Obligație de a face. Decizia 832/2009. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE,DE CONFLICTE DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIE CIVILĂ Nr. 832/
Ședința publică de la 10 Iunie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Camelia Juravschi
JUDECĂTOR 2: Ligia Vîlcu
JUDECĂTOR 3: Anca Pîrvulescu
Grefier - -
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanta prin reprezentanți legali SI, împotriva deciziei civile nr. 365/A/12.12.2008, pronunțată de Tribunalul Brașov în dosar nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din 4 iunie 2009, când părțile prezente au pus concluzii conform celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar instanța, în vederea deliberării, a amânat pronunțarea pentru astăzi de 10 iunie 2009.
CURTEA
Asupra recursului de față:
Constată că prin sentința civilă nr. 603/13.06.2008 a Judecătoriei Brașov s-a respins acțiunea formulată de reclamanta.
Pentru a pronunța această sentința de mai sus, instanța a reținut în esență următoarele:
La data 09.07.2001 s-a încheiat între reclamanta (prin ocrotitoarea sa legală ) și pârâta SC SRL B contractul de închiriere pentru suprafețe cu destinație de locuințe nr.44748 prin care,reclamanta a dobândit calitatea de locatar a imobilului situat în B,str.-,nr.46,.1,compus din două camere și dependințe în suprafață de 54,17 mp. contract care a fost prelungit prin acordul părților până în data de 08.04.2009,fiind încheiat actul adițional la data de 09.06.2004.
Pe parcursul derulării raporturilor contractuale s-au formulat de reclamantă prin ocrotitorul său legal cereri de încheiere a contractului de vânzare cumpărare privind imobilul deținut în locațiune,așa cum rezultă din înscrisurile de la dosar.
În ceea ce privește dispozițiile art.42 din Legea nr.10/2001,invocate de reclamantă,prima instanță a reținut că în conformitate cu acest text de lege,se prevede ca imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap.III nu se restituie persoanelor îndreptățite,rămân în administrarea deținătorilor actuali,alineatul 3 al articolului menționat prevăzând că,imobilele cu destinația de locuințe,prevăzute la alin.1 pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare,chiriașii având drept de preemțiune. Pe cale de consecință,în speță,chiriașul fără nici o distincție în funcție de data intrării în vigoare a contractului de închiriere,beneficiază de un drept de preemțiune care,în nici un caz nu poate fi confundat cu dreptul efectiv de a cumpăra locuința pe care o ocupă.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta prin reprezentanții săi legali criticând- pentru netemeinicie și nelaglitate.
Tribunalul Brașov, prin decizia civilă nr. 365/12.12.2008 a respins apelul declarat de reclamanta prin reprezentanții săi legali și împotriva sentinței civile nr. 6031/13.06.2008 pronunțată în dosar - a Judecătoriei Brașov, pe care a păstrat-
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut că apelanta reclamantă minoră, nefiind titulara contractului de închiriere, nu mai poate beneficia de dispozițiile legale invocate atât în acțiunea introductivă cât și în apel,respectiv cele din art.43 al.1 din Legea nr.10/2001 "imobilele care nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali" iar conform art.3 al aceluiași text de lege "imobilele cu destinația de locuințe prevăzute la alin.1 pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare,chiriașii având un drept de preemțiune".
În plus,așa cum rezultă din evidența de carte funciară și recunoașterea părților,apartamentul în litigiu este în coproprietatea Statului Român în cotă de 2/3 părți iar cota de 1/3 părți aparține lui.
Până la data procesului nu rezultă din CF că s-a făcut ieșirea din indiviziune pentru se cunoaște exact dacă apartamentul în litigiu revine statului sau celeilalte coproprietare pentru a se face evaluarea acestuia.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești a declarat recurs reclamanta prin reprezentanții legali și, arătând că decizia cuprinde motive străine de natura pricinii și a fost dată cu aplicarea greșită a legii, motiv prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Instanța de apel a soluționat calea de atac luând în considerare pretinsa calitate de titulară a contractului de închiriere a reprezentantei legale a minorei, deși din cuprinsul contractului analizat rezultă că a încheiat contractul în calitate de " curator titulară".
Acest argument este străin de natura pricinii, mai ales că reprezentanta legală a minorei are alt domiciliu, fiind imposibil să încheie contractul de închiriere cu autoritatea publică locală.
Recurenta care a locuit cu străbunica maternă la data apariției Legii 112/1995 beneficiază de închirierea spațiului în caz de deces al titularului de contract, conform art. 27 din legea 114/1996.
Este evident că reclamanta este continuatoarea străbunicii sale în contractul de închiriere.
argument străin de obiectul pricinii este acela referitor la existența coproprietății dintre Statul Român și.
Soluția respingerii cererii de către prima instanță este dată cu aplicarea greșită a legii, având în vedere că art. 43 al. 3 din legea 10/2001 nu face nici o deosebire între chiriașii de dinainte și de după intrarea în vigoare a Legii 112/1995.
Nici critica ce viza abrogarea prevederilor art. 6 din HG nr. 20/1996 modificată prin HG nr. 11/1997 n-a fost examinată de instanța de apel.
Printr-o dispoziție cuprinsă într-o Hotărâre de Guvern s-a reglementat restrângerea sferei de aplicare a unei dispoziții cuprinse într-o lege emisă de Parlament, fiind înlăturat dreptul de a cumpăra al titularului contractului de închiriere încheiate ulterior Legii 112/1995, deși, legea nu cuprindea o astfel de restricție.
