Partaj judiciar Proces partaj Imparteala judiciara. Decizia 240/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Operator 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
Înregistrat la data de 05.12.2007
DECIZIA CIVILĂ nr.240
Ședința publică din 05 martie 2008
PREȘEDINTE: Daniela Calai
JUDECĂTOR 2: Florin Șuiu
JUDECĂTOR 3: Gheorghe Oberșterescu G -
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr.706/24.09.2007, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu intimații Municipiul T prin primar și, având ca obiect partaj judiciar.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se constată lipsa părților.
Procedura de citare legal îndeplinită.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 21.02.2008, când pronunțarea a fost amânată la data de 28.02.2008, iar apoi amânată la data de azi, 05.03.2008, încheieri ce fac parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față constată:
Prin decizia civilă nr.706/24.09.2007 pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Timiș - Secția civilă a respins apelul declarat de reclamantul împotriva sentinței civile nr.10863/21.11.2006 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr.5140/2006 ca neîntemeiat.
Pentru a hotărî astfel tribunalul a avut în vedere faptul că contractul de închiriere nr.4150/2003, a cărui nulitate absolută a fost invocată de titularul acțiunii s-a încheiat la data de 26.06.2003, între pârâtul Municipiul T, reprezentat prin Primar, în calitate de locator și coproprietar al cotei de din apartamentul nr.9 din T, Calea Martirilor 2. nr.38,.A, jud.T și pârâta, chiriașa. Termenul de închiriere convenit de părți a fost de 10 luni și 10 zile, în conținutul actului juridic în discuție folosința întregului imobil fiind atribuită pentru perioada 17.06.2003-07-04-2004, cu posibilitatea prelungirii ulterioare prin acordul ambelor părți.
Astfel stând lucrurile, tribunalul a constatat că nu sunt întemeiate susținerile apelantului cu privire la calificarea contractului de închiriere supus analizei ca act juridic de dispoziție, cu argumentul că termenul închirierii depășește cinci ani de zile, concluzie desprinsă probabil din conținutul art.1419 civ. pentru simplul motiv că analiza cauzei de nulitate invocată se raportează la momentul încheierii contractului fără consimțământul celuilalt coproprietar și nu la prelungirile legale sau convenționale ulterioare. Ori la data încheierii contractului termenul închirierii a fost cel arătat mai sus, iar prelungirea sa ulterioară nu s-a datorat acordului de voință al părților ci intervenției legiuitorului, ca efect al intrării în vigoare a OUG nr.8/2004 care a prorogat legal termenul încheierii ca măsură de protecție dispusă în favoarea chiriașilor.
În contextul celor mai sus reținute, contractul de închiriere încheiat între pârâți este un veritabil act de administrare a cărei încheiere, deși supusă regulii unanimității acordului de voință al coproprietarilor poate fi făcută și de un singur copărtaș, temeiul prezumției de mandat tacit reciproc, ori a gestiunii de afaceri.
Tribunalul a mai reținut că, în cazul concret al speței de față, acordul tacit al coproprietarului reclamant la efectuarea unor acte de administrare cu privire la apartamentul în litigiu de către coproprietarul pârât, poate fi dedus, așa cum corect reținut prima i9nstanță și din absența unei preocupări din partea sa cu privire la imobilul supus partajului începând cu anul 2. și până la momentul introducerii acțiunii.
S-a mai reținut că Judecătoria a făcut o corectă aplicare a legii atunci când a constatat că pârâta intimată folosește imobilul în temeiul unui titlu consolidat în baza unui act normativ, titlul care îi este opozabil reclamantului devenit proprietar exclusiv prin efectul partajului, asemenea cumpărătorului la care se refera art.1441 civ. regim juridic al încheierii urmând să fie reglat între părți prin normele OUG nr.40/1999.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termen legal reclamantul solicitând casarea acestuia, rejudecarea în fond a cauzei și, pe cale de consecință, admiterea și a petitului privind evacuarea pârâtei.
Recursul nu a fost motivat în drept însă din dezvoltarea motivelor acestuia Curtea este îndreptățită să constate că se critică hotărârile anterioare prin prisma motivului prevăzut de art.304 pct.9 pr.civ. care vizează aplicarea greșită a legii la cauza dedusă judecății.
În fapt s-a arătat că prin respingerea petitului în evacuare și considerarea ca legal a contractului de închiriere, reclamantul a fost lipsit de dreptul său de proprietate care poată asupra imobilului în discuție.
S-a arătat că contractul de închiriere al pârâtei a fost încheiat nelegal pentru că statul ca și proprietar alături de reclamant, nu putea hotărî asupra acestui lucru fără acceptul acestuia din urmă, fiind astfel încălcată regula unanimității în materia actelor de dispoziție, nefiind un act de administrare.
