Obligație de a face. Decizia 841/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
Secția Civilă mixtă
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 841/2009-
Ședința publică din 30.04.2009
PREȘEDINTE: Moșincat Eugenia
JUDECĂTOR 2: Trif Doina
JUDECĂTOR 3: Galeș Maria
Grefier: - -
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de recurenta reclamantă cu domiciliul în O, str. P-cul, nr. 1,. 2, județul B, în contradictoriu cu intimații pârâți B, cu sediul în O,-, - 6, județul B, CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI O, cu sediul în O, P-ța -, nr. 1, județul B, ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ O, cu sediul în O, P-ța -, nr. 1, județul B, împotriva deciziei civile nr. 13/A din data de 21.01.2009, pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, prin care s-a schimbat în totalitate sentința civilă nr. 4773 din 27.06.2008, pronunțată de Judecătoria Oradea, în dosar nr-, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în cauză, se prezintă recurenta reclamantă personal și reprezentanții acesteia, avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 25 din data de 30.04.2009, emisă de Baroul Bihor - Cabinet Individual și avocat, în baza împuternicirii avocațiale din data de 30.04.2009, emisă de Baroul Bihor - Cabinet Individual, lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței că procedura de citare a părților este completă, prezentul recurs este scutit de la plata taxei de timbru, precum și faptul că, s-au depus la dosar, prin serviciul registratură, la data de 23.04.2009, respectiv 30.04.2009, întâmpinări formulate de intimatele pârâtă B, și Consiliul Local al Municipiului O - Administrația Imobiliară O, după care:
Reprezentanții recurentei reclamante depun la dosar practică judiciară și adresa nr. 47246 dind ata de 22.04.2009 emisă de intimatul pârât Consiliul Local al Municipiului O - Administrația Imobiliară Arată că nu au alte probe de propus sau cereri de formulat în cauză.
Instanța, nemaifiind de administrat alte probe în cauză, închide faza probatorie și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta recurentei reclamante solicită admitere recursului, modificarea în totalitate a deciziei recurate în sensul respingerii apelului ca nefondat și menținerii hotărârii instanței de fond ca legală și temeinică, fără cheltuieli de judecată. Apreciază că instanța de apel a reținut greșit că imobilul în litigiu nu poate face obiectul unui contract de vânzare cumpărare, având în vedere dispozițiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001. Hotărârea apelată este în contradicție cu hotărâri date de Înalta Curte de Casație și Justiție. Legiuitorul stabilit un drept de preemțiune în favoarea chiriașilor, apelanta reclamantă având această calitate. Depune la dosar note de ședință pe care le susține astfel cum au fost formulate în scris.
Reprezentantul recurentei reclamante achiesează la concluziile formulate de reprezentanta apelantei reclamante. Apreciază că hotărârea recurată fost dacă cu interpretarea greșită a dispozițiilor art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 și art. 9 din Legea nr. 112/1995. Chiriașul are opțiunea cumpărării și nu unitatea deținătoare poate opta în a nu vinde locuința. Arată că, potrivit art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 imobilele cu destinație de locuință, pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND,
Asupra recursului civil de față, instanța constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.4773 din data de 27.06.2008 Judecătoria Oradeaa admis acțiunea civilă formulată de reclamanta împotriva pârâților B și CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI O - ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ O și pe cale de consecință a fost obligat pârâtul Consiliul Local al Municipiului O - Administrația Imobiliară O să-și dea acordul în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare cu reclamantul privind imobilul situat administrativ în localitatea O,-,.7, județul B, înscris în nr.10370-O, cu nr. top. 673/1, iar pârâta B să încheie cu reclamantul contractul de vânzare cumpărare pentru acest imobil.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut ca la data de 28 mai 2007, prin contractul de închiriere nr.645 încheiat cu Direcția Imobiliară din cadrul Primăriei Municipiului O, reclamanta a dobândit folosința imobilului compus dintr-o cameră și dependințe, situat în localitatea O,-,.7, județul B, înscris în nr.10370-O, cu nr. top. 673/1, durata închirierii fiind de 25 de luni, cu posibilitatea reînnoirii prin acordul părților.
Referitor la situația juridică a imobilului în litigiu, prima instanță a reținut ca, acesta a intrat în patrimoniul Statului Român cu titlu de naționalizare si apartamentul în litigiu se află situat într-o clădire cu mai multe apartamente având proprietari diferiți. Ulterior apariției Legii nr.112/1995, o parte din apartamentele situate în această clădire au fost înstrăinate către persoanele care dețineau calitatea de chiriași, iar cu privire la acest apartament nu s-a depus notificare în temeiul Legii nr. 10/2001 și nu există cerere de revendicare în natură.
