Obligație de a face. Decizia 89/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 89
Ședința publică de la 04 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Cristina Văleanu
JUDECĂTOR 2: Cristiana Angelescu
JUDECĂTOR 3: Viorica Olariu
GREFIER: - -
S-au luat în examinare cererile de recurs formulate de reclamanții și și de pârâta - Construcții SA I împotriva deciziei civile nr. 822 din 24 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat pentru recurenții - intimați și și avocat pentru intimata recurentă - Construcții SA
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că recursul este la al doilea termen de judecată,intimata-recurentă - Construcții SA Iaf ost citată cu mențiunea timbrării cu suma de 4 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar,iar recurenților - intimați și li s-a pus în vedere prin adresă să facă dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 4 lei și a timbrului judiciar în sumă de 0,15 lei; nu se solicită judecata în lipsă.
Avocat pentru recurenții - intimați și depune la dosar chitanța nr. - din 06 februarie 2009 în sumă de 4 lei, chitanța nr. - din 06 februarie 2009 în sumă de 2 lei și timbru judiciar mobil în sumă de 0,15 lei,prin care face dovada achitării taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar.
Avocat pentru intimata recurentă - Construcții SA I depune la dosar împuternicire avocațială, chitanța nr. - din 04 martie 2009 în sumă de 4 lei și timbru judiciar mobil în sumă de 0,15 lei,prin care face dovada achitării taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar.
Instanța constată complinite taxele judiciare de timbru și timbru judiciar puse în vedere recurenților -intimați și și intimatei recurente - Construcții SA
Nemaifiind alte cereri de formulat,instanța consideră recursul în stare de judecată și dă cuvântul la dezbateri.
Avocat pentru recurenții - intimați și având cuvântul,solicită admiterea recursului,modificarea în parte a deciziei pronunțată de Tribunalul Iași, în sensul menținerii obligației de finalizare a lucrărilor asumate prin contract,obligație stabilită în mod corect de Judecătoria Iași prin sentința pronunțată și respingerea ca nefondat a recursului promovat de - Construcții SA
Apărătorul arată că litigiul de față s-a născut ca efect al faptului că intimata - Construcții SA I,angajată în anul 2003 prin contract pentru executarea unor lucrări,nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract,în sensul finalizării lucrărilor.
Deși aceste lucrări trebuiau predate în termen de la data încheierii contractului,respectiv 26.08.2003,acestea nu au fost realizate nici la 3 ani de la data termenului de predare,fapt ce i-a determinat pe recurenții și să se adreseze instanței de judecată.
Judecătoria Iașia stabilit că într-adevăr există o neexecutare culpabilă a antreprenorului și în consecință l-a obligat pe acesta la finalizarea lucrărilor ce îi incumbau în virtutea prevederilor contractuale,a obligat intimata să se prezinte la notariat în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare în ceea ce privește terenul aferent locuinței contractate,respingându-se capătul de cerere privind obligarea intimatei să prezinte la notariat în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru apartament.
Instanța de apel,deși reține aceeași stare de fapt ca și instanța de fond,respectiv culpa contractuală a pârâtei și neîndeplinirea obligațiilor contractuale în integritatea lor și deși statuează că lucrările de finisaje exterioare sunt în sarcina,iar acesta nu și le-a îndeplinit,fără nici o motivare legală îl exonerează pe constructor de executarea acestor lucrări,reținând că proprietarii s-au constituit într-o asociație și au convenit asupra realizării fațadei,astfel încât acțiunea formulată de reclamanți de obligare a pârâtei să realizeze lucrările nu mai are temei legal.
Avocat susține că acest considerent reținut de instanța de apel a constituit obiectul principal al criticilor formulate în recurs.
În susținerea recursului,avocat arată că după 6 ani de la data când imobilul trebuia predat de către - Construcții SA proprietarilor,în situația în care aceștia nu puteau locui într-un imobil fără fațadă, au fost obligați să se constituie într-o asociație și să își asigure realizarea fațadei.
Această acțiune este rezultatul culpei netăgăduite a intimatei și nu poate conduce însă la exonerarea intimatei - Construcții SA de la obligația efectuării lucrărilor ce îi incumbau potrivit prevederilor contractuale.
Instanța de apel a valorificat în favoarea intimatei propria culpă în executarea contractului și i-a asigurat o îmbogățire fără just temei.
Menținerea obligării intimatei la efectuarea lucrărilor se poate transforma în plata de dezdăunări ca modalitate de asigurare a unui raport corect între plata făcută de recurenți și prestația parțială asigurată de intimată în calitate de constructor.
