Obligație de a face. Decizia 80/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 80
Ședința publică de la 27 Ianuarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Emilian Lupean
JUDECĂTOR 2: Alexandrina Marica
JUDECĂTOR 3: Dan Spânu
Grefier: - - -
Pe rol judecarea recursului formulat de pârâtul CONSILIUL JUDEȚEAN D - DIRECȚIA JUDEȚEANĂ DE PAZĂ ȘI SERVICII D împotriva deciziei civile nr. 438 din data de 19 septembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr- și a sentinței civile nr. 18989 din data de 17 decembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosar nr- în contradictoriu cu intimații reclamanți G și, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns intimații reclamanți G, reprezentați de avocați și -, lipsind recurentul pârât CONSILIUL JUDEȚEAN D - DIRECȚIA JUDEȚEANĂ DE PAZĂ ȘI SERVICII
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care;
Instanța constatând că nu mai sunt cereri de formulat sau excepții de invocat, apreciază cauza în stare de soluționare și acordă cuvântul asupra recursului.
Avocat pentru intimații reclamanți G și, depune concluzii scrise și solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârilor atacate ca fiind temeinice și legale, cu cheltuieli de judecată.
Avocat - pentru intimații reclamanți G și, achiesează la concluziile puse de avocat.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
La data de 05.12.2006 reclamanții G și au chemat în judecată pe pârâta Primăria C - Sector Servicii Publice, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate că termenul de predare a apartamentului situat în B,. 21,. 1,. 5,. 18, 30.03.1993 nu a fost respectat de pârâtă, să se constate că prețul datorat la acea dată era 6.856.050 lei ROL preț achitat parțial în cuantum de 3.200.000 lei ROL la nivelul anului 1993 și să fie obligată pârâta să predea apartamentul menționat în termen de 3 luni de la data rămânerii definitive a sentinței civile.
În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 6/1993 intervenit între ei și pârâtă, s-a perfectat vânzarea locuinței menționate compusă din 4 camere cu o suprafață utilă de 96,66 mp. prețul estimativ al locuinței fiind de 6.856.050 lei ROL la nivelul anului 1993, din care s-a plătit avansul de 3.200.000 lei ROL.
Prin adresa nr. 705/06.02.2007, pârâtul a menționat că începând cu 01.01.2007, conform Hotărârii Consiliului Județean D nr. 204/2006 s-a înființat Direcția Județeană de Pază și Servicii D prin reorganizarea Sectorului Servicii publice, ca instituție publică cu personalitate juridică, și a solicitat ca procedura să se efectueze sub această denumire.
Pârâta a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii.
În motivarea întâmpinării, a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 6/1993 nu a fost stabilit un termen de predare, fiind vorba de un bun viitor al cărui termen de finalizare era incert.
Că, suma de 6.856.050 lei reprezenta un preț estimativ, conform art. 2 din contract și nu are legătură cu prețul final stipulat în art. 6 din același contract.
Cu adresa nr. 578/31.01.2007 a invitat reclamanții să se prezinte la sediul unității pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare definitiv, conform clauzei de la art. 9 din contractul preliminar.
A precizat pârâta că reclamanții au ocupat apartamentul și se folosesc de acesta ca adevărați proprietari, de peste un an.
La termenul din data de 19.03.2007 reclamanții și-au precizat acțiunea, arătând că solicită doar reactualizarea sumei de 3.302.841 lei ROL sumă achitată în vederea achiziționării locuinței situată în C, B,. 21,. 1,. 5,. 18,
La același termen, pârâta a depus cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamanților să încheie contractul de vânzare-cumpărare definitiv, conform art. 9 din contractul preliminar și să plătească diferența de preț în cuantum de 216.065,32 lei, conform art.6 din același contract, arătând că de comun acord s-a convenit ca prețul final să se stabilească la recepționarea blocului, iar diferența de preț să se plătească de beneficiarii apartamentului, recepția blocului 21 efectuându-se la 07.12.2006, conform procesului-verbal de recepție nr. 3988.
Pârâta a învederat că prețul apartamentului este 216.395,66 lei, iar reclamanții au plătit 320 RON, astfel că mai au de achitat diferența de preț de 216.065,32 RON.
Că, prin actul adițional prețul preliminar a devenit 3.201.6914 lei ROL preț ce nu a fost plătit până în prezent, iar sursele financiare investite de Statul Român trebuie restituite de beneficiarii apartamentelor, mai ales că în anul 2006 la cererea reclamanților s-au efectuat îmbunătățiri la. 18 în sumă de 101.346,88 RON, sumă suportată de constructor.
