Partaj judiciar Proces partaj Imparteala judiciara. Decizia 119/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1473/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.119
Ședința publică de la 1.02.2010.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Mariana Haralambe
JUDECĂTOR 2: Fănica Pena
JUDECĂTOR 3: Cristina Nica
GREFIER - - -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenta pârâtă (fostă ), împotriva deciziei civile nr. 72 din 21.01.2009, pronunțate de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în contradictoriu cu intimatul reclamant și cu intimatul intervenient.
are ca obiect - partaj bunuri comune.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurenta pârâtă (fostă ) personal și asistată de avocatul, în baza împuternicirii avocațiale, eliberate de Baroul București (fila 23 dosar), lipsind intimatul reclamant și intimatul intervenient.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Avocatul recurentei pârâte depune la dosar, în trei exemplare, în copie certificată pentru conformitate cu originalul, contractul de vânzare cumpărare autentificat la data de 12.11.2009, având anumite mențiuni referitoare la părți, la identificarea concretă a imobilului, ascunse.
Avocatul recurentei pârâte prezintă instanței și originalul acestui înscris, însă arată că originalul este prezentat doar pentru studiul instanței, privitor la corespondența conținutului cu copia depusă, solicitând a se avea în vedere relevanța înscrisului depus la dosar, doar sub aspectul prețului oferit pentru un apartament în aceeași zonă, neinteresând celelalte mențiuni cum ar fi cele referitoare la identitatea părților contractante. Înțelege să se folosească de înscrisul în copie depus, arătând că așa cum a precizat la termenul anterior de judecată, nu înțelege să depună copie a înscrisului cu evidențierea tuturor mențiunilor.
Procedând la verificarea celor două acte, Curtea constată că în copia depusă, sunt ascunseexempli gratiamențiunile privind numele părților contractante, numărul Cărții funciare a imobilului, privind data încheierii actului, datele referitoare la biroul notarial unde a fost încheiat acest contract de vânzare cumpărare.
Curtea constată că la termenul anterior de judecată, s-a încuviințat părții, proba cu înscrisuri, astfel încât raportat și la precizările recurentei, încuviințează ca și pertinentă cauzei, această probă, urmând să o administreze cu privire la teza probatorie evocată de parte și să o evalueze în baza întregului material probatoriu administrat în cauză.
După administrarea probei cu înscrisul de către recurenta pârâtă, se prezintă intimatul reclamant, care solicită lăsarea dosarului la sfârșitul ședinței de judecată, întrucât apărătorul său nu a reușit încă să ajungă la această instanță.
La solicitarea instanței, intimatul se legitimează cu Carte de Identitate, seria -, nr. -, eliberată de, la data de 03.06.2004, CNP -.
Curtea, deși intimatul s-a prezentat în timpul judecății dosarului, încuviințează cererea formulată. Totodată, comunică intimatului reclamant un exemplar al înscrisului astăzi depus la dosar.
La a doua strigare a cauzei, se prezintă recurenta pârâtă personal și asistată, intimatul reclamant personal, lipsind intimatul intervenient.
Intimatul reclamant arată că apărătorul său nu se află în sala de ședință, motiv pentru care solicită a nu fi luat dosarul în lipsa acestuia.
Curtea dispune strigarea cauzei la sfârșitul listei de recursuri.
La reluarea pricinii, dosarul fiind strigat ultimul pe lista cauzelor de recursuri, se prezintă recurenta pârâtă (fostă ) personal și asistată de avocatul, intimatul reclamant personal și asistat de avocatul, în baza împuternicirii avocațiale nr. 29076/2009, eliberate de Baroul București (fila 16 dosar), lipsind intimatul intervenient.
La interpelarea instanței, în sensul de a preciza dacă a luat cunoștință de înscrisul administrat de partea adversă, avocatul intimatului reclamant arată că i-a parvenit o copie a contractului de vânzare cumpărare. Având în vedere că nu a vizionat originalul acestui act, dorește să facă o precizare cu privire la conținutul lui, în ceea ce privește pagina a doua, alineatul 4. Arată că nu poate face legătura dacă actul se raportează la antecontractul de vânzare cumpărare care ar fi stat la baza încheierii acestui contract de vânzare cumpărare, depus la dosar la termenul anterior, motiv pentru care are îndoieli că se raportează la acest înscris. Solicită instanței a face respectivele verificări.
Avocatul recurentei pârâte arată că la prima strigare a cauzei, instanța a verificat contractul de vânzare cumpărare și a constatat că acesta corespunde cu copiile depuse. La acest moment, după reluarea cauzei de mai multe ori, este în imposibilitate de a mai prezenta originalul acestui înscris, întrucât deținătorul acestuia a părăsit sala de ședință, întrucât trebuia să meargă la serviciu.
Avocatul intimatului, având cuvântul, precizează sub aspectul cererii formulate, faptul că este important locul unde se situează imobilul respectiv, numărul de stradă, având în vedere că prețurile apartamentelor se stabilesc în funcție de zona respectivă.
Avocatul recurentei, în opinia sa, consideră că nu mai are nici o relevanță originalul contractului de vânzare cumpărare, atâta cât în contract, inclusiv în copia depusă, se precizează că apartamentul este situat în B, str. - -, fiind menționată și suma pentru care a fost cumpărat respectivul apartament, acestea fiind singurele elemente relevante cauzei.
Avocatul intimatului apreciază că, având în vedere că în speță, prin motivele de recurs, se critică metoda de comparare a prețurilor, este important pentru instanță, a afla unde se află situat exact apartamentul din înscrisul depus.
Curtea, după deliberare, analizând cuprinsul contractului de vânzare cumpărare, din care reiese mențiunea situării apartamentului în str. - -, apreciază că este inutilă detalierea amplasamentului imobilului, în sensul solicitat, astfel încât cererea privind verificările solicitate, este nefondată, relevant fiind contractul de vânzare-cumpărare al unui imobil în ce privește elementul preț și nu antecontractul de vânzare-cumpărare, la care s-a făcut referire.
Avocații părților, având pe rând cuvântul, arată că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de administrat în cauză.
Avocatul intimatului reclamant invocă excepția nulității recursului în raport de dispozițiile art. 3021pct. 2 raportat la dispozițiile art. 306 alin. 1 din Codul d e procedură civilă. Arată că prin motivele de recurs se invocă două temeiuri de drept și anume dispozițiile art. 304 pct.7 și 9 din Codul d e procedură civilă, însă din evaluarea și studierea criticilor formulate, acestea nu pot fi încadrate în textul de lege menționat.
Avocatul recurentei pârâte solicită respingerea excepției nulității recursului. Solicită să se constate că cel puțin al doilea motiv de recurs este încadrabil în prevederile legale privind recursul.
Curtea, după deliberare asupra excepției invocate, apreciază în funcție de motivele de recurs concret expuse de către recurentă, că criticile formulate se pot subsuma cel puțin punctului 7 din prevederile art. 304 din Codul d e procedură civilă, motiv pentru care respinge excepția nulității recursului.
Avocații părților, având pe rând cuvântul, arată că nu mai au cereri prealabile.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat sau probe de solicitat sau administrat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Avocatul recurentei pârâte solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru următoarele considerente:
Instanța de apel a luat în considerare și analizat doar primul argument și anume veniturile superioare realizate de către recurenta pârâtă, fără însă, a se apleca și asupra celor reținute în sentința de divorț, respectiv că intimatul reclamant nu a contribuit la întreținerea gospodăriei, la creșterea și educarea copiilor. În condițiile în care recurenta are un venit superior pe de o parte, iar pe de altă parte, se constată că intimatul reclamant nu a contribuit la întreținerea gospodăriei, la creșterea și educarea copiilor, concluzia este că la dobândirea bunului comun, contribuția este egală, concluzie care favorizează evident pe soțul care a avut un venit mai mic și nu s-a preocupat de familie.
Pe de altă parte, instanța de apel a considerat că veniturile superioare realizate de către recurentă, sunt compensate cu suma de 15.300.000 lei ale intimatului reclamant, provenite din donația de la tatăl său, fără însă, a ține seama de momentul în care a avut loc donația, respectiv după învestirea primei instanțe cu cererea de divorț.
În ceea ce privește valoarea imobilului, calculată prin metoda comparației directe, aceasta este prea mare, instanța de apel respingând cererea de administrare a unei noi probe cu efectuarea unei expertize tehnice imobiliare, considerând că expertiza efectuată la fond a asigurat un calcul real al imobilului, motivând că nu a trecut o perioadă de care să atragă schimbarea valorii.