Apărătorul susține că instanța de apel a exonerat intimata de la obligația efectuării lucrărilor ce cădeau în sarcina sa,însă nu a ținut cont de aspectul că tocmai neexecutarea culpabilă de către intimată a contractului a determinat acțiunea comună a proprietarilor. Prin constituirea acelei asociații nu s-a renunțat la contractul încheiat cu intimata,obligațiile intimatei menținându-se în ceea ce îi privește pe cei îndreptățiți la lucrări.
Recurenții și au fost de bună credință și nu se poate reține că ar fi renunțat la executarea unor lucrări pentru care au plătit o sumă de bani.
Intimata - Construcții SA I avea obligația să efectueze lucrări potrivit prevederilor contractuale,a încasat contravaloarea acestor lucrări,însă nu și-a îndeplinit obligațiile,motiv pentru care recurenții au fost nevoiți să ceară în instanță obligarea societății la îndeplinirea acestora.
Avocat susține că înțelege să critice decizia instanței de apel sub aspectul aplicării greșite a legii,motivele invocate încadrându-se în dispozițiile art. 304 punct 9 Cod procedură civilă.
Apreciază că motivele de recurs invocate ar putea determina instanța de recurs să reaprecieze comportamentul părților în ceea ce privește obligațiile contractuale,solicitând a se avea în vedere că recurenții și și-au îndeplinit obligațiile asumate prin contract,în sensul că au plătit prețul,însă nu au beneficiat de serviciile stipulate în conținutul acestuia,servicii ce sunt în sarcina intimatei - Construcții SA I
Prin urmare,în condițiile în care lucrările nu au fost efectuate și instanța stabilește obligația intimatei de a efectua aceste lucrări,menținerea obligației intimatei se poate transforma în plata de dezdăunări.
Solicită admiterea recursului formulat de și.
Avocat pentru intimata - recurentă - Construcții SA I având cuvântul cu privire la recursul formulat de și,solicită a se reține că în mod corect instanța de apel a respins capătul de cerere având ca obiect obligația de a face,avându-se în vedere că - Construcții SA și-a îndeplinit obligațiile ce sunt prevăzute în sintagma bloc " la roșu".
De altfel,apărătorul susține că recurenții și sunt singurii proprietari din acel bloc care au formulat acțiune în instanță și care refuză semnarea procesului verbal de predare primire al apartamentului. Societatea intimată nu s-a opus la predarea apartamentului,însă nu înțelege să efectueze lucrări ce nu sunt prevăzute în contract,recurenții solicitând îmbunătățiri interioare ale imobilului. În ceea ce privește tâmplăria exterioară din PVC,proprietarii blocului au formulat cereri prin care renunță la tâmplărie,iar în ceea ce privește execuția fațadei,asociația de proprietari a preluat cu proces verbal planșele de fațade în scopul finisării acesteia cu mijloace proprii,proprietarii dorind să facă tratament termic cu polistiren al fațadei.
Apărătorul intimatei solicită a se avea în vedere că în raportul de expertiză extrajudiciară depus la dosar,experții concluzionează că stadiul fizic existent corespunde noțiunii tehnice " la roșu ".
De asemenea,avocat susține că din totalul contravalorii lucrărilor de 35900 dolari ce ar fi trebuit achitat de recurenți,a rămas o diferență de 2984 dolari ce nu a fost achitată,aspect ce nu este recunoscut de către aceștia.
În ceea ce privește recursul promovat de - Construcții SA,avocat solicită admiterea recursului și casarea în parte a deciziei instanței de apel,în ceea ce privește obligarea - Construcții SA I să se prezinte la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare,având în vedere că reclamanții nu au plătit diferența de preț.
Apărătorul susține că reclamanții și au adoptat o poziție unică și distinctă de cea a celorlalți titulari de contracte similare,solicitând realizarea unor lucrări suplimentare față de cele stabilite inițial,pentru mai puțini bani.
Prețul plătit până acum de reclamanți reprezintă o cotă parte din valoarea întregului contract,prin urmare și o cotă parte din valoarea terenului,iar plata nu s-a făcut defalcat pe unități,numai pentru teren sau boxă sau apartament,la fel și facturarea.
În condițiile în care nu s-a făcut plata integrală pentru întregul contract, - Construcții SA I nu poate fi obligată la înstrăinarea prin notariat a terenului.
Solicită admiterea recursului,fără cheltuieli de judecată.
