea în drepturile cumpărătoarei Fundația Pro în contractul de vânzare-cumpărare a imobilului din-.
Se va lua act că pârâta Generale - Sucursala I nu a solicitat cheltuieli de judecată.
În temeiul dispozițiilor art.274 Cod procedură civilă, a admis în parte cererea pârâtei Fundația Pro și a obligat reclamanta să plătească suma de 2200 lei onorariu avocat.
A respins pretenția pârâtei pentru suma de 5387 lei onorariu avocat, întrucât chitanța nr.152 aflată în copie la fila 106 dosar nu are menționată data la care a fost eliberată, numărul contractului de asistență juridică sau al dosarului și nu reiese că suma reprezintă cheltuieli ocazionate de acest dosar.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanta și pârâta Fundația Pro.
Prin decizia civilă nr. 599 din 29 iunie 2009 Tribunalul Iașia admis apelul declarat de pârâta FUNDAȚIA "PRO " împotriva sentinței civile 5306/24.04.2008 pronunțată de Judecătoria Iași, sentință pe care a schimbat- în parte, în sensul că:
A obligat reclamanta la plata către pârâta FUNDAȚA "PRO " sumei de 7587 lei cheltuieli judecată.
A păstrat restul dispozițiilor sentinței apelate ce nu contravin deciziei.
A respins apelul declarat de reclamanta.
Pentru a se hotărî astfel se rețin următoarele:
Este necontestat de părți faptul că reclamanta încheiat cu Consiliul Local un contract de închiriere (-) pentru imobilul situat în I, - nr. 3 în suprafață de 99. compus din trei camere și dependințe, o suprafață de 28,70. și 20 curte și grădină. Reclamanta nu era singurul chiriaș al imobilului ci au mai fost încheiate alte două contracte de închiriere.
Ulterior restituirii în natură imobilului către proprietarii inițiali, aceștia l-au vândut (în totalitate) pârâtei Fundația "Pro " la 3.10.2007.
Este evident faptul că reclamanta avut calitatea de chiriaș doar pentru o parte din imobilul respectiv.
Este adevărat că OUG 40/1999 a fost elaborată în scopul protecției chiriașilor și că legiuitorul nu distinge în privința dreptului acestora de preemțiune pentru o parte sau pentru întreg imobilul.
Intenția legiuitorului este mai mult decât evidență și nici nu era posibil se distinge în sensul arătat anterior atât timp cât textul legal se referă la chiriași.
Este de la sine înțeles că pentru beneficia de aceste prevederi legale, persoana în cauză trebuie să aibă calitatea dechiriașal imobilului. Reclamanta, în cauză, a avut calitatea de chiriaș însă doar pentru o parte din imobilul în litigiu.
Pentru restul imobilului, reclamanta nu avut niciodată această calitate, motiv pentru care nu poate beneficia de prevederile OUG 40/1999.
În cauză nu se poate pune problema unei validări parțiale deoarece oferta trebuia formulată doar pentru partea din imobil închiriată de reclamantă.
Nu putem aprecia că legiuitorul nefăcând distincția între închirierea totală sau parțială imobilului înțeles să acorde acest beneficiu și persoanelor care deși au închiriat parțial imobilul au posibilitatea de a- cumpăra în întregime.
În această situație s-ar fi ajuns la contribuție cu scopul urmărit și anume de protejare persoanelor ce au calitatea de chiriași.
Instanța de fond interpretat textele legale aplicabile în mod corect și în concordanță cu scopul urmărit de legiuitor ținând seama de calitatea reclamantei de chiriaș pentru o parte din imobil.
Nu se poate reține nici susținerea apelantei în sensul că nu este posibil ca prețul să fie parțial determinat deoarece aspectul nu a făcut obiectul analizei instanței.
În raport de aceste considerente, apreciem nefondat apelul declarat de reclamanta motiv pentru care va fi respins.
Cu privire la cheltuielile de judecată solicitate de pârâta Fundația "Pro " se reține că la fila 27 dosar fond fost depusă împuternicirea avocațială conform contractului asistent juridic 126/9.12.2007.
La fila 106 dosar fond fost depusă copia chitanței de plată onorariului, în copie xerox semnată pentru conformitate de avocatul ce depus împuternicirea de la fila 27.
Faptul că, chitanța nu poartă numărul contractului asistent juridic și data eliberării este irelevant atât timp cât fost semnată pentru conformitate de avocatul ce are împuternicire la dosar și nici una dintre părți nu contestat acest aspect.
