Rectificare carte funciara. Speta. Decizia 1615/2009. Curtea de Apel Tg Mures
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TÂRGU MUREȘ
SECȚIA CIVILĂ, DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE, PENTRU MINORI ȘI FAMILIE
Dosar nr-
Decizia nr. 1615/
Ședința publică din 21 octombrie 2009
Completul compus din:
- Președinte
- Judecător
- Judecător
Grefier -
Pe rol judecarea recursurilor declarate de pârâtul reclamant reconvențional Biroul Notarului Public, cu sediul în Pitești, Bd. - - 3a,.G, județul A, de pârâții și, domiciliați în Pitești, str. - - 19,.D,.3, jud. A și de intervenientul în nume propriu, domiciliat în Pitești,-, -.D,.3, județul A, împotriva deciziei civile nr.113 din 23 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Argeș în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns intervenientul-recurent, lipsă fiind recurenții, și intimații Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară A,.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Instanța constată că taxa judiciară de timbru aferentă recursului a fost achitată de către recurenți în conformitate cu Legea nr. 76/2009 în contul bugetului local de stat.
Neformulându-se alte cereri, instanța acordă cuvântul asupra recursurilor declarate în cauză.
Intervenientul-recurent solicită admiterea recursului, prevalându-se de dispozițiile art. 304 pct. 6, 7, 8, 9 din Codul d e procedură civilă, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii cererii reconvenționale formulată de și a cererii de intervenție și în consecință, a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între soții pe de o parte și pe de altă parte. Totodată, solicită respingerea acțiunilor conexe formulate de reclamanta. Apreciază că plângerea formulată de reclamantă împotriva încheierii de rectificare notarială și de întabulare este tardivă, întrucât reclamanta a avut cunoștință de înscrierea în cartea funciară, fapt recunoscut de aceasta la interogatoriu, însă a depășit termenul de 15 zile de la comunicarea încheierii de înscriere.
CURTEA,
Prin acțiunea înregistrată la 18.10.2006, pe rolul Judecătoriei Pitești, reclamanta a solicitat în contradictoriu cu pârâții, și Biroul Notarului Public, să se dispună constatarea nulității absolute a încheierii de rectificare act notarial nr. 12796 din 25.09.2006.
La data de 8.11.2006, a formulat cerere de intervenție în interes propriu, cerere pe care a precizat-o ulterior în sensul că solicită constatarea nulității absolute a contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2417 din 13.05.2003, între vânzătorii, și cumpărătoarea, dat fiindcă prețul inserat în contract nu este prețul real al vânzării.
La data de 14.12.2006, pârâta Biroul Notarului Public, a formulat cerere reconvențională, solicitând instanței să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2417 din 13.05.2003, cauza de nulitate fiind simulația prețului în contractele autentice.
Prin sentința civilă nr. 4717 din 21.09.2007, Judecătoria Piteștia admis acțiunea conexată formulată de și a constatat nulitatea absolută a încheierii de rectificare nr. 12796 din 25.09.2006, anulându-se încheierea nr. 24461 din 26.09.2006, a OCPI A fost respins cererea reconvențională formulată de BNP și cererea de intervenție formulată de.
Împotriva acestei sentințe, au declarat apel pârâții și și Biroul Notarului Public, și intervenientul.
Prin decizia civilă nr. 113 din 23 mai 2008, Tribunalul Argeșa respins ca nefondate apelurile.
Împotriva acestei hotărâri au declarat, în termen legal, recurs pârâții, Biroul Notarului Public și intervenientul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea recursului, pârâtul Biroul Notarului Public a arătat că decizia instanței de apel nu este motivată, preluându-se de la instanța de fond atribuirea greșită a înțelesului și regimului juridic al încheierii de rectificare nr. 1276/2006, altul decât cel conferit de părți.
S-a mai arătat că lipsa reclamantei la rectificarea contractului de vânzare-cumpărare, nu echivalează cu o lipsă de consimțământ, atâta timp cât aceasta a fost convocată în fața notarului public.