Avocat având cuvântul cu privire la recursul promovat de - Construcții SA I,solicită a se avea în vedere că aspectul invocat de apărătorul - Construcții SA I referitor la neplata integrală a prețului nu a constituit obiectul apelului,nefiind indicat ca motiv al nefinalizării lucrărilor neplata prețului,astfel încât acest considerent excede recursului.
Apărătorul susține că există și o hotărâre definitivă și irevocabilă prin care este respinsă acțiunea având ca obiect rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului.
Totodată societatea intimată este cea care ar fi trebuit să finalizeze lucrările și să predea imobilul într-un termen și nu s-a contestat modul în care reclamanții și-au îndeplinit obligațiile contractuale.
În ceea ce privește susținerea apărătorului intimatei,în sensul că reclamanții ar avea o atitudine distinctă de ceilalți proprietari,avocat arată că dacă ceilalți proprietari nu au nevoie să oblige de Construcții la finalizarea lucrărilor,reclamanții sunt persoane care au achitat un preț și au nevoie de finalizarea lucrărilor și predarea apartamentului și aceștia nu au solicitat lucrări suplimentare,ci doar cele stipulate în contract,respectiv fațadă,acoperiș,trotuar și nu alte îmbunătățiri interioare cum s-a pretins.
Apărătorul solicită a se avea în vedere că la dosar nici nu s-a depus dovada comunicării datei la care reclamanții ar fi trebuit să se prezinte pentru a li se preda imobilul.
Solicită respingerea recursului formulat de - Construcții SA I,admiterea recursului formulat de și,cu cheltuieli de judecată.
Declarându-se dezbaterile închise,după deliberare,
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 3307/20.04.2005 pronunțată de Judecătoria Iașis -a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții și,în contradictoriu cu pârâta - " CONSTRUCȚII " SA
Pârâta a fost obligată să finalizeze lucrările la care s-a obligat,conform contractului de construire încheiat între părți,nr. 11/A/2003 și a celor două acte adiționale la acest contract,în termen de 3 luni de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri și,în caz de refuz,s-a încuviințat ca aceste lucrări să fie efectuate de reclamanți pe cheltuiala pârâtei.
Pârâta a fost obligată ca,prin reprezentanți,să se prezinte la notariat în vederea încheierii,în formă autentică,a contractului de vânzare-cumpărare,în ceea ce privește terenul aferent locuinței contractate,situată în I, - nr. 2,tronson 3,etaj 4,apartament 8,teren în suprafață de 35,6 mp și terenul de 3,4 mp,situat în I, - nr. 2,teren aferent boxei.
A fost respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei să se prezinte la notariat în vederea încheierii,în formă autentică,a contractului de vânzare-cumpărare,în ceea ce privește apartamentul situat la adresa de mai sus și boxa,în suprafață de 5,55 mp.
Pârâta a fost obligată la plata către reclamantă a sumei de 10.204.000 lei,cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța în acest sens,instanța de fond a reținut următoarele:
Prin contractul de construire nr. 11/A/2003 și actele adiționale anexe,pârâta s-a obligat " să asigure beneficiarului,în speță reclamanților,construirea unei locuințe " și o serie de anexe.
În cele două acte adiționale la contractul de construire se nominalizează expres lucrările care au fost asumate de constructor.
Având în vedere că pârâta nu și-a îndeplinit în totalitate obligațiile asumate prin contract și,având în vedere faptul că reclamanții au achitat în totalitate contraprestația stabilită convențional,a obligat pârâta la finalizarea lucrărilor,fixând un termen în acest sens,iar în caz de neexecutare,în baza dispozițiilor art. 1077 cod civil a autorizat pe reclamanți să efectueze lucrările pe cheltuiala pârâtei.
Dispozițiile art. 4 din contractul de construire și dispozițiile art. 4 din actul adițional,prevăd faptul că terenul aferent locuinței și boxei care este proprietatea - pârât,va deveni proprietate a cumpărătorilor - reclamanți în prezenta cauză prin achitarea contravalorii acestuia.
Având în vedere faptul că pârâta s-a obligat la transferul dreptului de proprietate asupra terenului,având în vedere faptul că reclamanții au achitat contravaloarea terenului și că potrivit dispozițiilor legii nr. 54/1998 pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor,este necesar ca actul translativ de proprietate să fie încheiat în formă autentică,în baza dispozițiilor art. 1073 - 1077 Cod civil,instanța a obligat pe pârâtă,prin reprezentanți,să se prezinte la notariat în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare.