Pârâta Baf ormulat întâmpinare solicitând respingerea recursului declarat de reclamantă.
Examinând decizia atacată în raport cu motivele de recurs și probele administrate, Curtea constată că recursul este fondat.
Critica privind soluționarea apelului prin luarea în considerare a pretinsei calități de titulară a contractului de închiriere în favoarea reprezentantei legale a minorei este întemeiată.
Menționarea numitei în calitate de titulară a contractului de închiriere s-a realizat datorită calității acesteia de reprezentantă legală a reclamantei, care era la data respectivă minoră și care a locuit efectiv în spațiul locativ a cărui cumpărare este solicitată. În cuprinsul contractului se menționează în acest sens că a acționat în calitate de curator al titularei.
Cererile întocmite de reprezentanta legală a reclamantei în vederea cumpărări spațiului locativ au vizat de fapt valorificarea dreptului minorei, drept ce rezultă din calitatea sa de titulară a locațiunii.
Întrucât recurenta reclamantă a locuit în apartamentul străbunicii sale, i-a fost ulterior închiriat prin reprezentanta sa legală.
Urmare a acestei analize, instanțele au făcut greșita aplicare a dispozițiilor art. 27 din legea 114/1996, ignorând condiția impusă pentru continuarea locațiunii în beneficiul descendenților care au locuit împreună cu titularul contractului de locațiune.
Împrejurarea că în contractul nr. 93 /1988și contractul nr. 13622/1999, reclamanta apare ca locatară, este evident că este continuatoarea străbunicii sale în contractul de închiriere.
Prin dispozițiile art. 42 al. 1 din Legea nr. 10/2001 este reglementată situația imobilelor având destinația de locuințe și care nu se restituie proprietarilor îndreptățiți, stabilind că acestea pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preemțiune ( al. 3).
Această reglementare nu numai că stabilește chiriașilor u drept de preemțiune, dar chiar înlătură referirea " intuitu personae" care permitea vânzarea numai titularului contractului care avea această calitate, la data intrării în vigoare a Legii 112/1995.
Prin noua dispoziție Legală nu este exclusă de la vocația de a cumpăra locuințele, chiriașul care a dobândit această calitate după intrarea în vigoare a Legii 112/1995.
Altfel spus, - dacă oricare altă persoană pentru care nu sunt stabilite condiții ce trebuie îndeplinite, poate cumpăra o locuință nerestituită persoanei îndreptățite, cu atât mai mult pot cumpăra chiriașii care au stabilit prin lege un drept de preemțiune și care nu trebuie să îndeplinească alte condiții pentru a-și exercita prioritatea la cumpărare, decât aceea de a fi chiriași.
Soluția se impune și datorită faptului că textul de lege se referă la chiriași, fără a face distincție între aceștia, în funcție de momentul când cu devenit chiriași, iar unde legiuitorul nu distinge, nici cel care interpretează și aplică legea nu poate distinge.
Reclamanta este chiriașa unui spațiu locativ asupra căruia Statul are o cotă parte ideală de proprietate, astfel încât dreptul său de a cumpăra locuința este actual și exercitat în condițiile art. 42 al. 1 și 3 din legea nr. 10/2001.
Existența coproprietății dintre Statul Român și o terță persoană, care are o cotă parte ideală nedeterminată în materialitatea sa, nu împiedică pârâtul de la obligația sa de a vinde apartamentul, urmând ca sistarea indiviziunii să fie realizată ulterior.
Solicitând obligarea Statului de a-i vinde cota sa parte din imobil, reclamanta și-a asumat riscurile derivând din existența coproprietății, contractul de vânzare - cumpărare menținându-se sau nu în raport de modalitatea în care se va finaliza sistarea stării de coproprietate.
Pe cale de consecință, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, recursul va fi admis și modificată în tot decizia Tribunalului precum și sentința Judecătoriei în sensul admiterii acțiunii reclamantei, respectiv de obligare a pârâtului SC SRL de a încheia contractul de vânzare - cumpărare cu privire la imobilul situat în B-. 7, deținut de către reclamantă în baza contractului de închiriere nr. 44748/2001.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de recurenta reclamantă reprezentată legal de și împotriva deciziei civile nr. 365/12.12.2008 a Tribunalului Brașov pe care o modifică în tot în sensul că:
Admite apelul declarat de apelanta reclamantă prin reprezentanții săi legali și împotriva sentinței civile nr. 6031/13.06.2008 a Judecătoriei Brașov pe care o schimbă în tot, și în consecință:
Admite acțiunea formulată de reclamanta prin reprezentanții săi legali și în contradictoriu cu pârâtul B.
Obligă pârâtul să încheie cu reclamanta contract de vânzare - cumpărare, privind imobilul situat în B-. 7 deținut în baza contractului de închiriere nr. 44748/9.VII 2001.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică azi 10 Iunie 2009
Președinte, - - | Judecător ptr. - plecată în concediu legal semnează Președinte Instanță | Judecător, - - |
Grefier
- -
Red CJ 7.07.2009
Dact AG 9.07.2009/ 3 ex
Jud apel P /
Jud fond
Președinte:Camelia JuravschiJudecători:Camelia Juravschi, Ligia Vîlcu, Anca Pîrvulescu
