Plângere împotriva încheierii de carte funciară (art.52 legea 7/1996). Decizia 259/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
(2359/2008)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B SECTI A III A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR.259
Ședința publică de la 9 februarie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Cristina Nica
JUDECĂTOR 2: Mariana Haralambe
JUDECĂTOR 3: Fănica Pena
GREFIER - - -
***** *****
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenta - petentă - SRL, județul S, împotriva deciziei civile nr. 1059 din 14.07.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă în dosarul nr-.
are ca obiect - plângere împotriva încheierii de carte funciară.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă avocatul, în calitate de reprezentant al recurentei - petente - SRL, în baza împuternicirii avocațiale nr.- din 22.05.2008, eliberată de Baroul București - Societate Civilă de Avocați, aflată la fila 15 dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează împrejurarea că numita - SRL a depus la dosar, prin serviciul registratură al instanței, înscrisuri, respectiv de carte funciară nr.- emisă de OCPI Sector 3 la data de 03.12.2008, de carte funciară nr.- emis de OCPI Sector 3 la data de 03.12.2008, Încheierea nr.27632/27.10.2004 emisă de Judecătoria Sector 3 - Buroul de Carte Funciară, de carte funciară nr.30.132/23.12.2003 emis de OCPI Sector 3 B și o cerere precizatoare.
Se mai învederează și faptul că recurenta-petentă a depus la dosar, prin serviciul registratură, întâmpinare față de cererea de intervenție formulată de - SRL.
Avocatul recurentei-petente solicită a se reveni cu adresă către Biroul de Carte Funciară Sector 3 B pentru a ne comunica relațiile solicitate conform dispozițiilor încheierii anterioare.
Curtea înmânează câte un exemplar de pe cererea precizatoare și de pe înscrisurile depuse la dosar de către numita - SRL.
Curtea respinge cererea avocatului recurentei-petente și dispune lăsarea dosarului la ordinea listei de recursuri pentru a se discuta cererea de intervenție formulată de - SRL.
La reluarea dosarului, se prezintă recurenta-petentă - SRL, reprezentată de avocat.
Curtea acordă cuvântul în susținerea cererii de intervenție formulată de numita - SRL.
Intervenienta - SRL, reprezentată de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.322.520/2009, emisă de Societatea Civilă Profesională de Avocați, aflată la fila 111 dosar, formulează cerere de intervenție în principal, în interes propriu, iar în subsidiar, în interesul intimatei-pârâte ANCPI - OCPI B - Serviciul de Publicitate Imobiliară Sector 3
Solicită admiterea cererii de intervenție în principiu având în vedere următoarele aspecte: între - Conf Grup SRL, în calitate de cumpărătoare și - SA, în calitate de vânzătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP, sub nr.1592/25.04.2003; prin acest contract, Conf a dobândit dreptul de proprietate asupra mai multor imobile (fiind menționate numerele cadastrale în cererea de intervenție de la dosar); ulterior, la data de 23.03.2004, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.318/23.03.2004, - Conf Grup SRL a vândut intervenientei de astăzi imobilele cu nr.cadastrale 2979/4/4/2; 2979/3,1,1; 2979/4/8; 2979/4/13, iar dreptul de proprietate asupra acestor imobile a fost înscris în cartea funciară. De asemenea, la data de 10.06.2004, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.659/10.06.2004, - Conf Grup SRL a vândut - SRL imobilele cu nr.cadastrale 2979/4/4/3; 2979/2;1;1; 2979/4/9; 2979/4/10; 2979/4/11; 2979/4/12, iar dreptul de proprietate al - SRL asupra acestor imobile a fost înscris în carte funciară.
Din cuprinsul contractului menționat, - Conf Grup SRL a rămas proprietar asupra imobilelor având nr.cadastrale 2979/2;1;1 și respectiv, 2979/4/12, aceste imobile fiind în indiviziune cu cele vândute de Conf subscrisei, precum și cu cele vândute - SRL.
Ulterior, între - SA și - Conf Grup SRL s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare și constituire drept de servitute autentificat sub nr.4320/14.10.2004, iar prin acest contract, părțile au convenit ca în favoarea mai multor imobile, inclusiv a imobilelor aflate în proprietatea intervenientei, având următoarele nr.cadastrale:2979/4/4/2; 2979/3,1,1; 2979/4/8; 2979/4/13, să constituie un drept de servitute de trecere către calea de acces publică, necontinuă și neaparentă.
Urmează a se observa că părțile au convenit ca acest drept de servitute să fie constituit în sarcina imobilului teren, ca fond aservit, având nr.cadastral 2979/4/20/2/5/2 și care se află în proprietatea.