În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâtei să se prezinte la notariat în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare referitor la apartament și boxă,instanța l-a respins. În ceea ce privește aceste imobile între părți s-a încheiat un contract de construire și nu un contract de vânzare-cumpărare,iar obligațiile ce revin sunt expres prevăzute în contract și țin doar de realizarea lucrării și predarea ei.
Este adevărat că dispozițiile art. 19 din contractul de construire prevăd că societatea pârâtă este considerată proprietară a construcției până la achitarea prețului și semnarea procesului-verbal de predare-primire,însă această dispoziție reprezintă doar o condiție suspensivă ce afectează dreptul de proprietate al beneficiarului.
Acest lucru este întărit și de dispozițiile art. 2 din contract care prevăd că societatea - pârâtă este doar antreprenoare. Această societate nu realizează în beneficiul propriu o locuință pe care se obligă să o înstrăineze ci,doar realizează din banii beneficiarului o lucrare care va trece în posesia și proprietatea reclamanților în momentul îndeplinirii condițiilor prevăzute de dispozițiile art. 19 din contract.
În plus,pentru transferul dreptului de proprietate asupra construcțiilor,legea nu cere îndeplinirea condiției formei autentice și,având în vedere faptul că această obligație nu a fost asumată nici convențional de către pârâți,instanța a apreciat ca nefondat acest capăt de cerere.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâta - " Construcții " SA,criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Reclamanții și au aderat la apelul formulat de pârâta - " Construcții " SA,solicitând obligarea pârâtei a se prezenta la notariat pentru autentificarea vânzării imobilului din litigiu compus din apartament și boxă.
Prin decizia civilă nr. 822 din 24.11.2008 pronunțată de Tribunalul Iași,s-a admis apelul formulat de pârâta - " Construcții " SA împotriva sentinței civile nr. 3307/20.04.2005,sentință pe care a schimbat-o în parte în sensul că:
Pârâta,prin reprezentanții săi legali,a fost obligată să se prezinte la notariat în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare în ceea ce privește terenul aferent locuinței contractate situată în I, - nr. 2, 3,etaj 4,apartament 8 în suprafață de 35,6 mp și terenul de 3,4 mp aferent boxei după semnarea procesului-verbal de predare-primire a locuinței.
A fost respinsă cererea privind obligarea pârâtei să finalizeze lucrările la care s-a obligat,fiind păstrate celelalte dispoziții ale sentinței apelate ce nu contravin deciziei pronunțate.
A fost respinsă cererea de aderare la apel formulată de reclamanții și împotriva aceleiași sentințe.
În pronunțarea acestei decizii,tribunalul a reținut următoarele:
Între - " Construcții " SA în calitate de antreprenor general și și,în calitate de beneficiari s-a încheiat la data de 26.05.2003 contractul de construire nr. 11/A/2003. Obiectul contractului îl reprezintă locuința situată în I, - nr. 2, 3,etaj 4,apartament 8 cu o suprafață de 95,73 mp și o cotă indiviză de 8,4 % din părțile și dependințele comune a cărei construire s-a obligat să o asigure antreprenorul general cu sursele financiare ale beneficiarilor. Potrivit art. 4 din contract terenul pe care se construiește locuința ce face obiectul contractului este proprietatea - " Construcții " SA
Interpretând clauzele contractuale concluzia ce se impune este cea conform căreia suntem în prezența unei vânzări de bunuri viitoare,în speță a apartamentului ce urma să fie edificat de către pârâtă. În cazul vânzării bunurilor viitoare ( emptio - venditio rei futurae ) transferul proprietății operează numai din momentul în care bunul a fost executat,terminat,în stare de a fi predat cumpărătorului.
Față de prevederile art. 19 din contract,părțile au înțeles să amâne transferul proprietății dincolo de momentul executării apartamentului,respectiv până la împlinirea unui termen suspensiv raportat atât la semnarea procesului -verbal de predare-primire cât și a plății prețului. Conform acestui articol " Locuința ce face obiectul contractului de construire este considerată proprietatea - " Construcții " SA I,până la achitarea integrală a obligațiilor bănești ale beneficiarului către antreprenorul general aferente locuinței,boxei și terenului și semnării procesului-verbal de predare-primire a locuinței".
Existând acordul de voință al părților astfel cum acesta este redat în conținutul contractului de construire depus la dosar,în momentul împlinirii termenului sub dublul său aspect,operează transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului și boxei de la vânzător la cumpărător în puterea art. 1295 Cod civil.
Forma solemnă a actului nefiind cerută de lege pentru transferul dreptului de proprietate asupra construcțiilor,așa cum în mod corect a reținut instanța de fond,cererea privind obligarea pârâtei să se prezinte la notariat în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare în ce privește apartamentul și boxa și-a aflat legala soluționare înaintea Judecătoriei Iași.
