Obligație de a face. Decizia 78/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.78 R
Ședința publică de la 12.02.2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Georgeta Stegaru
JUDECĂTOR 2: Elena Viviane Tiu
JUDECĂTOR 3: Carmen
GREFIER -
Pe rol judecarea cererii de recurs formulată de recurentul-pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL împotriva deciziei civile nr. 670 din 29.04.2008 pronunțată de Tribunalul București -Secția a V-a Civilă în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul-reclamant și intimatul-pârât SC AL SA.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns intimatul-reclamant prin avocat cu împuternicirea avocațială nr.-, lipsind recurentul-pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL și intimatul-pârât SC AL SA.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care,
Reprezentantul intimatului reclamant învederează Curții că nu mai sunt alte cereri de formulat.
Curtea, pune în discuția reprezentantului intimatului reclamant încadrarea imobilului în litigiu în categoria imobilelor față de dispozițiile art. 7 din Legea nr.85/1992.
Reprezentantul intimatului reclamant arată că se încadrează în aceste dispoziții, întrucât Primăria Municipiului B nu deține o hotărâre de schimbare a acestei locuințe și că se pot vinde în baza art. 1 din Legea 85/1992.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fondul cererii de recurs.
Reprezentantul intimatului reclamant solicită respingerea recursului ca nefondat, menținerea sentinței civile ca fiind legală și temeinică. Solicită a se avea în vedere că locuința în litigiu nu este o locuință specială și având în vedere dispozițiile art. 1197 cod civil clauzele contractului de închiriere prin care se conferă dreptul chiriașului de a închiria. Nu solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare in judecata înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 B la data de 26.04.2007 cu nr-, reclamantul a solicitat să se constate în contradictoriu cu pârâții MUNICIPIUL B prin Primar General si SC AL SA, ca apartamentul nr. 36 situat in B, - - nr. 110,. 34,. 1,. 8, sector 3 nu face parte din categoria locuințelor sociale și să se dispună obligarea paraților la încheierea contractului de vânzare cumpărare având ca obiect apartamentul menționat, precum si cota indiviză din părțile în folosință comună și terenul aferent, în condițiile și la prețul stabilite prin Decretul - Lege 61/1990 și Legea 85/1992.
În motivarea cererii, rec1amantul a arătat ca deține apartamentul nr. 36 prin contractul de închiriere nr. 1320/7.12.1999, prelungit la data de 18.04.2004.
La data de 14.03.2006 a optat pentru cumpărarea apartamentului in condițiile Decretului Lege 61/1990 si a Legii 85/1992 notificând instituțiile abilitate, însă acestea au refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare, susținând ca apartamentul face parte din categoria locuințelor sociale și ca atare, nu poate fi înstrăinat. Rec1amantul a arătat ca răspunsul autorităților competente nu are suport legal, întrucât atât recepția lucrării cat si încheierea contractului de închiriere au avut loc înainte de intrarea în vigoare a Legii 114/1996.
Prin sentința civilă nr. 7024/04.09.2007, Judecătoria Sectorului 3 Baa dmis în parte cererea formulată și a dispus obligarea pârâților să încheie cu rec1amantul, la cerere, contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 36 situat în B, - - nr. 110,. 34,. 1,. 8, sector 3, precum și pentru cota indiviză din părțile în folosință comună și terenul aferent, în condițiile D-L 61/1990 și Legii 85/1992, a respins ca inadmisibil capătul 1 de cerere și a obligat pârâții la 8,30 RON, cheltuieli de judecată către reclamant, reprezentând taxa de timbru si timbru judiciar.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că rec1amantul a solicitat instanței ca, în baza art. 111 Cod procedură civilă, să se constate că locuința din blocul 34,. 36, - -, nr. 110, sector 3 pe care o deține în baza contractului de închiriere nr. 1320/7.12.1999 nu face parte din categoria locuințelor sociale și să se dispună obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare cumpărare având ca obiect apartamentul menționat, precum și cota indiviză din părțile în folosința comună și terenul aferent, în condițiile și la prețul stabilite prin Decretul - Lege 61/1990 și Legea 85/1992.
Cu privire la primul capăt de cerere judecătoria a reținut că, potrivit art. 111 Cod procedură civilă, partea care are interes, poate să facă cerere pentru constatarea existenței sau inexistenței unui drept. Cererea nu poate fi însă primită dacă partea poate cere realizarea dreptului. Din interpretarea acestei dispoziții legale, prima instanță a concluzionat că pentru promovarea acțiunii în constatare, rec1amantul trebuie să justifice un interes și să nu aibă deschisă calea realizării dreptului.
În acest context, prima instanță a apreciat că cererea reclamantului de a se constata că apartamentul în litigiu nu face parte din categoria locuințelor sociale, nu poate fi primită, fiind incidente dispozițiile. art. 111 teza a II a Cod procedură civilă, întrucât acesta are la dispoziție acțiunea în justiție pentru obligarea pârâților să încheie contract de vânzare cumpărare în baza art. 1073-1075 Cod civil, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 și Legii 85/1992, ceea ce de altfel a si făcut, prin promovarea celui de-al doilea capăt al cererii de chemare în judecată.