Fiind vorba de un act juridic nul parțial și dispunându-se de către instanță atribuirea prin partaj a întregului imobil și în natură reclamantului contractul este lipsit de obiect.
S-a mai argumentat recursul și prin aceea că contractul de închiriere fiind un act de dispoziție și referindu-se la un imobil în care statul avea doar în proprietate, el nu putea dispune de unul singur închirierea și prelungirea închirierii și că, nefiind notat în CF contractul nu poate fi opus reclamantului ca o obligație scriptae in rem.
Se mai afirmă în acest context că, chiar și în absența, hotărârea prin care i-a fost atribuit apartamentul în discuție reclamantul își putea apăra și valorifica cota sa ideală de proprietate solicitând evacuarea pârâtei.
Menținându-se contractul de închiriere al pârâtului, se consideră că se încalcă dreptul de proprietate al reclamantului conform jurisprudenței CEDO și pentru aceea că din sulta care este nevoit să o plătească statului nu s-a reținut nicio sumă care să reprezinte despăgubiri pentru lipsirea sa de folosința acestui imobil.
Prin întâmpinarea formulată în cauză intimata pârâtă a solicitat respingerea recursului reclamantului ca nefondat.
Examinând decizia atacată prin prisma motivelor de recurs invocate, cât și din oficiu, potrivit art.306 al.2 pr.civ. se constată că recursul declarat în cauză este fondat pentru următoarele considerente:
Rezultă astfel potrivit extrasului CF 30516 T că atât reclamantul cât și pârâtul statul român sunt deopotrivă proprietari ai apartamentului nr.9 situat administrativ în T, Calea nr.38, fiind titularii câte unei cote părți ideale de din acest imobil, ceea ce semnifică că niciunul din coproprietari nu are identificat și delimitat un spațiu determinat din acest imobil.
Având în vedere acest aspect precum și natura contractului de închiriere care este mai mult decât un simplu act de administrare a unui bun - dar mai puțin decât un act de dispoziție - întrucât îl lipsește pe proprietar de prerogativele esențiale ale dreptului său respectiv de folosință și de dreptul de a dispune material de acest bun, statul, prin instituția pârâtă, nu putea dispune în favoarea pârâtei închiriindu-i acesteia "cota de " pentru că această cotă nu purta asupra unei părți determinate din apartament (ipoteză posibilă doar ca urmare a unui eventual partaj, neefectuat încă la momentul închirierii: 23.06.2004 (fila 13 dosar de fond).
Că în fapt pârâtei i-a fost prelungit contractul de închiriere pentru întregul apartament, rezultă fără echivoc din conținutul contractului în care se descrie suprafața ce i-a fost pusă la dispoziție și care cuprinde tot spațiul apartamentului, respectiv cele două camere și dependințele.
Formula tipizată pusă pe antetul contractului - aceea de prelungire de drept a contractului de închiriere conform OUG nr.8/2004 - este inadecvată situației juridice a apartamentului în litigiu întrucât la data efectuării acestei operațiuni juridice asupra apartamentului în discuție statul nu era proprietar unic sau proprietar cu cotă majoritară pentru a putea decide, conform articolului unic al. (1) din acest act normativ, o închiriere valabilă.
Nefiind aplicabilă în acest caz ipoteza prevăzută de lege, contractul nu poate fi considerat valabil, aspect pe care instanța îl poate constata și pe cale incidentală, cu ocazia soluționării unei acțiuni în revendicare sau în evacuare (cum este cea de față) chiar și în situația în care reclamantul nu ar fi contestat el însuși legalitatea acestui contract, ori, în realitate, el a făcut acest lucru prin chiar acțiunea sa.
Prin urmare, chiar dacă în cauză nu se poate confirma cazul de nulitate absolută invocat de reclamant - aspect pe care ambele instanțe anterioare l-au stabilit în mod corect - pe cale incidentală se constată nevalabilitatea prelungirii acestui contract pentru considerentele anterior expuse.
Este de remarcat și faptul că, prin partajul efectuat în cauză - și prin care întregul apartament a fost atribuit în natură reclamantului - el este considerat retroactiv proprietarul unic al acestui imobil, situație în care, contractul de închiriere nefiindu-i opozabil, este îndreptățit la recunoașterea de către instanță a tuturor prerogativelor conferite de dreptul său, deci inclusiv a celor de folosință și dispoziție materială pe care doar intrarea în posesia bunului și evacuarea pârâtei i le pot asigura.