Solicită admiterea cererii de intervenție în interes propriu, iar în subsidiar, în interesul intimatei-pârâte ANCPI - OCPI B - Serviciul de Publicitate Imobiliară Sector 3
Avocatul recurentei-petente, având cuvântul, solicită respingerea cererii de intervenție, ca inadmisibilă, ca fiind formulată pe de o parte în interes propriu întrucât nu sunt incidente dispozițiile legale, respectiv art.49 alin.2 și 3 din Codul d e procedură civilă și este formulată direct în calea de atac a recursului; consideră că nu există cadru legal în ceea ce privește cererea de intervenție în interes propriu.
De asemenea, este inadmisibilă și cererea de intervenție în interesul altei persoane întrucât s-a stabilit cadrul procesual în apel și în recurs, având în vedere și întâmpinarea depusă la dosar pe aceste aspecte.
Avocatul intervenientei - SRL, având cuvântul în replică arată că din toate încheierile de la dosar nu reiese că această societate pe care o reprezintă a fost înlăturată din cauză.
Curtea, după deliberare, respinge ca inadmisibilă atât cererea de intervenție în interes propriu fiind formulată direct în recurs, în conformitate cu dispozițiile art.50 din Codul d e procedură civilă, cât și cererea de intervenție accesorie, având în vedere că ANCPI - OCPI B - Serviciul de Publicitate Imobiliară Sector 3 B nu are calitate în proces și pune în discuție ca motiv de ordine publică nulitatea hotărârii primei instanțe pentru necitarea titularului dreptului înscris, în conformitate cu dispozițiile art.50 din Legea nr.7/1996 și acordă cuvântul în dezbateri recurentei pârâte pe acest motiv și pe recurs.
Avocatul recurentei-petente, având cuvântul, apreciază întemeiat motivul de ordine publică invocat din oficiu, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii apelului, desființarea sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond, pentru a fi citată și - SRL - titularul dreptului contestat în cauză.
CURTEA,
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin plângerea înregistrată sub nr. - împotriva încheierii de carte funciară nr. - din 04 iunie 2007 la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 3, petenta - SRL a solicitat anularea încheierii atacate și radierea dreptului de servitute înscris prin încheierea susmenționată, în favoarea - SRL, asupra parcelei proprietatea petentei menționată sub în Cartea funciară nr. 54131 nr. cadastral 2979/4/20/2/5/2.
În motivarea plângerii s-a arătat că în realitate, petenta este proprietara parcelelor cadastrale 2979/4/20/2/5/2, 2979/4/20/2/5/3 și 3979/4/20/2/5/5, conform mențiunilor din cartea funciară nr. 54131 sub a+1, a+2, a+3, b+1, b+2, b+3 - drept de proprietate dobândit prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 2522 din 29 octombrie 2004 de la - SA.
Încheierea prin care s-a dispus înscrierea dreptului de servitute asupra parcelei care aparține în proprietate petentei, în favoarea - SRL, trebuia - conform art. 50 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 - să fie comunicată și celorlalte persoane interesate, între care și petenta care este proprietara imobilelor înscrise sub, și mențiunile sub, astfel că petenta a luat cunoștință de susmenționata încheiere, cu ocazia obținerii unui extras de carte funciară.
Încheierea privind înscrierea dreptului de servitute în favoarea - SRL este nelegală, întrucât actele în baza cărora s-a solicitat înscrierea nu conferă acestei societăți, dreptul de servitute asupra terenului - proprietatea petentei - SRL.
Astfel, titlul de proprietate al - SRL constând în contractul de vânzare - cumpărare nr. 318 din 23 martie 2004 prin care această societate a dobândit dreptul de proprietate asupra mai multor terenuri situate în B,-, sector 3, între care și cota parte indiviză de 1/3 din terenul identificat cu nr. cadastral 299/3,1,1 încheiat cu - Conf Grup SRL este anterior contractului nr. 4320 din 14 octombrie 2004 prin care aceasta din urmă a dobândit un drept de servitute prin contractul nr. 4320 din 14 octombrie 2004 de la - SA.
În drept s-au invocat prevederile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, art. 623 și următoarele Cod civil.
Alăturat plângerii s-au înaintat instanței de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 3, încheierea împotriva căreia s-a formulat plângerea, actele care au stat la baza pronunțării încheierii și copia cărții funciare.
Prin încheierea de ședință din 12 februarie 2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 B în dosarul nr-, s-a respins plângerea formulată de petenta - SRL, ca neîntemeiată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de judecată a constatat că nu este fondată critica petentei, în sensul că dreptul de servitute s-a constituit în mod exclusiv în favoarea - Conf Grup SRL, ulterior contractului încheiat cu - SRL, întrucât, la data constituirii acestui drept de servitute în favoarea parcelei cu nr. cadastral 299/3,1,1 - - Conf Grup SRL era coproprietară asupra acestei parcele în indiviziune cu - SRL, potrivit contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 318 din 23 martie 2004.