Pe capătul de cerere având ca obiect obligarea paraților la încheierea contractului de vânzare cumpărare având ca obiect apartamentul menționat, precum și cota indiviză din părțile în folosință comună ca și terenul aferent, în condițiile și la prețul stabilite prin Decretul - Lege 61/1990 și Legea 85/1992, instanța a reținut că prin contractul de închiriere nr. 1320/7.12.1999, SC AL SA, în calitate de administrator al locuințelor proprietate de stat, a închiriat reclamantului apartamentul nr. 36 situat în B, - - nr. 110,. 34,. 1,. 8, sector 3.
Potrivit relațiilor comunicate de către Direcția Investiții din cadrul (fila 16 dosar primă instanță), 36 apartamente de pe scara 1 din blocul 34 au fost recepționate ca locuințe repartizabile și prin urmare, nu fac parte din categoria locuințelor "protecție socială" (fila 17).
Avându-se în vedere dispozițiile art. 1 din Decretul - Lege nr. 61/1990 care dispun că întreprinderile pentru vânzarea locuințelor și oficiile specializate pot vinde locuințele construite din fondurile statului, iar art. 1 al. 1 din Legea 85/1992 prevede că aceste locuințe pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului lege nr. 61/1990 judecătoria a constatat că reclamantul este îndreptățit să cumpere apartamentul ocupat cu contract de închiriere.
Totodată, prima instanță a apreciat că nu are relevanță în cauză mențiunea olografa de pe contractul de închiriere - "protecție socială", întrucât pârâții nu au făcut dovada existentei unei hotărâri adoptate de către care să confere apartamentului în litigiu acest statut.
Pentru motivele arătate, reținându-se că în cauză nu s-a făcut dovada că apartamentul face parte din categoria celor exceptate de la vânzare în baza dispozițiilor art. 1 alin. 2 și 3 din Legea 85/1992, iar reclamantul întrunește condițiile legale pentru cumpărarea acestuia, fiind titularul unui contract de închiriere, instanța, în baza art. 1073 - 1075 Cod civil, a dispus obligarea pârâțior să încheie cu acesta contract de vânzare-cumpărare în condițiile Decretului - Lege 61/1990 și ale Legii 85/1992, s-a făcut aplicarea art. 274 Cod procedură civilă.
În termen legal, împotriva acestei sentințe, au formulat apel pârâții Municipiul B prin Primar General și SC AL SA, ambii apelanți criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie.
În dezvoltarea motivelor sale de apel Municipiul Bas usținut că prin contractul de închiriere nr. 1320/07.12.1999, prelungit la data de 18.04.2004, SC AL SA, în calitate de administrator al locuințelor proprietate de stat, a închiriat reclamantului apartamentul nr. 36 situat în B,-, 34,. 1,. 8, sector 3, apartamentul având destinația de locuință socială, așa cum rezultă din mențiunea existentă în cuprinsul contractului.
Încă de la încheierea contractului de închiriere, locuința închiriată de către reclamant a avut destinația de locuință socială, așa cum rezultă din mențiunea ce se găsește pe contractul de închiriere, pe fișa de calcul a chiriei, pe fișa privind suprafața locativă și pe procesul verbal de predare-primire.
Or, potrivit dispozițiilor HG 391/1993 Anexa 6, locuința socială nu poate fi înstrăinată. Potrivit art. 14 din HG 160/1999 privind Normele metodologice de aplicare a OG nr. 19/1994 se stipulează că autoritățile publice locale, în cadrul competențelor conferite de lege, pot aproba ca din locuințele realizate potrivit OG 19/1994, să se rețină un număr de locuințe pentru a rezolva unele probleme sociale deosebite, care vor avea destinația de locuință socială.
S-a arătat totodată că HG nr. 391/1993 definea locuința socială și stabilea regimul acestei locuințe, însă nu reglementa modalitatea prin care se putea stabili destinația acestor locuințe, astfel încât destinația a fost stabilită de comun acord între părțile contractante, respectiv proprietar și chiriaș, prin mențiunea făcută pe contractul de închiriere.
În aceste condiții este evident, mai arată apelantul, că reclamantul a fost de acord să închirieze locuința în acești termeni, prin semnarea contractului în care se stabilea destinația locuinței, precum și cu plata unei chirii modice, proprii acestui tip de închiriere.
Or, potrivit art. 969 Cod civil, convențiile legal încheiate au putere de lege între părți. A accepta punctul de vedere al reclamantului, înseamnă a considera că la momentul închirierii aceasta se încadra într-o anumită categorie defavorizată, care i-a permis închirierea în condiții avantajoase, iar în prezent, solicită cumpărarea aceleiași locuințe nemaiavând același statut.
Reclamantul a susținut ca blocul în care se afla apartamentul în cauză a fost construit anterior intrării în vigoare a Legii 114/1996 și ca atare acest act normativ nu se aplică.