Potrivit aceluiași contract de construire nr. 11/A/2003 locuința în litigiu se contractează " la roșu " ( alin. Ultim al art. 3 ). După cum stipulează art. 6 din contract,prețul a fost stabilit de părți în raport de locuința executată " la roșu ". 2 al art. 6 stabilește și faptul că amenajările și dotările interioare ( finisaje interioare ) vor fi făcute funcție de solicitările proprietarului și vor determina prețul final (" prețul final va fi individualizat funcție de solicitările proprietarului privind amenajările și dotările interioare - finisaje interioare").
Totodată,art. 13 din contract stipulează: " cota parte din lucrările comune ( contravaloare proiectare,taxe,avize,acorduri,autorizație de construire,amenajare teren,lucrări de fundații,structura,închideri terasă etc.) este defalcată pe beneficiari - și inclusă în valoarea apartamentului,în vederea achitării acesteia,iar pentru lucrările individuale,vor fi întocmite situații de lucrări individuale ce vor fi prezentate beneficiarilor în vederea achitării contravalorii în conformitate cu prevederile prezentului contract".
Conform raportului de expertiză tehnică extrajudiciară efectuat în dosarul nr. 3704/2005 al Judecătoriei Iași,în luna septembrie 2006,la data efectuării constatărilor în teren,stadiul fizic al tronsonului III din blocul din- era:
- structura de rezistență 100%;
- închideri exterioare ( zidării și tencuieli brute exterioare,fără tâmplărie exterioară,ferestre și uși,balcon ) 100%;
- învelitoare ( șarpantă,asterială,învelitoare) 100%;
- rețele exterioare ( apă-canal,electrice,gaze) 100%;
- folosință generală,sistematizare 80%;
- zid de sprijin și alte amenajări 100%;
- finisaje interioare - tencuieli casa scării 100%;
- conductă gaz metan 100%;
Cu privire la execuția fațadei: în bloc este deja formată asociația de proprietari ca societate juridică; aceasta a preluat de la de Construcții I cu proces - verbal de predare - primire planșele de fațade în scopul finisării acesteia cu mijloace proprii,cu precizarea verbală că proprietarii doresc să facă tratamentul termic cu polistiren ( termosistem) al fațadei. Proprietarii din acest bloc au făcut cereri că renunță la tâmplăria exterioară din PVC,cerere ce a fost făcută inclusiv de familia.
Din punctul de vedere al celor 2 experți,blocul ar fi trebuit să aibă fațada terminată,deoarece "fațada este un bun care aparține străzii "și nu proprietarului. Fără tâmplărie exterioară,din punct de vedere tehnologic nu se poate realiza fațada și în plus asociația de proprietari și-a asumat această sarcină.
Concluzionează experții și ( expert consultant ) că stadiul fizic existent corespunde noțiunii tehnice " la roșu ".
Această concluzie rezultă și din interpretarea clauzelor contractuale.
Pornind de la prevederile alin. 2 al art. 6 din contract,precum și ale art. 13 din contract și aplicând argumentul " per a contrario " rezultă că sintagma " la roșu " folosită de părți nu include în conținutul ei amenajările și dotările interioare ( finisaje interioare - tencuieli interioare,gresie,faianță,parchet,uși acces; - instalații sanitare - chiuvetă,cadă/duș, toaletă,robinete bucătărie /baie,racorduri; - instalații termice - centrală termică,calorifere,racorduri; - instalații electrice - întrerupătoare,prize,rețea electrică) și nici contravaloare proiectare,taxe,avize,acorduri,autorizație de construire,amenajare teren,lucrări de fundații,structură,închideri terasă pentru lucrările individuale,în măsura în care acestea le impune. Înțelegerea părților a fost în sensul că în funcție de solicitările proprietarului privind amenajările și dotările interioare va fi individualizat prețul final. Totodată,doar cota parte din lucrările comune a fost inclusă în valoarea apartamentului " la roșu " pentru lucrările individuale urmând a fi întocmite situații de lucrări individuale ce vor fi prezentate beneficiarilor,în vederea achitării contravalorii.