Dreptul de servitute este indivizibil, el profită tuturor coproprietarilor fondului dominant, așadar și - SRL care și-a notat în mod valabil, dreptul în cartea funciară.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel petenta - SRL, cu motivarea că s-a încălcat - prin soluția primei instanțe - principiul relativității efectelor contractului prin care s-a constituit un drept de servitute doar în favoarea - Conf Grup SRL, iar înscrierea acestui drept în favoarea unei persoane străine de contract, s-a făcut nelegal prin încheierea atacată, mai mult, servitutea convențională se constituie și cu titlu oneros, potrivit unei prețuiri prin înțelegerea părților, a dreptului de folosință asupra terenului - fond dominat și cu respectarea art. 617 Cod civil, aspect total ignorat de către instanță.
Prin decizia civilă nr. 1059 din 17 iulie 2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă s-a respins apelul ca nefondat, cu motivarea în esență, că servitutea este indivizibilă, ea a fost constituită cu acceptul tuturor proprietarilor indivizi ai fondului dominant, astfel încât profită, în egală măsură, tuturor.
Mai mult, condițiile stabilirii servituții au fost cunoscute de cumpărătorul fondului aservit la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare, astfel încât, fiind încheiat contractul, înseamnă că au fost acceptate și condițiile servituții.
Împotriva aceste decizii, a declarat recurs petenta - SRL, criticând-o pentru nelegalitate cu invocarea motivelor prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 Cod de procedură civilă, fiind încălcate prevederile Legi nr. 7/1996 și ale art. 621, 577, 970 alin. 2, 673 și 635 din Codul civil.
Potrivit primului motiv de recurs, s-a arătat că instanța de apel a interpretat în mod greșit contractul de vânzare - cumpărare nr. 318 din 23 martie 2004 care constituie titlul de proprietate dobândit de către - SRL, doar asupra terenului, de sub construcția 51B (activ) respectiv asupra unei cote indivize din teren, fără a dobândi și un drept de proprietate asupra construcției.
Or, asupra construcției 51B - hala de producție etajul 1 cu nr. cadastral 2979/3,1,1, s-a constituit drept de proprietate doar în favoarea - Conf Grup SRL, nu și - SRL, astfel că dreptul de coproprietate asupra terenului, nu-i conferă și un drept de servitute în favoarea construcției.
Potrivit celui de-al doilea motiv de recurs, s-a arătat, că s-a încălcat și aplicat în mod greșit legea, respectiv art. 621 Cod civil, care statuează că servituțile în folosul clădirilor sau în folosul pământului, or servitutea de utilizare a terenului proprietatea - SRL, de care se prevalează - SRL, este constituită pentru folosul clădirii - proprietatea exclusivă a - SRL, nu și a - SRL, dar și respectiv art. 577 Cod civil, care arată că servituțile izvorăsc din situația naturală a bunurilor, din lege ori convenție între proprietari - cazul de față neîncadrându-se în nici unul din situațiile reglementate în Codul civil.
S-au încălcat și prevederile art. 970 alin. 2, art. 673 și art. 635 Cod civil, întrucât orice contract obligă, doar la ceea ce este înscris în acesta și la ceea ce legea ori obiectul obligă, după natura sa - or, contractul de constituire de servitute privește strict imobilele - Conf Grup SRL și desemnează - această societate, ca unic beneficiar.
Prin încheierea atacată s-a depășit practic, în mod nepermis, modul stabilit strict, de exercitarea dreptului de servitute de către părțile contractante, în favoarea - SRL - terț față de convenția respectivă.
S-au încălcat, de asemenea, și prevederile art. 20 alin. 1 și art. 47 alin. 7 din Legea nr. 7/1996 care statuează, pe de o parte că drepturile reale se înscriu "în cartea funciară pe baza actului din care s-au constituit or s-au transcris în mod valabil", iar pe de altă parte "de oricare dintre titularii aceluiași drept".
Altfel spus, doar titularul unui drept valabil constituit printr-un act va putea solicita și obține înscrierea respectivului drept în cartea funciară, - SRL nefiind titulara unui drept valabil.
S-a solicitat admiterea recursului, cu consecința anulării încheierii de carte funciară în cauză și validarea dreptului de servitute în favoarea - SRL.
La data de 18 decembrie 2008, s-a formulat o cerere de intervenție principală, în interesul propriu de către - SRL și în subsidiar, în interesul intimatei - pârâte Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară - Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară - Serviciul de Publicitate Imobiliară Sector 3 B prin care se apără dreptul de servitute înscris în încheierea de carte funciară în cauză, invocând înscrisuri relevante în sprijinul susținerilor sale, într-o cerere precizatoare solicitându-se respingerea recursului, ca nefondat.