Apreciem că în acest sens instanța de fond reținut greșit că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă.
Dispozițiile art. 274 alin. 3 Cod procedură civilă nu sunt aplicabile deoarece nu se poate reține nici un motiv pentru reducerea cuantumului onorariului avocat (comparativ și cu onorariul avocat reclamantei conform chitanței de la fila 95 dosar fond).
A fost admis apelul declarat de pârâta Fundația "Pro ". A fost schimbată în parte sentința de fond conform art. 296 Cod procedură civilă, sub aspectul cuantumului cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pentru următoarele motive:
Motivul respingerii cererii de validare a ofertei reale făcute de recurentă este același reținut de judecătorul fondului.
Instanța de fond respinge acțiunea deoarece nici Codul Civil, nici legea specială (OUG nr. 40/1999) nu prevăd posibilitatea validării parțiale a ofertei de plată, iar reclamanta, având calitatea de chiriaș doar pentru o parte din imobil, are un drept de preempțiune doar pentru o parte a locuinței.
Este cert că OUG nr. 40/1999 nu conține o dispoziție expresă care să reglementeze exercitarea dreptului de preempțiune pentru o parte din imobil însă totodată nu există nici o dispoziție legală care să împiedice executarea acestui drept pentru întreg imobilul în cazul înstrăinării în întregime a acestuia (așa cum a reținut instanța în motivare). Legea specială nu prevede nici o soluție pentru situația când chiriașul are contract de închiriere numai pentru o parte a locuinței.
În esență instanța aplicând în mod greșit dispoziția din art. 1115 pct. 3 formulează următorul raționament:
- pe de o parte, întrucât recurenta are un drept de preempțiune doar pentru o parte din imobil are voie să facă o ofertă reală pentru prețul întreg și pe de altă parte, întrucât oferta reală nu este valabilă decât dacă se consemnează întreaga sumă exigibilă, nu se poate bucura de acest drept, deși a consemnat întreaga sumă pentru că neavând un drept de preempțiune pentru întreg - nu poate uza de mijlocul juridic pe care legea specială îl pune la îndemână pentru valorificarea acestui drept în cazul ignorării lui.
În mod cert dreptul de preempțiune a fost instituit în favoarea sa, dându-i posibilitatea, în calitate de chiriașă, să devină proprietara imobilului, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege. Or, astfel cum sunt dispozițiile care reglementează instituția validării ofertei de plată, consemnarea sumei nu se putea face decât pentru întreaga sumă, textul art. 1115 pct. 3 cod civil - prevăzut ca o condiție pentru valabilitatea ofertei reale ca aceasta "să fie făcută pentru toată suma exigibilă", text care în speță a fost respectat ad litteram întrucât a consemnat întreaga sumă.
- nu putea determina, o cifră absolută, valoarea corespunzătoare părții din imobil pe care o deținea cu calitate de chirie și nu avea voie să o facă întrucât era ținută să ofere același preț ca și cumpărătorul din contractul de vânzare-cumpărare și nu unul mai mic.
În condițiile în care în imobil a rămas un singur chiriaș acestuia nu se poate refuza dreptul de a-și apropia întregul imobil cu calitatea cu care legea specială dă posibilitatea să se uzeze de această procedură.
Vânzătorul a înstrăinat imobilul și a primit prețul - cumpărătorului, prin oferta reală - i se substituie prețul plătit iar prin admiterea acțiunii drepturile acestora nu sunt în nici un fel păgubite. Dimpotrivă, prin respingerea acțiunii dreptul de preempțiune al reclamantei este în mod cert nesocotit.
Este nelegală admiterea apelului Fundației "Pro " cu consecința obligării la plata cheltuielilor de judecată deoarece chitanța depusă în copie conformă cu originalul, nu conține data la care a fost eliberată, numărul contractului de asistență juridică sau al dosarului din care să rezulte că suma respectivă reprezintă cheltuielile ocazionate de prezentul dosar.
În aceste condiții cheltuielile de judecată trebuie dovedite de partea care le solicită.
Intimatele Fundația "Pro " și Generale - Sucursala I au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului.
Fundația "Pro " susține că reclamanta nu avea calitatea de chiriaș la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în discuție și pe de altă parte instituirea ofertei reale de plată este cu precădere reglementată de Codul d e procedură civilă pentru eliberarea debitorului de obligație și în ipoteza în care creditorul refuză primirea plății.