Instanța de fond a constatat ca prin cererea înregistrată la Consiliul Local al Municipiului O sub nr.53568 din data de 25.02.2008, reclamanta a solicitat acestuia eliberarea unei adeverințe care să cuprindă acordul pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, însă a fost refuzată prin adresa nr.53568 din data de 21.03.2008, motivat de împrejurarea că nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 1 pct. 6 din nr.HG 11/1997, respectiv la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995 nu deținea un contract de închiriere valabil încheiat.
Din coroborarea probelor administrate în cauză, prima instanță a considerat că acțiunea este întemeiată, în cauză fiind incidente dispozițiile art.42 alin. 3 din Legea nr.10/2001.
Astfel, s-a reținut ca prin dispozițiile art. 42 alin.3 din Legea nr. 10/2001 este reglementată situația imobilelor având destinația de locuințe și care nu se restituie proprietarilor îndreptățiți, stabilind că acestea pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preemțiune.
S- a apreciat ca această reglementare nu numai că stabilește chiriașilor un drept de preemțiune, dar introduce o noutate semnificativă în raport de dispozițiile Legii nr. 112/1995, întrucât face posibilă concluzia potrivit căreia asemenea imobile ar putea fi vândute și altor persoane nu numai chiriașilor.
Prin urmare, dacă oricare altă persoană - pentru care nu sunt stabilite condiții ce trebuie îndeplinite, poate cumpăra o locuință nerestituită persoanei îndreptățite, cu atât mai mult chiriașii - care au stabilit un drept de preemțiune prin lege, nu trebuie să îndeplinească alte condiții pentru a cumpăra și a-și exercita prioritatea la cumpărare, decât aceea de a fi chiriași.
Soluția se impune, a considerat prima instanță, și datorită faptului că textul de lege se referă la chiriași, fără a face distincție între aceștia în funcție de momentul când au devenit chiriași, iar unde legiuitorul nu distinge, nici cel care interpretează și aplică legea nu poate distinge.
Pe de altă parte, s-a apreciat ca ar fi în afara logicii juridice ca legiuitorul să fi dorit a crea o situație favorabilă oricărui terț - care ar putea cumpăra locuința, iar cel care locuiește efectiv în aceasta, respectiv chiriașul, să nu o poată cumpăra, întrucât contractul său de închiriere nu a fost încheiat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.
Față de aspectele reținute, motivele de refuz invocate prin întâmpinările formulate de pârâți, constând în împrejurarea că reclamantul nu deținea calitatea de chiriaș al imobilului în litigiu la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 au fost apreciate ca nefiind întemeiate.
Prin urmare, instanța a reținut că reclamanta este chiriaș al unei locuințe care nu a fost restituită persoanelor îndreptățite, astfel încât dreptul său de a cumpăra locuința este actual și exercitat în condițiile art. 42 din Legea nr. 10/2001.
S-a considerat ca dispozițiile art. 9 din Legea nr.112/1995 trebuie aplicate în sensul că, pentru locuințele ce nu se restituie foștilor proprietari deposedați de stat, chiriașul are "opțiunea" cumpărării acelei locuințe, iar nu în sensul că unitatea deținătoare poate opta în a nu vinde locuința.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel paratul Consiliul Local al Municipiului O, solicitând instanței admiterea apelului și schimbarea sentinței apelate, în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiată și nelegală.
Prin decizia civilă nr. 13/A din data de 21.01.2009, pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, s-a admis ca fondat apelul civil introdus de CONSILIUL LOCAL O prin ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ O cu sediul în O, P-ța -, nr. 1, cod poștal -, jud. B, în contradictoriu cu intimații, domiciliată în municipiul O,-, cod poștal -, jud. B și B, cu sediul în municipiul O,-, - 6, cod poștal -, jud., împotriva sentinței civile nr.4773 din 27.06.2008 pronunțată de Judecătoria Oradea pe care o schimbă în totalitate, în sensul că:
S-a respins acțiunea formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâții B și Consiliul Local O prin Administrația Imobiliară
Nu s-au acordat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:
Conform dispozițiilor art. 42 al.1 și 3 din Legea nr. 10/2001, imobilele cu destinația de locuințe, care nu se restituie persoanelor îndreptățite in urma procedurilor prevăzute de lege rămân in administrarea deținătorilor actuali si pot fi înstrăinate potrivit legislației in vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Prin art. 42.1 lit. B din HG nr.250/2007 se stabilește că pentru imobilele cu destinația de locuințe, care nu s-au restituit în natura, deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași, însa aceasta înstrăinare se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 si Legii nr. 10/2001-republicată, cu mențiunea ca prețul de vânzare al locuințelor se va stabili potrivit Criteriilor nr. 2.665/1C/311 din 28 februarie 1992 elaborate de Ministerul Finanțelor si Ministerul Lucrărilor Publice si Amenajării Teritoriului, cu completările ulterioare, care se va indexa la zi cu indicele de inflație.