În ceea ce privește diferența de preț, pârâta a invocat excepția de neexecutare a contractului, solicitând rezoluțiunea contractului preliminar pentru neplata prețului, conform art. 1020-1021.CIV. coroborate cu art.1365-1366.CIV.
În cauză, instanța a încuviințat efectuarea unei expertize tehnice contabile efectuată de exp. care a avut ca obiective: efectuarea unui calcul a sumei plătite de 320 lei ca avans, actualizată cu indicele de devalorizare începând cu data depunerii din 10.05.1993 și până la zi; să se determine prețul real al apartamentului în baza situației de plată de la data recepționării apartamentului.
Prin sentința civilă nr.18989 din 17 decembrie 2007, pronunțată de Judecătoria Craiova, fost admisă cererea precizată formulată de reclamanții G și, împotriva Consiliului Județean D - Sector Servicii Publice.
S-a constatat că suma reactualizată a avansului plătit este de 58.985,44 lei, și cererea reconvențională, fiind obligat pârâtul să încheie contract de vânzare cumpărare pentru imobilul situat în C, B,. 21,. 1,. 5,. 18, cu condiția ca reclamanții să achite diferența de preț în sumă de 157.410,22 lei.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că, prin contractul preliminar nr. 6/1993 intervenit între reclamanți și pârâtă s-a perfectat vânzarea apartamentului situat în B,. 21,. 1,. 5,. 18, D, stabilindu-se și prețul estimativ al lucrării de 6.856.050 lei, din care reclamanții au plătit avansul de 3.200.000 lei ROL.
Instanța a mai reținut că reclamanții și-au respectat obligația contractuală, respectiv au plătit avansul în sumă de 3.200.000 lei ROL la nivelul anului 1993.
Întrucât construcția apartamentului s-a finalizat în anul 2007, față de precizarea că reclamanții au solicitat reactualizarea avansului plătit și având în vedere că din anul 1993 până în 2007 valoarea actualizată a sumei de 3.200.000 lei ROL este de 58.985,44 lei RON, instanța a constatat acest fapt și a obligat pârâtul să încheie contract de vânzare - cumpărare pentru imobilul situat în C, B,. 21,. 1,. 5,. 18, cu condiția ca reclamanții să achite diferența de preț în sumă de 157.410,22 lei.
Împotriva acestei soluții a formulat recurs pârâtul reclamant Consiliul Județean D - Direcția Județeană de Pază și Servicii, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea recursului, s-a arătat că instanța de fond a fost în eroare atunci când a apreciat că de fapt construcția apartamentului s-a finalizat în anul 2007, în timp ce aceasta a avut loc în anul 2006, impunându-se în acest sens reactualizarea avansului plătit de către reclamanți.
Cert este faptul că atât reclamanta pârâtă cât și instanța de fond nu au nici un temei juridic pentru a reactualiza o parte a unui preț, în situația în care art. 23, alin. 2 din HG n4. 950/2002 stipulează în mod clar că avansul nu se actualizează.
Se mai arată că, instanța de fond nu a ținut seama de apărările pe care pârâta reclamantă le-a formulat în cauză, deși a făcut dovada că trecerea unui anumit timp de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare preliminar și până la data recepției apartamentului în decembrie 2007 nu este o greșeală a sa. Astfel, în mod greșit a apreciat că prin contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 6/1993 intervenit între reclamanții pârâți și pârâta reclamantă "s-a perfectat" vânzarea-cumpărarea apartamentului situat în C, B,. 21,. 1,. 5,. 18, când, în realitate contractul nr. 6/1993 era un precontract de vânzare-cumpărare, care prevedea în mod clar și însușit de către ambele părți în art. 9 că "după recepționarea locuinței se va încheia între părți contractul de vânzare-cumpărare definitiv."
Instanța de fond a nesocotit faptul că în cauză a fost depus actul adițional la contractul preliminar, prin care părțile au convenit că termenul de predare a fost stabilit pentru data de 31.12.1996, putând fi declarat de către RA D în funcție de condițiile de execuție ale blocului și resursele financiare asigurate de către toți beneficiarii, conform art. 1.
În conformitate cu art. 2 din același act adițional, părțile au convenit ca prețul preliminar actualizat calculat să devină 32.016.914 lei ROL, preț pe care reclamanții nu l-au plătit nici până în prezent și refuză în continuare să-l plătească, sfidând clauzele contractuale.