Este de notorietate însă, că anul 2008 marcat prăbușirea pieței imobiliare, iar din analizele efectuate de specialiștii în domeniu, rezultă faptul că prețul la apartamente a scăzut în anul 2008, cu valori de circa 30 %.
În situația în care instanța va respinge recursul, solicită atribuirea în natură a apartamentului către intimatul reclamant, cu obligarea acestuia la plata unei sulte corespunzătoare.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
Avocatul intimatului reclamant solicită respingerea recursului, ca nefondat și menținerea hotărârii recurate ca temeinică și legală.
În ceea ce privește primul motiv de recurs, opinia sa este că decizia instanței de apel corespunde dispozițiilor art. 261 pct. 5 din Codul d e procedură civilă, că instanța își formează convingerea în raport de probele administrate atât în cursul judecății în fond, cât și în faza procesuală a apelului.
Cu privire la critica adusă prin motivul doi de recurs, privitor la metoda comparației directe prin care s-a stabilit prețul de piață al apartamentului în litigiu, consideră că cele două instanțe au procedat corect analizând valoarea de piață stabilită de expert, chiar dacă raportul de expertiză efectuat în cauză în mod neutru, nu corespunde sub aspectul concluziilor, cu raportul de expertiză întocmit de expertul parte al recurentei. La fond, recurenta nu a solicitat o contraexpertiză, fapt care atestă că prețul stabilit de expert reflecta realitatea pieții imobiliare, iar în ceea ce privește pretinsa prăbușire imobiliară de la momentul la care s-a efectuat raportul de expertiză și până în prezent, susținerea este. Acest caracter al susținerii rezidă și din anunțurile publicitare arătate de către recurentă în cererea de recurs, printr-o simplă comparație cu apartamentele de același fel, din care rezultă că prețul stabilit de expert în fond, este mai mic și decât prețul actual al unor astfel de apartamente.
Prin urmare, cele trei procente evocate de recurentă reprezintă de altfel, singura nemulțumire a acesteia, în sensul că apartamentul nu ar valora actualmente 120.000 EURO ci 100.000 EURO. Așa cum arată și recurenta în cererea de recurs, aplicarea celor trei procente în minus reprezintă o recomandare făcută de Corpul Tehnici și nu o dispoziție cu caracter imperativ.
Cu privire la actul astăzi depus la dosar, consideră că nu are caracteristicile bunului care se înstrăinează, pentru a se putea aprecia comparativ și, în opinia sa, un astfel de înscris nu poate fi primit.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea formulată și înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 B la data de 26 octombrie 2006 sub nr-, reclamanta - pârâtă l-a chemat în judecată pe pârâtul -reclamant, solicitând instanței să dispună partajarea bunurilor comune dobândite în timpul căsătoriei, stabilirea unei cote de contribuție la dobândirea bunurilor mobile de 60%, atribuirea în natură a imobilului, cu obligarea sa la plata unei sulte către pârâtul - reclamant; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta - pârâtă a arătat că prin sentința civilă nr. 6374 din 05 noiembrie 2004 Judecătoriei Sectorului 5 B s-a dispus desfacerea căsătoriei și încredințarea către ea a celor doi minori spre creștere și educare. A mai arătat reclamanta - pârâtă că în perioada căsătoriei părțile au dobândit o serie de bunuri mobile (acestea fiind enumerate și evaluate la suma de 12.800 lei/ron) și imobilul situat în B, str. -. - nr. 5,. 3,. 3,. 107, sector 5, potrivit contractului de vânzare - cumpărare autentificat la data de 19 decembrie 1996 de Biroul Notarial "" (în valoare de 35.000 euro), printr-un credit imobiliar de la CEC, achitat integral. Reclamanta - pârâtă a apreciat că are o cotă de contribuție superioară la dobândirea bunurilor, întrucât a realizat în timpul căsătoriei venituri mai mari decât cele obținute de pârâtul - reclamant.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 30 și 36 Codul familiei și art. 728 Cod civil.
Prin cererea (conexă) formulată și înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 B la data de 31 octombrie 2006 sub nr-, pârâtul - reclamant a chemat-o în judecată pe reclamanta - pârâtă, solicitând instanței să dispună partajarea bunurilor comune dobândite în timpul căsătoriei (bunurile mobile enumerate, cu indicarea valorii fiecăruia și imobilul situat în B, str. -. - nr. 5,. 3,. 3,. 107, sector 5), stabilirea unei cote de contribuție la dobândirea bunurilor mobile de 50% și a bunului imobil de 60%, atribuirea în natură a imobilului către reclamanta - pârâtă, cu obligarea acesteia la plata unei sulte și atribuirea în natură a bunurilor mobile reclamantei - pârâte, cu excepția patului dublu și a șifonierului cu trei uși.
În motivarea cererii, pârâtul - reclamant a arătat că prin sentința civilă nr. 6374 din 05 noiembrie 2004 Judecătoriei Sectorului 5 B s-a dispus desfacerea căsătoriei. A mai arătat că imobilul în litigiu a fost achiziționat prin contract de ipotecă, plătind de șase ani rate către bancă, iar în anul 2004, întrucât nu avea posibilități materiale de a achita ratele, printr-un contract de donație a primit de la părinții săi suma de 1.540 lei/ron, sumă cu care a fost achitat creditul, acesta fiind și unul dintre motivele pentru care a solicitat constatarea unei cote de contribuție de 60% la dobândirea imobilului. A mai arătat pârâtul - reclamant că, având în vedere starea apartamentului la momentul achiziționării, la scurt au fost efectuate o serie de îmbunătățiri (acestea fiind enumerate), cu ajutorul tatălui său, ajutor constând în materiale și forță de muncă, singurele îmbunătățiri efectuate de soți fiind o ușă metalică, parchetul de fag dintr-o cameră, chiuveta de inox din bucătărie și dublarea în exterior a ferestrelor. A mai arătat că pe parcursul căsniciei a beneficiat împreună cu familia sa de sprijinul părinților săi constând în alimente, bani și întreținerea celor doi minori. A subliniat că ajutorul primit din partea părinților săi reprezintă o gratificare a sa.
Prin încheierea pronunțată la data de 17 ianuarie 2007 în ambele dosare, având în vedere strânsa legătură dintre cele două cereri de partaj și dispozițiile art. 164 Cod de procedură civilă, instanța a dispus conexarea cauzei înregistrate pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 B sub nr- la cauza înregistrată pe rolul aceleiași instanțe sub nr-.
La data de 14 februarie 2007, pârâtul - reclamant a depus la dosar cerere precizatoare, arătând că solicită atribuirea în natură a imobilului în litigiu, cu obligarea sa la plata unei sulte corespunzătoare cotei de 30% din valoarea acestuia. De asemenea, a solicitat constatarea unei cote de contribuție de 66,21 % la dobândirea imobilului, arătând că procentul de 32,79% din valoarea imobilului a fost achitat din bani proprii, proveniți dintr-o donație.
În ședința publică de la 26 martie 2007, intervenientul a formulat cerere de intervenție în interesul pârâtului - reclamant, solicitând partajarea bunurilor comune dobândite de părți în timpul căsătoriei, stabilirea unei cote de contribuție la dobândirea bunurilor comune de 60% în favoarea pârâtului - reclamant și 40% în favoarea reclamantei - pârâte și atribuirea în natură a imobilului, cu obligarea la plata unei sulte către pârâtul - reclamant; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, intervenientul a arătat că la imobilul în litigiu au fost efectuate îmbunătățiri semnificative determinate de starea precară a acestuia la momentul achiziționării, îmbunătățiri (enumerate) ce au fost efectuate de el împreună cu soția, prin contribuția exclusivă cu muncă, bani și unele materiale. A mai arătat pârâtul - reclamant că toată contribuția sa financiară în legătură cu îmbunătățirile aduse apartamentului și cu achitarea ratelor la creditul CEC au fost realizate în numele și în interesul pârâtului - reclamant.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 31, 49 și următoarele Cod procedură civilă.
La termenul din data de 14 mai 2007, pârâtul - reclamant a depus la dosar o nouă precizare a cererii reconvenționale, arătând că solicită constatarea unei cote de contribuție raportat la dobândirea întregii mase partajabile de 61 %.
La termenul din data de 10 2007 părțile au depus la dosar o tranzacție cu privire la partajarea bunurilor mobile comune dobândite în timpul căsătoriei, luându-se consimțământul lor în acest sens și fiind înmânat câte un exemplar al tranzacției semnate, fiecărei părți, un exemplar rămânând atașat la dosarul cauzei.
