Partaj judiciar Proces partaj Imparteala judiciara. Decizia 112/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 112
Ședința publică de la 03 Februarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Oana Ghiță
JUDECĂTOR 2: Costinela Sălan
JUDECĂTOR 3: Tatiana Rădulescu
Grefier - -
Pe rol judecarea recursului declarat de reclamanta - D - împotriva deciziei civile nr. 367 din 27 iunie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, G, G, scu, G, având ca obiect partaj judiciar.
La apelul nominal făcut în ședința publică au lipsit intimații pârâți, G, G, scu, G, toți fiind reprezentanți de avocat, lipsind recurenta reclamantă - D -.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, învederându-se depunerea de concluzii scrise de către recurenta reclamantă și cererea prin care aceasta solicită judecarea cauzei în lipsă, după care;
Instanța, luând act de cererea privind judecarea cauzei în lipsă formulată de recurenta reclamantă, conform dispozițiilor art. 242 alin. 2 Cod procedură civilă a apreciat cauza în stare de soluționare și a acordat cuvântul asupra recursului.
Avocat, pentru intimații pârâți, arată că motivele invocate de recurenta reclamantă sunt nefondate și pune concluzii de respingere a recursului, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de fata.
Prin sentința civilă nr. 14361 din 30 octombrie 2007, pronunțată de Judecătoria Craiova in Dosar nr- a fost admisă excepția de inadmisibilitate a cererii de ieșire din indiviziune.
A fost respinsă cererea de ieșire din indiviziune formulata de reclamanta D, în contradictoriu cu pârâții G, C, scu, Patru, HG, C, G, C, G, C, ca inadmisibilă.
Pentru pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că, în perioada 1992-1995, reclamanta a edificat în baza autorizației pentru executare lucrări nr. 4/06.02.1992, blocurile de locuit R4 și R5 situate în str. - B, pe un teren proprietatea acesteia, în suprafață totală de 2448,38 mp, din care 592,30 mp suprafață construită și 1856,08 mp suprafață teren.
Ulterior, reclamanta a procedat la vânzarea către pârâți a unei părți din locuințele astfel edificate, rămânând proprietara a unui număr de 5 apartamente.
Potrivit contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâții în cursul anului 1995, s-a convenit vânzarea locuințelor ocupate de pârâți în baza contractelor de asociere încheiate anterior, obiectul vânzării constituindu-l locuința, precum și cota indiviză din suprafața de folosință comună a imobilului.
De asemenea s-a stabilit că se vinde cumpărătorului terenul aferent locuinței în suprafață de 58,64 mp, respectiv cota indiviză, exprimată procentual din teren, potrivit proiectului de execuție, iar potrivit art.3, lit. c din Regulamentul cadru de funcționare a asociațiilor de proprietari aprobat prin Legea nr. 114/1996 "prin proprietate comună se înțelege toate părțile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt apartamente și care sunt destinate folosirii în comun de către toți proprietarii din acea clădire. Proprietatea comună este indivizibilă și este deținută de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate proprietatea comună include toate părțile proprietății care sunt în folosință comună, ca: terenul pe care este construită clădirea, curtea inclusă, fundația, structura de rezistență, acoperișul, terasele, coșurile de fum, scările, holurile, pivnițele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele. Proprietatea comună include instalații ale clădirii aflate în folosință comună cu care a fost înzestrată clădirea în timpul construcției sau cu care a fost dotată mai târziu de către proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrăsnete, antene, instalații de telefonie, instalații electrice, conducte de apă, sisteme de încălzire și conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comună până la punctele de distribuție din apartamentele individuale."
În cauza dedusă judecății, dreptul de proprietate asupra terenului aferent blocurilor R4 și R5 identificat potrivit planului de amplasament și delimitare avizat de OJCGC D sub nr.10842/09.08.2000, aparține - -. și proprietarilor apartamentelor, transferul cotelor părți fiind realizat la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâții.
Instanța de fond a mai reținut că sunt lipsite de relevanță susținerile reclamantei potrivit cărora suprafața aferentă blocurilor de locuințe ar fi fost mult mai mică, iar întinderea terenului ar fi fost determinată eronat la data întocmirii documentațiilor pentru obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate și respectiv pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate.