Apelantul critică această susținere pe de o parte, pentru că, așa cum s-a arătat, contractul de închiriere s-a încheiat în baza Legii 114/1996, iar pe de altă parte, locuința avea destinația stabilită chiar înainte de intrarea în vigoare a Legii 114/1996, reglementarea conceptului de locuință socială fiind deja consacrată prin HG 391/1993.
Locațiunea s-a realizat în considerarea cerințelor impuse de lege pentru închirierea locuințelor sociale, reclamantul făcând parte din categoria persoanelor a căror situație nu le permitea să dețină în proprietate sau să închirieze în condițiile chiriilor practicate pe piața imobiliară, beneficiind din acest motiv, de chirie o subvenționată. A accepta parțial regimul juridic reglementat de Legea 114/1996 numai în privința drepturilor conferite chiriașului, iar nu și a obligațiilor, contravine dispozițiilor art. 969 Cod civil, a mai susținut același apelant, ca și principiului exercitării cu bună credință a drepturilor subiective civile.
Având în vedere caracterul de locuință socială al apartamentului în cauză, destinat pentru rezolvarea unor probleme de ordin social-economic și cunoscut de reclamant la momentul contractării, proprietarul nu poate fi obligat să le înstrăineze, cu atât mai mult cu cât art. 47 prevăzut de Legea 114/1996 prevede în mod expres că locuințele sociale nu pot fi vândute, iar art. 49 se prevede că "beneficiarii locuințelor sociale nu au dreptul sa schimbe destinația spațiului închiriat, sub sancțiunea rezilierii contractului de închiriere".
S-au formulat critici și cu privire la nelegala sa obligare la cheltuieli de judecată în temeiul art. 274 Cod procedură civilă.
Cu privire la cheltuielile de judecata tribunalul a considerat consideră că acordarea acestora este neîntemeiată având în vedere următoarele:
Împotriva aceleiași sentințe a declarat apel și pârâta SC Al SA, apelanta pârâtă susținând prin criticile formulate că sentința este dată în ce o privește, împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, ea nefiind proprietarul apartamentului în litigiu, ci numai administratorul acestuia; totodată, a formulat motive de apel și pe fondul cauzei.
Prin decizia civilă nr. 670A/29.04.2008, Tribunalul București, Secția a V-a Civilă a respins ca nefondat apelul Municipiului B și a admis apelul formulat de apelanta pârâtă SC AL SA, schimbând soluția apelată în sensul respingerii cererii formulate împotriva acestei pârâte, pentru lipsa calității procesuale pasive, cu menținerea restului dispozițiilor sentinței.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că locuințele aflate în patrimoniul Municipiului B dobândesc statutul de locuințe sociale, numai în baza unei hotărâri adoptate în acest sens de către - autoritate administrativ decizională, iar acest statut juridic determină apartenența lor la domeniul public al unității administrativ teritoriale.
Blocul din care face parte apartamentul în litigiu a fost construit din fondurile statului și finalizat, ca atare, în condițiile OG nr. 19/1994 și HG nr. 391/1993, aceste acte normative având ca obiect de reglementare asigurarea finanțării necesare finalizării unor construcții aflate în diferite stadii de execuție, iar nu construirea în exclusivitate de locuințe sociale. După momentul terminării construcției, nu a fost adoptată nicio hotărâre a Consiliului General al Municipiului B care să stabilească regimul juridic special de locuință socială a apartamentului deținut de către reclamant, aspecte care reies din înscrisurile depuse la dosar.
În aceste condiții, tribunalul a apreciat că este evident că apartamentul închiriat intimatului reclamant nu are statutul juridic de locuință socială dobândit în acord cu exigențele prevederilor legale menționate și, în consecință, acestei locuințe nu i se aplică restricțiile specifice acestei categorii speciale de locuințe.
Cât privește mențiunea olografă "protecție socială" existentă pe marginea contractului de închiriere, despre care apelanta pârâtă afirmă că a fost stabilită de comun acord între părțile contractante, Tribunalul a considerat că aceasta nu constituie o clauză contractuală asupra căreia părțile să-și fi exprimat acordul.
În ceea ce privește al doilea motive de apel susținut de Municipiul B, respectiv cel referitor la obligarea greșită la plata cheltuielilor de judecată, s-a reținut că în mod corect instanța de fond a constatat în cauză incidența dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă, potrivit cu care partea care cade în pretenții va fi obligată la cerere la plata cheltuielilor de judecată. Atât timp, cât apelanta pârâtă a căzut în pretenții și nu sunt incidente dispozițiile art. 275 Cod procedură civilă, prima instanță a dispus în mod corect obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Asupra cererii de apel formulate de către pârâta SC AL SA, având în vedere motivele invocate, precum și dispozițiile legale aplicabile în cauză, tribunalul a apreciat întemeiată critica prin care s-a susținut excepția lipsei calității procesuale pasive a acestei pârâte.
Calitatea procesuală presupune, pe de o parte existența unei identități între persoana reclamantului și persoana care este titular al dreptului în raportul juridic dedus judecății (calitatea procesuală activă) și, pe de altă parte, între persoana pârâtului și cel obligat în același raport juridic (calitatea procesuală pasivă).
