Plângere împotriva încheierii de carte funciară (art.52 legea 7/1996). Decizia 1083/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL Operator 2928
SECTIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.1083/R
Ședința publică din 16 noiembrie 2009
PREȘEDINTE: Marinela Giurgincă
JUDECĂTOR 2: Erica Nistor
JUDECĂTOR 3: Marinela Giurgincă
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâta - SA împotriva deciziei civile nr.76/08.04.2009 pronunțată de Tribunalul C-S în dosar nr-, în contradictoriu cu reclamanta - - Turism SRL B și cu pârâții - SRL și Hotel 2002 SRL, având ca obiect plângere împotriva încheierii CF.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă pentru reclamanta intimată - - Turism SRL avocat, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura completă.
Recursul a fost declarat în termen și este legal timbrat cu suma de 9,5 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
După deschiderea dezbaterilor și verificarea actelor și lucrărilor dosarului, reprezentantul reclamantei intimate - avocat, depune la dosar dovada achitării onorariului avocațial și concluzii scrise.
Nemaifiind alte cereri formulate, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul reclamantei intimate solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii atacate ca legală și temeinică, conform concluziilor scrise depuse la dosar, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra recursului de față, reține următoarele:
Prin plângerea înregistrată la sub nr.2161 din 28.08.2008, petenta - - Turism SRL Bas olicitat instanței să anuleze încheierea de respingere nr. 12379 din 23.07.2008 data de C și să dispună notarea în CF nr.3273 a contractelor de subînchiriere nr.100/2001 legalizat sub nr.7286/2008, nr. 101/2001 legalizat sub nr. 7286/2008, nr. 114/2001 legalizat sub nr. 7283/2008 și nr. 117/2001 legalizat sub nr. 7282/2008 de BNP din
Prin precizarea depusă la fila 53 dosar petenta și-a motivat plângerea și a susținut că la data de 23.06.2008, a solicitat Biroului C notarea, în scop de opozabilitate, în CF 3273 contractelor de subînchiriere menționate pe care le-a încheiat cu - SRL, locatar al imobilului Complex. Contractele au fost recunoscute de către - SA, proprietarul imobilului închiriat prin acordurile autentificate sub nr. 7284 și 7285/16.04.2008 prin care același proprietar se obligă ca în cazul rezilierii contractului său de locație cu locatarul să preia și să execute contractele de subînchiriere.
Prin sentința civilă nr. 1963 /23.06.2006 pronunțată de Tribunalul C-S s-a constatat rezilierea de drept a contractului de locațiune nr. 1175/10.06.1993 încheiat între - SA și - SRL, devenită ulterior - Hotel, dată de la care își produc efectele acordurile de preluare și executare a contractelor de subînchiriere a căror notare o solicită.
Față de prevederile cap. V art. 3 din contractele de subînchiriere conform cărora contractele se vor prelungi automat, de fiecare dată, pentru o perioadă de un an, dacă serviciile de cazare achiziționate în avans nu vor fi utilizate până la expirarea termenului contractual de 5 ani, prevăzute la art. 2, și cum aceste servicii de cazare nu au fost utilizate până în prezent, contractele de închiriere sunt prelungite automat fără vreo altă formalitate, fiind în vigoare.
Instanța a dispus citarea ca persoane interesate a - SRL, - SA și Hotel 2002 SRL.
- SA nu a depus întâmpinare, însă a solicitat cu ocazia dezbaterilor în fond a cauzei, respingerea plângerii fără însă a justifica această poziție.
Prin sentința civilă nr. 2813 din 18 decembrie 2008, Judecătoria Caransebeș în dosar nr. -/2008, admis plângerea formulată de petenta - - Turism SRL, în contradictoriu cu intimata - SRL și - Hotel SRL 2002.