Privită și prin prisma jurisprudenței CEDO invocată de reclamant în recursul său, situația juridică și de fapt a apartamentului este în măsură să genereze o problemă ce poate fi considerată o încălcare gravă a dreptului de proprietate al acestuia pentru că, așa cum s-a reținut în cauze similare (începând cu cauza Radovici și Stănescu c/a România și terminând cu cea mai recentă hotărâre în materie din cauza Arsenovici c/a România), legislația locativă deficitară în materie pe care s-a întemeiat contractul de închiriere al pârâtei anterior OUG nr.8/2004 (în baza căruia, în mod nelegal i s-a prelungit acest contract) l-au pus pe reclamant (coproprietar egal în drepturi cu statul) în imposibilitatea legală de a impune chiriașei să-i plătească și lui chiria cuvenită, ceea ce a rupt justul echilibru ce trebuie să existe între protecția dreptului de proprietate privată și exigențele interesului general.
fiind încălcarea evidentă a dreptului de proprietate într-o atare situație, pentru Curtea de la Strasbourg, în vederea stabilirii compatibilității dintre dreptul intern invocat în acțiunile reclamanților și dispozițiile Convenției și protocoalelor sale adiționale, este importantă în primul rând nu natura acțiunii alese pentru valorificarea dreptului (în cazul de față solicitându-se evacuarea iar nu revendicarea astfel cum doctrina tinde să recomande), ci scopul legitim urmărit de aceasta, care în prezenta cauză se impune a fi recunoscut.
Pentru toate aceste considerente Curtea va admite recursul reclamantului, va modifica în tot decizia civilă nr.706/24.09.2007 a Tribunalului Timiș, va admite apelul reclamantului și va schimba în parte sentința civilă nr.10863/21.11.2006 pronunțată de Judecătoria Timișoara în sensul că va dispune evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantului situat în municipiul T, Calea Martirilor 2. (fostă ) nr.38,.A,.9, înscris în CF 30516 T nr.top 28542/IX și va menține ca temeinice și legale celelalte dispoziții ale sentinței.
În baza art.274 pr.civ. pârâta va fi obligată să plătească reclamantului suma de 5,15 lei cheltuieli de judecată dovedite a fi efectuate în recurs, reprezentând taxe judiciare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge excepțiile invocate de pârâta intimată.
Admite recursul reclamantului împotriva deciziei civile nr.706/24.09.2007 pronunțată de Tribunalul Timiș - secția civilă în dosarul nr- pe care o modifică în tot în sensul că admite apelul declarat de același reclamant împotriva sentinței civile nr.10863/21.11.2006 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr.5140/2006 pe care o schimbă în parte în sensul că:
Dispune evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantului situat în municipiul T, Calea Martirilor 2. nr.38,.A,.9 înscris în CF 30516 T, nr.top28542/IX.
Menține în rest celelalte dispoziții ale sentinței.
Obligă pârâta să plătească reclamantului suma de 5,15 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică, azi 5 martie 2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - G -
cu opinie separată
Grefier,
- -
Red.DC/04.04.2008
Tehnored.MM/2 ex/07.04.2008
Instanță fond: Judecătoria Timișoara - jud.
Inst.apel: Tribunalul Timiș - jud.,
OPINIE SEPARATĂ:
Apreciez că recursul declarat de reclamant împotriva deciziei civile nr.706/A/24.09.2007 pronunțată de Tribunalul Timiș trebuia respins pentru următoarele considerente (cu mențiunea că mă raliez opiniei majoritare în ceea ce privește soluția dată asupra excepțiilor invocate în cauză):
Reclamantul a solicitat sistarea stării de coproprietate asupra imobilului în litigiu prin atribuirea acestuia în natură către reclamant și obligarea sa la sultă; intabularea dreptului astfel dobândit; evacuarea pârâtei din imobil.
Ulterior, acțiunea a fost completată, reclamantul solicitând constatarea nulității absolute a contractului de închiriere încheiat între sus-menționata pârâtă și URBIS SA sub nr.4150/02.06.2003 cu privire la imobilul în litigiu.
Criticile recurentului vizează respingerea cererilor în nulitatea absolută a contractului de închiriere și în evacuare a pârâtei persoană fizică.
Pentru a susține cererea în nulitate absolută, reclamantul a invocat închirierea de către statul coproprietar a întregului imobil fără consimțământul său, dispunând în mod ilegal de bunul aflat în coproprietate.
Evacuarea a fost solicitată atât ca o consecință a lipsei titlului chiriașului pârât, cât și a faptului că reclamantul va deveni proprietar exclusiv al imobilului ca urmare a atribuirii către sine.
Contractul a cărui nulitate se cere a fi constatată (nr.4150/26.06.2003) a fost încheiat între Primăria Municipiului T și pârâta cu privire la imobilul în litigiu (aflat în proprietatea reclamantului și a Statului Român în cote de câte parte fiecare - fila 4 dosar fond) la 17.06.2003, termenul de închiriere fiind 07.04.2004 (fila 13-14 dosar fond).