Așa cum corect a apreciat prima instanță această reglementare stabilește chiriașilor un drept de preemțiune si introduce o noutate semnificativă în raport de dispozițiile Legii nr.112/1995, întrucât face posibilă concluzia potrivit căreia asemenea imobile ar putea fi vândute și altor persoane nu numai chiriașilor.
Aceste dispoziții ale Legii nr. 10/2001 nu mai prevăd însă obligația unității de a vinde imobilul daca se optează pentru cumpărare de către chiriaș (așa cum se stabilea prin art. 9 din Legea nr. 112/1995), ci numai vocația, adică posibilitatea sau dreptul unității deținătoare de a vinde imobilul oricui, însă cu respectarea dreptului de preemțiune al chiriașului.
Din textele de lege enunțate rezultă că legiuitorul a avut în vedere imobilele cu destinația de locuință, nerestituite foștilor proprietari, care sunt în administrarea unei persoane juridice de drept public, proprietar fiind statul instituind, totodată, ca element de noutate, vocația unității deținătoare de a înstrăina bunul cu respectarea dreptului de preemțiune al chiriașului, înțeleasă ca disponibilitate a deținătorului de a vinde și nicidecum ca obligație stabilită în sarcina acestuia.
Prin urmare, dispozițiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 republicată, devin incidente numai în situația în care unitatea deținătoare care are în administrare imobilele cu destinația de locuință, ce nu s-au restituit în natură, își manifestă disponibilitatea de a le înstrăina, notificând chiriașului intenția de înstrăinare.
În consecință potrivit alin. 3 al art. 42 din Legea nr. 10/2001, deținătorul actual dobândește, în virtutea legii, vocația și nu obligația de a le înstrăina către chiriași, însă numai potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările și completările ulterioare și Legii nr. 10/2001.
Chiriașul beneficiază, potrivit legii, de un drept de preemțiune, adică in cazul înstrăinării imobilului are prioritate la cumpărarea acestuia.
Așadar numai în măsura in care unitatea deținătoare intenționează sa vândă bunul, legea conferă un drept prioritar la cumpărare și anume dreptul de preemțiune al chiriașului.
Dreptul de preemțiune este un drept prevăzut de lege, el fiind instituit printr-o norma imperativa. In măsura in care proprietarul imobilului s-a hotărât să-l vândă, el trebuie sa respecte dreptul de preemțiune al chiriașului. Deci dreptul de preemțiune al chiriașului se naște numai in măsura in care unitatea deținătoare intenționează sa vândă imobilul.
În mod greșit a apreciat deci prima instanță că prin dispozițiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 se instituie obligația pentru unitatea deținătoare de a vinde imobilele care nu au fost restituite după procedura prevăzută de aceasta lege către chiriași, în condițiile in care, potrivit legii, chiriașii au numai un drept de preemțiune, adică un drept prioritar de a cumpăra în cazul in care unitatea deținătoare se hotărăște sa vândă.
Instanța a constatat că nu pot fi aplicabile dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, întrucât beneficiul de a cumpăra imobilele în temeiul acestei legi este acordat numai chiriașilor care aveau contracte de închiriere valabil încheiate la data apariției acestei legi, iar această situație nu este aplicabilă în cazul de față.
Având în vedere considerentele anterior menționate, în temeiul art.42 al.1 și 3 din Legea nr.10/2001, art. 42.1 lit. B din HG nr.250/2007 și art. 296. pr. Civilă, instanța de apel a admis ca fondat apelul declarat si a modificat in totalitate hotărârea atacata, în sensul că a respins acțiunea reclamantei ca neîntemeiată.
În temeiul art.274 pr.civilă, instanța a constatat că nu s-au solicitat cheltuieli de judecata de către apelant.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul respingerii apelului ca nefondat și menținerea sentinței Judecătoriei.
În motivarea cererii de recurs, sunt formulate următoarele critici:
- instanța de apel golit de conținut dispozițiile Legii nr. 10/2001 cu referire la dispozițiile Legii nr. 112/1995, interpretarea corectă fiind aceea că chiriașul are opțiunea cumpărării, iar nu în sensul că unitatea deținătoare poate opta în nu vinde locuința;
- instanța nu a valorificat corespunzător refuzul pârâtelor de a-și da acordul la vânzare în raport de temeiul legal invocat de intimata reclamantă, făcându-se dovada intenției reale a pârâtei Administrația Imobiliară O de a înstrăina apartamentele din CF nr. 10370 O, toate fiind înstrăinate mai puțin apartamentul nr. 7;
- în situații similare, pârâta Administrația Imobiliară Oae liberat adeverință de cumpărare unor chiriași, pe cale administrativă, fără să fie obligați la vânzare printr-o hotărâre judecătorească;
- dispozițiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 coroborate cu art. 9 din Legea nr. 112/1995 trebuie interpretate unitar, legiuitorul neurmărind să creeze o discriminare între chiriașii titulari ai contractelor la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 și cei care au dobândit acest drept ulterior, neexistând nici o rațiune pentru care să se admită un astfel de tratament juridic.