Așa cum s-a mai arătat, apartamentul pentru care s-a solicitat obligarea pârâților la încheierea unui contract de vânzare cumpărare, se află în patrimoniul Municipiului B, SC AL SA, fiind doar administratorul acestuia, iar calitatea de a încheia contracte de vânzare cumpărare (acte de dispoziție) asupra acestui imobil aparține numai proprietarului, nu și administratorului, afară de cazul în care acest mandat i-a fost dat în mod expres.
În cazul de față însă s-a constatat că între cei doi apelanți a fost încheiat un contract de prestări servicii, respectiv contractul nr. 1455/24.07.2000, prin care SC Al SA a fost împuternicită pentru evaluarea și vânzarea locuințelor, însă s-a prevăzut în mod expres că această împuternicire nu operează și pentru imobilele ce intră sub incidența Legii nr. 85/1992.
Având în vedere aceste aspecte, tribunalul a apreciat că apelanta pârâtă SC Al SA, nu poate fi parte obligată în raportul juridic dedus judecății, neavând calitatea de proprietar asupra imobilului în litigiu, motiv pentru care s-a schimbat sentința atacată, sub acest aspect.
În termen legal, împotriva acestei decizii pârâtul Municipiul B prin Primar General a formula recurs, fără a proceda la indicarea criticilor tezei dintre cele prevăzute la art. 304 Cod procedură civilă pe care își întemeiază recursul, însă Curtea apreciază din dezvoltarea motivelor că sunt susceptibile de încadrare în dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Recurentul susține că în mod nelegal instanța de apel a confirmat sentința fondului, deoarece legea aplicabilă contractului de închiriere este Legea 114/1996, actul juridic încheindu-se sub imperiul acestei legi. Locuința închiriată a avut încă de la încheierea contractului de închiriere destinația de locuință socială, așa cum rezultă din mențiunea de pe contract, pe fișele de calcul a chiriei ca și pe procesul verbal de predare-primire.
În ceea ce privește conceptul de locuință socială și regimul juridic aplicabil acestora, atât din HG 391/1993-anexa 6, cât și din art. 38-50 din Legea 114/1996, stabilesc că locuințele sociale sunt închiriate unor persoane sau familii a căror situație economică și socială nu le permitea să realizeze o locuință proprietate personală și nici chiar să dețină o locuința în calitate de chiriași în condițiile nivelului unei chirii care se stabilește pe piață.
Problema care se ridică, mai susține recurentul, este aceea a legii aplicabile, sens în care opinează că locațiunea este cârmuită de legea în vigoare în momentul contractării și nu de un regim juridic determinat de momentul execuției blocului.
Chiar și prin raportare la actele normative anterioare legii locuinței, întrucât HG 391/1993 definea locuința socială reglementând-o ca pe o excepție (chiria subvenționată de stat, se aveau în vedere standarde legate de mărime, situația numerică a familiei, zona, interzicerea subînchirierii și a vânzării), iar reclamantul a închiriat locuința în considerarea acestei destinații, cererea acestuia de a se constata că respectiva locuință nu face parte din categoria locuințelor sociale, nu poate fi primită. Reclamantul a beneficiat de o măsura de protecție socială, achitând un preț modic al chiriei și și-a dat consimțământul să încheie cu proprietarul contractul în această formă, or potrivit art. 969 Cod. Civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. A accepta punctul de vedere al reclamantului înseamnă a se considera că la momentul închirierii acesta se încadra într-o anumită categorie defavorizată, care i-a permis închirierea în condiții avantajoase, iar în prezent, solicită cumpărarea aceleași locuințe nemaiavând același statut.
Reclamantul a susținut că blocul în care se afla apartamentul în cauză a fost construit anterior intrării în vigoare a Legii 114/1996 și ca atare acest act normativ nu se aplică.
Această susținere nu poate fi primită, pe de o parte, pentru ca așa cum s-a arătat contractul de închiriere s-a încheiat în baza Legii 114/1996, iar pe de altă parte, locuința avea destinația stabilită chiar înainte de intrarea în vigoare a Legii 114/1996, reglementarea conceptului de locuință socială fiind deja consacrată prin HG 391/1993. A accepta parțial regimul juridic reglementat de Legea 114/1996 numai în privința drepturilor conferite chiriașului, iar nu și a obligațiilor, contravine de asemenea dispozițiilor art. 969 Cod. civil și principiului exercitării cu bună credință a drepturilor subiective.
Având în vedere caracterul de locuință socială al apartamentului în cauza, destinat pentru rezolvarea unor probleme de ordin social-economic și cunoscut de reclamant la momentul contractării, proprietarul nu poate fi obligat să le înstrăineze, cu atât mai mult cu cât art. 47 prevăzut de Legea 114/1996 prevede în mod expres că locuințele sociale nu pot fi vândute, iar art. 49 se prevede că "beneficiarii locuințelor sociale nu au dreptul să schimbe destinația spațiului închiriat sub sancțiunea rezilierii contractului de închiriere".
Cu privire la cheltuielile de judecată consideră că acordarea acestora este neîntemeiată având în vedere că fundamentul acordării cheltuielilor de judecată îl constituie culpa procesuală.