A desființat încheierea de respingere nr. 12379 din 23 iulie 2008, dată de C și a dispus notarea în CF nr. 3273 a contractelor de subînchiriere nr. 100/2001, legalizat sub nr. 7287/2008 de BNP din B, nr. 101/2001 legalizat sub nr. 7286/2008 de BNP, nr. 114/2001, legalizat sub nr. 7283/2008 la BNP și nr. 117/2001, legalizat cu nr. 7282/2008 de BNP.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut în fapt următoarele:
Prin cererea adresată la 23.06.2008 către C, petenta a solicitat notarea în scop de opozabilitate în CF nr. 3273 a contractelor de subînchiriere nr. 100/2001 legalizat sub nr.7286/2008, nr. 101/2001 legalizat sub nr. 7286/2008, nr. 114/2001 legalizat sub nr. 7283/2008 și nr. 117/2001 legalizat sub nr. 7282/2008 de BNP din B încheiate cu - SRL, locatar al imobilului Complex. Contractele au fost recunoscute de către - SA, proprietarul imobilului închiriat, prin acordurile autentificate sub nr.7284 și 7285/2008, proprietarul obligându-se ca în cazul rezilierii contractului de locație cu locatarul - SRL să preia și să execute contractele de subînchiriere. - SA a recunoscut în totalitate aceste contracte atât în privința prețului, a perioadei de închiriere cât și a clauzelor.
Prin sentința civilă nr. 1963 din 23.06.2006, pronunțată de Tribunalul C-S în dosar nr. 1623/2005, s-a constatat rezilierea de drept a contractului de locațiune nr. 1175 din 10.06.1993 încheiat între - SA și SRL.
Prin încheierea nr. 12379 din 23.07.2008, Car espins cererea petentei, întrucât contractele de subînchiriere nu individualizează imobilul, și mai mult termenul de închiriere a expirat în anul 2006, nedepunându-se nici un act din care să rezulte prelungirea acestuia.
Analizând contractele de subînchiriere și extrasul CF nr. 3273 instanța constată că la data încheierii contractelor, în anul 2001 hotelul înscris pe parcela cu nr. P 200 în suprafață de 3467 mp. nu era intabulat în CF, intabularea având loc la 22.07.2002. Din acest motiv nu s-a putut identifica imobilul închiriat cu identificator unic, respectiv nr. de coală CF, aspect ce însă nu poate fi imputat petentei.
Potrivit prevederilor cap. V al contractelor de subînchiriere, acestea s-au încheiat pe o perioadă de cinci ani cu mențiunea că se vor prelungi automat, de fiecare dată pentru o nouă perioadă de un an, dacă vaucherele de cazare achiziționate în avans nu vor fi utilizate până la expirarea contractului.
Pentru a face dovada că serviciile de cazare ce fac obiectul subînchirierii nu au fost utilizate, petenta a depus copia contestației din dosar nr. 33/S/2005 în care sunt menționate creanțele rezultate din închirierile a căror notare a solicitat-o, încheierea judecătorului sindic din 16.05.2005, pronunțată în dosar nr. 33/S/2005 al Tribunalului Timiș prin care s-a dispus înscrierea în tabelul definitiv consolidat al creanțelor rezultate din neexecutarea obligațiilor contractuale asumate de - Hotel 2002 SRL și de asemenea s-au depus copia unor cereri de chemare în judecată a părților ce au avut ca obiect executarea contractelor de subînchiriere.
Având în vedere că executarea contractelor a făcut obiectul mai multor litigii ceea ce duce la concluzia că până în prezent nu au fost executate și față de prevederile cap. V din contracte, instanța a apreciat că serviciile achiziționate nu au fost utilizate în perioada prevăzută, contractele prelungindu-se automat.
Așa fiind, a constatat că plângerea petentei este întemeiată și față de dispozițiile art.50 din Legea nr.7/1996 admis-o, a desființat încheierea de respingere și a dispus notarea în CF nr. 3273 a contractelor de subînchiriere.
Impotriva acestei hotărâri a formulat apel în termen legal pârâta - SA, criticând-o ca fiind netemeinică și nelegală, solicitând schimbarea acesteia, în sensul respingerii plângerii.
În drept, apelul a fost întemeiat pe disp. art. 282 și urm. Cod procedură civilă, art. 55 alin. 4, art. 73 alin. 2 din regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 633/13.10.2006.
Prin decizia civilă nr.76/08.04.2009 Tribunalul C-S a respins apelul pârâtei - SA împotriva sentinței civile nr. 2813/18.12.2008, pronunțată de Judecătoria Caransebeș în dosar nr-, fără cheltuieli de judecată.
Instanța de apel a reținut următoarele:
Prin încheierea nr. 12.379/23.07.2008 emisă de C-S Biroul de Carte Funciară a fost respinsă cererea reclamantei - - Turism SRL de notare contractelor de subînchiriere mai sus menționate, apreciindu-se în principal că în contractele în discuție nu era individualizat conform dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 7/1996, cu identificator unic imobilul asupra căruia solicitase înscrierea notărilor, reținându-se totodată și că nu s- făcut dovada prelungirii termenului de închiriere care ar fi expirat în anul 2006.