Or, intimata Fundația "Pro " nu are calitatea de creditoare a reclamantei-recurente, nici acesta din urmă nu este debitoarea fundației.
Mai mult de atât, reclamantei i s-a respins acțiunea de reintegrare în imobil ceea ce dovedește că nu avea un titlu locator asupra unei părți din imobil.
Generale - Sucursala Ias olicitat, prin întâmpinare, respingerea recursului motivat de împrejurarea că reclamanta nu are un drept de preempțiune asupra întregului imobil vândut de Fundației "Pro " deoarece acesta era titulara unui contract de închiriere asupra unei părți din imobil, celelalte părți fiind ocupate de alte două familii ceilalți doi chiriași nu au avut un drept de preempțiune asupra părții lor din imobil astfel încât recurenta nu-și putea exercita dreptul de preempțiune asupra întregului imobil.
Pe de altă parte în virtutea dreptului său de proprietate fosta proprietară a înțeles să-și înstrăineze imobilul unei fundații de caritate de notorietatea Fundației "Pro ".
Criticile formulate de recurentă se încadrează în motivul de recurs prevăzut de art. 304 punctul 9 Cod procedură civilă, iar recursul este fondat pentru considerentele ce se vor dezvolta în continuare:
Din examinarea hotărârilor recurate, respectiv a hotărârii instanței de fond și de apel, ca efect al principiului potrivit căruia considerentele explicitează și fac corp comun cu dispozitivul hotărârii rezultă că cele două instanțe au hotărât cu putere de lucru judecat că reclamanta avea calitatea de chiriaș asupra unei părți din imobilul situat în- în suprafață de 99 mp compus din trei camere și dependințe în suprafață de 28,70 mp și 20mp curte și garduri la data vânzării imobilului în litigiu.
Sub acest aspect invocarea în recurs de către intimata Fundația "Pro " a inadmisibilității acțiunii reclamantei nu poate fi primită.
Este fără echivoc că reclamanta avea calitatea de chiriaș iar natura contractului de locațiune al reclamantei face aplicabile dispozițiile OUG nr. 40/1999 care în speță este temeiul de drept ce se aplică.
Stabilind în mod corect calitatea de chiriaș a recurentei-reclamante instanțele au greșit atunci când au stabilit că acesta nu putea beneficia de dreptul de preempțiune dat de actul normativ sus citat deoarece aceasta, în virtutea contractului de locațiune beneficia numai de o parte din imobil.
OUG 40/1999 temeiul de drept al acțiunii are ca scop protejarea chiriașului iar dispozițiile acestui act normativ care este o lege specială trebuie interpretate în scopul pentru care a fost adoptat de protecție a chiriașului pentru că în caz contrar dreptul acestuia ar fi lipsit de conținut.
Dispozițiilor art. 18 din OUG 40/1999 recunosc chiriașului un drept de preempțiune la cumpărarea locuinței.
Acest text trebuie coroborat cu dispozițiile art. 19 - 21 din același act normativ care recunoaște dreptul chiriașului de a se subroga în dreptul cumpărătorului imobilului (art. 19) iar acest drept se exercită potrivit dispozițiilor Codului d e procedură civilă, privind ofertele de plată și consemnațiune care se aplică în mod corespunzător.
În analiza dreptului de preempțiune al chiriașului instanțele aveau obligația de a da o interpretare sistematică, logică și teologică textelor invocate instanțele trebuie să analizeze întinderea dreptului de preempțiune al reclamantei raportat și la cerințele exercitării acestui drept care se face potrivit art. 20 prin oferta de plată și consemnațiunea reglementată de Codul d e procedură civilă și completată de dispozițiile art. 1115 Cod civil care este sediul comun al ofertei de plată și consemnațiune și care prezintă condițiile de valabilitate ale acestei instituții și la care face trimitere art. 590 Codul d e procedură civilă, iar potrivit art. 1115 al. 1 pct. 3, una din condițiile de valabilitate a ofertei este să fie făcută pentru toată suma exigibilă.
Interpretând prin coroborare aceste texte de lege rezultă că legiuitorul a pus la dispoziția debitorului (reclamanta în speță) exercitarea ofertei de plată și consemnațiune iar una din condițiile acestei proceduri este ca prețul să fie achitat pentru întreaga sumă exigibilă, în speță pentru întreg imobilul.