Termenul de predare al unui bun viitor ce urma să se construiască era incert, iar prețul preliminar nu trebuie confundat cu prețul final care nu poate fi calculat decât după recepționarea blocului, pe baza situației de plată definitive conform prevederilor art. 7 din contractul de vânzare-cumpărare preliminar, fapt pe care instanța nu l-a luat în considerare.
Instanța de fond a apreciat în mod greșit drept întemeiate concluziile raportului de expertiză contabilă dispus în cauză, care în realitate nu a răspuns obiectivului privind determinarea prețului real al apartamentului în baza situației de plată de la data recepționării apartamentului, decembrie 2006.
De asemenea, instanța de fond s-a aflat în eroare când a apreciat că se poate face o diferență între un preț actualizat și un preț neactualizat, determinând astfel cuantumul datoriei pe care reclamantul o mai are față de recurenta pârâtă reclamantă.
În ședința publică din 19.09.2008, instanța a calificat apel calea de atac incidentă în cauză.
Prin decizia civilă nr.438 din 19 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, s- respins apelul formulat de apelantul pârât CONSILIUL JUDEȚEAN D - DIRECȚIA JUDEȚEANĂ DE PAZĂ ȘI SERVICII, împotriva sentinței civile nr. 18989 din data de 17.12.2007 pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul -, în contradictoriu cu intimații reclamanți G și.
A fost obligată apelanta la plata cheltuielilor de judecată către intimați în sumă de 1831 lei.
Pentru a se pronunța astfel, s-a reținut că în raport de conținutul contractului de vânzare - cumpărare preliminar nr.6/1993 și actul adițional la acest contract, părțile contractante au stabilit numai termenul de predare al locuinței contractante, fără a stabili și termenul pentru plata prețului preliminar, astfel încât, nu poate fi reținută culpa intimaților în încălcarea termenului de predare a apartamentului, în condițiile în care RA nu le-a solicitat periodic restul de plată înscris în contractul de vânzare preliminar, sau eventualele diferențe de preț intervenite pe parcursul execuției construcției, conform clauzelor contractuale consimțite de părți.
În privința modului în care s-a determinat prețul real al apartamentului, s-a reținut că au fost respectate prevederile art. 6 din contractul de vânzare - cumpărare preliminar nr.6/1993.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Consiliul Județean D - Direcția Județeană de Pază și Servicii D, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivele de recurs s-a susținut,în esență, că instanța de apel a interpretat și aplicat în mod eronat dispozițiile art. 23 alin. 2 din HG nr.950/2002, privind aprobarea Normelor metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor OG nr.19/1994, privind stimularea investițiilor pentru realizarea unor lucrări publice și construcții de locuințe, apreciindu-se greșit existența culpei exclusive a recurentei în decalarea termenului de predare a locuinței, cu toate că intimații reclamanți nu au achitat prețul preliminar actualizat stabilit prin actul adițional la contractul preliminar nr.6/1993.
Ultimul motiv de recurs vizează omisiunea instanței de apel dea analiza în totalitate motivul invocat de pârât cu privire la stabilirea prețului real al apartamentului la data recepției, respectiv în decembrie 2006, față de care trebuia să raporteze sumele actualizate plătite de intimați.
S-a arătat totodată că instanța a interpretat greșit contractul de vânzare - cumpărare preliminar nr.6/1993, nereținându-se natura acestuia ca fiind precontract de vânzare - cumpărare, invocând prevederile cuprinse în art. 12, coroborat cu Anexa 3 din HG nr.950/2002, în sensul existenței mai multor categorii de convenții între care există o distincție clară.
S-a susținut de asemenea că, din interpretarea dispozițiilor legale invocate se reține faptul că singura situație în care legiuitorul a prevăzut posibilitatea actualizării avansurilor plătite, este aceea în care aceste sume s-ar plăti odată cu semnarea anumitor categorii de contracte în care nu se încadrează cele preliminare, ci contractele de împrumut încheiate expres de beneficiar pentru achitarea avansului atunci când această plată se poate face prin credit CEC, sau contracte de vânzare definitive atunci când plata avansului se face din surse proprii.
S-a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului și schimbării hotărârii pronunțate de instanța de fond, în sensul admiterii cererii reconvenționale privind obligarea reclamanților la încheierea contactului de vânzare -cumpărare definitiv și plata diferenței de preț în cuantum de 216.065,32 lei.
Recursul este nefondat.