Instanța a încuviințat și a administrat pentru părți, proba cu înscrisuri (fiind depuse la dosar copii ale următoarelor înscrisuri: sentința civilă nr. 6374 din 05 noiembrie 2004 Judecătoriei Sectorului 5 B, definitivă și irevocabilă, contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 7767 din 19 decembrie 1996 de Biroul Notarului Public " ", contractul de donație autentificat sub nr. 1287 din 08 iunie 2004 de Biroul Notarului Public " - ", contractul de ipotecă nr. 90/1996 încheiat între părți și, chitanța nr. 97321 eliberată de CEC, fișe fiscale pentru venituri din salarii ale părților, adeverințe privind veniturile realizate de părți, cartea de identitate a unui autoturism, adeverințe SC SA, contractul de vânzare - cumpărare pentru un vehicul folosit încheiat la data de 12 august 2005, actul de identitate al pârâtului - reclamant, încheierea nr. 1940 din 05 iulie 2006 dată de Biroul de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Sectorului 5 B, schița imobilului în litigiu, contractul de ipotecă nr. 90 din 19 decembrie 1996 autentificat sub nr. 7768 din 19 decembrie 1996 de Biroul Notarial "", contractul de donație autentificat sub nr. 1287 din 08 iunie 2004 de Biroul Notarului Public " - "), proba cu interogatoriul reciproc al părților (răspunsurile fiind consemnate și atașate la filele 52 - 57, 84 - 90 din dosar fond) și proba testimonială în cadrul căreia au fost audiați martorii, lsaachii și, declarațiile acestora fiind consemnate și atașate la dosar (filele 58 - 61 dosar fond).
Prin sentința civilă nr. 3824 din 26 mai 2008 pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Sectorului 5 Baa dmis în parte cererea principală formulată de reclamanta - pârâtă; a admis în parte cererea conexă astfel cum a fost precizată; a admis în parte cererea de intervenție în interesul pârâtului - reclamant formulată de intervenientul; a constatat că părțile au dobândit în timpul căsătoriei, în cote egale de contribuție, apartamentul nr. 107 situat în B, str. - - nr. 5,. 3,. 3, parter, sector 5, în valoare de 439.485 lei/ron; a dispus sistarea stării de indiviziune a părților asupra masei partajabile și, pe cale de consecință: a atribuit reclamantei - pârâte în deplină proprietate și posesie apartamentul nr. 107 situat în B, str. - - nr. 5,. 3,. 3, parter, sector 5, în valoare de 439.485 lei/ron; a obligat reclamanta - pârâtă la plata către pârâtul - reclamant a sumei de 219.742,5 lei/ron cu titlu de sultă; a stabilit termen pentru plata sultei de cinci luni de la data rămânerii definitive a prezentei sentințe, a luat act de tranzacția încheiată între părți în ceea ce privește împărțirea bunurilor comune mobile; a compensat plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut următoarele:
Părțile s-au căsătorit la data de 17 iulie 1993, căsătoria acestora fiind desfăcută prin sentința civilă nr. 6374 din 05 noiembrie 2004 Judecătoriei Sectorului 5 B, definitivă și irevocabilă.
În timpul căsătoriei părțile au dobândit apartamentul nr. 107 situat în B, str. - - nr. 5,. 3,. 3, parter, sector 5 (compus din patru camere de locuit și dependințe) după cum rezultă din conținutul contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 7767 din 19 decembrie 1996 de Biroul Notarial "". Apartamentul a fost achitat cu plata în rate a prețului, de către ambii soți (aspect necontestat în cauză) până în anul 2004, când, ulterior introducerii acțiunii de divorț de către fosta sa soție, pârâtul - reclamant a decis în mod exclusiv să achite diferența de preț cu bani donați de intervenient (tatăl său), aspect ce rezultă din contractul de donație autentificat sub nr. 1287 din 08 iunie 2004 de Biroul Notarului Public " - ".
Totodată a avut în vedere instanța, analizând declarațiile martorilor audiați în cauză precum și răspunsurile reclamantei - pârâte la interogatoriul intervenientului (întrebarea nr. 2, 3 și 6 parțial) că nu s-a putut nega contribuția intervenientului la conservarea patrimoniului soților constând în îmbunătățiri semnificative aduse imobilului, în două perioade de (1997 - 1998 dar și 2006 - 2007) precum și alimente (Ia începutul căsătoriei). Nu s-a dovedit însă de către intervenient că prin efectuarea îmbunătățirilor ori prin prestarea altor ajutoare a înțeles să-l gratifice exclusiv pe fiul său (pârâtul - reclamant în cauză), o astfel de afirmație, fiind făcută, în opinia instanței, pro causa.
În ceea ce privește salariile părților în timpul căsătoriei (pentru perioadele de cu privire la care instanța a avut la dispoziție fișe fiscale), instanța a apreciat că nu s-a putut susține că diferența de venituri între părți este una semnificativă astfel încât să se poate reține contribuția majoră a reclamantei - pârâte la dobândirea bunurilor comune, mai ales că pârâtul reclamant a achitat exclusiv suma de aproximativ 15.000.000 lei/rol și indiferent de cauzele pentru care a procedat astfel o atare contribuție nu poate fi ignorată și poate reprezenta un echivalent pentru surplusul de salariu obținut de reclamanta - pârâtă în timpul căsătoriei. că această contribuție exclusivă a pârâtului - reclamant la dobândirea imobilului în timpul căsătoriei nu trebuie supraestimată, fiind evident că nu se poate raporta suma de 15.000.000 lei/rol achitată în anul 2004 la o sumă de 50.000.000 lei/rol reprezentând prețul imobilului la nivelul anului 1996, neputându-se stabili în această modalitate un procent care să reflecte o contribuție reală la dobândirea bunului.
În drept, instanța a avut în vedere că potrivit art. 30 Codul familiei bunurile dobândite în timpul căsătoriei de oricare dintre soți sunt de la data dobândirii lor bunuri comune ale soților și constituie proprietatea codevălmașă a acestora. Cota fiecărui soț se stabilește în raport cu aportul avut în întreaga perioadă a căsătoriei și apare ca vădit greșită reținerea unor cote diferite pe categorii de bunuri ori reținerea unei cote exclusiv prin raportarea la un singur bun (în prezenta speță - imobilul). Din analiza probelor administrate în cauză, raportat la întreaga perioadă a căsătoriei, în opinia instanței, niciuna dintre părți nu a dovedit că a avut o cotă de contribuție majoră, semnificativă la dobândirea masei partajabile.
În drept, referitor la modalitatea de împărțire a masei partajabile, instanța a avut în vedere criteriile prevăzute de art. 6739Cod de procedură civilă potrivit cărora la formarea și atribuirea loturilor trebuie să se ține seama după caz, de acordul părților, mărimea cotei părți ce se cuvine fiecăreia, natura bunurilor, domiciliul și ocupația părților precum și de eventualele îmbunătățiri aduse bunului de către unul dintre coproprietari înainte de cererea de împărțeala a bunului.
Analizând aceste criterii prin prisma situației de fapt reținute prin încheierea de admitere în principiu interlocutorie dată la 18 2007 instanța a avut în vedere că niciuna dintre părți nu este mai îndreptățită decât cealaltă (prin prisma criteriilor enumerate anterior) la atribuirea imobilului. Astfel, instanța a avut în vedere că s-a reținut în favoarea părților o cotă egală de contribuție la dobândirea imobilului în litigiu, ambele părți au domiciliul în B și locul de muncă, de asemenea, în B, prin îmbunătățirile aduse imobilului de către intervenient nefiind gratificat în mod exclusiv pârâtul - reclamant. Nu poate ignora însă împrejurarea că reclamantei - pârâte i-au fost încredințați spre creștere și educare copiii proveniți din căsătorie, astfel că are nevoie mai mult decât pârâtul - reclamant de imobil pentru a fi în măsură să asigure minorilor condiții corespunzătoare de creștere și educare.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a formulat apel reclamanta - pârâtă (fostă ), criticând-o sub următoarele aspecte:
1. Instanța în mod greșit a stabilit cotele de participație asupra masei partajabile ca fiind de câte 50% pentru fiecare parte având ca raționament faptul că, pe de o parte pârâtul - reclamant chiar dacă a achitat suma de 15.000.000 lei în anul 2004 raportată la prețul apartamentului de 50.000.000 lei raportat la anul 1996, când a fost achiziționat apartamentul, nu trebuie supraestimată, iar pe de altă parte, faptul că reclamanta - pârâtă chiar dacă a avut un salariu mai mare așa cum rezultă din fișele fiscale a anului 2004, diferența între cele două salarii nefiind una semnificativă, mai ales că pârâtul - reclamant a achitat suma de 15.000.000 lei exclusiv.