Caracteristic dreptului de proprietate comună pe cote părți este exercițiul concomitent al dreptului de proprietate asupra aceluiași bun sau unei mase de bunuri de către titulari, fiecare din ei având o cotă parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate asupra bunului privit în integralitatea lui, fără a fi divizat.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta - D -, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului s-a arătat că, în mod eronat instanța a constatat existența unei coproprietăți perpetue între proprietarii blocurilor R4 și R5 și - D -, întrucât cele două imobile de locuit au fost construite pe terenul aflat în proprietatea exclusivă a -.
Niciodată nu a fost atribuit în proprietate exclusivă sau indiviză de la data construcției sau ulterior, terenul pe care s-au construit imobilele și nici cel care s-a împrejmuit pentru desfășurarea lucrărilor de șantier.
Terenul a continuat să rămână în proprietatea exclusivă a societății până în momentul vânzării apartamentelor.
Apartamentele s-au vândut treptat către terți sau salariați ai societății, iar odată cu acestea s-a vândut și un procent de teren determinat în funcție de numărul de camere al apartamentului.
Coproprietatea perpetuă asupra terenului ce împrejmuiește imobilele a luat naștere între cumpărătorii apartamentelor în momentul semnării contractelor de vânzare-cumpărare a apartamentelor potrivit specificației din contracte.
Între aceștia și - D - exista doar o coproprietate temporară întrucât terenul a fost atribuit apartamentelor pe măsura vânzării acestora, iar coproprietatea forțată s-a format pe măsura înstrăinării terenului, până la data vânzării efective cota parte din teren ce se putea atribui unui apartament constituia și constituie proprietatea exclusivă a societății.
În ședința publică din 30.05.2008, apelanta reclamantă - D - a depus completare la motivele de apel, prin care a învederat faptul că instanța de fond a reținut eronat faptul că - D - prin cererea formulată "contestă întinderea dreptului de proprietate al pârâților", când, reclamanta apelantă, în precizările la acțiune, a solicitat partajarea terenului deținut de aceștia în coproprietate de terenul rămas în proprietatea exclusivă a societății, teren ce nu a fost înstrăinat prin vânzare de societate, întrucât aceasta mai deține încă în proprietate 5 apartamente situate în cele două imobile.
De asemenea, sustine ca instanta de fond a fost în eroare cu privire la prevederile contractelor de vânzare-cumpărare considerând că "se vinde cumpărătorului terenul aferent locuinței în suprafață de 58,64 mp, respectiv cota indiviză, exprimată procentual, în teren", când de fapt în contract se prevede că "se vinde o suprafață utilă de 90,21 mp precum și cota indiviză de 4,78% din suprafața de folosință comună" - fiind vorba de suprafața construită - adică terenul pe care se află imobilul - și " se vinde cumpărătorului terenul aferent locuinței de 58,52 mp, respectiv cota indiviză de 4,78 mp din teren, potrivit proiectului de execuție"- însemnând că se vinde suprafața de 58,52mp teren ce reprezintă 4,78% din terenul neconstruit, fiind astfel făcută determinarea suprafeței ce revine fiecărui cumpărător fără a fi însă individualizată în teren. Aceste suprafețe variază ca mărime în funcție de numărul de camere al apartamentelor.
Tot eronat instanța și-a motivat raționamentul în baza art. 3, lit. c din Regulamentul cadru de funcționare a asociațiilor de proprietari, fără să observe că de fapt în proiectul imobilelor nu a fost prevăzută și curte ci aceasta a luat ființă ulterior pe măsură ce acestea au fost vândute și tot în același mod s-a născut și coproprietatea.
Prin decizia civilă nr. 367/27 iunie 2008 Tribunalul Dolja respins apelul declarat de reclamanta - D -, împotriva sentinței civile nr. 1436/30.10.2007, pronunțată de Judecătoria Craiova,în contradictoriu cu intimații-pârâți, G, G, -, -, scu, HG, G, a, ca nefondat.
Pentru a se pronunța astfel tribunalul a avut în vedere următoarele considerente:
În conformitate cu prevederile art. 2.4 din Anexa 1 la Normele metodologice privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari aprobate prin HG nr.400/2003, "proprietatea comună include toate părțile din condominiu care nu sunt părți dintr-un apartament sau spațiu cu altă destinație decât cea de locuință. Toate aceste părți formează obiecte ale coproprietății forțate, adică ale stării de indiviziune forțată și perpetuă, destinate a fi utilizate în comun de proprietari.