Prin urmare, partea care a pierdut procesul suportă atât cheltuielile făcute de către ea cât și cheltuielile făcute de partea care a câștigat procesul, deoarece este în culpă procesuală, determinând prin atitudinea sa în proces aceste cheltuieli, însă criteriul nu se poate verifica decât la momentul pierderii irevocabile a procesului, situație în care recurentul nu se găsește.
Intimatul reclamant nu a formulat întâmpinare la motivele de recurs și niciuna dintre părți nu a administrat alte probe.
Recursul formulat este fondat, se apreciază în opinie majoritară.
Analizând materialul probator al cauzei, văzând criticile formulate prin motivele de recurs și examinând decizia recurată pe temeiul acestora, Curtea constată că în speță este întrunit motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Obiectul cererii deduse judecății îl reprezintă executarea silită, prin intermediul instanței de judecată, a obligației pretinse de reclamant ca existând în patrimoniul pârâtului Municipiul B prin Primar General, prin intermediul unității ce administrează imobilul - SC AL SA, în temeiul art.1 din Legea nr.85/1992, corelativ dreptului reclamantului, ca titular al contractului de închiriere, la cumpărarea locuinței construite din fondurile statului.
În fapt, Curtea reține că edificarea locuinței în litigiu, situată în imobilul din B, - - nr. 110,. 34,. 1,. 8,. 36 sector 3, fost finalizată în decembrie 1994, sub imperiul OG 19/1994 și HG 391/1994.
Apartamentul în litigiu a fost închiriat reclamantului din cauză la 07.12.1999, contract încheiat în baza Legii 114/1996 și al OUG 40/1999 până la 18.04.2004, acesta intrând, pe de altă parte, și în domeniul de aplicare și al OUG 8/2004 care a prevăzut o nouă prelungire de drept pentru o perioadă de 5 ani a contractelor de închiriere pentru locuințele aflate în administrarea statului, mențiune ce se regăsește pe contractul de la fila 4 dosar fond.
Pe același contract figurează mențiunea olografă "locuință socială", însoțită de semnătura funcționarului unității locatoare (ce coincide cu cea aplicată pe contract la rubrica "întocmit"), mențiune ce nu a fost contestată de intimatul reclamant, sub aspectul veridicității obiectului consemnării, prin formularea unui capăt de cerere privind constatarea nulității acesteia.
Se impune precizarea că o astfel de cerere ar fi avut valoarea unei cereri în realizare față de respingerea ca inadmisibil a primului capăt de cerere de către prima instanță (constatarea excluderii locuinței de la regimul juridic al locuințelor sociale), pe temeiul art. 111 Cod procedură civilă, iar nu cererea de obligare a pârâtului de încheiere a contractului de vânzare cumpărare, cum în mod eronat s-a reținut.
Ceea ce a contestat intimatul vizează natura juridică a obiectului material al contractului de închiriere, respectiv încadrarea apartamentului în litigiu în categoria locuințelor sociale, fără a învesti explicit instanța cu cenzurarea modului de încheiere a convenției de locațiune, formularea unei cereri în constatarea neapartenenței apartamentului său la categoria locuințelor sociale, fiind irelevantă sub acest aspect. În absența unor asemenea pretenții în realizare, se prezumă că această mențiune reflectă voința reală a părților la momentul contractării, în sensul aplicării regimului juridic al locuințelor sociale, respectiv al acelor spații locative destinate a fi închiriate unor persoane cu o situație economică precară, în scopul protejării acestor categorii sociale defavorizate și împlinirii finalității politicii statului în domeniul locativ.
Contractul, în forma încheiată, produce efecte juridice depline între părți, conform art. 969 Cod civil, câtă vreme nu se contestă (de o manieră valabilă) cauza actului juridic și neconcordanța scopurilor preconizate de părțile contractante prin încheierea actului.
În aceste circumstanțe, susținerile intimatului privind închirierea locuinței în regim de drept comun nu au suport, câtă vreme nu s-a formulat vreo cerere cu referire la modul de contractare.
Împrejurarea că în cuprinsul contractului încheiat în 1999, nu s-au inserat clauzele specifice regimului locuințelor sociale (descris în Anexa nr.6 din nr.HG391/1993 privind asigurarea resurselor financiare pentru reluarea procesului investițional la blocurile de locuințe aflate în diverse stadii de execuție, precum și în cap. V din Legea nr.114/1996) nu interesează prezenta cauză, prin prisma obiectului pretențiilor deduse judecății. Nerespectarea eventualelor cerințe de fond sau de formă ale actului juridic ar fi putut fi invocată exclusiv în cadrul unei solicitări de desființare a contractului, nu și al celei de executare a unei obligații legale născute în considerarea contractului, astfel cum s-a solicitat în speță.
Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul a invocat două argumente în favoarea tezei locuinței de drept comun ca obiect material al locațiunii: inexistența, la data recepției preliminare - 1994, unui fond special pentru construcția de locuințe sociale, nefiind permisă aplicarea retroactivă a Legii nr.114/1996; chiar în ipoteza - absurdă, în termenii cererii - a aplicabilității acestui din urmă act normativ, obiectul interdicției de înstrăinare reglementate prin art. 47 nu include decât locuințele sociale realizate potrivit acestei legi, nu și pe cele edificate anterior, cum este cea din speță.