Ceea ce implică în conținutul noțiunii " la roșu " astfel cum aceasta a fost determinată implicit prin clauze de către părțile în litigiu sunt și finisajele exterioare constând în învelitoare acoperiș,geamuri termopan,tencuieli exterioare. La momentul efectuării raportului de expertiză antreprenorul general nu montase geamurile termopan și nu făcuse tencuielile exterioare. Însă,prin aceeași lucrare se reține că proprietarii doresc să facă tratamentul tehnic cu polistiren al fațadei( motiv pentru care s-a încheiat procesul verbal de predare a planșelor de fațadă ) precum și că s-au făcut cereri de renunțare la tâmplăria exterioară din PVC ( cerere formulată inclusiv de către reclamant ). În aceste condiții,din punct de vedere tehnologic,fără tâmplărie exterioară,nu se poate realiza fațada.
Ca atare,nu se poate reține vreo culpă a antreprenorului general,pârât în prezentul litigiu în neexecutarea în integritatea lor a finisajelor exterioare ce intră în sintagma " la roșu ".
Raportat la cele reținute anterior,lucrările contractate " la roșu " prin acordul de voință al părților stipulat în contractul nr. 11/A/2003 erau finalizate în cursul lunii septembrie 2006.
Actul adițional nr. 2 la contractul de construire nr. 11/A/2003 ( fila 21 dosar fond) nu este de natură să dea cuprins noțiunii " la roșu " întrucât excede unui acord de voințe necesar pentru a-și produce efecte juridice în completarea celor născute în puterea contractului de construire.
Relativ la obligarea pârâtei să se prezinte la notariat în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare în ce privește terenul aferent locuinței contractate,tribunalul a avut în vedere aceleași considerente reținute și de instanța de fond. Pârâta-apelantă s-a obligat la transferul dreptului de proprietate asupra terenului ( art. 4 din contract ) transfer ce operează doar în prezența formei solemne a contractului după cum rezultă din dispozițiile art. 2 alin. 1 ale Legii nr. 54/1998. Întrucât prin cererea de apel nu s-au formulat critici în ce privește achitarea de către reclamanți a prețului stabilit pentru teren,în condițiile în care instanța de fond a reținut plata prețului,tribunalul face în cauză aplicarea dispozițiilor art. 1073 - 1077 Cod civil,obligația de a se prezenta la notariat în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la teren succedând însă semnării procesului verbal de predare-primire al locuinței ( art. 4 și 19 din contract ).
În considerarea celor mai sus expuse,în baza art. 296 Cod procedură civilă tribunalul a admis apelul pârâtei și a respins cererea de aderare la apel formulată de reclamanți.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs atât reclamanții și,cât și pârâta - " Construcții " SA
În motivarea recursului,reclamanții au arătat că în mod greșit instanța de apel reținând aceeași situație de fapt expusă de prima instanță,statuează în mod diferit cu privire la consecințele juridice ale activității culpabile ale pârâtei. Se arată că deși instanța de apel reține că lucrările de finisaje exterioare constând în învelitoare acoperiș,geamuri termopan,tencuieli exterioare,trasee utilități sunt în sarcina și că acesta nu le-a îndeplinit,fără nici o motivare legală tribunalul exonerează pe constructor de executarea acestor lucrări ce intrau în obligația pârâtei asumată prin contract,ceea ce conduce atât la o îmbogățire a acesteia fără just temei constând în echivalentul acestor lucrări,cât și la o modificare nepermisă a clauzelor contractuale în sensul acordării unei clauze de nerăspundere.
Arată recurenții-reclamanți că neexecutarea acestor lucrări nici la un interval de 3 ani de la data expirării termenului de predare au determinat proprietarii de apartamente să se constituie într-o asociație și să-și asigure realizarea fațadei și a termoizolației. Consideră că menținerea obligării intimatei la efectuarea lucrărilor se poate transforma în plata de dezdăunări ca modalitate de asigurare a unui raport corect între plata pe care au efectuat-o și prestația parțială asigurată de intimată în calitate de constructor.
Se solicită admiterea recursului în sensul criticilor formulate.
În motivarea recursului promovat,pârâta - " Construcții " SA arată că în mod nelegal au fost obligați la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru teren, motivat de faptul că prețul convenit nu a fost achitat integral de reclamanți. Se arată că intimații au achitat doar o parte din preț,respectiv 35.900 USD din totalul de 38.794 USD în perioada 2003/2004,restul de plată fiind reținut și prin sentința civilă nr. 437/2008 a Judecătoriei Iași. Totodată aceștia au refuzat semnarea procesului-verbal de predare-primire a construcției,solicitând realizarea unor lucrări suplimentare decât cele stabilite inițial. Cum prețul plătit de intimați reprezintă o cotă parte din valoarea întregului contract, rezultă că nici terenul nu a fost achitat în întregime astfel încât obligarea la perfectarea actului notarial cu reclamanții pentru teren este apreciată ca fiind nelegală.