Proprietatea comună include următoarele: terenul aferent construcției, fundațiile, fațada, intrările, suprafața exterioară a zidurilor de perimetru ale proprietății individuale, scările comune, casa scării, casa ascensorului, ascensoarele, trotuarele, centrala termică sau punctul termic, canalizarea, instalațiile de apă și încălzire centrală, de gaze, electricitate și telefonice de la punctul de branșament sau de racordare la rețeaua stradală (exclusiv acesta) până la punctul de racord la instalația interioară a apartamentului sau spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, spălătoria, uscătoria, culoarele clădirii, subsolul sau nivelul tehnic, încăperile personalului de serviciu al clădirii, încăperea/construcția destinată depozitării gunoaielor, tubul colector, instalații de ventilație, canale termice, spațiile care deservesc crematorii, podul, acoperișul și învelitoarea acestuia, antena și cablul TV până la priza de branșament.
S-au considerat de asemenea în indiviziune forțată boxele din subsoluri sau camerele de serviciu din mansarde, poduri, magazii și garaje, platforme exterioare sau încorporate clădirii, amplasate, de regulă, separat de proprietatea individuală, dacă au destinația de a servi, în comun, toate aceste proprietăți individuale. Suprafețele exterioare zidurilor de perimetru ale proprietăților individuale, podelele și tavanele din jurul acestor proprietăți și orice conducte, cabluri, linii de utilități, care trec prin acestea și care deservesc mai mult de o asemenea proprietate, sunt considerate obiecte de folosință comună, fiind supuse stării de indiviziune forțată."
Având în vedere această definiție a coproprietății forțate și perpetue, apar ca fiind fără relevanță susținerile apelantei reclamante cu privire la momentul la care a luat naștere această coproprietate între pârâții intimați și apelanta reclamantă.
De asemenea, s-a apreciat faptul ca este indubitabil că această proprietate există în prezent și că o ieșire din indiviziune cu privire la terenul ce formează obiectul acestei proprietăți apare ca inadmisibilă.
In aceeiasi ordine de idei, tribunalul a retinut ca nu poate fi acceptată nici ideea coexistenței a două tipuri de proprietate cu privire la același teren: un drept de coproprietate forțată și perpetuă asupra terenului aferent blocurilor R4 și R5 care a fost vândut către pârâții intimați și un drept de proprietate exclusivă asupra terenului care nu a fost vândut și cu privire la care se solicită ieșirea din indiviziune.
Impotriva acestei hotarari judecatoresti a declarat recurs in termen motivat si timbrat, reclamanta - D - criticand decizia pentru nelegalitate.
Criticile sunt in esenta urmatoarele:instanta a fost in eroare cu privire la obiectul cererii, intrucat societatea a cerut iesirea din indiviziune a terenului ce nu a fost vandut, fata de terenul cumparat de parati ca anexa la apartamente; instanta de apel a plecat de la premisa eronata ca terenul in litigiu este in proprietatea blocurilor R4 - R5, ca este administrat de asociatia de proprietari si i se aplica prevederile art. 2.4 din Anexa 1 la NM aprobate prin HG 400/2003, desi nu a stabilit daca tot terenul este in indiviziune fortata, respectiv ce suprafata de teren este legal afectata constructiilor, ce suprafata de teren este peste aceasta limita, ceea ce ridica intrebarea cu privire la existentei criteriilor pe baza carora s-a stabilit ca intregul teren este parte integranta al celor doua imobile; instanta in mod gresit nu a avut in vedere ca imobilele nu au fost prevazute in proiect cu spatii de parcare sau curte, ci cu doua cai de acces pietonale si doua rutiere, terenul s-a instrainat partial cu ocazia vanzarii pe masura instrainarii apartamentelor, astfel ca din acest teren numai o parte s-a instrainat si restul continua sa fie proprietatea societatii.
Recursul nu este motivat in drept.
Solicita admiterea recursului, casarea hotararilor si trimiterea cauzei spre rejudecare, pe fondul cauzei.
S-au depus: taxa de timbru si concluzii scrise prin care se reitereaza aceleasi sustineri din cererea de recurs si s-a solicitat judecarea cauzei in lipsa.