De asemenea, intimatul susține că blocul în care se află apartamentul său, fiind finalizat în anul 1994, avea un regim juridic guvernat de OG 19/1994 și de HG 393/1994.
Se poate preciza, însă, că în ambele cazuri relevate cu privire la fondul special de construire a locuințelor sociale, instanța nu a fost investită cu cercetarea modului de finanțare a lucrărilor pentru a se putea susține inexistența unei hotărâri a de încadrare a apartamentului în categoria locuințelor sociale, conform art. 14 din HG 393/1994, instanța de apel ca și cea de fond, în mod nelegal argumentând exceptarea locuinței în discuție de la regimul juridic al celor sociale, cu depășirea limitelor investirii sale și a cadrului procesual pe care reclamantul însuși l-a stabilit în fața primei instanțe.
Față de cele arătate, se apreciază că obiectul locațiunii încheiate de părțile din proces îl reprezintă o locuință socială, conform contractului depus la dosar ce atestă acordul de voință al părților, necontestat în cursul judecării cauzei, contracte prezumate a fi fost încheiate cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare.
În acest context, nu sunt incidente normele de drept comun în materie locativă, conținute de Decretul - Lege nr.61/1990 și Legea nr.85/1992, ce permit cumpărarea de către chiriași, în condițiile stabilite prin aceste acte normative, a locuințelor construite din fondurile de stat, ci dispozițiile specifice materiei locuințelor sociale, cum corect susține recurentul, regim juridic guvernat însă de HG 393/1994 și OG 19/1994, iar nu de Legea 114/1996.
În plus, se apreciază că și în ipoteza constatării aplicabilității Legii 85/1992, locuința ocupată cu contract de închiriere de către intimat nu ar fi putut face obiectul vânzării, întrucât blocul în care este situat apartamentul s-a finalizat în anul 1994, iar în temeiul Legii 85/1992 puteau fi înstrăinate doar locuințe care erau construite până la data intrării în vigoare a legii. Astfel, art. 7 alin. 1 din actul normativ menționat, prevede: " Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".
La momentul formulării cererii de cumpărare - 14.03.2006, locațiunea era în curs de derulare în temeiul contractului încheiat la 7.12.1999, prelungit până la data de 18.04.2009, în baza OUG 8/2004. Prorogarea duratei locațiunii a survenit în conformitate cu dispozițiile art. 1 din OUG 8/2004, fără ca succesiunea în timp a legilor să conducă la o modificare și a regimului juridic aplicabil locuințelor sociale, astfel cum acesta a fost conturat prin HG 391/1993. Aceasta, deoarece singurul act normativ ulterior respectivei hotărâri de guvern ce cuprinde în domeniul său de aplicare raporturi juridice de genul celor în discuție, a fost reprezentat de Legea locuinței nr.114/1996, act normativ care nu este însă aplicabil raportului juridic dintre părțile din proces, din moment ce art. 47 din lege prevede explicit că vizează exclusiv locuințele "realizate în condițiile legii", ca atare, doar pe cele edificate ulterior intrării în vigoare actului normativ.
În consecință, locațiunea se constituie cauza raportului juridic dedus judecății este guvernată de anexa 6 la Normele Metodologice conținute de HG 391/1993, care, în art.2 alin. 3 prevede expres posibilitatea înstrăinării locuinței sociale, doar în condițiile stabilite de proprietar, deci de către recurent. În absența unei atare cauze agreate de proprietar, în speță nu subzistă obligația locatorului de a vinde acest tip de imobil, consecință a inexistenței dreptului la cumpărare al chiriașului.
Curtea urmează a înlătura însă ca nefondată critica recurentului cu privire la rezolvarea dată de tribunal motivului de apel privind obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată efectuate de reclamant în fața primei instanțe; urmare a modificării soluției instanței de apel, așa cum rezultă din cele anterior arătate, cu consecința admiterii apelului pârâtului și a respingerii cererii de chemare în judecată, în prezent critica nu mai este de interes pentru recurent.
Criteriul aplicabil pentru acordarea cheltuielilor de judecată către parte care a câștigat procesul este cel al culpei procesuale, cum corect indică și recurentul, criteriul ce este însă aplicabil în fiecare etapă procesuală, prin urmare atât în apel, cât și în recurs, pentru fiecare dintre aceste faze procesuale, norma de la art. 274 Cod procedură civilă, fiind normă de trimitere, conform art. 298 și, respectiv, art. 316 Cod procedură civilă.
Pe de altă parte, legea procesuală nu suprimă dreptul părții care câștigă de a obține cheltuielile de judecată chiar și printr-o soluție nedefinitivă (cum este cea a primei instanțe) și nici nu o subordonează unei condiții suspensive a câștigării irevocabile a procesului, cum susține recurentul. Ceea ce în realitate susține recurentul privește caracterul executoriu al unei asemenea dispoziții dintr-o hotărâre nedefinitivă, prin urmare, neexecutorie (conform art. 376, art. 377 și art. 269 Cod procedură civilă), respectiva dispoziție fiind susceptibilă, într-adevăr de confirmare sau infirmare în căile legale de atac, deoarece soarta acestei cereri accesorii depinde de menținerea poziției de parte câștigătoare a creditorului cheltuielilor de judecată prin soluția din apel și/sau recurs, ceea ce nu mai este cazul în speță, dată fiind decizia, în opinie majoritară, asupra recursului.