În sentința civilă nr. 6374 din 05 noiembrie 2004 pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 B, prin care printre altele s-a dispus desfacerea căsătoriei dintre cei doi, instanța a reținut că "pârâtul a avut pe parcursul căsătoriei o atitudine necorespunzătoare față de soția sa, în sensul că nu a contribuit la întreținerea gospodăriei, la creșterea și educarea copiilor", ceea ce creează o autoritate de lucru judecat cu privire la starea de fapt, de care instanța de fond, în considerentele care au stat la baza stabilirii cotelor de contribuție a celor doi la dobândirea bunurilor comune nu a ținut cont.
2. Prețul stabilit prin raportul de expertiză nu corespunde realităților pieței în condițiile în care:
de calcul folosită de către expertul desemnat de către instanța de judecată a fost "metoda comparației cu prețurile din ofertele de pe piața imobiliară pentru apartamente similare amplasate în microzonă", întrucât au fost comparate imobile care se află într-o stradă alăturată uneia dintre arterele principale și anume Calea 13, în condițiile în care de la blocul în care se află apartamentul, până la una dintre cele mai prost famate zone ale capitalei, Calea, se află o singură stradă.
În condițiile în care s-a folosit metoda comparației, fiind luat ca etalon prețul unor apartamente asemănătoare, valoarea îmbunătățirilor unui apartament nu poate fi calculată separat întrucât aceasta este inclusă în valoarea apartamentului.
La metoda comparației directe, pentru a se ajunge la prețul de tranzacționare, trebuie să se scadă cei 10% marjă de negociere recomandată a fi luată în calcul de către Corpul Tehnici din România, 3% fiind comisionul uzual al agențiilor imobiliare, 2% fiind cheltuieli legate de tranzacție care cad în sarcina vânzătorului, care în total fac 15% din valorile prezentate în ofertele cu care se face comparația.
Concluzionând, omologând raportul de expertiză, instanța a stabilit un preț mai mare cu 15% decât valoarea de circulație a apartamentului și de două ori contravaloarea îmbunătățirilor, în condițiile în care prețurile pe piața imobiliară sunt în scădere, astfel încât pentru aceste motive a solicitat admiterea apelului, modificarea sentinței în sensul stabilirii unei cote de contribuție de 60% și stabilirea unei valori reale.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 287 alin. 4 și următoarele Cod de procedură civilă.
Împotriva sentinței civile nr. 3824 din 26 mai 2008 precum și a încheierii de admitere în principiu, a formulat apel și pârâtul - reclamant pentru următoarele motive:
În mod greșit instanța de fond nu a reținut contribuția sa pentru perioada de sase luni de despărțire în fapt din anul 2000, când acesta exclusiv a plătit ratele apartamentului.
La interogatoriu, fila 55 dosar fond, la întrebarea nr. 1 i se recunoaște despărțirea în fapt cu motivația existentei unei afaceri în orașul
Apelantul - pârât - reclamant a solicitat ca instanța de apel să constate contribuția sa exclusivă pentru plata ratelor la apartament, să modifice încheierea de admitere în principiu, să dispună refacerea raportului de expertiză și să schimbe sentința în acest sens.
În mod greșit instanța de fond nu a reținut în lotul său ca o contribuție proprie îmbunătățirile aduse apartamentului prin lucrările efectuate de tatăl său pe cheltuiala lui și cu materialele sale.
Din probele administrate atât de reclamanta cât și de pârât rezultă temeinicia acțiunii cu privire la contribuția sa separată.
Apelantul - pârât - reclamant a solicitat ca tribunalul să constatate contribuția sa exclusivă la efectuarea îmbunătățirilor, să modifice în acest sens încheierea de admitere, să dispună în principiu efectuarea unei noi expertize și să schimbe sentința în sensul criticii.
Contractul de donație a fost autentificat la data de 8 iunie 2004.
Până la această dată a acceptat să se constate contribuția egală la plata ratelor de către ambele părți cu excepția celor șase luni de despărțire în fapt când reclamanta avea afaceri în orașul Suma cu care a achitat restul ratelor respective 15.300.000 lei/rol rezultă din donație reprezintă 33% din prețul inițial de 50 milioane, bineînțeles că a intervenit inflația și din această cauză a precizat o cotitate în favoarea sa de 61%, astfel că raportat la cele 15 milioane ar reprezenta 11% și nu 33%.
În mod greșit instanța de fond a atribuit apartamentul în lotul reclamantei - pârâte. În cauză apelantul a arătat că a făcut dovada plații de șase luni a ratelor apartamentului, că a adus cu ajutorul intervenientului îmbunătățiri, că a achitat restul ratelor pentru apartament. Aceste situații nu îndreptățeau instanța să atribuie apartamentul reclamantei - pârâte iar împrejurarea că ei i-au fost încredințați minorii nu poate crea în sarcina sa pe lângă plata legală a pensiei de întreținere, o alta obligație.
Împotriva sentinței, în termen legal, a formulat apel și intervenientul, în motivare arătând următoarele:
În mod greșit instanța de fond a admis cererea sa de intervenție numai în parte.
Cu probele administrate s-a făcut dovada deplină, astfel că în lotul atribuit fiului său trebuia să se cuprindă ca o contribuție a sa contravaloarea îmbunătățirilor aduse de acesta, pe cheltuiala sa și cu materialele intervenientului la apartamentul proprietatea părților, precum și donația făcută de tată, pentru plata restului de rate la apartament.
Pentru a admite numai în parte cererea de intervenție instanța de fond a reținut că îmbunătățirile ce s-au adus și actul de donație au fost făcute în interesul ambilor soți.
Cele două martore ale pârâtei confirmă efectuarea lucrărilor dar nu au cunoștințe că ar dori să avantajeze ambele părți. Și din contractul de donație rezultă în mod expres că banii i-a donat fiului său pentru că era în mare nevoie. A solicitat modificarea încheierii de admitere în principiu și îmbunătățirile și donația să fie trecute cu întreaga lor valoare în lotul pârâtului - reclamant.
În mod greșit instanța de fond a admis numai în parte cererea de intervenție și aceasta din cauză nu a admis proba cu martori solicitată de intervenient.
Admițând în parte cererea de intervenție în interesul pârâtului - reclamant instanța de fond nu a trecut în lotul acestuia cotitatea admisă în interesul lui.
Apelanta - reclamanta - pârâtă (fostă ), a formulat întâmpinare la motivele de apel formulate de către intimatul - apelant lrinel, considerând că susținerile apelantului - intimat sunt nefondate.
Contribuția personală pentru o perioadă de șase luni de zile din anul 2000, nu poate fi considerată ca o contribuție personală a apelantului - intimat, întrucât, chiar dacă ca și stare de fapt aceștia au locuit pentru o perioadă scurtă de separați, nu poate duce spre concluzia că această despărțire a condus către o contribuție personală a unuia dintre soți.
Îmbunătățirile aduse apartamentul de către tatăl apelantului, nu au fost contestate dar se aduce în discuție dacă acestea au fost făcute doar pentru apelant sau pentru întreaga familie a acestuia și cheltuielile efectuate de către intervenient doar un drept de creanță care se naște din momentul în care a efectuat aceste lucrări și a montat aceste materiale. Acest drept de creanță născut ar fi putut fi constatat dacă intervenientul nu ar fi avut intenția de a gratifica nu doar pe cei doi soți ci pe întreaga familie a acestora aducând în discuție și cei doi minori ai acestora.
Contractul de donație a fost încheiat la data de 08 iunie 2004, ulterior datei de 07 mai 2004 când a fost investită instanța Judecătoriei Sectorului 5 B cu cererea de divorț promovată de către.
În ceea ce privește nașterea unei noi obligații în patrimoniul intimatului - pârât prin atribuirea în natură a imobilului apelantei - intimate, pe lângă obligația de plată a unei pensii de întreținere, consideră că sunt două obligații care au ca izvor două raporturi juridice diferite.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 289 alin. 1 și 115 Cod de procedură civilă.
Apelantul - intimat a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului declarat de reclamanta - pârâtă și admiterea apelului sau în consecință schimbarea sentinței așa cum a fost solicitată și schimbarea sentinței în sensul cerut.
Apelanta - intimată critică sentința apelată în sensul că în mod greșit instanța de fond a dispus partajarea bunului imobil în cote egale cu toate că pe speța s-a făcut dovada contribuției mai mari aportata de ea la achiziționarea bunului.