Instanța de apel a respins în mod neîntemeiat excepția tardivității referitor la plângerea reclamantei împotriva încheierii de întabulare a OCPI nr. 24461/26.09.2006 dat fiind că plângerea a fost înregistrată la 12.10.2006. De asemenea, au fost ignorate prevederile art. 26 alin.4 lit. c din Legea nr. 7/1996.
Prin recursul declarat, pârâții și au solicitat modificarea deciziei atacate în sensul respingerii acțiunilor conexe ale reclamantei și admiterea cererii reconvenționale formulate de BNP și cererea de intervenție a lui în sensul admiterii nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare din mai 2003.
În motivarea recursului întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă, pârâții au arătat că încheierea de rectificare cuprinde eroarea materială cu privire la prețul vânzării și persoanele ce au efectuat plata către vânzător și nu cu privire la dreptul de proprietate al reclamantei.
S-a arătat că în mod incorect s-a reținut de către instanța de apel că plângerea reclamantei nu ar fi tardivă deși reclamanta a recunoscut că a luat la cunoștință de rectificarea notarială prin poștă, înainte de termenul ficat de notar dat fiind că a fost înștiințată legal, cu confirmare de primire.
Mai mult, conform prevederilor art. 50 alin.1 și art. 54alin.1 din Legea nr. 7/1996, plângerea este îndreptată greșit împotriva OCPI care de altfel a procedat corect la notarea încheierii notariale în cartea funciară.
În mod incorect, atât instanța de fond cât și cea de apel nu au ținut cont că prin declararea sumei de 155 milioane vechi s-a făcut o evaziune fiscală deoarece, din materialul probator administrat în cauză rezultă că prețul imobilului este mult mai mare decât cel arătat în contractul de vânzare-cumpărare.
Referitor la pretinsa cauză ilicită a reclamantei, în mod greșit instanțele de fond și apel au apreciat că, contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat între familia și nu a fost cunoscut și semnat de reclamantă deși în dosarul penal s-a dovedit contrariul.
Au mai arătat recurenții că referitor la simulația de preț pe care au invocat-o, instanța de apel în mod greșit a apreciat că nu a fost dovedită deși tot din dosarul penal rezultă contrariul.
Recursul intervenientului a fost întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 6, 7, 8 și 9 Cod procedură civilă.
În motivarea acestui recurs s-a arătat că încheierea de rectificare nr. 12769/25.09.2006 s-a întocmit cu respectarea dispozițiilor art. 53 din Legea nr. 36/1995. Din interogatoriul luat reclamantei rezultă că aceasta recunoaște că a fost convocată la BNP în urma sesizării făcute de și cu privire la prețul real al vânzării și al faptului că acesta a fost cel care a achitat o parte din acest preț. În lipsa unei opoziții a reclamantei, s-a considerat că aceasta și-a dat acordul la încheierea de rectificare. Instanțele au ignorat decizia nr. 461/15.05.2007 a Curții Constituționale.
S-a mai arătat în esență, că plângerea reclamantei a fost tardiv formulată în raport de prevederile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 7/1996.
De asemenea, recurentul a mai arătat că a achitat 8 mii de dolari, din cei 10 mii cât a fost prețul imobilului, semnându-se în acest sens un contract sub semnătură privată cu, contract cunoscut și de reclamantă, demonstrat în dosarul penal. Rezultă așadar că a existat o simulație.
Examinând hotărârea atacată în raport cu motivele de recurs invocate și din oficiu, în baza art. 306 alin.2 Cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
În ceea ce privește tardivitatea plângerii formulate de reclamantă împotriva încheierii de întabulare nr. 24461/26.09.2006, termenul de la care trebuie pornit este cel prevăzut de art. 50 din Legea nr. 7/1996. Potrivit acestui text de lege, încheierea de înscriere în cartea funciară se comunică celui ce a cerut înscrierea și celorlalte persoane interesate, în termen de 15 zile de la pronunțarea încheierii ( dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii) iar plângerea împotriva încheierii de înscriere poate fi atacată în termen de 15 zile de la comunicare.