Prin urmare, soluția fondului se va schimba în ce privește cheltuielile de judecată stabilite în sarcina pârâților, nu ca efect al caracterului fondat al criticilor recurentului, ci urmare a modificării deciziei și drept consecință a admiterii apelului formulat de Municipiul B, caz în care se răstoarnă criteriul culpei procesuale, de vreme ce cererea reclamantului va fi respinsă în tot.
Față de cele ce preced, Curtea, în baza art. 312 alin. 1 și 3 Cod procedură civilă cu ref. la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, va admite recursul, va modifica în parte decizie recurată, în sensul admiterii apelului formulat de Municipiul B, sentința fondului urmând a fi și ea schimbată în parte, iar pe fond, se va respinge ca neîntemeiat și al doilea capăt de cerere privind obligarea pârâtului să-i încheie reclamantului contract de vânzare cumpărare pentru apartamentul ocupat cu contract de închiriere; se va înlătura dispoziție privind obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată; se vor menține restul dispozițiilor deciziei și sentinței.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
În opinie majoritară:
Admite recursul formulat de recurentul pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL împotriva deciziei civile nr. 670/29.04.2008 pronunțată de Tribunalul București -Secția a V-a Civilă, în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul-reclamant și intimata-pârâtă SC AL SA.
Modifică în parte decizie recurată, în sensul că:
Admite apelul formulat de Municipiul B și în consecință:
Schimbă în parte sentința apelată, iar pe fond:
Respinge ca neîntemeiat și cel de-al doilea capăt de cerere privind obligarea pârâtului să-i încheie reclamantului contract de vânzare cumpărare pentru apartamentul ocupat cu contract de închiriere
Înlătură obligarea pârâților de la plata cheltuielilor de judecată către reclamant.
Menține celelalte dispoziții ale deciziei și sentinței.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 12.02.2009.
JUDECĂTOR JUDECĂTOR GREFIER
- - - -
Tehnored. CN
2 ex./17.03.2009
Tribunalul București, Secția a V-a Civilă
Judecători - și
OPINIE SEPARATĂ
În opinie separată, se apreciază că recursul este nefondat, în cauză fiind aplicabile dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, care trebuie privite și interpretate în mod unitar, având în vedere scopul urmărit de legiuitor.
Astfel, potrivit alin.1 al acestui articol,locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi."
Prin urmare, esențial în a stabili dacă aceste dispoziții sunt sau nu aplicabile, este situația locuinței, respectiv faptul de a fi fost construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, precum și modalitatea ocupării ei, respectiv existența unui contract de închiriere valabil încheiat.
În cauză, potrivit adresei aflate la fila 16 din dosarul de fond, emisă de Direcția Investiții, blocul V 34 ,. 2, fost recepționat în baza procesului verbal de recepție preliminară nr. 671/31.08.1989 iar în ce privește. 1 aceluiași bloc, în baza procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor, ca,locuințe repartizabile", fără a se specifica data terminării lucrărilor.
Chiar în absența unei date certe a terminării lucrărilor, există suficiente motive pentru a se considera, pe temeiul unei simple prezumții, că întreg blocul aflat la aceeași adresă, era construit, la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, chiar dacă recpția nu era efectuată, câtă vreme nu de momentul recepției se leagă aplicarea dispozițiilor legale.
Aceeași Direcție a comunicat instanței (fila 17) că cele 36 apartamente ale acestei scări fac parte din categoria locuințelor,repartizate" și nu a celor din categoria,protecție socială".
Mai mult decât atât, având în vedere momentul la care locuințele aflate în blocul în care se afă și apartamentul în discuție au început a fi închiriate, ulterior lunii decembrie 1994, astfel cum rezultă din conținutul acelorași acte, declararea unora dintre acestea ca făcând parte din fondul de locuințe sociale urma dispozițiile HG nr. 391/1993 (Anexa 6) care a reglementat această categorie de locuințe.
Pentru a putea să fi fost considerată locuință socială, trebuia să existe, anterior încheierii contractului de închiriere sau simultan cu data încheierii acestuia, un act administrativ de autoritate, dispozițiile art. 14 din Normele Metodologice Anexa 1 HG nr. 391/1993 făcând vorbire, în acest sens, de hotărârea Consiliului General al Municipiului B, numai astfel putându-se verifica, în raporturile cu orice persoană interesată, inclusiv cu intimatul, categoria de locuințe din care făcea parte.