Si-a motivat susținerea sa fondată pe fișele fiscale că în această perioadă a achiziționării bunului comun, ea a dispus de un salariu mai mare.
Apartamentul a fost cumpărat în anul 1996. La această dată apelantul - intimat avea un salariu mai mare decât al apelantei - intimate cu circa 400.000 lei/rol, diferența în favoarea sa durând până în anul 2001 când fosta soție a fost promovată, salariul devenind egal și mai apoi a crescut în favoarea acesteia. După circa trei ani perioadă în care diferența de salariu în favoarea fostei soții nu a fost deosebită, datorită unor împrejurări familiale a făcut apel la intrevenienți părinții săi și cu ajutorul donației făcute de aceștia în favoarea sa, a achitat integral ratele până la scadența contractului.
Astfel o perioadă de șase ani pârâtul - reclamant a avut salariul mai mare și în consecință o contribuție mai mare, pe când apelanta a beneficiat de un salariu mai mare numai un de trei ani insuficient ca diferență între salarii să devină disproporționată mărind astfel contribuția pretinsă de fosta soție.
În perioada de șase ani în care a beneficiat de un salariu mai mare și s-a plătit partea cea mai mare din debit.
Reclamanta - apelantă nu a făcut nici-o dovadă că diferența de salariu în favoarea sa a fost afectată fie plății ratelor, fie cheltuielilor familiei, ea pretinzând numai ca având salariul mai mare pe trei ani de zile trebuie să aibă în consecință și o cotă mai mare.
Solicitând o cotă mai mare apelanta nu pune în discuție admiterea în parte a cererii de intervenție profitând de greșeala instanței de fond care admițând în parte cererea de intervenție nu a trecut în lotul său "acea parte" pentru care a fost admisă cererea de intervenție în ceea ce privește calculul prețului apartamentului, comparația făcută de expert a fost făcută cu imobilele asemănătoare aflate în micro zonă. Vecinătatea a scăzut deja prețul, iar invocarea vecinătății nu poate să ducă și la oad oua scădere.
. îmbunătățirile duc la creșterea valorii apartamentului iar valoarea îmbunătățirilor trebuie calculata separat pentru că în îmbunătățiri s-au investit bani separat de plata ratelor. Numai valoarea investițiilor poate arăta diferența de preț între apartamente asemănătoare.
În apel nu au fost solicitate probe în dovedire sau în apărare în afara celor administrate în fața primei instanțe.
Analizând apelurile introduse împotriva sentinței pronunțate în primă instanță, în raport cu criticile invocate și probele administrate, tribunalul a reținut următoarele:
Asupra apelului introdus de reclamanta - pârâtă, tribunalul a reținut următoarele:
În esență, apelanta critică sentința instanței de fond susținând că trebuia să se stabilească o cotă de 60% ca și contribuție a sa la dobândirea bunurilor comune, respectiv de 40% pentru pârâtul - reclamant și stabilirea unei valori reale a imobilului.
Analizând probatoriul administrat în cauză, tribunalul a reținut că prima instanță a reținut corect situația de fapt în speță, respectiv că părțile, în timpul căsătoriei au dobândit în cote egale bunurile ce alcătuiesc masa partajabilă.
Astfel, susținerile apelantei că a avut o contribuție mai mare la dobândirea bunurilor comune sunt neîntemeiate. Codul familiei nu prevede nici un criteriu după care se poate stabili contribuția fiecărui soț la dobândirea bunurilor comune. De aceea criteriul care se impune a fi folosit este acela al contribuției efective a fiecărui soț la dobândirea bunurilor comune. În ceea ce privește salariul fiecărui soț, din înscrisurile depuse la dosar rezultă că într-adevăr reclamanta a avut un salariu mai mare în anii 2002 - 2003, dar diferența nu este semnificativă. Însă așa cum a arătat și prima instanță, contribuția efectivă a părților nu poate fi stabilită prin raportare exclusivă la veniturile din salariu. Astfel, tribunalul a apreciat că salariul mai mic al pârâtului - reclamant se compensează cu plata sumei de 15.300.000 lei/rol (reprezentând aproximativ 30% din valoarea totală a imobilului) din veniturile sale proprii, provenind din donația de la intervenient (tatăl său), precum și cu faptul că o perioadă de șase luni soții au fost despărțiți în fapt, iar ratele au fost achitate de pârât.
Cât privește cel de-al doilea motiv de apel referitor la valoarea apartamentului, care nu ar corespunde realităților pieții, tribunalul a reținut că în cauză, la instanța de fond a fost efectuat un raport de expertiză în februarie 2008, răspunzându-se la obiecțiuni în martie 2008. Din analiza raportului de expertiză rezultă că expertul a stabilit valoarea de circulație prin metoda comparării directe care asigură un calcul real al imobilului, astfel încât nici unul dintre coproprietari să nu fie prejudiciat. De asemenea, tribunalul a reținut că de la data efectuării raportului de expertiză nu a trecut o perioadă lungă de, astfel încât să se poată aprecia că valoarea de circulație nu mai corespunde preturilor înregistrate în urmă cu mai puțin de un an.
Față de aceste considerente, în baza art. 296 Cod de procedură civilă, tribunalul a respins apelul reclamantei - pârâte ca nefondat.
Asupra apelurilor introduse de pârâtul și de intervenientul:
În ceea ce privește susținerea apelantului - pârât - reclamant potrivit căreia contribuția sa la dobândirea bunurilor comune a fost de 60% și instanța nu a ținut cont că o perioadă de șase luni părțile au fost despărțite în fapt, tribunalul a reținut următoarele:
Așa cum s-a arătat mai sus, prima instanța a stabilit corect cotele de contribuție ale părților la dobândirea bunurilor comune în ansamblul lor, avându-se în vedere întreaga perioadă a căsătoriei. Astfel, la reținerea contribuției egale la dobândirea bunurilor comune s-a avut în vedere că niciuna dintre părți nu a dovedit că a avut o cotă de contribuție majoră semnificativă la dobândirea masei partajabile.
În ceea ce privește critica potrivit căreia îmbunătățirile aduse imobilului de către intervenient trebuiau reținute în lotul pârâtului - reclamant, tribunalul a reținut că în cazul liberalităților voința dispunătorului ca bunul să fie comun nu trebuie să fie neapărat expresă, ea putând fi și tacită, dar neîndoielnică. Având în vedere că unele îmbunătățiri au fost făcute chiar în momentul achiziționării apartamentului tribunalul a apreciat că scopul lor a fost să-i ajute pe ambii soți să se poată bucura de bunul cumpărat. Din probele administrate în cauză, respectiv proba cu martori, nu rezultă că intervenientul a înțeles să-l gratifice doar pe fiul său, cu atât mai mult cu cât în acel moment nu se punea problema deteriorării relațiilor dintre soți. Mai mult decât atât, a rezultat că atunci când intervenientul a dorit să doneze o valoare patrimonială exclusiv pârâtului - reclamant, a încheiat în acest sens un act juridic în formele prevăzute de lege, așa cum a procedat la donarea sumei de 15.300.000 lei/rol prin contractul autentificat sub nr. 1287 din 08 iunie 2004. Față de aceste considerente tribunalul a reținut că nici această critică adusă de pârâtul - reclamant sentinței instanței de fond nu este întemeiată.
Deoarece și apelantul intervenient a criticat sentința exclusiv pe același aspect al neintroducerii în masa partajabilă a contravalorii îmbunătățirilor ca bun propriu al pârâtului - reclamant, pentru considerentele de mai sus, în baza art. 296 Cod de procedură civilă, tribunalul a respins apelul intervenientului ca nefondat.
În privința ultimului motiv de apel al pârâtului - reclamant potrivit căruia în mod greșit a procedat instanța la atribuirea apartamentului către reclamanta - pârâtă tribunalul a reținut următoarele:
Art. 6739Cod de procedură civilă enumeră cu caracter exemplificativ criteriile de care instanța va ține seama la atribuirea bunurilor în partajul judiciar. Enumerarea nu are caracter limitativ, la finalul textului fiind folosită expresia "altele asemenea", ceea ce permite concluzia că instanța poate, în afara criteriilor expres menționate, să țină cont și de alte criterii de ordin familial, social, material sau moral, în funcție de specificul fiecărui cauze. În speță, situația familială a părților, faptul că foștii soți au împreuna doi copii minori, unul de 15 ani și celalalt de 10 ani, iar copiii au fost încredințați printr-o hotărâre definitiva și irevocabilă către reclamanta - pârâtă, justifică atribuirea imobilului în favoarea acesteia. Astfel, tribunalul a avut în vedere că în acest mod s-a asigurat și o stabilitate în creșterea copiilor în domiciliul în care aceștia au fost obișnuiți.