Instanța de apel a luat în mod corect în considerare răspunsul comunicat de OCPI Pitești ( fila 346 dosar fond) din care rezultă că s-a comunicat încheierea nr. 24461/26.09.2006 numai BNP dat fiind că aceasta a fost cea care a solicitat înscrierea încheierii de rectificare. Într-adevăr, potrivit art. 50 din Legea nr. 7/1996, încheierea de înscriere ar fi trebuit să fie comunicată și reclamantei. Însă acest lucru nu s-a realizat, fapt recunoscut de OCPI care trebuia să facă această comunicare.
În consecință, acest termen de 15 zile prevăzut de art. 50 din Legea nr. 7/1996, se raportează la data comunicării încheierii de înscriere a Oficiului de Cadastru și nicidecum al încheierii de rectificare a actului notarial, așa cum susțin recurenții. Ori, atâta timp cât chiar OCPI recunoaște că nu a comunicat încheierea de înscriere reclamantei, nu se poate vorbi de depășirea termenului de 15 zile.
Faptul că reclamanta a luat la cunoștință de existența încheierii de rectificare nu are relevanță în ceea ce privește plângerea împotriva încheierii de înscriere în cartea funciară.
În ceea ce privește fondul cauzei, ca situație de fapt vom reține că, prin încheierea nr. 12796/25.09.2006, pârâta Notar Public a dispus rectificarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2417/13.05.2003 a BNP în sensul că s-a modificat prețul de vânzare de la 155.000.000 lei la 10.000 USD, echivalentul a 326.070.000 lei, precizându-se totodată că această sumă a fost achitată de intervenientul - 8.000 USD, conform precontractului sub semnătură privată din 20.10.1999 și de reclamantă - 2.000 USD, la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
Această încheiere a fost notată în 18740/N Pitești, la cererea biroului notarial, prin încheierea OCPI Pitești nr. 24461/26.09.2006.
Încheierea de rectificare s-a întocmit în prezența pârâților și, după citarea reclamantei.
În examinarea legalității acestei încheieri, reținem că, potrivit art. 53 din Legea nr. 36/1995 privind notarii publici și activitatea notarială, notarul poate dispune îndreptarea erorilor materiale sau omisiunile vădite, prin încheiere, la cerere sau din oficiu, cu acordul părților.
O primă condiție este așadar existența erorii materiale sau omisiunii vădite.
În cauză, notarul a reținut că ar fi vorba de o eroare materială.
Așa cum în mod corect au reținut atât instanța de fond cât și cea de apel, în cauză nu este vorba de o eroare materială. Sintagma "eroare materială" este folosită de legiuitor spre a exprima acele erori care s-au strecurat în actele încheiate de notarul public cu prilejul redactării și care nu afectează nici legalitatea, nici temeinicia, deci nici conținutul actului notarial în elementele ce-l caracterizează. Este evident că prin încheierile prevăzute de art. 53 din Legea nr. 36/1995 nu se poate modifica obiectul contractului de vânzare-cumpărare. Dacă ar fi altfel s-ar putea pune fireasca întrebare care mai e rolul notarului public la încheierea unui act juridic, dacă actele se încheie în baza unor afirmații ale părților și fără a se verifica, prin toate mijloacele legale posibile, care este voința reală a părților contractante?
În plus, notarul public era ținut strict de drepturile și obligațiile conferite de Legea nr. 36/1995 în sensul că nu avea dreptul să constate existența unei eventuale simulații și să procedeze la modificarea contractului conform unor realități constatate după propria examinare și apreciere a unor înscrisuri.
În consecință, atâta timp cât nu se poate vorbi de o eroare materială sau de o omisiune vădită, nu putem reține existența unui acord tacit al reclamantei rezultat din faptul că, deși legal citată, aceasta nu s-a prezentat în fața notarului public. În consecință, s-a reținut corect în fazele procesuale precedente că încheierea de rectificare atacată este lovită de nulitate absolută.
Pornind de la aceste considerente, urmează în continuare să ne referim la fiecare din recursurile declarate în cauză:
În ceea ce privește recursul pârâtului BNP, întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă, reținem că, criticile sunt nefondate. Am arătat anterior că în mod greșit notarul public a dat eficiență prevederilor art. 53 din Legea nr. 36/1995 întrucât modificarea prețului contractului, obiect al contractului de vânzare-cumpărare, nu se putea face decât prin acordul expres, manifestat și lipsit de vicii al reclamantei.