Dimpotrivă, actul aflat la fila 18 din dosarul de fond, cuprinzând lista blocurilor ce se recepționează în luna decembrie 1994, deși cuprinde două tabele distincte, cel dintâi pentru,locuințe repartizate", cel de-al doilea, pentru,protecție socială", nu cuprinde acest bloc și această scară în cea de a doua categorie, astfel încât în mod legal nu se poate considera că locuința în discuție a avut caracterul de,locuință socială", nici la momentul la care a fost posibilă închirierea și nici ulterior, câtă vreme nu a intervenit un act de autoritate care să declare această locuință în această categorie.
Contractul de închiriere s-a încheiat cu administratorul locuinței, SC AL SA, societate comercială care nu era abilitată în mod legal să stabilească regimul juridic aplicabil locuinței, tot așa cum nici beneficiarul contractului de închiriere nu ar fi putut să facă acest lucru.
Mențiunea olografă ce apare înscrisă pe un al contractului de închiriere, potrivit căreia aceasta ar fi avut caracter de locuință socială, ce poartă o semnătură indescifrabilă, nu poate constitui nici măcar un început de dovadă în sensul dispozițiilor art. 1197 alin.2 Cod civil, prin,început de dovadă" înțelegându-se, în accepțiunea codului civil,orice scriptură a aceluia în contra cărui s-a format petițiunea sau a celui ce el reprezintă și care scriptură face a fi de crezut faptul pretins".
În cauză,faptul pretins" ține de însuși obiectul contractului de închiriere, contract de adeziune prin mențiunile pe care le conține, incluse exclusiv prin voința locatorului, neexistând nici un motiv rezonabil, și prin aceasta acceptabil, de a nu fi fost inclus în conținutul contractului încheiat în formă scrisă.
Așa cum nu poate fi identificat semnatarul mențiunii astfel înscrise pe contract, nu poate fi identificat nici acordul locatarului de a încheia contractul de locațiune în condițiile specifice locuinței sociale și nu cele înscrise prin clauzele asumate ale contractului, prevăzute în Legea nr. 5/1973, sub imperiul căruia a fost încheiat.
O asemenea mențiune nu poate fi considerată ca făcând parte din contractul încheiat între părți, ca și clauză asupra căreia părțile să fi convenit, sau, cum în discuție este un contract de adeziune, să fi fost adusă la cunoștința locatarului și însușită, prin semnarea contractului, de către acesta.
Clauzele asupra cărora părțile au convenit în condițiile art. 669 - 970 Cod civil, sunt exclusiv cele stipulate în conținutul contractului de închiriere din 1996 care nu are în conținutul său mențiuni specifice contractelor încheiate pentru locuințe,sociale", cum ar fi fost spre exemplu cele ale art. 49 din Legea nr. 114/1996, potrivit cărora,Beneficiarii locuințelor sociale nu au dreptul să subînchirieze, să transmită dreptul de locuire sau să schimbe destinația spațiului închiriat, sub sancțiunea rezilierii contractului de închiriere și a suportării eventualelor daune aduse locuinței și clădirii, după caz".
Dimpotrivă, prin art. 14 din contractul încheiat în 1999 s-a prevăzut dreptul chiriașului de a subînchiria o parte din suprafața locativă a locuinței, în situațiile și condițiile prevăzute de Legea nr. 114/1996, în vigoare la acea dată
Prin motivele de recurs, recurenta a încercat să răstoarne sarcina probațiunii, susținând teza potrivit căreia în cauză nu putea fi reținută o altă destinație, un alt caracter al locuinței, decât cel de,locuință socială", în raport de condițiile închirierii: chirie subvenționată de stat, standardele de mărime, situația numerică a familiei, zona, interzicerea subînchirierii și a vânzării, așa încât o cerere în constatarea faptului că respectiva locuință nu face parte din categoria locuințelor sociale nu poate fi primită.
Calificarea locuinței închiriate ca făcând parte din categoria locuințelor sociale reprezintă, în cadrul procesual creat prin formularea cererii de chemare în judecată, o chestiune prejudicială, de care depinde însăși soluționarea pe fond a cauzei, instanțele fiind chemate să rezolve cu precădere această chestiune, independent de existența sau nu a unei cereri care să aibă ca obiect constatarea încadrării locuinței disputate în categoria care interesează speța.
Excepția susținută de către recurentă se impunea însă a fi dovedită exclusiv pe baza actelor emise în conformitate cu dispozițiile HG nr. 391/1993 și nu pe baza unor elemente ca cele la care a făcut referire aceasta, ce scapă analizei instanței, neexistând probe în dosar care să susțină punctul de vedere al recurentei, prin comparare cu alte chirii, suprafețe închiriate, zone de referință, etc.
În ce privește motivul de recurs susținut în legătură cu obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată, instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă, în sensul obligării recurentei pârâte la plata cheltuielilor de judecată în faza procesuală a apelului, culpa procesuală fiind prezumată, la acel moment, în raport de soluția adoptată de instanță.
În raport de aceste considerente, recursul se impunea a fi respins, nefiind incident nici un motiv ținând de nelegalitatea hotărârii recurate, care să conducă la admiterea acestuia și modificării deciziei, în sensul opiniei majoritare.
JUDECATOR
- - -
Președinte:Georgeta StegaruJudecători:Georgeta Stegaru, Elena Viviane Tiu, Carmen