In plus, recurenta reclamanta mai precizeaza ca tot terenul initial a fost imprejmuit pentru efectuarea lucrarilor de santier, ca acesta s-a vandut partial cumparatorilor de apartamente din cele doua imobile, astfel ca o parte din teren nu a fost instrainat continuand sa fie proprietatea societatii si, de aceea a solicitat partajarea celor doua suprafete, a societatii de cea aap roprietarilor de apartamente ce detin in coproprietate o parte din teren.
Nu s-au depus inscrisuri noi.
Intimatii parati nu au formulat intampinare.
Recursul este nefondat si se va respinge ca atare pentru considerentele ce se vor arata in continuare:
Curtea observa ca recurenta intimata nu formuleaza nicio critica referitoare la modul de dezlegare a problemelor de drept ce au fost abordate principial in cauza, in analizarea regulilor ce guverneaza proprietatea comuna pe cote parti perpetua sau fortata. De asemenea, nu se formuleaza critici si nu se sustine contrariul celor retinute de instanta de apel cu privire la inadmisbilitatea unei imparteli in cazul existentei unei coproprietati fortate.
Prin urmare, apare inutil a se relua si expune aceste reguli, riguros exprimate in considerentele deciziei atacate, prin care se mentine ca legală si temeinică sentinta primei instante.
Totusi, reclamanta sustine ca solutia data este gresita, din perspectiva analizarii cererii sale cu ințelegerea gresită a obiectului dedus judecății și în raport cu dispozitiile legale cuprinse in Normele Metodologice aprobate prin HG 400/2003, inaplicabile in speta din punctul de vedere al reclamantei.
In susținerea acestui punct de vedere, reclamanta invocă în mod constant, clar și fără echivoc, pe parcursul întregii proceduri judiciare: 1. faptul ca aceasta a vandut doar parte din teren asupra caruia se exercita dreptul in modalitatea proprietatii comune pe cote parti forțată ( de către proprietarii apartamentelor persoane fizice și de însăși reclamanta - încă proprietară a 5 apartamente); 2. faptul ca asupra restului de teren nevandut proprietarilor de apartamente, reclamanta a ramas si este titulara unui drept de proprietate exclusiv si înțelege să ceară delimitarea, "partajarea" acestora în două suprafețe distincte, din care una aferenta celor două blocuri și necesară pentru funcționalitatea acestora, rămâne în coproprietate forțată și cea de-a doua, este și rămâne în proprietatea exclusivă a reclamantei.
Mai arată că s-a ajuns la situația litigioasă de față, din cauza unor confuzii inițiale și neglijențe ale propriilor angajați, ce s-au reflectat pe parcurs, inclusiv la întocmirea actelor de vânzare și a documentațiilor cadastrale necesare lucrarilor de carte funciară, având la bază premisa greșită că suprafața inițială cu destinație de organizare de șantier a rămas la finalizarea lucrărilor de construire a celor două blocuri, cu destinație de teren aferent construcțiilor și necesar unei utilizări normale a acestora.
Susține prin urmare, că între cele două suprafețe nu există identitate și că în orice caz, cea de-a doua este mult mai mică, iar diferența de teren este proprietatea sa exclusivă, iar nu proprietate comună perpetuă.
În același timp susține că se află totuși, de la momentul ultimei vânzări în proprietate comună pe cote părți temporară și că este posibilă împărțeala, cel puțin ținând seama de faptul că raportat la cele 5 apartamente nevândute, cota sa procentuală din teren este mai mare.
Or, toate aceste afirmații conțin contradicții în termen sau inadvertențe și se exclud reciproc, astfel:
Dacă este corectă prima afirmație și reclamanta este titulara unui drept de proprietate exclusiv asupra terenului nevândut, deci nu exercită dreptul în modalitatea proprietății comune pe cote părți, calea pentru realizarea acestui drept nu este ieșirea din indiviziune, astfel că sistarea coproprietății -temporară sau perpetuă, admisibilă sau nu, este o falsă problemă.
Dacă este corectă cea de-a doua susținere, reclamanta este în eroare, întrucât cota parte din teren - fie ea și mai mare, având în vedere numărul de apartamente nevândute, face parte din terenul aferent construcțiilor și necesar unei utilizări normale având în vedere destinația pe care o are, astfel că starea de coproprietate forțată alături de proprietarii celorlalte apartamente nu poate înceta, o împărțeală a terenului nefiind posibilă.