Față de aceste considerente, în baza art. 296 Cod de procedură civilă, tribunalul a respins apelul pârâtului - reclamant ca nefondat, prin decizia civilă nr. 72 din 21 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă.
Împotriva deciziei civile pronunțate de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în termen legal, reclamanta - pârâtă - apelantă (fostă ) a declarat recurs, solicitând casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare.
În motivarea recursului promovat, a criticat decizia pronunțată, sub aspectul nelegalității pentru următoarele considerente:
1. Analiza din considerentele deciziei civile nu a luat în calcul decât unul din argumentele pe care le-a adus în susținerea contribuției sale majoritare la dobândirea bunului care face obiectul partajului și anume diferența dintre salariile realizate de către părți.
În motivele de apel, a adus însă, în discuție și următoarele aspecte: veniturile superioare ale apelantei - intimate și faptul că intimatul - apelant nu a contribuit la întreținerea gospodăriei, la creșterea și educarea copiilor, fapt reținut prin sentința civilă nr. 6374 din 05 noiembrie 2004, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5
Instanța de apel a luat în considerare și a analizat doar primul argument, veniturile superioare ale apelantei, dar fără a se apleca și asupra celor reținute în sentința de divorț și anume că intimatul - apelant nu a contribuit Ia întreținerea gospodăriei, Ia creșterea și educarea copiilor.
În condițiile în care are un venit superior față de celălalt soț, pe de o parte, iar pe de altă parte, acesta nu a contribuit Ia întreținerea gospodăriei și educarea copiilor, concluzia că Ia dobândirea bunului comun, contribuția ar fi egală, favorizează evident pe soțul care a avut un venit mai mic și nu s-a preocupat de familie.
Pe de altă parte, instanța de apel a considerat că veniturile superioare pe care le-a realizat, s-au compensat cu suma de 15.300.000 a intimatului - apelant, provenită din donația de Ia tatăl său, fără însă a ține seama de: momentul în care a avut loc donația (după învestirea Judecătoriei Sectorului 5 B, cu cererea de divorț), de faptul că această sumă reprezenta aproximativ un salariu pe care-l realiza în acea perioadă, de faptul că suma a fost folosită pentru achitarea creditului ipotecar de Ia CEC, care avea ca termen scadent anul 2011, adică cu șapte ani mai devreme și de asemenea, de împrumutul pe care I-a efectuat în luna mai de Ia R - suma de 60.000.000.
2. Valoarea imobilului, calculată prin metoda comparației directe este prea mare, instanța respingând pe de o parte cererea de administrare a unei noi probe cu expertiză imobiliară și considerând că expertiza administrată Ia fond a asigurat un calcul real al imobilului.
Tribunalul București - Secția a Va Civilă prin încheierea din 26 noiembrie 2008 respins neîntemeiat, cererea de refacere a probei cu expertiza solicitată de apelanta - reclamantă motivând că "raportul de expertiză a fost efectuat Ia fond Ia data de 25 februarie 2008, netrecând o perioadă de care să atragă schimbarea valorii, precum și față de aspectul că valoarea stabilită de expertul parte al apelantei este comparabilă cu cea din raportul realizat de expertul numit de instanță".
Este de notorietate că anul 2008 marcat prăbușirea pieței imobiliare autohtone, situație agravată de contextul crizei mondiale; din analizele efectuate de specialiști în domeniu (din care a anexat trei exemple) rezultă cu claritate faptul că prețul la apartamente (în special cele vechi) a scăzut în 2008, cu valori de circa 30%.
Astfel, din analiza indicelui de prețuri al apartamentelor din B, realizat pe baza anunțurilor de vânzare și închiriere de pe site-ul www.anuntul.ro, actualizat de trei ori pe săptămână, rezultă că pentru apartamente de patru camere (inclusiv apartamente de super-lux din cartiere rezidențiale ultracentrale), prețul mediu la 06 aprilie 2009 este de 145.970 euro, iar la 20 iunie 2008 era de 214.379 euro, cu o scădere de 32%.
Analiza site-ul www.capital.ro indică o scădere a prețului imobilelor vechi în 2009, de 15% față de 2008, iar față de vârful scumpirilor din luna decembrie 2007, în anul 2008 s-a înregistrat o scădere de minimum 30%.
Analiza site-ul www.rezidential.net indică scăderea prețului la apartamentele vechi, cu circa 30 - 40%.
Afirmația că valorile stabilite de expertul desemnat de instanță și expertul parte al apelantei sunt comparabile, așa cum s-a reținut de către instanță, este eronată având în vedere că expertul desemnat de instanță a stabilit o valoare a apartamentului în litigiu cu îmbunătățiri de 120.150 euro, în ce expertul parte al apelantei a stabilit o valoare de 100.439 euro la data întocmirii expertizei (diferență de 20%).
De asemenea, instanța de fond, fără nici o motivație, nu a admis obiecțiunea nr. 2 formulată de reclamanta - pârâtă la raportul de expertiză prin expert parte (obiecțiune corect formulată și argumentată) față de modul de calcul al valorii apartamentului fără îmbunătățiri, ceea ce a condus în final la un rezultat eronat prin adăugarea valorii îmbunătățirilor la o valoare deja calculată și inclusă în valoarea imobilului.
Pentru a se ajunge la prețul de tranzacționare real, trebuie să se scadă și procentul de 10% marjă de negociere, recomandat a fi luată în calcul de către Corpul Tehnici din România, precum și procentele de 3% - comisionul uzual al agențiilor imobiliare și 2% - cheltuieli legate de tranzacție care cad în sarcina vânzătorului, deci în total 15% din valorile prezentate în ofertele de comparat.
A solicitat în consecință, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare.
În drept, și-a întemeiat cererea în baza dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 Cod de procedură civilă.
A timbrat în mod corespunzător recursul promovat, conform art.3 și art.11 din Legea nr.146/1997 și art.3 din nr.OG32/1995.
Intimatul a depus întâmpinare, potrivit art.308 alin.2 Cod procedură civilă, arătând că nu s-a învederat care ar fi motivele străine sau contradictorii, tribunalul motivându-și soluția adoptată. Totodată, sub aspectul motivului nouă de recurs, nu s-au evidențiat dispozițiile legale care au fost nesocotite. Sub aspectul fondului, a solicitat respingerea recursului ca nefondat, ca urmare a faptului că în mod corect s-a stabilit cota de contribuție a soților, la dobândirea bunurilor comune, în baza probelor administrate. În ceea ce privește punctul 2 al motivelor dezvoltate de recurs, a arătat că criticile subsumate nu reprezintă o critică de nelegalitate a hotărârii, ci doar o nemulțumire a recurentei vizavi de omisiunea de scădere a procentului de 15% din valoarea stabilită. De altfel, această scădere reprezintă mai degrabă, o recomandare a corpului de experți, neavând un caracter imperativ.
Valoarea imobilului a fost stabilită în mod corect, iar eventuala neconcordanță dintre valorile stabilite de experți, nu reprezintă o critică de nelegalitate, ci cel mult, ar fi îndreptățit recurenta să solicite o contraexpertiză la fond, ceea ce nu s-a întâmplat. Pretinsa prăbușire a pieței imobiliare reprezintă un argument nereal, deoarece a fost stabilit un preț mai mic cu circa 40% decât cel al unui imobil similar, din aceeași zonă, la data efectuării expertizei. Mai mult, chiar din actele depuse la dosar de recurentă, pe parcursul procesului, rezultă că prețul stabilit de expert este mai mic și decât cel actual, al unui apartament identic.
Și-a întemeiat întâmpinarea, pe prevederile art. 308 al. 2 Cod de procedură civilă, art. 312 și art. 274 Cod de procedură civilă, art. 30 Codul Familiei și art. 1169 Cod Civil.
Intimatul - intervenient nu a formulat întâmpinare, deși potrivit art.308 alin.2 Cod procedură civilă, avea această obligație.
În recurs, s-a administrat proba cu înscrisuri noi, conform art.305 Cod procedură civilă: adeverință de salariu nr. /30.10.2009, privindu-l pe intimatul, precum și copie a unui act de vânzare-cumpărare a unui apartament situat în B, str. - -, având ascunse mai multe rubrici, potrivit consemnărilor din cadrul practicalei.