S-a administrat proba cu înscrisuri - între care, mai multe contracte de vânzare - cumpărare, hotărâri judecătorești și extrase de carte funciară.
S-a depus întâmpinare la cererile de intervenție ale - SRL, de către recurentă, prin care s-a solicitat respingerea lor ca inadmisibile, și pe fond, ca neîntemeiate.
Curtea a efectuat o adresă de înaintare la dosar a extrasului de carte funciară pentru imobilul - construcție 51B - hala de producție etajul 1 - depus ulterior și de intervenientă la dosar, din care rezultă calitatea acestuia - - SRL - de proprietar asupra corpului de clădire, ca și asupra construcției de la parter - cu drept de folosință asupra terenului aferent - situație confirmată și de relațiile depuse la dosar de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară - Serviciul Publicitate Imobiliară - și extrasele de care funciară în detaliu, referitoare la toate înscrisurile privind terenurile și clădirile din B,-, sector 3, potrivit drepturilor reale constituite ori transcrise prin contracte de vânzare - cumpărare autentice între mai multe societăți comerciale, beneficiare ale înscrierilor respective.
Curtea a pus în discuție inadmisibilitatea cererilor de intervenție formulate.
După deliberare, Curtea a respins cererea de intervenție în interes propriu ca inadmisibilă în raport de prevederile art. 50 Cod de procedură civilă care nu permit formularea unei astfel de cereri, în calea de atac a recursului, și a respins și cererea de intervenție în sprijinul Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară - Serviciul de Publicitate Imobiliară Sector 3 B, întrucât acesta nu are calitate de intimat - pârât în cauză.
Din oficiu, Curtea a pus în discuție, inadmisibilitatea judecării plângerii formulate, fără o dezbatere în contradictoriu cu titulara dreptului contestat - la fond și în apel - - SRL, potrivit art. 50 - 51 din Legea nr. 7/1996, și care ar contura motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 Cod de procedură civilă cu raportare la art. 105 alin. 2 Cod de procedură civilă.
Întrucât plângerea îndreptată împotriva încheierii de carte funciară are natura juridică a unei căi de atac, din interpretarea sistematică a dispozițiilor art. 50 alin. 1 și art. 50 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, rezultă că aceasta se soluționează cu citarea tuturor părților în privința cărora s-a dispus comunicarea încheierii. Se impune, așadar, citarea în primul rând a persoanei care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic - dispoziție care nu a fost respectată în cauza de față - și, în al doilea rând, a celorlalte persoane interesate potrivit mențiunilor de carte funciară.
Se constată astfel, că se contestă prin plângerea formulată, însuși conținutul dreptului real de servitute, astfel că aceasta impune o reală dezbatere, care implică, atât susținerile petentului, cât și apărările titularului dreptului contestat, cauza conturând un caracter puternic contencios, contradictoriu, căruia trebuie să-i corespundă și un cadru procesual adecvat, desigur cu respectarea principiului disponibilității.
Or, concluziile recurentei au fost, în sensul casării cu trimiterea cauzei spre rejudecarea plângerii la fond, spre a fi citată, în calitate de pârât și titularul dreptului de servitute contestat - - SRL, spre a fi administrate toate probele părților situate astfel în contradictoriu, spre a se pronunța o soluție temeinică și legală.
Curtea a invocat din oficiu acest motiv de recurs întrucât partea interesată nu dispunea de nici un mijloc procedural pentru a-și exercita dreptul la apărare.
În consecință va fi admis recursul potrivit art. 312 alin. 3 Cod de procedură civilă, cu raportare la art. 304 pct. 5 Cod de procedură civilă, va fi modificată decizia din apel, în sensul admiterii apelului potrivit art. 297 alin. 1 Cod de procedură civilă, desființării sentinței apelate și trimiterii cauzei spre rejudecarea fondului, la prima instanță, în cadrul procesual adecvat, potrivit cu considerentele reținute mai sus, respectiv la Judecătoria Sectorului 3
Criticile de fond ale recursului subsumate motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă, vor fi avute în vedere la rejudecarea cauzei, ca și probatoriul administrat în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de recurenta - petentă - SRL - S, împotriva deciziei civile nr. 1059 din 14 iulie 2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în dosarul nr-.
Modifică decizia recurată, în sensul că:
Admite apelul formulat de petenta - SRL - S, împotriva încheierii din ședința din data de 12 februarie 2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3
Desființează încheierea și trimite cauza spre rejudecare primei instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 09 februarie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
Grefier,
Red.
.
2ex./24.02.2009
-5.-;
Jud.3.-
Președinte:Cristina NicaJudecători:Cristina Nica, Mariana Haralambe, Fănica Pena