Apreciază recurenta-pârâtă că în calitate de persoană juridică nu poate fi obligată să realizeze o deplasare pentru perfectarea actului la notariat întrucât singurul mijloc admisibil la dispoziția reclamanților ar fi fost o solicitare de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare ce urma să fie timbrată la valoarea pretențiilor potrivit dispozițiilor legale.
Consideră că și obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată este nelegală,solicitând exonerarea sa de această obligație.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă,solicitându-se admiterea recursului.
Analizând actele și lucrările dosarului,raportat la motivele de recurs invocate de recurenți și dispozițiile legale incidente în cauză,Curtea constată că cererile de recurs sunt neîntemeiate având în vedere următoarele considerente:
Soluția instanței de apel este legală,fiind pronunțată cu aplicarea corectă a dispozițiilor legale incidente în cauză,ca efect a unei judicioase interpretări a clauzelor contractuale referitoare la obligațiile părților litigante,asumate ca urmare a înțelegerilor intervenite între acestea.
În mod judicios instanța de prim control judiciar a statuat asupra naturii contractului nr. 11/A/2003,determinând ulterior în mod corect efectele judiciare specifice produse de convenția părților.
Conținutul contractului denotă că pârâta - recurentă - " Construcții " SA I s-a obligat să asigure reclamanților-recurenți și,în calitate de beneficiari,construirea " la roșu " a unei locuințe proprietate personală cu surse financiare asigurate de către beneficiari ( art. 2 și 3 din contract ) pe terenul proprietatea societății pârâte. S-a stabilit durata de execuție a lucrărilor ca fiind 3 luni de la data încheierii contractului,în condițiile respectării de către toți beneficiarii apartamentelor și spațiilor a termenelor de plată stabilite ( art. 5 ).
Totodată,părțile contractante au prevăzut că prețul locuinței este stabilit " la roșu ",iar prețul final va fi individualizat funcție de solicitările beneficiarilor privind amenajările și dotările interioare ( art. 6),execuția acestor lucrări putând fi realizată pe baza unui proiect însușit prin încheierea unui alt act adițional.
În legătură cu momentul la care intervine transferul proprietății,părțile au stipulat în articolul 19 o dublă condiție,respectiv achitarea integrală a obligațiilor bănești de către beneficiar,cât și semnarea procesului-verbal de predare-primire a locuinței.
Conținutul clauzelor și implicit a obligațiilor contractuale caracteristice denotă neîndoielnic,cum judicios a reținut și instanța de apel,perfectarea de către părțile litigante a unui contract de vânzare-cumpărare de bunuri viitoare în privința căruia nu este necesară forma solemnă pentru transferul dreptului de proprietate asupra construcției ( apartament și boxă),obligație care subzistă doar în privința terenului aferent locuinței.
Critica recurentei-pârâte referitoare la imposibilitatea sa ca persoană juridică de a se prezenta la notariat în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu poate fi primită. Societatea comercială pârâtă este persoană juridică de la data înmatriculării sale în Registrul Comerțului,moment de la care exercitarea drepturilor și îndeplinirea obligațiilor sale se realizează prin organele reprezentative. În atare condiții,actele judiciare perfectate de reprezentanții săi legali vor constitui actele judiciare ale persoanei juridice însăși,astfel încât obligația de a perfecta în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare pentru terenul aferent locuinței contractate poate fi adusă la îndeplinire.
Va fi înlăturată și critica pârâtei referitoare la imposibilitatea perfectării contractului datorită neachitării integrale a prețului convenit de către reclamanți.
Conform art. 299 alineat 1 Cod procedură civilă obiectul recursului îl reprezintă hotărârea pronunțată în etapa procesuală a apelului,fiind o cale de atac subsecventă,în sensul că nu poate fi exercitat omissio medio,regulă care se aplică nu numai în situația în care partea nemulțumită de soluția adoptată în primă instanță nu a declarat apel,ci și în cazul în care sentința a fost apelată,însă numai parțial,pentru alte motive decât cele invocate în recurs.
În prezenta cauză,motivul invocat și dezvoltat de recurenta - " Construcții SA cu privire la neachitarea integrală a prețului convenit și a înregistrării unei diferențe neachitate de 2894 USD nu a format obiectul criticilor formulate prin motivele de apel,critica fiind invocată direct în actuala fază procesuală,ceea ce conduce la imposibilitatea de a constitui obiectul analizei instanței de control judiciar.