Cadrul legislativ ce reglementează raportul juridic dedus judecății, îl constituie prevederile OG nr.19/1994 privind stimularea investițiilor pentru realizarea unor lucrări publice și construcții de locuințe, precum și dispozițiile HG nr.950/2002 de aprobare a Normelor metodologice de aplicare a ordonanței.
În art. 23 din HG nr.950/2002 sunt reglementate condițiile de încheiere a contractelor de vânzare - cumpărare "cu persoane fizice care au încheiat precontracte sau contracte și au primit repartiții înainte de 24 septembrie 1993 pentru locuințele aflate în diverse stadii de execuție", precum și condițiile de plată a prețului.
În acest sens, art. 23 alin. 3 din HG nr.950/2002 prevede " contractul de construire sau vânzare a unei locuințe prevăzut la alin. 1 se încheie la prețul corespunzător valorii de deviz a locuinței la data contractării, prețul definitiv fiind stabilit la finalizarea și punerea în funcțiune a locuinței în funcție de valoarea lucrărilor de executare", iar în conformitate cu alineatul 2 al aceluiași text "avansul minim obligatoriu nu se actualizează la valoarea locuinței de la data încheierii contractului de împrumut sau, după caz, a contractului de vânzare - cumpărare conform art. 12, cu excepția cazului în care se achită odată cu semnarea acestor contracte".
În cauză, contractul de vânzare - cumpărare preliminar nr.6/1993 a fost încheiat, astfel cum se prevede în cuprinsul său, sub imperiul Decretului - lege nr.61/1990, act normativ care în art. 7 instituie condiția depunerii la unitatea specializată a unui avans de cel puțin 30 % din prețul de vânzare - cumpărare al locuinței, dispoziție inclusă și în clauza stipulată la art.4 din contractul preliminar.
Din cuprinsul contractului rezultă că prețul estimativ al locuinței a fost la data respectivă de 6.856.050 lei, iar dobânditorii G și au achitat în cont, la momentul încheierii acestui contract, cu chitanța nr.-/10.05.1993, suma de 3.200.000 lei ROL, rămânând de achitat o diferență de 3.553.209 lei ROL.
Între aceleași părți s-a încheiat ulterior un act adițional la contractul de vânzare - cumpărare preliminar nr.6/1993 prin care s-a modificat prin art. 1 contractul preliminar, în sensul că alineatul 5 din contract va avea următorul conținut: "termenul de predare se stabilește pentru data de 31.12.1996 și poate fi decalat de către RA D în funcție de condițiile de execuție ale blocului și resursele financiare asigurate de către toți beneficiarii".
Prin art. 2 din actul adițional s-a prevăzut că prețul preliminar și actualizat devine 32.016.914 lei ROL.
Actele depuse la dosar evidențiază că încheierea contractului și declanșarea procesului investițional au avut loc înainte de intrarea în vigoare a OG nr.19/1994 și s-au derulat ulterior, în condițiile acestui act normativ locuințele nefiind finalizate și aflându-se în diverse faze de execuție, până la finalizarea construcției intervenind o serie de reglementări, dar și modificări legislative materializate în Norme metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor OG nr.19/1994 privind stimularea investițiilor pentru realizarea unor lucrări publice și construcții de locuințe, norme aprobate prin HG nr.950/2002.
În art. 7 din contractul de vânzare - cumpărare preliminar nr.6/1993 s-a prevăzut că drepturile și obligațiile părților menționate în contract preliminar se completează cu drepturile și obligațiile ce decurg pentru părți din Decretul - lege nr.61/1990 și HG nr.87/1991 privind construirea de locuințe proprietate personală, prin utilizarea sumelor atrase de la populație.
Complexitatea și dinamica relațiilor economice au impus asigurarea unei continuități a acestor acte normative de bază, constând în reglementări privind asigurarea și a altor resurse de finanțare pentru reluarea procesului investițional la blocurile de locuințe aflate în diverse stadii de execuție, altele decât cele atrase de la populație.
Criticile din recurs vizează în principal, modul de aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 23 alin. 2 din HG nr.950/2002 potrivit cărora, "avansul minim obligatoriu nu se actualizează la valoarea locuinței de la data încheierii contractului de împrumut sau, după caz, a contractului de vânzare - cumpărare conform art. 12, cu excepția cazului în care se achită odată cu semnarea acestor contracte".
Din interpretarea acestor dispoziții legale, rezultă că avansul minim obligatoriu se actualizează la valoarea locuinței de la data încheierii contractului de împrumut sau, după caz, a contractului de vânzare conform art. 12, numai dacă se achită odată cu semnarea acestor contracte.