Aceste aspecte sunt invocate de apelanta pârâtă și în motivele de apel.
Analizând actele și lucrările dosarului s-a constatat cu privire la respingerea cererii de notare a contractelor de subînchiriere în discuție pentru motivul că în cerere nu ar fi fost menționat identificatorul unic, că Biroul de Carte Funciară C, deși a menționat generic art. 48 din Legea nr. 7/1996 republicată, ca temei juridic al respingerii cererii reclamantei, a ignorat sau refuzat sădea eficiență dispozițiilor art. 48 alin. 3 din aceeași lege, prevederi potrivit cărora "în cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentații cadastrale întocmite și recepționate conform prevederilor prezentei legi".
Or, în prezenta speță, identificarea cadastrală a imobilului asupra căruia s-a solicitat notarea, era posibilă, registratorul de CF având la dispoziție documentația cadastrală existență în arhiva Biroului de CF, documentație întocmită la înființarea colii de CF nr. 3273 în anul 2002 și care se afla în mapa de CF aferentă încheierii de CF prin care s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al - SA asupra imobilului în discuție.
La data încheierii contractelor de subînchiriere a căror notare în CF s- solicitat, respectiv în anul2001, imobilul Hotel (Complex ) nr. cad., cu teren în suprafață de 3.467 mp), nu era intabulat în cartea funciară, intabularea acestui imobil având loc abia în anul 2002, așa cum reiese clar și din mențiunile din coala de CF depusă în copie la dosarul cauzei.
Față de această situație, este incontestabil că la data încheierii contractelor de subînchiriere în discuție, părțile contractante, respectiv reclamanta și - SRL (ulterior devenită - Hotel 2002 SRL) nu s-a putut menționa identificarea imobilului închiriat cu identificator unic, respectiv număr de coală CF, nr. cadastral, denumirea imobilului și suprafață, întrucât acest imobil nu era intabulat în CF și pretinsul identificator unic nu exista.
Raportat la inexistența intabulării imobilului în CF la data încheierii contractelor de subînchiriere a căror notare s-a solicitat, este evident că reclamantei nu i se poate reține vreo culpă în acest sens, fiind în afară de orice discuție că imobilul închiriat este unul și același cu imobilul asupra căruia s-a solicitat notarea.
Cu ocazia soluționării plângerii prima instanță a analizat dacă respectivele contracte mai sunt sau nu în vigoare din punct de vedere al termenului contractual, stabilindu-se pe bază de probe că respectivele contracte au fost prelungite de drept ca urmare a nebeneficierii reclamantei în totalitate de vaucherele de cazare.
Apelanta încearcă să răstoarne teoria probelor prin aceea că pretinde că reclamanta ar fi trebuit să demonstreze un fapt negativ, și anume că reclamanta nu a beneficiat de locațiunea contractată, fiind logic și normal ca apelanta să demonstreze că locațiunea a fost îndeplinită în totalitate și contractele respective au fost respectate.
Este de la sine înțeles că a demonstra inexistența unui lucru sau a unei stări de fapt producătoare de efecte juridice reprezintă o probatio diabolica, fiind mult mai simplu să se demonstreze că un lucru sau o stare de fapt există decât a se demonstra ceva ce nu există.
Apelanta pârâtă trebuia să demonstreze cu acte contabile că respectivele contracte au fost executate, fapt pe care nu l-a făcut întrucât prestațiile la care era ținută, nu au avut loc.
Referitor la acordurile de preluare a contractelor de închiriere în discuție, pe care apelanta nu le recunoaște ca nefiind încheiate de Consiliul de administrație al societății ci de președintele acestui organism de conducere care era și director general și manager al societății, având delegate atribuții de reprezentare în acest sens, această contestare revine în competența materială de soluționare a fondului unor eventuale litigii comerciale legate de respectivele contracte, pe calea acestei proceduri instanța nefiind ținută a verifica decât aparența dreptului și condițiile de formă ale solicitării înscrierii notării în CF.