În ceea ce privește respingerea excepției tardivității raportat la prevederile Legii nr. 7/1996, am arătat anterior că aceasta a fost corect respinsă. Trebuie arătat însă și faptul că încheierea de rectificare nu avea cum să fie notată în cartea funciară întrucât nu avea nicio legătură nici nu imobilul întabulat, nici cu vreun drept tabular. Dreptul de proprietate al reclamantei era întabulat, fără existența vreunei sarcini care să-l afecteze. Nici încheierea de rectificare nu instituia o astfel de sarcină care să poată constitui obiectul unei înscrieri sau notări în cartea funciară.
Recursul pârâților și este de asemenea, nefondat, pentru următoarele considerente:
În plus față de cele referitoare la recursul pârâtului BNP ( dat fiind că și pârâții au criticat hotărârea instanței de apel cu aceleași motive ) trebuie arătat că nici instanța de fond nici cea de apel nu au fost învestite cu pronunțarea unei hotărâri care să constate eventuala evaziune fiscală. Sub acest aspect urmează ca persoanele interesate să sesizeze organele de cercetare penală competente.
În ceea ce privește prețul neserios din contractul de vânzare-cumpărare, acest fapt nu trebuie confundat cu vilitatea prețului respectiv valoare mai mică decât cea reală.
Cu toate acestea pentru ca un contract să fie anulat pentru acest motiv trebuie să se dovedească că prețul fiind derizoriu, nu corespunde unui interes apreciabil al vânzătorului. Or, într-un fel sau altul, nu se poate reține că vânzătorii - pârâți nu au fost satisfăcuți din punct de vedere al încasării prețului, fie el cel stipulat în contract fie mai mare decât acest preț.
Totodată, în mod corect s-a reținut că nu se poate invoca simulația care presupune încheierea și existența concomitentă și între aceleași părți contractuale, a două contracte. Or, în cauză, nu numai că nu sunt acte încheiate între aceleași părți însă, este vorba și despre două contracte de natură juridică diferită. Astfel, prin actul sub semnătură privată încheiat între și nu se transmitea dreptul de proprietate ci se instituia doar obligația promitentului de a vinde ulterior lui, apartamentul în cauză. Este vorba de un antecontract, așa cum de altfel l-au și intitulat părțile - "precontract". În aceste condiții, beneficiarul ar putea oricând să solicite restituirea avansului tocmai pentru că ulterior, soții au înstrăinat unei alte persoane apartamentul în cauză. Nu prezintă nicio relevanță faptul că reclamanta avea cunoștință de existența acestui antecontract care nu dădea în sarcina sa nici un fel de obligații atâta timp cât nu a fost parte la semnarea acestuia.
Nu poate fi reținută simulația de preț, așa cum s-a arătat anterior, neputându-se vorbi de chiar existența simulației.
Pentru aceleași motive, apreciem că și recursul formulat de intervenientul este nefondat.
Pentru sumele de bani achitate lui, urmează ca intervenientul să-și îndrepte pretențiile împotriva acestuia din urmă, pentru nerespectarea obligațiilor asumate prin antecontract.
Pentru considerentele arătate, urmează ca în temeiul art. 312 alin.1 Cod procedură civilă, Curtea să respingă recursurile declarate împotriva deciziei civile nr. 113 din 23 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Argeș, pe care o va menține ca temeinică și legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâții, cu domiciliul în Pitești, str. - - 19,.D,.3, județul A, cu domiciliul în Pitești, str. - - 19,.D,.3, județul A, Biroul Notarului Public, cu sediul în Pitești, Bd. - - 3a,.G, județul A și recursul declarat de intervenientul în nume propriu, domiciliat în Pitești,-, -.D,.3, județul A, împotriva deciziei civile nr.113 din 23 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Argeș în dosarul nr-.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 21 octombrie 2009.
PREȘEDINTE: Nemenționat | Judecător, | Judecător, |
Grefier, |
Red.
Tehnored.
8 exp./11.12.2009
Președinte:NemenționatJudecători:Nemenționat