Pentru a se stabili dacă în speță este aplicabilă regula neactualizării avansului sau dimpotrivă, excepția actualizării acestuia, este necesar se avea în vedere natura juridică a contractului încheiat între părți în anul 1993.
Așadar, prin contractul de vânzare - cumpărare nr.6/1993 încheiat între părți, chiar dacă s-a intitulat ca fiind "preliminar" au fost stabilite cu certitudine obligațiile părților, imobilul ce urma să fie predat la o dată ulterioară, precum și prețul ce urma să fie actualizat în funcție de momentul predării.
Prețul a fost stabilit estimativ la suma de 6.856.050 lei ROL, din care a fost achitată cu titlul de avans suma de 3.200.000 lei ROL, rămânând o diferență de 3.553.209 lei ROL, fiind prevăzute ulterior modificări în privința actualizării prețului și datei predării, conform actului adițional.
Se constată că actul inițial încheiat între părți îndeplinește condițiile de valabilitate ale unei convenții de vânzare - cumpărare pentru a produce efecte juridice, acesta fiind un contract consensual, chiar dacă are ca obiect un bun viitor.
Caracterul consensual al convenției de vânzare - cumpărare evidențiază că acest contract a fost încheiat în mod valabil prin simplul acord de voință al părților, forma scrisă a acestuia fiind întocmită numai pentru a asigura un mijloc de probă privind încheierea și conținutul contractului.
Împrejurarea că părțile au prevăzut în art.9 din contractul preliminar că după recepționarea locuinței se va încheia între părți contractul de vânzare - cumpărare definitiv, asumându-și în acest fel reciproc obligația de a perfecta contractul în formă definitivă, nu justifică susținerile recurentului privind inexistența unui contract de vânzare - cumpărare la data încheierii contractului preliminar în anul 1993.
În condițiile în care nu s-a invocat nevalabilitatea convenției de vânzare - cumpărare consemnată în contractul preliminar nr.6/1993, iar prin art. 9 din acest contract s-a prevăzut numai încheierea în formă definitivă a acestuia, astfel încât să se evidențieze condițiile în care a operat transmiterea dreptului de proprietate după recepționarea locuinței, în mod corect instanțele au apreciat că este incidentă în cauză situația de excepție reglementată prin art. 23 alin. 2 din Normele metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor OG nr.19/1994 aprobate prin HG nr.950/2002, în sensul actualizării sumelor de bani plătite de reclamanți în momentul încheierii contractului nr.6/1993 de la momentul plății efective.
Probele administrate evidențiază că între părți nu s-a încheiat contract de împrumut sau contract de vânzare definitiv în accepțiunea invocată de recurent în raport de prevederile art. 12 din actul normativ invocat, cu trimitere la art.9 din Normele metodologice, astfel încât este legală actualizarea sumelor de bani cu titlul de avans, ce au stat la dispoziția recurentului vânzător, instanțele procedând corect la deducerea din prețul definitiv în sumă de 216.395,66 lei RON stabilit la data recepției locuinței de către recurent, a avansului actualizat, conform expertizei contabile efectuată în cauză.
În considerentele deciziei din apel, instanța a analizat și motivul de apel referitor la stabilirea prețului real al locuinței, fiind astfel nefondată și această critică din recurs.
Față de considerentele expuse, constatând că în cauză nu sunt incidente nici unul din motivele de casare sau modificare prevăzute de art. 304 Cod pr. civilă, în temeiul art. 312 alin.1 Cod pr. civilă se va respinge ca nefondat recursul.
În baza art. 274 Cod pr. civilă, fiind în culpă procesuală va fi obligat recurentul la 1943,70 lei cheltuieli de judecată către intimații G și și la 5551 lei cheltuieli de judecată către intimata G, reprezentând onorarii de avocat, conform chitanțelor atașate la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de pârâtul CONSILIUL JUDEȚEAN D - DIRECȚIA JUDEȚEANĂ DE PAZĂ ȘI SERVICII D împotriva deciziei civile nr. 438 din data de 19 septembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr- și a sentinței civile nr. 18989 din data de 17 decembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr- în contradictoriu cu intimații reclamanți G și.
Obligă recurentul pârât la plata sumei de 1943,70 lei cheltuieli de judecată către G și și 5551 lei cheltuieli de judecată către.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 27 ianuarie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red.Jud.-
Tehn./2 ex.
05.02.2009
Jud.fond
Jud.apel
Președinte:Emilian LupeanJudecători:Emilian Lupean, Alexandrina Marica, Dan Spânu