Dintr-o altă perspectivă, chiar și în situația în care persoana care a semnat aceste acorduri contestate de apelantă, nu ar fi avut dreptul să le semneze, reținem principiul error communis facit jus conform căruia reclamanta se afla în acel moment într-o eroare invincibilă asupra calității și puterilor legale ale respectivei persoane, eroare care validează acordurile respective, apelanta neputându-și invoca propria-i culpă în susținerea pretențiilor sale.
Prin urmare, apărările de fond invocate de apelanta pârâtă - SA în motivele de apel cu privire la aceste aspecte, sunt nefondate.
Impotriva deciziei civile nr.76 din 08.04.2009 a Tribunalului C-S a declarat recurs în termenul legal pârâta - SA, criticând-o pentru nelegalitate.
In motivarea cererii de recurs s-a susținut că procedura plângerii reglementată de Legea nr.7/1996 constituie o cale de atac specială împotriva încheierii de CF și întregirea cererii și completarea dosarului cu toate actele necesare operațiunii sunt inadmisibile în cadrul acesteia, întrucât instanța de judecată trebuie să se raporteze numai la înscrisurile avute în vedere de registrator la momentul întocmirii încheierii.
De asemenea s-a arătat că pârâta recurentă contestă actul intitulat "acord" întrucât acesta este de nulitate absolută, nefiind încheiat de Consiliul de administrație.
Curtea, examinând decizia civilă recurată prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, respectiv art.304 pct.7, 8 și 9.pr.civ. cu aplicarea dispozițiilor art.299 și urm. pr.civ. raportat la art.312 alin.1 pr.civ. a constatat că recursul este nefondat.
Astfel, din întregul material probator existent se constată că prin încheierea nr.12379 din 23.07.2008 s-a respins cererea petentei - - Turism SRL de notare în CF a contractelor de închiriere încheiate cu -, pe motiv că imobilul asupra căruia se solicită notarea, nu este identificat cu identificator unic în contractele respective.
In mod just primele instanțe au apreciat că acest aspect nu poate fi imputat petentei.
La data încheierii contractelor a căror notare s-a solicitat, respectiv anul 2001, imobilul Hotel nr.cad.P 200 nu era intabulat, operațiunea având loc abia în anul 2002.
Față de această situație, este justă aprecierea instanței că la data încheierii contractelor, părțile nu au putut menționa identificarea imobilului cu identificator unic respectiv nr. de coală CF, nr.cadastral, de numire și suprafață, astfel că petentei nu i se poate reține vreo culpă în acest sens.
Referitor la acordurile de preluare a contractelor de închiriere în discuție, pe care recurenta le contestă, ca nefiind încheiate de Consiliul de administrație al societății ci de președintele acestui organism de conducere, care era și director general și manager al societății, având delegate atribuții de reprezentare în acest sens.
Acest aspect poate fi invocat în cadrul soluționării fondului unor eventuale litigii comerciale legate de respectivele contracte, pe calea acestei proceduri instanța nefiind ținută a verifica decât aparența dreptului și condițiile de formă ale solicitării notării în CF.
In ceea ce privește susținerea ce vizează inadmisibilitatea întregirii cererii în fața instanței de judecată investită cu soluționarea plângerii împotriva încheierii de CF, Curtea nu o poate primi instanța pronunțându-se strict cu privire la obiectul cererii petentei și administrând probatoriul necesar unei juste soluționări a cauzei.
Față de cele expuse mai sus, văzând dispozițiile art.312 alin.1 pr.civ. Curtea va respinge recursul declarat de pârâta - SA împotriva deciziei civile nr.76/08.04.2009 pronunțată de Tribunalul C-S în dosar nr-.
In baza disp.art.274 pr.civ. va obliga recurenta pârâtă să plătească intimatei - - Turism SRL suma de 2.500 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâta - SA împotriva deciziei civile nr.76/08.04.2009 pronunțată de Tribunalul C-S în dosar nr-.
Obligă pe recurenta pârâtă să plătească intimatei - - Turism SRL suma de 2.500 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 16 noiembrie 2009.
PRESEDINTE, JUDECATOR, JUDECATOR,
- - - -
GREFIER,
- -
Red.:/ 26.11.2009
Tehnored./GK/ 2 ex./08.12.2009
Inst.fond.: jud. Agentina
Inst.apel: jud.,
Președinte:Marinela GiurgincăJudecători:Marinela Giurgincă, Erica Nistor, Marinela Giurgincă