În drept sunt invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinare, intimata B SA a solicitat admiterea recursului și menținerea ca temeinică și legală sentinței pronunțate de judecătorie, arătând că recurenta îndeplinește condițiile cerute cumulativ de Legea nr. 112/1995, Legea nr. 10/2001 neprevăzând obligativitatea persoanei de a avea calitatea de chiriaș în momentul publicării acestei legi.
Tot prin întâmpinare, intimatul Consiliul Local al Municipiului Oas olicitat respingerea recursului ca nefondat, cu motivarea că interpretarea dată de către instanța de apel prevederilor art. 42 din Legea nr. 10/2001 este cea corectă.
Examinând decizia recurată prin prisma motivelor de recurs, cât și din oficiu, instanța reține următoarele:
Criticile aduse hotărârii instanței de apel nu pot fi primite, instanța dând o corectă interpretare dispozițiilor legale incidente în speță.
Astfel, conform prevederilor art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, imobilele cu destinația de locuințe, care în urma procedurilor prevăzute la capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptățite, pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune. Din însuși conținutul textului de lege sus enunțat rezultă în mod evident voința legiuitorului de a institui o vocație și nicidecum o obligație în sarcina deținătorilor actuali ai imobilelor aflate în administrarea acestora. Elocventă este în acest sens utilizarea sintagmei " pot fi înstrăinate", care are semnificația dobândirii de către deținătorul actual a facultății de înstrăina și nu a obligării sale la înstrăinare. Dacă voința legiuitorului ar fi fost în sensul instituirii unei obligații, în conținutul textului s-ar fi regăsit formularea " vor fi vândute" cum de altfel o astfel de sintagmă apare utilizată în textul art. 7 din Legea nr. 85/1992, act normativ care instituie obligația vânzării locuințelor după ce titularii contractelor de închiriere își vor fi manifestat voința de a le cumpăra, mod de reglementare care nu se regăsește în dispozițiile legale incidente în speța dedusă judecății.
De altminteri, în sprijinul aceleași concluzii vin și prevederile Normelor Metodologice de Aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin HG nr. 250/2007, care statuează că în cazul imobilelor cu destinația de locuințe care nu s-au restituit în natură, "deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași". Faptul că textul aflat în discuție face trimitere la dispozițiile Legii nr. 112/1995, nu înseamnă că deținătorul este obligat a le înstrăina, ci doar că odată manifestată o atare voință din partea deținătorului, înstrăinarea se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit Legii nr. 112/1995 și Legii nr. 10/2001.
Or, în condițiile în care intimata pârâtă Administrația Imobiliară O nu și-a exprimat voința de a înstrăina apartamentul nr. 7 din imobil, care face obiectul contractului de închiriere încheiat cu recurenta reclamantă, nu se poate proceda la valorificarea dreptului de preemțiune instituit prin art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 în favoarea acesteia, acest drept născându-se în momentul în care deținătorul apartamentului își exprimă disponibilitatea de a-l înstrăina. Faptul că în situații similare, intimata a eliberat adeverințe de cumpărare pe cale administrativă, este irelevant în cauză, iar pe de altă parte, afirmația recurentei că toate celelalte apartamente din clădirea în care este situat apartamentul închiriat acesteia, ar fi fost înstrăinate este lipsită de suport probatoriu, nefiind produse dovezi în acest sens.
Față de considerentele ce preced, instanța în baza dispozițiilor art. 312 alin. 1 din Codul d e procedură civilă, va respinge ca nefondat recursul, decizia atacată fiind păstrată în totul.
Se va constata totodată că nu s-a solicitat a se face aplicarea prevederilor art. 274 din Codul d e procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
RESPINGE ca nefondat recursul civil declarat de recurenta reclamantă cu domiciliul în O, str. P-cul, nr. 1,. 2, județul B, în contradictoriu cu intimații pârâți B, cu sediul în O,-, - 6, județul B, CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI O, cu sediul în O, P-ța -, nr. 1, județul B, ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ O, cu sediul în O, P-ța -, nr. 1, județul B, împotriva deciziei civile nr. 13/A din data de 21.01.2009, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o menține în întregime.
Fără cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 30.04.2009.
Președinte Judecător Judecător Grefier
- - - - - - - -
- redactat hotărâre în concept - judecător - - - 13.05.2009
- judecător fond -,
- dact. gref. - - - 13.05.2009 - 2 ex.
Președinte:Moșincat EugeniaJudecători:Moșincat Eugenia, Trif Doina, Galeș Maria