În orice caz, o cotă mai mare proporțională și cu suprafața apartamentelor nevândute, nu schimbă coproprietatea din punct de vedere al duratei și nu o transformă, din perpetuă în temporară.
În orice caz, din momentul primei vânzări a unui apartament, atunci când s-a înstrăinat și cotă parte ideală de teren, s-a născut starea de indiviziune și orice vânzare ulterioară până la ultima, coproprietatea ca modalitate de exercitare a dreptului s-a păstrat, intervenind modificări numai asupra câtimii cotelor.
Pe de altă parte, asupra celei de-a doua chestiuni, în mod judicios s-a pronunțat și instanța de apel, concluzionând în sensul că nu poate fi acceptată nici ideea coexistenței a două tipuri de proprietate cu privire la același teren: un drept de coproprietate forțată și perpetuă asupra terenului aferent blocurilor R4 și R5 care a fost vândut către pârâții intimați și un drept de proprietate exclusivă asupra terenului care nu a fost vândut.
În speță, s-au ridicat două probleme, una de drept și una de fapt.
1. Problema de drept vizează chestiunea legată de întinderea drepturilor coproprietarilor asupra terenului în litigiu, ca suprafață, ca bun asupra căruia poartă dreptul.
În această privință, instanțele de fond nu au făcut și nici nu trebuiau să facă distincție, între terenul necesar organizării de șantier și teren necesar și aferent celor două construcții, întrucât această chestiune este un dat juridic preexistent, ce nu poate fi pus în discuție în acest cadru procesual.
Astfel, în mod corect, a reținut prima instanță, motivarea fiind păstrată în apel, în sensul că orice erori pretins strecurate în contractele de vânzare cumpărare sau cu ocazia întocmirii lucrărilor cadastrale și a cărții funciare, nu pot fi îndreptate într-o procedură judiciară având ca obiect împărțeala bunului.
2. Stabilirea regimului coproprietății forțate asupra întregii suprafețe în litigiu, s-a făcut de către instanțele de fond, constituind o împrejurare de fapt ce a justificat concluzia inadmisibilității acțiunii de împărțeală.
Această situație de fapt a fost determinată pe baza multitudinii de înscrisuri depuse la dosar ca probe, care au fost apreciate ca atestând destinația și natura terenului în litigiu aferent celor două blocuri și atrăgând prin urmare, caracterul forțat și perpetuu al coproprietății, raportat la durată.
Or, această chestiune de fapt nu poate face obiectul cenzurii în recurs - cale extraordinară de atac în cadrul căreia controlul judiciar vizează numai nelegalitatea hotărârii atacate, potrivit art. 304 partea introductivă Cod procedură civilă, în condițiile și cazurile prevăzute expres și limitativ în art. 304 pct. 1 - 9 Cod procedură civilă.
În concluzie, față de starea de fapt stabilită definitiv de instanțele de fond, - în mod judicios s-a făcut interpretarea și aplicarea în cauză a dispozițiilor legale criticate de recurentă sub aspectul inaplicabilității, ce definesc părțile dintr-un condominiu și formează obiecte ale coproprietății forțate, adică ale stării de indiviziune forțată și perpetuă, destinate a fi utilizate în comun de proprietari, nefiind incident astfel cazul de recurs de modificare prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Acestea sunt considerentele pentru care in baza art. 312 alin.1 teza II Cod procedura civila si neexistand nici un motiv de recurs de ordine publica din cele prevazute de art. 306 Cod procedura civila ce se pun in discutia partilor si din oficiu, s-a respins recursul reclamantei ca nefondat.
Avand in vedere solutia pronuntata, culpa procesuala a recurentei reclamante si disp. art. 274 Cod procedura civila, va fi obligata catre intimatii parati la 500 lei cheltuieli de judecata in recurs, reprezentand onorariu de avocat - in limita a ceea ce s-a cerut si dovedit.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta - D - împotriva deciziei civile nr. 367 din 27 iunie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, G, G, scu, G, .
Obligă recurenta reclamantă - - D către intimații pârâți la 500 lei cheltuieli de judecată.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 03 februarie 2009
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.
2 ex/04.03.2009
Tehn.red.
Președinte:Oana GhițăJudecători:Oana Ghiță, Costinela Sălan, Tatiana Rădulescu