Curtea de APEL BUCUREȘTI s-a constatat legal sesizată și competentă material să soluționeze prezentul recurs, date fiind prevederile art. 3 și art. 299 Cod de procedură civilă.
Examinând în continuare, decizia recurată, prin prisma motivului de recurs invocat, în limitele cererii de recurs, potrivit art. 316 Cod procedură civilă în referire la art. 295 din același act normativ, Curtea apreciază recursul promovat, ca fiind fondat, pentru următoarele considerente:
1. Potrivit art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă: " Modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situații, numai pentru motive de nelegalitate: 9.când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii".
C de-al nouălea motiv de recurs enunțat cuprinde două ipoteze:
când hotărârea atacată este lipsită de temei legal- În acest caz, soluția nu este juridică, pentru că nu se poate determina din modul cum este redactată hotărârea, dacă legea s-a aplicat corect sau nu. Altfel spus, motivele hotărârii nu permit să se constate dacă elementele de fapt necesare pentru justificarea aplicării legii, se găsesc în cauză. Tot aici, s-ar încadra și situația în care instanța se "rătăcește" într-un domeniu al dreptului cu totul străin cauzei, în loc să aplice normele de drept substanțial potrivite.
. încălcarea sau aplicarea greșită a legii -Se referă la situațiile în care instanța recurge la textele de lege sau principiile aplicabile speței, dar fie le încalcă în litera sau spiritul lor, fie le aplică greșit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă sau prea restrânsă ori cu totul eronată. Și de această dată, este vorba în principal, de aplicarea normelor sau principiilor de drept substanțial, iar pentru a putea fi incident acest motiv de modificare, este nevoie ca încălcarea sau aplicarea greșită a legii, să se reflecte în dispozitivul hotărârii atacate. Noțiunea de lege trebuie înțeleasă în sens larg, incluzând și actele normative subordonate.
În literatura și practica judiciară, s-a arătat că ipoteza secundă poate viza și nesocotirea legii procesuale, pentru acele situații care nu pot fi încadrate în nici unul dintre celelalte motive de recurs, precum ar fi nerespectarea termenelor prohibitive, neîndeplinirea procedurii prealabile sesizării instanței, depunerea cererii de apel la o altă instanță decât cea care a pronunțat hotărârea atacată ( în acest sens,;, - " Codul d e Procedură Civilă și ", a II-a revizuită și adăugită, Editura, B, 1996, pag. 487-488 ).
2. Curtea constată că recurenta invocă prin criticile sale, ipoteza secundă a motivului de recurs în discuție, respectiv aplicarea greșită a principiului de drept aplicabil în materia împărțirilor de bunuri comune, conform căruia dacă nu există un acord al părților cu privire la valoarea bunurilor supuse partajului, acestea se evaluează lavaloarealorde circulație, de piață.Luarea în considerare a valorii bunurilor din momentul partajului, face ca diminuarea valorii prin uzura fizică sau morală sau ca urmare a unor modificări intervenite pe piață ori sporul de valoare dobândit astfel, prin fluctuația pieței specifice, să se impute, respectiv să profite tuturor copărtașilor, evitându-se astfel, influențarea doar a drepturilor unuia dintre aceștia(în acest sens,;, - " Codul d e Procedură Civilă și ", a II-a revizuită și adăugită, Editura, B, 1996, pag. 873 sau decizia nr. 1474/1987 a Secției Civile a Tribunalului Suprem, publicată în nr. 4/1988, p. 67).
Este și firesc pentru că scopul partajului bunurilor comune ale soților - în cazul nostru, este acela de a împărți bunurile, în mod echitabil, conform cotei de contribuție prestabilite, ceea ce presupune în mod necesar, a se avea în vedere valoarea lor cea mai apropiată de momentul împărțirii.
Acest principiu pledează în mod evident, pentru respectarea dreptului de proprietate al copărtașilor foști soți, prin acordarea unei juste reparații celui ce nu va beneficia de bunul supus partajării, astfel încât este evident că în cauză, valoarea imobilului care trebuie luată în considerare, va fi cea mai apropiată de momentul în care se pronunță o hotărâre definitivă, susceptibilă de a fi pusă în executare.
Principiul evocat radiază în mod inerent, din coroborarea prevederilor art. 6735al. 2 Cod procedură civilă, conform căruia: "Instanța va face împărțeala în natură. În temeiul celor stabilite potrivit alin. 1, ea procedează la formarea loturilor și la atribuirea lor. În cazul în care loturile nu sunt egale în valoare, ele se întregesc printr-o sumă de bani",cu ale art. 6736al. 2: " Raportul de expertiză va arăta evaluarea și criteriile avute în vedere la stabilirea acesteia, va indica dacă bunurile pot fi comod partajabile în natură și în ce mod anume, propunând loturile ce urmează să fie atribuite",precum și cu cele ale art. 6739Cod procedură civilă, conform căruia: "La formarea și atribuirea loturilor, instanța va ține seama, după caz, și de acordul părților, mărimea cotei-părți ce se cuvine fiecăreia ori masa bunurilor de împărțit, natura bunurilor, domiciliul și ocupația părților, faptul că unii dintre coproprietari, înainte de a se cere împărțeala, au făcut construcții, îmbunătățiri cu acordul coproprietarilor sau altele asemenea".
Așadar, chiar dacă recurenta nu a învederat în mod expres aceste prevederi legale care circumstanțiază principiul de drept enunțat, specific materiei împărțirilor judiciare, totuși aceasta a evocat în mod suficient, încălcarea acestui principiu, prin criticile sale din motivele de recurs, referitoare la prăbușirea pieței imobiliare, în cursul anului 2008, la greșita respingere a efectuării unei noi expertize în apel, care să stabilească valoarea actuală de circulație a imobilului, astfel încât Curtea apreciază și prin prisma considerentelor ilustrate în paragrafele precedente, că apărările intimatului din cuprinsul întâmpinării, privitoare la neindicarea prevederilor legale încălcate sau greșit aplicate sau a temeiului legal al hotărârii, precum și la lipsa circumstanțierii criticilor referitoare la valoarea stabilită prin expertiza efectuată deja în cauză, ca fiind legate de aspectul legalității hotărârii, sunt nefondate.
3. Sub un alt aspect, potrivit definiției date de Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare ( 1), valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele ambele părți au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
În ceea ce privește procesul de evaluare, Internationale de Evaluare pentru Proprietățile Imobiliare arată că în mod curent se întâlnesc trei tipuri de abordări: - abordarea princomparația vânzărilor (recomandată atunci când este posibil, existând o piață specifică); - abordarea prin capitalizarea veniturilor; - abordarea prin costuri.
Prin urmare, metoda comparației directe trebuie să aibă ca fundamentare, tranzacții realizate efectiv pentru imobile similare. În privința imobilelor situate în B, s-au efectuat și publicat studii în legătură cu prețurile practicate în contractele de vânzare-cumpărare.
Astfel, începând cu anul 2010, conform informațiilor din piață, va fi un indice referitor la sumele reale cu care s‑au încheiat în ultimul an tranzacțiile pe piața rezidențială. Acesta va fi realizat de Institutul Național de Statistică, în colaborare cu Banca Națională a României și Uniunea Notarilor, urmând să fie actualizat trimestrial.
Până la determinarea pe cale oficială a unui indice care să reflecte evoluția prețului la locuințe, pe piață există deja și este folosit ca atare de analiștii financiari, (Bucharest Real ) - indicele lansat de compania de consultanță - un parteneriat global între companii care furnizează consultanță imobiliară, având aproximativ 293 de birouri în 61 de țări - în primăvara anului 2008, care reprezintă prețul mediu lunar al apartamentelor din
În raportul întocmit de compania, intitulat "Bucharest Real - Evoluție 2008", publicat în presă, s-a arătat că: "După un an 2007 în care piața rezidențială a fost caracterizată de un trend asecendent pe ambele sale componente, apartamente noi și apartamente vechi, anul 2008 adus o realitate total diferită. -
imediat ce a început anul 2008, schimbarea de piață a fost remarcată. Am avut un prim trimestru spectaculos, când am înregistrat prima scădere de "asking price" (prețuri cerute de vânzători) de la monitorizarea pieței prin intermediul, adică din ianuarie 2005. de 3 ani piața rezidențială se aflase în creștere sau stagnare, până când, în februarie 2008 consemnat prima scădere cu 50 de unități, adică aproximativ 3% față de luna precedentă, după ce în ianuarie, înregistra cea mai mare valoare de până atunci, de 1826 Euro/mp.
următoare, martie, aduce o creștere spectaculoasă de 111 Euro/mp a valorii, aceasta ajungând la 1.887 Euro/mp și împreună cu vârful atins în luna aprilie - 1.888 Euro/mp se înregistrează cele mai mari valori ale din istoria indicelui. evoluției prețurilor de pe piața rezidențială s-a atins în lunile 3 și 4 ale anului 2008, toate valorile înregistrate după această dată fiind pe o descendentă. -
A doua Jal ui 2008 consemnează 5 scăderi de valori în șase luni. Iulie 2008 este ultima lună de stagnare a prețurilor cerute, urmând ca august, octombrie, noiembrie și decembrie să înregistreze fiecare valori mai mici decât luna precedentă.
astfel o scădere de la nivelul de 1.844 Euro/mp înregistrat în luna iulie la 1.540 Euro/mp, valoarea lunii decembrie. O scădere cu 304 Euro/mp, adică 16% în șase luni, iar față de ianuarie 2008, anul trecut s-a închis cu o valoare mai mică cu 286 Euro/mp.