Este adevărat că acest contract a fost încheiat în calitate de locator doar de unul dintre coproprietari, fără consimțământul celuilalt, însă lipsa acordului reclamantului nu este de natură a atrage nulitatea contractului.
Fiind coproprietar al imobilului, pârâtul avea aptitudinea de a exercita în egală măsură cu reclamantul dreptul de proprietate asupra apartamentului, respectiv posesia, folosința și dispoziția. Or, reclamantul a dat dovadă de pasivitate în a se manifesta ca proprietar până la data promovării prezentei cereri de chemare în judecată și, încheind contractul de închiriere, pârâtul nu l-a privat de proprietate în sensul art.1 din Protocolul 1 adițional la CEDO ci a săvârșit un act de administrare.
Nu se poate reține că locațiunea ar fi un act intermediar între administrare și dispoziție ci ea primește această calificare în funcție de condițiile concrete în care acest act se încheie.
În cauza de față contractul de închiriere a fost încheiat de un coproprietar pe un termen de mai puțin de zece luni (17.06.2003-07.04.2004) în condițiile în care celălalt coproprietar, după cum s-a arătat mai sus, nu a exercitat vreun act în legătură cu imobilul aflat în coproprietate. Este evident că pârâtul a încheiat un act de administrare; el ar fi dispus de bun (în sensul art.480 civ.) dacă, de exemplu, locațiunea s-ar fi încheiat pentru o perioadă foarte lungă de timp.
În consecință, contractul de închiriere fiind, în speță, un act de administrare, susținerile reclamantului vizând nulitatea sa absolută nu pot fi reținute ca temeiuri de admitere a recursului.
Este adevărat că, ulterior, contractul a fost prelungit până la 08.04.2009 în baza OUG 8/2004.
Cum până la data intrării în vigoare a acestui act normativ (publicat în Monitorul Oficial nr.278/30 martie 2004) contractul încheiat între pârâți nu a fost contestat și era prezumat a fi valabil (cum se reține în chiar considerentele opiniei majoritare asupra prezentului recurs), iar reclamantul coproprietar nu s-a manifestat în sensul exercitării prerogativelor recunoscute de dispozițiile art.480 civ. este discutabil dacă se poate susține nevalabilitatea prelungirii cu motivarea că statul nu era unic proprietar sau în cotă majoritară la data intrării în vigoare a OUG 8/2004: dacă acest contract a fost reținut ca fiind valabil încheiat în baza OUG 40/1999 deși nici la acea dată statul nu era unic proprietar asupra apartamentului, atunci prelungirea sa prin efectul legii la un moment la care statul avea aceeași cotă de drept ar trebui să fie și ea valabilă.
Aceste aspecte, însă, au un caracter secundar în raport cu argumentul vizând obiectul cererii formulate de reclamant în baza art.112, 132.pr.civ.
Astfel, acesta nu a criticat decât contractul încheiat la 17.06.2003, fără a invoca în vreun fel nelegalitatea prelungirii acestuia.
Reținându-se în opinia majoritară că nu se poate reține nulitatea contractului pentru motivul invocat de reclamant, nu se poate reține "cu caracter incidental" nevalabilitatea prelungirii, câtă vreme un atare capăt de cerere nu a fost formulat în condițiile art.112 al.1 pct.3 pr.civ. art.132 pr.civ.
În acest condiții, referire la cauzele Radovici și Stănescu c/a România și Arsenovici c/a România sunt nerelevante, dat fiind obiectul capătului de cerere limitat la constatarea nulității contractului încheiat în 2003; nici referirile la imposibilitatea legală a reclamantului de a impune chiriașei obligația de plată a chiriei nu pot fi reținute, câtă vreme coproprietarul reclamant nu notificat pârâta-locatară în acest sens și nici nu a formulat vreo astfel de cerere.
În concluzie, contractul de închiriere a fost valabil încheiat, iar constatarea nevalabilității sale nu a fost cerută, nici evacuarea pârâtei-chiriaș nu poate fi dispusă.
Nici faptul că reclamantul a devenit proprietar exclusiv al imobilului în baza hotărârii primei instanțe nu se constituie în temei de admitere a cererii în evacuarea pârâtei.
Aceasta pentru că, pe de o parte, contractul din anul 2003 fost valabil încheiat, iar prelungirea sa de drept nu a fost contestată (conform considerentelor mai sus arătate), și pe de altă parte pentru că, fiind un act cu dată certă în sensul art.1182 civ. el poate fi opus de pârâtă reclamantului devenit ulterior proprietar exclusiv al imobilului.
Judecător,
- -
Red.FȘ/18.04.2008
Tehnored.MM/2 ex/21.04.2008
Președinte:Daniela CalaiJudecători:Daniela Calai, Florin Șuiu, Gheorghe Oberșterescu