Având în vedere că legiuitorul nu a limitat în mod expres dreptul de preempțiune numai la locuința deținută de chiriaș, că i-a dat dreptul de a se subroga cumpărătorului prin procedura ofertei de plată urmată de consemnarea prețului în mod cert chiriașului i s-a recunoscut prin acest act normativ dreptul de preempțiune neîngrădit, nelimitat respectiv asupra întregului imobil.
Instanțele aveau îndatorirea să interpreteze textele invocate cu scopul de a produce efectul avut în vedere de legiuitor, acela de a proteja dreptul chiriașului.
Or, prin soluțiile pronunțate de cele două instanțe, respectiv cumpărarea imobilului de către un terț care nu a avut calitatea de chiriaș, se creează terțului o situație mai favorabilă decât celui protejat de lege, respectiv chiriașul, căruia i se încalcă dreptul acordat de legea specială.
Atâta timp cât legea nu limitează dreptul de preempțiune asupra cotei părți din imobil și atâta timp cât chiriașul nu a solicitat o validare parțială achitând întreg prețul adică întreaga sumă exigibilă, respectând conținutul dispozițiilor art. 19 - 21 din OUG 40/1999, art. 1115 Cod civil, art. 586 - 590 din Codul d e procedură civilă în mod greșit instanțele au respins acțiunea reclamantei.
Se constată că în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 19 - 21 din OUG 40/1999 că reclamanta a îndeplinit ad litteram condițiile impuse de art. 1114 - 1115 Cod civil astfel că acțiunea reclamantei este întemeiată atât în fapt cât și în drept, că soluțiile pronunțate de instanțe sunt date cu aplicarea greșită a dispozițiilor OUG nr. 40/1999 cu referire la dispozițiile art. 586- 590 Cod procedură civilă și art. 1114 - 1115 Cod civil.
Așa fiind în temeiul art. 312 Cod procedură civilă se va admite recursul, se va modifica decizia tribunalului în sensul admiterii apelului formulat de reclamantă împotriva sentinței pronunțate pe care o va schimba în parte în sensul că va admite acțiunea reclamantei, va constata validitatea ofertei reale urmată de consemnațiunea prețului asupra imobilului situat în I,- compus din C1 - cu o suprafață construită la sol de 165 mp și teren aferent în suprafață de 337 mp, categoria de folosință curți construcții, având numărul cadastral nr. 18193, înscris în Cartea Funciară nr. 64806 Municipiului
Imobilul astfel descris în contractul de vânzare-cumpărare nr. 2422 din 3.10.2007 dispunând subrogarea reclamantei în drepturile cumpărătoarei din contractul mai sus evocat.
Va păstra restul dispozițiilor sentinței care nu contravin prezentei decizii.
Va respinge apelul formulat de Fundația "Pro " cu consecința admiterii apelului reclamantei prin modificarea în tot a deciziei tribunalului.
Văzând și dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite recursul formulat de reclamanta împotriva deciziei civile nr. 599 din 29 iunie 2009 Tribunalului Iași pe care o modifică în tot.
Admite apelul formulat de reclamanta împotriva sentinței civile nr. 5306 din 24 aprilie 2008 Judecătoriei Iași pe care o schimbă în parte, în sensul că
Admite acțiunea formulată de recl. în contradictoriu cu pârâtele Fundația Pro și BRD Generale - - Sucursala
Constată validată oferta reală urmată de consemnațiune a prețului vânzării imobilului situat în I- în valoare de - euro și dispune subrogarea reclamantei în drepturile cumpărătoarei-pârâte Fundația "Pro " din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2422 din 03.10.2007 la BNP .
restul dispozițiilor sentinței care nu contravin prezentei decizii.
Respinge apelul formulat de pârâta Fundația "Pro " formulată împotriva aceleiași sentințe.
Obligă intimatele-pârâte Fundația "Pro " și BRD Generale Sucursala I să plătească recurentei-reclamante suma de 13370 lei cheltuieli de judecată în tot cursul procesului.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 18 2009.
Președinte Judecător Judecător
- - - - - ---
Grefier
Red.
2 ex - 18.01.2010
Jud. Trib. I
Jud. Judec. I
Președinte:Buliga GeorgetaJudecători:Buliga Georgeta, Gheorghiu Elena, Andronic Adriana