Diferența între maximul atins în luna aprilie și minimul anului 2008- cel înregistrat în luna decembrie, este de 350 Euro/mp, ceea ce reprezintă o scădere cu aproape 20%".
4. Aplicând aceste considerații cu caracter teoretic la speța pendinte, Curtea reține în prealabil, că la solicitarea ambelor părți, s-a efectuat la data de22.02.2008, în fața primei instanțe de judecată, o expertiză tehnică având ca obiectiv evaluarea imobilului din B, str. - - nr. 5,. 3,. 3, parter, sector 5, de către expert inginer, care a stabilit o valoare de 120.150 Euro, calculată la cursul valutar de schimb Eu-Ron de la nivelul acestei date menționate (1 Eu = 3.6578 lei).
Prin încheierea din 26.11.2008, instanța de apel a respins cererea de efectuare a unei noi expertize, ca urmare a faptului că vechiul raport de expertiză era efectuat la o dată apropiată de data solicitării, precum și ca urmare a faptului că valorile stabilite de expertul desemnat de instanță și cel ales de partea apelantă, erau comparabile.
Spre deosebire de instanța de apel, Curtea reține că aceste considerente nu erau dirimante în cauză, sub aspectul cererii formulate, deoarece independent de ele și prevalent lor, argumentul înregistrării unui declin considerabil al pieței imobiliare - potrivit celor expuse la punctul 3 precedent, a fost ignorat de către tribunal.
Or, această omisiune de efectuare a unei noi expertize evaluatorii, în contextul unei scăderi serioase a prețurilor de tranzacționare a imobilelor, cu circa 20% din valoare, scădere care ulterior, pe parcursul anului 2009 (decizia recurată, cu caracter definitiv, fiind pronunțată la finalul lunii ianuarie 2009) s-a accentuat, atingând plafoane mult mai mici, a determinat în mod evident, o ignorare a principiului expus la punctul 2 din prezentele considerente, privitor la împărțirea bunurilor comune, la valoarea de circulație de la momentul împărțirii, cu consecința caracterului nelegal al deciziei astfel pronunțate.
Dificultatea de anticipare de către persoane nespecialiste în domeniu, cum este cazul părților prezente, a schimbărilor majore în cadrul pieței rezidențiale, ca și secvențialitatea lor ulterioară realizării expertizei de la fond, determină caracterul nefondat al apărării intimatului, sub acest aspect, în sensul că recurenta nu a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză de la fond în legătură cu acest element.
Nu mai puțin, faptul că recurenta a evidențiat prin motivele de recurs, un preț mediu inferior valorii stabilite de expert, nu înlătură caracterul fondat al argumentelor precedente. Astfel, pe de o parte, prețul mediu la care s-a raportat recurenta nu este unul determinat în mod analitic, conform studiului realizat de compania de consultanță, ci este stabilit de însăși recurentă, potrivit studiului propriu al unui site imobiliar, fără a evidenția modalitatea concretă de determinare, prin raportare la oferte concrete enunțate, pentru a putea fi apreciat drept serios. Pe de altă parte, acest preț mediu vizează potrivit susținerii recurentei, și prețul"apartamentelor de superlux din cartiere rezidențiale ultracentrale", apartamentul în litigiu neincluzându-se în această categorie, relevant sub acest aspect, fiind prețul mediu al apartamentelor similare ca și configurație, îmbunătățiri, locație, cu prezentul imobil, recurenta indicând doar identitatea unui element - numărul de camere, aspect apreciat însă, insuficient, de către prezenta instanță, pentru raportarea la acest preț mediu indicat.
De asemenea, împrejurarea că în extrasele cu oferte de vânzare depuse la dosarul de fond, de către recurentă, o dată cu obiecțiunile efectuate, sunt ilustrate prețuri mai mari decât cele stabilite de expert, este neîntemeiată, atât cât extrasele privesc prețuri aferente anului 2007, nefiind deci actuale, cât și datorită faptului că valoarea determinată de expert, de 120.150 Euro, este superioară. De altfel, așa cum s-a arătat în paragrafele precedente, determinante sunt modificările majore intervenite pe piața imobiliară, ulterior efectuării expertizei de la fond, modificări care au fost ignorate de către instanța de apel.
Pentru aceleași considerații, legate de notorietatea modificărilor intervenite pe piața rezidențială, Curtea apreciază ca fiind neconcludentă cauzei, și copia contractului de vânzare-cumpărare cu mențiuni ascunse, depusă în recurs, de către recurentă.
În aceste condiții, instanța de apel era obligată să ia în calcul, pe baza notorietății demonstrate și prin raportul menționat anterior, o altă valoare apartamentului, intervenită între data efectuării primului raport (februarie 2008) și data pronunțării (ianuarie 2009), pentru a respecta principiul de drept evocat anterior.
Neprocedând astfel, tribunalul a ignorat principiul enunțat și implicit, prevederile art. 6735al. 2 Cod procedură civilă, art. 6736al. 2 și cele ale art. 6739Cod procedură civilă, devenind incident cel de-al nouălea mitiv de recurs.
Curtea constată în baza acestor observații, că, datorită imposibilității de efectuare a unei noi expertize în această cale de atac, date fiind prevederile prohibitive ale art. 305 Cod procedură civilă, devin incidente prevederile art. 312 al. 3 Cod procedură civilă,conform cărora: "Modificarea hotărârii atacate se pronunță pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 6, 7, 8 și 9, iar casarea pentru cele prevăzute de art. 304 pct. 1, 2, 3, 4 și 5, precum și în toate cazurile în care instanța a cărei hotărâre este recurată a soluționat procesul fără a intra în cercetarea fondului sau modificarea hotărârii nu este posibilă, fiind necesară administrarea de probe noi".
Astfel, în rejudecare se va proceda la efectuarea unei noi expertize evaluatorii a imobilului, raportat la data realizării acestei probe, potrivit principiului enunțat în prezenta hotărâre.
Deoarece valoarea imobilului se va stabili conform probei apreciate necesare de către instanța de recurs, Curtea apreciază că nu se mai impune analiza celei de-a doua categorii de critici subsumate punctului secund al motivelor de recurs, referitoare la necesitatea diminuării valorii cu un anumit procent, deoarece această categorie reprezenta o obiecțiune la expertiza deja efectuată în cauză.
Nu mai puțin, Curtea constată că față de soluția care a fost impusă de analiza celui de-al nouălea motiv de recurs invocat, nu se mai impune analiza celorlalte critici invocate de recurentă, subsumate greșitei stabiliri a contribuției sale la dobândirea imobilului și încadrate în prevederile art. 304 pct. 7 Cod Procedură Civilă, urmând ca ele să fie evaluate de cătere instanța de rejudecare.
Pentru ansamblul tuturor acestor considerente, în temeiul art.312 Cod procedură civilă, Curtea va admite ca fondat, recursul promovat, va casa decizia și va trimite cauza spre rejudecarea apelurilor, aceleiași instanțe, în vederea soluționării unitare a lor, prin aceeași decizie.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurenta - pârâtă (fostă ), împotriva deciziei civile nr. 72 din 21 ianuarie 2009, pronunțate de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în contradictoriu cu intimatul - reclamant și cu intimatul - intervenient.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecarea apelurilor, la aceeași instanță - Tribunalul București.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 01 februarie 2010.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red. 20.04.2010
Tehnodact./
2ex./26.04.2010
-5.-;
Jud.5.-
Președinte:Mariana HaralambeJudecători:Mariana Haralambe, Fănica Pena, Cristina Nica