Întrucât în fața instanței de fond s-a reținut plata prețului,aspect în privința căruia s-a statuat în mod irevocabil ( nu a format obiectul criticilor din apel ) rezultă că în mod judicios făcut aplicarea disp. art. 1073-1077 Cod civil dispunând obligarea pârâtei la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru terenul aferent locuinței contractate.
Criticile reclamanților - recurenți referitoare la greșita exonerare de răspundere a societății pârâte pentru neîndeplinirea obligațiilor sale contractuale constând în executarea finisajelor exterioare nu pot fi reținute.
Instanța de apel a realizat o corectă interpretare a clauzelor contractuale în legătură cu determinarea sintagmei " construcție la roșu ",dând astfel relevanță voinței reale a părților litigante în identificarea conținutului noțiunii care conturează cuprinsul și întinderea raporturilor juridice dintre ele. Este adevărat că instanța de apel reține că în conținutul sintagmei " la roșu " expusă în contract părțile au înțeles să includă și anumite finisaje exterioare din care nu erau executate,la data efectuării expertizei tehnice încuviințată în cauză,lucrările privind montarea geamurilor termopan și a tencuielilor exterioare. Cu toate acestea,instanța de apel în mod corect concluzionează că în sarcina societății-pârâte nu poate fi reținută vreo culpă în neexecutare integrală a acestor finisajelor exterioare. Culpa antreprenorului general nu poate fi antrenată atâta timp cât neexecutarea integrală a acestor lucrări nu a fost realizată datorită voinței manifestată și declarată a proprietarilor de apartamente din acel bloc,constituiți în asociație de proprietari,inclusiv a reclamanților - recurenți care au formulat cerere de renunțare la montarea tâmplăriei PVC,împrejurare reținută și în cuprinsul sentinței civile nr. 437/17 ianuarie 2008 pronunțată de Judecătoria Iași ( irevocabilă). De altfel,cum se reține în raportul de expertiză dispus în cauză ( fila 19 dosar apel ),pârâta avea contractată tâmplărie exterioară cu - SA I conform prevederilor proiectului,a cărei montare s-ar fi putut fi realiza în situația în care ar fi fost acceptată de proprietari.
Tot opțiunii proprietarilor de apartamente execuția fațadei blocului nu a mai fost finalizată datorită dorinței acestora de a realiza tratamentul termic cu termosistem,lucrare care nu se includea în contractarea " la roșu " a imobilului. Toate aceste modificări intervenite în execuția și finalizarea lucrărilor datorită voinței beneficiarilor nu poate avea semnificația unei modificări nepermise a clauzelor contractuale în sensul instituirii unei clauze de nerăspundere a societății pârâte,cum greșit susțin reclamanții-recurenți.
Nici invocarea recurenților a culpei pârâtei în neexecutarea unor lucrări cuprinse în actul intitulat act adițional nr. 2 nu poate fi primită. Lucrările identificate de recurentă depășesc cadrul contractual care se referă la construirea unei locuințe " la roșu ",iar înscrisul invocat intitulat act adițional nr. 2 nu poate angaja valabil răspunderea societății pârâte la executarea respectivelor lucrări atâta timp cât nu exprimă un acord valabil de voință pentru a produce efecte juridice.
De altfel,constatările efectuate prin rapoartele de expertiză efectuate în cauză au avut în vedere exclusiv contractul de construire nr. 11/A/2003 și actul adițional nr. 1,concluzionându-se în finalul expertizei din 21.09.2006 ( experții și ) referitor la imobil că stadiul fizic existent corespunde noțiunii tehnice " la roșu " ( fila 20 apel ).
Drept consecință,constatându-se că instanța de apel a efectuat o corectă aplicare și interpretare a prevederilor legale ce guvernează domeniul,definind judicios natura și întinderea raportului juridic dintre părți,se constată că sub toate aspectele evocate motivele de recurs invocate se vădesc a fi nefondate,astfel încât în temeiul dispozițiilor art. 312 Cod procedură civilă cererile de recurs formulate de reclamanți și pârâtă vor fi respinse,urmând a se menține ca legală decizia civilă nr. 822/24.11.2008 a Tribunalului Iași.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge cererile de recurs formulate de reclamanții și și pârâta - Construcții SA I împotriva deciziei civile nr. 822 din 24 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Iași,decizie pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 04 Martie 2009.
Președinte, | Judecător, | Judecător, |
Grefier
Red. VC
Tehnored
2 exemplare / 03 aprilie 2009
Tribunalul Iași:
Președinte:Cristina VăleanuJudecători:Cristina Văleanu, Cristiana Angelescu, Viorica Olariu
